Продажа квартиры по сиротскому сертификату какие риски
Перейти к содержимому

Продажа квартиры по сиротскому сертификату какие риски

  • автор:

Сиротский сертификат

Здравствуйте! Я продаю квартиру и потенциальный клиент мне предлагает расплатиться сиротским сертификатом. Я ничего о нём не знаю, какие риски могут возникнуть у меня при такой форме оплаты, как происходит процесс покупки и передачи денег? Подскажите, пожалуйста.

Добрый день, Дарья. Данный сертификат определяет денежную сумму, выделяемую государством детям-сиротам на приобретение жилья с возможностью самостоятельного подбора этого жилья. К данной сумме могут быть добавлены собственные денежные средства, материнский капитал или кредитные средства.

Администрация, выдавшая сертификат, предъявляет определённые требования к приобретаемому жилью, поэтому на этапе рассмотрения Администрацией документов по квартире, возможен выход специалиста для её осмотра. Могут быть выставлены замечания по состоянию квартиры или по комплекту документов по ней.

Если будет принято положительное решение о возможности приобретения Вашей квартиры, то будет заключена сделка.

Если для оплаты будут использованы дополнительные собственные средства покупателей, то они, с разрешения Администрации, могут быть переданы в момент подписания договора купли-продажи, либо внесены на аккредитивный счёт в банке до окончания регистрации перехода права собственности.

Если оплата будет происходить только средствами сертификата, то деньги продавцам будут перечислены после окончания регистрации на указанный ими банковский счёт в течение месяца. Если часть оплаты будет производиться средствами материнского капитала, то перечисление этих денег производится после окончания регистрации на указанный банковский счёт в течение трёх недель.

Рисков по продаже в такой сделке практически нет, т. к. сделка согласовывается и контролируется юристами Администрации, но денежные средства перечисляются строго после окончания регистрации перехода права собственности.

Светлана Лаптева, сертифицированный ипотечный брокер, специалист по недвижимости.

Сделка с жильем: риски при продаже квартиры

Любая сделка с недвижимостью подразумевает под собой определенные риски и продажа квартиры не исключение. Если вы думаете, что рискам и аферам подвержены только покупатели, то вы глубоко ошибаетесь, поскольку именно продавцы представляют наибольшую ценность для мошенников, т. к. именно они владеют недвижимостью.

Сделка с жильем: риски при продаже квартиры

Подделка или кража квартирной документации, для использования ее в мошеннических схемах — вот с чем чаще всего сталкивается продавец при реализации жилплощади.

Ипотечный кредит

В том случае если жилплощадь приобретается с использованием заемных банковских средств, то, в первую очередь, вам нужно убедиться, что ипотечный кредит оформлен в банковской организации, имеющей лицензию, а кредитный договор подписан и оформлен в строгом соответствии с действующим кредитным законодательством.

Существует подробная инструкция по продаже недвижимости в 2018 г., которая послужит вам отличным пособием при продаже жилья.

Покупка недвижимости в рассрочку

При таком виде сделки риски продавца значительно возрастают.

Очень важно тщательно проверять все этапы сделки, в противном случае новый хозяин может не отдать вам полностью всю сумму.

  • получение и оформления задатка, сумма которого равна установленному проценту от совокупной стоимости квартиры;
  • вторая схема имеет такой же принцип как и первая, только ежемесячно покупатель выплачивает не только сумму за стоимость квартиры, но и дополнительные проценты. Чаще всего размер процентной ставки совпадает с той, которая устанавливается в среднем по банкам.

Переуступка прав

В случае, если реализация жилплощади происходит по переуступке прав требования, то, во избежание мошеннических действий со стороны лица продающего квартиру, нужно прописать в договоре все основные моменты: сумма средств, подлежащая доплате, обязательства, возлагающиеся на покупателя и т. д.

Генеральная доверенность

Бывают случаи, когда лицо продающее жилье проживает в другом городе или регионе.

Если у продавца нет времени или желания самостоятельно заниматься продажей квартиры, то он имеет полное право возложить эти обязанности на другого человека, путем оформления на него генеральной доверенности.

Жилищный сертификат

В случае, если купля-продажа недвижимости происходит с использованием средств жилищного сертификата, то в первую очередь убедитесь в подлинности документа.

В договоре необходимо прописать, что определенная часть средств поступит по сертификату, а остальные средства буду доплачены покупателем.

Материнский капитал

Зачастую при покупке недвижимости фигурируют средства материнского капитала.

В такой ситуации одним из совладельцев квартиры становится лицо, не достигшее совершеннолетия.

Для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Договор дарения

Встречаются случаи, когда под предлогом нежелания заниматься сложным процессом купли-продажи недвижимости, покупатели предлагают продавцу оформить договор дарения.

Ни в коем случае не идите на это, часто такие схемы используются мошенниками.

Самостоятельная продажа

При личном ведении сделки, могут возникнуть проблемы при обращении к «псевдонотариусу», который исчезнет, завладев вашими деньгами.

Что проверяют юристы?

  1. Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости.
  2. Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства).
  3. Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома).
  4. Наличие обременений и арестов.
  5. Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру.
  6. Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года).
  7. Законность сделки, прав и полномочий участников сделки.
  8. Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации).
  9. Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки.

Читайте также:

Оперативные новости Присоединяйся к Pravda.Ru
Петр Дерябин — журналист, корреспондент новостной службы Правды.Ру
Популярное

Пенсионерка из Канады плохо себя чувствовала из-за лишнего веса и сбросила 31 килограмм благодаря кето-диете

В Канаде пенсионерка похудела на 31 килограмм благодаря кето-диете

Правила выращивания фикуса

Эти советы помогут вам начать делать зарядку по утрам: перестаньте откладывать её

Последние материалы

Антиопечатка

Copyright © 1999 -2024, технология и дизайн принадлежат ООО «Техномедиа» .

Материалы сайта предназначены для лиц старше 18 лет (18+).

Сетевое издание «Правда.Ру» эл № ФС77-72263 от 01 февраля 2018 года, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Учредитель: Горшенин Вадим Валерьевич.
Главный редактор: Новикова Инна Семеновна.
Телефон: +7 (499) 641-41-69
Адрес, e-mail редакции, 105066, Россия, Москва, ул. Старая Басманная, д.16/1Б, [email protected]

*Meta Platforms признана экстремистской организацией, её деятельность в России запрещена, а также принадлежащие ей социальные сети Facebook и Instagram так же запрещены в России. Экстремистские и террористические организации, запрещенные в РФ: «АУЕ», «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия», «ИГИЛ» (ИГ, Исламское государство), «Аль-Каида», «УНА-УНСО», «Меджлис крымско-татарского народа», «Свидетели Иеговы». Полный перечень организаций, находящихся под судебным запретом в России, находится на сайте Минюста РФ

В чем опасность сертификатов на жилье для сирот, рассказали эксперты НКО

Внесенный правительством законопроект о сертификатах на жилье для социально успешных сирот требует доработки, заявили «Милосердию.ru» в БФ «Дети наши».

Сейчас почти 300 тысяч сирот имеют право на квартиры, но не могут их получить, в том числе и по решению суда, рассказала программный директор фонда Светлана Строганова. По ее словам, причины – нехватка средств у регионов и сложности с соблюдением установленных требований, например о предельной доле жилья, которое выдается сиротам в одном доме.

Давать благополучным сиротам сертификаты на покупку жилья и ипотеку предложило правительство
Читать еще

«Предложение разрешить эту проблему с помощью выдачи сертификатов, похожих на сертификат на материнский капитал, появилось уже давно, – напомнила она. – Правда, речь здесь идет о гораздо больших суммах».

Выдача бывшим детдомовцам сертификатов на покупку жилья или оплату уже взятой ипотеки имеет свои преимущества: это позволит быстро «расчистить» их безостановочно растущую сейчас очередь на жилье, отмечает эксперт.

«Но, конечно, есть и риски, и очень большие», – подчеркивает Светлана Строганова. Среди них она называет угрозу мошенничества – например, возможность совместного приобретения квартиры позволяет отнять эту квартиру через вступление в брак.

«Второй риск из этой же сферы может лишить ребенка уже и самого сертификата, и заключается он в том, что деньги могут переводиться на счет кредитной организации. Нужно помнить, что выпускники детских домов чаще всего довольно неприспособленны к жизни, не имеют не только базовых навыков и понимания, как все устроено, но и не представляют, к кому можно обратиться за помощью. У них нет возможности решать различные юридические вопросы, например признание сделки недействительной, они часто просто не подготовлены к тому, чтобы ходить по разным судам и инстанциям самостоятельно (а мы помним, что помочь им в этом чаще всего просто некому)», – говорит представитель фонда.

По ее словам, необходимо продумать, как этого избежать и обезопасить выпускников детских домов от потери как сертификатов, так и квартир.

«И, конечно же, я считаю, важно дифференцировать выплаты в соответствии с регионами. Всем выдать одну и ту же сумму не кажется мне правильной идеей. В пояснительной записке обозначена довольно крупная сумма в 2 800 000 рублей, но нужно понимать, что квартиры, которые можно купить на нее, например в Москве и в Смоленске, – это кардинально разные типы жилья. И это не говоря о том, что и тут выпускник может стать жертвой мошенников и спустить все деньги на непригодное для жизни жилье», – уверена эксперт.

В БФ «Дети наши» намерены изучить законопроект, чтобы понять, как в случае его принятия можно будет защитить подопечных фонда от возможных рисков.

Можно положительно оценить предложенное кабмином сокращение срока социального найма, после которого сирота может приватизировать полученную квартиру, рассказал «Милосердию.ru» руководитель БФ «Соучастие в судьбе» Алексей Головань. Этот срок вводился для социальной адаптации выпускника детдома, который по закону должен получать квартиру в 18 лет, в реальности же часто жилье получает уже взрослый человек, отметил он.

Однако введение сертификатов создает недопустимые угрозы для сирот – они могут остаться без квартиры, уверен эксперт. Он напомнил, что действующий механизм (передача квартиры в социальный найм на 5 лет с возможным неоднократным продлением этого срока, если сирота не успел социально адаптироваться) был внедрен в 2013 году как раз, чтобы защитить бывших детдомовцев от мошенников.

«Нам говорят, что во многих субъектах такие жилищные сертификаты уже внедрены и благополучно используются. Но то, что происходит сейчас в регионах, – „ручная работа“. Ребят, получающих сертификаты, специально отбирают, контролируют, внимательно следят за ними. Как только это будет поставлено на поток, не сомневаюсь, что на поток будут поставлены и действия по отъему жилья у сирот. Мошенники лишают сертификатов и умудренных жизнью военных, отслуживших положенный срок; и все мы знаем, как обналичивается материнский капитал. Говорить, что с сиротами подобного не произойдет, просто смешно», – отмечает Алексей Головань.

Другая проблема, по его словам, – невозможность во многих случаях для бывшего детдомовца купить жилье, используя только сертификат: часто ему требуется добавить из собственных средств 20–30% от суммы покупки. Кто-то может использовать для этого средства, накопившиеся на личном счете, или взять кредит, но у других нет такой возможности.

Таким образом, государство фактически не выполняет полностью свою обязанность в отношении сирот и частично сворачивает свои гарантии, хотя в законе говорится о том, что они должны получать именно жилье, а не бумаги, позволяющие его купить, подчеркивает руководитель благотворительного фонда.

«Когда об этом законе начинали говорить два года назад, мы предупреждали, что после его введения возрастную планку для выдачи сертификата, скорее всего, понизят до 18 лет. И теперь, даже до его внесения в Думу, чиновники некоторых министерств проговариваются о таких планах», – напомнил правозащитник.

Законопроект не предусматривает и контроля за качеством купленного на сертификаты жилья, указывает он. Между тем, использовать сертификат хотят разрешить по всей территории России. Можно предположить, что сироты, получившие сертификаты из расчета низких цен на жилье в своих регионах, будут пытаться переселиться в Москву, но не смогут здесь ничего купить, кроме жилья в плохом состоянии в отдаленных районах области.

«Эта выплата породит больше проблем, чем даст позитивного эффекта. Весь этот механизм направлен на формальное решение проблемы. Увеличение финансирования не планируется. Нам говорят, что сертификаты помогут сократить очередь – но как они это сделают, если денег остается столько же? И будет так: вместо того чтобы купить сиротам три квартиры, им выдадут четыре сертификата. Формально очередь сократится, в реальности – нет. Процедуры по обеспечению сирот жильем приносят чиновникам много хлопот, а теперь все это перекладывают на самих сирот. Кто-то сможет этим воспользоваться, а кто-то останется без всего», – заявил Алексей Головань.

По его словам, реальную пользу могло бы принести увеличение финансирования закупки, а также упрощение покупки для сирот жилья на вторичном рынке: сейчас для этого владельцу квартиры необходимо оформлять электронную подпись и участвовать в аукционе, поэтому продавцы не хотят этим заниматься.

Сертификаты на жилье для сирот введены или готовятся к введению уже примерно в 30 регионах, отмечает эксперт. Вместо того чтобы торопиться с принятием закона, следовало бы в течение трех лет провести мониторинг уже ведущейся работы, и уже потом принимать решение, отмечает глава БФ «Соучастие в судьбе».

«Думаю, что новый закон быстро пройдет Думу, потому что у многих депутатов и сенаторов есть представление, что он решит проблему. Но это не так», – подчеркнул он.

Мы просим подписаться на небольшой, но регулярный платеж в пользу нашего сайта. Милосердие.ru работает благодаря добровольным пожертвованиям наших читателей. На командировки, съемки, зарплаты редакторов, журналистов и техническую поддержку сайта нужны средства.

Подмена гарантий

4 августа окончательно был принят закон №461-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»». Он повсеместно вводит сертификаты на покупку жилья для людей старше 23 лет, имеющих статус сироты, при условии, что их заработная плата выше прожиточного минимума. Это кажется хорошей новостью: получение жилья в натуральном виде может растягиваться надолго. Сейчас в жилищной очереди стоят около 290 тыс. детей-сирот, большая часть из которых достигла совершеннолетия еще до 2020 года. Однако новация вызывает опасения экспертов. Алексей Головань, руководитель благотворительного центра помощи и поддержки выпускников детских домов «Соучастие в судьбе», рассказал Русфонду об опасностях нововведения.

Выйти из полноэкранного режима

Наталья Волкова

Развернуть на весь экран

Фото: Из личного архива

Жилье сиротам государство обязано предоставлять по достижении ими совершеннолетия. Приняв закон о сертификатах, государство признает, что не способно обеспечить жильем сирот как минимум до 23 лет. Закреплять это государственное бессилие законом, считает Алексей Головань, ошибочно.

Во-первых, гарантированное государством жилье для сирот подменяется совершенно другим механизмом: деньгами, на которые молодые люди могут сами приобрести жилье.

— Действующая рабочая схема, предоставление квартиры сироте в специализированный наем на определенный срок, во время которого с жильем ничего сделать нельзя — только жить в нем, дополняется схемой, от которой в свое время отказались: жилье в собственности сразу, без охранного периода,— объясняет Головань.— Но покупка жилья — это рыночная сделка, которая несет в себе риски. В случае квартиры это большие риски: молодой человек, не имеющий опыта и родственников, которые могли бы помочь, рискует жилье потерять.

Во-вторых, Алексей Головань предполагает, что вырастут риски мошеннических действий с сертификатами и с жильем, приобретаемым с их помощью. В-третьих, государство не сможет контролировать качество недвижимости: действие сертификата простирается на всю страну, и покупать квартиры теперь можно в любом регионе — кто узнает, что за жилье купит молодой человек?

Справедливости ради надо сказать, что до принятия федерального закона жилищный сертификат уже был опробован более чем в 40 регионах России. С мест рапортуют: криминальных случаев нет. Однако программа работала в ручном режиме, индивидуально: каждый претендент на сертификат тщательно проверялся, осуществлялся контроль за купленным имуществом. Массовость применения сертификатов ослабит контроль и даст возможность мошенникам активизироваться. Надо понимать также, что во многих регионах размер сертификата оказался меньше реальной стоимости жилья на рынке.

— Ко мне обратилась девушка из Тверской области, живущая в одном из районных центров,— рассказывает Алексей Головань.— Ей выделили сертификат на 2,2 млн руб.— за эту сумму она может купить благоустроенное жилье только на периферии. А молодой человек из Московской области сообщил, что подыскал жилье на ту сумму, которую ему на словах обещали сотрудники опеки, но, когда пришло время покупать, выяснилось, что сертификат на 600 тыс. руб. меньше обещанного. Для сироты это гигантские деньги. Получается, выпускники детдомов будут вынуждены искать дополнительные средства, брать кредиты, чтобы купить нормальное жилье. Кстати, услуги риелтора в стоимость сертификата не включены — эти расходы тоже ложатся на плечи покупателя-сироты. Так государственная гарантия на благоустроенное жилье для сирот заменяется государственным софинансированием покупки жилья сиротой.

И наконец, очередь на жилье — уменьшится ли она от введения жилищных сертификатов? Алексей Головань полагает: нет, если объем финансирования жилья для сирот останется прежним. Лишних квартир для сирот не появится оттого, что искать их будут не госслужащие, а сами сироты.

Наталья Волкова, корреспондент Русфонда

  • Газета «Коммерсантъ» №146 от 11.08.2023, стр. 6
  • Реформа сиротских учреждений и детдомов подписаться отписаться
  • Деятельность Русфонда подписаться отписаться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *