Сколько оценщик несет ответственность за отчет
Перейти к содержимому

Сколько оценщик несет ответственность за отчет

  • автор:

Все что вы хотели знать об оценке, но боялись спросить.

  1. Оценкой в России могут заниматься только физические лица. Юридическим лицам только дано право заключать договора на оценку. Когда вы заключаете такой договор с юрлицом, то в нем обязательно указывается конкретный оценщик (ФИО, диплом и пр.), который будет выполнять вашу оценку.
  2. У оценщиков есть профессиональный праздник. Каждый год 27 ноября они празднуют «День оценщика».
  3. У оценщиков изначально нет специализации. Получив диплом по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» они могут заниматься оценкой любых видов объектов. Специализация складывается по мере деятельности и предпочтений конкретного оценщика.
  4. Оценщики должны иметь очень живой и гибкий ум, т.к. им постоянно и быстро приходится осваивать новое. Если, конечно, оценщик не сидит на типовых однотипных объектах, то ему будут встречаться в оценке объекты любых, самых необычных видов. Поэтому профессию оценщика часто относят к консалтингу. Кстати про «плохих консультантов» есть популярный анекдот: Прекрасный солнечный день. На зеленой траве мирно пасется стадо овец. Подъезжает дорогой автомобиль, из которого выходит хорошо одетый человек и обращается к чабану: «Добрый день! Хотите, я скажу вам, сколько овец в вашем стаде? А если я буду точен, то заберу одну овцу, идёт?».Чабан соглашается. Молодой человек фотографирует стадо, достает из авто ноутбук, соединяется с интернетом, долго что-то систематизирует и анализирует… К закату он выдает чабану результат: «264 головы». Потом не дожидаясь ответа выбирает из стада одну овцу и засовывает в багажник.Чабан говорит ему: «Постой-ка. А хочешь, теперь я скажу тебе кто ты такой и что тебя ожидает? Но учти, если я окажусь прав, овцу ты мне вернешь». Молодой человек соглашается.«Ты консультант и сейчас опозоришься. Откуда я знаю?Во-первых, тебя никто не звал, а ты приехал.Во-вторых, ты сообщил мне ровно то, что я знаю и без тебя.В-третьих, ты совершенно не разбираешься в предмете. А теперь, пожалуйста, достань из багажника и верни мне мою собаку».
  5. Оценщиком может стать любой у кого уже есть высшее образование. Специальность и тип образования не имеет значения. Нужно только отучиться на курсах повышения около 1 года и сдать экзамены. Можно получить специальность оценщика и без первого высшего образования. Но тогда придется отучиться 5-6 лет по оценочной специальности в высшем учебном заведении.
  6. То что все оценщики высокооплачиваемы и хорошо зарабатывают – миф. Как в любой другой профессии, например, у юристов или врачей рядовых специалистов огромное количество, но их средние заработки не превышают среднего по стране. Высокооплачиваемых специалистов единицы. В отличие от нотариусов, количество оценщиков законодательно не ограничено, поэтому конкуренция держит заработки на минимальном уровне.
  7. Единственный документ который может вам выдать оценщик – это отчет об оценке. Никаких справок, кратких отчетов, актов, заключений и пр. законодательством не предусмотрено. Устной формы оценки также не бывает (это уже просто консультация).
  8. Также, исходя из сказанного выше, оценщик в антикварном или комиссионном магазине, ломбарде – не оценщик, а эксперт-товаровед. Несомненно, он разбирается в предмете оценки (драгоценности, личные вещи и пр.), но его слова всего лишь мнение, никакой ответственности за них он не несет.
  9. Оценщик не может сделать оценку без привязки к конкретной дате. Эта дата называется датой оценки. К ней же привязываются все важные исходные данные – курсы валют, состояние рынка и пр. Понятно, что на другую дату может получиться другая оценка.
  10. Отчет об оценке действителен 6 месяцев. Срок годности отсчитывается с даты составления отчета, а не даты оценки.
  11. Пресловутая дата оценки совершенно не обязательно должна быть на текущую дату. Довольно часто требуется оценить на какую-то дату в прошлом. Например, при оформлении наследства часто встречается необходимость оценки на 80-90ые годы прошлого века.
  12. Дата оценки может быть и в будущем. Конечно, такая оценка сейчас практически не востребована потребителями. Но один из подходов к оценке – доходный, как раз и основан на прогнозировании и оперировании будущими данными.
  13. Часто путают понятия эксперта и оценщика. Эксперт более широкое понятие, чаще всего связанное с судебным процессом. Эксперты бывают в самых различных областях, а оценщика можно только назвать экспертом по методам определения стоимости.
  14. Эксперт по методам определения стоимости – это вовсе не тоже самое, что и эксперт по стоимости. Поэтому оценщика бессмысленно спрашивать сколько стоит объект сразу при осмотре. Чтобы выдать достоверную цифру ему сначала все нужно проанализировать и посчитать. Так, если вы хотите узнать примерную стоимость квартиры, то лучше спросите риелтора.
  15. Общее количество оценщиков с правом подписи отчетов, т.е. вступивших в саморегулируемую организацию оценщиков, в России сейчас составляет около 20 000 человек и практически не меняется. Число лиц, имеющих диплом оценщика, намного больше.
  16. Отчет об оценке довольно объемный документ – он редко получается менее нескольких десятков страниц. При оценке бизнеса встречаются очень толстые, многотомные отчеты. У наших коллег однажды был выпущен отчет в несколько десятков тысяч страниц. Для его доставки в Москву заказчику потребовалось нанимать газель.
  17. В видах объектов оценки, которые могут оценивать оценщики, законодательно не определен такой объект как «ущерб». Поэтому при оценке ущерба обычно используют такие искусственные конструкции, как «стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений. «.
  18. На оценочную деятельность лицензия не требуется с 2007 года. Но зато оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков.
  19. В Российской Федерации сейчас существует 15 саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).
  20. Старейшее профессиональное объединение оценщиков «Российское общество оценщиков» было основано 5 марта 1993 года. На его базе создано одно из современных СРО, носящее такое же название.
  21. Оценщик несет ответственность за выпущенный им отчет всем своим имуществом. При этом не только перед заказчиком оценки, но и любыми третьими лицами, которые могут случайно или намеренно воспользоваться отчетом. Поэтому слова заказчика: «Сделайте как я прошу, у меня точно к вам претензий не будет» – вызывают лишь улыбку.
  22. Вы удивитесь, но львиная доля работы оценщика это не сама оценка, а оформление ее результатов, т.е. отчета. Его содержимое жестко регламентировано большим количеством нормативных актов и стандартов. Несоблюдение одного единственного требования и отчет считается «юридически незначимым». Поэтому даже самая простая и очевидная по итоговому результату оценка требует значительной работы для ее оформления.
  23. Рыночная стоимость, которую определяют оценщики – это очень усредненная величина. Определение рыночной стоимости в законе сформулировано таким образом, чтобы любой оценщик при оценке одного и того же объекта получил примерно одинаковый результат.
  24. Рыночная стоимость — не единственный вид стоимости, который могут определять оценщики. Кроме нее закон разрешает определять «ликвидационную, кадастровую и инвестиционную» стоимости. Ликвидационная стоимость – стоимость при ускоренной продаже, ее часто просят определить банки. Кадастровую определяют по заказу властей региона, для использования при налогообложении. Инвестиционная стоимость — это для конкретного покупателя. Практические не встречается, т.к. ее предпочитают определять продавая предмет посредством аукциона.
  25. Насколько должна совпадать оценка у разных оценщиков? Если у разных оценщиков при оценке одного и того же объекта получилось расхождение результатов до 5% — это считается просто идеальное совпадение. А расхождение до 10% вполне приемлемо. Например, налоговый кодекс вообще говорит о том, что при отклонении до 20% от среднерыночных цен стоимость все равно считается рыночной.

© 1995—2024
OOO «Финэк-Консалт-Аудит»
г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, д.1
Политика конфиденциальности

Ответственность, которую несет оценщик за свои отчеты

В настоящее время в условиях рыночной экономики растет потребность в услугах независимых оценщиков для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Отчет об оценке необходим при взносе имущества в уставный капитал, для залога, при наступлении страхового случая, у нотариуса при оформлении завещания, в суде.

Как правило от результата оценки зависят финансовые затраты заказчика или третьих лиц. В таких случаях очень часто возникает желание оценить, что либо подешевле (подороже). Однако в случае обращения с такой просьбой к оценщику вы однозначно получите отказ. И это понятно, ведь есть немаловажный фактор – ответственность. Законодательство выставляет к независимым оценщикам жесткие требования, в случае нарушения которых оценщик отвечает своим личным имуществом. Требования к отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: 1. Каждая цифра написанная оценщиком в отчете должна быть обоснована. Ежегодно законодательство ужесточает требования, как к содержанию отчетов, так и к применяемым методам расчетов. К отчету об оценке обязательно должны быть приложены копии источников предложений объектов аналогов. Итоговая величина, получаемая оценщиком в процессе расчетов должна быть в пределах значений выявленных в ходе анализа рынка. Если итоговая стоимость не входит в ценовые границы выявленные в ходе анализа рынка, то оценка выполнена неверно. Все корректировки, применяемые при оценке, должны быть подтверждены. Если раньше оценщики могли исходя из личного опыта или из анализа рынка сделать вывод о том, как тот или иной ценообразующий показатель может повлиять на итог, то теперь этого сделать нельзя. Любая цифра должна быть подтверждена и обоснована. 2. В Гражданском кодексе Российской федерации предусмотрена материальная ответственность при нанесении имущественного вреда, однако, ответственность оценщика за ошибки при определении рыночной стоимости ответственности оценщика, которые привели к искажению стоимости объекта оценки ничего не указано. Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности». Статья 24.6, вышеуказанного закона, Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности» говорит о том, что убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор». Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки. Помимо имущественной ответственности, оценщика нанесшего ущерб Как видим, законодательство серьезно озаботилось о соблюдении прав потребителей оценочных услуг и полностью возложил ответственность за нанесение материального ущерба в результате некачественной оценки на оценщиков и оценочные компании. 3. Помимо материальных потерь оценщик и оценочная компания с который заключен трудовой договор, в случае неверного определения рыночной стоимости теряет свой авторитет. Такая компания лишается своих клиентов, не может участвовать в тендерах, аукционах на оказание оценочных услуг. Ответственность оценочной компании в том, что из за некачественной работы оценщика она может потерять положительную репутацию. Помимо существующей личной ответственности (потеря членства в СРО оценщиков) и имущественной в настоящее время решается вопрос о введении уголовной ответственности оценщиков за осуществление недобросовестной оценочной деятельности, которая выражается в передаче заказчику заведомо неверно выполненного отчета, в которых умышленно уменьшена или увеличена стоимость объекта оценки. Вопрос о целесообразности уголовной ответственности не всегда легко решить однозначно. На наш взгляд второй и третий пункт данной статьи могут объяснить нежелание оценщиков и оценочных компаний идти на поводу у заказчика уменьшая или увеличивая рыночную стоимость объектов оценки. Как же определить нанесенный оценщиком ущерб? В общем случае это есть разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке. Однако факт занижения иди завышения необходимо доказать. Как вариант доказательством уменьшения или увеличение стоимости может являться ещё один (повторный) отчет об оценке. Но результат повторного отчета также является вероятностной величиной. Получатся, что ущерб, рассчитанный как разница между реальной рыночной стоимостью и стоимостью указанной в неверном отчете об оценке является также неопределенной величиной. Для разрешения данной проблемы в настоящее время оценочное сообщество решает вопрос об установлении в нормативных документах или федеральных стандартах оценки допустимой предела точности результатов определения рыночной стоимости объектов оценки. Наша компания также может определить ущерб, нанесенный третьими лицами, в том числе иными оценочными компаниями. В судебной практике имеется решение, где оценщик понес не только личную и имущественную ответственность, но и уголовную. В решение нашумевшего Астраханского дела 3 декабря 2011 г. Красноярским районным судом рассмотрено уголовное дело в отношении бывшего Главы муниципального образования «Красноярский сельсовет» Красноярского района Астраханской области оценщик получил срок 3 года условно, также возмещение материального ущерба в сумме 480 589 рублей и 94000 рублей. Последовательность возмещения ущерба пострадавшему лицу будет выглядеть следующим образом: первоначально выносится решение суда, на следующей стадии выплачивается компенсация из средств страховой компании, той в которой застрахована гражданская ответственность оценщика. Если сумма ущерба превышает лимит ответственности для покрытия страхового случая, то тогда средства будут изысканы за счет имущества оценщика после выплаты, вероятнее всего, оценщик будет исключен из списка саморегулируемых организаций (СРО). Особенность оценочного сообщества связана с такой спецификой оценочной деятельности, как конфликтность. Оценщик постоянно работает в зоне конфронтации интересов и поиска справедливого компромисса (например столкновение интересов банка-заемщика, продавца и покупателя, государство и хозяйствующие субъекты). Умение найти компромисс, результатом которого будет качественный соответствующий всем законодательным актам отчет может составить только профессиональный оценщик с хорошей квалификацией. При выборе оценочной компании необходимо обращаться за услугами по оценке в крупную и достаточно известную на рынке организацию. Большой оценочной компании несложно привлечь в штат и содержать большое количество профессиональных экспертов. Здесь работает еще один важный фактор: чем больше компания, тем большее количество специалистов в ней трудится, тем быстрее и качественнее будет выполнена оценка. Мингазова Эльмира Махмутовна

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ И ОЦЕНЩИКОВ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ Текст научной статьи по специальности «Право»

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТОВЕРНЫЙ ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ / ОПРОВЕРЖЕНИЕ ДОСТОВЕРНОСТИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ / ЧАСТНОПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОЦЕНЩИКОВ / КОЛЛЕКТИВНЫЙ ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ / РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ / RESPONSIBILITY FOR AN UNRELIABLE ASSESSMENT REPORT / REFUTATION OF THE RELIABILITY OF THE ASSESSMENT REPORT / PRIVATE LEGAL LIABILITY OF APPRAISERS / COLLECTIVE LIABILITY INSURANCE CONTRACT / RECOMMENDATORY NATURE OF THE ASSESSMENT RESULT

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Савиных Владислав Алексеевич

Автор проводит обзор судебной практики по делам, связанным с гражданско-правовой ответственностью оценочных компаний и оценщиков. Рассматривает четыре условия наступления ответственности оценщика. Выделяет и анализирует связанные с ними проблемы, в том числе причинно-следственную связь и обязательный характер результата оценки как необходимого условия для взыскания убытков. Приходит к выводу о том, что в целом суды верно разрешают подобные дела, однако им следует уделять особое внимание вине заказчика оценки, вероятностному характеру оценки и прочим факторам, снижающим риски имущественной ответственности оценщиков и обеспечивающим сбалансированный подход к учету интересов оценщиков и адресатов оценки.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Савиных Владислав Алексеевич

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ И ОЦЕНЩИКОВ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Как исключить конкуренцию в судах двух отчетов об оценке одного объекта со значительно отличающимися результатами

Об ответственности оценщиков: закон и практика
Ответственность мажоритарного акционера при принудительном выкупе акций: Вопросы правоприменения

Проблема возмещения судебных расходов при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

CIVIL LEGAL RESPONSIBILITY OF EVALUATION COMPANIES AND EVALUATORS: REVIEW OF JUDICIAL PRACTICE

The author reviews judicial practice in cases involving civil liability of appraisal companies and appraisers. It considers four conditions for the appraiser to be held liable. It identifies and analyzes the problems associated with them, including a causal relationship and the mandatory nature of the result of the assessment as a necessary condition for recovering losses. He comes to the conclusion that, in general, the courts correctly resolve such cases, however, they should pay special attention to the fault of the customer of the valuation, the probabilistic nature of the valuation and other factors that reduce the risks of property liability of valuers and provide a balanced approach to taking into account the interests of valuers and valuation recipients.

Текст научной работы на тему «ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ И ОЦЕНЩИКОВ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ»

 DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10204 Гражданско-правовая ответственность оценочных компаний и оценщиков: обзор судебной практики *

В.А. Савиных доцент кафедры административного и финансового права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук (г. Санкт Петербург)

Владислав Алексеевич Савиных, v.savinykh@spbu.ru

2.2. Противоправность: способы опровержения достоверности отчета об оценке

Ключевым предметом спора в делах о привлечении оценщиков к гражданско-правовой ответственности выступает вопрос о достоверности изготовленного отчета об оценке, решение которого предопределяет вывод о правомерности или противоправности действий оценщика, как необходимом условии наступления частноправовой ответственности.

2.2.1. Иной отчет об оценке Рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки [2, п. 4]. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Как и всякий профессионал, оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке при-

менимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т. п. В этих условиях получение двумя оценщиками равных значений рыночной стоимости, если и возможно, то в порядке исключения, обусловленного специфическими рыночными условиями или простой случайностью. Поэтому не может быть единственно правильной или «фактической» рыночной стоимости, по сравнению с которой все прочие значения, отраженные в отчетах об оценке, будут недостоверными. Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной признается любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке. Иными словами, соблюдение надлежащего процесса оценки гарантирует получение достоверного результата, причем достоверных результатов в отношении одного объекта оценки может быть несколько (см. [3, с. 149]).

В связи с этим согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, поскольку вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рам-

* Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. № 2.

ках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки [4].

Следуя этому подходу, суды справедливо отказывают во взыскании убытков с оценщиков в тех случаях, когда в подтверждение недостоверности отчета об оценке представляется лишь иной отчет, содержащий отличающийся результат оценки 1. В то же время отличный результат оценки может быть принят судами в качестве дополнительного подтверждения недостоверности оспариваемого отчета об оценке при наличии иных убедительных доказательств недостоверности 2.

2.2.2. Внесудебная экспертиза отчета об

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности внесудебной формой проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости выступает экспертиза отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета об оценке, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Таким образом, именно экспертиза отчета позволяет выявить нарушения, допущенные оценщиком в процессе проведения оценки и свидетельствующие о недостоверности итогового результата рыночной стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности недостоверность оценки может быть установлена в судебном порядке, а также в ином «порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Является ли таким иным порядком получение отрицательного заключения экспертизы отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности? В некоторых проанализированных делах единственным доказательством недостоверности отчета, представленным истцом, служила именно экспертиза отчета. И если в одних случаях подобной экспертизы суду было достаточно для вывода о недостоверности отчета и взыскания убытков 3, то в других нет 4. В связи с этим следует признать, что с точки зрения судебной практики получение отрицательного заключения экспертизы отчета является лишь доказательством недостоверности отчета, но не выступает административной формой опровержения достоверности отчета. В противном случае правовым последствием отрицательного заключения экспертизы была бы установленная недостоверность отчета, доступная к оспариванию со стороны оценщика, но в отсутствие такого оспаривания выступающая безусловным подтверждением противоправных действий оценщика при составлении отчета.

Подобный подход судебной практики представляется совершенно обоснованным, поскольку в настоящее время отрицательное заключение экспертизы свидетельствует о недостоверности отчета об

1 См. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 № 13АП-25934/2017 по делу № А56-47586/2017, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 № 12АП-11836/2017 по делу № А12-15856/2017, Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2017 № Ф06-23516/2017 по делу № А65-3467/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 № 18АП-5024/2017 по делу № А76-8496/2016.

2 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016.

3 Решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.12.2017 по делу № А14-8491/2017.

4 См. постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2018 № Ф07-7558/2018 по делу № А56-47915/2017, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.01.2018 № Ф02-6908/2017 по делу № А74-16694/2016.

оценке в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности лишь в тех случаях, когда получение положительного заключения экспертизы является обязательным условием применения такого отчета 5. Во всех остальных случаях отрицательное заключение экспертизы отчета имеет лишь доказательственное значение и не препятствует использованию отчета по назначению (см. [5, с. 68-69]).

В проанализированных делах наличие положительного заключения экспертизы не было обязательным, поэтому верным является подход судов, в соответствии с которым отрицательное заключение экспертизы — лишь одно из доказательств недостоверности отчета, но не форма опровержения достоверности отчета об оценке.

2.2.3. Заключение судебной экспертизы

В соответствие с абзацем 2 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — Информационное письмо № 92) для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Однако ни в одном из проанализированных дел суды не назначали экспертизу в виде иной независимой оценки в целях проверки достоверности отчета. Во всех делах, где проводилась судебная экспертиза, ее предметом выступала проверка со-

ответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности 6. Такой подход является обоснованным продолжением позиции Верховного Суда Российской Федерации, описанной в пункте 2.2.1 настоящего обзора.

Сама по себе независимая оценка, проведенная в ходе судебного разбирательства, может привести лишь к получению альтернативной величины рыночной стоимости объекта оценки, но ничего не говорит о том, допустил ли оценщик при изготовлении первоначального отчета нарушение установленных требований, то есть не позволяет судить собственно о достоверности этого отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности. Этим целям служит уже упомянутая экспертиза отчета. Однако если экспертиза отчета об оценке является формой внесудебной проверки достоверности отчета, то в рамках судебного разбирательства достоверность отчета проверяется посредством проведения судебной экспертизы, которая по своим целям схожа с экспертизой отчета и направлена на решение вопроса о соответствии отчета об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В этом отношении следует различать оценку достоверности отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности (процедурная достоверность) и как одного из доказательств по делу (доказательственная достоверность). В первом случае достоверность отчета понимается как признак соответствия отчета установленным требованиям, то есть как процедурная достоверность, гарантирующая, что действия оценщика в процессе проведения оценки были правомерны. Во втором случае досто-

Ранее Закон об оценочной деятельности предусматривал два подобных случая, указанных в абзаце 6 части

6 статьи 24.18 (утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ) и статье 24.16 (утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ). См. постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 № 13АП-2816/2017 по делу № А56-81066/2015, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 № 12АП-10873/2016 по делу № А12-7059/2016, Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу № А33-12113/2015, решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017.

верность отчета означает, что он достоин доверия со стороны суда и способен служить средством формирования знания суда о размере рыночной стоимости. В этом качестве достоверность отчета становится предметом проверки в делах, где функция суда состоит в установлении рыночной стоимости (оспаривание кадастровой стоимости, оспаривание результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, оспаривание стоимости выкупаемого имущества и т. д.) 7. Здесь отчет выступает лишь одним из доказательств рыночной стоимости и попадает под действие принципа свободной оценки судом доказательств. Поэтому даже при отсутствии нарушений при его изготовлении он может быть признан недостоверным, но недостоверным в доказательственном значении, а не в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности. Иными словами, отчет, обладающий процедурной достоверностью, не всегда получит признание своей доказательственной достоверности (подробнее о разграничении процедурной и доказательственной достоверности отчета см. [3, с. 155-156]).

Таким образом, поскольку условием удовлетворения иска об убытках выступает установление противоправности в действиях оценщика, выражающейся в недостоверности изготовленного отчета в смысле статьи 12 Закона об оценочной деятельности (процедурной недостоверности), при рассмотрении соответствующих дел суды обоснованно избегают назначения экспертизы в виде иной независимой оценки, но назначают экспертизу, направленную на проверку соответствия отчета об оценке установленным требованиям законодательства.

Позиция, выраженная в абзаце 2 пункта 2 Информационного письма № 92, согласно которой для проверки достоверности отчета может быть назначена экспертиза в виде иной независимой оценки, относится лишь к тем делам, где предметом спора выступает не имущественная ответственность оценщика, а размер рыночной стоимости объекта 8, где суд в первую очередь оценивает не процедурную, а доказательственную достоверность отчета об оценке.

Далее, говоря о достоверности отчета, мы будем подразумевать процедурную достоверность, если не указано иное.

Также следует подчеркнуть, что приведенное понимание достоверности отчета об оценке свидетельствует о том, что эта достоверность не имеет градаций, и потому не может быть более достоверного отчета или менее достоверного. Если при составлении отчета допущены нарушения установленных требований, повлиявшие на результат оценки, то отчет является недостоверным независимо от того, в какой степени достоверный результат оценки отличается от недостоверного9. Поэтому даже в том случае, когда различие между этими результатами составляет менее 5 процентов, суды обоснованно приходят к выводу о противоправности действий оценщика и необходимости взыскания причиненных убытков в виде стоимости оценочных услуг и расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности отчета 10. В то же время незначительность расхождения между результатами достоверной и недостоверной оценок может препятствовать взысканию прочих убытков, которые связаны собственно с использованием недостоверного результата

И только в этом качестве достоверность может быть опровергнута посредством проведения судебной экс-

пертизы в виде иного отчета об оценке согласно абзацу 2 пункта 2 Информационного письма № 92. Дела об оспаривании кадастровой стоимости, дела об оспаривании оценки имущества, на которое обра-

щается взыскание приставом исполнителем и т. п. Однако, как будет показано далее, и по этим категориям дел Верховный Суд Российской Федерации ориентирует нижестоящие суды на необходимость выяснения в том числе процедурной достоверности отчетов об оценке.

Если только это отличие не нивелируется при округлении, проводимом в рамках оценки. 10 Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017.

(подробнее этот вопрос будет рассмотрен в разделе 2.4).

2.2.4. Судебное решение по другому спору

В отдельных случаях достоверность отчета об оценке рыночной стоимости становится предметом проверки в рамках обособленного судебного спора, не связанного с взысканием убытков с оценщика, в частности:

• при оспаривании кадастровой стоимости, когда отчет, представленный заявителем, проверяется в ходе проведения судебной экспертизы в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» 11;

• при оспаривании результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, когда суд обязан сделать вывод о достоверности проведенной оценки согласно пункту 50 постановления Пленума

Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» 12. Как правило, в делах об оспаривании результатов оценки имущества, арестованного в рамках исполнительного производства, также проводится судебная экспертиза в целях проверки достоверности отчета об оценке и установления рыночной стоимости.

Если в рамках ранее вынесенного судебного решения суд отверг соответствующий отчет об оценке в качестве недостоверного, то иск о взыскании убытков с оценщика, подготовившего этот отчет, в подавляющем большинстве случаев был удовлетворен 13. С учетом того, что по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости, суды весьма часто устанавливают рыночную стоимость на основании заключения экспертизы, приходя к выводу о процедурной недостоверности отчета об оценке, представленного заявителем 14, оценщики, проводящие оценку для целей оспаривания кадастровой стоимости, подвергаются серьезному риску привлечения к имущественной ответственности.

11 Также см. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 № 09АП-39278/2018 по делу № А40-51020/18, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 № 11АП-14973/2017 по делу № А72-7255/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2017 № Ф07-5453/2017 по делу № А56-81066/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 № 15АП-5437/2017 по делу № А32-41332/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2017 № 15АП-986/2017 по делу № А53-28770/2016, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2016 № Ф02-4325/2016 по делу № А33-12113/2015.

12 Также см. решения Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2018 по делу № А26-4197/2018, Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2018 по делу № А43-43502/2017, Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 05АП-1978/2018 по делу № А24-3777/2017.

13 См. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 № 09АП-39278/2018 по делу № А40-51020/18, Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 05АП-1978/2018 по делу № А24-3777/2017, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 № 11АП-14973/2017 по делу № А72-7255/2017, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2017 № Ф07-5453/2017 по делу № А56-81066/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2017 № 15АП-5437/2017 по делу № А32-41332/2016, решения Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2018 по делу № А26-4197/2018, Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2018 по делу № А43-43502/2017.

14 Подробнее см. Мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости за 20172019 годы / под ред. В. А. Савиных, Н. П. Баринова. 111^: https://docs.google.eom/spreadsheets/d/19a6sLZtN3 WK84GKbZAtJiXUCdROFatL1nGOGiuc7DJ8/edit?usp=sharing

В отдельных делах, несмотря на вывод о недостоверности отчета, сделанный по ранее рассмотренному судебному спору, суды все же отказывали в удовлетворении иска об убытках по следующим основаниям: • оценщик не был привлечен к участию в деле, в рамках которого рассматривался вопрос о достоверности подготовленного им отчета, поэтому в силу пунктов 2 и 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение по этому делу не имеет преюдициального значения в споре о взыскании убытков с оценщи-

• истец выбрал ненадлежащий способ защиты 16;

• в рамках ранее рассмотренного спора суд на основании заключения экспертизы пришел к выводу о размере рыночной стоимости, отличном от указанного в отчете оценщика, но вопрос о соответствии отчета установленным требованиям на разрешение эксперта не ставился 17. По существу, здесь мы видим продолжение обоснованного подхода судов, описанного в разделе 2.2.1 настоящего обзора.

2.2.5. Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты

определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также — Комиссия) на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В разделе 2.2.4 мы уже отмечали случаи, когда достоверность отчета об оценке становится предметом проверки при рассмотрении судом заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подается не в суд, а в Комиссию, то последняя также проводит проверку достоверности отчета и в случае выявления его недостоверности отказывает в удовлетворении заявления. При этом исходя из опубликованной статистики за 2018 год Комиссии отказывают в удовлетворении около 35 процентов от общего числа принятых к рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости (см. [10]), что дает повод заказчикам обращаться в суд с требованием о взыскании убытков с оценщика, чей отчет не был принят Комиссией 18.

Однако само по себе решение Комиссии в большинстве случаев не рассматривается судами в качестве достаточного доказательства недостоверности соответствующего отчета об оценке. При этом по одному из дел суд отметил, что решение Комиссии не является доказательством недостоверности отчета об оценке, поскольку выявле-

См. решение Арбитражного суда Иркутской области от 31.01.2018 по делу № А19-20352/2017, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2016 № Ф02-4325/2016 по делу № А33-12113/2015. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2017 № 15АП-986/2017 по делу № А53-28770/2016.

См. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2017 № 13АП-25934/2017 по делу № А56-47586/2017, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2017 № 12АП-

11836/2017 по делу № А12-15856/2017, Арбитражного суда Московского округа от 05.05.2017 № Ф05-3462/2017 по делу № А40-69087/2016.

См. постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Первого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 № 01АП-6513/2018 по делу № А43-39416/2017, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2018 № 07АП-855/2018 по делу № А45-14124/2017, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 № 13АП-29201/2017 по делу № А42-5109/2017, Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2017 № Ф05-12480/2017 по делу № А40-115547/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2017 № 15АП-5533/2017 по делу № А32-43581/2016, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2017 № 15АП-2474/2017 по делу № А53-23569/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2017 № Ф10-5677/2016 по делу № А64-2065/2016, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу № А44-8240/2015, Арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2016 № Ф09-1661/16 по делу № А07-7929/2015.

ние недостатков отчета требует привлечения специальных познаний в этой области в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, регулирующей экспертизу отчета об оценке 19. В связи с этим в большинстве соответствующих дел, где решение Комиссии являлось, по существу, единственным доказательством недостоверности отчета об оценке, судами было отказано в удовлетворении исков о взыскании убытков.

Лишь в одном из проанализированных дел 20 иск о взыскании убытков, основанный на отрицательном решении Комиссии, был удовлетворен. При этом суд учел, что согласно договору на проведение оценки «рыночная стоимость объектов оценки определялась для оформления оспаривания кадастровой стоимости». По другому делу, где недостоверность отчета также подтверждалась только отрицательным решением Комиссии 21, суд привлек к имущественной ответственности оценщика, отказав ему в праве на получение вознаграждения от заказчика оценки в связи с тем, что оценка проводилась для оспаривания кадастровой стоимости, а в свете отрицательного решения Комиссии отчет не имел потребительской ценности для заказчика.

Таким образом, отрицательное решение Комиссии может служить достаточным основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности, если договор на проведение оценки квалифицируется судом в качестве порождающего обязательство оценщика по достижению результата в виде изменения соответствующего значения кадастровой стоимости 22. Иными словами, в этом случае оценщик принимает на себя не только обязательство изготовить отчет об оценке, но и риск того, что отчет не будет принят Комиссией или судом при

оспаривании кадастровой стоимости. На необходимость такой квалификации может указывать, в частности, включение в предмет договора на проведение оценки иных услуг, например, связанных с представлением интересов заказчика в Комиссии при рассмотрении заявления об оспаривании кадастровой стоимости. В таком случае даже достоверное заключение оценщика, если оно будет отвергнуто Комиссией, может служить основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности.

2.2.6. Результаты проверки, проведенной саморегулируемой организацией

В соответствии со статьей 26.3 Закона об оценочной деятельности контроль за соблюдением оценщиками законодательства об оценочной деятельности может осуществляться саморегулируемой организацией, членом которой выступает оценщик, посредством проведения плановых и внеплановых проверок в отношении оценщиков. Внеплановые проверки проводятся на основании жалоб заинтересованных лиц, полагающих, что оценщиком были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, приведшие к ущемлению интересов этих лиц (ч. 5 ст. 24.3 Закона об оценочной деятельности). По результатам проведенной проверки составляется акт, включающий описание выявленных нарушений (см. [12, п. 3]). Также дисциплинарным комитетом СРО может быть принято решение о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия (предписание, предупреждение, штраф, приостановление права на осуществление оценочной деятельности и т. д.) (ч. 4 ст. 24.4 Закона об оценочной деятельности).

19 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2017 № Ф05-12480/2017 по делу № А40-115547/2016.

20 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу № А44-8240/2015.

21 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 № 13АП-29201/2017 по делу № А42-5109/2017.

22 Подробнее о делении обязательств на обязательства по достижению результата и обязательства по приложению максимальных усилий см. [11].

В связи с этим в двух делах (см. сноски 23 и 24) в качестве доказательств недостоверности отчета судами были приняты акт проведенной в отношении оценщика проверки и решение дисциплинарного комитета о привлечении оценщика к дисциплинарной ответственности. И если в одном из дел эти документы служили дополнительным подтверждением недостоверности отчета об оценке наряду с заключением судебной экспертизы 23, то в другом акт проверки и решение дисциплинарного комитета выступали основным доказательством недостоверности отчета 24.

Более того, как отметил суд по одному из дел, «несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности может быть установлено не только судом, но и во внесудебном порядке — саморегулируемой организацией оценщиков, проводившей проверку в отношении оценщика, составившего такой отчет» 25. Означает ли это, что проверка отчета в ходе проведения плановой или внеплановой проверки СРО является внесудебной формой оспаривания достоверности отчета, указание на которую содержится в статье 12 Закона об оценочной деятельности?

Достоверность отчета не является предметом проводимой СРО проверки, предметом таковой является соблюдение оценщиком установленных требований законодательства об оценочной деятельности (части 4 и 5 статьи 24.3 Закона об оценочной деятельности). С другой стороны, как уже было отмечено, соблюдение оценщиком установленных требований к оценке выступает основной предпосылкой достоверности отчета об оценке. В этом смысле, выявляя по итогам проверки нарушения, допущенные оценщиком в ходе составления отчета об оценке, СРО одновременно

устанавливает признаки недостоверности этого отчета.

Тем не менее значение нарушений может быть различным в контексте влияния этого нарушения на итоговую величину рыночной стоимости, а также на управленческое решение, для принятия которого изготавливается отчет об оценке. В связи с этим при проведении экспертизы отчета об оценке принято выделять существенные и несущественные нарушения. При этом под несущественными понимаются нарушения, которые «не оказывают никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки; влияние на итоговую величину рыночной стоимости меньше погрешности расчетов или нивелируется на уровне округления результатов» [13, с. 82]. При наличии лишь несущественных нарушений выдается положительное экспертное заключение [13, с. 83], которое содержит вывод «о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете» [14, п.17].

Заметим, что с учетом сказанного возникает некоторое противоречие между тем, что эксперт, с одной стороны, обнару-

23 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018.

24 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017.

25 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 № 13АП-4129/2018 по делу № А56-58077/2017.

рушений. В свою очередь, наличие таких нарушений может служить основанием для применения к оценщику мер дисциплинарного воздействия, поскольку в экспертном заключении не содержится вывод о соответствии отчета требованиям законодательства.

Следует подчеркнуть, что возможность применения к оценщикам мер дисциплинарного воздействия за допущенные несущественные нарушения — это косвенное следствие вывода о подлинной цели экспертного заключения, имеющей второстепенный характер. Понимание того, что целью экспертизы отчета выступает подтверждение его достоверности, служит предпосылкой для изменения ориентации экспертов с поиска нарушений, допущенных оценщиком, к анализу того, в какой степени эти нарушения повлияли на достоверность отчета.

Возвращаясь к вопросу о правовом значении процедуры проверки отчета в ходе проверки СРО, можно сделать вывод, что любое нарушение установленных требований законодательства, допущенное оценщиком при составлении отчета об оценке, является противоправным и потому может служить основанием для принятия решения о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия. Однако не каждое из таких нарушений является существенным. В частности, если нарушение не влияет на итоговую величину рыночной стоимости, указанной в отчете, то оно не свидетельствует о недостоверности отчета.

С учетом сказанного принятие решения о применении к оценщику мер дисциплинарного воздействия само по себе не означает, что отчет, в связи с изготовлением которого применены такие меры, является недостоверным. Поэтому проверка отчета в ходе проведения плановой или внеплановой проверки СРО не может быть признана внесудебной формой оспаривания достоверности отчета.

Однако если оценщик не оспорил в установленном порядке акт о проверке и ре-

жил нарушения оценщиком требований законодательства, пусть и несущественные, а с другой — делает вывод о соответствии отчета установленным требованиям. Как следствие, например, возникает вопрос о том, могут ли к оценщику применяться меры дисциплинарного воздействия за допущение подобных несущественных нарушений, отраженных в положительном экспертном заключении.

Возможно, следует признать, что несущественные нарушения не являются нарушениями законодательства об оценочной деятельности, и именно поэтому они не препятствуют выдаче положительного экспертного заключения, а следовательно, не могут служить основанием и для применения мер дисциплинарного воздействия. Однако такое предположение не проходит проверку правилами логики, поскольку присвоение нарушению характеристики существенного или несущественного возможно лишь после того, как было установлено, что требование законодательства нарушено. Таким образом, несущественное нарушение — это тем не менее нарушение.

Описанное противоречие позволяет утверждать, что на законодательном уровне неудачно определена цель экспертизы отчета, под которой, как уже было отмечено, понимается формирование мнения эксперта о соответствии отчета требованиям законодательства, а также о подтверждении рыночной стоимости, указанной в отчете. В действительности целью экспертизы отчета выступает формирование мнения эксперта о достоверности отчета и подтверждении рыночной стоимости, указанной в отчете. Проверка отчета на предмет соблюдения установленных требований законодательства — это способ формирования мнения о достоверности отчета.

Подобный подход позволяет избежать обозначенного противоречия. Эксперт вправе выдать положительное экспертное заключение, когда он приходит к выводу о достоверности отчета, что не исключает обнаружение в отчете несущественных на-

шение о применении мер дисциплинарного воздействия, вправе ли он в будущем при рассмотрении иска о взыскании с него убытков ссылаться на ошибочность таких актов и подтверждать достоверность своей оценки, например, посредством проведения судебной экспертизы. Безусловно, вправе. Во-первых, потому что эти акты не обладают преюдициальным значением для суда. Во-вторых, из-за того, что, как уже было отмечено, применение мер дисциплинарного воздействия само по себе не может безусловно свидетельствовать о недостоверности отчета. Так, по одному дел, несмотря на вынесение решения о применении мер дисциплинарного воздействия, оценщик представил в суд заключение двух иных СРО, согласно которым отчет был составлен в соответствии с требованиями законодательства 26.

2.2.7. Заключение по разделу 2.2

С учетом изложенного можно прийти к выводу, что условием признания действий оценщика противоправными выступает допущение им нарушений при составлении отчета об оценке, которые свидетельствуют о недостоверности изготовленного отчета об оценке и некачественном оказании услуг по оценке. При этом если оценщиком было допущено несущественное нарушение, которое не повлияло на итоговое значение рыночной стоимости и не препятствует выдаче положительного экспертного заключения в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, то такое нарушение не свидетельствует о недостоверности отчета, не является признаком некачественного оказания услуг по оценке и потому не может служить основанием для привлечения оценщика к имущественной ответственности перед заказчиком оценки.

Несмотря на то, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверность отчета об оценке может быть опровергнута в судебном порядке, а также

«в порядке, установленном законодательством Российской Федерации», сегодня, по существу, отсутствует иной порядок опровержения достоверности отчета, помимо судебного. Отрицательное экспертное заключение в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности, отрицательное решение Комиссии, акт проведенной в отношении оценщика проверки и решение дисциплинарного комитета о привлечении оценщика к дисциплинарной ответственности являются лишь доказательствами недостоверности отчета об оценке, но не опровергают его достоверность сами по себе.

Реализация иного порядка опровержения достоверности (при его появлении) по своему правовому значению должна приводить к установлению недостоверности отчета, доступной к оспариванию со стороны оценщика или иного заинтересованного лица, но в отсутствие такого оспаривания выступающая безусловным подтверждением недостоверности отчета об оценке и его непригодности для принятия соответствующих управленческих решений или административных актов. Иными словами, к последствиям аналогичным последствиям судебного оспаривания достоверности отчета об оценке.

Является желательным введение иного порядка опровержения достоверности отчетов, помимо судебного, к реализации которого было бы привлечено оценочное сообщество. Это позволило бы создать альтернативную, более оперативную и профессионально-ориентированную процедуру проверки достоверности отчетов об оценке, снижающую нагрузку на судебную систему.

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2.3. Вина: проблема дифференцированного режима ответственности оценщиков и оценочных компаний

В некоторых делах суды указывают на вину оценщика в качестве одного из ус-

26 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018.

ловий наступления имущественной ответственности 27.

Как уже было отмечено, ответственность оценщика может быть как договорной, если иметь в виду ответственность перед заказчиком оценки, так и деликтной — в случаях, когда взыскания убытков требуют иные адресаты оценки.

С учетом положений статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) вина выступает одним из условий наступления деликтной ответственности оценщика. Поэтому можно признать полностью обоснованным исследование вопроса о вине оценщика и оценочных компаний в делах, которые возбуждены по искам лиц, не являвшихся заказчиками оценки 28.

В то же время согласно части 3 статьи 401 ГК РФ ответственность за нарушение договорных обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, наступает независимо от вины до пределов непреодолимой силы. Таким образом, оценочная компания, если иное не предусмотрено договором на проведение оценки, несет ответственность перед заказчиком независимо от своей вины в допущенном нарушении.

Согласно статьям 3 и 4 Закона об оценочной деятельности деятельность оценщиков является профессиональной. В этом смысле оценщики относятся к лицам «так называемых свободных профессий» (подробнее см. [18]) наряду с арбитражными

управляющими, адвокатами, нотариусами, патентными поверенными и т. п. и вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой. Хотя их деятельность подпадает под внешние признаки предпринимательской деятельности, описанные в пункте 1 статьи 2 ГК РФ, она намеренно обособляется законодателем в деятельность профессиональную для установления особого режима ее осуществления. Отсутствие у оценщика обязанности регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления оценочной деятельности не исключает его права на получение такого статуса 29 либо для осуществления иной предпринимательской деятельности, либо для осуществления самой оценочной деятельности, однако с применением специальных налоговых режимов, право на использование которых имеют только лица, обладающие статусом индивидуального предпринимателя 30 (в первую очередь подразумевается упрощенная система налогообложения). И в первом, и во втором случае, даже при наличии у оценщика статуса индивидуального предпринимателя, оценочная деятельность остается профессиональной, не превращаясь в предпринимательскую в силу прямого указания статьи 3 Закона об оценочной деятельности. Поэтому к ней неприменимы специальные правила, регулирующие предпринимательскую деятельность, в том числе пункт 3 статьи 401 ГК РФ о безвиновной ответственности

27 См. постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2019 № Ф06-47387/2019 по делу № А12-27886/2018, Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 № 02АП-8551/2018 по делу № А29-3691/2018, Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А48-632/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 № 07АП-8921/2016 по делу № А67-4112/2016.

28 См. постановления Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2018 № Ф09-7250/18 по делу № А60-62860/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2017 № Ф06-22135/2017 по делу № А65-12566/2016, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 № 07АП-8921/2016 по делу № А67-4112/2016.

29 Заметим, что в литературе этот вопрос некоторое время вызывал споры (см., например, [19, § 5 главы 22].

30 Ранее Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уже приходил к аналогичному выводу применительно к деятельности арбитражных управляющих (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 марта 2014 года № 17283/13).

субъектов предпринимательской деятельности в обязательственных отношениях. В связи с этим оценщик, обладающий статусом индивидуального предпринимателя, несет ответственность перед заказчиком за недостоверный отчет об оценке лишь при наличии своей вины.

Однако сказанное нельзя понимать таким образом, что и деятельность оценочных компаний, являющихся коммерческими юридическими лицами, также следует считать профессиональной деятельностью, а не предпринимательской. Согласно статьям 3 и 4 Закона об оценочной деятельности профессиональной признается лишь сама оценочная деятельность, а единственными субъектами оценочной деятельности законодатель называет оценщиков, но не оценочные компании. Поэтому деятельность оценочных компаний по общему правилу следует признать предпринимательской деятельностью, а не профессиональной. Таким образом, условия ответственности перед заказчиком оценки дифференцируются в зависимости от того, с кем заключен договор на проведение оценки. Если договор заключен оценщиком, то он будет нести ответственность лишь при наличии своей вины, если же он заключен оценочной компанией, то в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ ответственность этой компании будет наступать независимо от вины до пределов непреодолимой силы.

В связи с этим нельзя признать правильным подход судов, согласно которому вина оценочной компании является одним из условий для удовлетворения иска заказчика оценки о взыскании убытков 31.

2.4. Убытки: проблема значения

вероятностного характера результата

В завершение настоящего обзора сле-

дует сказать несколько слов об установлении убытков, причиненных вследствие использования недостоверного результата оценки. Как уже было отмечено, адресат оценки, положившийся на недостоверное значение рыночной стоимости, вправе требовать возмещения причиненных убытков независимо от того, обязательный или рекомендательный характер имел результат оценки. В целом можно выделить три основных вида убытков, взыскания которых требуют адресаты оценки:

1) убытки в виде стоимости услуг по оценке, результат которой признан недостоверным;

2) убытки, состоящие из расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности результата оценки;

3) убытки, возникшие в связи с использованием недостоверного результата оценки.

Если оценщиком допущены ошибки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, то согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности результат оценки лишен свойства достоверности и потому не может быть использован при издании административных актов, принятии управленческих решений и т. д. В этом аспекте не важно, насколько недостоверный результат отличается от достоверного значения рыночной стоимости. Даже при отличии в 1 процент процедурная недостоверность отчета об оценке препятствует его использованию по назначению. Поэтому при установлении процедурной недостоверности отчета с оценщика всегда могут быть взысканы первый и второй виды убытков, то есть убытки в виде стоимости услуг по оценке и убытки, состоящие из расходов, понесенных в связи с оспариванием достоверности результата оценки. Суды справедливо придерживаются такого подхода 32.

31 См. постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 № 10АП-20632/2018 по делу № А41-41650/18, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А48-632/2017.

32 См., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017.

Однако, разрешая вопрос о взыскании убытков, возникших в связи с использованием недостоверного результата оценки, судам необходимо учитывать вероятностный характер оценки, в силу которого расхождение между недостоверным значением рыночной стоимости, на которое полагался адресат оценки, и ее достоверным значением не всегда свидетельствует о наличии убытков у такого адресата.

Как справедливо отмечает К.В. Аранов-ский, «условия и методы оценки во всех случаях обеспечивают получение профессионально предполагаемых величин, то есть условных, а не гарантированных» [20]. Таким образом, получение достоверного результата оценки не может гарантировать заказчику, что объект оценки фактически может быть отчужден по указанной стоимости. В связи с этим право адресата оценки полагаться на значение рыночной стоимости, отраженное в отчете, не предполагает гарантии того, что объект действительно будет отчужден (приобретен) по указанной стоимости. Следовательно, само по себе расхождение между недостоверным и достоверным результатами оценки еще не свидетельствует о том, что адресату оценки причинены убытки в связи с использованием недостоверного результата. Об отсутствии таких убытков могут свидетельствовать, в частности, следующие факторы:

1) несущественность расхождения между достоверным и недостоверным результатами оценки. Так, если недостоверный результат попадает в границы доверительного интервала, определенного в достоверном отчете об оценке [21, п. 26], то это означает, что такой результат является одним из возможных значений рыночной стоимости и в этом смысле может быть признан экономически обоснованным. По этой причине его использование по общему правилу не причиняет убытки адресату оценки. В отсутствие доверительного интервала в достоверном отчете об оценке суд вправе по собственному

усмотрению определить границы несущественного расхождения между достоверным и недостоверным результатами оценки;

2) наличие обстоятельств, дающих основание утверждать, что объект оценки фактически не мог быть отчужден (приобретен) по рыночной стоимости, указанной в достоверном отчете об оценке. По одному из дел, рассмотренных Верховным Судом Российской Федерации, в ходе разбирательства было установлено, что рыночная стоимость аренды здания составляет 8 миллионов рублей в месяц, в то время как конкурсный управляющий заключил договор аренды по цене 60 тысяч рублей в месяц (в дальнейшем этот договор был признан недействительным). Суды первых трех инстанций удовлетворили иск о взыскании убытков, причиненных обществу, которые были исчислены исходя из разницы между рыночной ставкой аренды и фактической ставкой по оспоренному договору. Верховный Суд Российской Федерации отменил судебные акты, посчитав, что истцами не доказано, что общество фактически могло извлечь большую выгоду за тот период, пока здание находилось в аренде, то есть не доказано собственно наличие убытков у общества от заключенного договора аренды. При этом Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на то, что здание не могло использоваться по назначению как здание медицинского центра, поскольку не было смонтировано оборудование и не была получена разрешительная документация; что по итогам конкурсного производства здание было бы продано, что сокращает количество лиц, заинтересованных в аренде такого здания; что лица, готового заключить договор аренды здания за 8 миллионов рублей в месяц, так и не нашлось; что договор аренды, возможно, прикрывал временную передачу имущества для обеспечения его сохранности и снижения расходов самого общества-банкрота на содержание здания, то есть, по существу, заключался в интере-

сах общества 33.

Приведенная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации всецело применима к вопросу ответственности оценщика за недостоверный результат оценки и служит подтверждением выдвинутого тезиса. Если фактические обстоятельства дела дают основания утверждать, что объект оценки не мог быть отчужден (приобретен) по рыночной стоимости, указанной в достоверном отчете об оценке, то использование недостоверного результата оценки само по себе еще не свидетельствует о причинении убытков адресату оценки.

Перечисленные факторы являются частными примерами того, как вероятностный характер оценки влияет на исчисление убытков, которые возникают в связи с использованием недостоверного результата оценки. В целом проблема влияния вероятностного характера результата оценки на ответственность оценщиков заслуживает самостоятельного исследования, которое выходит за пределы целей настоящего обзора.

Исходя из проведенного анализа можно заключить, что суды в целом верно разрешают дела, связанные с привлечением оценщиков к гражданско-правовой ответственности. Ключевой ошибочный тренд судебной практики связан с отказом во взыскании убытков, причиненных в результате использования недостоверного результата оценки, в тех случаях, когда оценка имела лишь рекомендательный характер. Однако можно рассчитывать на его изменение в результате принятия планируемых поправок в Закон об оценочной деятельности.

Также следует отметить, что, несмотря на высокие риски привлечения оценщиков к имущественной ответственности, в настоящее время общее количество соответствующих дел, рассматриваемых арбитраж-

ными судами, невелико, а средние суммы взысканий с оценщиков относительно низкие. В то же время введение законодательной нормы о возможности взыскания убытков при рекомендательном характере оценки может существенным образом изменить эту картину.

Резюмируя изложенное, отметим, что судам следует уделять особое внимание вине заказчика оценки, вероятностному характеру оценки и прочим факторам, которые снижают риски имущественной ответственности оценщиков и обеспечивают сбалансированный подход к обеспечению интересов как оценщиков, так и адресатов оценки.

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

2. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

3. Савиных В. А. Функция суда по делам об оспаривании результатов оценки имущества // Закон. 2015. № 8. С. 147-157.

4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2015 года № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Савиных В. А. Правовое регулирование государственной кадастровой оценки в аспекте налогообложения недвижимости : дис. . канд. юр. наук / Санкт-Петербургский государственный университет. СПб, 2017. 186 с.

6. О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,

33 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 сентября 2019 года № 305-ЭС16-18600 (5-8) по делу № А40-51687/2012.

произведенной независимым оценщиком : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

7. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

9. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. О деятельности комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2018 год. URL: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotre nie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadast rovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezulta takh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya2018/

11. Егоров А. В. Агентский договор: опыт сравнительного анализа законодательных и теоретических конструкций // Ежегодник сравнительного правоведения. 2002. С. 125-131.

12. Об утверждении Требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 989. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

13. Каминский А. В., Ильин М. О., Лебединский В. И. [и др.]. Экспертиза отчетов об оценке : учебник. 2-е издание. М. : Компания «Про-Аппрайзер», 2015. 272 с.

14. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

18. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2006 год с комментариями / под ред. А. А. Иванова. М. : Статут, 2012. 576 с.

19. Афанасьева Е. Г., Белицкая А. В., Вайпан В. А. [и др.]. Предпринимательское право Российской Федерации : учебник / отв. ред. Е. П. Губин, П. Г. Лахно. 3-е изд., перераб. и доп. М. : НОРМА ; ИНФРА-М,

20. Особое мнение К.В. Арановского к Определению Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи

391 Налогового кодекса Российской Фе-

дерации». и^: http://doc.ksrf.ru/decision/ KSRFDecision167813.pdf

21. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

ТОП-5 ФАКТОРОВ, СНИЖАЮЩИХ ЦЕНУ ЖИЛЬЯ

Эксперты «БЕСТ-Новострой» решили напомнить собственникам и потенциальным покупателям недвижимости, какие факторы снижают цену объекта, чтобы учитывать это при сделках купли-продажи.

Итак, ТОП-5 оснований для торга:

1. Квартиры, которые продаются по доверенности или по вызывающим сомнение документам предлагаются к продаже со значительным дисконтом в силу рисков подобных сделок. Снижают цену объекта его частые перепродажи в течение короткого времени (ведь неспроста же!). Также значительно дешевле выставляются в базах квартиры, продающиеся из-под залога банка, поскольку процесс купли-продажи может затянуться из-за сложности расчетов, а также создать дополнительные риски для покупателя. Все вышеперечисленные варианты -это минус 5-15% от цены квартиры в зависимости от каждого конкретного случая.

2. Веским поводом для торга с собственником квартиры может стать ее расположение на первой линии шумной магистрали (особенно с окнами на трассу), а также наличие рядом с домом линии электропередач, ТЭЦ (подобное соседство отнимает у цены квартиры до 20%). Кроме того, скажется на цене и наличие рядом не слишком приятных (тюрьма) или просто шумных заведений, таких как вокзал или ЗАГС.

3. Плохое состояние дома и самой квартиры, разумеется, тоже в списке оснований для дисконта. К примеру, отсутствие в подъезде ремонта, трещины в здании или неистребимый запах потребуют скидки в 5-10%, а квартира после пожара теряет в цене до 20%. Кстати, отсутствие балкона для большинства покупателей — также повод для торга.

4. Перепланировка, несогласованная в установленном законом порядке, которая сегодня встречается все чаще и чаще, — это также повод для дисконта в размере 5-10%. Покупка такой квартиры чревата неприятностями со стороны государственных органов и может обернуться не только хлопотами, но и серьезными штрафами. Кроме того, такую квартиру сложно купить в ипотеку, поскольку банки могут отказать в одобрении объекта.

5. Окружение. Непросто продать без дисконта квартиру с неблагополучным соседством -факт проживания рядом асоциальных личностей может не только повлиять на окончательную цену объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя. Если, конечно, он узнает об этом до переезда. Соседство квартиры с офисами, расположенными на первых этажах, также может повлиять на ее стоимость — в этом случае квартира будет стоить дешевле примерно на 10%.

«Своего покупателя найдет любое жилье, но чтобы это удалось сделать в приемлемые сроки и по оптимальной цене, потребуется грамотно организовать рекламную кампанию и приложить силы по подготовке квартиры к показам, чтобы представить ее наилучшие стороны. Хороший специалист поможет справиться с этими задачами», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Информация предоставлена ведущим менеджером по связям с общественностью компании «

Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости»

1.1. Настоящий документ применяется членами СМАО (далее – Оценщики) при оценке недвижимого имущества (недвижимости).
1.2. Настоящий документ разработан во исполнение статьи 20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон) и соответствует федеральным стандартам оценки:

• «Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

• «Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

• «Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

• «Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

• «Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

• «Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200.

1.3. Оценщики при оценке недвижимого имущества руководствуются настоящим документом в части, не противоречащей федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
1.4. За нарушение требований настоящего документа, в отношении Оценщиков применяются меры дисциплинарного воздействия, установленные внутренними документами СМАО.
1.5. Оценщики раскрывают достоверную информацию о количестве отчетов об оценке, выполненных по направлению – «оценка недвижимости» в соответствии с внутренними документами СМАО.
1.6. Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее –Улучшения), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные Улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.
Положения не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации и относящихся в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр и при определении кадастровой стоимости.
1.7. Оценщик вправе использовать собственные способы и методы оценки, не противоречащие законодательству, регулирующему оценочную деятельность, и стандартам оценки, при этом бремя обоснования их применения лежит на Оценщике.
1.8. Оценщик должен быть осведомлен и уведомлять заказчика оценки о применяемых в процессе оказания услуг по оценке федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности СМАО, а также иных нормативных документах, регулирующих оценочную деятельность.

2. УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

2.1. Профессиональные знания
2.1.1. Проведение оценки требует наличия у Оценщика специальных знаний и профессионального опыта, позволяющих ему компетентно осуществлять идентификацию, сбор и анализ необходимой для оценки информации, делать корректные допущения, выбирать и применять соответствующие подходы и методы оценки, а также согласовывать полученные результаты и давать заключение относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.
2.1.2. Для того чтобы определить, может ли Оценщик провести оценку с требуемой профессиональной компетентностью и достаточным уровнем точности, он должен проанализировать, как минимум:
• объект оценки;
• наличие сервитутов, ипотеки и иных обременений;
• предположения и ограничительные условия, которым необходимо следовать в процессе оценки;
• наличие методических рекомендаций по оценке данного вида недвижимости.
2.2. Независимость и объективность оценки
2.2.1. Принцип объективности налагает на Оценщика обязательства авторства суждений, беспристрастности, незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости злоупотребления профессиональным положением.
2.2.2. Принятие заказа на проведение оценки недопустимо, если Оценщик и/или юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обладают признаками зависимости от заказчика оценки в соответствии со статьей 16 федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.2.3. Если услуги по оценке оказываются заказчику оценки, для которого Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен трудовой договор, осуществляет аудиторские или иные консультационные услуги, результаты которых по отдельности или в совокупности могут существенно повлиять на финансовую отчетность, признается наличие конфликта интересов. В случае возникновения конфликта интересов, Оценщик обязан отказаться от проведения оценки.
2.2.4. Оценщик не имеет права осуществлять функции управления или принимать управленческие решения для заказчика оценки.
2.3. Заключение с заказчиком оценки договора на проведение оценки
2.3.1. Оценщик или юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен трудовой договор, должно заключить с заказчиком оценки договор на проведение оценки, содержание которого должно отвечать требованиям, предъявляемым к нему статьей 10 Закона и ФСО IV «Задание на оценку»..
2.3.2. Установление четких договоренностей с заказчиком оценки, а также в ряде случаев с пользователем Отчета, снижает вероятность того, что Оценщик или заказчик оценки (пользователь Отчета) могут неверно истолковать требования или ожидания друг друга.
2.3.3. В соответствии с п. 8 ФСО № 7 Задание на оценку недвижимого имущества может содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО IV «Задание на оценку», информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

.
2.3.4. В задании на оценку могут быть указаны расчетные величины, которые дополнительно к стоимости Оценщик должен определить при проведении оценки недвижимого имущества. К таким величинам, могут относиться, в том числе:
• затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки;
• рыночная арендная плата за пользование объектом оценки;
• убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта оценки;
• затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.
2.4. Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
2.4.1. Для проведения оценки Оценщику необходимо получить документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Примерный перечень запрашиваемых документов приведен в Приложении 1. Документы, предоставленные заказчиком оценки или третьими лицами, должны быть подписаны уполномоченным на это лицом и заверены в установленном порядке (заказчиком оценки; лицом, выпустившим документ, или нотариально). В таком случае она считается достоверной, если у Оценщика нет основания считать иное.
Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки.
При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.

2.4.2. Так как при проведении сделок с недвижимым имуществом права на него признаются только при условии их государственной регистрации, оценка недвижимости проводится на основании документов, свидетельствующих о государственной регистрации прав на нее.
2.4.3. Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок (например, квартир и встроенных нежилых помещений), осуществляется, исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.
2.4.4. Оценка недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника Улучшений в отношении земельного участка.
2.4.5. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется Оценщиком, исходя из предположения об отсутствии таковых, если в задании на оценку не указано иное. Это же правило действует в отношении экологического загрязнения земельного участка.
2.5. Допущения и ограничительные условия (согласно разделу II.. Допущения оценки в отношении объекта оценки и условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки и разделу III. Ограничения оценки ФСО № III
2.5.1. Наличие допущений и ограничительных условий при проведении оценки является общепринятой практикой. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки являются обязательным разделом Отчета об оценке, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка, являются обязательным разделом Задания на оценку. Целью включения является установление разумного и согласованного объема расчетов, выполняемых в рамках оценки, для того, чтобы Оценщик мог определить стоимость объекта эффективно и с достаточной точностью. Например, допущения и ограничительные условия при оценке недвижимости обычно содержат положение о том, что Оценщик принимает предоставляемую заказчиком оценки техническую информацию об объекте оценки как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность.
2.5.2. Допущения и ограничительные условия не предназначены для того, чтобы ограничивать объем исследований или анализируемых данных. Подобные ограничения, если они способны повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в Отчете.

2.5.3 В процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.

Допущения, подразделяются на две категории:

— допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;

— допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).

Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им.

Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.

Допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки. Они должны соответствовать цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки не должны противоречить законодательству Российской Федерации и должны быть согласованы заказчиком и оценщиком и раскрыты в отчете об оценке.

2.5.4 В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.

Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке.

Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.
2.5.3. Примеры типовых допущений и ограничивающих условий для оценки недвижимости представлены в Приложении 2.

3. ПРИВЛЕЧЕНИЕ СТОРОННИХ СПЕЦИАЛИСТОВ

3.1. В ходе оказания услуг по оценке Оценщик имеет право пользоваться услугами сторонних специалистов – Оценщиков (например, Оценщика недвижимости) и/или консультантов, не являющихся Оценщиками (например, технолога по производству продукции, выпускаемой оцениваемым предприятием).
3.2. Сторонние специалисты могут быть привлечены для участия в процессе оценки самим Оценщиком или юридическим лицом, с которым Оценщик заключил трудовой договор, если договор на проведение оценки был заключен с данным юридическим лицом, или же третьей стороной, например, заказчиком оценки. Специалист может быть привлечен как путем заключения с ним трудового договора, так и путем заключения договора на оказание услуг с юридическим лицом, с которым у того заключен трудовой договор.
3.3. В случае если Оценщик пользуется услугами сторонних специалистов, он должен указать в Отчете квалификацию и степень участия в процессе оценки, а также обосновать необходимость привлечения к оценке каждого из них.
3.4. Если иной Оценщик или консультант привлечен самим Оценщиком или юридическим лицом, с которым Оценщик заключил трудовой договор, Оценщик должен убедиться в квалификации данного
Оценщика или консультанта и прийти к выводу, что он владеет необходимыми знаниями и опытом в требуемой области. В процессе определения квалификации Оценщик должен обратить внимание на следующие моменты:
• образование, а также наличие профессиональные сертификатов, лицензий или других документы, подтверждающих профессиональную компетентность привлекаемого специалиста;
• репутация привлекаемого специалиста;
• наличие у консультанта специальных знаний, опыт и стаж работы привлекаемого специалиста.
Оценщик имеет право воспользоваться в процессе оценки услугами привлекаемого специалиста, только если его квалификация признается Оценщиком достаточной.
3.5. Оценщик, пользующийся услугами сторонних специалистов, несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику оценки, и имущественный вред, причиненный третьими лицами, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости, указанной в Отчете, в соответствии со статьей 24.6 Закона, в т.ч. если они причинены по вине стороннего специалиста.
3.6. Сторонний Оценщик подписывает Отчет и несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику оценки, и имущественный вред, причиненный третьими лицами, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости, указанной в Отчете, в соответствии со статьей 24.6 Закона исключительно в случае, если данные убытки (вред) были причинены вследствие допущенных им ошибок.

4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

4.1. Согласно пункту 1 «Процесс оценки (ФСО III)», выполняя оценку недвижимости, Оценщик выполняет следующие действия:

1) согласование задания на оценку заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания такого задания в составе договора на оценку объекта оценки (далее — договор на оценку) или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Законом;

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет об оценке).:

4.2. Анализ объекта оценки
Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит, как минимум, от следующих факторов:
• свойства оцениваемого объекта;
• предполагаемое использование результатов оценки;
• вид стоимости, подлежащий определению;
• допущения и ограничительные условия;
• наличие методических рекомендаций для оценки соответствующего вида недвижимости.
В процессе анализа объекта оценки Оценщик должен рассмотреть как финансовую, так и нефинансовую (техническую, экономическую и правовую) информацию. Вид, значение и возможность получения такой информации варьируются в зависимости от объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности по критериям, сформулированным в федеральных стандартах оценки. Оценщик должен анализировать достоверность и достаточность используемой информации доступными ему средствами и методами.
4.2.1. Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки. Для этого рассматриваются, в том числе:
• происхождение и история развития объекта недвижимости;
• структура объекта недвижимости;
• имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;
• ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;
• культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;
• технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;
• планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;
• текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;
• планы развития территории, окружающей объект;
• состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;
• макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы:
• определить тип оцениваемой недвижимости;
• определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
• позиционировать объект оценки в его текущем и наиболее эффективном использовании относительно сегментов рынка недвижимости;
• определить прогнозный срок экономической жизни объекта;
• разобраться в других вопросах, существенных для определения стоимости объекта недвижимости, включая соглашения между сособственниками объекта недвижимости, договоры аренды, договоры доверительного управления и другие договорные обязательства в отношении оцениваемого объекта оценки.
При сборе информации об объекте оценки Оценщик (если это возможно и целесообразно) проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, с документированием результатов осмотра. В случае непроведения осмотра объекта оценки Оценщик приводит в Отчете причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости.
4.2.2. Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:
• ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов); • прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;
• информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;
• информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).
4.2.3. События после даты оценки
События, влияющие на итоговую величину стоимости объекта оценки, могут иметь место в период после даты оценки, но до даты составления Отчета. Согласно пункту 12 ФСО № III, в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:

— если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);

— если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

4.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
Принцип наиболее эффективного использования земельного участка и связанных с ним Улучшений является основополагающим принципом при определении рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допустимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает отбор вариантов его альтернативного использования, включая в обязательном порядке вариант текущего использования объекта недвижимости. Список вариантов формируется, как правило, с учетом интересующих участников рынка возможностей полного или частичного изменения функционального назначения, конструктивных решений (например, ремонт, реконструкция, снос, новое строительство), изменения состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенных вариантов использования земельного участка.
На практике анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:
• отбор нескольких возможных вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующих законодательству;
• проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость;
• проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность;
• выбор варианта экономически целесообразного использования, при котором стоимость объекта оценки будет максимальной;
• формирование вывода о признании Оценщиком данного варианта наиболее эффективным использованием объекта недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа: сначала для участка земли как условно свободного (незастроенного), а затем – для этого же участка, но с существующими Улучшениями.
При этом следующее из анализа наиболее эффективного использования объекта использование участка с имеющимися Улучшениями может быть признано наиболее эффективным, если рыночная стоимость Улучшенного участка превышает стоимость участка как свободного.
Результатом анализа рыночной ситуации и анализа наиболее эффективного использования объекта является позиционирование объекта оценки на рынке в его текущем и наиболее эффективном использованиях с выводами о типичном покупателе, среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на открытом рынке и возможном характере будущего использования объекта.
В части, касающейся критерия юридической допустимости, Оценщик руководствуется нормами земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости.
Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей варианты использования объекта оценки, Оценщик рассматривает варианты его использования с учетом такого допущения. При этом под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от Улучшений, характерных для его существующего использования.
Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного отличается от его эффективного использования с учетом существующих Улучшений, Оценщик анализирует возможность и финансовую оправданность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых или реконструкции существующих Улучшений, соответствующих функции эффективного использования его как свободного.
4.4. Подходы к оценке и методы оценки Проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые Оценщик должен применить или прокомментировать отказ от их использования:
• сравнительный подход;
• доходный подход;
• затратный подход;
Оценщик самостоятельно принимает решение об использовании тех или иных методов в рамках каждого из подходов. Выбор методов Оценщик должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки.
Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть прокомментированы в Отчете.
При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.
4.4.1. Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами- аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

Применяя сравнительный подход к оценке недвижимости, Оценщик должен руководствоваться разделом II «Подходы и методы оценки (ФСО V)» и пунктом 22 ФСО № 7

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода
Оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование
Оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в Отчете.
Оценщик проводит поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:
• проводит анализ рыночной ситуации и сбор информации об объектах-аналогах;
• определяет подходящие единицы сравнения из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и т.п.). Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком;
• выделяет необходимые элементы сравнения (ценообразующие факторы);
• формирует репрезентативную (представительную) выборку объектов-аналогов;
• анализирует различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения;
• рассчитывает значение единицы сравнения для объекта оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов либо обработкой единиц сравнения объектов-аналогов;
• определяет значение стоимости объекта оценки, исходя из полученного значения единицы сравнения и соответствующего ей показателя (площади, объема и т.п.) объекта оценки.
К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:
• состав передаваемых прав на объект;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;
• период между датами сделок (предложений) и оценки;
• характеристики месторасположения объекта;
• физические характеристики объекта;
• экономические характеристики использования объекта;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для их применения количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.
4.4.2. Доходный подход.
При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект.
Применяя доходный подход к оценке недвижимости, Оценщик должен руководствоваться разделом III «Подходы и методы оценки (ФСО V)» и пунктом 23 ФСО №7.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом выполняется в следующей последовательности:
• определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);
• исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
• определение ставки дисконтирования (коэффициента капитализации), отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;
• преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации.
Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может определяться:
• методом прямой капитализации;
• методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели).
Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации.
При применении метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, методом сравнительного анализа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов. Для определения ставки капитализации также могут использоваться иные методы (анализ коэффициентов расходов и доходов, технику инвестиционной группы и др.)
Метод сравнительного анализа продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и достаточной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
• доходы и затраты должны определяться на одном базисе;
• должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
• должно совпадать наиболее эффективное использование.
При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в приведенную к дате оценки стоимость по рыночной ставке дисконтирования,
соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Метод применяется к потокам с любым законом их изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, учитывающей все ожидаемые в будущем периоде экономической жизни объекта выгоды, включая поступления при его продаже в конце
периода владения.
Методы, использующие другие формализованные модели, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе единой ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.
В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.
Применяя методы доходного подхода оценки недвижимости, Оценщик должен обращать внимание на то, что при формировании чистого дохода не учитываются:
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца;
Для определения ставки дисконтирования, как правило, применяются следующие методы:
• метод мониторинга рыночных данных,
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод кумулятивного построения.
Метод определения ставки дисконтирования (коэффициента капитализации) должен быть согласован с видом используемого денежного потока.
4.4.3. Затратный подход.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости земельного участка и стоимости Улучшений.
Применяя затратный подход к оценке недвижимости, Оценщик должен руководствоваться разделом IV «Подходы и методы оценки (ФСО V)» и пунктом 24 ФСО № 7.

Областью целесообразного применения методов затратного подхода является оценка:
• новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации;
• общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов;
• объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости;
• объектов недвижимости для целей страхования.
Затратный подход нецелесообразно применять при оценке жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках.
При расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется:
• рыночная стоимость земельного участка;
• затраты на воспроизводство или на замещение Улучшений;
• прибыль предпринимателя;
• износ и устаревания; • рыночная стоимость Улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение Улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний.
• рыночная стоимость объекта как сумма рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости Улучшений.
Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.
При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим или ожидаемым согласно действующему законодательству набором прав на него.
Определение затрат на воспроизводство или на замещение Улучшений производится на основании:
• данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;
• сметных расчетов стоимости (калькуляции затрат) нового строительства.
Применение затрат на замещение целесообразно в случаях, когда определение затрат на создание точной копии Улучшений затруднено из-за устаревших материалов и технологий, использовавшихся при создании Улучшений объекта оценки.
Затраты на воспроизводство или на замещение Улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством, и косвенных издержек, сопутствующих возведению
Улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Прямые издержки, как правило, определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как «стоимость строительно-монтажных работ».
Косвенные издержки определятся на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.
Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или расчетных моделей с учетом прямых и косвенных издержек, связанных со строительством Улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок.
Величина износа и устареваний определяется как потеря Улучшениями их рыночной стоимости в результате физического износа и функционального и внешнего (экономического) устареваний, соответственно.
Для определения износа и устареваний, в зависимости от целей проведения оценки и доступной информации, применяются следующие методы:
• сравнения продаж;
• разбивки.
Метод сравнения продаж применяется при достаточном количестве рыночной информации и определяет величину износа и устареваний как разницу между затратами на воспроизводство (замещения) и рыночной стоимостью объекта-аналога, находящегося в сходном состоянии с оцениваемым на дату оценки, с учетом различий объектов сравнения и оценки.
Метод разбивки определяет каждую составляющую износа и устареваний отдельно. К составляющим износа и устареваний относят:
• устранимый физический износ (отложенный ремонт);
• неустранимый физический износ;
• устранимое функциональное устаревание;
• неустранимое функциональное устаревание;
• внешнее (экономическое) устаревание.
В рамках каждого подхода оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод(ы) оценки, отличные от указанных в пунктах 4.4.1-4.4.3 настоящего документа, основываясь на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В Отчете должно содержаться описание выбранного Оценщиком метода/методов, позволяющее пользователю Отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного Оценщиком метода/методов объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результата оценки.
4.5. Определение итоговой величины стоимости
Итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается в процессе согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта, полученных при использовании различных подходов к оценке.
При применении в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода.
При обобщении результатов различных подходов к оценке в итоговую величину стоимости объекта Оценщик должен проанализировать следующие характеристики использованных подходов:
• достоверность и достаточность информации, используемой в расчетах;
• соответствие использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации;
• соответствие типу объекта и характеру его использования;
• соответствие цели и назначению оценки, а также определяемому виду стоимости;
• способность учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца;
• способность учитывать конъюнктуру рынка;
• соответствие полученного подходом результата данным анализа рынка.
Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться анализом возможных причин этого расхождения. В общем случае, если результат одного из подходов значительно отличается от других (например, более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, нежели включать его в дальнейшие расчеты. Выбор Оценщиком способа согласования (обобщения), а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы.
4.6. Документация
Оценщику необходимо подготовить и вести документацию, форма и содержание которой должны удовлетворять условиям задания на оценку. Данная документация – основной архив информации, полученной и проанализированной в ходе оказания услуг по оценке, данных относительно проведенных процедур, использованных подходов и методов оценки, а также выводов о стоимости объекта оценки.
Определение количества, вида и содержания документации относятся к ответственности Оценщика.
Оценщик должен обеспечить сохранность документации (как и Отчета) в течение периода времени, достаточного для нужд его практики и для удовлетворения требований действующих стандартов оценочной деятельности и иных нормативно-правовых актов. Оценщик должен иметь возможность доступа в течение всего периода хранения к любому хранящемуся документу, имеющему отношение к проведенной оценке.

5. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1. Общие положения
5.1.1. Оценщик может указать в Отчете ограничения по использованию Отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей Отчета или ограничения условий использования Отчета пользователями. При этом может быть указано, что Оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком оценки данных Отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.
5.2. Отчет
5.2.1. Отчет должен содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов заключение Оценщика об итоговой величине стоимости объекта оценки.
5.2.2. Отчет об оценке недвижимости должен отвечать требованиям статьи 11 Закона и федеральных стандартов оценки, а также настоящим документом.
5.2.3. Отчет составляется таким образом, чтобы
• формировать у пользователя Отчета объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, влияющих на его стоимость, включая обременения и ограничения использования, позиционирование на рынке и т.п.;
• обеспечивать возможности проверки достоверности указанных в Отчете фактов, включая информацию о ценах и существенных характеристиках сопоставимых объектов;
• аргументировать отказ от применения подходов к оценке, которые не были применены, и выбор примененных методов оценки в рамках каждого подхода к оценке;
• обеспечивать свойство проверяемости расчетов, т.е. предоставлять пользователю Отчета возможность самостоятельно воспроизвести процесс определения стоимости объекта оценки, включая расчет промежуточных показателей и результатов;
• отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались Оценщиком во внимание в процессе оценки.
5.2.4. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1) дата составления и порядковый номер отчета;

2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

3) информация, содержащаяся в задании на оценку;

4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);

5) сведения о заказчике оценки:

фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;

реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;

6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);

7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;

8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;

10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу — реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;

11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», в том числе не отраженные в задании на оценку;

12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:

последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;

процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;

согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;

14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;

15) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

5.2.8. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки.
Пример допущений и ограничивающих условий при оценке недвижимости приведен в Приложении 2.
5.2.9. Описание объекта оценки
Настоящий раздел должен включать информацию, исчерпывающе и однозначно характеризующую качественные и количественные характеристики объекта оценки и окружающей его среды, а также другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта оценки. Как правило, эта информация должна включать:
• состав объекта оценки (земельный участок и Улучшения, входящие в составе объекта оценки);
• реквизиты собственника оцениваемого объекта недвижимости;
• первоначальная и остаточная балансовая стоимость всех элементов оцениваемого объекта недвижимости, если он принадлежит юридическому лицу;
• юридическое описание объекта – принадлежность и состав прав на объект недвижимости и на его части (земельный участок, Улучшения), обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц.
При этом должны описываться все правовые характеристики объекта, которые принимались во внимание при оценке – как зарегистрированные в установленном порядке, так и не зарегистрированные, но существенные при определении стоимости;
• описание земельного участка, включая его площадь и форму, инженерно-геологические, гидрогеологические, топографические характеристики, а также категорию земель, разрешенное использование, наличие и состав инженерных коммуникаций, наличие и состав элементов благоустройства, ограждения и т.п.;
• описание Улучшений (зданий, строений, сооружений), включая период застройки, объемно- планировочные и конструктивные характеристики, в том числе, строительный объем, состав площадей в разрезе функционального использования, этажность, описание основных конструктивных элементов (фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, проемов, отделки, инженерных и сантехнических систем и т.п.), описание состояния основных конструктивных элементов и другие необходимые сведения. Если объектом оценки является помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения;
• указание на принадлежность объекта оценки к объектам культурного наследия, если он таковым является, а также описание связанных с этим ограничений использования объекта и привлекательности на рынке, обусловленной культурно-историческим потенциалом объекта;
• назначение и текущее использование объекта оценки;
• описание местоположения объекта оценки (транспортной доступности, уровня развития инфраструктуры, окружающей застройки, престижности либо депрессивности района, иных факторов, влияющих на привлекательность местоположения объекта оценки).
Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемого объекта недвижимости и может быть существенно дополнен или изменен Оценщиком, например, для земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В данный раздел рекомендуется включать карты-схемы района расположения объекта оценки (крупномасштабную, отражающую положение объекта на территории города, области, района, и мелкомасштабную – на уровне микрорайона, улицы, хозяйства).
Заканчиваться данный раздел должен на указание сегментов рынка недвижимости, в которых может позиционироваться объект оценки.
5.2.10. Анализ рынка объекта оценки
Стоимость недвижимости в значительной мере определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение на недвижимость. Поэтому в Отчете должен быть представлен анализ всех факторов рыночной ситуации, которые могут повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Основные направления анализа рыночной ситуации, как правило, включают:
• краткий обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объемы производства основных отраслей хозяйства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые предприятия региона, показатели инвестиционной привлекательности региона, другие показатели;
• обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, включая земельные участки, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели. Кроме того, в обзор состояния регионального рынка недвижимости включается анализ уровня цен в строительной отрасли;
• обзор сегмента (сегментов) рынка, в которых предварительно на стадии описания позиционирован объект оценки, с отражением ситуации и тенденций в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости, сложившиеся на дату оценки. Содержательная часть анализа, как правило, содержит три направления анализа: спроса, предложения, взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются дифференциация сегмента по значимым для данного типа недвижимости признакам: классу объектов,
площади и др. Дается характеристика активности спроса, предложения и сделок, динамика цен (арендных ставок) в сегменте, уровня цен на строительство. Во всех случаях, когда это возможно, приводятся данные по уровню доходности инвестиций в недвижимость, дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, на которых базируются сделанные аналитические выводы
• отраслевой обзор включается в Отчет в том случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство специфических товаров (услуг). Это так называемая производственная недвижимость (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.
Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.
5.2.11. Описание процесса оценки
В данном разделе Оценщик должен кратко определить основные особенности, преимущества и недостатки общепризнанных подходов к оценке применительно к оценке рассматриваемого объекта недвижимости, указать на применение в расчетах методов всех трех подходов к оценке объекта и, в случае отказа от применения, привести комментарии обоснования этого отказа.
Для отобранных к применению подходов к оценке приводится краткое описание методов оценки, применяемых в рамках каждого из подходов, и обосновывается их выбор. Для каждого из методов в
Отчете должна быть описана последовательность расчета стоимости, позволяющая пользователю
Отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результата оценки.
Указанная информация, по выбору Оценщика, может быть представлена в Отчете как единым блоком, так сгруппирована по разделам расчетов в рамках соответствующих подходов к оценке.
5.2.12. Согласование результатов оценки
Этот раздел должен содержать заключение Оценщика относительно итоговой величины стоимости объекта оценки.
Раздела должен отражать обоснование выбора примененного Оценщиком метода обобщения (согласования) результатов, полученных в рамках использованных подходов к оценке, в итоговую величину стоимости.
Наиболее распространенным способом согласования результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, является расчет итоговой величины стоимости как средневзвешенного значения полученных результатов.
При расчете весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки.
При экспертном определении весовых коэффициентов, должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте привлеченных экспертов и их контактная информация. Кроме того,
в Отчете должны быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также алгоритм обработки экспертной информации.
В Отчете явным образом должно быть указано, включает ли итоговая величина стоимости налог на добавленную стоимость.
5.2.13. Источники информации
Оценщик должен раскрывать соответствующие источники информации, исследуемые или используемые в процессе оценки. В Отчете должны быть представлены полный поименный перечень использованных документов с указанием их источника, включая перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Примерный перечень информации, необходимой для оценки, приведен в Приложении 1.
Кроме того, в Отчете должен быть представлен перечень нормативных актов и методической литературы, используемых при проведении оценки.
В тексте Отчета должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие судить об авторстве и дате подготовки соответствующей информации, либо приложены копии материалов и распечаток, в том числе, содержащих данную информацию страниц сети Интернет.
Если Оценщиком были использованы документы, подготовленные сторонними лицами, и сам Оценщик не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности представленной информации, Оценщик должен указать на это, как и на тот факт, что он не несет ответственности за предоставленную ему информацию.
Если финансовая или иная информация, использованная в процессе оценки, была получена из документов, подготовленных собственником, арендатором или управляющим оцениваемого объекта недвижимости, Оценщик должен:
• идентифицировать такие документы; • указать, что в процессе оценки он не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск доказательств достоверности данной информации и ответственности за ее достоверность не несет.
Если в качестве информации, существенно влияющей на величину определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данной информации на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе «Анализ рынка объекта оценки» Отчета.
5.2.14. Приложения.
Согласно пункту 8 и 9 ФСО № VI, подтверждение полученной из внешних источников информации, должно быть выполнено следующим образом:

— в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

— в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы следующие положения:

— детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку.

— в случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

В приложении к Отчету в обязательном порядке приводятся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и право подтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

.
Кроме того в приложение к Отчету обычно включаются:
• вспомогательные расчетные материалы, не включенные в текст Отчета из соображений удобства его восприятия Отчета;
• расчет величин, которые определялись Оценщиком дополнительно к стоимости при проведении оценки недвижимого имущества (если таковой производился согласно заданию на оценку).
5.3. Резолютивная часть Отчета.
5.3.1. Резолютивная часть Отчета составляется в дополнение к Отчету в случае, если это предусмотрено договором на проведение оценки.
5.3.2. Резолютивная часть Отчета призвана обеспечить краткое изложение основной информации, представленной в Отчете.
5.3.3. Резолютивная часть Отчета об оценке включает в себя следующую информацию:
а. итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата;
б. задание на оценку;
в. сведения о заказчике оценки и оценщике;
г. допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки;
д. применяемые стандарты оценочной деятельности.
5.3.4. Резолютивная часть Отчета должна быть подписана Оценщиком, составившим соответствующий Отчет, и скреплена печатью юридического лица, выступающего исполнителем по договору на проведение оценки.

1. ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1. Примерный перечень запрашиваемых документов об объекте недвижимости
• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
• договор аренды земельного участка,
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
• иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.
• документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки, в том числе:
• договор залога (ипотеки),
• договор (договоры) аренды (субаренды),
• договор доверительного управления,
• договор об охране памятника культуры (архитектуры);
• определение суда об аресте имущества, иные документы.
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых Улучшений.
• кадастровый план земельного участка
• ситуационный план земельного участка,
• генеральный план,
• иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:
-платежи за землю (земельный налог, арендная плата);
-коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);
-страховые платежи;
-расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);
-оплата клининга и хозяйственного обслуживания (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);
-оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживания паркинга;
-расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);
-расходы на текущий ремонт;
-прочие расходы;
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;
• любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;
• для общеплощадочных сетей:
-общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам) в м.;
-диаметр труб мм.;
-материал труб;
-глубина заложения труб в м.;
-дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов, колодцев);
-дополнительное оборудование (фильтры, станции очистки, принудительный сток и т.д.);
-условия укладки сетей (сухой или мокрый грунт);
-дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у заказчика оценки (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты услуг по оценке;
• заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности);
• для объектов незавершенного строительства:
• расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и диаметра труб и т.п.);
• даты начала и завершения строительства;
• сумма капитальных вложений по годам строительства;
• фактический процент выполненных работ по состоянию на дату оценки (для объектов, незавершенных строительством;
• фактическое состояние с учетом естественного изнашивания. Приложение 2. Примерный список допущений и ограничивающих условий при оценке недвижимости
1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки.
2. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
3. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.
4. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления объектом недвижимости будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае его продажи.
5. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.
6. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.
7. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *