На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении
Перейти к содержимому

На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении

  • автор:

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Фото: VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года, по данным Центробанка, приблизился к 24 годам, при этом аналитики рынка не исключают, что еще до конца года показатель может достичь 27 лет. Реальный же срок погашения ипотечного кредита в разы короче. По оценке «Домклик» (включает данные по сделкам «Сбера»), это 4,25 года, статистика банка ВТБ похожая: 4,3 года. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок. «С 2022 года отмечена тенденция по увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты все чаще оформляют кредит на срок более 25 лет. По итогам первого квартала 2023 года 60 наших заемщиков оформляли кредит на такой период, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Это связано с платежеспособностью клиентов. Они стремятся уменьшить кредитную нагрузку, сократить размер ежемесячных платежей». Но, как говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин, несмотря на выбранный по документам срок, большинство покупателей недвижимости погашают ипотеку как минимум в полтора-два раза быстрее. Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующие вопросы:

  • Когда выгодно досрочное погашение?
  • Какие существуют варианты досрочного погашения?
  • Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
  • Какие условия погашения ипотеки в банках?
  • Как вносить платежи?
  • Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

Примеры расчета

В компании «Бон Тон» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.) под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты — всего на 85 тыс. руб.

Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке ипотеку можно начинать гасить досрочно начиная со второго дня кредита. При оплате на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении можно внести в качестве досрочного погашения сумму не меньше 30% от размера ежемесячного платежа, в офисе банка — любую сумму.

Никаких дополнительных документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что хочет заемщик, сокращать срок или сумму, и указать размер средств, которые будут списаны в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

Читайте также:

  • Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
  • Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать
  • Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платежи по кредиту
  • Льготная, сельская, медицинская: какую ипотеку можно взять в России

Что выгоднее: уменьшать платеж или срок при досрочном погашении ипотеки

Ни для кого не секрет, что ипотечное кредитование, оформленное на десятилетия, оказывает огромное влияние на качество жизни заемщика. Естественно, что при первой возможности, клиенты банка стараются направить средства на досрочное погашение ипотеки. Но далеко не все знают, как сделать это правильно, чтобы получить максимальную выгоду. В первую очередь это связано с вопросом, что лучше уменьшать, срок или сумму ипотеки. В нашей статье мы постараемся дать развернутый ответ и полезные рекомендации по процедуре оформления досрочного погашения ипотечного кредита.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Уменьшение срока ипотеки: когда и кому выгодно

Уменьшение срока при досрочном погашении подходит для клиентов банка, оформивших ипотеку с аннуитетным графиком. Этот вариант выгоден для заемщиков, которые:

  • выплатили большую половину долга и планируют как можно скорее закрыть ипотечный договор;
  • хотят уменьшить величину переплаты;
  • планируют закрыть долговые обязательства в первые 10 лет;
  • не ограничены в финансах для оплаты большими суммами.

Ипотека на дом

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

Первоначальный взнос от 20,1%

Срок кредитования до 35 лет

Сумма до 30 млн. руб.

Узнать больше

Ипотека на дом

Стоит отметить, что досрочное погашение ипотеки выгодно в ближайшие 5 лет, поскольку в конце срока проценты по ипотечному кредиту будут практически все выплачены, и заемщик вряд ли получит выгоду. При внесении большей суммы, чем прописана в договоре, переплата идет в счет основного долга, при этом величина ежемесячных платежей остается неизменной.

Преимущества уменьшения срока при досрочном погашении ипотеки неоспоримы. В первую очередь заемщик сокращает период долговых обязательств. Кроме того, снижает величину переплаты по кредиту.

Выгода от уменьшения срока ипотеки

В каких случаях выгоднее уменьшать размер ежемесячного платежа

Уменьшение платежей при досрочном погашении ипотеки позволит сократить размер ежемесячных взносов, однако срок кредитования останется первоначальным. Данный вариант выгоден заемщикам в следующих случаях:

  • Финансовое состояние клиента банка нестабильно и велика вероятность его дальнейшего ухудшения. Уменьшение ежемесячных платежей позволит снизить финансовую нагрузку на бюджет заемщика и риск просрочек по ипотечному кредиту.
  • У клиента банка появилась возможность выплатить крупную сумму, но в дальнейшем у него могут появиться расходы на другие нужды.

Достоинствами данного варианта являются возможность в значительной мере снизить финансовую нагрузку и накопить определенную сумму для последующего досрочного погашения ипотечного кредита.

Снижение ежемесячных платежей

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.

  • В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
  • Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
  • На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
  • Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.

Рефинансирование ипотеки

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

От стоимости имеющейся недвижимости До 79,9%

Срок кредитования до 35 лет

Вам понадобится для оформления кредита 1 визит в банк

Узнать больше

Рефинансировать ипотеку

Как правильно уменьшать срок или сумму платежа: полезные рекомендации

Процедура досрочного погашения ипотеки проста и идентична во многих банках. Выполняется она в несколько шагов:

  • Заполнение заявления в банке. В нем необходимо указать сумму, которую заемщик планирует внести.
  • Внесение необходимой суммы денег на счет. Это может быть тот же счет, с которого кредитор списывает ежемесячные платежи. Кроме того, всегда есть возможность внести наличные средства в кассе банковской организации.
  • Составление нового графика платежей с учетом того, срок или платеж решил уменьшить клиент банка.

Если у вас остались вопросы, воспользуйтесь помощью специалистов Росбанк Дом или формой обратной связи.

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Эксперт рассказала, как выгодно погасить ипотеку досрочно

Ипотека — кредитный продукт, требующий чрезвычайной ответственности. Многие стремятся погасить такой долг досрочно не только потому, что хотят владеть своим жильем и снять обременение, но и чтобы избавиться от психологического давления. О том, как правильно это сделать, рассказала «Российской газете» эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Погасить частями

Досрочно ипотеку можно гасить частями или полностью. Досрочное частичное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. Для оформления частичного погашения долга необходимо заполнить заявление в банке при внесении денег, в котором в том числе указать сумму к погашению, отмечает Дайнеко. Если просто положить деньги на счет, то они продолжат списываться по графику текущих платежей. Часто такое заявление можно оформить удаленно через приложение или интернет-банк.

При частичном досрочном погашении можно либо уменьшить размер ежемесячного платежа, либо сократить срок кредитования. Сокращение срока позволяет уменьшить сумму переплаты, а при уменьшении ежемесячного платежа снижается общая финансовая нагрузка заемщика. Можно выбрать снижение платежа и обеспечить себе определенную гарантию платежеспособности в трудные времена, но продолжать платить все ту же сумму, что и раньше (часть будет уходить в обязательный платеж, а часть — на досрочное погашение по заявлению). Это позволит постепенно снизить ежемесячный платеж и в дальнейшем закрыть ипотеку раньше, говорит Дайнеко. «Но для этого нужно, чтобы в договоре не было минимальных ограничений по сумме досрочного погашения (например, не менее 40% от платежа). Приятным бонусом досрочного частичного погашения будет снижение стоимости страховки. Для снижения тарифа по закону требуется погасить 30% от суммы долга, но большинство страховых компаний лояльны к клиентам в этом вопросе — в расчет страхования берется просто остаток по ипотеке», — рассказывает эксперт.

Погасить полностью

При полном погашении ипотеки на счет вносится вся оставшаяся сумма долга и проценты, которые были начислены после последнего платежа. Закладная выдается (бывшему уже) заемщику, обременение с объекта недвижимости снимается.

«Не нужно забывать, что, если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, нужно будет наделить долями в квартире членов семьи. По закону доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Сделать это нужно после того, как обременение с недвижимости будет снято. Доли выделяются членам семьи, имеющимся на момент выделения долей. Например, в обязательстве о выделении долей было указано только два ребенка, а на момент выделения долей детей стало трое — третьему ребенку также нужно выделить долю», — рассказывает Дайнеко.

Когда выгодно досрочно гасить ипотеку

Ипотечные платежи, как правило, аннуитетные. Платеж каждый месяц одинаковый, он состоит в пропорции из суммы в погашение основного долга и процентов. В первую половину срока кредитования в пропорции платежа больше процентов (основной долг выплачивается медленно), а ближе к окончанию срока гасится преимущественно основной долг. Исходя из этого в первой половине срока гасить ипотеку выгоднее, чем во второй (если не брать в расчет инфляцию).

«Стремясь поскорее выплатить ипотечный кредит, помните, что не следует этого делать в ущерб своему здоровью, нормальному отдыху, обучению для себя и членов своей семьи. К выбору стратегии по досрочному погашению нужно подходить осознанно — уменьшать долговую нагрузку без экстремального снижения качества жизни», — советует Дайнеко.

Как погасить ипотеку досрочно

Выгоднее гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет. Чаще всего в начале кредита 80⁠—⁠90% каждого платежа уходит на проценты, поэтому долг уменьшается медленно. Если гасите ипотеку досрочно, сумма основного долга сокращается быстрее, а значит, и сумма процентов становится меньше.

Если ставки по вкладам выше, чем по ипотеке, выгоднее положить деньги на депозит: так вы получите больше, чем сэкономите на процентах по кредиту при досрочном погашении.

Лучше постепенно вносить даже небольшие суммы, чем копить на один крупный платеж. Пока копите, продолжают начисляться проценты, а если вносить по чуть‑чуть, но регулярно, переплата постепенно станет меньше.

Обратите внимание на условия банка: иногда деньги можно вносить только несколько раз в год или платеж должен быть не меньше определенной суммы.

Закрыть кредит раньше времени — законное право заемщика, банк не может запретить это сделать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Проценты по ипотеке начисляются каждый день. Значит, чем дольше заемщик пользуется деньгами банка, тем больше процентов он заплатит. И наоборот: если гасить кредит досрочно, сумма долга уменьшится, а вместе с ней и общая сумма процентов.

Пример. Марина взяла в ипотеку 3 000 000 ₽ на 10 лет под 12% годовых. Если она будет платить по графику, то за 10 лет отдаст банку весь долг и 2 160 000 ₽ в виде процентов. А если закроет кредит за 5 лет, переплата будет в два раза меньше — 1 000 000 ₽.

В примере мы показали, как изменится сумма процентов, если уменьшать срок выплаты кредита. Это одна из стратегий досрочного погашения. Вторая — уменьшать размер ежемесячного платежа:

Если сократить срок, размер регулярного платежа не поменяется, но самих платежей станет меньше. Значит, получится закрыть кредит быстрее и заплатить меньше процентов. Это самый выгодный вариант при любой ставке и сумме кредита.

Если уменьшить размер регулярного платежа, срок выплаты кредита остается прежним, но снизится нагрузка на бюджет. Сокращать платеж не так выгодно, как срок, зато безопаснее: так получится выплачивать ипотеку, даже если снизится доход.

Обычно, когда говорят о досрочном погашении, имеют в виду именно частичное погашение. В разных банках условия частичного досрочного погашения могут отличаться, в Тинькофф оно выглядит так. Заемщик вносит деньги на кредитный счет. Если сумма досрочного погашения больше регулярного платежа, вносить ближайший платеж по графику не придется.

При погашении деньги сначала идут на оплату процентов, а затем тела кредита — сумму, которую вы взяли у банка, без учета начислений сверху. За счет этого основной долг сокращается быстрее, а значит и сумма процентов становится меньше.

blog image

blog image

В приложении Тинькофф можно сразу увидеть, как досрочный платеж повлияет на срок или размер платежей

Еще заемщик может закрыть ипотеку одним платежом — это называется полным досрочным погашением. В этом случае на кредитный счет вносят всю сумму долга сразу. После этого кредитный счет закрывается, с недвижимости снимают обременение — квартирой можно пользоваться как угодно без согласования с банком.

blog image

Приложение Тинькофф сразу покажет размер платежа с учетом процентов. Как только нажмете кнопку «Закрыть досрочно» — вы с банком в расчете

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Не всегда. Сначала нужно посчитать, что выгоднее: досрочно вносить платежи по ипотеке или положить деньги на счет в банке под процент. А еще нужно учесть уровень инфляции.

Если текущие ставки по вкладам или накопительным счетам выше, чем ставка по кредиту, выгоднее хранить деньги в банке. А если ставка по ипотеке выше — досрочно гасить кредит.

Пример. Алексей взял ипотеку на 20 лет — 4 000 000 ₽ под 8% годовых. Каждый месяц после обязательных расходов у молодого человека остаются свободные 50 000 ₽, и он не может решить: переводить их на досрочное погашение или открыть вклад, регулярно пополнять его и получать доход.

В это время средняя ставка по вкладам — 6% годовых. Ставка по ипотеке выше, значит, доход от вклада не покроет проценты, которые надо выплачивать по ипотеке. Выгоднее сразу перевести деньги на кредитный счет. Если Алексей выберет этот вариант, он заплатит на 10 000 ₽ меньше процентов.

Вот почему

Но ставки по вкладам часто меняются. Будут они снижаться или повышаться, зависит от ключевой ставки, которую устанавливает Банк России. Если ключевая ставка растет, банки увеличивают ставки по вкладам, поэтому вкладываться в рублевые активы становится выгоднее.

Допустим, ставки по вкладам выросли до 14% годовых. Значит, доход с депозита будет больше процентов по ипотеке. Если Алексей в течение года будет вносить только обязательные платежи, а остальные 50 000 ₽ отправлять на вклад, это окажется выгоднее: через год он сможет вывести деньги со вклада, перевести их на кредитный счет и выплатить на 25 000 ₽ меньше процентов.

Вот почему

После закрытия вклада не обязательно сразу переводить деньги на кредитный счет. Нужно оценить ситуацию: если ставки по вкладам все еще высокие, можно оставить деньги в банке. Например, если бы Алексей снова открыл вклад на год под 14%, продолжил пополнять его на 50 000 ₽ в месяц, а потом внес сумму на кредитный счет, сумма процентов снизилась бы еще на 60 000 ₽.

Если собираетесь досрочно гасить ипотеку, также нужно учитывать уровень инфляции. Ставка по ипотеке и сумма регулярного платежа фиксируются в момент, когда вы берете кредит, а рубль со временем дешевеет, то есть инфляция «съедает» сумму долга. Значит, чем дольше вы будете выплачивать долг, тем меньше в реальном выражении будет становиться платеж.

Суммарно, по данным Банка России, за последние 10 лет инфляция составила 70%. Получается, если вы оформили ипотеку в начале 2013 года и регулярный платеж составил 30 000 ₽, то через 10 лет эта же сумма ощущается как 21 000 ₽. Если доходы заемщика растут соразмерно инфляции, он остается в выигрыше. В этом случае гасить ипотеку досрочно не так выгодно, как в случае, когда уровень инфляции низкий. В России инфляцию считает Росстат , каждый месяц удобный график с размером инфляции обновляется на сайте Банка России.

Выгода — не единственный критерий для досрочного погашения. Например, иногда важно закрыть кредит, чтобы освободить квартиру от залога и продать ее. Или у заемщика сезонный доход, поэтому нужно уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке сейчас, чтобы было комфортнее платить потом.

Наконец, многие ипотечники руководствуются психологическим комфортом: заемщики беспокоятся, что еще много лет будут должны банку, поэтому стремятся закрыть кредит быстрее. И это нормально.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Если решили закрывать кредит раньше срока, сначала нужно определить тип платежа по ипотеке — он указан в кредитном договоре. Если документа под рукой нет, ориентируйтесь на размер регулярного платежа: если каждый месяц он один и тот же, значит, платеж аннуитетный, если сумма меняется — дифференцированный.

Аннуитетные платежи. Долг выплачивают равными частями. Сначала большая часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а ближе к концу срока — на тело кредита. Этот вариант самый распространенный.

Ипотеку с таким платежом выгоднее всего досрочно гасить в первые годы кредита, когда на проценты, как правило, уходит 80⁠—⁠90% ежемесячных платежей. Например, если платеж по кредиту — 30 000 ₽, сначала примерно 3000 ₽ будет уходить на погашение долга, а 27 000 ₽ — на проценты. Если платить досрочно, то все, что больше 30 000 ₽, сразу пойдет на погашение тела кредита, то есть суммы, которую вы взяли у банка, без учета процентов.

blog image

Большинство банков выдают кредиты с аннуитетным платежом. При такой схеме сначала большая часть досрочного платежа уходит на проценты, а ближе к концу кредита — на основной долг

Это соотношение со временем меняется: к концу срока почти весь платеж уходит на тело кредита. При этом вносить деньги досрочно все равно выгоднее, чем платить по графику, но к этому моменту сумма процентов, а значит и экономия на них, будет минимальной.

При оформлении ипотеки нужно обязательно оформить страховку конструктивных элементов квартиры. Стоимость полиса зависит от остатка долга по кредиту. Обычно страховку покупают каждый год.

Некоторые страховые после частичного досрочного погашения ипотеки могут вернуть переплату за полис. Для этого нужно обратиться в компанию: прислать им новый график платежей, попросить пересчитать сумму по новым условиям кредита и вернуть разницу.

Если закрываете кредит полностью, можно вернуть деньги за оставшийся срок. Например, если вы оформили полис в январе на год и уже в марте полностью закрыли ипотеку, получится оформить возврат денег за апрель — декабрь. Как это сделать — рассказываем в другой статье.

Если ипотека и страховка в Тинькофф, этот процесс автоматический: стоимость полиса рассчитывается каждый день и зависит от размера тела кредита, а списывается раз в месяц — она входит в регулярный платеж. Если гасите ипотеку частично, сумма страховки начнет начисляться на новый остаток долга в тот же день или на следующий. А если закрыть кредит полностью — платить за страховку больше не придется.

Дифференцированные платежи. Проценты рассчитываются каждый месяц исходя из остатка долга, а не распределяются на весь срок кредита. Поэтому в самом начале ипотеки размер платежа максимальный.

Например, если в первый месяц в тело кредита пойдет 25 000 ₽, еще 25 000 ₽ сверху нужно заплатить в виде процентов. Через год обязательный платеж снизится до 48 000 ₽: на погашение основного долга будет уходить столько же, а на проценты — на 2000 ₽ меньше. На следующий год платеж и проценты сократятся еще.

Из‑за того, что в начале кредита платить нужно максимальную сумму, выплачивать такой кредит сложнее. Банки стараются не рисковать и редко выдают займы с дифференцированными платежами.

blog image

Ипотеку с дифференцированным платежом банки выдают редко. Основной долг нужно вносить равномерными платежами, а сумма процентов максимальная в начале кредита

Гасить ипотеку с таким платежом тоже выгоднее всего в начале кредита. Если делать это сразу сложно, сначала можно вносить только обязательные платежи. А когда платеж снизится до комфортного уровня, начать гасить досрочно.

Суммируем все, что написали выше, в таблице:

Первая половина срока кредита Вторая половина срока кредита
Аннуитетный Максимальная выгода Минимальная выгода
Дифференцированный Максимальная выгода Выгодно

Что лучше: уменьшать платеж или снижать срок кредита

Такое решение нужно принимать каждый раз, когда вы вносите регулярный платеж, поэтому можно постоянно сокращать срок кредита, ежемесячный платеж или чередовать варианты.

Что выбрать, зависит от цели:

если хотите снизить нагрузку на бюджет — уменьшайте платеж;
если хотите закрыть кредит быстрее и пользоваться квартирой без ограничений — срок.

Чтобы получить максимальную выгоду, можно одновременно сокращать и ежемесячный платеж, и срок. Для этого нужно вносить деньги и выбирать уменьшение ежемесячного платежа, но продолжить платить столько же, сколько и раньше.

Например, изначально платеж составлял 25 000 ₽, а после досрочных погашений снизился до 20 000 ₽. Надо и дальше продолжать платить по 25 000 ₽ в месяц, тогда будет уменьшаться и срок, и платеж. Размер платежей будет сокращаться из‑за досрочного погашения, а срок — потому что кредит автоматически закроется раньше графика, когда клиент рассчитается с банком.

Как правильно гасить ипотеку досрочно

Любой кредит можно погасить досрочно, об этом написано в Гражданском кодексе. Но условия досрочного погашения в разных банках могут различаться. Например:

Нужно уведомить банк бумажным заявлением или в приложении.
Есть минимальный платеж на досрочное погашение.

Вносить досрочные платежи можно только в определенный период. Например, только через год после выдачи кредита.

Это лишь примеры возможных условий, их может быть и больше. Подробнее они прописаны в кредитном договоре, запросить их можно в банке, который выдал ипотеку.

В Тинькофф дополнительных условий нет — вносить можно любую сумму в любой день, заявление писать не нужно. Все можно сделать онлайн — в приложении или личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Для этого нажмите на счет, а затем выберите «Закрыть досрочно» или «Погасить частично».

blog image

В течение срока ипотеки можно внести любое количество досрочных платежей. Ограничений нет: нормально, если платеж будет даже на 100 ₽ больше регулярного

Что учесть при досрочном погашении

Перед тем как внести деньги на кредитный счет, обратите внимание еще на несколько деталей. Они помогут не заплатить лишнего.

Банк должен знать, что вы внесли досрочный платеж. Если просто перевести деньги на кредитный счет, банк не поймет, что вы хотите отправить их на досрочное погашение, поэтому из этой суммы будет списываться регулярный платеж. Чтобы этого не произошло, банк нужно предупредить так, как об этом просят в кредитном договоре: например, написать бумажное заявление или заполнить форму на сайте.

В Тинькофф для этого достаточно нажать на кредитный счет в приложении → «Погасить досрочно» и перевести нужную сумму.

Выгоднее вносить свободные деньги сразу. Чтобы перевести деньги, не нужно ждать дату ежемесячного платежа — лучше сделать это прямо в день зарплаты. Так выгоднее: если платеж по ипотеке списывается десятого числа, а вы внесете деньги пятого, процентов за дополнительные пять дней не будет.

Небольшие суммы лучше вносить постепенно, а не копить. Не нужно копить год, чтобы разом закинуть большую сумму. Лучше каждый месяц досрочно гасить ипотеку маленькими платежами — так будут начислять меньше процентов.

Учесть все платежи. За время ипотеки могут скопиться просрочки и штрафы, их тоже нужно оплатить. Если выплачиваете кредит в Тинькофф, итоговая сумма автоматически отразится в приложении: не будет такого, что через месяц после погашения ипотеки кредитный договор еще открыт, потому что клиенту нужно выплатить банку еще 120 ₽.

На досрочное погашение не нужно тратить все сбережения. Ипотеку хочется закрывать быстрее и вкладывать в это все свободные деньги. Но средства на кредитном счете не получится вывести обратно, поэтому лучше откладывать 5⁠—⁠10% от дохода на отдельный счет. Часть этих денег потом можно использовать для досрочного погашения.

Купите недвижимость с помощью Тинькофф

И платите за нее так, как комфортно

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *