Чем отличается капитальное строительство от некапитального
Перейти к содержимому

Чем отличается капитальное строительство от некапитального

  • автор:

Как отличить некапитальный объект от капитального

Кадастровая палата сообщает о внесении в ЕГРН сведений о памятнике Пушкину. Это значит, что Росреестр посчитал его недвижимым имуществом. Напомним, что по определению недвижимого имущества в статье 130 Гражданского кодекса, к нему относится «. все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». А также напомним, что памятник Пушкину до 1950 года стоял на другой стороне Тверской улицы.

Кроме памятника Пушкину, в ЕГРН учтены тысячи подобных объектов, которые то ли недвижимость, то ли нет. Это всевозможные заборы, ворота, асфальтовые площадки, даже Водоотводный канал в Москве.

Иногда наоборот, правообладатели стремятся признать вполне полноценные объекты, вроде контрольно-пропускных пунктов или офисов продаж в жилых комплексах, некапитальными и не подлежащими внесению в ЕГРН.

Это нужно из-за особенностей нашего законодательства: под капитальным объектом недвижимости можно сформировать земельный участок и взять его в аренду или выкупить в собственность без торгов. Отсюда столько учтенных в ЕГРН асфальтовых площадок. И наоборот, если участок уже сформирован, возвести на нем некапитальный объект чаще всего проще, чем получить разрешение на строительство капитального. Кроме того, налоги с движимого и недвижимого имущества взимаются по-разному.

При этом объективных критериев, какие объекты считать капитальными и подлежащими внесению в ЕГРН, а какие нет, не существует. Мы уже касались этой темы в статье о том, как определить капитальность объекта.

На эту тему накопилось большое количество решений судов и разъяснительных писем Росреестр, ФНС и некоторых министерств. Они постепенно формируют правоприменительную практику, но все равно носят рекомендательный характер. Пожалуй, единственное, что сейчас раскрыто в федеральном законодательстве — что замощение и покрытие являются неотделимыми улучшениями земельного участка и не могут быть объектами капитального строительства, то есть не подлежат учету в ЕГРН.

Нет и порядка признания объекта капитальным или некапитальным, или единого документа, который может подтвердить капитальность или некапитальность.

По логике получается, что если объект капитальный, то кадастровый инженер может подготовить на него технический план для постановки на кадастровый учет. А если объект некапитальный, то кадастровый инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ.

На практике для подтверждения некапитального характера объекта могут использоваться:

Заключение или справка кадастрового инженера — такие документы, например, принимает Москомархитектура при подготовке ГПЗУ, Мосгосстройнадзор при вводе объекта в эксплуатацию, или такое заключение многие государственные или муниципальные учреждения используют для приема объекта на баланс, как движимого имущества.

Заключение проектной организации — обычно более объемное заключение, содержащее более детальное описание конструктивных элементов объекта и его характеристик. Отдельной частью такого заключения может быть исследование параметров безопасности объекта на соответствие градостроительным нормам и правилам и установление возможных угроз жизни и здоровью граждан.

Наконец, если вопрос дошел до суда, в отношении объекта проводится строительно-техническая экспертиза. Содержание заключения экспертизы чаще всего аналогично заключению проектной организации.

Признание объекта некапитальным может и постановка его на баланс предприятия как некапитального может быть альтернативой для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Однако не стоит забывать, что у проверяющих органов задача прямо противоположная, чем задача собственника, поэтому нужно быть готовым к тому, что Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (ГИН) сочтет заключение о некапитальности объекта недостаточным основанием, и вам придется отстаивать свою точку зрения в суде.

Убрать сейчас ошибочно учтенный в ЕГРН некапитальный объект можно только по решению суда. Потому что акт обследования кадастрового инженера может быть подготовлен только в результате гибели объекта, а не в результате отнесения его к некапитальным. Напомним, что обсуждаемые поправки в закон о регистрации должны дать возможность убирать такие объекты из ЕГРН по заявлению собственника.

Когда-то недвижимым имуществом считали и деревья, поэтому, медленно и мучительно, но мы идем к наведению порядка в нашем законодательстве.

Можем подготовить для вас заключение о наличии или отсутствии признаков капитальности у объекта, а также заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам и установлении возможных угроз жизни и здоровью граждан. Пишите на info@corconsult.ru.

Если нам нужно подготовить заключение о некапитальности или заключение для легализации самостроя,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

Некапитальные здания и сооружения

Отличительной особенностью быстровозводимых зданий и тентовых укрытий является, то, что они в большинстве своем не являются объектами капитального строительства, а, следовательно, не требуют прохождения государственной градостроительной экспертизы. Быстровозводимые конструкции относятся к некапитальным зданиям и сооружениям.

Это делает возможным возведение быстровозводимых зданий и тентовых укрытий без дополнительных разрешений. Для этого необходимо лишь определится типом металлоконструкции, типом ограждающих конструкций и определить площадку для установки. Срок поставки и возведения быстровозводимых зданий в разы быстрее, чем капитальных сооружений.

Некапитальные здания и сооружения делятся на два основных типа:

Временные постройки

Специально возводимые на период строительства производственные, складские, вспомогательные и иные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания строителей и подлежащие демонтажу после того, как исчезнет необходимость в их использовании.

В качестве временных построек, как правило, применяются инвентарные мобильные постройки (сборно-разборного, контейнерного, передвижного типа) состоящие из элементов заводской готовности, конструкция которых обеспечивает возможность их передислокации.

Постройки контейнерного типа — это отдельные блок-контейнеры, полной заводской готовности, передислоцируемые различными видами транспортных средств. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, которые собираются в единую систему на месте эксплуатации.

С конструктивной точки зрения временная постройка может ничем не отличаться от объекта капитального строительства. Она может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, блочными стенами и перекрытиями из плит.

Верным признаком, отличающим временную постройку от объекта капитального строительства, является их различный правовой статус. Капитальные постройки строятся на длительный срок, как правило, бессрочный. Временная постройка, как правило, строится на ограниченный срок, от нескольких недель до нескольких лет (например на период большой стройки).

Некапитальные (нестационарные) сооружения

Это здания и сооружения, выполненные из легких конструкций, без устройства заглубленных фундаментов и отсутствия подземных сооружений. К ним, например, относятся объекты мелкорозничной торговли и уличного питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, блочные гаражи (из блоков заводской готовности), и другие схожие объекты.

К некапитальным объектам относятся:

  • объекты обслуживания: сооружения и постройки придорожной сервисной инфраструктуры: автопарковки (в том числе сборно-разборные механизированные), телефонные кабинки, платёжные терминалы и т.п.
  • объекты рекреационного и развлекательного назначения: аттракционы, шапито, специальным образом благоустроенные площадки и т.п.
  • объекты промышленного (производственного), технического назначения, коммунальной инфраструктуры: быстровозводимые ангары, производственные сооружения из быстровозводимых и легко разбираемых конструкций, пункты приема вторичного сырья, строительные городки, бытовки, временные склады материалов, тентовые укрытия, тентовые ангары, навесы для открытых автостоянок, быстровозводимые гаражи из блоков заводской готовности (модульного типа), в том числе расположенные в пространствах под мостами и эстакадами
  • объекты из быстровозводимых конструкций в виде накрытых пешеходных переходов и лестничных спусков, элементы организации при устройстве входных групп: пандусы, подъемные механизмы и иные устройства, монтируемые с целью обеспечения среды жизнедеятельности для инвалидов и других групп населения

Более подробно о временных и некапитальных зданиях Вы сможете узнать отправив запрос на info.engcontech@gmail.com

Что такое капитальное строение

Баннер

А вы знали, что не вся недвижимость на самом деле является недвижимостью? Расскажем, что такое капитальное строение и можно ли к нему отнести ваш гараж.

  • Капитальное строение — это…
    • Типы
    • Здание
    • Сооружение
    • Строение
    • Незавершенное строительство
    • Линейные объекты
    • Гараж
    • Баня

    Капитальное строение — это…

    Представьте: для строительства здания нужно выделить землю, юридически закрепить ее за будущей постройкой, подготовить грунт и заложить фундамент. Ведь оно будет стоять там очень много лет.

    Это и есть капитальное строение. Его так называют, потому что до сноса оно привязано к месту, на котором стоит: в основе лежит капитальный фундамент, и конструкцию нельзя сдвинуть.

    Капитальными могут быть не только уже готовые жилые и нежилые здания, но даже те, которые еще возводят. Только в данном случае их называют объектами капитального строительства (ОКС).

    Типы

    Капстроения можно разделить на три большие группы:

    • Производственные — промышленные или коммерческие здания: склады, производства и даже военные объекты.
    • Непроизводственные — противоположны первому. Их строят для проживания, бытовой и другой деятельности. Это многоквартирные дома, больницы, детские сады, бассейны и т. д.
    • Линейные — служат для коммуникации и инфраструктуры: мосты, железнодорожные пути, линии электропередачи и т. д.

    Чем капстроение отличается от некапитального

    Если есть постройки капитальные, а значит, есть и некапитальные. Думаем, что по названию и всему вышеперечисленному вы уже догадались, что это.

    Согласно законодательству , у некапитальных объектов нет тесной связи с землей, на которой они располагаются. То есть эти сооружения можно переставить в другое место, но свои функции они не потеряют. Например, это может быть торговый павильон, ларек, сарай, баня или гараж. Правда, с гаражами все не так однозначно — об особенностях расскажем ниже.

    В чем отличия этих видов недвижимости?

    Капитальная

    Некапитальная

    Невозможно сдвинуть или перенести на новый участок земли. Это повредит конструкции и участку

    Можно сначала установить, затем разобрать и собрать на новом месте без ущерба целостности

    В качестве основы нужен фундамент

    Прочный фундамент не нужен

    На постройку может потребоваться от года до нескольких лет

    Можно возвести в короткие сроки

    Обладает благоустройством (санузел, водопровод, отопление, газ, электричество и т. д.) и предназначена для проживания

    Не предназначена для проживания и служит вспомогательным объектом жизнедеятельности

    Рассчитана на долгий срок службы (до 100 лет)

    Служит меньший срок

    Владелец должен зарегистрировать здание и получить документы на право владения недвижимостью

    Кадастровый учет не нужен

    Иными словами, НС — это нестационарная постройка. То есть, ее можно переместить в другое место. Исходя из этого, она не относится к понятию недвижимости.

    Что относится к капстроениям

    Мы уже рассказали о типах КС, но есть еще несколько видов капстроений, которые важно упомянуть: здание, строение, сооружение, неоконченное строительство и линии электропередачи.

    Если с последними двумя все более-менее понятно, то какая разница между зданием, строением и сооружением?

    Здание

    Мы привыкли, что зданием можно назвать любой объект недвижимости. Но на деле у него есть ряд отличительных особенностей:

    Здание — это сложная система. У него обязательно есть:

    • надземная и подземная части;
    • различные помещения;
    • инженерные сети и системы обслуживания.

    Внутри зданий можно жить, устраивать производства, содержать животных, хранить предметы и т. д.

    У каждого здания обязательно есть свое назначение, например, жилое, торговое, промышленное, социальное, культурное, развлекательное и т. д.

    Зданием может быть многоквартирный дом, больница, завод, склад.

    Сооружение

    У сооружений есть общая черта со зданиями — это наличие надземных и подземных конструкций.

    Но сооружения предназначены для производства, хранения или перемещения грузов. Люди могут находиться внутри, но только временно.

    К сооружениям также относят:

    • железные дороги, авто- и авиапути;
    • трубопроводы, например, коммунальные;
    • ЛЭП;
    • дополнительные постройки (заборы, площадки) и т. д.

    Строение

    Это отдельное здание. Оно может состоять из одной части, а может объединять несколько частей.

    Звучит вроде просто, но на деле ситуация неоднозначная: не каждое строение считается капитальным. Таковым оно будет, если прочно связано с землей.

    Принято, что служебные строения не являются капитальными, то есть их не нужно измерять и учитывать при инвентаризации. Об этом говорится в Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ. Например, это сарай, навес, индивидуальный гараж и т. д.

    Хозпостройки на участке с домом обычно не являются капитальными. Почему это распространено? Их не нужно ставить на учет — они просто не входят в список объектов , которые нужно обязательно вносить в кадастр.

    Это значит, что отчитываться о небольшом сарае на даче не нужно.

    Незавершенное строительство

    Это те самые объекты капитального строительства, которые находятся еще на этапе возведения. Важно понимать, что это капитальные конструкции.

    Готовые здания, которые построили, но еще не ввели в эксплуатацию, — тоже объекты. Поэтому помимо недостроенных зданий, к ОКС причисляют «замороженные» стройки.

    Линейные объекты

    Это КС, которые обеспечивают связь, коммуникацию, жизнедеятельность и т. д. Причем функции у них могут быть совершенно разные: железная дорога, линии электропередачи и т. д.

    Линейные объекты тоже не всегда бывают недвижимыми. Например, линии электропередачи будут движимым объектом, а линейно-кабельные — недвижимыми.

    Что такое объект капитального строительства и нужно ли его регистрировать

    Фото: Pexels

    Объект капитального строительства — это сооружение или здание, прочно связанное с землей, которое нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции. Капитальными считаются как законченные объекты, так и те, которые только возводятся. В первом случае постройка приобретает признаки недвижимости и ее можно зарегистрировать, получив свидетельство о собственности [1]. До этого момента — например, когда только залит фундамент — сооружение называют объектом капитального строительства (ОКС) [2]. По закону оба вида подлежат реконструкции, ремонту и сносу [3].

    Другими словами, к капитальным могут относиться жилые и нежилые постройки при условии, если они неразрывно связаны с участком. Но есть исключения — например, дорожки или залитая бетоном парковка для автомобилей, которые считаются неотделимыми улучшениями. Частный дом в большинстве случаев — это капитальная постройка, поскольку в его основании, как правило, заложен заглубленный фундамент, а перенести бетонные или кирпичные стены в другое место невозможно. Капитальными также бывают баня или гараж, если они отвечают этим требованиям.

    Анна Степанова, юрист по недвижимости и земельному праву:

    — Баня может быть как капитальной, в несколько этажей и на фундаменте, так и привезенной в собранном виде и установленной с помощью крана — такой объект будет считаться временной постройкой. Железные гаражи, гаражи-ракушки — это временные постройки. Их можно собрать и разобрать без ущерба. Гараж из бетонных плит или кирпича будет капитальным. При этом он может быть как отдельно стоящим, так и боксом в кооперативе.

    Забор на фундаменте при наличии на него проектной документации и разрешения на строительство будет считаться капитальным. Такие ограждения можно встретить в черте города. Заборы между земельными участками являются временной конструкцией.

    Признаки объекта капитального строительства

    Перевести некапитальное строение в капитальное в теории можно, но сделать обратное — нельзя

    Перевести некапитальное строение в капитальное в теории можно, но сделать обратное — нельзя (Фото: Pexels)

    Единого перечня признаков таких строений нет. Однако из актуальных нормативных актов можно сделать выборку ключевых характеристик. По словам экспертов, к ним можно отнести:

    1. Срок эксплуатации. Капитальная постройка может прослужить до 100 лет и более. При ее возведении используют долговечные материалы — кирпич, камень, бетон или брус;
    2. Привязка к земле. Это обеспечивают предварительные земляные работы (например, копка котлована и армирование) и заглубленный фундамент. Тип основания может быть разным, включая свайный или комбинацию технологий;
    3. Стационарность. Капитальность постройки обеспечивает не только фундамент, но и опорный каркас в виде стоек, колонн, консолей и т. д. Передвинуть, разобрать или собрать его заново в другом месте без ущерба невозможно. Архитектурные, функциональные и инженерные решения в таком здании представляют единую систему;
    4. Соблюдение нормативов. Капитальное строение должно находиться на участке, который оформлен в собственность либо на ином праве, а тип земель предусматривает возможность такой застройки. Здание должно соответствовать всем ГОСТам, СНиПам и не представлять опасности для жизни и здоровья. Строительство проходит в несколько этапов — от проектирования, земляных работ до отделки, налаживания и введения всех систем обеспечения;
    5. Наличие коммуникаций. К таким постройкам, как правило, подведены водопровод и электросети или центральное теплоснабжение. При определенных условиях есть возможность газификации;
    6. Правовой статус. Поскольку капитальные объекты можно зарегистрировать и оформить в собственность, они подходят для разного рода сделок: купли-продажи в ипотеку, страхования, залога и т. д.

    Виталий Русаков, риелтор, эксперт по недвижимости:

    — В капитальном жилом доме можно прописаться, так как у него будет официальный адрес, даже если это дачное строение, но признанное пригодным для постоянного проживания. Статус капитального объекта предусматривает уплату налогов — это единственный минус. Если же объект не является капитальным, то с ним невозможно совершать сделки, официально продать или купить. Кроме того, его всегда могут признать незаконной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

    Виды объектов капитального строительства

    Производственные объекты капитального строительства подходят для коммерческой или иной деятельности, но не проживания

    Производственные объекты капитального строительства подходят для коммерческой или иной деятельности, но не проживания (Фото: Pixabay)

    Все объекты капитального строительства делятся на три группы по назначению [4]:

    1. Производственные. Для коммерческой или иной деятельности, но не проживания. Это могут быть ангары, склады, промышленные объекты, в том числе обороны и безопасности;
    2. Непроизводственные. Постройки для проживания, коммунально-бытовой деятельности. Например, загородный дом или баня, здание социального или культурного назначения и другие;
    3. Линейные. Это различные объекты инфраструктуры и системы коммуникаций: трубопроводы, линии электропередачи, мосты и эстакады, железные и автомобильные дороги.

    Признание объекта капитальным

    Некоторые объекты бывают спорными и требуют экспертизы

    Некоторые объекты бывают спорными и требуют экспертизы (Фото: Pexels)

    Если вы хотите признать строение капитальным, то для этого есть несколько способов.

    Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP:

    • признать строение капитальной самовольной постройкой через суд;
    • обжаловать в суде решение органа, отказывающегося признать объект капитальным без достаточных на то оснований;
    • осуществить реконструкцию некапитального объекта, возведя на его основе капитальное строение.

    Споры о капитальности возникают по разным причинам, и для решения может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Разночтения возможны и при оценке домов на свайно-винтовом фундаменте.

    Вопрос о капитальности каркасника на свайно-винтовом фундаменте не имеет однозначного решения и будет определяться индивидуально в каждом отдельном случае, говорит Юрий Александров. По его словам, судебная практика в этой сфере противоречива.

    Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:

    — Есть мнение, что каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах — это некапитальные строения. Однако судебная практика говорит о другом. Поэтому среднестатистический дом, предназначенный для проживания, скорее, будет отнесен к капитальному. Но ранее встречались и другие примеры. В одном деле эксперт пришел к выводу о возможности демонтажа и переноса строения, а также вывинчивания свайного фундамента без соразмерного ущерба. Он также указал, что по своим свойствам винтовые сваи не могут соответствовать каким-либо группам капитальности.

    Оформление объекта капитального строительства

    Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать

    Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать (Фото: Pexels)

    Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение, уведомив о начале строительства или узаконив уже существующий дом.

    Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки. Для дачных домов, в том числе капитальных, действует амнистия, и зарегистрировать постройку можно по факту. Если дом возводится с нуля, особенно в городской черте, то придется пройти предварительное согласование. В этом случае последовательность действий будет следующей:

    1. Подготовка проекта дома;
    2. Обращение в муниципалитет для согласования строительства;
    3. Получение разрешения;
    4. Строительство;
    5. Уведомление о завершении постройки;
    6. Получение документов о соответствии постройки ранее представленным проектам;
    7. Регистрация объекта недвижимости.

    В некоторых случаях в согласовании могут отказать [5]. Например, когда земли не соответствуют планируемому типу строительства, при нарушении отступов от границ земельного участка и существенных отклонений от проекта, отсутствии необходимых документов.

    Налог на капитальные строения

    Вадим Сороколад:

    — Для налоговой службы на вашем участке существует всего два типа строений: жилые (дом, летняя кухня, гостевой домик) и хозяйственные (баня, сарай, теплица, хозблок) постройки. Жилые строения регистрировать надо, и налоги с них платить тоже надо. Любые постройки без фундамента регистрировать не надо, как и платить налоги с них. Если строение с фундаментом, но его площадь меньше 50 кв. м, то оно подпадает под льготу и также не облагается налогом.

    Читайте также:

    • Объектам капитального строительства присвоят категории риска
    • При каких условиях будет возможно прописаться на даче
    • Какие хозпостройки на даче нужно регистрировать в Росреестре

    Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *