Как продать квартиру с материнским капиталом
Перейти к содержимому

Как продать квартиру с материнским капиталом

  • автор:

Продажа квартиры, купленной
на материнский
капитал

По статистике большинство семей тратят материнский (семейный) капитал на покупку недвижимости. Зачастую со временем хочется увеличить жилплощадь — обменять квартиру или дом на недвижимость побольше или сменить район места жительства.

Но возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если в её приобретении участвовали средства государственной поддержки, такие как материнский (семейный) капитал? И если да, то с какими трудностями предстоит столкнуться при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Пойдем по порядку.
Квартиру, купленную на материнский (семейный) капитал, можно продать.

Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. Уточним, что использование средств маткапитала регулируется Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С точки зрения закона, обязательное условие использование маткапитала — выделение долей детям и супругу в покупаемой недвижимости, будь это дом, квартира или иной вид жилого помещения. За исполнением этой нормы следят органы опеки и попечительства. Кроме того, для продажи квартиры, долей в праве собственности, в которой владеет несовершеннолетний, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно есть ряд особенностей и отличий в ходе продажи жилья, купленного с привлечением маткапитала. Немного подробнее перечислим основные:

если при покупке жилья Вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую долевую собственность;

если дети несовершеннолетние, то необходимо согласие органов опеки. В случае, если дети совершеннолетние, — требуется их непосредственное участие в сделке;

доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей органы опеки и попечительства могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания;

стоит быть готовым, что в случае необходимости придется доказать органам опеки и попечительства, что права детей не ущемлены и жилищные условия не станут хуже;

в случае, если родители решат развестись, то доли детей в квартире не изменятся;

важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется. В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства;

хотим заметить, что приобрести новую квартиру, но с меньшей площадью, возможно. К примеру, если родители оформят на себя меньшие доли при сохранении равнозначных детских долей.

Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал?

Итак, как мы выяснили, при соблюдении определенных условий продать квартиру, приобретенную с использованием средств господдержки, не так уж и сложно. Теперь поговорим о тех рисках, которые несут в себе сделки подобного рода.

Для продавца

Самые вероятные риски связаны с получением отказа в подтверждении правомерности сделки от одного из государственных органов: Пенсионного фонда России или Органов опеки и попечительства.
Стоит заранее получить разрешения всех инстанций, что даст большую вероятность успешного прохождения сделки без отягощения судебными тяжбами в последствии.

Для покупателя

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделка может быть признана недействительной. При этом новая недвижимость переходит в собственность обратно старым владельцам, а денежные средства должны быть возвращены покупателям.

Продажа залоговой (ипотечной) квартиры с материнским капиталом

Коснёмся и такого более сложного вида сделки с недвижимостью, как продажа квартиры, приобретенной с помощью средств ипотечного кредита и государственной поддержки (маткапитала).

Такая продажа подразумевает досрочное погашения кредита. Собственник (владелец сертификата) должен снять обременение с жилья и выделить детям и супругу доли в праве общей собственности на квартиру до факта её продажи. Срок выполнения этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременения с жилой недвижимости.

Что в итоге?

Использование семейного сертификата при улучшении жилищных условий не ограничивает возможность последующей продажи приобретенной недвижимости. Главное следовать определенным юридическим условиям, основным из которых является приобретение жилплощади, не ухудшающей условия и размеры продаваемого жилья.
Выполнение этого условия гарантирует соблюдение интересов и прав всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не имеют возможности участвовать в сделке в полной мере.

Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция

Россияне чаще всего тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий — используют сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке, гасят уже взятый жилищный кредит, сразу покупают жилье, добавляя недостающую сумму. Так поступают примерно в 70 процентах случаев при получении маткапитала. При этом люди часто не задумываются о том, накладывает ли он какие-то ограничения на приобретаемое жилье. Что будет, когда вы решите продать купленную квартиру? В этом материале подробно отвечаем на этот вопрос.

Связка ключей в руке

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.

Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.

Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить — это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.

Типичная история

«В нашей семье в 2021 году родилась дочь, и мы маткапитал сразу вложили в погашение ипотеки, поскольку взяли ее за год до рождения ребенка, — рассказывает «РГ» житель Подмосковья Вадим Коротков. — Кстати, мы хотели с помощью сертификата сократить срок ипотеки, но оказалось, что так нельзя — средства маткапитала можно направить только на сокращение размера платежа, чтобы в семье оставалось больше денег».

Однако уже в 2023 году Вадим с женой стали задумываться о продаже жилья — собрались продать машину, чтобы погасить оставшуюся часть кредита и опубликовать объявление о продаже квартиры. «Мы сначала купили однушку, поскольку у нас была ограниченная сумма для первоначального взноса, — объясняет Вадим. — А сейчас понимаем, что нужно жилье побольше — ребенок растет, постепенно нужна будет детская комната, да и в целом пространство лишним не бывает. К тому же мы хотели бы перебраться в Москву».

Впрочем, быстро реализовать свою затею у Вадима вряд ли получится — он неожиданно узнал, что маткапитал накладывает ограничения на жилье.

Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция

Выделение долей

В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом — нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной. Рекомендуем прочитать подробную статью о том, как правильно выделить доли детям.

Полезный совет

Не стоит выделять большие доли — к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.

Логика у государства здесь простая — маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю — так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное — после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал «растает». Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель — органы опеки.

Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде — уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен — это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.

Нюансы. На что обратить внимание

Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.

Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал — какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире — помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.

Список необходимых документов

Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении — он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки — большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.

Заявление в органы опеки в Москве, Подмосковье, а вероятно, и в других регионах, подается через МФЦ, говорит юрисконсульт офиса «Академическое» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. Прием пакета документов и составление всех необходимых заявлений производится там. Срок выдачи разрешения — 14 дней. Там же собственники в итоге получают готовое разрешение органа опеки на сделку.

Нажмите на изображение, чтобы увеличить

Поиск покупателей и новой квартиры

Когда разрешение получено, то позади лишь половина пути. Теперь вы имеете полное право на продажу квартиры, но тут тоже есть нюансы.

Список документов, необходимых для органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью

Александр Мелешенко, Антон Переплетчиков

Некоторых покупателей отпугивает сам факт наличия детских долей — разрешение от органов опеки должно развеять сомнения, но часть потенциальных покупателей в этой ситуации может исчезнуть. Риелторы говорят, что иногда жилье с маткапиталом приходится продавать со скидкой, иначе поиск покупателей может растянуться на многие месяцы.

Кроме того, как правило, условие при продаже квартиры с маткапиталом — альтернативная сделка. Когда одна квартира продается — и тут же покупается другая. Это все усложняет — мало найти покупателя на свое жилье, нужно еще подобрать новую квартиру взамен и договориться с ее продавцом.

Юристы отмечают, что покупатели квартир с маткапиталом нередко проявляют двойную внимательность, и это неслучайно. «Покупателю обязательно нужно проконтролировать, что дети приобретают взамен своих долей, — говорит Киселева. — Это нужно обязательно уточнить заранее, а также внимательно изучить разрешение опеки. Ведь даже в самом разрешении будет обязательно указано, что опека вправе признать сделку недействительной, если ее требование выполнено не будет».

После сделки (и это всегда отражено в распоряжениях опеки) родители обязаны предоставить документы по проданной и купленной квартире в орган опеки, отмечает эксперт. Опека контролирует выполнение поставленных условий и соответствие заявленных данных купленному объекту. Неисполнение распоряжения влечет возможность расторжения договора купли-продажи. Поэтому это серьезно и для продавцов-родителей, и для покупателя такой квартиры.

Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Если квартира с маткапиталом была куплена в ипотеку, то есть два варианта действий:

  • Либо нужно погасить кредит, выделить доли и получить разрешение опеки.
  • Либо сначала попросить разрешения на выделение долей у банка — пока кредит не погашен, квартира находится у него в залоге. Банк может пойти навстречу, а может и не пойти, здесь сложно предугадать. В любом случае нужно написать письменное заявление и приложить необходимые документы, список нужно запросить у банка.

Договор купли-продажи квартиры составляется в зависимости от ситуации — в нем может вообще не упоминаться использование материнского капитала, а разрешение органов опеки на продажу детских долей может служить дополнением к договору.

Важно! Продажа квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетние, осуществляется только в нотариальной форме. Договор купли-продажи будет составлять нотариус, к которому обратится семья, отмечает Киселева.

Нажмите на изображение, чтобы увеличить

Налог с продажи квартиры с маткапиталом

При продаже жилья с маткапиталом может возникнуть необходимость заплатить налог на доходы физических лиц. Но все зависит от условий.

Так, по статье 217.1 Налогового кодекса России не нужно платить налог, если:

  • квартира находится в собственности более 5 лет
  • квартира находится в собственности более 3 лет и при этом является единственным жильем
  • в семье есть двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту увеличено до 24 лет) и в течение календарного года или до 30 апреля следующего года после сделки куплено новое жилье, причем оно больше прежнего, а его кадастровая стоимость выше.

Важно! Еще один важный нюанс — квартира в вашей собственности может быть больше трех или пяти лет, но доли детям зачастую выделяются позже. И в таком случае, если для их долей срок не вышел, то у них возникнет необходимость уплатить налог с их долей. В этой ситуации тоже будет на руку, если размер доли — минимальный. Но расходы эти необходимо учитывать при планировании сделки.

Кстати

В 2024 году с 1 февраля материнский капитал проиндексируют на 7,5 процента. Его размер после повышения составит:

  • на первого ребенка — 631 тысяча рублей;
  • на второго ребенка — 834 тысячи рублей.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Продажа квартиры с материнским капиталом — это процесс, в результате которого собственность на квартиру, купленную с привлечением маткапитала, передается другому человеку — покупателю. А тот взамен выплачивает оговоренную сумму денег. Тот факт, что при покупке использовался маткапитал, налагает на этот процесс некоторые особенности, отличающие его от обычной продажи.

Особенности недвижимости, купленной за маткапитал

Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.

Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:

● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);

● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.

То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.

В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.

Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.

Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.

Как получить разрешение от органов опеки

Порядок получения разрешения органов опеки следующий:

1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;

2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;

3) подать их на рассмотрение;

4) получить ответ.

Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:

● заявление о выдаче разрешения продать жилье;

● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;

● свидетельство о его рождении;

● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);

● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.

Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.

Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.

При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.

Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.

При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.

Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.

Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.

Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.

Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:

1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;

2) снять обременение;

3) произвести выделение долей;

4) получить одобрение ООиП;

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Чтобы продать квартиру, которая покупалась с привлечением маткапитала, нужно обязательно наделить детей долями, получить разрешение опеки и купить новое жилье

С 1 февраля 2023 года в России увеличился размер материнского капитала. Сейчас при рождении первенца выплата составляет 589,5 тыс. руб., а при рождении второго ребенка — 779 тыс. руб. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс. руб. Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии. Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

  • Выделение долей
  • Согласие опеки
  • Если квартира в ипотеке
  • Нюансы сделки

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Подробнее о том, как выделить детскую долю, читайте в нашем материале «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы»

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость. Кроме того, новое жилье не должно находиться в ветхом или аварийном состоянии и рядом должна быть необходимая социальная инфраструктура (детсад, школа, поликлиника).

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом

Нужно обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства и собрать пакет документов. Список необходимых бумаг лучше уточнить в ведомстве. Предварительный вариант может быть таким:

  • заявление от родителей на разрешение на продажу жилья;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (например, договор долевого участия, договор купли-продажи);
  • выписка из Росреестра;
  • отчет о рыночной стоимости имущества;
  • план и экспликация недвижимости;
  • выписка с лицевого счета;
  • документы на квартиру, которая покупается взамен старой.

После того как документы поданы в органы опеки и попечительства, нужно ждать разрешение на сделку. Обычно на это уходит около двух недель. В случае отказа нужно получить разъяснение причины такого решения. Его можно будет оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Однако продажа такой недвижимости может быть сопряжена с трудностями, поскольку жилье находится в залоге. А значит, нужно, как и при обычной продаже ипотечной квартиры, разрешение банка на продажу, а также на выделение детских долей.

Но на практике такое выделение долей банки практически не одобряют, хотя де-юре такой запрет не установлен, отметил к. ю. н., руководитель практики разрешения споров и судебного представительства компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. «Если это и случается, то крайне редко. Пока квартира находится в залоге, банки не вешают на себя дополнительные обременения в виде выделения долей в его же фактически собственности», — пояснил юрист.

«Если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — добавила Асия Мухамедшина из АЮР. «Если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям. Это ущемит интересы несовершеннолетних», — отметила эксперт.

Поэтому продать ипотечную квартиру, купленную с привлечением маткапитала, можно только после полного погашения кредита. Сделать это можно досрочно, внеся собственные средства или задаток покупателя, привел пример Григорий Скрипилев.

Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock)

Как продать квартиру с материнским капиталом: нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. Всплыть этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Продажу купленного на маткапитал жилья могут упростить

В 2022 году в Госдуме предложили упростить продажу купленного на маткапитал жилья. Депутаты выступили за то, чтобы разрешить выделять детям доли не только в жилье, купленном на маткапитал, но и в другом имуществе. «Подразумевается, что данная мера позволит упростить процедуру продажи такой недвижимости, особенно если она была приобретена в ипотеку, как это бывает чаще всего на практике. Однако пока законопроект не внесен в Госдуму», — отметил Григорий Скрипилев.

Читайте также

  • Маткапитал на строительство своего дома: как получить и потратить
  • Можно ли купить дачу на маткапитал и как это сделать
  • Росреестр объяснил, как исключить риски при сделках с маткапиталом

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *