На что обращать внимание в договоре аренды квартиры
Перейти к содержимому

На что обращать внимание в договоре аренды квартиры

  • автор:

Договор аренды недвижимости: на что обратить внимание

Заключение качественного договора аренды является залогом стабильной работы в любой сфере бизнеса. Нередки случаи, когда к договору аренды относятся не серьезно, считая, что достаточно использовать типовой договор из интернета либо договориться устно. Это частое заблуждение может создать проблемы как арендаторам, так и арендодателям.

Перед заключением договора аренды нежилого помещения опытные предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них параметров, таких как цена, срок, местоположение, наличие коммуникаций и другие. Бывают случаи, когда потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих условий, «не глядя» подписывает договор, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для арендатора, но допустимы по закону и поэтому имеют юридическую силу .

Для избежание возможных ошибок, приведем ниже рекомендации, которые стоит учесть при заключении договора аренды.

Прежде всего нужно проверить, является ли арендодатель владельцем объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое планируется взять в аренду. Для этого рекомендуем затребовать у арендодателя документы подтверждающие право собственности (Свидетельство о собственности), желательно оригиналы или нотариальные копии, которые могут быть приложены к договору. Если арендодатель отказывается представить такие документы, то это может значить, что помещение находится под арестом, в залоге или под иным обременением, либо лицо вообще не имеет никаких прав на объект и не может законно сдать его в аренду.

В качестве следующего шага, рекомендуем проверить полномочия лица на подписание договора аренды. Нужно быть уверенным что арендодатель, либо человек, представляющий арендодателя (директор организации, или иное лицо, уполномоченное по доверенности) имеет право на подписание договора. Для этого арендатор вправе запросить Устав, в котором должны быть определены полномочия подписанта или доверенность (также Устав может содержать положения, которые ограничивают права директора на сдачу помещений в аренду, без согласия учредителей). Если арендодатель действует по доверенности от директора, то стоит обратить внимание на тот факт, что директор, вправе передавать по доверенности полномочия лишь в том объеме, который не превышающие его собственные права.

Проверив все документы и правомочия переходим непосредственно к договору. Одним из основных положений договора является описание передаваемого имущества – объект аренды. Применительно к аренде помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

  • точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
  • описание местоположения помещения в здании (этаж, корпус, номер комнаты/кабинета и т. д);
  • точная площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
  • назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Мы рекомендуем снабдить договора аренды планом помещения с точным указанием границ арендуемого помещения.

Договор аренды коммерческого помещения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, требуется заключать в письменной форме. Несмотря на то, в каких отношениях арендатор состоит с владельцем недвижимости (арендодателем), договор следует заключать в той форме, которую требует закон, иначе он будет юридически недействительным.

Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является арендная плата. В договоре должны быть определены условия выплаты арендных платежей: сроки внесения, размер, порядок расчетов (наличный/безналичный), и т.д. Расчеты с арендодателем можно осуществить как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг.

Иногда, стороны недооценивают условие о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Так, на пример, обычно арендатор оплачивает расходы за текущий ремонт и на содержание арендованного помещения. Сюда относят также платежи за коммунальные услуги, уборку территории, обеспечение сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на интернет и т.д. Арендодатель оплачивает только капитальный ремонт помещения. Бывают случаи, когда трудно определить, к какому «типа» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен их оплачивать. Поэтому, рекомендуем как можно детальнее прописать в договоре аренды кто, как и какие расходы будет оплачивать.

Договор аренды содержит еще не мало разделов, которые требуют индивидуальной и подробной доработки (основания для расторжения, ответственность за неуплату, условие о повышении арендной платы и пр.)

Таким образом, качественный договор аренды, создает фундамент стабильной работы предприятия, а также минимизирует риски конфликта и внезапных убытков. Подробная детализация условий позволяет всем участникам правоотношений чувствовать себя защищенными, избежать заблуждений в отношении основных условий договора.

Для того чтоб подготовить качественный и надежный договор аренды, рекомендуем обращаться к профессиональным юристам, которые сочетая знания законодательства и наработанный опыт, смогут предложить индивидуально разработанный документ отвечающий всем требования заказчика.

ТЕЛЕФОНЫ
T: +7 940 707 10 00 (Сухум)
Т: +7 906 035 74 78 (Москва)

На что обратить внимание при аренде квартиры

Вы выбрали квартиру, которую хотите снять в аренду, и готовы заключить договор найма. На что нужно обратить внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о своем выборе?

Как правило, квартиры, которые сдаются в аренду, наниматели находят через риелторов. Присутствие посредника на показе не гарантирует арендатору защиты от мошенников. Отдавая деньги за месяц проживания человеку, которого вы видите впервые в жизни, убедитесь, что он вправе распоряжаться этой недвижимостью и вам как новому жильцу не грозят неприятности.

Как узнать, кому принадлежит квартира?

Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.

Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.

аренда квартиры через риелтора

Как проверить арендодателя?

Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.

Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.

Как проверить задолженность по квартире?

Попросите у хозяина квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг. Если вы увидите в ней задолженность, потребуйте, чтобы владелец погасил долг. В противном случае он может переложить эту сумму на вас. По закону платить вы не обязаны, но по чужой вине можете столкнуться с коммунальными неудобствами. После длительной неуплаты управляющая компания может пойти на крайнюю меру — отключить в квартире должника свет или горячую воду.

Как оформить договор аренды?

Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.

Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:

  • ФИО и паспортные данные собственника;
  • адрес квартиры;
  • срок аренды и размер платы;
  • оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);
  • условия повышения стоимости аренды;
  • условия и порядок досрочного расторжения договора;
  • штрафные санкции;
  • количество визитов собственника.

По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.

аренда квартиры

Как составить опись мебели при аренде квартиры?

Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.

Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.

Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.

Какие вопросы задавать собственнику?

Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.

Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.

Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.

О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.

Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.

Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.

На что обратить внимание при заключении договора аренды? Комментарий эксперта

Отвечает: Леонид Данилов, советник управляющего партнера адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры».

Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?

Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее. Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.

Эксперт рассказала о важных пунктах в договоре аренды квартиры

Прежде всего, при заключении договора по аренде квартиры нужно смотреть документы на право собственности, чтобы избежать мошенничества, рассказала «Известиям» эксперт по недвижимости, основатель агентства «Тренд Хаус» Ксения Аверс. Она также объяснила, на что нужно обращать внимание, перед тем как арендовать недвижимость. Чтобы проверить собственника, нужен договор купли-продажи и свежая выписка о том, что переходов права собственности не было. «На договоре на обратной стороне не должно быть отметки о гашении. Это самый важный пункт», — добавила она.

По ее словам, при изучении самого договора необходимо внимательно посмотреть, если ли акт приема-передачи имущества, чтобы при выезде не попросили то, чего не было изначально. «Всё должно быть прописано (с марками и стоимостью, если дорогие вещи). Также важны условия по освобождению. По законодательству мы можем передавать имущество с учетом нормального износа. Но сейчас часто просят съехать без износа, то есть с косметическими обновлениями (покрасить стены, убрать царапины с пола, химчистка мебели и т.д.). Если в договоре есть пункт «сдать без следов проживания», то могут запросить сумму в размере косметического ремонта и генеральной уборки. Эти моменты нужно выяснить заранее», — уточнила Аверс. Эксперт подчеркнула, что обязательно следует смотреть в документе пункты о досрочном расторжении, в том числе чтобы узнать, есть ли штрафы, возвраты. «Часто с клиента берут депозит, и в договоре завуалированно прописывают, что при досрочном расторжении деньги не возвращаются», — сказала она. Аверс также отметила, что в договоре должно быть указано, кто оплачивает коммунальные услуги, базовые тарифы на обслуживание, есть ли договор на интернет, ТВ.

Кроме того, в документе должны быть прописаны пункты, в которых говорится, кто несет риск в случае порчи или утраты имущества. «По закону за всё мелкое и что подлежит поломке риск на арендаторе, а поломки [инженерных] систем — за счет арендодателя. Но в договоре риски могут быть переложены [на квартиросъемщика]», — подчеркнула Аверс. Она посоветовала перед переездом посмотреть, чтобы всё в квартире устраивало, и уточнить время шумных работ, чтобы не было проблем с соседями. «Помните, что большую часть возможных проблем лучше обсудить и уточнить заранее на стадии подписания договора», — заключила эксперт.

Съемный метод: арендное жилье в России может подорожать к весне на 15%
В чем причина и почему предложение таких квартир в стране стало уменьшаться

Ранее, 5 марта, аналитики «Авито Недвижимость» рассказали «Известиям», что дешевле всего в России можно арендовать квартиру на длительный срок всего за 2 тыс. рублей в месяц. Такая двушка сдается в городе Мичуринск Тамбовской области. В ноябре прошлого года сообщалось, что в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах-миллионниках цены на арендное жилье упали до 18%.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *