Как выбрать квартиру для аренды
Перейти к содержимому

Как выбрать квартиру для аренды

  • автор:

Как выбрать квартиру для аренды?

Снять жилье можно, как в элитных новостройках, так и в обычных домах вторичного рынка. Рассматривая предложения, важно помнить, что если краткосрочная аренда позволяет закрыть глаза на некоторые неудобные моменты, то квартира на длительный срок должна быть максимально комфортной.

Поиск и выбор квартиры

Поиск квартиры без посредников вполне можно выполнить самостоятельно. Много предложений можно найти на тематических сайтах, в газетах, на досках объявлений. Здесь часто публикуют свои объявления собственники, главная сложность — найти их среди множества предложений с комиссией.

Как выбрать квартиру для аренды?

Решая арендовать квартиру, следует учесть такие нюансы:

  • Время для поиска. Основное правильно — избегать поспешности в решениях. Даже если нужно срочно снять квартиру, не следует останавливаться на первом попавшемся варианте. Зачастую цены на аренду жилья ниже в первые месяцы лета, когда наблюдается спад деловой активности и наступает пора отпусков.
  • Выбор местоположения жилья. Самая дорогая недвижимость традиционно располагается в центре города. Чтобы сэкономить, можно рассмотреть варианты в более удаленных районах. Выбор во многом определяется расположением жилья поблизости с работой или учебным заведением. Хорошо может подойти также вариант в уже знакомом районе.
  • Осмотр дома и подъезда. Решив снять квартиру, внимательный осмотр следует начать с придомовой территории и самого здания. Учитывается состояние фасада и подъезда, а также дополнительные нюансы, например, наличие детской площадки, свободных парковочных мест, если это важно.
  • Осмотр потенциального жилья. Осмотр квартиры следует проводить только в дневное время и при хорошем освещении. Обязательно следует проверить состояние сантехники и розеток, окон и дверей, обратить внимание на исправность бытовых приборов и мебели.
  • Инфраструктура и транспортная доступность. Аренда квартиры требует внимания к объектам, которые расположенные поблизости, а также учет возможных пробок и заторов на дорогах. Заранее можно узнать о наличии рядом остановок общественного транспорта, магазина, аптеки, школы, детского сада и других важных объектов для комфортного проживания.

Большое значение имеет личное впечатление

Если квартира в хорошем состоянии, но в ней неуютно находиться, то лучше отказаться от аренды. Чтобы сразу после заселения не возникло желание поскорее переехать, нужно заранее узнать, не живут ли рядом беспокойные соседи и асоциальные элементы.

Внимание к финансовым вопросам

Аренда недвижимости требует ответственного подхода, поскольку сделка связана с финансовыми затратами. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нужно внимательно относиться к выбору вариантов. Абсолютно всегда, независимо нашли вы квартиру от собственника или через агента, следует тщательно ознакомиться с условиями договора.

Как выбрать квартиру для аренды?

Информационные агентства по аренде — зло! Если предполагается оказание только информационных услуг, это значит, что оплата потребуется уже просто за предоставленные варианты. Информация по объектам может быть неактуальной, а то и вовсе касаться несуществующего жилья.

Решение о том, чтобы снять квартиру без посредников нужно принимать только после осмотра жилья. Обязательно следует попросить хозяина показать документы на недвижимость и паспорт. Задаток (аванс или депозит) нужно отдавать только владельцу. Рекомендуется заключать договор аренды квартиры, а не полагаться на устные обещания, все они забываются в случае вероятных разногласий. К договору обычно прилагается опись того, что находится в жилье (мебели, техники). Следует обратить внимание на квитанции за коммунальные услуги, где не должно быть непогашенных долгов.

Как выбрать квартиру для аренды

—>

Круглосуточные телефоны

  • Главная
  • Квартиры-посуточно
  • Как правильно выбрать квартиру в аренду
  • Главная
  • Квартиры-посуточно
  • Как правильно выбрать квартиру в аренду

Выбор апартаментов

Погода в городе

Как правильно выбрать квартиру в аренду

Очень часто в нашей жизни происходят события, которые мы не ожидаем и никак не можем спрогнозировать. Нам приходится приспосабливаться к этим изменениям. Переезд — причин для этого уйма: смена работы, условия жилья, экологическая обстановка того района, где Вы живете и многое другое… но что делать, если в городе, куда Вы переезжаете, у Вас нет собственного жилья? Аренда — выход из этой ситуации. Вы собираете вещи и переезжаете. Что же Вас ждет на новом месте? А ждет Вас множество вариантов квартир для аренды. Как же выбрать хороший вариант? На что нужно обратить внимание при выборе квартиры для аренды?

1) Этаж. Кому-то нравится жить на первых-вторых этажах, а для кого-то лучше этажи выше. Рассмотрим ситуации из нашей реальной жизни: квартира на первом этаже.

На лавочках в теплое время собирается молодежь — ночью будете слушать музыкальный репертуар и крики юных меломанов. Будем смотреть правде в глаза — молодежь не всегда на этих «поседелках» используют специальные места для туалета. Они вполне могут справить нужду под ваше окошко. Летом, в жару, испарения… Букет ароматов будет потрясающий.

Под первым этажом обычно находится подвал. А в нем сырость. А так же комары, двухвостки и мокрицы. Но не переживайте, не обязательно это все должно достаться именно Вам.

И так, обращайте внимание на каком этаже находится квартира, куда выходят окна. Если на южную сторону, то в квартире будет тепло, а если еще и во двор, то тихо. Мало кто захочет платить за арендованную квартиру, у которой окна выходят на дорогу или трассу. Если в ней открыть окна, то будет постоянный шум и пыль.

2) Электрические приборы и розетки должны быть рабочими. Запомните, если Вы снимете квартиру, в которой искрятся розетки, почерневшие или обугленные провода — это опасно с точки зрения Вашей безопасности и совершенно недопустимо с точки зрения финансов. Самым лучшим вариантом будет, если Вы проверите каждую розетку, каждую конфорку и каждый выключатель на работоспособность.

3) Сантехника. В квартире вся сантехника должна быть в хорошем состоянии. Предположим, Вы постирали свою любимую рубашку в стиральной машине и заметили, что ее качество ухудшилось после стирки. Причина этому — неисправность стиральной машины. Допустим, Вы решили принять ванну, а трубы бегут, затопили соседей. Вам придется платить за ремонт, хоть даже не Вы были виновником этого. Чтобы такого не случилось нужно внимательно осмотреть трубы, краны, унитаз и прочую сантехнику в съемной квартире.

4) Оплата. Уточните вот такие моменты: будете ли Вы платить за коммунальные платежи отдельно, будете ли Вы платить за телефон, установленный в квартире, и до какого числа месяца арендодатель будет забирать оплату за жилье.

Ну а дальше все зависит только от Вас. Надеемся, что наши советы Вам помогут правильно снять квартиру.

Как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду?

Начинающие инвесторы считают, что покупка квартиры для сдачи в аренду сделает их жизнь безоблачной. Так ли это на самом деле? Ведь создание пассивного дохода в Одессе – настоящее испытание. Первый и самый важный шаг – определиться, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду. Прежде чем начать строить бизнес на рынке недвижимости, давайте убедимся, что это имеет смысл.

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду? Плюсы инвестиции в недвижимость

Выгодно ли купить квартиру для сдачи в условия современного рынка? Мы считаем, да. Есть ряд убедительных причин инвестировать именно в недвижимость.

Главный аргумент – понятность. Покупка жилплощади не вызывает такого культурного шока, как, например, инвестирование в стартап или криптовалюту. Вложение в недвижимость под сдачу считается самым надежным, в том числе и потому что материально подкреплено «живыми» метрами владений. Как обезопасить себя и сделать сделку выгодной – читайте далее.

Вложение в квадратные метры – один из самых старых способов приумножения накоплений. Мы можем выделить следующие преимущества:

простота и доступность: даже новичку несложно разобраться в сути такого инвестирования;
консервативность: правила и законы на рынке недвижимости давно устоялись;

стабильность: совсем без риска вложений не бывает, но инвестирование в рынок недвижимости предполагает гораздо меньше рисков, чем в других сферах.

Покуда людям нужна крыша над головой, квартиры будут востребованы. Возможно, именно поэтому недвижимость является вторым по популярности инвестиционным инструментом после банковских депозитов. При правильном подходе можно получать максимум прибыли с минимальными рисками. Как этого добиться, мы рассказывали в предыдущей статье.

Сегодня мы обсудим вложение в жилую недвижимость с целью ее сдачи в аренду. Это не единственный способ инвестирования в квартиры, но однозначно один из самых актуальных в Одессе.

Перепродажа квартир в новострое как бизнес
в Украине

Виды аренды. Особенности выбора. Разница в окупаемости квартир при сдаче в аренду

Первым делом будущему инвестору нужно определиться, с каким видом найма работать. Существует два типа аренды квартир:

долгосрочная;
посуточная.

У каждого своя целевая аудитория. Соответственно, отличаются основные характеристики квартиры (метраж, планировка, ремонт, расположение и так далее). Срок окупаемости тоже разный. Учитывайте все факторы, решая, какую квартиру купить для сдачи в аренду. Вы можете доверить это нам.

Мы в RedWall подбираем оптимальные объекты под любой тип аренды и помогаем создать прибыльный арендный бизнес.

Долгосрочная аренда

Сдать квартиру на несколько месяцев (а то и лет), значит, наладить пассивный доход и обеспечить себя стабильным финансовым потоком. Главное – найти порядочных арендаторов. И, конечно, не забыть подписать с ними договор.

Долгосрочная аренда – это пассивная прибыль, которая позволяет минимально вовлекаться в процесс. При этом нужно понимать, что у такой недвижимости достаточно большой срок окупаемости.

Разберемся, как выбрать квартиру для сдачи в аренду на длительный срок.

Очертить географию

Внимание на спальные районы, такие наиболее востребованы. Потенциальные арендаторы ищут недорогую квартиру на Таирова, Черемушках, в Суворовском. Цена за м 2 тут доступная. Затраты на ремонт могут быть небольшими. А если застройщик сдает квартиры с отделкой или ремонтом, вообще прелесть.

Посмотрите наше исследование, о том сколько стоит квартира в новострое Одессы
Рассчитать количество комнат

Однушки всегда актуальны. Покупка такой квартиры менее критична для бюджета, затраты на ремонт ниже, как и коммунальные платежи (на случай простоя).

Это обобщенно. Конкретно же нужно изучить рынок, выяснить, какие квартиры в дефиците. На Черемушках и Таирова ищут 2-комнатную жилплощадь, средняя цена аренды которой – 7-8 тыс. грн. Конечно, квартиру в центре получится сдать дороже (10-11 тыс. грн за двушку, 9-10 тыс. за однушку), но конкуренция и стоимость покупки квартиры тут выше. Учитывайте, сколько обойдется простой.

Смысла рассматривать трешки особо нет. Аренда 3-комнатной квартиры в нормальном состоянии на Таирова стоит 9000 грн/месяц. А цена ее покупки равна двум однушкам.

Также невыгодной будет смарт-квартира. Метр тут дороже, чем у однокомнатной, а за аренду придется брать меньше, ведь спрос на такое жилье для долгосрочной аренды ниже. Да и постоянная текучка арендаторов не добавляет оптимизма.

Спланировать момент покупки

Мы уже говорили, что на этапе котлована стоимость минимальная. Но так как вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду, нужно учитывать еще и потенциально упущенную выгоду. Разберем на примере.

В Приморском районе продается квартира. 40 м 2 на старте продаж предлагают за 32 тыс. долларов. Через 2 года эта же квартира будет стоить уже на 25% дороже, то есть 40 тысяч. Получается, на покупке можно сэкономить 8 000. Так ли это?

Средняя рыночная цена аренды равна 400$/месяц. За 24 месяца, пока ждем завершения строительства, можно было заработать 350*24=9600$. Отнимаем 10% амортизации. Упущенная прибыль составляет 8640$. Чистый убыток по итогам 640$.

Понятно, что анализ упрощенный. Ведь нужно принять во внимание также затраты на ремонт и меблировку, возможный простой, сезонность и другие факторы.

Учесть состояние недвижимости

Чаще застройщики сдают недвижимость с межкомнатными стенами, на полу стяжка, установлены радиаторы, остекление. Квартиру «после строителей» ждет серьезный ремонт с выравниванием стен, разводкой проводки, коммуникаций и так далее. Учитывайте все эти затраты при расчете окупаемости.

Определиться с классом жилья

Квартира в эконом-сегменте обойдется дешевле. Но в перспективе ей потребуется капитальный ремонт или уменьшение арендной платы. Застройщик сэкономил на всем, начиная от состояния квартиры при сдаче, выбора стройматериалов и заканчивая придомовой инфраструктурой. Поэтому срок окупаемости у эконом-жилья такой же, как в среднем сегменте.

Оптимальный вариант – комфорт-класс. Такое жилье сдается в нормальном состоянии с хорошей планировкой. Цену аренды увеличивают наличие паркинга, мест отдыха и других объектов внутренней инфраструктуры.

Делая ставку на элит-сегмент, учитывайте, что такой квартире необходим соответствующий статусу дизайнерский ремонт. Сюда покупается дорогая мебель, люксовая бытовая техника. Несмотря на высокую арендную плату, у элитной недвижимости самый большой срок окупаемости.

Посуточная аренда

Такая инвестиция довольно быстро окупится, если все сделать правильно. Конечно, многое зависит от того, в каком городе купить квартиру для сдачи в аренду. Но мы говорим об Одессе, рентабельность посуточной жилплощади тут высокая. При необходимости доходную недвижимость можно легко и выгодно продать.

Посуточное жилье требует куда больше внимания и забот, чем долгосрочное. Тут необходимо чаще убирать, делать ремонт, следить за сохранностью имущества. Хотя сегодня эти хлопоты можно доверить обслуживающим компаниям, которые работают в некоторых одесских ЖК. Будьте готовы отдавать за это порядка 30% чистого дохода.

Кроме того, посуточная квартира требует постоянной рекламы и поиска новых клиентов. Это могут делать риелторы, но опять же – участие агентства съедает часть доходов.

Рассчитать рентабельность сдачи квартиры в аренду посуточно сложнее. Ведь нужно учитывать еще и конкуренцию. Уже сейчас на сайте airbnb.com больше 300 предложений посуточной аренды в центре Одессы. А ведь сколько новостроев еще появится в будущем.

Посуточная аренда – это более рискованное мероприятие, нежели долгосрочная, но при должном внимании вполне может обернуться распитием шампанского. Разберемся, какую квартиру легче сдать. Чтобы выбрать именно такую, нужно сделать следующее.

6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду

6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру под аренду

Собрали истории читателей Т⁠—⁠Ж, которые сдают жилье, но не уверены, что это лучшая стратегия. Они рассказали о своем опыте, поделились подсчетами и сомнениями.

Это истории читателей из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Лейбл заголовка

Как вы будете использовать эту квартиру в будущем?

Аватар автора

сдает три квартиры

Занимаюсь арендой с 2004 года. Сначала купил и сдал однокомнатную квартиру в Москве. Последние несколько лет получаю за нее 40 000 ₽ в месяц. Цена не меняется, потому что все это время в ней живет один и тот же человек.

После постройки загородного дома мы с женой переехали в него, свою московскую квартиру продали, а взамен купили однушку с ремонтом и мебелью в новом доме в Одинцове. Сдавали ее сначала за 30 000 ₽, сейчас за 29 000 ₽. Потом приобрели еще две однокомнатные квартиры в строящихся домах, сделали в них ремонт, купили мебель и сдали: одну за 25 000 ₽, другую за 27 000 ₽.

Таким образом, в какой-то момент в активе у нас было четыре квартиры с доходностью «брутто» в 125 000 ₽. За вычетом коммунальных платежей (около 18 тысяч за все квартиры) и ежегодных налогов от этой суммы оставалось где-то 100 тысяч. Этого достаточно для обычной, скромной жизни при наличии дома или квартиры и автомобиля. Но путешествия на такие деньги, конечно, невозможны. Когда я вышел на пенсию, то продал одну из квартир и вложил эти деньги в инвестиционные проекты. Поэтому сейчас сдаем три квартиры.

Когда мы ремонтировали квартиры, старались, с одной стороны, экономить, с другой — делать все качественно и практично, так, чтобы самим было приятно там находиться. Считаю, что, например, лучше поставить двуспальную кровать или хотя бы вложиться в хороший диван, а не оставлять старый и продавленный.

Часто дорогим выходит обустройство кухни: можно на чем-то сэкономить, но все-таки нужно сделать полноценную кухню, а не набор разномастных шкафов. Именно благодаря качественному ремонту и хорошей мебели все мои квартиры сдавались и сдаются по цене выше среднерыночной. Несмотря на расхожее мнение, что арендаторы «убивают» ремонт, чаще всего такая проблема существует лишь в посуточной сдаче. Если сдавать хорошую квартиру на долгий срок, то в нее, как правило, заселяются аккуратные люди.

Обложка статьи

Считаю, что сдача квартир — это не бизнес, а просто источник дополнительного дохода. Если бы я занимался посуточной сдачей, доход был бы выше. Но этим надо заниматься профессионально, иначе вместо прибыли будут убытки. А еще хорошую квартиру в центре Москвы выгодно сдавать не напрямую, а фирме, которая будет пересдавать ее посуточно, каждый месяц платить вам арендную плату и сама позаботится о налогах и ремонте.

Покупку недвижимости для сдачи я не считаю привлекательной инвестицией из-за очень долгой окупаемости.

Имеет смысл идти на это, только если есть отложенный потребительский спрос: например, когда квартира покупается в расчете на то, что кто-то из членов семьи через несколько лет будет в ней жить. Ну и если квартира уже есть, то можно ее сдавать. А в инвестиционных целях сегодня я предпочел бы приобрести апартаменты. Квартира за 8—10 млн может приносить 35 000—45 000 ₽ в месяц. За эти же деньги можно приобрести два апарта, которые будут сдаваться за 50 000 ₽ в месяц.

Лейбл заголовка

Стоит ли потенциальный доход вложенных усилий?

Аватар автора

сдает квартиру, но хочет ее продать

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в пятиэтажке — чистая, ухоженная и с хорошим ремонтом. Найти в нее адекватного и бережного арендатора оказалось большой проблемой. Зато за последние четыре года квартиросъемщик сменился лишь один раз, и с обоими жильцами не было никаких сложностей. Это большая редкость, потому что до этого один арендатор оставил после себя сломанными несколько полок в шкафу и каркас кровати. А другой жилец несколько раз просил об отсрочке платежа и потом резко съехал, прихватив с собой пылесос и СВЧ. Поступок странный: все потери покрыл оставленный им залог. Но мне пришлось тратить время на покупку новой техники и поиск нового жильца.

За вычетом коммунальных платежей я получаю за квартиру 30 000 ₽ в месяц. По счетчикам платит арендатор. Но на сегодняшний день я не рассматриваю аренду как источник дохода, квартиру сдаю скорее «по накатанной».

Если мой нынешний арендатор съедет, скорее всего, я продам квартиру и вложу деньги во что-то более прибыльное.

Потому что, если посчитать, на самом деле это абсолютно бессмысленная затея. Без учета налогов и при условии постоянной аренды без простоев, ремонтов и каких-либо вложений доходность от сдачи — всего около 5% годовых. Гораздо выгоднее инвестировать — этим я и думаю заняться.

А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых, а потенциальных проблем намного меньше, чем с квартирой: кусок бетонного пола не сломают, не сожгут, ничего там не украдут.

Обложка статьи

Лейбл заголовка

Выгодно ли сдавать квартиру в вашем городе и как скоро она окупится?

Аватар автора

считает недвижимость не самым выгодным вложением

Благодаря накоплениям и инвестициям родителей удалось купить и сдать две квартиры в Москве. Состояние одной квартиры ниже среднего, к тому же она на окраине города. Зато это однушка, а они всегда сдаются лучше, даже если находятся не в самом хорошем районе. Жильцы здесь меняются в среднем раз в год-два. Квартира редко простаивает больше недели, но и живут в ней люди, не сильно привязанные к конкретному месту: студенты и молодые парочки, которые часто меняют жилье.

Напротив, вторая квартира — в престижном спальном районе и с хорошим ремонтом. Но это двушка, и сдать ее сложнее. Люди, которые ее снимают, должны быть привязаны к району: например, одни квартиранты работали в соседнем доме, у других ребенок ходил в школу поблизости, а у третьих рядом жили родственники. Зато семьи с детьми, как правило, снимают квартиру надолго, живут в ней 5—8 лет.

Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды — и это без расходов на ремонт и обслуживание.

Жилье сдаю только помесячно, арендная плата небольшая. Сдача квартиры по такой схеме не так выгодна, как, например, вклад: доход плюс-минус такой же, но в случае аренды есть временные и денежные расходы, связанные с обслуживанием квартир, а также налог на имущество.

Лейбл заголовка

Сколько вы готовы вкладывать в объект денег, времени и сил?

Аватар автора

вновь начал инвестировать

Сдаю две квартиры в Санкт-Петербурге. Первую купил в ипотеку в 2011 году — сначала вложил деньги в акции, а потом выведенные с брокерского счета средства пошли на первоначальный взнос. В 2013 году с помощью своего небольшого бизнеса накопили и взяли еще одну квартиру в ипотеку. Тогда мне казалось, что на сдаче жилья можно больше и стабильнее заработать, чем на акциях, а головной боли с квартирами меньше. Спойлер: я ошибался.

Обе квартиры находятся в новостройках возле «Лахта-центра» и станции метро «Беговая». Первую покупали еще на этапе котлована, за два года до сдачи, и очень ждали, когда заселятся первые арендаторы, чтобы за счет аренды гасить ипотеку. Со второй квартирой повезло: застройщик сдал дом на полгода раньше срока.

Найти арендаторов несложно: надо просто сделать нормальные фотографии, подробно описать, что есть в квартире, и назначить адекватную цену. Если сильно ее завысить, жилье могут снять какие-то странные люди. При заселении обязательно нужно брать залог. Без мебели сдавать выгоднее, но арендаторов придется искать дольше. Нужно стараться минимизировать время простоя — например, за счет платных объявлений, они себя окупают. А вот соцсети в этом плане совсем не работают.

Однажды у нас были арендаторы, которые постоянно просили что-то сделать. То у них вешалка болталась и надо было приехать два раза отверткой крутануть, то кран странные звуки издавал. Последней каплей стала ситуация, когда в туалете перегорела лампочка, а они не смогли снять плафон, чтобы ее поменять, хотя на самом деле он снимался элементарно, легким движением руки.

После этого на все их запросы я стал отвечать: «В договоре прописано, что мелкий ремонт выполняет арендатор». Через два месяца они съехали. Правда, напоследок тоже потрепали нервы: сломали дверцу морозильника и отказывались за это заплатить, а еще оставили кучу мусора и гниющий арбуз на балконе.

Обложка статьи

Когда я покупал первую квартиру, думал, что цены на аренду быстро вырастут. На самом деле они почти не изменились: первые жильцы сняли у нас эту квартиру в 2013 году за 21 000 ₽ в месяц, а сейчас сдаем ее за 22 000 ₽. Ипотечный платеж — 26 500 ₽, осталось платить меньше года. Стоимость аренды второй квартиры — 18 000 ₽ в месяц. Ипотека — 13 500 ₽ ежемесячно, платить будем еще около трех с половиной лет. Когда в апреле 2020 года в разгар пандемии съехал арендатор, пришлось сильно скинуть цену, чтобы квартира долго не простаивала. Но договор заключается на год, и теперь стоимость аренды можно повысить до рыночной.

Однажды я посчитал все затраты на кредит, ремонт, мебель и технику. Прикинул, как выросла моя бумажная прибыль и сколько бы я заработал, если бы сейчас продал обе квартиры.

Пришел к выводу, что лучше бы я оставил деньги на брокерском счете.

Доходность там выше, и можно вкладывать в валюте. Недвижимость же, может, за последний год и выросла в рублях, но в валюте за 10 лет не особо прибавила. Поэтому сейчас я снова открыл брокерский счет и занялся инвестициями.

Лейбл заголовка

Насколько тяжело вам достанется эта квартира?

Аватар автора

сдает комнату и две квартиры в Ярославле

Сдаю две квартиры и комнату в коммуналке. Комнату купила в 2007 году на заработанные по программе «Ворк-энд-тревел» деньги (540 000 ₽). В 2008 году за 3 млн рублей приобрела 46-метровую однушку в новом доме в пяти минутах от центра Ярославля. А потом мне досталась по наследству двухкомнатная квартира в старом доме на набережной. В 2020 году за ее ремонт с перепланировкой я отдала миллион.

Проблем с арендаторами у меня никогда не было. Находятся за один-два дня, все объекты постоянно сдаются. Например, двушку получилось сдать в первый же день, как я подала объявление об аренде, и с первого просмотра. Сейчас там живет молодая пара. Оплата — 25 000 ₽ в месяц. За коммунальные услуги зимой отдаю около 5000 ₽. Однушку сдаю за 20 000 ₽, за ЖКУ выходит около 2000 ₽ в месяц. А комнату в коммунальной квартире у меня снимают за 6500 ₽ в месяц, зимой коммуналка также около 2000 ₽. Чистыми с трех объектов я получаю примерно 40 тысяч в месяц.

Вкладывать в покупку я бы сейчас не стала.

Сдавать можно, только если получили квартиру в наследство или в дар, а потом сделали там качественный дорогой ремонт. Окупить инвестиции в недвижимость путем ее сдачи в аренду сейчас очень сложно — это долговременная инвестиция.

Лейбл заголовка

Какие еще есть варианты распорядиться деньгами?

Аватар автора

ждет, когда можно будет поднять цену на квартиру

Мне досталась по наследству однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга. Дом не новый, но в 2014 году в нем сделали капремонт, заменили лифты и окна. Подъезды и фасады чистые. В самой квартире ремонт качественный, но без изысков. Внутри светло, однотонные стены, есть вся необходимая мебель и техника, включая посудомоечную и стиральную машины. А еще всем жильцам нравится встроенный шкаф во всю стену в комнате. С тех пор ничего не меняли, только по мелочи: люстру, кран на кухне.

Сдаю квартиру уже восьмой год. За все это время в ней живет третий арендатор. Предыдущие съезжали из-за смены работы. Люди снимают ее подолгу (от трех лет) и относятся к имуществу бережно. Один арендатор даже сам покрыл ванну акрилом, когда в ней облупилась эмаль. Я узнала об этом, только когда он съезжал.

Сначала квартиру сняли у меня за 22 000 ₽, но спустя три года я смогла найти новых жильцов уже только за 18 000 ₽. Сейчас мне платят 20 000 ₽ в месяц, коммунальные платежи лежат на арендаторе. Увы, я не могу поднять цену даже на пару тысяч. Желающих платить больше 20 тысяч нет. Возможно, это связано с тем, что станцию метро, которую построили в 10 минутах ходьбы от дома, уже несколько лет не открывают, сроки постоянно переносят. Сейчас добираться до квартиры от следующей станции метро далековато, поэтому ее снимают люди с автомобилем.

Однажды я целый месяц не могла найти новых арендаторов и решила попробовать сдавать квартиру посуточно. Но из-за неудобного расположения и удаленности от центра ставка была всего 1500 ₽ в сутки. И даже за такую цену квартиру удалось сдать всего на 18 дней за месяц. При этом пришлось потратиться на полотенца, постельное белье, мыло, туалетную бумагу, посуду и приезжать почти каждый день убираться.

Обложка статьи

Специально покупать квартиру под сдачу я бы точно не стала: она слишком долго окупается, а арендная ставка не растет. Если жилье досталось по наследству, то, наверное, можно и сдавать, но лучше продать и инвестировать. У меня пока обстоятельства не позволяют этого сделать. Так бы уже давно.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Расскажите о своем финансовом успехе или провале
Олеся Власова
Верите в инвестиции в недвижимость?

Загрузка

> Чтобы окупить квартиру, понадобится около 17 лет непрерывной аренды

Меня очень смущает, когда в таком контексте используют слово «окупаемость». Квартира окупается, когда ее можно продать за сумму покупки + расходы на приобретение + расходы на обслуживание — доход от аренды. Срок окупаемости чисто за счет аренды — это очень странный показатель, на мой взгляд.

Deyteriy, это безубыточность. Люди имеют в виду под окупаемостью 100% возврат инвестиций + сохранение актива)

Victoria, а какая там без убыточность, если ты вложил деньги в актив, они никуда не делись, а просто в виде квартиры и работают, приносят доход

Deyteriy, это показатель Р/Е акций. С акциями же сравнивают, ну ?

Отредактировано

«А если боитесь, что акции рухнут, можно купить и сдавать в аренду машино-место. Получается около 10% годовых»
После таких советов возникает резкое сомнение в компетентности авторов TJ
Экономику в коммент пропишите плз, очень интересно почитать))))

Герой статьи

Дмитрий, занимался проработкой этого вопроса. В Москве машиноместо находил за около 1 млн в подземном паркинге. Сдать его реально (рыночная цена) за 10 т.р. вычитаем коммуналку 2000 в месяц, остаётся 8000 рублей. Ну ок, окупаемость 10.4 года.
Повторюсь, это реальная стоимость машиноместа и реальная стоимость его же аренды.

Александр, вы никогда не сдадите машиноместо которое стоит 1 миллион за 10 тысяч в месяц. Я сам сдаю такое м/м и цена ему 6000) минус коммуналка 1900. На выходе окупаемость 20+ лет

Герой статьи

Дмитрий, зависит от локации, наличия машиномест вокруг дома и на прилегающей территории и плотности застройки.
Мой опыт подтверждает мои цифры.

Александр, только есть нюанс, жить на улице никто не станет, а вот машину до последнего будут ставить в бесплатных местах

Герой статьи

Светлана, настаиваю на перечисленных выше переменных. В мегаполисах, где люди нормально зарабатывают готовы тратить деньги на комфорт. С паркингом не нужно искать место, не нужно зимой чистить машину. Меньше вероятность (она, конечно, все равно есть) того, что ее поцарапают и больше вероятность найти по камерам виновника.

Александр, я живу в СПб. И я вижу как это на самом деле, да, есть люди которые выбирают паркинг, но их прослойка очень невелика

Герой статьи

Светлана, Ну, видимо под локацией я подразумеваю и город, а не только район. В Москве это становится все более актуальным. Плотность застройки увеличивается, высотность домов растёт, количество бесплатных машиномест во дворах снижается, платная парковка распространяется по всему городу. Это неизбежно приводит к повышенному спросу и стоимости машиномест.

Александр, в Спб, в районах новостроек примерно также, и это одна из причин, по которой я выбираю жилье в районах построенных до 1990 года

Светлана, У меня дом 1950 года, машино-мест практически нет. Так что не соглашусь, лучше современные дома с паркингом. Лично мне нравится идея — двор без машин.

Герой статьи

Светлана, проблема Москвы в том, что выбрать старый район и быть спокойным не получится. Ибо в городе случилась реновация и вместо маленьких пятиэтажек строят высотные дома с намного большим количеством квартир. Поэтому и вопрос машиномест будет все более актуальным.

Александр, по поводу реновации вы не правы, реновационный дом строится 1 в 1 к сносимому дому, иногда +4/6 квартир под улучшение. Иногда в один построенный дом вселяются из 2х сносимых.

Герой статьи

Меня, вообще-то даже официальные лица сказали, что количество метров и квартир будет больше, нежели в сносимых пятиэтажках. + К этому точечная застройка и большая ее плотность.

Александр, метров в реновации немного больше, кухни от 8 метров, но планировки того что уже построено лично меня не впечатлили от слова совсем, тут лучше присмотреться к старым сериям п44 и подобным, хотя кому то может и понравится. Больше квартир исключительно для тех, кто желает докупить метры. По поводу плотности пока с вами не соглашусь, то что я видел достаточно нормально сделано в отличии от пика (не дома, а сплошные больничные корпуса, имхо) и пнс недвижимость (в частности домашний)

Герой статьи

Меня, мы что-то совсем про разное говорим. Под увеличением квадратных метров я подразумеваю именно дом. В доме под реновацию больше квадратных метров, больше квартир, чем в пятиэтажках, которые сносят, что влечет за собой увеличение плотности застройки. Соответственно, вопрос машиномест будет более актуален, соответственно, желающих арендовать тоже будет расти, как, вероятно, и цена. Я только про это.

Александр, в Питере она тоже есть, но очень в отдельных местах. На мой век хватит

Светлана, согласен с вами. Но люди то говорят вам о москве, а это даже с Питером большая разница. Увы

Дмитрий, сразу после этого перестал читать статью )))

Дмитрий, Воронеж. Сдаю 2 машиноместа.
1) купил за 100 000₽, сдаю за 2000₽ — коммуналка 870₽ = 13 560₽/год. Грубая окупаемость без учета ставки дисконтирования 7.5 лет
2) купил за 580 000₽, сдаю за 4000₽ минус коммуналка ~900₽ = 3100₽/мес = 37 200₽/год. Грубая окупаемость 15.5 лет

Оба меньше 20 лет, а первое так и ещё выгоднее. Но там проблема со сдачей, пока что за пол года владения сдал 5 из 6 месяцев, многие кто раньше снимал понапокупали их себе по сотке.

Все места покупал для личного пользования, машины не успел пока купить, поэтому в целом как Инвест проект не рассматриваю, сдаю чисто для компенсации коммуналки по сути

В статье ничего не сказано про рост самой недвижимости. То что аренда это 5% еще ладно ( хотя все зависит так же и от выбранного объекта ) , но рост цены . По данным аналитического центра «Петербургская недвижимость , с 2010 года по сегодня официальная инфляция составила 111% , рост недвижимости 140%. Т.е. недвижимость не просто отрабатывает инфляцию но и еще прирастает и это цифры средние , а если вкладываться в развивающиеся районы , то прирост будет больше. Статья слабая.

Александр, при этом индекс s&p за это время с 1390 вырос до 4200. 300%. Не считая дивы и курс валюты

AlexShev4uk, сегодня он 4200, а завтра 2000. Что тогда скажете?

Paul, не продавайте завтра, здесь сравнение с квартирами, то есть на доогосрок. Или вы квартиру в январе купили, в марте продали?

Paul, история подсказывает, что скорее всего в долгосрочной перспективе все равно будет больший плюс. Это намного менее рисковый инструмент, чем квартиры, которые в целом нигде не растут в цене, либо растут незначительно.

AlexShev4uk, но в предыдущие десять лет (2000-2010) он упал с 1400 до 1200. �� Но доллар в любом случае рос, тут правда.

чтобы вкладывать и получать доход на бирже этим нужно заниматься и в этом нужно разбираться, а квартира это стабильный небольшой доход. Из своего опыта пришла к выводу, что для сдачи в аренду двушка все же выгоднее однушки, в плохие времена ее можно временно сдать покомнатно, чтобы она хотя бы просто себя сама содержала.

Герой статьи

Светлана, Ну конечно чтобы вкладывать и получать доход на бирже нужно разбираться. Но мы же хотим получать больше денег от изначально вложенных. Бесплатно и без знаний их никто не даст.
Деньги от аренды квартиры действительно стабильный, но уж слишком небольшой доход. И когда ты находишь более доходный способ вложения денег, реально работающий, то начинает мучить вопрос, что сдача квартиры- слишком низкий доход.

Александр, вот именно, надо разбираться, а если этих знаний нет — значит этому придется учиться, и если честно я не верю в данном случае в «быстрые курсы» + необходимо достаточное количество времени уделять мониторингу ситуации. А если этого времени на обучение и мониторинг просто нет? Ведь как ни крути в сутках всего 24 часа, и отдых тоже необходим.
Я видела в жизни человека, который вложениями на бирже заработал на две квартиры, но он до этого пять лет сам все это учил. И на одного него я знаю пятерых у которых это было профессией и из которой они ушли заработав пачку неврозов. Поэтому мой выбор в сторону недвижимости для аренды.

Герой статьи

Светлана, Ну тут каждому своё, видимо.
Вообще, про постоянное отслеживание ситуации на рынке акций- это скорее именно игра на бирже, росте, падении акций. Можно выбрать стабильный небольшой рост портфеля. И тогда постоянного отслеживания ситуации не требуется. Типа краткое падение возможно, но в горизонте полгода-год- два будет рост выше, нежели от сдачи квартиры.
Короче, изначальный свой комментарий в статье я писал
вроде месяца три — четыре назад и за это время нашел и главное реализовал три источника дохода выше, нежели сдача квартиры.
Мой посыл такой, что нужно учиться, узнавать, искать, не бояться, но и не рисковать глупо. Начинать с малого и если практика показывает, что схема рабочая, то увеличивать вливания. И в итоге получится, что сдача квартиры — очень низкая доходность.

Александр, ну вот я выделила сумму вложить в портфель и понаблюдать на длинном горизонте, пока результаты так себе, за полгода прирост около 7%, это даже инфляцию (реальную) не покрывает, так что нет.
Ну а насчет учится -как уже сказала это конечно же здорово и полезно, но на это нужно время и силы. И нет, я не готова ради прибыли которая то ли будет то ли нет ( мы же помним, что даже самые надежные варианты могут прогореть?) тратить то немногое время которое сейчас трачу на отдых и восстановление ресурсов.

Александр, а почему никто не говорит что для инвестирования в недвижимость тоже нужно разбираться, чтобы получать прибыль? Купил 3 квартиры в Спб и каждая уже сейчас стоит +1 млн. Сдаю по ситуации

Странное сравнение инвестиционных тактик на сдаче в найм жилого помещения и по торговле акциями.
С ценными бумагами у вас есть неиллюзорный риск расстаться со всем, что нажито. А квартира у вас останется, даже если вы год в коме пролежите. В конце концов, её всегда можнг исполтзовать по прямому назначению: дети вырастут и смогут в ней жить.

Сейчас в аренде две квартиры, было шесть в одно время. Сама аренда приносит скорее 34 процента чем 5 годовых. Секрет не в аренде, а в приросте или падении стоимости жилья в валюте. Соответственно есть периоды с прибылью, а бывают и в убыток просто. И от тебя в принципе ничего не зависит.

А если купить инвестиционную квартиру в ипотеку по госпрограмме под 6,4% на 10 лет за 1,9 млн рб, и через пару месяцев цена на неё выросла до 2,8 млн. Разумная инвестиция?

Irina, пока вы её не продали, не подсчитали общую стоимость владения с учётом расходов по ипотеке — нет ����‍♀️

Инвестиции в недвижимость один из самых надежных способов сохранения и умножения капитала.
Говорим здесь только о жилой, а не коммерческой недвижимости,которая служит исключительно для преумножения капиталов.
Прежде всего нужно отметить,что жилая недвижимость (ЖН) для большинства людей обладает потребительскими, а не инвестиционными качествами.Люди покупают ЖН в основном,что бы там жить.Тем не менее существует масса способов заработать на ЖН. При этом отмечу сразу,для того,чтобы зарабатывать на ЖН нужно либо чувствовать в себе потенциал инвестора,либо обращаться для решения своих задач к профессионалам. В любом случае для успеха нужно уделять инвестиционным делам определенное время и всегда обучаться , повышая свою квалификацию.
Существует огромное количество способов заработать на городской или загородной недвижимости. Вот лишь некоторые.
1.Покупка на определенном этапе у застройщика и дальнейшая перепродажа на этапе сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Покупка объекта,придание ему улучшенных характеристик ( ремонт,меблирование), — перепродажа.
3. Покупка объекта с целью сдачи в аренду посуточно (апартаменты идеально)
4. Покупка объекта с целью сдачи в найм помесячно и перепродажа ЖН через 5 лет. Цель : получить доход не только от сдачи в найм, но и от роста самой недвижимости. Лучше всего это работает на объектах комфорт и бизнес классов.
5. Покупка объекта, деление на студии (перепланировка), сдача в аренду.
6. Вложения в аукционные объекты выставленные на торгах.
7. Покупка земельного участка , деление его на несколько участков и строительство мобильных домов с целью продажи или сдачи в аренду.
Полагаю, что коллеги продолжат этот список. Но повторюсь, все эти способы годятся только для профессионалов, разбирающихся в нюансах недвижимости .

Елена, положить деньги в банк и жить спокойно.
Вспомнилось, как Югру закрыли..

В основную инвестицию в недвижимость не верю, но вот для диверсификации % на 15-20 от общего капитала вполне, но с такой инвестиции точно не нужно начинать. Вопрос в следующем, если квартира не выгодна на сдачу то обратная логика подразумевает, что она выгодна на съем. Что думаете?

Герой статьи

AlexShev4uk, согласен. Выгоднее снимать квартиру, а доп. деньги вложить под бОльшую доходность. С финансовой точки зрения это выгодно.
Но собственная квартира — это комфорт. Я делаю условно любой ремонт, сверлю условно любые дырки, мне никто не скажет, что в следующем месяце нужно съехать с квартиры.
То есть покупка квартиры отличный вариант для проживания там, но совсем не отличный вариант для ее сдачи.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *