Почему собственные сдавать в субаренду коммерческую недвижимость
Перейти к содержимому

Почему собственные сдавать в субаренду коммерческую недвижимость

  • автор:

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

Рынок субаренды офисных помещений значительно вырос в последнее время, поскольку многие компании переоценивают свои портфели недвижимости.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

  • Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

  • Компания переросла имеющиеся офисные помещения.

Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией, некоторые компании продемонстрировали более быстрый, чем ожидалось, рост и, как следствие, переросли имеющиеся офисные помещения.
Многие из таких компаний планируют и дальше предлагать своим сотрудникам возможность работать удаленно после завершения пандемии. Другие компании полностью переходят на гибридные модели работы. В любом случае, компания пришла к выводу, что офисные помещения играют неотъемлемую роль в ее бизнесе, и подыскивает более просторные офисные помещения для размещения сотрудников.
Если текущий арендодатель не в состоянии предложить дополнительные площади в том же здании, компаниям часто приходится рассматривать возможность сдачи в субаренду имеющихся офисных помещений, чтобы компенсировать расходы, вызванные переездом в более просторный офис до истечения срока текущей аренды.

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

  • Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
  • Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.

При составлении портфеля недвижимости компании часто закладывают больше площади, чем им необходимо, поскольку они стремятся смоделировать свои потребности в офисной площади на основе бизнес-прогнозов в отношении численности персонала и роста бизнеса.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

  • Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.

Арендодатели обычно оставляют за собой право отказать в согласии на субаренду, чтобы гарантировать защиту своих интересов. В зависимости от условий аренды арендодатель также может иметь право на долю в любой чистой прибыли от субаренды.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

  • Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.

Такие скидки могут определяться такими переменными, как ожидаемое время простоя, снижение базовой стоимости аренды для субарендатора, бесплатный период аренды для привлечения интереса со стороны арендаторов, затраты на перепланировку офисных помещений и комиссионные за субаренду, выплачиваемые агентам.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

  • Подготовьте офисные помещения к субаренде. Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.

Помещения, готовые к въезду, особенно важны на рынке субаренды, так как немногие компании готовы вкладывать существенные средства в дополнительные улучшения помещений.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

  • Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов. Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.

Поэтому важно оценить финансовое состояние любого субарендатора, чтобы убедиться, что он сможет исполнять свои обязательства по субаренде.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

  • Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.

В ходе переговоров вы можете обсудить изменения, содержащие более благоприятные условия в отношении субаренды вашего офисного помещения. Вы также можете попытаться устранить дополнительные затраты при субаренде.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

  • Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
  • Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации.
  • Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.

Ну а теперь, когда ответы на все вопросы получены и все тонкости учтены – принимайте решение. Оно точно будет взвешенным и конструктивным.

Сентябрь 2021.

Субаренда коммерческой недвижимости

Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.

Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.

Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.

Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.

Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.

Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

  • Собственник категорически не разрешает арендатору сдавать в аренду ещё раз своё имущество;
  • Собственник разрешает, но требует, чтобы арендатор каждый раз обращался к нему за согласием;
  • Арендатор имеет неограниченные права и не спрашивает каждый раз разрешения.

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.

Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?

Аватар автора

Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.

Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?

Аватар автора

Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.

Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение

По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.

Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.

Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Баннер

Начать учиться

Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость

Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:

  1. сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
  2. стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.

Обложка статьи

Что можно сделать со свободными часами

Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.

Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.

Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.

Обложка статьи

Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость

Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.

Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.

При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.

Как законно сдать нежилое помещение в аренду?

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду. Однако значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье мы расскажем, как осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН. Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится

не нужно сдавать декларацию по ПСН
патент можно купить на любое количество месяцев в пределах календарного года
не нужно оплачивать патент сразу
уплату части налогов заменяет оплата стоимости патента

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%. Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды. Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения. В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги. Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год. Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *