Сколько стоит аренда земли у государства цена
Перейти к содержимому

Сколько стоит аренда земли у государства цена

  • автор:

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 15 августа 2023 г. — Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 430-ФЗ

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для осуществления пользования недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

Информация об изменениях:

Подпункт 2 изменен с 1 января 2024 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2023 г. N 627-ФЗ

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу, или с юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 5 статьи 39.7 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 2.1, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) утратил силу с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства

Фото: gan chaonan/shutterstock.com

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов. На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

  1. Условия и сроки аренды земли у государств
  2. Стоимость аренд
  3. Где искать земельные участки
  4. Как арендовать землю у государства

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

  • для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
  • для использования надела под ИЖС — 20 лет;
  • для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
  • земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
  • не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

  • А — кадастровая цена участка;
  • С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. 

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. (Фото: ronstik/shutterstock.com)

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

  • заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
  • паспорт;
  • документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

  • заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
  • договор — оригинал и копии;
  • кадастровую документацию на участок;
  • паспорт;
  • документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

  • собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
  • собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
  • лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
  • гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Читайте также

  • Как в Москве купить землю со скидкой 60%. Инструкция
  • Земля для дома: три способа сэкономить на покупке участка
  • Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция

Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать

Если при аренде земли у частного лица размер арендной платы устанавливается участниками правоотношений по своему усмотрению, то с государственными и муниципальными наделами все иначе. Стоимость аренды земельного участка в 2024 году, собственником которого является государство или муниципалитет, определяется в соответствии с законодательством. Разбираемся, как правильно рассчитать ренту, что влияет на размер арендной платы и кто вправе претендовать на льготные условия.

Как рассчитывается стоимость аренды земли у государства и как ее узнать

Правовое регулирование

Правоотношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регламентируются рядом правовых актов. Среди них ключевая роль принадлежит ЗК РФ, ГК РФ и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, которым определяются принципы и правила определения стоимости аренды з/у, принадлежащих государству и муниципалитетам. Если интересует рыночная цена, стоит ознакомиться с Законом об оценочной деятельности в РФ. При этом следует учитывать, что частные собственники вправе назначать цены вне зависимости от колебаний рынка и кадастровой стоимости участка.

Нужно ли изменить стоимость аренды земли у государства?
Нет, средняя цена вполне приемлема
Стоимость необходимо снизить
Проголосовало: 0
Нужно ли изменить стоимость аренды земли у государства?

Нет, средняя цена вполне приемлема 64
Стоимость необходимо снизить 113

Проголосовало: 0

  • местной администрацией;
  • правительством РФ;
  • органом государственного земельного надзора.

Условия и правила аренды земельного участка содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Так, величина арендной платы признается существенным условием договора. Если ее не указать, считается, что такая сделка не заключена.

Как формируется цена аренды

Стоимость временного пользования государственными и муниципальными землями строго регламентируется нормативно-правовыми актами. В целом размер арендной платы зависит от совокупности ряда показателей: кадастровая оценка, категория земли, рыночная стоимость участка, цели землепользования, расположение надела, результаты проведенного аукциона и т.д.

В большинстве случаев арендовать земли у государства или муниципалитета выгоднее, чем у частных собственников. В каждом регионе устанавливаются различные цены, но в среднем 1 кв. м. стоит от 0,10 до 70 рублей. Такой большой диапазон обуславливается разнообразием категорий земель, их предназначений и разрешенными видами использования.

Пример из практики:

Администрация Каргапольского района выставила на торги на получение права заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства. Кадастровая стоимость земли составляет 300 тыс. рублей, а первоначальная цена аренды — 4500 руб. Аукцион выиграл участник, предложивший 5500 руб. Договор заключен по последней стоимости.

Сколько стоит аренда земли у государства или муниципалитета, зависит в первую очередь от того, на каком основании арендатор получил участок во временное пользование. Земельные наделы арендуются посредством участия в торгах или обращения напрямую к владельцу объекта. Однако в большинстве случаев все же необходимо участвовать в аукционах. Без проведения торгов на земельный участок зачастую могут претендовать лишь предприятия, занимающиеся строительством объектов федерального значения, социально-культурной направленности.

Величина арендной платы за земельный надел, выставленный на торги, зависит от его кадастровой оценки. В основном аренда назначается в размере 1,5% от кадастровой стоимости объекта. Если оценка не проводилась, то в таком случае при определении ренты учитывают рыночную цену. Начальная ставка за земельный участок будет зависеть от расположения земли, наличия поблизости инфраструктуры, исторической и социально-экономической ценности и т.д. Так, для ведения сельского хозяйства зачастую аренда наделов обходится дешевле, чем для ИЖС.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Если вас интересует, в каких случаях при предоставлении государственных и муниципальных земельных участков во временное пользование требуется участие в аукционе, а в каких не является обязательным, ознакомьтесь со ст.39.6 ЗК РФ. В данной правовой норме перечислены все возможные обстоятельства.

Цена аренды земли при проведении торгов

В большинстве случаев аренда земли у государства не обходится без участия в публичном аукционе. Итоговая годовая арендная плата за муниципальный или государственный земельный участок устанавливается в размере ставки лица, победившего в торгах.

Первоначальная цена, с которой начинается публичный аукцион, определяется уполномоченным органом в соответствии с требованиями, содержащимися в п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ. Так, согласно данной правовой норме, у организатора торгов есть два варианта:

  1. Назначить стартовую цену в размере не менее 1,5% от кадастровой стоимости з/у. При этом результаты оценки должны быть свежими и актуальными. Таковой считается кадастровая стоимость, определенная менее пяти лет назад.
  2. Установить стартовую цену за годовалую аренду. Она определяется в размере ежегодной арендной платы, определяемой по результатам рыночной оценки.

Победителем торгов считается лицо, предложившее наиболее высокую ставку за пользование землей.

Важно! Победитель аукциона в случае уклонения от заключения договора аренды будет занесен в реестр недобросовестных участников аукциона. В дальнейшем это может стать серьезным препятствием для получения земельного участка во временное пользование.

Без аукциона

Зная, как рассчитывается арендная плата за государственный или муниципальный земельный участок, полученный на торгах, несложно разобраться с порядком расчета без их проведения.

Чтобы получить землю таким способом, необходимо направить заявление в местную администрацию. Вы можете скачать на нашем сайте образец, чтобы не допустить ошибок при подготовке документа:

Образец заявления
Пример заявления о предоставлении земельного участка в аренду в 2024 году

Скачать Пример заявления о предоставлении земельного участка в аренду

Если земля арендуется вне аукциона, арендная плата зависит от кадастровой стоимости объекта. Стоимость арендной платы земельного участка в таком случае рассчитывается по следующей формуле:

КС – кадастровая стоимость;

К – коэффициент, размер которого зависит от целей использования земли и статуса арендатора;

А – размер арендной платы.

Так, арендная плата на земельный участок зависит от его кадастровой стоимости, назначения и статуса арендатора. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, цена аренды вне аукциона определяется на основании кадастровой стоимости объекта и рассчитывается в размере:

  • Земли изъяты из оборота, но при этом предоставляются во временное пользование в соответствии с ч. 11 ст. 22 ЗК РФ. Это выгодно государству, поскольку оно может передать земельный участок, применение которому не смогло найти. Частные лица, в свою очередь, получают надел по цене намного ниже рыночной. Они могут изменить изначальное предназначение участка или восстановить его.
  • Лицо относится к одной из льготных категорий, имеющих право на особые условия аренды земли.
  • Лицо принимает участие в программе по комплексному развитию территории жилой застройки и др.

Цель землепользования – ведение сельского хозяйства или личного подсобного хозяйства. Сюда же относится организация разных кооперативов.

Надел планируется использовать в целях разработки недр (поиск полезных ископаемых). Повышенная ставка обуславливается важностью природных ресурсов и их невосполняемости.

По приведенной выше формуле рассчитывается плата за годовалую аренду земли. Соответственно, при изменении кадастровой стоимости следует пересчитать и ренту. Об этом следует указать в заключаемом договоре.

Важно! Как показывает практика, существуют земельные участки без установленной кадастровой стоимости. В таких случаях расчет арендной платы осуществляется после принятия решения местной администрацией или государственным органом о передаче надела во временное пользование. Они самостоятельно предлагают размер ренты.

Примеры расчета цены

Для наглядности применим на практике указанную ранее формулу (КС * К = А), чтобы выяснить, сколько арендатору необходимо платить за аренду земельного участка при различных обстоятельствах.

Пример 1. По результатам кадастровой оценки стоимость надела составляет 180000 руб. Гражданин К. планирует арендовать этот земельный участок в целях выращивания зерновых культур. Согласно таблице, размер коэффициента в конкретном случае будет равен 0,6%, поскольку цель землепользования – ведение сельского хозяйства. Подставляем данные в формулу и получаем: 180000 * 0,006 = 1080 руб. в год.

Пример 2. Кадастровая стоимость участка составляет 5000000 рублей. ООО «Поиск» арендует земельный участок для добычи полезных ископаемых. Размер коэффициента для разработки недр устанавливается законом в 2%. Соответственно, стоимость аренды земли составит: 5000000 * 0,02 = 100000 руб. в год.

Можно ли арендовать землю бесплатно

Некоторые категории лиц вправе получить землю во временное пользование на безвозмездной основе, то есть бесплатно. К таким лицам относятся:

  • герои труда, в том числе социалистического;
  • герои России и СССР;
  • кавалеры ордена Славы.

Эти категории признаны льготными на федеральном уровне и не могут лишиться права на особые условия аренды земли на основании региональных законов. Также льготники вправе перевести участок в частную собственность при соблюдении некоторых требований.

Однако существуют и другие категории лиц, которые могут претендовать на льготные условия временного пользования наделами. Они устанавливаются региональным законодательствам, а потому различаются от одного субъекта РФ к другому. При этом можно выделить некоторые категории, которые признаны льготниками большинством российских регионов. Среди них:

  • ветераны ВОВ;
  • близкие родственники погибших граждан, удостоенных звания героя России;
  • чернобыльцы-ликвидаторы;
  • дети-сироты;
  • многодетные семьи;
  • сотрудники ОВД;
  • работники бюджетных учреждений.

При этом стоит отметить, что в регионах с большой численностью населения существуют длинные очереди на аренду земельного участка. После подачи заявления получить земельный участок можно спустя годы. Однако в субъектах РФ, где много свободных земель, и список льготников шире, земли выдаются быстрее.

Обратите внимание! В некоторых регионах предусмотрены компенсации или социальные выплаты взамен предоставляемого земельного участка.

Выкуп арендованной земли

Российское законодательство предусматривает возможность перехода земли, принадлежащей муниципалитету или государству, в частную собственность посредством выкупа недвижимости. Однако далеко не каждый участок можно выкупить. Зачастую для этого нужно соблюсти одно из следующих условий:

  • Арендатор получил землю в аренду под ИЖС или ЛПХ, построил на участке жилой дом и ввел его в эксплуатацию.
  • На участке, предоставленном для садоводства и огородничества, арендатор возвел баню, гараж или иное сооружение. При этом постройка должна быть оформлена в собственность.

Кроме того, арендатор вправе приватизировать недвижимость в упрощенном порядке.

Чтобы перевести арендуемый земельный надел в частную собственность, требуется выполнить следующие действия:

  1. Осуществить межевание земельного участка. Иными словами, определить его границы.
  2. Поставить землю на кадастровый учет.
  3. Направить в местную администрацию или иной уполномоченный орган заявление с просьбой дать разрешение на отчуждение земельного надела.
  4. При вынесении положительного решения направить заявку и пакет документов в Росреестр для регистрации права собственности.

На этом процедура приватизации считается законченной. После внесения соответствующих сведений в Росреестр бывший арендатор признается полноценным собственником.

Кажется, что процедура проста. Однако фактически арендатору требуется собрать много различных документов, а также потратиться на межевание и оплату госпошлины. Также следует помнить, что собственник обязан уплачивать налог на землю.

Частые вопросы

Нужно ли платить земельный налог при найме надела у муниципалитета?

Арендатор не обязан уплачивать земельный налог за арендуемый надел. Эта обязанность собственника надела. Соответственно, при передаче объекта во временное пользование арендодатель должен самостоятельно платить земельный налог.

Как рассчитывается начальная стоимость аренды при проведении аукциона?

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ, начальная цена предмета торгов на право заключения соглашения о передаче земли во временное пользование определяется по выбору уполномоченного органа в размере ренты за один год. Эта сумма рассчитывается по результатам рыночной оценки либо составляет не менее 1,5% от кадастровой стоимости, если оценка производилась не более пяти лет назад.

Что будет, если заключить договор, но не оплатить аренду?

Правовые последствия неоплаты временного пользования землей зависят от условий договора. Также при неоднократном нарушении обязательств земельный участок может быть изъят собственником и передан во временное пользование другому лицу.

Заключение эксперта

Аренда земли у государства или муниципалитета зачастую обходится выгоднее, чем у частных лиц. Кроме того, такой надел арендатор в дальнейшем вправе выкупить при соблюдении определенных условий. Чтобы рассчитать размер арендной платы за участок, полученный во временное пользование вне торгов, необходимо знать кадастровую стоимость и специальный коэффициент. Если проводится публичный аукцион, ставка определяется по его результатам.

Публикуем только проверенную информацию

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж: 16 лет
Консультаций: 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Плату за аренду государственной земли в регионах определят по-новому

Росреестр предложил унифицировать подход к установлению цены за аренду земли у государства в регионах и определять ее исходя из кадастровой стоимости. Ведомства и эксперты указали на риски инициативы для бизнеса и доходов бюджетов

Фото: Александр Дроздов / СПб ведомости / ТАСС

Фото: Александр Дроздов / СПб ведомости / ТАСС

Росреестр подготовил поправки в Земельный кодекс, которые устанавливают новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или распоряжении регионов и органов местного самоуправления. Ведомство предлагает устанавливать цену, только исходя из кадастровой стоимости земли. Для земли в федеральной собственности такой порядок уже установлен. Такой подход станет единственно возможным (кроме случаев, когда земля отдается в аренду на аукционе), в то время как сейчас существует несколько вариантов исчисления платы. С текстом поправок ознакомился РБК. Документ одобрен на заседании правительственной комиссии по законопроектной деятельности 18 сентября, сообщили РБК в пресс-службе правительства. Далее он будет рассмотрен на заседании всего правительства, после чего будет внесен в Госдуму. Ввести новый единый порядок в действие предложено с 1 января 2026 года, поскольку потребуется утвердить еще целый ряд подзаконных актов. Поводом к выработке единого подхода было указание президента России от начала 2019 года, следует из сопроводительных материалов к проекту. В отзывах на законопроект ряд заинтересованных ведомств указали на возможные риски в случае его реализации. В частности, Минстрой отмечал, что новые правила сузят возможности бизнеса, поскольку прежний подход к ценообразованию арендной платы был более гибким. Это может привести к снижению объемов жилищного строительства, предупредили в ведомстве. В свою очередь, в Минфине опасались снижения доходов региональных бюджетов, поскольку рассчитанная на основе кадастровой стоимости арендная плата может оказаться ниже, чем плата, исчисляемая в настоящее время иными способами. В итоге замечания обоих ведомств были урегулированы.

«Расчет арендной платы от кадастровой стоимости будет способствовать стабильности в земельных отношениях, позволит заинтересованным лицам заранее рассчитывать размер арендной платы и прогнозировать доходы и расходы от использования земли», — сообщили РБК в Росреестре. РБК направил запросы в Минстрой, Минфин, Минэкономразвития. Регионы поддержали инициативу Росреестра, утверждается в пояснительной записке.

Положения законопроекта будут распространяться на будущие правоотношения, подчеркнули в Росреестре. Тогда как на арендные договоры, заключенные до 1 января 2026 года, новый порядок не повлияет.

Аренда по кадастру

Законопроект нацелен на решение проблемы разных подходов к определению размера арендной платы за земельные участки для разных уровней государственной и муниципальной власти и призван сформулировать единую нормативную правовую базу, регулирующую установление этого размера на основе «прозрачных механизмов», говорится в материалах к документу. Это коснется в том числе участков, государственная собственность которых не разграничена (то есть права на которые еще не зарегистрированы). В основном такими участками распоряжаются органы местного самоуправления, на территории которых они находятся.

Программа развития — удобный инструмент непрерывного обучения новым навыкам для успешной карьеры

По общему правилу земельные участки в госсобственности передаются в аренду по результатам торгов, следует из пояснений Росреестра. Их могут арендовать физлица или юрлица для строительства зданий и сооружений, объектов инфраструктуры, сельскохозяйственных работ, освоения недр. Однако существует более 40 оснований, по которым арендовать землю можно без проведения аукциона. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестпроектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие. Предлагаемые изменения в ст. 39.7 Земельного кодекса не коснутся случаев, когда земля отдается в аренду по результатам торгов, в этом случае арендная плата будет по-прежнему определяться по результатам аукциона. Второе исключение — участки, на которых находятся объекты культурного наследия. Сейчас ценообразование может происходить по разным правилам в соответствии с постановлением правительства о принципах определения арендной платы и прецедентами судебной практики. Конкретный порядок для региона устанавливается нормативно-правовым актом этого региона. Плата может устанавливаться на основании кадастровой стоимости земли, но не обязательно: так, может использоваться и рыночная стоимость, установленная по результатам акта оценки.

Для федерального недвижимого имущества (зданий, помещений) размер аренды определяется по результатам аукциона или на основании заключения независимого оценщика о рыночной стоимости. Для недвижимости, находящейся в собственности регионов, размер аренды определяется на основании нормативно-правовых актов субъектов. Например, в Москве плата устанавливается по рыночной арендной ставке, установленной независимым оценщиком.

Отсутствие единой методики определения размера арендной платы за земельные участки на всей территории России на основе общих принципов и прозрачных механизмов ведет к правовой неопределенности в расчете арендной платы, говорится в пояснительной записке к законопроекту. В связи с этим «замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что приводит к неэффективному использованию таких земельных участков». Адвокат, советник BGP Litigation Руслан Петручак согласен, что новый механизм обеспечит прозрачность. «Например, часто рыночная оценка может оказаться завышенной, чем реальный рынок, поэтому возникают споры, которые может минимизировать предлагаемый единый порядок. Процедура определения арендной ставки станет прозрачнее, что повысит привлекательность участия в аренде такой собственности для добросовестных бизнесменов», — говорит он. Аренда земельных участков — относительно большая статья доходов для регионов. По данным Федерального казначейства, в 2021 году консолидированные бюджеты регионов (то есть включая муниципалитеты) собрали 215,7 млрд руб. от сдачи земель в аренду, из которых 183,8 млрд — за участки с неразграниченной госсобственностью и 31,9 млрд — за разграниченные участки. Больше всего доходов от аренды получила Москва — 80,9 млрд руб. (Московская область — 14,7 млрд).

Какие риски могут возникнуть

В Институте законодательства и сравнительного правоведения при правительстве (направляет отзывы на все законопроекты) отмечают неопределенность действующего подхода в установлении арендной платы, что создает «условия для злоупотреблений и коррупции». В свою очередь, Минстрой считает, что действующие правила предоставляют возможность «гибкого подхода к ценообразованию арендной платы с учетом условий текущей экономической ситуации, в том числе позволяют развивать жилищное строительство и обеспечивать строительство объектов инфраструктуры». По мнению ведомства, определение платы только по кадастровой стоимости создаст «негативные условия для развития жилищного строительства» в регионах и «решения региональных вопросов».

Фото:АГН «Москва»

Старший партнер Vinder Law Office, управляющий московского офиса компании Дмитрий Ошивалов также видит ряд рисков в установлении арендной платы исключительно по кадастровой стоимости. Среди них — возникновение новых споров, связанных с неправильным определением размера арендной платы по причине неправильного определения кадастровой стоимости. «Процедура оспаривания размера арендной платы может усложниться, поскольку первоначально необходимо будет оспорить кадастровую стоимость земельного участка и лишь затем предъявлять самостоятельное требование об изменении условий договора аренды или об обязанности произвести перерасчет арендной платы», — говорит он. Для некоторых арендаторов установление платы по кадастру будет невыгодным, поскольку окажется выше стоимости, рассчитанной по прежним правилам. Кроме того, может возникнуть риск увеличения арендной платы уже после заключения договора аренды в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка по решению органов исполнительной власти, добавляет Ошивалов. Росреестр подчеркивает, что законопроект лишь устанавливает единую основу определения арендной платы — кадастровая стоимость, но не устанавливает конкретные процентные ставки, коэффициенты и т.д. «Сам по себе такой подход не влияет на снижение/рост доходов региональных бюджетов», — подчеркнули в ведомстве. «Вопросы об установлении конкретных ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», будут прорабатываться совместно с уполномоченными федеральными органами в рамках подготовки нормативных правовых актов правительства и ведомств после принятия законопроекта «в целях нивелирования рисков увеличения/уменьшения размера арендной платы за публичные земельные участки», резюмировали в Росреестре.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *