Как жилой дом перевести в хозпостройку
Перейти к содержимому

Как жилой дом перевести в хозпостройку

  • автор:

как дом перевести в статус хозпостройки?

Вопрос специалисту: имеется участок в собственности. На нем стоит жилой дом, который стоит на кадастровом учете. Хотим построить новый дом на этом участке, на новом фундаменте. Как старый дом перевести из статуса жилой дом в хозпостройку? Чтоб в итоге получить разрешение на строительство нового дома и не платить налог за два жилых дома? Сносить старый дом мы не хотим.

дом строительство участок

Могут подойти

Недавно вы смотрели

1-комн.кв., 39 м², этаж 6

1-комн.кв., 39 м², этаж 6

улица Имени А.П. Пырерки, 7, Нарьян-Мар, Ненецкий автономный округ

комната 14/14 м², этаж 1

комната 14/14 м², этаж 1

улица Имени В.И. Ленина, 33Б, Нарьян-Мар, Ненецкий автономный округ

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Замена целевого назначения жилой недвижимости на нежилую и наоборот проходит в порядке, предусмотренном главой 3 ЖК РФ. Эта процедура довольно хлопотная и дорогая. Кроме того законодатель выдвигает особые критерии, которым должен соответствовать объект, подвергаемый изменениям. Перед тем, как перевести жилой дом в нежилое помещение, нужно определить, с какой целью будет использоваться недвижимость и выгодно ли это с экономической точки зрения.

Определение жилплощади

Согласно ст. 15 ЖК жилье — это изолированное недвижимое имущество, которое можно использовать для постоянного проживания. Такие помещения должны отвечать особым санитарным и техническим предписаниям, например, быть оборудованы инженерными системами для электроосвещения, водоснабжения и водоотведения, отопления и вентиляции.

С точки зрения законодателя проживать можно в жилых домах, квартирах, их обособленных частях, а также в отдельных комнатах. При этом использовать жилплощадь для организации промышленного производства или для предоставления гостиничных услуг запрещено.

Причины изменения целевого назначения

На практике встречаются разные причины, по которым с особняка хотят сделать нежилое здание. Но чаще всего это нужно либо для организации бизнеса, либо для ведения сельского хозяйства или обустройства придомовой территории. Например, старое сооружение, в котором уже давно никто не живет, можно отдать под магазин, переоборудовать под сарай, баню, офис или спа-салон. Все зависит от локации постройки и возможностей собственника или арендатора.

При этом если владелец перевел старый дом в сарай и завел небольшое хозяйство для собственных нужд, никаких дополнительных расходов это не предполагает. Однако в случае использования такого имущества в коммерческой деятельности, придется платить налоги на прибыль.

Важно! Согласно п. 2 ст. 17 ЖК РФ гражданин вправе использовать свое жилье для профессионального труда или предпринимательства, если это не затрагивает права и интересы соседей.

Объекты, назначение которых разрешено менять

Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:

  1. Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
  2. Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
  3. Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
  4. Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
  5. Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
  6. Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
  7. Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.

Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры. Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан. Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.

Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.

Документация

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

  • заявления;
  • правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
  • плана, техпаспорта помещения;
  • поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
  • проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
  • протокола общего собрания собственников МКД;
  • одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Алгоритм действий

Весь процесс перевода можно разбить на пять этапов. Если меняется назначение квартиры, добавляется несколько дополнительных стадий. В случае с особняком некоторые из шагов можно пропустить.

Проведение общего собрания

Сборы уполномочены принимать решение при наличии кворума — минимально достаточного количества участников. Если в МКД один подъезд, требуется присутствие собственников, обладающих не менее ⅔ от общего числа голосов. Если подъездов несколько, кворум собирается при наличии совладельцев, обладающих 50% голосов. Но в эти 50% обязательно должны входить владельцы из подъезда, где расположен переводимый объект, владеющие не менее ⅔ от всех голосов.

При этом голоса подсчитываются исходя не из количества голосующих, а от площади их собственности. На обсуждение выносится не только задуманная перепланировка, но и будущее назначение недвижимости. В любом случае, чтоб двигаться дальше, нужен позитивный вердикт совладельцев. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников (в том числе большинство именно по тому сектору, где проходит перевод).

По итогам голосования составляется протокол. Лучше подготовить сразу несколько экземпляров, один — для администрации, второй — для управляющей компании.

Согласие соседей

Хозяева примыкающих квартир дают отдельное согласие. Отсутствие возражений ближайших соседей — императивное требование. Примыкающими признаются помещения, которые имеют общую стену с переводимым объектом, а также расположены непосредственно над или под ним.

Обеспечение соответствия установленным параметрам

Заявитель обязан обеспечить соблюдение в новой торговой точке или кофейне правил пожарной безопасности, установить надлежащую звукоизоляцию и вентиляцию, при необходимости — организовать зону отгрузки товара и другое. Особое внимание требуется уделить сооружению отдельного входа. Если для этого нужно переоборудовать фасад, придется просить одобрения у всех жильцов-собственников.

Подача документов

После того, как разрешения получены, заявка и приложения подаются в городскую администрацию. В некоторых регионах функционируют департаменты городского имущества или другие специализированные отделы. Направить обращение можно и через МФЦ.

В течение какого периода рассмотрят мое заявление?

Согласно п. 4 ст. 23 ЖК чиновники обязаны принять решение не позднее 45 дней с момента обращения. Отказ разрешается обжаловать в судебном порядке.

Регистрация изменений

После одобрения муниципалитета нужно изготовить новый техплан. Документ заказывают у кадастрового инженера. План выполняется в электронном формате и заверяется электронной подписью исполнителя. Техническая документация направляется в Росреестр, где в 15-дневный срок осуществляется регистрация присвоения нежилого статуса.

Стоимость

Каждого хозяина, решившего сменить назначение своего имущества, интересует, сколько стоит реализация подобного плана. Итоговая сумма зависит от цен на проектные, строительные работы и оформление технических бумаг, стоимости услуг нотариуса. Как, правило, даже при минимально низких расходах придется выложить несколько сотен тысяч рублей.

Заключение

Закон разрешает перевести жилое помещение в коммерческую недвижимость. Однако для этого необходимо пройти несколько отдельных этапов. При этом существуют ограничения, при наличии которых перевод невозможен. Обращаться необходимо непосредственно в местную администрацию. Документы можно также направить через МФЦ.

Перевод индивидуального жилого дома в нежилой фонд

Добрый день, хотелось бы узнать возможность перевода индивидуального жилого дома в нежилой фонд для размещения офиса, подъезд с улицы. Какие документы предоставляются? Должен ли быть земельный участок в собственности или может находиться в пользовании? Нужно ли менять его назначение, или оно меняется после перевода дома в нежилой фонд?

Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения регламентирован Главой 3 Жилищного кодекса РФ и Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным постановлением администрации города Кемерово от 03.10.2013 № 3025.

Для того, чтобы осуществить процедуру перевода жилого помещения в нежилое помещение, собственнику переводимого помещения необходимо обратиться в орган, уполномоченный осуществлять перевод с заявлением о переводе с приложением документов определенных ст.23 ЖК РФ:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При этом собственнику переводимого помещения необходимо соблюсти условия перевода, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается уполномоченным органом, осуществляющим перевод помещений по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов в соответствии с ч.2 ст.23 ЖК РФ.

Органом, уполномоченным на предоставление муниципальной услуги по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, является структурное подразделение администрации города Кемерово комитет строительного контроля.

С заявлением о переводе с приложением пакета документов Вы можете обратиться в комитет строительного контроля администрации города Кемерово по адресу: ул. Красная, 9 в приемные дни: вторник с 14.00 до 16.30; четверг с 9.00 до 12.00 или в многофункциональный центр (МФЦ) по адресу: ул. Кирова, 41А.

Можно ли перевести жилой дом в нежилое помещение

Житель г.Пензы решил перевести принадлежавший ему по праву собственности жилой дом в нежилое помещение. Однако городская администрация отказала ему. Конфликт пришлось разрешать в суде (постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А49 – 12462/2019).

Индивидуальному предпринимателю на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок под ним. В 2019 г. ИП обратился в Администрацию с заявлением о переводе жилого дома в нежилое помещение, чтобы использовать его в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания.
По мнению собственника, переводимый объект недвижимости можно использовать в качестве нежилого без проведения переустройства и (или) перепланировки, а также разработки соответствующего проекта. К заявлению ИП приложил выписку из ЕГРН и копию техпаспорта на дом, посчитав, что в соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса РФ этого достаточно.

Важно! Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, собственник должен представить в уполномоченный орган следующие документы (ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ): заявление о переводе; правоустанавливающие документы; план помещения с техническим описанием; поэтажный план дома, в котором располагается переводимое помещение; проект переустройства и (или) перепланировки, если без них невозможно использовать помещение в качестве нежилого.

Администрация г. Пензы отказала собственнику в переводе жилого дома в нежилое помещение. Свой отказ мотивировала следующим:

  • Нежилое здание (объект коммунально-бытового обслуживания) не является нежилым помещением. В отношении здания не предусмотрена процедура «Перевод жилого помещения в нежилое».
  • У заявителя нет разрешения на строительство объекта коммунально-бытового обслуживания, выданного в установленном порядке.
  • Не соблюдены требования градостроительного регламента для зоны многоэтажной жилой застройки (Ж‑1) в части параметров застройки земельного участка.
  • У заявителя отсутствует подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

ИП (далее — истец) не согласился с решением Администрации (далее — ответчик) и обратился в Арбитражный суд Пензенской области. В исковом заявлении просил:
— признать незаконным постановление Администрации и уведомление об отказе в переводе жилого дома в нежилое помещение;
— обязать ответчика в месячный срок со дня принятия судебного решения принять решение о переводе жилого дома в нежилое помещение с целью его эксплуатации в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания.

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу.
По ее результатам эксперт сделал выводы о том, что спорный жилой дом не требует переустройства или перепланировки для эксплуатации в качестве объекта коммунально-бытового обслуживания. Также он соответствует действующим нормам и правилам, предъявляемым к объектам коммунально-бытового обслуживания.
Это значит, что истец представил ответчику все документы, необходимые в соответствии со ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого дома в нежилое помещение. Он не должен был представлять Администрации проект переустройства и (или) перепланировки переводимого здания вместе с заявлением.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся в том числе жилой дом и его часть. Ни в ст. 16, ни в ст. 23 ЖК РФ нет указания на то, что возможность перевода индивидуального жилого дома в нежилые помещения исключена.

В 2014 г. и 2016 г. Администрация выдала истцу разрешение на возведение дома и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. В связи с этим у суда нет оснований считать, что для территории Ж‑1 нарушен градостроительный регламент.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что у Администрации не было правовых оснований для принятия оспариваемого истцом решения. Исковые требования удовлетворил частично — признал постановление Администрации незаконным и обязал ее принять решение о переводе жилого дома в нежилое помещение.

Апелляционный и кассационный суды оставили решение суда первой инстанции без изменений, а все жалобы — без удовлетворения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *