Первичка и вторичка в чем разница
Перейти к содержимому

Первичка и вторичка в чем разница

  • автор:

Первичное и вторичное жилье: в чем разница, что выбрать

При покупке жилья мы часто слышим словосочетания “первичный рынок”, “вторичный рынок”. Что они значат и всегда ли новостройка — это “первичка”? Где выгоднее покупать жилье в ипотеку и за наличные? Рассказываем, что лучше, первичка или вторичка, в чем разница и как сделать правильный выбор.

Первичный рынок жилья: что это такое

Принято считать, что любая квартира в новостройке — это так называемая “первичка”: в квартире еще никто не жил, вы будете ее первым хозяином. На самом деле это не так: первичный рынок жилья — это продажа квартир именно от застройщика. Если вы покупаете квартиру непосредственно у девелопера и при этом на нее еще не оформлено право собственности, это будет считаться приобретением первички. Если же вы берете квартиру в новостройке у другого человека, даже если он владел ею всего день, это уже считается покупкой жилья на вторичном рынке.

Преимущества приобретения жилья на первичном рынке

  • Низкая стоимость. Это преимущество способно перекрыть все недостатки, ведь цены на недвижимость растут с каждым днем, суммы внушительные, поэтому лучший способ сэкономить — это покупать квартиру на стадии строительства у застройщика. Самая низкая стоимость будет у жилья, которое находится на этапе котлована, правда, и ждать его придется не один месяц.

Читайте также: Покупка жилья на этапе строительства: плюсы, минусы, на какой стадии брать квартиру

  • Хорошая инфраструктура. Большинство девелоперов возводят новостройки в развитых районах, где есть много школ, детских садов, торговых центров, хорошие транспортные развязки и т. д. А иногда застройщик и сам организует инфраструктуру — строит сады, школы, магазины и т. д.
  • Огромный выбор. Пока застройщик объявил старт продаж, вы можете выбрать, на каком этаже купить квартиру, в каком подъезде и доме, какой будет вид из ваших окон и т. д.
  • Новые коммуникации. При заселении в старое жилье нужно сразу вкладываться в замену труб, проводки, сантехники и т. д. В новостройке же все новое, поэтому в ближайшие несколько лет вам не придется беспокоиться о текущих трубах или перегоревших проводах.
  • Гарантия безопасности сделки. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре, поэтому девелопер точно не сможет продать вашу квартиру еще кому-то. А кроме того, деньги дольщиков хранятся на отдельных счетах, недоступных застройщику: если он не достроит дом, то и денег не получит.
  • Ипотека на жилье на первичном рынке стоит дешевле, банки охотнее выдают ее заемщикам.

Недостатки первички

Без недостатков тоже не обошлось:

  • Долгий срок ожидания. У вас не получится хорошо сэкономить и быстро въехать в квартиру: чем более ранний этап строительства, тем дешевле будет стоить жилье, но тем дольше вам придется ждать момента, пока в него можно будет въехать. Если нужна квартира сразу для заселения, придется брать либо уже готовую квартиру, либо рассматривать вторичку.
  • Пока девелопер не сдаст объект, вы ничем не владеете — у вас нет квартиры, есть лишь право требования недвижимости.
  • Необходимость ремонта. Даже если вы берете квартиру с чистовой отделкой (что стоит очень дорого, чаще предпочитают черновую или предчистовую), придется делать хоть какой-то ремонт. В случае черновой или предчистовой отделки ремонт выльется вам в сотни тысяч рублей, если не в миллионы.
  • Жизнь на стройке. Пока дом будет достраиваться, а соседи — делать ремонты, вы будете жить в пыльном подъезде, на постиранное белье, автомобиль тоже будет ложиться строительная пыль.
  • Недостроенная инфраструктура. Зачастую застройщики бросают недостроенными дороги, школы, детские сады или вовсе не строят их.

Вторичный рынок жилья: что это

Вторичное жилье — любое жилище, на которое у кого-либо есть право собственности. Т. е. если при покупке совершается переход права собственности, то эта квартира считается вторичкой. При этом неважно, жил ли в ней кто-нибудь, находится она в новостройке или же старом фонде.

Что дороже, первичка или вторичка? Вторичка в большинстве случаев стоит на порядок дороже первичного жилья. Во вторичное вы можете сразу заехать, там есть хоть какой-то ремонт, квартира будет обжитой. А кроме того, сам район уже будет благоустроен, что для многих будет решающим моментом.

Плюсы вторичного жилья

У вторички, несмотря на более высокую цену, много плюсов:

  • Быстрый переезд. Если вам срочно нужно куда-то въехать и где-то жить, некогда ждать, пока закончится стройка, выбирайте вторичное жилье. Вы сможете перевозить вещи сразу после того, как приобрели квартиру, ведь там будет хоть какой-то ремонт и условия, в которых можно жить.
  • Уже готовая инфраструктура. Вам не нужно волноваться, будет ли достроен садик или школа или вам придется возить ребенка на другой конец города. Вторичное жилье всегда находится уже в обжитом районе, вы точно будете знать, сколько школ, больниц, торговых центров есть в округе.
  • Можно узнать соседей. Вы сможете познакомиться с соседями до покупки жилья: с этими людьми рядом вам предстоит прожить минимум несколько лет, поэтому это может быть важным пунктом.
  • Возможность получить скидку. Часто люди указывают слегка завышенную цену на свое жилье, но с охотой сделают скидку заинтересованному покупателю.

Минусы вторички

  • В этом жилье уже кто-то жил. Оно могло впитать в себя чужие запахи, старые жильцы могут оставить за собой пятна, разбитую сантехнику, текущие трубы и т. д.
  • Изношенные коммуникации. Вам, скорее всего, придется менять хотя бы проводку или трубы. Но, даже если ничего этого не придется делать, у вас могут в процессе эксплуатации жилья возникнуть протечки, поломки, короткие замыкания — спутники всех старых домов.
  • Мошенничество. На рынке вторичного жилья мошенничество с недвижимостью — очень распространенная практика: вам могут сбыть квартиру, находящуюся в залоге или под арестом, иным обременением.
  • Ипотека на вторичном рынке жилья стоит значительно дороже, чем для новостройки. Если для первички предусмотрены различные акции и скидки, страхование, то для вторичного жилья ничего этого нет.

Думаем, наша статья помогла вам разобраться в первичном и вторичном рынках недвижимости. А что из этого выбрать — решайте сами, ведь для каждого человека будут свои критерии идеальной квартиры. Хотите сэкономить — берите квартиру в строящемся доме, надо заезжать в жилье сразу — смотрите вторичку.

Первичка или вторичка: что выбрать?

Статьи: Первичка или вторичка: что выбрать?

Часто перед покупателем стоит непростой выбор, купить квартиру в новостройке или на вторичке. Сегодня мы расскажем о преимуществах и недостатках первичной и вторичной недвижимости, а также выясним, почему нельзя ориентироваться только на стоимость и какие риски могут быть при покупке того или иного вида жилья.

Не все новостройки — это первичка

Многие думают, что первичка — это новостройки, вторичка — старые дома. Однако это не совсем так.
— Первичным называется жильё от застройщика, если право собственности на объект оформляется впервые. То есть вы первый владелец.
— Вторичным называется жильё от продавца-частника. Оно может быть как в относительно новом доме, так и в старом жилом фонде.

Таким образом, если вы покупаете квартиру, в которой ещё никто не жил, но у частного собственника, — это вторичное жильё.

Как выбрать?

Три фактора, которые главным образом влияют на выбор в пользу того или иного вида недвижимости:
— стоимость,
— цель покупки,
— время заселения.

Цена

Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. Сравним цены на новое жильё и вторичное.

По данным аналитиков Krisha.kz, средняя стоимость квадрата сейчас такая (см. табл.):

Город Первичный рынок, тг/кв. м Вторичный рынок, тг/кв. м
Алматы 632 000 тг 707 625 тг
Астана 425 000 тг 484 750 тг
Шымкент 381 000 тг 429 900 тг

Актуально на 30.01.2023 г.

Исходя из этих данных выходит, что 1 кв. м первички дешевле. Однако есть два важных нюанса.

Первый: квартира на первичке обычно сдаётся в черновой отделке и требует дополнительных вложений после покупки. Ремонт обходится недёшево. Иногда его стоимость доходит до половины стоимости самого жилья.

Исключение — покупка для перепродажи в черновой отделке.

Второй: средняя площадь квартир в новостройках больше, соответственно, и общая стоимость будет выше. А ещё цена первички сильно зависит от класса ЖК. Квадрат в элитном ЖК может стоить в два раза дороже, чем в экономе.

Класс жилья Алматы, цена 1 кв. м Астана, цена 1 кв. м
Эконом 375 000 тг 309 000 тг
Комфорт 486 000 тг 373 000 тг
Бизнес 757 500 тг 541 000 тг
Элит 920 300 тг 676 000 тг

Что дешевле: первичка или вторичка?

Рынок самый разнообразный. Если выбирать из наиболее бюджетных вариантов, это:
— на вторичном рынке — квартиры в домах, 1960–1975 гг. постройки. В большей степени это благодаря компактным планировкам;
— на первичном — квартиры в строящемся ЖК экономкласса. Невысокая стоимость обусловлена покупкой на стадии строительства в черновой отделке, компактной планировкой — малогабаритное жильё и удалённостью от центра города.

За одну и ту же цену можно найти жильё как на вторичке, так и на первичке.

Например, за 25 млн тенге в Алматы можно купить 2-комнатную квартиру в ЖК «Алтын сити» (Кульджинский тракт — Бухтарминская) площадью 44 кв. м. Срок сдачи — 2023 год либо 2-комнатную квартиру в доме 1961 г. п. на пересечении Гагарина — Басенова площадью 39 кв. м.

Цель покупки

Выбор зависит и от того, с какой целью покупается недвижимость: для проживания, сдачи в аренду либо дальнейшей перепродажи.

Понятно, что в первую очередь нужно опираться на свои пожелания, особенно если вы покупаете жильё для себя и своей семьи.

При покупке для сдачи в аренду специалисты советуют выбрать небольшую по площади квартиру с ремонтом в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Будет ли это квартира в новом доме или нет, не главное. Важнее выбрать наиболее удачное расположение.

Наилучший вариант для перепродажи — квартира в строящемся доме. После сдачи ЖК в эксплуатацию её стоимость вырастет, как правило, на 15–20 %.

Время

Если нужно вселиться в купленную квартиру как можно быстрее, выбирайте вторичку.

Квартиру в новостройке нужно ждать: если ЖК строится — несколько месяцев, если дом сдан, но квартира в черновой отделке — время на ремонт.

Вторичка (если она готова к проживанию) в этом случае выигрывает: заехать можно через несколько дней после заключения сделки. Если ремонт всё же требуется, то обычно косметический.

Разберём основные плюсы и минусы вторички и первички

Квартира от застройщика

При покупке квартиры от застройщика одно из преимуществ — юридическая чистота. У квартиры не было владельцев, соответственно, нет неучтённых наследников и никто точно не сможет претендовать на долю в квартире. Кроме того, нет незаконных перепланировок.

К плюсам также можно отнести:
— просторную площадь;
— высокие потолки;
— огороженную, часто охраняемую территорию;
— свободную планировку;
— новые инженерные коммуникации;
— современные системы безопасности;
— возможность сделать планировку и ремонт по своему желанию;
— скоростные лифты (в большинстве случаев их два: пассажирский и грузовой);
— подземный паркинг.

Основных минусов нового жилья три:

  • Высокий риск покупки жилья у недобросовестного застройщика, множество объектов вне правового поля.
  • Не всегда высокое качество строительства, недоделки стройкомпании и всё, что с этим связано: неровные стены, плохая шумоизоляция, неправильно работающая вентиляция. Важно проверить всё перед приёмкой квартиры, чтобы недочёты исправил сам застройщик.

К минусам также относятся:

  • Неразвитая внутренняя инфраструктура.
  • Частые проблемы с коммуникациями: электричество, отопление и воду отключают из-за продолжения строительства (если ЖК ещё не сдан полностью) или ремонта у кого-то из соседей.
  • Мало зелени.

К недостаткам можно отнести высокие платежи за обслуживание и эксплуатацию.

Квартира на вторичке

К основному преимуществу вторичного жилья относится тот факт, что квартира, дом и район вокруг уже обжиты, соответственно, не будет проблем с наличием магазинов, школ и прочими объектами.

Плюсы вторичного жилья:

  • расположено в развитых районах;
  • готово к проживанию;
  • устоявшаяся инфраструктура;
  • небольшие затраты на ремонт или их отсутствие;
  • возможность купить жильё с мебелью и техникой;
  • хорошее озеленение.

Минусы вторички:

  • изношенность дома и коммуникаций (трубы, электрические сети и т. д.);
  • часто наличие неузаконенных перепланировок;
  • небольшая площадь, маленькая кухня;
  • совмещённый санузел;
  • возможный снос;
  • часто нехватка парковочных мест.

Ещё один важный недостаток вторички в старом жилфонде — такое жильё нередко не подходит для покупки в ипотеку из-за года постройки (дому должно быть не более 50 лет), материала стен или перепланировок.

Риски при покупке

При выборе первичной недвижимости главный риск — недобросовестный застройщик. Перед покупкой важно проверить репутацию стройкомпании, тщательно изучить все документы.

Если рассматривается квартира в строящемся доме, то безопасной сделка будет только в том случае, если застройщик выполнил следующие условия:
— получил гарантию Единого жилищного оператора АО «Казахстанская жилищная компания»;
— участвует в проекте банка второго уровня;
— возвёл каркас жилого дома.

Покупая жильё на вторичке, также стоит проверить все документы с юристом, ведь эта квартира с «историей». После покупки может выясниться, что есть наследники или другие собственники, имеются обременения и т. д. В этом случае сделку могут признать недействительной.

Что выбрать?

Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.

Критерий Первичка Вторичка
Цена Высокая, исключение строящиеся, экономкласса, в черновой отделке Невысокая, при этом можно найти меблированное и с ремонтом
Инфраструктура Часто формируется после ввода Хорошо развита
Риск Высокий: много объектов строится без разрешений, но при этом юридическая чистота Есть вероятность появления наследников
Время заселения Нужно ждать ввода в эксплуатацию и время на ремонт Сразу после сделки
Благоустройство Огороженная территория, охрана, подземный паркинг, мало зелени и небольшая придомовая территория Чаще всего хорошо озеленённые, просторные дворовые территории, нехватка парковочных мест

Опубликовано 30 января 2023 1 комментарий

  • первичное жильё
  • вторичное жильё

Что лучше купить: новостройку или вторичку

Что лучше купить: новостройку или вторичку

При покупке недвижимости приходится выбирать из огромного количества предложений. Одно из первых решений, которое предстоит принять: что выбрать — новостройку или вторичку? У обоих вариантов есть плюсы и минусы, рассказываем о них подробнее.

Новостройки

Новые дома обладают особым очарованием — можно заехать в квартиру, в которой никто еще не жил, насладиться атмосферой свежего, только что сданного жилья. Плюсов покупки именно этого варианта недвижимости много.

Преимущества новостроек

Состояние дома

Новый дом только начинает свою жизнь. Согласно правилам, которые установил Минстрой, срок службы жилищно-гражданских зданий должен быть не менее 50 лет, а в документах Минэкономразвития говорится, что срок службы такого дома — 80 лет.

Впрочем, это рекомендации, точный срок устанавливается в каждом случае индивидуально — его определяет генеральный проектировщик. Для современных монолитных многоэтажек эксперты называют «срок годности» в 100–150 лет. Для сравнения: здания с деревянными внешними несущими стенами считаются пригодными для эксплуатации только в течение 50 лет.

Ремонт

Многие покупатели хотят отремонтировать квартиры под себя — сделать себе кухню мечты, выложить стены в ванной идеальной плиткой, подобрать обои в любимых оттенках. Новое жилье в этом плане выгодно отличается от вторички. Делать ремонт в новостройке проще: не нужно вскрывать пол, снимать десятки слоев краски, обновлять ржавые трубы. Если важно как можно скорее адаптировать под себя новое жилье, то в новостройках это удобнее и быстрее.

Планировка

В современных зданиях как минимум уходят в прошлое маленькие кухни, на которых бывает сложно разместить всю бытовую технику. Кроме того, в продаже можно найти квартиры со свободной планировкой, это позволяет разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

Ликвидность

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она еще долго будет сохранять ликвидность в качестве актива. На старые дома в этом смысле рассчитывать не приходится, особенно если в несущих конструкциях использовалось дерево. Кроме того, как уже говорилось выше, современные квартиры больше соответствуют образу жизни современного человека.

Ипотека

В России действует несколько программ на покупку квартиры от застройщика. Одна из них — программа господдержки на новостройки, по которой льготный кредит можно взять по ставке 8% годовых. Есть еще семейная ипотека под 6% годовых, по которой в 2023 году расширили условия: теперь ее могут взять семьи с двумя детьми не старше 18 лет независимо от срока их рождения. Также действует IT-ипотека под 5% годовых.

Эти условия выгоднее, чем условия по ипотеке на покупку вторичной недвижимости. Так, по данным Банки.ру, средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в конце 2023 года достигла 17-18% годовых.

Недостатки новостроек

Локация

Город, развиваясь, расползается во все стороны — центр давно застроен, и места для новостроек там немного. Поэтому новые дома, кварталы и районы понемногу окружают город по окраинам и становятся его частью. Но жить на окраине нравится не всем, да и не всегда это удобно, если работаешь в центре или любишь проводить там свободное время.

Транспортная доступность

Еще одно слабое звено новой застройки на окраине — там не так уж много транспортных маршрутов, а некоторый общественный транспорт вообще до них не добирается, например, метро.

Стоимость

Выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Однако если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра там за последние годы сильно выросла. По данным аналитиков Банки.ру, в среднем по стране во III квартале 2023 года квадратный метр в новостройке стоил 126,8 тыс. рублей. Квадрат вторички при этом стоил 92,4 тыс. рублей.

Сроки заселения

Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, так что покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье. В последнем случае особенно сложно тем, кто покупает квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.

Ремонт

Этот пункт мы отнесли и к преимуществам, и к недостаткам. Новые дома могут давать усадку, из-за этого появляются трещины, щели. Так что в первое время лучше не делать в квартире дорогой ремонт.

Ну и готовьтесь к тому, что со всех сторон будут слышны звуки дрели и молотка — соседям тоже нужно обживаться.

03.11.2023 12:00

Вторичное жилье

Вторичным жильем считается все, что покупается не у застройщика, а у прежнего хозяина — это может быть квартира как в доме 2010 года постройки, так и в здании XX века.

Преимущества вторички

Стоимость

Цена на вторичку ниже, чем на новостройки. В новостройке квадратный метр стоит 126,8 тыс. рублей, во вторичке — 92,4 тыс. рублей. Это в среднем по стране, в отдельных регионах разброс может быть еще больше.

Локация

Найти новостройку близко к центру возможно далеко не в каждом городе, а по цене вторички в том же районе — шансов еще меньше. Если важно жить близко к центру города, то нужно ориентироваться именно на вторичку.

Инфраструктура

В давно существующих микрорайонах, где можно купить вторичное жилье, как правило, налажена инфраструктура — есть все необходимые супермаркеты, магазины, кафе, фитнес-клубы, кинотеатры, парки и торговые центры.

Социальные объекты

Садиков, школ и больниц тоже больше в районах вторичного жилья. Правда, они не всегда могут отвечать современным требованиям, как в районах новостроек.

Сроки заселения

В квартиру в старом фонде при необходимости можно въехать сразу после покупки, даже если ремонт там будет неидеальный. В некоторых случаях прежние хозяева оставляют мебель и технику при продаже квартиры, что особенно удобно тем, кто рассчитывает на срочный переезд.

Недостатки вторички

Состояние жилья

Вторичка тоже бывает разная — если это, к примеру, дом 2010 года, его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Конечно, этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке и получить максимум информации о доме.

Ремонт

Хотя в новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, делать это там проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать.

Парковки и дворы

Многие старые дворы стараются перестроить на современный лад, однако не всегда это возможно — места под парковку, спортивные корты и клумбы не хватает.

Наследники

Можно купить квартиру на вторичке и столкнуться с претендующими на нее наследниками прошлого владельца. Проблемы у новых хозяев могут возникнуть, если они или их риелторы перед сделкой не проверили документы на квартиру, говорит адвокат МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.

«Если есть свидетельство о праве на наследство и срок владения менее трех лет, то существуют риски появления наследников. Ведь они не всегда могут принять наследство в установленный законом срок — например, из-за тяжелой болезни. И тогда будут требовать восстановления своих прав».

При покупке стоит запросить архивную выписку из домовой книги, проверить наследственное дело в официальном нотариальном реестре. Уточнить у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и заказать выписку из ЕГРН.

26.10.2022 14:35

Какую ипотеку лучше взять: на новостройку или на вторичку

Ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует выбирать кредит на новостройку тем, кому важно получить небольшой ежемесячный платеж по кредиту:

«На этот тип недвижимости распространяется множество альтернативных госпрограмм с низкими ставками. В то же время нужно быть готовым к тому, что, возможно, придется долго ждать сдачи объекта и параллельно откладывать деньги на ремонт и обстановку».

Если важно сразу заехать и жить, то однозначно стоит выбирать вторичку.

«Здесь нужно быть готовым к тому, что размер платежа будет выше, чем на новостройку, из-за более высоких ставок, — говорит эксперт. — Но если сразу найти хороший вариант с ремонтом, возможно, это будет даже выгоднее новостройки, учитывая возросшую стоимость стройматериалов в последний год».

Что лучше купить: новостройку или вторичку? Сравнительная таблица

Новостройка vs вторичка

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках растет. По данным аналитиков Банки.ру, в среднем по стране во III квартале 2023 года квадратный метр в новостройке стоил 126,8 тыс. рублей. Квадрат вторички при этом стоил 92,4 тыс. рублей.

Средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в конце 2023 года составила 17-18% годовых. На покупку новостроек распространяются госпрограммы со ставками 5, 6 и 8% годовых.

Новостройки часто возводят на окраинах, а вторичку можно приобрести в центральных районах города.

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она дольше будет сохранять ликвидность.

Ремонт в новостройках делать проще — не нужно убирать наследство предыдущих хозяев. Но в первые годы дом может давать усадку.

На квартиру, купленную на вторичке, могут претендовать наследники прошлого владельца. Нужно тщательно проверять все документы перед покупкой.

Транспортная доступность и инфраструктура

На окраинах, где чаще всего строят новое жилье, транспортная доступность и инфраструктура развита хуже, чем в старых районах города, где можно купить вторичку.

В новых квартирах планировки удобнее, чем в старых — например, уже нет маленьких кухонь. Также можно найти квартиры со свободной планировкой и разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

В квартиру на вторичке можно заселиться сразу после завершения сделки. В случае с новостройкой, скорее всего, придется ждать завершения строительства.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Что такое вторичное жилье и как его правильно выбрать

Баннер

Купить квартиру и не ждать годами, пока построят дом, можно. Для этого существует рынок вторички. Такое жилье можно найти как в старом доме, так и в новостройке — подробности в статье.

  • Разберемся с понятиями
  • Как выбрать квартиру на вторичном рынке
    • Выбираем район
    • Выбираем тип дома
    • Выбираем квартиру

    При покупке первички люди часто не знают, как будет выглядеть их будущий дом, и видели его только на рекламном буклете от продавца. Зато с документами все более-менее понятно: человек покупает новое жилье, становясь его первым собственником. Чистота сделки не вызывает сомнений, при условии что выбран надежный застройщик с хорошей репутацией.

    Со вторичкой наоборот: человек сразу видит окружающую инфраструктуру, может оценить состояние дома и даже познакомиться с соседями. Однако история квартиры — кто и сколько раз ее перепродавал, дарил или наследовал — требует тщательной проверки.

    Из-за этого многие не хотят связываться со вторичным жильем, опасаясь купить «кота в мешке». Историй о том, как после сделки объявляется еще один собственник, по сети гуляет немало. Но не все так сложно и страшно, как кажется на первый взгляд.

    Мнение эксперта

    Мария Румянцева

    Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

    Даже при самых тщательных проверках есть вероятность, что «из прошлого» появится неучтенный собственник, который предъявит права на жилье. В этом случае решать, кому достанется квартира, будет суд. Как показала практика, если помимо требуемых документов покупатель спорной квартиры предоставит суду договор с агентством недвижимости, которое помогало приобретать квартиру, то, скорее всего, его признают «добросовестным покупателем» и квартира достанется ему. В этом случае суд руководствуется следующим: если покупатель официально обращается к профессионалам и оплачивает их услуги, в том числе по проверке квартиры, то он предпринял «все возможное» для проведения юридически и финансово правильной сделки купли-продажи жилья. Кроме того, грамотные риелторы предлагают покупателю застраховать титул квартиры — в этом случае страховая компания проведет дополнительную проверку чистоты сделки. Если и после этого возникнет спор и суд все-таки отберет жилье у покупателя, страховая возместит его стоимость.

    Разберемся с понятиями

    В недвижимости существуют такие понятия, как первичное и вторичное жилье. Когда вы покупаете жилье от застройщика, право собственности на которое еще никому не принадлежит, — это первичка, а когда у другого собственника (юридическое или физическое лицо, государство) — вторичка. Многие считают, что понятие «вторичное жилье» — синоним старого фонда. Это не так.

    Личная история Несколько лет назад мои друзья купили квартиру в строящемся доме в спальном районе Петербурга. Когда дом построили и пришла пора переезда, Катя с Димой поняли, что жить там не хотят. Причин было много: неразвитая инфраструктура, вокруг грязь и пыль от строящихся поблизости домов, постоянный шум ремонта от соседей. Они решили продать свою новенькую однушку, а взамен подыскать квартиру в уже сложившемся районе и обжитом доме — на рынке вторичного жилья.

    Пример Кати с Димой показывает, что и в новостройках можно купить вторичку. Ребята приобрели квартиру на первичном рынке — напрямую от застройщика еще на этапе котлована. После того, как они получили ключи и вступили в собственность, жилье перешло в разряд вторичного. Некоторые зарабатывают на этом: покупают квартиру в стройке, когда цена низкая, затем делают ремонт и перепродают по более высокой стоимости. Даже с учетом уплаты налога сумма дохода получается приличная. Но большая часть квартир на вторичном рынке — это, конечно, давно обжитые дома, квартиры в которых не раз сменили собственников. Круговорот людей накладывает отпечаток не только на состояние жилья, но и на его юридическую историю.

    Деньги все-таки пахнут. Именно так собаки в аэропорту определяют людей, которые незаконно перевозят с собой много наличных.

    Другой факт

    Как выбрать квартиру на вторичном рынке

    Одно из главных преимуществ вторички в том, что вы приобретаете уже готовое жилье. Однако это не избавляет от сложностей выбора — предстоит учесть массу нюансов. Если вы не знаете, как подступиться к выбору квартиры, предлагаем пошаговый алгоритм действий.

    Выбираем район

    • Транспортная доступность

    Близость к месту работы или учебы детей имеет большое значение. Если вы передвигаетесь на машине, оцените удобство развязок и подъезда к дому, загруженность дорог, наличие мест для парковки во дворе или хотя бы неподалеку.

    Если предпочитаете общественный транспорт, узнайте места ближайших остановок, номера маршрутов и оцените их удобство для себя.

    Проверьте наличие поблизости школ, детских садов, поликлиники, продуктовых магазинов. Этот список у каждого свой. Кому-то важно жить недалеко от спортзала с бассейном, другому — подальше от шумных городских заведений, вроде баров и ресторанов.

    Жить рядом с загруженной трассой или неподалеку от действующего промышленного предприятия не самая хорошая идея. Шум, пыль, грязный воздух — все это не приносит пользы здоровью.

    Понятно, что в городе могут быть сложности с зелеными парками. Но покупать квартиру, окна которой выходят на трубы заводской котельной, точно не стоит — намучаетесь сами, а если потом решите продать, сделать это будет сложно.

    Купить квартиру мечты будет проще с ипотекой. Совкомбанк предлагает разные программы, в том числе на вторичное жилье.

    Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

    Выбираем тип дома

    Когда с районом определились, изучите застройку — что за дома составляют его жилой фонд. От того, по какой технологии построен дом, зависит его качество.

    Вот самые распространенные варианты:

    Стены таких домов собраны из железобетонных панелей. Несмотря на схожую технологию строительства, панельные дома отличаются. Их качество зависит от серии конкретного дома.

    Лучшей в сегменте считается 137 серия, здесь просторные квартиры с большими кухнями. В рейтинге «панелек» последние с конца — знаменитые петербургские дома-«корабли»: маленькая площадь, высокая слышимость, низкие потолки и отсутствие подоконников — вот неполный перечень неудобств такого жилья.

    Современные панельные дома уже более высокого качества. Да, в них по-прежнему не лучшая звукоизоляция, но уже гораздо теплее и просторнее. Большая часть домов, которые строятся в спальных районах крупных городов, — панельные.

    Такие дома строят из железобетона — это смесь стали и бетона. Прочность материала позволяет возводить высотки.

    Главное достоинство монолитного дома в том, что внутри нет несущих стен, эту функцию выполняет каркас здания. Благодаря этому есть возможность сделать в квартире планировку по своему усмотрению, не опасаясь сносить межкомнатные перегородки. Этот факт не отменяет обязательности согласования перепланировки.

    К недостаткам относят плохую теплоизоляцию. Стены монолитных домов требуют дополнительного утепления и принудительной вентиляции, поскольку железобетон не пропускает воздух и создает эффект парника.

    Самый дорогой тип застройки, который влияет и на стоимость жилья, — из кирпича. Этот материал отлично удерживает тепло, но при этом «дышит», что обеспечивает зданию хорошую вентиляцию. Также жители отмечают хорошую звукоизоляцию.

    С перепланировкой в таких домах дела обстоят плохо, поэтому изменить пространство квартиры под себя вряд ли получится.

    Современные застройщики часто используют смешанную технологию строительства. Отсюда большое количество кирпично-монолитных домов. Смысл в том, что каркас дома выполнен из железобетона, а отделка из кирпича. Это улучшает тепло- и звукоизоляцию дома.

    • «Хрущевки» и «брежневки»

    Знаменитые «хрущевки» и «брежневки» строили из панелей, блоков или кирпича. В основном это пяти- и девятиэтажные дома (часто без лифта) — зависит от года и типа постройки. В них маленькие кухни и комнатки, низкие потолки, плохая звуко- и теплоизоляция.

    Главное преимущество этого типа жилья сегодня — местоположение. Старые пятиэтажки занимают выгодные места рядом с метро в сложившихся районах города. Рядом, как правило, всегда есть пусть небольшой, но уютный зеленый двор и детская площадка.

    Еще один хорошо знакомый тип постройки — сталинские дома. Их ценят за надежность конструкции и качество материалов. Однако «сталинки» бывают разные. Их строили для высшего руководства и для рядовых сотрудников. Понятно, что хорошим качеством отличаются первые из них.

    Как правило, это просторные многокомнатные квартиры с высокими потолками и толстыми стенами. В таких домах тепло и практически отсутствует слышимость между соседями.

    Выбираем квартиру

    Район выбран, с типом дома тоже определились. Приступаем к поиску квартиры. Первым делом изучите рынок, чтобы понять, что и за какие деньги в настоящий момент продается и что подходит под ваши параметры.

    Сначала предстоит отсмотреть десятки, а то и сотни вариантов из тысяч объявлений. Поиск на популярных сайтах покупки недвижимости удобно организован. Если вам принципиален тип дома, о котором говорили выше, то обязательно введите этот параметр в настройках поиска.

    Помимо этого сразу укажите:

    • количество комнат;
    • общую площадь жилья;
    • размер кухни;
    • раздельный или совмещенный санузел;
    • этаж;
    • наличие или отсутствие лифта.

    Чтобы отсеять ненужные варианты, укажите сумму, на которую рассчитываете. Нет смысла тратить время на просмотр объявлений, которые не подходят по цене.

    Кроме главных параметров можно выбирать удаленность от метро, тип продажи (прямая или альтернативная), год постройки дома и многое другое. Играйте настройками по вашему усмотрению, сохраняйте понравившиеся объявления, звоните по указанным телефонам, чтобы задать возникающие вопросы и записаться на просмотр.

    Любую квартиру можно освежить с помощью ремонта. А купить все необходимое поможет карта «Халва» от Совкомбанка. У Халвы тысячи партнеров, среди которых крупнейшие строительные магазины. Выбирайте понравившиеся товары и оплачивайте их Халвой в рассрочку. Оформить карту можно онлайн.

    152 458 ₽ кешбэк
    владельцы Халвы получили вчера

    • Просмотр квартир

    Просмотр лучше планировать на дневное время. Также удобно за один раз смотреть несколько вариантов квартир — вы сможете их сравнить и лишний раз прогуляться по выбранному району от дома к дому.

    На просмотрах важно не стесняться задавать вопросы, трогать, смотреть и изучать (с разрешения владельца квартиры или риелтора) все, что вас заинтересовало или насторожило.

    Чтобы не растеряться и не забыть о важном, составьте список вопросов или используйте наши рекомендации.

    Чек-лист: на что обращать внимание при выборе вторичного жилья

    1. Если ремонт не входит в ваши планы, тщательно изучите внешнее состояние квартиры. Узнайте, когда хозяин в последний раз делал ремонт. Осмотрите стены, пол и потолок на наличие дефектов.
    2. Проверьте состояние и герметичность окон: как открываются, все ли работают, не дует ли из закрытого окна.
    3. Обязательно проверьте напор воды. Если к квартире два стояка, то попросите разрешение открыть кран в обоих.
    4. Осмотрите сантехнику: нет ли протечек и пятен ржавчины. Не стесняйтесь проверить трубы — нет ничего страшного, если вы с разрешения владельца заглянете под ванну или раковину. Не забудьте про батареи.
    5. Визуально изучите состояние розеток и выключателей, нет ли вокруг оплавления пластика или следов возгорания. Попробуйте включить и выключить свет, чтобы узнать, нет ли перепадов электричества.
    6. Если у хозяина есть документ с планировкой квартиры, сверьте план с реальностью. В квартире должно быть все по проекту. Если была перепланировка, попросите документы о ее согласовании.
    7. Тщательно осмотрите санузлы, особенно ванную комнату. Это помещение с повышенной влажностью, там не должно быть неприятного, затхлого, прелого запаха. Внимательно изучите углы на потолке: если на плитке плесень можно смыть перед приходом покупателя, то о труднодоступных местах обычно забывают.
    8. Проверьте работоспособность вентиляции. Для этого достаточно поднести к вентиляционной решетке лист бумаги — он должен «прильнуть» к ней.
    9. Если вы покупаете квартиру с мебелью или там остается кухонный гарнитур, осмотрите его состояние. Не стесняйтесь открыть хотя бы пару шкафчиков и проверить, нет ли там следов борьбы с насекомыми (крем, мелок, ловушки).
    10. Изучите вид из окон. Узнайте, нет ли внизу шумного бара или круглосуточного магазина. Если вам важно расположение дома по сторонам света, спросите у владельца, в какое время дня в квартиру заглядывает солнце.

    Кроме перечисленного осмотрите состояние подъезда, почтовых ящиков и лифтов, загляните на черную лестницу. Обойдите вокруг дома и посмотрите на состояние соседских окон, чтобы хотя бы примерно нарисовать портрет людей, которые здесь живут. Узнайте, где находится мусоросборная камера или где стоят контейнеры.

    Совет: попросите у владельца разрешения сделать несколько фотографий жилья. Так вы сможете вернуться к просмотру еще раз и не запутаться в вариантах квартир.

    Проверка документов перед сделкой со вторичкой

    Когда выбор сделан, проверьте документы на квартиру — это самый важный и ответственный шаг во всей цепочке действий.

    1. Уточните, кто собственник жилья, проверьте его (или их) документы. Если квартиру продает доверенное лицо, у него должна быть оформлена доверенность — проверьте ее подлинность.
    2. Попросите показать правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка о приватизации, договор дарения, документы о вступлении в наследство.
    3. Если среди собственников квартиры есть дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки.
    4. Когда квартиру, купленную в браке, продает один из супругов, он должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку от второго.
    5. Проверьте, нет ли на недвижимости обременений. Это может быть ипотека, арест или действующий договор аренды с жильцами, которые там живут.
    6. Если в квартире была сделана перепланировка, попросите предоставить документы о ее законности.
    7. Проверьте квитанции о квартплате и за капитальный ремонт.

    Это общий список документов, которые нужно проверить. Полный перечень зависит от конкретной ситуации.

    Что еще нужно сделать, покупая квартиру на вторичном рынке

    Мария Румянцева

    Руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости

    • кто раньше владел квартирой;
    • состав семьи, их состояние здоровья и вменяемость;
    • как оплачивалась покупка;
    • сколько она тогда стоила.

    Если при покупке жилья использовали материнский капитал и среди собственников есть несовершеннолетние, то вопрос продажи придется согласовать с опекой.

    Бывает, что квартиру приобретают по «занижайке». Это схема, когда в договоре купли-продажи указывают меньшую сумму, чем получил продавец. В таком случае при проверке сделки у налоговой могут возникнуть вопросы о неуплате налогов.

    Далее проверяются долги и банкротство собственников, долги по квартплате, наложены ли обременения на квартиру и как их можно снять.

    Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Мало выбрать подходящее жилье, важно тщательно проверить большое количество документов. Надеемся, наша статья поможет вам подготовиться к сделке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *