Вид собственности квартиры какие бывают
Перейти к содержимому

Вид собственности квартиры какие бывают

  • автор:

Типы собственности квартиры

В современном мире наличие у человека жилья само по себе является одним из признаков успеха, причем крайне важно, чтобы это жилье находилось именно в собственности конкретного гражданина. Право владеть и распоряжаться недвижимым имуществом подразумевает возможность быть полноправным хозяином дома или квартиры, решать их судьбу, а также нести полную ответственность. Как и любой другой объект владения, квартира также является частной собственностью. Однако с этим определением не все так просто: существуют разные виды собственности, а также характерные проблемы, с ними связанные.

Что значит частная собственность квартиры?

До 1990 года права собственности на квартиру как такового не существовало. Хотя недвижимость, которая была закреплена за отдельным хозяином, и считалась личной, в действительности таковой не являлась. Все жилье, которое предоставлялось гражданам государством, юридически принадлежало ему.

В начале последнего десятилетия ХХ века начался процесс массовой приватизации. Для этого были изменены и приняты многие законы, способные урегулировать принципиально новые на то время взгляды на владение недвижимостью. После участия в приватизации жильцы, имевшие право проживать на конкретных квадратных метрах, стали их владельцами.

На сегодняшний день частное жилье – это недвижимость, находящаяся в законном владении физического, юридического лица или группы лиц, которые могут свободно распоряжаться ею без участия государства или иной третьей стороны.

Как можно стать собственником?

Если первые хозяева квартир становились собственниками только путем приватизации, то сейчас любую недвижимость можно получить разными путями. Государство больше не предоставляет ее на безвозмездной основе, зато предлагает много вариантов льготного приобретения для тех слоев населения, которым затруднительно купить жилье исключительно своими силами.

К наиболее распространенным формам обретения собственности жилья относятся:

  • Приватизация. В отдельных объектах недвижимости процесс приватизации еще не завершен до конца. К тому же, существуют и другие законные основания для перехода некоторых единиц недвижимости из муниципальной в частную собственность.
  • Купля-продажа. К этой форме относятся все операции с жильем, которые носят торговый характер. Недвижимость может быть приобретена как у предыдущего владельца, так и у банка, изъявшего ее за долги, или быть куплена на аукционе.
  • Долевое строительство. В этом случае право собственности не наступает сразу после покупки, поскольку такой тип договоренностей возможен исключительно во время приобретения квартиры в строящемся доме. Покупатель получает государственную регистрацию в качестве владельца только тогда, когда все работы завершены, дом введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи.
  • Волеизъявление других лиц. Наиболее популярные виды свободного волеизъявления – это передача недвижимости в дар или по завещанию. В такой ситуации новый хозяин квартиры или дома вступает в свои права на законных основаниях, при этом она является единственной, где совсем не фигурируют денежные взаиморасчеты.

К сожалению, одних подписанных договоров или иных документов для получения жилья в свое полное распоряжение недостаточно – государство все же оставляет за собой окончательное решение по урегулированию и регистрации права собственности. Только после прохождения ее в Росреестре человек становится полноправным владельцем.

Варианты собственности квартиры

Ограничения «одна квартира – один собственник» в законодательстве нет, поэтому один и тот же объект может иметь несколько законных владельцев. На квартиру или дом существуют следующие виды собственности: совместная, долевая или индивидуальная.

Индивидуальная собственность

Именно эта форма подразумевает наличие у жилья единственного владельца. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое единолично осуществляет управление и распоряжение недвижимым имуществом. Продать квартиру, сдать ее в аренду или совершить другие законные действия с ней, кроме него, не сможет никто.

В многоквартирном доме объектом индивидуальной собственности может быть только отдельная квартира, поскольку все остальные части представляют собой общую собственность. Однако в некоторых случаях жилец может получить право так называемой исключительной собственности. Это означает, что некоторыми местами, которые ранее считались общими, он сможет распоряжаться сам, на свое усмотрение и без участия других жильцов. Часто к такой форме собственности относятся места на парковке, кладовые и т.д.

Иногда индивидуальная собственность может стать совместной, и чаще всего это касается распределения прав между супругами. Если один из них, пребывая в законном браке, покупает квартиру, она автоматически начинает считаться совместной. Продать ее или распорядиться иным способом этот владелец не может без согласия второго супруга.

Совместная собственность

Суть совместной собственности заключается в том, что одним и тем же жильем на равных правах владеет несколько человек. При этом нет четкого распределения, какая часть дома или квартиры принадлежит конкретному собственнику. Это значит, что абсолютно все решения относительно недвижимости должны приниматься сообща, по взаимному соглашению.

При покупке любого движимого или недвижимого имущества в браке оно считается совместным, если не был заключен брачный договор с соответствующими пунктами. Иногда такой вид собственности встречается и между близкими родственниками после приватизации, однако наиболее часто он имеет место между супругами.

Фактически каждый из владельцев такой недвижимости имеет свою долю в ней, но в реальности она не определяется ни количеством квадратных метров, ни конкретными помещениями. По сути при совместном владении каждому хозяину жилья принадлежит его равная часть, наделяющая его и равными же правами распоряжаться ею.

Продать квартиру без ведома и согласия второго супруга или иного совладельца нельзя. Также невозможно сделать это и со своей частью жилья. Неопределенная доля в недвижимости подразумевает только право на нее и не содержит какой бы то ни было технической конкретики. Продать только право, за которым не закреплено четкое количество квадратных метров, невозможно.

Для подобных ситуаций существует только одна возможность урегулировать разногласия – выделить каждому владельцу фиксированную долю через суд. Часто к этому способу прибегают во время бракоразводного процесса, чтобы по закону разделить имущество. После этого можно продать свою долю, не забывая, однако, о правиле преимущественной покупки.

При этой форме собственности жилого помещения не всегда возможно выделить доли впоследствии, например, в студии или небольшой однокомнатной квартире. В таком случае решение может вынести суд – обязать одного из владельцев компенсировать второму стоимость его доли, исходя из актуальной рыночной цены недвижимости.

Долевая собственность

Долевая собственность вызывает больше всего противоречий и спорных ситуаций относительно распоряжения таким имуществом. Какие бывают доли собственности в квартире и каким образом распределяются, важно не только во время владения жильем, но и при его покупке.

Долей называют строго определённую часть недвижимости, которая принадлежит конкретному владельцу. Различают две разновидности долей:

  • идеальную – с цифровым обозначением части имущества, которое обычно фиксируется в виде дробей (1/2, 1/3 и т.д.) или реже в количестве квадратных метров;
  • натуральную – с выделением каждому из собственников конкретных помещений.

Идеальную долю можно отчасти сравнить с долей в совместном имуществе. Она обозначает только юридическое, формальное право собственности на недвижимость. Например, 1/2 часть в двухкомнатной квартире не значит, что ее владельцу принадлежит одна из комнат. Она только свидетельствует о том, что данный собственник может участвовать в принятии решений и распоряжаться всей квартирой наравне со вторым владельцем. Иными словами, любое решение или распоряжение этим имуществом должно быть согласовано.

Натуральная доля, хоть и кажется более определенной, на самом деле имеет не меньше сложностей, нежели идеальная. Ее выделение очень затруднено в техническом смысле, поэтому такая форма собственности чаще всего встречается в частных домах.

Для отделения отдельной комнаты или комнат на каждого владельца обязательно требуется оборудовать обособленный выход на улицу или лестничную площадку. В многоквартирных домах это редко бывает осуществимым, исключение составляют квартиры на первом этаже. Вторая сложность – это разделение нежилых помещений, которые не могут по-прежнему оставаться в общем владении, если жилые комнаты распределены между собственниками. Реализовать это на практике очень тяжело.

Тем не менее, для потенциальных покупателей натуральная доля является более предпочтительной. Приобретение идеальной доли, то есть, права распоряжаться имуществом наравне с другими собственниками, в большинстве случаев осуществляется родственниками, прямо или косвенно имеющими отношение к этой недвижимости.

Владелец наделяется долей во время получения жилья с параллельным определением его в долевую собственность. Это может происходить как во время покупки, так и в результате дарения или завещания, если так распорядился даритель или наследодатель. Когда недвижимость покупается с использованием материнского капитала, ребенок или дети обязательно наделяются равноценными долями в ней. Доли выделяются в идеальном виде, а любое распоряжение ими возможно только с разрешения службы опеки и попечительства.

Особенности покупки квартир в совместной и долевой собственности

Сколько бы собственников не было у квартиры, каждый из содольщиков имеет право продать свою часть, в том числе, третьему лицу. Все операции подобного рода сопряжены с некоторыми трудностями и ограничениями, на их пути могут встречаться подводные камни, о которых следует помнить не только покупателю, но и продавцу.

Если жилье находится в совместном владении, продать долю в нем можно только с согласия второго собственника – это условие обязательно. При этом согласие должно быть соответствующим образом оформлено и заверено у нотариуса.

Иногда в браке может продаваться жилье, находящееся в индивидуальной собственности одного из супругов. Так случается, когда квартира была:

  • куплена до брака;
  • получена в наследство или дар;
  • приобретена на условиях брачного договора.

Покупая такую недвижимость, нужно быть абсолютно уверенным, что продавец – единственный собственник. Тип собственности квартиры можно узнать в квитанции ЕГРН, запросив ее самостоятельно, если возникли сомнения относительно законности сделки. Также нелишним будет проверить дату регистрации брака – жилье в индивидуальной собственности должно быть получено раньше.

В отличие от совместной собственности, выделенная доля в квартире, идеальная или натуральная, может быть продана без согласия остальных владельцев, однако при одном условии. Содольщики имеют право преимущественной покупки, поэтому, если кто-то из них решит выкупить у продавца его долю, тот не имеет права отказать и продать ее третьему лицу.

Для подобной продажи существует целая процедура, регулируемая законом. Один из собственников направляет содольщикам уведомление о намерении продать свою часть жилья за определенную стоимость. Они могут или отказаться, или приобрести ее. Отказ должен быть оформлен в письменном виде – впоследствии он послужит свидетельством, что продавец не нарушил ничьи права на преимущественную покупку.

Третьему лицу доля может быть продана только за ту цену, которая предлагалась содольщикам, не ниже. При изменении этой цены вся процедура с уведомлением должна быть повторена.

Также доля одного владельца может быть поделена дополнительно. Однако это оправдано только в том случае, когда речь идет о недвижимости большой площади. В стандартных квартирах подобное деление может привести к образованию совсем мизерных долей, которые только условно могут называться собственностью. Во избежание появления таких раздробленных частей, называющихся незначительными, законом установлена минимальная норма площади для владения недвижимости. По разным регионам она отличается и колеблется в пределах 8-15 квадратных метров.

Если собственник изначально планирует продать свою долю одному из содольщиков, уведомлять об этом остальных он не обязан. Правило преимущественной покупки не распространяется и на те случаи, когда квартира передается в дар или завещается в качестве наследства.

Основная проблема договоренностей по квартирам, разделенным на доли, – простор для разных мошеннических действий или случайного нарушения действующего законодательства. Если продажа была осуществлена в обход содольщиков, или их отказ от покупки был подделан, они имеют право на протяжении трех месяцев обратиться в суд с иском признания такого договора недействительным. Нетрудно догадаться, что настоящей пострадавшей стороной в этом случае окажется покупатель, ведь неизвестно, удастся ли ему вернуть потраченные средства.

При этом факты мошенничества могут работать и в правовом поле, по сути, не имея состава правонарушения. Например, покупатель купить долю в квартире после отказа совладельцев и поселился в ней. Суть мошенничества заключается в том, что со стороны других жильцов-содольщиков ему будут создаваться крайне некомфортные условия проживания. В подобной ситуации новому владельцу не останется ничего другого, кроме как продать им свою часть по заниженной цене, ведь найти других покупателей за адекватную стоимость с такими соседями не получится.

Иногда продажа нескольких долей производится одновременно. Проще всего, когда она оформляется одним договором – в этом случае ее даже не обязательно регистрировать у нотариуса. Но когда каждый собственник желает заключить отдельное соглашение, такая сделка подлежит обязательной регистрации. Кроме этого, составление подобного договора или нескольких параллельных – непростая процедура, которая требует хорошего знания законов и, желательно, участия юриста.

Какие бывают виды собственности на квартиру?

виды и формы собственности недвижимости

Даже в одном многоквартирном доме могут сосуществовать разные виды собственности. К примеру, одна квартира может быть приватизирована, в другую могут поселить человека по договору соцнайма. Мы расскажем, какие виды собственности на квартиру существуют и чем они отличаются друг от друга.

виды и формы собственности недвижимостиВиды собственности на недвижимость

Понятие вида собственности определяется статьей 212 ГК. Согласно ей, собственность подразделяется на три категории:

  • муниципальная;
  • государственная;
  • частная.

В чем особенность каждого вида?

Муниципальная

Каждый город, деревня, поселок имеют собственную инфраструктуру и жилой фонд, которые принадлежат муниципалитету. К такой недвижимости, согласно ст. 215 ГК РФ, относятся:

  • детские учреждения: сады, школы, учреждения дополнительного образования;
  • учреждения культуры: музеи, библиотеки, парки, прочие культурные объекты;
  • медицинские учреждения: больницы, пункты скорой помощи, поликлиники, реабилитационные центры;
  • административные помещения.

Не вся подобная недвижимость принадлежит муниципалитету. На территории города или поселка могут находиться здания, принадлежащие региону и Российской Федерации.

Ответственность за содержание муниципальной собственности лежит на местной власти.

К такому виду собственности принадлежит и часть жилого фонда. Это квартиры, предоставленные жильцам по договору социального найма. В частности, объекты могут передаваться в пользование молодым специалистам, многодетным семьям, сотрудникам полиции, прочим категориям. По каждой из них существует очередь. Лица, заключившие договор социального найма, имеют право только на проживание, но не на распоряжение этим имуществом. Такие помещения нельзя продать, подарить, сдать в аренду, прописать в них жильцов без разрешения местных властей.

В договоре прописываются условия, при которых лицо может пользоваться помещением. К примеру, пока не расторгнут трудовой договор.

Государственная

Строения, подпадающие под это понятие, принадлежат государству. Государственная недвижимость, согласно статье 214 ГК РФ, подразделяется на две группы:

  • федеральная;
  • субъектов РФ.

Объекты государственной собственности могут использоваться только в интересах граждан страны. К такой собственности можно отнести:

  • памятники;
  • дороги, в том числе железные;
  • здания, принадлежащие Министерству обороны;
  • здания, где располагаются органы государственной власти;
  • таможни;
  • прочие объекты общероссийского назначения.

Такую недвижимость нельзя выкупить, можно только оформить договор ее временной аренды для осуществления коммерческой или некоммерческой деятельности.

Частная

Само понятие появилось относительно недавно, в 90-х годах. Хотя частные дома были всегда, но назывались они индивидуальными постройками. В частной собственности права принадлежат отдельному лицу или группе лиц, проживающим в объекте недвижимости, зарегистрированном как одно строение.

частная собственность

После начала эпохи приватизации к индивидуальным постройкам добавились приватизированные квартиры.

Собственники вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: покупать ее, продавать, сдавать в аренду, дарить.

В то же время они несут ответственность за содержание жилья, если это угрожает интересам прочих собственников.

Виды частной собственности

Даже отдельная квартира может принадлежать нескольким хозяевам, а бывает, что собственник является единственным владельцем. В зависимости от количества владельцев и прав каждого частная собственность подразделяется на несколько видов.

Индивидуальная

Здесь подразумевается, что недвижимость приобретает один человек и права собственности на жилье принадлежат одному лицу, который в момент покупки не имел супруги и детей. Если же при оформлении договора купли-продажи на квартиру покупатель состоял в браке, то по закону супруги являются равноправными собственниками. Можно составить брачный договор, в котором указать иное право на владение приобретенной в браке недвижимостью.

Также право на индивидуальную собственность возникает, если недвижимость досталась по наследству или была подарена. В этом случае получатель вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, независимо от семейного положения. При разводе и разделе имущества она не делится.

Во время проведения приватизации также было дано право решать, на кого оформить право владения. Можно было оформить квартиру в долевую собственность на всех членов семьи или на кого-то одного.

В любой момент владелец доли может стать владельцем индивидуальной собственности, если остальные дольщики откажутся от долей в его пользу.

Единственный владелец может по своему усмотрению распоряжаться имеющейся у него квартирой или домом, при продаже и иных сделках не нужно спрашивать разрешения у других жильцов, даже если они прописаны в этой квартире.

Но чаще бывает, что квартира принадлежит нескольким собственникам.

Коллективная

Такой вид частной собственности возникает, когда несколько физических лиц приобретают в собственность дом или квартиру для осуществления коммерческой или прочей деятельности. К примеру, это кооперативы, ТСЖ, ООО. В уставе организации закрепляется право распределения долей при продаже.

Для физических лиц актуально владение долей в квартире.

Общая долевая

Этот вариант предусматривает владение квартирой несколькими лицами, которые имеют долю в объекте недвижимости. У собственников не всегда могут быть одинаковые доли. К примеру, одному может принадлежать ¾ квартиры, а другому — только ¼.

Такая ситуация возникает, когда:

  • собственность приобретается супругами;
  • выделяются доли детям;
  • несколько наследников вступают в наследство на недвижимость.

долевая собственность

При этом все в равной мере могут распоряжаться своей долей. Не возникает вопросов, когда все собственники — члены одной семьи и проживают вместе.

Но если встает вопрос о продаже, то продавец обязан предложить выкупить долю и остальным владельцам. А если они отказываются, то покупателю придется находиться в квартире с совершенно посторонними людьми.

Еще одно неудобство возникает, если один из владельцев решил сделать ремонт, а другой не соглашается. Даже в суде трудно отстоять свою правоту, так как другие дольщики выдвинут аргумент, что не имеют материальной возможности потратиться на благоустройство жилого помещения.

Если у одного из дольщиков имеются долги, то судебный пристав вправе описать долю неплательщика, а в дальнейшем ее продать.

Доля может быть выделена в двух вариантах:

  • идеальная, которая определяется из количества общей площади и не имеет фактической принадлежности, то есть определяется долей стоимости;
  • реальная, если владельцу принадлежит отдельная комната.

К примеру, в семейных общежитиях каждый из собственников имеет отдельную комнату и может ее продавать, сдавать в аренду и совершать с ней прочие действия.

Идеальная доля возникает в квартире, где живет одна семья и пользуется площадью на одинаковых основаниях, независимо от величины доли.

Недвижимость бывает государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, делится в зависимости от количества владельцев, на индивидуальную и долевую. Каждая из них имеет свои особенности и определяет права собственников.

Виды собственности на квартиру – частная, долевая и совместная собственность

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации. »). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности. Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

Общая и долевая собственность. Что это такое и чем они отличаются

По закону владеть квартирой может неограниченное количество людей вне зависимости от степени родства между ними. В практике распространены два вида собственности: долевая и общая совместная. Разберем их в статье.

Поделиться:
Ссылка скопирована

Недвижимость

  • Что значит «Долевая собственность»
  • Долевая собственность: плюсы и минусы
  • Что такое реальная и идеальная доля
  • Что значит «Общая совместная собственность»
  • Общая совместная собственность: плюсы и минусы
  • Ключевые отличия общей совместной и долевой собственности

Что значит «Долевая собственность»

Долевая собственность подразумевает владение собственниками долями квартиры. Они могут отличаться по количеству и размеру.

Например, у одного собственника 2/3 доли, у другого – 1/3. Встречаются также случаи, когда одному человеку принадлежит 70% квартиры, а остальные 30% распределены между несколькими собственниками.

Для управления квартирой в долевой собственности подписывают соглашение и прописывают в нем порядок использования недвижимости. Обычно в документе указывают: кто имеет право использовать ту или иную часть собственности и на каких условиях.

Долевая собственность: плюсы и минусы

Плюсы долевой собственности:

  1. Каждый владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Ее можно дарить и завещать и продавать. Перед продажей собственник должен уведомить других владельцев о своем намерении и предоставить им возможность приобрести его долю.
  2. Если у одного из собственников проблемы с долгами, то долю могут изъять в счет погашения долга. При этом у остальных собственников сохраняется право на свои доли.
  3. Каждый владелец имеет правоустанавливающий документ о праве на собственность.

Минусы долевой собственности:

  1. Доли в квартире могут не совпадать с размерами комнат и быть годными к продаже. Например, в однокомнатной квартире три собственника и у каждого своя доля. Также, не всегда на практике удается физически разделить общие зоны.
  2. При исчерпании возможности договориться с другими совладельцами по спорным моментам, то все разногласия придется решать в суде. Судебное разбирательство — долго и дорого.
  3. Если у одного из собственников проблемы с долгами, то его долю на законных основаниях могут изъять или наложить запреты на продажу и сдачу в аренду. Это создаст неудобства остальным собственникам.
  4. Собственник доли имеет право пускать арендаторов, приглашать гостей и заниматься другими делами без согласия других совладельцев.

Что такое реальная и идеальная доля

Реальной называют такую долю, которую можно отделить от других физически. Например, есть двухэтажный дом. В нем расположение помещений на первом и втором этаже идентично и принадлежит двум собственникам напополам. Совладельцы могут определить, что на одну половину приходятся помещения первого этажа, а на другую — второго. И это будут реальные доли.

Идеальная доля имеет любую дробную величину и может не соответствовать конкретному помещению в жилом доме. Например, 1/3 доли в двухкомнатной квартире непропорциональна площади комнат и ее нельзя выделить в натуре. В таком случае собственники договариваются о том, как будут пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Что значит «Общая совместная собственность»

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом. Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ, по умолчанию общая собственность — долевая. Законом предусмотрена совместная собственность для супругов и членов фермерского хозяйства.

Общая совместная собственность: плюсы и минусы

К плюсам общей совместной собственности относятся следующие пункты:

  1. Ответственность за содержание имущества распределена поровну между собственниками. Например, коммунальные платежи.
  2. Налог на имущество также распределяется между собственниками пополам.
  3. Каждый супруг может получить на такую квартиру имущественный вычет, если этим правом они воспользуются впервые.
  4. Каждый супруг может получить на такую квартиру вычет по процентам по ипотеке.

Минусы совместной собственности:

  1. Единый правоустанавливающий документ. Это неудобно при фактическом проживании собственников в разных местах.
  2. Если такую квартиру сдают в аренду, то доходы нужно делить между всеми владельцами.

Ключевые отличия общей совместной и долевой собственности

В долевой собственности каждый владелец может продать только свою долю. При этом у остальных собственников есть право приоритетной покупки.

При общей совместной собственности владельцы выступают как одна сторона сделки. По закону владеть квартирой на праве общей совместной собственности могут супруги.

Остались вопросы? Самолет Плюс поможет вам разобраться!

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

  • покупки недвижимости,
  • продажи недвижимости,
  • аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

  • дизайн интерьера;
  • капитальный ремонт квартир;
  • помощь в переезде;
  • меблировка;
  • страхование;
  • оценка недвижимости;
  • trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *