Что происходит на рынке загородной недвижимости в московской области
Перейти к содержимому

Что происходит на рынке загородной недвижимости в московской области

  • автор:

Перспективы развития подмосковного рынка недвижимости

В обзорной статье мы рассмотрим перспективы развития рынка недвижимости Московской области и определим наиболее характерные его особенности.

Перспективы развития подмосковного рынка недвижимости

При выборе недвижимости вдали от города главное смотреть на ее транспортную доступность. Этот фактор является определяющим при выборе загородной квартиры или дома за пределами МКАД.

На рынке недвижимости Подмосковья сложилась непонятная и сложная ситуация. Цены на жилье замерли в ожидании стабилизации экономической ситуации, объем продаж падает, а эксперты дают различные прогнозы. Многих россиян интересует, что будет происходить на рынке недвижимости в будущем и как изменится тенденция развития рынка жилья в Подмосковье.

Большинство экспертов согласны, что рынок загородной недвижимости в Московской области сильно изменился за несколько лет. С каждым годом в Подмосковье становится все меньше новых проектов строительства коттеджных поселков и готовых домов. Фактически, рынок Подмосковья развивается за счет продажи земельных участков без подряда. Такие предложения занимают 60 процентов от всего объема рынка. При этом меняется сам формат загородного жилья. Например, в 30-километровой зоне от МКАД стали появляться проекты домов городского типа (многоэтажные дома), а в городах-спутниках среднеэтажные жилые комплексы. Поэтому рассматривать только малоэтажное жилье в Подмосковье уже неактуально, на рынке уже присутствуют предложения полноценного городского жилья. Вокруг столицы начал формироваться пригород, со своей архитектурной концепцией и четким географическим расположением.

Высокая строительная активность в Московской области привела к стремительному развитию транспортной и социальной инфраструктуры. Поэтому спрос на жилье различного формата в этом регионе будет только расти. Наибольшим спросом сейчас пользуются земельные участки без подряда, а в сегменте готовых домов интерес клиентов поддерживают сами застройщики, предлагая специальные предложения и фиксированные цены в иностранной валюте. Массовым спросом пользуются объекты эконом-класса (80 процентов) и бизнес-класса (18 процентов). Между классами жилья существует большое отличие, как по бюджету покупки, так и по качеству исполнения. Элитная загородная недвижимость пользуется меньшим спросом, но если правильно выстроить ценовую политику, то покупатели найдутся. Покупка элитной недвижимости будет выгодна тем, кто хранил свои сбережения в валюте и теперь может выиграть при обмене на рубли. Элитная недвижимость традиционно меньше всего страдает от экономических катаклизмов. На ее стоимость влияют лишь глобальные изменения спроса или развитие территорий.

При выборе недвижимости вдали от города главное смотреть на ее транспортную доступность. Этот фактор является определяющим при выборе загородной квартиры или дома за пределами МКАД. Те, кто собираются использовать личный автомобиль, первостепенными факторами являются скоростные шоссе, наличие удобных развязок и платных дорог. Если планируется добираться на общественном транспорте, то необходимо предусмотреть наличие железнодорожного сообщения. В Подмосковье идет активное развитие всех направлений, поэтому важно рассматривать не только текущую ситуацию, но и будущую перспективу.

Большой популярностью у покупателей пользуются загородные таунхаусы, доля которых на рынке составляет 50 процентов. Спрос на них постоянно растет, особенно в бюджетном сегменте. В ближайшие годы рынок недвижимости Московской области будет оставаться стабильным, без резких коррекций цен. Изменения цен будут носить сезонный характер. Планируется, что в следующем году сегмент загородной недвижимости увеличится на 15 процентов.

Дефицит и завышенные цены: что происходит на загородном рынке Подмосковья

Фото: Roman Evgenev\shutterstock

Лето — самое удобное время для выбора загородной недвижимости. Потенциальным покупателям этот период хорошо виден рельеф земли, тогда как под снегом или осенними листьями сложнее рассмотреть заболоченные участки. Кроме того, в теплое время года можно лучше оценить ландшафт и увидеть, что растет на участке, а также детально изучить фундамент дома. Аналитики рассказали, как изменились цены, спрос и предложение на загородном рынке недвижимости Московской области за второй квартал 2022 года.

Дефицит дач

Объем предложения в большинстве сегментов первичного рынка Московской области вырос, на вторичном наблюдается падение, утверждают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Однако общее число объявлений о продаже подмосковных объектов во втором квартале 2022 года увеличилось относительно первого на 21%, а за последний месяц — на 6% и сегодня составляет 43,5 тыс., отметил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито» Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что рост произошел за счет увеличения предложения на первичном рынке. На первичном рынке Московской области экспозиция коттеджей и участков с подрядом по итогам второго квартала составила 3,8 тыс. штук, что на 11% превышает показатели предыдущих трех месяцев, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимости». Число предложений по продаже участков без подряда за квартал выросло на 10% — до 35,2 тыс. Однако количество таунхаусов и дуплексов на первичном рынке Подмосковья, наоборот, снизилось на 12%, составив 1 тыс. Предложение загородного жилья от собственников снизилось в большинстве сегментов. На вторичном рынке выставлено на продажу 13,37 тыс. коттеджей, что на 0,7% меньше, чем в предыдущем квартале, отметил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Он также подчеркнул, что сегодня на вторичке почти не найти таунхаусов и дуплексов, их на рынке буквально единицы (менее 1% от общего числа), а предложение вторичных дач упало за квартал на 10% — до 52,15 тыс. В сегменте вторичных участков без подряда снижение чуть меньше — 7% (25,86 тыс.), резюмировал аналитик.

Предложение загородного жилья от собственников снизилось в большинстве сегментов

Предложение загородного жилья от собственников снизилось в большинстве сегментов (Фото: PhotoChur\shutterstock)

  • Россияне назвали основной смысл пользования дачами
  • ЦИАН назвал основные причины аренды россиянами дач

Рост и стагнация цен

Цены на большинство загородных объектов Московской области выросли, однако в некоторых сегментах зафиксирована стагнация, утверждают эксперты.

Средняя стоимость полноценного дома (пригодного для круглогодичного проживания — с электричеством, водоснабжением и газом — на землях под индивидуальное жилищное строительство) в Московской области за второй квартал, по данным ЦИАН, увеличилась на 2,3% — до 31,5 млн руб. Однако последние два месяца цены на коттеджи стагнируют, отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. Дачи подорожали еще сильнее — на 6,5% (до 4,3 млн руб.), при этом рост цен не прекращался, небольшое увеличение наблюдается и сейчас. На таунхаусы и дуплексы цены стагнировали, сегодня их стоимость составляет 31,6 млн руб. Средняя стоимость земельного участка за квартал увеличилась на 7,7%, составив 4 млн руб.

Рост стоимости на земельные участки объясняется тем, что дешевые лоты постепенно вымываются из экспозиции, а наиболее дорогие остаются, отметил Таганов из «Инкома». По его словам, вследствие дефицита предложения готовых домов на первичном рынке и переоцененности объектов на вторичном покупатели стали активнее приобретать участки. Стагнация стоимости коттеджей сейчас объясняется переоцененностью предложения от собственников, в выигрыше остаются те, кто готов пойти на дисконт в размере 15–20%, аналогичная ситуация и в сегменте таунхаусов, поэтому сегодня — рынок покупателя, резюмировал аналитик.

Цены на загородное жилье во втором полугодии, вероятно, будут стагнировать — предпосылок для роста нет, считает Лапшина. По ее словам, поздней осенью и зимой сделки проходят не так активно из-за погодных условий.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Цены на загородные дома зависят от разных факторов, рассматривать средние показатели иногда сложно. Например, на небольших участках стоимость сотки получается выше, кроме того, влияет близость воды или зеленого массива — самые дорогие участки находятся на первой линии около водоема или леса. Ниже цены на варианты, которые расположены около оживленных трасс или на пересечении поселковых дорог. В целом не могу сказать, чтобы цены на загородную недвижимость с начала года сильно изменились. Все так же есть собственники, которые выставляют один ценник, а потом меняют его в зависимости от активности потенциальных покупателей, так сказать, ищут свою цену. И если это не поселок со строгим ценообразованием (первичный рынок), а разные по качеству и площади дома, которыми владеют физические лица (вторичный рынок), то каждый продавец выставляет свою собственную цену.

Цена на большинство загородных объектов Московской области выросла

Цена на большинство загородных объектов Московской области выросла (Фото: Aggie 11\shutterstock)

Читайте также:

  • ЦИАН назвал регионы с максимальным ростом цен на загородные дома
  • Загородный неликвид: какие дома будет сложнее всего продать в 2022 году

Структура спроса изменилась

Число просмотров объявлений по продаже загородной недвижимости в Московской области во втором квартале по сравнению с первым кварталом выросло на 11%, отметил аналитик «Авито Недвижимости». По его словам, подобная тенденция связана с началом дачного сезона, при этом значительное удорожание туристических поездок сформировали дополнительный стимул для приобретения загородной недвижимости.

Однако структура спроса претерпела изменения. «Если в 2020–2021 годах большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости выбирали для себя готовые дома или дачи (в среднем на такие запросы приходилось 70% спроса), то этой весной ситуация изменилась. Доля звонков на покупку готовых домов снизилась до 61%, а спрос на покупку участков вырос до рекордных 39%. Покупатели выбирают земельные участки с целью экономии, как инвестицию в будущее (сейчас денег на загородный дом нет, но в будущем планируется его строительство). При этом покупка участка — это возможность реализовать собственный проект», — отметила Лапшина.

Из-за рекордного спроса на протяжении последних двух лет на рынке загородной недвижимости формируется дефицит ликвидных объектов, подчеркнула аналитик ЦИАН. По ее словам, при отсутствии масштабных новых поселков от застройщиков покупателям приходится задумываться о строительстве самостоятельно. «Еще одной причиной роста спроса на участки является то, что продавцы существенно завышают цены на готовые дома. Покупатели выбирают те объекты, где цена соответствует качеству, а продавцы готовы к торгу», — подчеркнул Таганов.

Больше всего во втором квартале снизился спрос на дома с большими площадями — скажем, от 400 кв. м, уточнила аналитик «НДВ-Недвижимости». По ее словам, покупатели опасаются больших трат на налоги и содержание дома. Самые востребованные варианты — дома площадью 120–200 кв. м, в хорошем состоянии, с подведенными коммуникациями, с ухоженным участком, резюмировала Мищенко.

«Осенью (конец октября-ноябрь, не раньше) мы ожидаем традиционный спад спроса на загородную недвижимость — это стандартная ситуация, зимой активность покупателей также будет слабой. Хотя нельзя сказать, что в это время данный сегмент «умирает», сделки все равно проходят. Зимой люди также рассматривают загородные дома, так как хотят уже весной въехать в собственное жилье», — прогнозирует эксперт «НДВ-Недвижимости».

Читайте также:

  • 9 советов, как выбрать участок под строительство дома
  • Тарифы и запреты: в чем опасность покупки дач и участков СНТ

Рынок поставлен на паузу: что происходит с частными домами в Подмосковье

Фото: Atroshchenko Andrey\shutterstock

Пока продавцы и потенциальные покупатели частных домов в Подмосковье выжидают и следят, как будут меняться цены в ближайшем будущем. Спецоперация на Украине, девальвация рубля и санкции создали ситуацию неопределенности на рынке недвижимости во всех сегментах. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали об обстановке на загородном рынке Московской области, а также как изменятся стоимость и спрос на дома в перспективе.

Активность продавцов и покупателей снизилась

Покупатели и продавцы взяли паузу из-за нестабильной экономической ситуации в стране, единогласно утверждают эксперты. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», за год на первичном рынке Подмосковья предложение коттеджей / участков с подрядом сократилось на 0,8%, участков без подряда — на 0,7%, таунхаусов/дуплексов — на 3,6%. На вторичном рынке за год экспозиция коттеджей увеличилась на 12,4%, экспозиция дач не изменилась, экспозиция участков без подряда снизилась на 13,6%. «Однако последние две недели продавцы, покупатели и девелоперы заняли выжидательные позиции. Увеличиваются сроки принятия решений, быстрые сделки отсутствуют. Застройщики заморозят текущие проекты и не будут выводить новые до прояснения обстановки», — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. Аналогичную ситуацию зафиксировали в ЦИАН: объем предложения за последние две недели снизился на 4,2% — в продаже доступно около 7,3 тыс. домов со всеми коммуникациями. За месяц — снижение на 6,2%, за год — на 17%, в марте 2021 года на рынке предлагалось 8,8 тыс. домов. «24 февраля и в последующие несколько дней рынок загородной недвижимости был поставлен на паузу. Потенциальный спрос, выраженный в просмотрах объявлений о продаже домов, за этот период снизился на 23%», — рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. В премиальном сегменте загородного рынка пока наблюдается некоторая активность, но обычно в кризисные периоды ликвидность рынка в целом падает, отметил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. По его словам, сделок становится меньше, переговоры в периоды турбулентности растягиваются еще на более длительный срок. «Загородный элитный рынок гораздо менее ликвидный, чем рынок городской недвижимости, и зачастую цикл сделки составляет три — шесть месяцев, иногда доходит до года. Сейчас в моменте качественные объекты купить практически невозможно. Те объекты, по которым владельцы готовы вести переговоры о продажах, — это, как правило, сильно обветшавшие, морально устаревшие дома, где основную ценность представляет не строение, а земельный участок, на котором он расположен», — уточнил аналитик. Сегмент находится в состоянии высокой активности с минимальным количеством сделок, добавил он.

Фото: Nopparat Khokthong\shutterstock

Фото: Nopparat Khokthong\shutterstock

Что с ценами

Стоимость загородной недвижимости в Подмосковье растет. В Московской области с 24 февраля средняя стоимость дома в продаже увеличилась на 400 тыс. руб., или на 1,4%: с 28,4 млн руб. до 28,8 млн руб. За месяц рост составил 3,2%, такая положительная динамика связана с приближением сезона, который на рынке загородной недвижимости начинается весной. В годовой динамике прирост — на 18%, подсчитали в ЦИАН. Для сравнения: годом ранее средний бюджет дома в продаже был на уровне 24,4 млн руб.

Спрос на загородном рынке жилья в Подмосковье может упасть на 20% — прогноз

Дачи ИЖС СНТ

Москва. 22 декабря. ИНТЕРФАКС — Спрос на загородном рынке жилья в Московской области в следующем году может сократиться на 20%, прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость.

«В 2024 году спрос может снизиться на 20%: часть покупателей уйдет с рынка из-за подорожавшей рыночной ипотеки, часть переключится на объекты, подходящие под условия кредитования с господдержкой, пока она будет действовать», — говорится в сообщении пресс-центра компании.

По словам руководителя направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимости Дениса Васильева, предложение при этом вряд ли сократится, так как будет происходить замещение.

«В том числе можно ожидать наполнение рынка объектами, которые застройщики будут выводить сразу под льготную ипотеку», — полагает он.

По данным аналитиков, сейчас вторичный рынок загородной недвижимости Подмосковья предлагает покупателям 141,6 тыс. лотов, из них 29,1% занимают участки, 70% – дома, 0,9% – доли. За год объем экспозиции увеличился на 31,3%. Усредненная стоимость участка составляет 1,57 млн руб. (–3,5% в годовом выражении), дома – 9,66 млн руб. (–9,6% за год), доли – 4,54 млн руб. (+12,4% за год).

На «первичке» предложение насчитывает 42,3 тыс. объектов: 84,4% составляют участки без подряда (УБП), 13,7% – коттеджи, 1,9% – блокированная застройка. В годовом выражении экспозиция увеличилась на 8%. Средняя стоимость дома – 25,7 млн руб. (–16% за год); блокированной застройки – 27,3 млн руб. (–19% за год); УБП в среднем оценивается в 3,4 млн руб. (–29% за год).

В компании также отмечают, что по итогам ноября и двух декад декабря спрос на 23% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Наибольший интерес у покупателей вызывают первичные объекты в ценовых сегментах до 10-20 млн рублей, а также вторичные дома под ключ стоимостью до 35 млн руб. Дома с черновым вариантом отделки широко представлены, но мало интересуют покупателей. 43% ипотечных клиентов используют льготное кредитование, и в перспективе доля будет расти, считают эксперты.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *