Как купить землю сельхозназначения у государства
Перейти к содержимому

Как купить землю сельхозназначения у государства

  • автор:

Как купить землю сельхозназначения у государства

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 8

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок.

(п. 5 введен Федеральным законом от 05.12.2022 N 507-ФЗ)

Как произвести выкуп земли сельхозназначения из аренды

Российское законодательство разрешает осуществить выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность без проведения торгов при соблюдении некоторых условий. Покупателями участков могут стать как заинтересованные в этом граждане, так и юридические лица. Оборот земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, регулируется отдельным федеральным законом об обороте сельхозземель № 101-ФЗ от 24.07.2002, а также Земельным кодексом РФ.

  • Какие земельные участки относятся к землям сельхозназначения
  • Выкуп земли сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность: законодательство и общие положения
  • Когда нужны торги для выкупа земельного участка из аренды
  • Когда земельный участок можно выкупить из аренды без торгов
  • Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность
  • Выкуп земельного участка на торгах – пошаговая инструкция
    • Как подать заявку на участие в торгах (аукционе)
    • Документы для подачи заявки
    • Сроки рассмотрения заявки
    • Что нужно, чтобы выиграть торги
    • Заключение договора купли-продажи после победы на торгах
    • Можно ли выкупить земли без победы на торгах
    • Процедура образования земельного участка: что это, когда и как проводится
    • Подача заявления о выкупе земельного участка – образец
    • Какие документы приложить к заявлению
    • Сколько времени рассматривается заявление
    • Заключение договора купли-продажи – образец

    Какие земельные участки относятся к землям сельхозназначения

    Вопросы, связанные с землями сельскохозяйственного назначения, регулируются главой XIV Земельного Кодекса РФ. В соответствии с положениями ст. 77 ЗК, землями сельхозназначения являются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

    Ч. 2 ст. 77 ЗК делит данную категорию участков на несколько разновидностей. Среди них сельхозугодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами, сады, а также ряд других.

    Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» об обороте земель сельхозназначения. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

    Выкуп земли сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность: законодательство и общие положения

    На сегодняшний день вопросы выкупа сельхозземель в собственность регулируются следующими нормативными актами:

    • Часть вторая Гражданского кодекса;
    • Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
    • Земельный кодекс Российской Федерации.

    В соответствии со ст. 25 ЗК право на землю (в том числе право собственности) может возникнуть по основаниям, предусмотренным действующим гражданским законодательством.

    В соответствии с нормами ФЗ № 101-ФЗ земельные участки сельхозназначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду.

    Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре может содержаться положение о переходе арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или выполнении каких-либо других условий.

    Такое положение содержится ч. ч. ст. 25 ФЗ № 101-ФЗ. Данная норма права гласит, что в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, а также при соблюдении требований к продаже сельхозземель в собственность гражданам и юрлицам, установленных ст.ст. 8, 10 № 101-ФЗ.

    Когда нужны торги для выкупа земельного участка из аренды

    Действующее земельное законодательство дает исчерпывающий перечень случаев, в которых арендатор имеет право приобрести в собственность арендованную землю сельхозназначения без торгов. В ситуациях, которые в него не попали, выкупить участок можно только при условии проведения аукциона.

    Когда земельный участок можно выкупить из аренды без торгов

    Случаи продажи государственной или муниципальной земли без проведения торгов устанавливает ст. 39.3 ЗК. Без аукциона участок передается в собственность в следующих ситуациях:

    • если он был сформирован в результате разделения другого участка, предоставленного в аренду;
    • если он был выделен из участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
    • если на участке находятся здания, сооружения лица, которое претендует на него;
    • если он находится в постоянном (бессрочном) пользовании юрлица;
    • если участок был передах физлицу или юрлицу в аренду для ведения сельского хозяйства и с момента заключения договора об этом прошло три года;
    • для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

    Также без торгов в собственность передаются участки по ФЗ № 119-ФЗ от 01.05.2016 года (зона крайнего севера).

    Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность

    В соответствии с ч. 5 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ, нельзя выкупить в собственности сельхозземли, если они были предоставлены:

    • религиозным организациям (объединениям);
    • казачьим обществам;
    • научно-исследовательским организациям;
    • образовательным организациям сельскохозяйственного профиля;
    • общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока гражданам для сенокошения и выпаса скота.

    Согласно ст. 27 ЗК не могут быть переданы в частную собственность сельхозземли, изъятые из оборота. В их число входят:

    • заповедники и национальные парки;
    • территории, занимаемые ВС РФ, воинские формирования других органов;
    • участки со зданиями военных судов;
    • земли с объектами ФСБ;
    • участки с объектами органов госслужбы;
    • территории, на которых находятся объекты использования атомной энергии, хранятся ядерные материалы, радиоактивные вещества;
    • участки с объектами ФСИН (исправительными и другими учреждениями);
    • земли с гражданскими и военными кладбищами, захоронениями;
    • территории с инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны госграницы.

    Также не допускается передача в собственность участков, находящихся в закрытых административно-территориальные образованиях (так называемых «закрытых городах»).

    Выкуп земельного участка на торгах – пошаговая инструкция

    Разберем порядок выкупа земельного участка в собственность на торгах, установленный ст. 39.12 ЗК РФ.

    Как подать заявку на участие в торгах (аукционе)

    Заявка на участие подается в местную администрацию следующими способами:

    • лично;
    • через законного представителя;
    • почтой.

    Также возможна подача через Госуслуги или официальный сайт администрации, однако она присутствует не во всех муниципальных образованиях.

    Документы для подачи заявки

    Вместе с заявлением (заявкой) предоставляются следующие документы:

    • бумаги, подтверждающие внесение задатка;
    • выписка из ЕГРИП (ЕГРЮЛ);
    • документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

    Если бумаги направляются через законного представителя, необходимы документы, подтверждающие его личность и полномочия (доверенность).

    Сроки рассмотрения заявки

    Заявитель в срок не более чем два месяца со дня поступления заявления о проведении аукциона получает сведения о решении по своему заявлению. В данный срок не входит время, ушедшее на:

    • размещения извещения о проведении аукциона официальном сайте Российской Федерации;
    • размещения извещения об отказе в проведении аукциона официальном сайте Российской Федерации;
    • направления заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию уведомления о принятых в отношении них решениях;
    • размещения протокола о результатах аукциона официальном сайте Российской Федерации.

    Что нужно, чтобы выиграть торги

    Самый простой способ победит в аукционе – это оказаться его единственным участником. Так как конкурентов не будет, то участок достанется заявителю.

    Если в торгах участвует 2 или более лица, то выиграть их можно, предложив стоимость земли больше, чем другие. Если остальные также ставят цель получить участок в собственность, то это может быть сопряжено с существенными затратами.

    Заключение договора купли-продажи после победы на торгах

    Победителю или единственному участнику торгов направляется три экземпляра договора купли-продажи земли. Это делается в течение десяти дней со дня составления протокола.

    Договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона. Если в тогах участвовало только одно лицо (заявитель), то договор заключается по цене, которая являлась стартовой для аукциона.

    Можно ли выкупить земли без победы на торгах

    Да, такая возможность существует. Выше приведены случаи, когда аукцион не проводится. Также выкуп без победы возможен, если в торгах участвовало единственное лицо. В остальных ситуациях необходимо выиграть аукцион.

    Выкуп земельного участка без торгов – пошаговая инструкция

    Порядок выкупа земли без торгов установлен ст. 39.14 ЗК РФ. Разберем его более подробно.

    Процедура образования земельного участка: что это, когда и как проводится

    В соответствии со ст. 11.2 ЗК земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом старый участок, из которого появились новые, прекращает свое существование.

    Подача заявления о выкупе земельного участка – образец

    Заявление о выкупе земельного участка составляется по форме, которая установлена Приложение № 1 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 24.10.2013 № 615. Документ должен содержать следующие реквизиты:

    • данные об адресате и заявителе;
    • сведения о договоре аренды;
    • информация о земельном участке;
    • данные об обременениях участка.

    Скачать форму заявления о выкупе земельного участка без торгов:

    Какие документы приложить к заявлению

    К заявлению необходимо приложить:

    • паспорт;
    • договор аренды земли;
    • кадастровый план;
    • квитанцию об оплате госпошлины.

    Сколько времени рассматривается заявление

    Срок рассмотрения заявления о выкупе согласно ст. 22 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.10.2013 № 615, не может превышать 30 календарных дней.

    Заключение договора купли-продажи – образец

    Договор купли-продажи земельного участка заключается в соответствии со ст. 549 ГК РФ и иными положениями гражданского законодательства о сделках. Он обязательно должен содержать:

    • сведения о сторонах;
    • предмет договора;
    • цену договора.

    Также в договор могут быть включены положения о форс-мажоре, порядке разрешения споров между сторонами.

    Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
    Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

    Как купить земельный участок сельхозназначения

    Граждане или юридические лица вправе купить или продать земли сельхозназначения в 2024 году. Для некоторых – это отличный вариант поправить свое материальное положение, а для других – начать свой с/х бизнес.

    Как купить земельный участок сельхозназначения

    Законодательные основы

    Продажа земли сельхозназначения осуществляется с учетом норм действующего российского законодательства. Перед заключением договора купли-продажи, рекомендуется внимательно ознакомиться с ЗК РФ (в новой редакции от 2022 г.) и ФЗ-101 от 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

    Есть ли у вас опыт покупки или продажи участка с/х назначения?
    Проголосовало: 0
    Есть ли у вас опыт покупки или продажи участка с/х назначения?

    Да 72
    Нет 98

    Проголосовало: 0

    В частности, условия реализации участков рассматриваемого назначения посвящена статья 8 ФЗ-101. Согласно этому положению, у муниципалитета есть преимущественное право на выкуп частного земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственных нужд.

    Если человек или организация планируют продать свою личную с/х землю, в первую очередь они обязаны предложить купить объект местной администрации. И только после получения отказа на выкуп, вправе заключать сделку с другими лицами.

    Надо отметить, что муниципалитет не вправе использовать закон в свою пользу, то есть, намеренно занижать цену продажи. В ФЗ ясно сказано, что администрация вправе выкупить надел по стоимости, по которой она продается. Если муниципальное образование примет решение о приобретение частной сх земли, то расчеты должны быть произведены в срок, указанный в соглашении, который по закону, не может быть больше 90 дней.

    Как найти земельный участок

    Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по стандартным правилам, регламентированным на законодательном уровне, с учетом гражданского и земельного законодательства. Единственным отличием является то, что перед заключением соглашения с третьим лицом, продавец обязан уведомить местную администрацию о планах реализовать свой с/х надел. Чтобы понять, как найти земельный участок, нужно определить, у кого гражданин или организация планирует приобрести объект. Если у частника, то можно посмотреть сайты и газеты с объявлениями, пообщаться со знакомыми, обратиться в действующий колхоз или бывшим его работникам. Если физическое или юридическое лицо планирует приобрести муниципальные или государственные сельхозугодья, то посмотреть свободные участки можно на кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.

    Также, сведения о землях, которые выставлены на продажу, содержатся в местных СМИ (газетах, телевидении и др.).

    Еще один вариант – обратиться в администрацию или в комитет по управлению имуществом (в зависимости от того, кто является уполномоченным органом в данной сфере). Вполне возможно, что работники ведомства любезно предоставят информацию о свободных землях сельскохозяйственного назначения, которые можно купить.

    Иващенко Србуи Саргисовна
    Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
    Задать вопрос

    Не всегда покупателю или продавцу удается самостоятельно решить вопрос с куплей-продажей с/х земельного участка. В случае возникновения проблем вы можете всегда обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалисты подробно расскажут, как действовать, какие документы понадобятся, а в случае необходимости, сопроводят сделку до е логического завершения.

    Покупка с/х земли у частника

    Если вы планируете купить земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий юридическому или физическому лицу, то заключить сделку намного легче, чем с муниципалитетом. Но, скорее всего, в таком случае надел будет стоить дороже.

    Этапы
    Находите подходящий участок.
    Обговариваете детали сделки.
    В случае необходимости, проводите визуальный осмотр земли.
    Знакомитесь с документами на имущество, предоставленными продавцом.
    Заключаете договор купли-продажи.
    Производите расчеты, подписываете акт приема-передачи.
    Регистрируете переход права собственности.

    В настоящее время земли с/х активно пытаются продать специализированные фирмы, среди которых часто встречаются мошенники. Если стоимость участка явно занижена, лучше откажитесь от сделки и попробуйте найти другие угодья.

    Особенности поиска участка

    Для того чтобы купить земельный пай у частника, вполне логично, что в первую очередь, необходимо подобрать подходящий участок. Выбирая надел, обращайте внимание на собственные потребности: в каких целях вы будете использовать землю, какой объем удовлетворит личные нужды и др. Например, если вам необходим участок для выращивания овощей, то целина, скорее всего, не подойдет. Однозначно, приобрести такой надел можно, но, сколько сил и денег придется потратить на обработку земли. Найти участок с/х назначения немного сложнее, чем надел для ИЖС. Можно просмотреть сайты объявлений, почитать заметки в газетах, пообщаться со знакомыми, которые раньше трудились в колхозе и др. методами. Надо отметить, что чаще всего встречаются предложения о продаже земель сельхозназначения, расположенных в СНТ и ДНТ. Если вы планируете открыть крестьянско-фермерское хозяйство, такая земля вам, скорее всего, не подойдет. С одной стороны, подобный надел, можно сказать, тоже используется для сельхозпроизводства (выращивания овощей, фруктов и др.), однако к сельскохозяйственным они относятся не всегда в силу статьи 77 ЗК РФ. Согласно этому положению, таковыми признаются участки, расположенные вне населенного пункта и предназначенные для ведения сельского хозяйства. В свою очередь, ст.23 ФЗ-217 говорит о том, что садовые наделы могут быть образованы из земель населенного пункта или сельхозназначения. То есть, если СНТ находится в сельском поселении или городе, то использовать такие угодья для ведения КФХ нельзя. Если же, участок образован из состава сельхозземель, то его вполне можно использовать для целей крестьянско-фермерского хозяйства.

    Важно! Если же надел относится к сельхозугодиям, то использовать их для ведения садоводства и огородничества запрещено, в силу ст.79 ЗК РФ. К таковым причисляют пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями.

    Заключаем договор купли продажи

    После того, как подходящий объект найден, необходимо обсудить детали сделки. Помните о том, что продажа земли сельскохозяйственного назначения возможна только после предварительного уведомления муниципалитета. Перед подписанием договора купли-продажи, в обязательном порядке проверьте, если у продавца ответ от местной администрации на оповещение о реализации земельного участка. Если такого документа нет, то от сделки лучше отказаться, так как, узнав о ней, представители муниципального образования вправе подать иск о признании соглашения недействительным.

    Пример из практики: Керченко Д. и Романов Б. заключили договор купли-продажи сх земли общей площадью 0,5 Га. Узнав о сделке, Администрация Осиновского района обратилась с исковым заявлением в суд о признании ее недействительной и об удовлетворении права муниципалитета на приоритетный выкуп земельного участка. Рассмотрев дело, суд установил, что Кречнко Д. не уведомил муниципальное образование о планах продать землю, о стоимости и сроках заключения сделки, что является нарушением ст.8 ФЗ-101 от 2022 года и удовлетворил иск.

    Также, не стесняйтесь просить иные бумаги: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности продавца. Если все документы в порядке, можно приступать к заключению сделки. Для этого составляют договор купли-продажи. Его оформляют самостоятельно или при помощи юриста. Факт передачи земли продавцом покупателю можно оформить актом приема-передачи. Он поможет в будущем избежать проблем, связанных с возникновением притязаний сторон на не исполнение взаимных обязанностей.

    Образец заявления
    Договор купли-продажи земли сельхозназначения, заключенный между физическими лицами в 2024 году

    Скачать Договор купли-продажи земли сельхозназначения, заключенный между физическими лицами

    Регистрируем сделку

    • подписанным соглашением;
    • идентификатором личности заявителя;
    • квитанцией об оплате государственной пошлины (при желании);
    • выпиской из ЕГРН.

    За регистрацию права собственности придется заплатить государственную пошлину. Ее размер за земли сельскохозяйственного назначения составляет 350 рублей, за другие наделы – 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для юридических.

    Обратите внимание! По закону, заявитель имеет право не предоставлять квитанцию об оплате пошлины, но если сведения о ее внесения не поступят, то регистрацию приостановят.

    Пошаговая инструкция приобретения земли у государства

    Купить пай земли сельхозназначения можно у государства. Процедура осуществляется по аукциону или без проведения торгов.

    Продажа сельхоз земель происходит путем подписания договора купли-продажи сторонами и его регистрации в Росреестре.

    По аукциону

    Если у потенциального покупателя нет оснований на приобретение земли без проведения торгов, то купить участок можно только победив на аукционе. В первую очередь необходимо найти подходящий объект.

    Информацию о выставленных на торги участков публикуют на официальном сайте муниципалитета (при наличии такового) и в местных СМИ, например в газете.

    Также, найти свободный надел можно при помощи публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра. Здесь же содержится информация об объектах, которые планируется продать на аукционе.

    Если земля не выставлена на торги, то гражданину необходимо обратиться в уполномоченный орган (чаще это администрация или комитет по управлению имуществом) с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи.

    Если же объект уже является предметом торгов, то достаточно подать заявку на участие в них. К заявлению прилагают подтверждение внесения задатка и копию документа, идентифицирующего личность заявителя. Их необходимо передать минимум за 5 суток до дня торгов.

    Подготовка и организация аукциона проводится с учетом требований, регламентированных ст.39.11 ЗК РФ, а его проведение на основании положений ст.39.12 ЗК РФ.

    Договор купли-продажи заключается с победителем аукциона, который предложил самую высокую цену или с единственным его участником.

    В течение 10-ти дней после публикации результатов администрация направляет гражданина или организации 3 проекта договора купли-продажи. Покупателю их необходимо подписать и в течение месяца доставить назад. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику, который сделал самое высокое предложение после победителя, а последнего занесут в реестр недобросовестных участников, что является препятствием для последующего участие в торгах.

    Без проведения торгов

    Случаи реализации земельных участков, без проведения аукциона, описаны в ст.39.3 ЗК РФ. В частности, приобрести надел, минуя аукцион можно, если:

    • надел является частью садоводческого или огороднического товарищества;
    • за получением объекта обратился участник крестьянского фермерского хозяйства;
    • гражданин или юридическое является арендатором земли, а с момента заключения договора аренды прошло более 3-х лет и др.

    Для покупки государственной или муниципальной земли необходимо обратиться с заявлением о согласовании купли-продажи. К нему прилагают документы, подтверждающие право заявителя получить участок без аукциона.

    Если участок является неорганизованным, то придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевальных работ, затем поставить его на учет и получить кадастровый паспорт.

    После этого потенциальный покупатель вновь подает заявление на приобретение земли. Администрация размещает в публичном доступе информацию об объекте, и, если в течение 30 дней никто не изъявил желание купить ее на торгах, разрешает предоставление надела без аукциона.

    Важно! Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Затем его регистрируют в государственном реестре.

    Ответственность за нецелевое использование земель

    Если использовать землю сх не по назначению собственника ждет ответственность, предусмотренная ст.8.8 Кодексом об административных правонарушениях. В таком случае на него могут наложить штраф, сумма которого зависит от кадастровой стоимости участка:

    1. 0,5-1% — на физических лиц;
    2. 1-1,5% — на должностных лиц;
    3. 1,5-2% — на организации.

    Если кадастровая стоимость земли не определена, то сумма штрафа составит 10-20 тыс. руб. для граждан, 20-50 тыс. руб. – для должностных лиц и 100-200 тыс. руб. для юридических.

    Также, в случае выявления нецелевого использования сх участка, уполномоченный орган вправе подать исковое заявление в суд об отчуждении такого имущества у собственника.

    Если судья удовлетворит решение, то земля будет продана с торгов. Начальной ценой объявляется ее рыночная стоимость. Средства, вырученные от продажи, подлежат возврату бывшему собственнику. Права из этой суммы вычтут затраты, связанные с организацией аукциона. Данное правило регламентировано статьей 54.1 ЗК РФ.

    Иващенко Србуи Саргисовна
    Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
    Задать вопрос

    На самом деле, при правильно выстроенной линии защиты не так то просто забрать землю сельхозназначения у собственника и продать ее с торгов. При возникновении подобных сложностей, а также любых других проблем, рекомендуем незамедлительно обращаться к нашему юристу. Специалист детально разберет ситуацию и найдет верное решение.

    Судебная практика

    В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района к Любавину В. и Потапову К. о признании договора купли-продажи недействительным.

    По словам представителя истца, Любавин В. заключил договор купли-продажи с Потаповым К., без получения ответа на уведомление о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения от муниципалитета. Согласно ст.8 ФЗ-101 администрация имеет приоритетное право выкупа такого объекта. Заключенная сделка нарушает это право, в связи, с чем договор считается недействительным.

    «Ответчик настаивал на признании легитимности договора купли-продажи. Он сообщил, что уведомлял муниципалитет о продаже земли, но ответа так и не получил».

    В процессе рассмотрения дела суд установил, что 10 мая 2021 г. Любавин действительно отправил извещение на имя Администрации Кетовского района. В нем было сказано, что собственник предлагает выкупить объект по цене 300 тыс. рублей в срок 2 месяца с момента получения уведомления.

    В свою очередь, договор купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения был заключен 20 сентября 2022 г.

    Согласно условиям ст.8 ФЗ-101, если муниципалитет не уведомляет собственника о том, что планирует приобрести рассматриваемый объект в течение 30-ти дней, то владелец участка имеет право продать его третьему лицу в течение года.

    Рассмотрев дело, суд установил, что Любавин В. не нарушил права Администрации Кетовского района, а иск не подлежит удовлетворению.

    Частые вопросы

    Можно ли на сельскохозяйственной земле в Московской области построить жилой дом?

    Строительства на землях сельскохозяйственного назначения строго настрого запрещено, за исключением случаев, если жилое строение планирует возвести участник крестьянско-фермерского хозяйства.

    Можно ли внести землю в качестве паевого взноса в производственный кооператив в Крыму?

    Согласно действующему федеральному законодательству, паевым взносом является имущественный взнос пайщика в паевой фонд потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным участком или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку.

    Можно ли в России перевести сх землю в другую категорию (ИЖС или лесного фонда)?

    Перевод земель из одной категории в другую осуществляется с учетом положений, регламентированных ст.7 ФЗ-172. Это возможно, лишь в исключительных случаях. Если речь идет о преобразовании объекта в ИЖС, то смена категории производится только в случае изменения или установления границ населенного пункта. В состав лесного фонда включаются земли, которые уже непригодны для сельхозпроизводства. Надо отметить, что в 2021 г.в Госдуму было внесено предложение о введении моратория на перевод сх участок в лесной фонд, однако рассматриваемый законопроект пока не принят.

    Заключение эксперта

    Сделки купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения не такое распространенное явление, как оборот земель, предназначенных для возведения объектов ИЖС.

    Но, все же встречаются граждане и организации, которые планируют приобрести именно такой надел.

    При совершении сделки нужно опираться на нормы, регламентированные земельным кодексом и федеральным законом об обороте сх земель.

    Публикуем только проверенную информацию

    Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

    Автор статьи
    Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
    Стаж: 16 лет
    Консультаций: 30361

    Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

    Как купить землю сельхозназначения

    Продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет определенные особенности.

    Так, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случаях, предусмотренных законом, имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют случаи, когда земельный участок продается на торгах. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме соответствующий исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

    Извещение вручается под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец, уведомивший органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные правом выкупить участок по заявленной цене, может заключать договор купли-продажи с иным лицом через месяц после уведомления не только в случае, если получит отказ от публичного образования в приобретении участка, но и если не получит никакого ответа. Если публичное образование отказалось от приобретения участка до истечения месяца, договор купли-продажи можно заключить и раньше — сразу после полученного отказа.

    При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Выкуп земельных участков осуществляется органами государственной власти субъекта РФ, а в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, — органами местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Основанием же государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Таким образом, до разграничения государственной собственности на землю органам государственной власти или органам местного самоуправления предоставляется полномочие выкупа земель в государственную («неразграниченную») собственность.

    Договор купли-продажи земельного участка сельскохозназначения, как и договор аренды, может быть заключен на торгах. Продажа на торгах земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется с соблюдением правил, установленных гражданским и земельным законодательством.

    Прежде чем выставить земельный участок на торги, продавец обязан известить о продаже органы государственной власти субъекта РФ.

    В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

    В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

    Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

    Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

    Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

    Каждый участник торгов вносит задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

    Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

    Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

    Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Также земельный участок может быть предметом договора мены. Право обмена земельного участка было впервые установлено п. 2 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «Граждане и юридические лица имеют право. обменивать. земельный участок».

    Порядок обмена земельного участка регулируется положениями Гражданского кодекса РФ. Согласно закону к договору мены применяются положения ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, если это не противоречит правилам заключения договора мены и существу мены.

    При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *