Как продать долю в квартире
Перейти к содержимому

Как продать долю в квартире

  • автор:

Как продать долю в квартире

Изображение для новости

Законодательство

Продать квартиру или долю в квартире другому собственнику можно, но необходимо соблюсти ряд условий. Например, нельзя продать часть квартиры без согласия остальных владельцев. В этом материале расставим все точки над «и» и расскажем, как правильно организовать сделку.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — совместное владение одним объектом недвижимости с последующим выделением конкретной доли собственности.

При долевой собственности владельцы не могут распоряжаться имуществом без согласия всех остальных собственников. Если один из долевых собственников решит продать свою часть, то в первую очередь он должен предложить её к покупке другим собственникам. Только при получении отказа, можно выставить свою долю на продажу.

Доли появляются если:

  • на одну квартиру претендует сразу несколько наследников;
  • несколько людей получают в подарок одну квартиру;
  • при разводе супруги делят совместно нажитое имущество;
  • при покупке квартиры были использованы средства материнского капитала.

Если квартира приобретена в браке, то собственность у супругов будет не долевая, а совместная. При совместной собственности квартира автоматически делится поровну между собственниками.

Порядок действий при продаже

Сначала официально уведомите других собственников о продаже. Для этого направьте извещение:

  • телеграммой,
  • заказным письмом,
  • лично в руки других собственников с распиской,
  • через нотариуса.

Если остальные долевые собственники в письменной форме откажутся от приобретения, то можно будет приступать к продаже доли. Необходимо составить договор купли-продажи доли. Предметом такого договора (7 глава 30 ГК РФ) будет являться продаваемая доля.

  1. Укажите кадастровый номер объекта и цену договора в договоре купли-продажи. Приложите к нему выписку из ЕГРН со списком остальных собственников и размером их доли.
  2. Зарегистрируйте в ЕГРН переход собственности к новому владельцу. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр через:
  • через МФЦ,
  • через сайт Госуслуг,
  • портал Росреестра.

Если вы подаёте документы онлайн, их необходимо будет отсканировать и подписать усиленной квалифицированной электронной подписью. Ветераны ВОВ, люди с инвалидностью первой и второй группы, имеют право вызвать специалистов Росреестра на дом.

НДФЛ с доходов от продажи доли

С продажи имущества с физических лиц взимается налог на доходы. Размер налога НДФЛ может составлять 9%, 13%, 15%, 30% или 35%. Но есть варианты, которые позволяют либо не платить налог с продажи квартиры или снизить сумму налога.

Минимальный срок владения недвижимостью составляет от трёх до пяти лет, в зависимости от способа и момента приобретения. После этого срока можно продать недвижимость без уплаты налога с продажи. С момента регистрации в ЕГРН начинается отсчёт минимального срока владения. Например, вы подали документы на приватизацию 20 февраля, а зарегистрировали недвижимость только 1 марта, значит время владения отсчитывается именно с 1 марта.

Важно, что при продаже позже положенного срока, нет необходимости уведомлять ФНС о сделке. Если же продажа осуществляется раньше минимального срока, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Нотариусы разъяснили, как продать доли в недвижимости

Федеральная нотариальная палата выпустила специальные разъяснения, как продать доли в недвижимости. Принципиальный вопрос: закон запретил продавать доли меньше шести квадратных метров в квартире. Соответственно, если вы хотите мелко нарезать квартиру, нотариус вынужден будет отказать в сделке. А оформить продажу доли можно только через нотариуса.

После всех разделов в доме должно остаться не менее шести квадратных метров на каждого. Таков закон.

После всех разделов в доме должно остаться не менее шести квадратных метров на каждого. Таков закон. / Сергей Куксин

Еще важное разъяснение: совладельцы не вправе заблокировать сделку. Они могут либо купить сами, либо отойти в сторону и ждать новых соседей. Таковы правила.

«Квартиры, дома, земельные участки или, допустим, парковки могут делиться на части и принадлежать сразу нескольким людям по разным причинам, — рассказывают в ФНП. — Это может быть раздел наследства или имущества экс-супругов, приватизация, использование маткапитала на покупку жилья с последующим обязательным выделением доли каждому члену семьи».

Правовые основы операций с жильем эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»

Еще бывает, что собственники дарят жилплощадь, например, двум-трем детям. А бывает — даже и не родственникам. В практике был случай, когда бывший супруг разделил половину квартиры — свою долю — между пятью своими же детьми. Каждому ребенку досталось по одной десятой отчего дома. А на другой половине хозяйничает мама.

Впрочем, сейчас многодетному отцу пришлось бы сложнее. Делить бы пришлось с оглядкой на квадратные метры.

До недавнего времени закон не ограничивал площадь долей, и квартиры на легальных основаниях могли делиться практически на квадратные сантиметры и передаваться разным людям.

Недобросовестные граждане пользовались тем, что у владельца доли есть возможность прописаться и жить в квартире. Микродоли передавались черным риелторам, те вселялись в жилое помещение и своим активным «неприятным соседством» вынуждали других жильцов продавать свои доли на невыгодных для них условиях. Помимо нарушения прав граждан наличие микродолей осложняло участие такого жилья в гражданском обороте. Собрать воедино объект из сотни «кусочков», чтобы, например, продать его, порой было невыполнимой задачей.

Поэтому в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запретили собственникам жилья и долей в жилом помещении дробить их на части менее 6 квадратных метров. Эта норма направлена на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений.

При этом остались исключения: доли ниже установленного порога все еще могу появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации. Но в остальном каждый владелец доли может делать с ней что захочет.

«Если предполагается возмездное отчуждение — продажа, мена, опцион и тому подобное, предварительно нужно уведомить других сособственников. У них есть преимущественное право выкупа», — объясняют представители нотариата.

Эксперты подчеркивают: уведомление должно быть письменным. Даже если вы все обсудили, пришли к соглашению и обнялись на общей кухне — этого мало. Все шаги должны быть задокументированы.

Кроме того, в уведомлении следует указать все существенные условия сделки, включая стоимость. Причем реальную. Если вы предложите совладельцам выкупить долю условно за два миллиона, а потом будете продавать ее за миллион — сделку не одобрят. Если человек не пытается хитрить, а просто не нашел покупателя на первую сумму и готов ее снизить, — хорошо, но придется высылать новые уведомления совладельцам.

«Нужно понимать, что владельцы других долей не могут просто запретить вам продавать свою долю. Они либо должны ее выкупить, либо отойти в сторону. Даже если в последующем «сосед» обращается в суд, он не может требовать, чтобы сделку признали недействительной. Возможен только перевод прав и обязанностей покупателя на него», — разъяснили представители Федеральной нотариальной палаты.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т⁠—⁠Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Аватар автора

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладельцев о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Главная причина, по которой не удастся продать вашу долю посторонним людям по рыночной цене, в том, что, скорее всего, покупатель не сможет ей пользоваться.

Собственники общего жилья должны договариваться, как будут уживаться рядом. Если к согласию прийти не получится, спор придется решать в суде, который будет учитывать количество квадратных метров, сложившийся порядок пользования, нуждаемость всех сособственников в жилье и реальную возможность совместного проживания. То есть комфорт родителей и брата будет на первом месте — ведь они уже заняли конкретные комнаты, а у брата до окончания строительства нет другого жилья.

Новому совладельцу суд может отказать во вселении, точно запретит сдавать часть квартиры в наем и пояснит это тем, что тот покупал долю с риском невозможности использования.

В другой статье Т⁠—⁠Ж мы разбирали, как подселиться в трешку. Спойлер: очень трудно.

Потенциальный покупатель сможет взыскивать с родственников компенсацию за проживание на его метрах, но только через суд. Вряд ли кто-то захочет ввязываться в такую историю, поэтому если покупатель и найдется, то он станет сбивать цену. В итоге придется расстаться с долей за бесценок, и на покупку собственной квартиры все равно не хватит.

Как продать долю в квартире правильно

Баннер

Можно ли продать долю в квартире? Да. Но у таких сделок есть особенности. Расскажем, как правильно это сделать и с какими трудностями владелец доли может столкнуться в процессе продажи.

  • Специфика сделки
  • Подводные камни
  • Как продать долю в квартире второму собственнику
  • Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
  • Подготавливаем документы
  • Заключаем договор
  • Регистрация в Росреестре
  • Доля в натуре

В статье мы поговорим о продаже долей, которые числятся в общей долевой собственности. Помимо общей информации рассмотрим частные случаи, к примеру, можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Разобраться во всех тонкостях помогла Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» .

Специфика сделки

Долевая собственность — это форма собственности, при которой несколько лиц владеют имуществом в определенных долях. К примеру, в семье из пяти человек, если квартира разделена поровну, у каждого члена будет ⅕ часть жилья в собственности.

Распоряжаясь своей частью площади, владелец может ее продать, подарить, завещать. Также он вправе купить долю и тем самым расширить площадь своих владений.

« Спецификой продажи доли в квартире является требование об уведомлении всех остальных сособственников. И это первое, что должен сделать продавец, прежде чем начать искать покупателей. Собственники имеют преимущественное право на выкуп реализуемой доли. Если она им не нужна, они должны оформить отказ от преимущественного права на покупку. Делается это у нотариуса » , — рассказывает Юлия Усачева.

Если продавец состоит в браке или доля приобреталась, когда он был в браке, то нужно оформить согласие супруга(и) на продажу. Документ оформляют у нотариуса.

В качестве исключения представим ситуацию, когда долю в квартире приобрели путем дарения, приватизации или унаследовали, — тогда согласие супруга(и) не предоставляется, объясняет эксперт.

Когда срочно требуются деньги, может возникнуть идея о продаже недвижимости. Но есть более удобная альтернатива:например, в Совкомбанке можно быстро и без лишних документов оформить кредит: деньги зачислят на карту.

Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.

Подводные камни

Основной сложностью может стать получение от собственников отказа от преимущественного права, предупреждает Юлия Усачева . Например, если с ними нет контакта или собственники отказываются предоставлять отказ, но при этом и не хотят выкупать реализуемую долю.

В таком случае нотариус направляет письменное уведомление обладателям долей о праве преимущественного выкупа. Если в течение месяца ответа не последует, то нотариус оформляет отказ автоматически, поясняет специалист.

В уведомлении, которое направляется собственникам, прописывают сумму, за которую продавец готов реализовать свою долю.

« Нужно иметь в виду, что, даже после получения отказов от обладателей других долейпродавец не может продать сторонним покупателям свою долю по более низкой стоимости. Иначе собственники могут оспорить сделку » , — подчеркивает Юлия Усачева.

Часты ситуации, когда уже при найденном покупателе один или несколько собственников неожиданно изъявляют желание приобрести реализуемую долю.

Если реализуемая доля принадлежит ребенку, то на продажу нужно получить разрешение органов опеки. Без этого документа процесс будет считаться незаконным.

Если на квартиру оформлена ипотека, то перед продажей доли рекомендуется сначала погасить долг. Либо по договоренности с банком и покупателем передать долг новому собственнику.

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Продажа доли в квартире другому собственнику — один из вариантов. Особенность такой сделки в том, что никакие уведомления о предстоящей продаже направлять не нужно, объясняет Юлия Усачева.

Оба владельца идут к нотариусу с документами и оформляют договор купли-продажи. При необходимости берут согласие супруга(и) продавца о том, что он (она) не против сделки.

Ответ на вопрос, как продать долю в квартире второму собственнику, аналогичный. К примеру, собственники — брат и сестра, проживающие в квартире, доставшейся от родителей — приняли желание разъехаться. Тогда один из наследников может стать единоличным владельцем квартиры, как только он выкупит долю у своего родственника.

А как быть в случае, когда хочется продать долю в однокомнатной квартире, можно ли это сделать?

Юлия Усачева поясняет, что продать долю в «однушке» возможно, но она должна быть площадью не менее 6 кв. м. Но так как это микродоля, по факту трудно вселиться на такие квадратные метры, предупреждает эксперт.

Какое жилье подходит под ипотеку

Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке

Большинство банков стараются не связываться с долевым кредитованием: доля в квартире — низколиквидный актив.

«Банки почти не одобряют ипотечные сделки на покупку доли в квартире, поэтому продавцу придется реализовывать свою часть только за наличные, что сужает круг покупателей» , — делится наблюдениями из практики Юлия Усачева .

Однако часто бывают ситуации, когда заемщику, который проживает в квартире, не хватает денег, чтобы выкупить ее последнюю долю.

На такой случай Совкомбанк в июле 2023 года запустил программу: выкуп в ипотеку последней доли в квартире на вторичке.

Кто может принять участие в программе?

  • Собственник долей и покупатель оставшейся доли.
  • Супруги, владеющие текущей долей в общей совместной собственности.

На каких условиях выдают кредит?

  • На условиях ипотеки на покупку недвижимости на «вторичке».
  • Материнский капитал в качестве первого взноса не подходит.
  • Доле НЕ присвоен отдельный кадастровый номер.
  • Предоставляется полный пакет документов, включающий также отчет об оценке с указанием стоимости квартиры и доли к выкупу.

Подробнее об условиях получения ипотеки можно узнать у специалистов Совкомбанка.

Если вы задумались о покупке квартиры, и при этом нужна финансовая поддержка от государства, воспользуйтесь специальной программой. Она действует на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Подготавливаем документы

Итак, подготовка документов к сделке начинается с того, что вы уведомляете о своем решении всех совладельцев квартиры и указываете цену доли. Сначала сделайте это устно, затем — пошлите уведомления каждому совладельцу.

Если продаваемая часть принадлежит несовершеннолетнему, получите согласие от органов опеки на продажу доли.

Определитесь с подходящим нотариусом, так как сделка в любом случае будет проводиться через него. Выясните у эксперта все интересующие вас моменты.

Приступайте к поиску клиентов: сделать это можно с помощью риэлтора или самостоятельно, разместив объявление в Интернете.

Юлий Цезарь стал первым императором, чей портрет появился на монете при его жизни.
Другой факт

Заключаем договор

Чистоту сделки гарантирует нотариус, поэтому у продавца нет необходимости глубоко вникать во все тонкости. Но для собственного спокойствия можно проверить, что в договоре купли-продажи отражены:

  • предмет договора;
  • цена, равная той, которая была указана в уведомлении;
  • порядок оплаты;
  • есть ли обременение на квартире (к примеру, долги по коммунальным платежам или прописан несовершеннолетний);
  • основания, по каким продавец владеет долей.

Нотариус должен подписать договор и поставить печать. Без этого Росреестр может не зарегистрировать права перехода собственности.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности регистрируют в Росреестре, точнее — в территориальном подразделении. Определить его можно по адресу квартиры.

После подписания договора нотариус сам отправит документ на регистрацию в Росреестр, после чего стороны получат выписку ЕГРН о переходе права.

Доля в натуре

Если вы — участник долевой собственности, то имеете право выделить свою часть из совместного имущества. Это называется «выделить долю в натуре». Тем самым доля становится отдельным объектом недвижимости, которая не касается остальных собственников.

Сделать это можно либо тогда, когда все собственники согласны с таким решением, либо — через суд.

« Если реализуемая доля выделена в натуре, то есть, например, продается отдельная комната в квартире, то с пользованием проблем не должно возникнуть. Собственники могут через местный муниципалитет преобразовать квартиру в коммунальную, и тогда каждый будет владеть своей комнатой, а кухня, ванная, прихожая будут помещениями общего пользования.

Если долю в натуре выделить технически невозможно (например, она является однокомнатной), порядок пользования жильем собственники определяют сообща либо через суд » , — объясняет Юлия Усачева .

Когда выделить часть невозможно, не нарушая целостность квартиры, собственник может рассчитывать на денежную компенсацию со стороны других владельцев долей. Обычно сумма равняется стоимости доли. После получения денег собственник перестает быть совладельцем имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *