Вопросы при покупке коммерческой недвижимости какие задавать
Перейти к содержимому

Вопросы при покупке коммерческой недвижимости какие задавать

  • автор:

Какие вопросы задать продавцу при покупке недвижимости

Какие вопросы задать продавцу при покупке недвижимости

Покупка недвижимости — это вопрос к которому надо подходить серьезно. Сумма не маленькая и не каждый может заключить такую сделку. Речь идет о сумме в не одну тысячу и даже не один миллион рублей. Важно, перед сделкой поговорить с экспертом, чтоб купить законно и верно все оформить.

Покупку недвижимости можно поделить на этапы. Но прежде всего нужно определиться зачем вам это нужно. Вы там хотите жить сами или сдавать, хотите сохранить накопления или инвестировать в будущее.

Прежде всего рассмотрите все варианты на рынке. Здесь важно выбрать вариант, который подходит вам по цене и при этом не уступает по визуальным характеристикам.

Важно! Перед сделкой обязательно сделайте себе список параметров, о которых вы хотите узнать. Сколько комнат и какая общая площадь, расположение и планировка?

Просмотр квартиры.png

Какие вопросы задают о недвижимости?

Вопросы о будущей недвижимости задают перед покупкой, чтоб понять подходит или нет. Какие есть недостатки? Также на этом этапе станет понятно сколько денег нужно еще потратить на ремонт или проще поискать вариант новостройки.

Типичные, но важные вопросы:

  • Какая площадь квартиры?
  • Когда и из чего построен дом?
  • Насколько новая проводка и когда ее меняли?
  • В каком состоянии сантехника? Были ли аварийные потопы?
  • Чем устелен пол, какое качество материала?
  • Есть ли проблемы?
  • Что останется после продажи?
  • Какие соседи живут рядом?
  • Есть ли парковка и как далеко она находится?
  • Насколько далеко инфраструктура: аптеки, магазины, школы. Важно, чтобы это было в пешей доступности.

Оцените реально свои силы: будете сами покупать или позовете риелтора.

Во втором варианте будет быстрее и безопасней. Специалист это делает каждый день, а у вас это первый раз.

Вопросы, которые нужно узнать о документах

Решили купить квартиру, тогда при оформлении важно узнать все подводные камни, чтоб не было проблем с бумагами. Так что не нужно стеснятся и подготовить целый список вопросов, которые следует задать:

  • Есть ли какие-то запреты или подводные камни на проведения сделки.
  • Недвижимость чистая или ее может забрать банк.
  • Если эта квартира или дом продается после завещания, знают ли об этом все наследники.
  • Приватизирована недвижимость или нет, кто в списке прописки.
  • Сколько собственников на эту недвижимость и если ли среди них те, кому нет 18 лет.
  • Это первоначальная планировка новостройки или были изменения? Законно ли это все сделано?
  • Снимают ли кто-то квартиру на момент купли и в какие сроки они съедут?

Документы на недвижимость.jpg

Во время подписания договора должен быть лично продавец. Все расчеты — в безналичной форме. Если денег не хватает, ваш вариант взять ипотеку, а с помощью калькулятора ипотеки можно все рассчитать.

Хоть и будете иметь дело с банком, документы стоит проверять самим, банк может упустить какую-то деталь. А вам важно, чтоб все прошло гладко и быстро.

Как вариант можно заказать юридическую экспертизу. Это минимизирует ошибки и поможет если дело дойдет до суда.

Важно! Перед покупкой обязательно юридически проверить недвижимость.

Для будущего покупателя важно знать следующее:

  • С какой целью вы решили продать недвижимость? Что было не так?
  • Все ли согласны на продажу?
  • Как быстро можно въехать в жилище?
  • Через какой банк будет проходить сделка?
  • Есть уже схема сделка или будет только обсуждается?
  • Владеет продавец недвижимостью, где он может встать на учет после продажи;

Какие документы нужны при оформлении квартиры:

  1. Паспорт с копией или документ который подтверждает вашу личность.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Документы права собственности.

Сделка по недвижимости.jpg

Реальные варианты проблем, с чем можно столкнуться:

  • Неучтенные собственники. Их нет, но они как бы и есть. Важно при оформлении бумаг договориться, что все жильцы прописаны за данным адресом будут выписаны. И указать реальные сроки за сколько это нужно сделать. В случае нарушения можно обратиться в суд.
  • В квартире или доме числятся пропавшие жильцы. На момент покупки они без вести пропавшие, а потом запросто могут вернуть свои права на долю в недвижимости.
  • Прописанные жильцы находятся в местах лишения свободы. На этот момент они зарегистрированы там, но после отбывания срока также имеют право вернутся домой, хоть и хозяин уже другой. Подобные неприятности бывают с недвижимостью, которая приватизирована.
  • Супруги продавцов. Такое бывает после развода, один член семьи хочет продать, а второй против. Квартира нажита в браке должна делится пополам, вот и возникает проблема. Недвижимость оформлена на кого-то из супругов, но второй против продажи.
  • Реальная цена и сумма в договоре — разные цифры. Проблема заключается в том что продавцы которые владеют имуществом небольшой срок не имеют желания платить налог. А это 13 %. Таким образом продавец снижает цену на квартиру и в документах идёт другая цифра, а в реальности сумма на руки отличается. Эта процедура незаконная и за такие дела грозит штраф до 40% от суммы договора или вплоть до криминальной ответственности. Покупатель же в этой ситуации может потерять деньги.
  • Наследники. Они могут случайно «найтись» через пару лет. Причины разные: не знали о продаже, не общались или были за границей. Через суд есть возможность вернуть свою часть в квартире.
  • Недвижимость с материнским капиталом. Нужно быть уверенным, что никто не будет претендовать на вашу жилплощадь и решить все вопросы до сделки.
  • Неадекватный продавец. Не частое, но явление, которое может быть. Договор подписали, а потом ваш продавец подает в суд и говорит, что ничего не было и он сделал это неосознанно. Потеряете в таком варианте и деньги и квартиру.

Кроме того на нашем сайте вы можете найти и земельные участки, и частные дома. Широкий выбор новых новостроек и уже вторичного жилья. Если накопленных денег не хватает, то можно взять ипотеку.

Подходите к выбору жилья осознанно, не стесняйтесь задавать вопросы специалисту: он поможет во всем и сделает сделку максимально безопасной и удобной.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Приобретение коммерческого объекта недвижимости – это ответственное и серьезное решение. Малейшая ошибка или неточность могут привести к потере нескольких миллионов. Независимо от сложности сделки купли-продажи недвижимости, стоит быть крайне внимательным и знать все тонкости и последовательность действий, поэтапное выполнение которых позволит приобрести коммерческую недвижимость без потерь и убытков.

Наиболее прибыльным методом инвестирования в России на данный момент считается покупка коммерческих объектов недвижимости в столице и Подмосковье. Владелец такого нежилого помещения, независимо от экономической ситуации и обстоятельств, в любом случае останется в плюсе, имея стабильную денежную прибыль от сдачи имущества в аренду. К тому существует множество успешно развивающихся фирм и компаний, желающих купить офисные и другие помещения, которые имеют статус нежилых объектов для осуществления коммерческой деятельности.

После длительных поисков подходящего варианта коммерческой недвижимости, на которые были потрачены не один месяц или даже год, Вы, в конце концов, подобрали подходящий объект и договорились с продавцом о его стоимости. Что делать дальше? Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Покупая коммерческую недвижимость

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика

Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня. Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными.

При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности. В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки. Такие продавцы после решения своих материальных вопросов за счет средств, полученных от продажи имущества, нередко в судебном порядке требовали от покупателя возврата реализованной недвижимости.

Таким образом, четкость и правильность оформления сделки, а также юридическая чистота являются ключевыми факторами успешного приобретения коммерческих объектов недвижимости. Только так можно свести к нулю риски, связанные с утратой имущества, и риски предъявления необоснованных финансовых претензий или требований со стороны застройщика по возмещению убытков средствами покупателя. Вопросы приобретения именно юридически чистой недвижимости, а также сохранения средств и самого объекта недвижимости становятся наиболее актуальными для многих покупателей.

Для покупателей коммерческой недвижимости потенциальную опасность представляет множество рисков, которые могут приводить к долгим судебным разбирательствам, сопровождающимся потерей сил, нервов и финансов, а также возможной конечной утратой имущества.

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

  • отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;
  • спорный характер прав на объект недвижимости;
  • некорректное оформление прав на объект недвижимости;
  • вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;
  • вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;
  • вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;
  • вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В случае, если не уделить профессиональное внимание сделке купли-продажи, — такое приобретение может повлечь за собой невыгодные, а иногда и крайне тяжелые последствия владения имуществом. Особенно это относится к договорам, заключенным с банками. В крупных банковских структурах имеются специально обученные и подготовленные юристы, которые действуют исключительно в интересах банка. Не доскональная разработка плана сделки купли-продажи, несоблюдение всех правил юридической безопасности, отсутствие юридической экспертизы всех необходимых документов и самого договора влекут за собой высокую вероятность рейдерских захватов купленной коммерческой недвижимости.

Как правило, оформление сделок по недвижимости осуществляется на основе типовых форм документов, которые не могут учесть все особенности каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости. Почти все договора составлены с употреблением общих фраз и стандартных условий, а также плохо продуманы план сделки и возможные сценарии развития ситуации при подготовке к сделке и в некоторый период после ее заключения. В таких случаях покупатели объектов недвижимости могут иметь проблемы относительно выхода из сделки, трудности с оформлением прав собственности на приобретенный объект и вероятность затяжных судебных разбирательств по любым из пунктов, прописанных в договоре.

Если не осуществить тщательную проверку недвижимости относительно любых связанных с ней судебных споров – высока вероятность предъявления прав на реализованный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Это влечет за собой негативные последствия для покупателя: отстаивание прав в суде и непростое разрешение возникающих конфликтов. Более серьезные проблемы появляются при требовании погасить банковские долги или рассчитаться с криминальными структурами.

Коммерческие объекты недвижимости имеют особый юридический статус. В случае несоблюдения процедуры заключения сделки купли–продажи такого имущества вероятны оспаривание сделки и появление конфликтных ситуаций с органами государственной власти. При недостаточной проработке детального плана проведения сделки, покупатель может быть обманут, или потерять объект недвижимости, а также денежные средства и понести значительные убытки.

Для устранения перечисленных выше рисков и сведения к нулю вероятности возникновения негативных последствий необходимо осуществить тщательную юридическую проверку самого объекта коммерческой недвижимости, а также его продавца. Важно также детально расписать схему сделки и последовательность всех действий, максимально подробно и четко сформулировать все условия договора, учитывая сам момент заключения и некоторый период после сделки. Следует разобрать возможные юридические последствия дальнейших отношений и выбрать правильную линию поведения.

Фундамент сделки окажется юридически непрочным и ненадежным при недостаточной подготовке к сделке и некачественном мониторинге объекта коммерческой недвижимости. В таком случае повышается вероятность образования юридических «пустот» и разрушения конструкции самой сделки. Поэтому, если Вы приняли решение купить объект коммерческой недвижимости, ключевым фактором, который обеспечивает надежность и успех сделки, является юридическая поддержка и грамотность.

Пункт №2 – Скрытые риски при покупке объектов некоммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, будущий владелец зачастую не располагает полной информацией о качественных и технических характеристиках объекта. Практически каждому продавцу свойственно преувеличивать положительные качества своего товара и не акцентировать внимание на недостатках. Имея не совсем достоверную картину о характеристиках объекта, покупатель может столкнуться со значительными финансовыми потерями после его приобретения.

К примеру, если покупатель выбирает вариант коммерческого объекта недвижимости в новостройке, в скором времени он видит, что многие работы выполнены поверхностно и некачественно: стены имеют неровную поверхность или трещины, окна протекают или продуваются, инженерные сетевые приборы имеют отклонения и следы протекания, а стяжка на полу и вовсе может отсутствовать. Встречаются случаи явного несоответствия общей площади и планировки объекта оговоренным и зафиксированным в договоре размерам и параметрам.

Если покупатель пытается заставить застройщика исправить обнаруженные неточности и дефекты, то в большинстве случаев последний заявляет, что объект коммерческой недвижимости выполнен на основании строительных норм и другой нормативной документации, а оплату всех расходов по устранению брака покупатель должен осуществлять самостоятельно. Это, конечно, неправильно и ликвидировать такие дефекты в основном всегда должен застройщик за свой счет.

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

Если покупатель приобретает коммерческую недвижимость в здании с длительным периодом эксплуатации, стоит особое внимание обратить на степень износа постройки. Все те дефекты, которые на первый взгляд кажутся несерьезными и поверхностными, с течением небольшого количества времени могут превратиться в глобальные разрушения, ремонт которых потребует от покупателя затраты немалых физических усилий и крупной денежной суммы.

Для точного определения технического состояния объекта недвижимости нужно организовать тщательное обследование строительного сооружения. Конечно, ни один застройщик и ни один агент по недвижимости, которые заинтересованы в кратчайшие сроки реализовать имущество, не будут сообщать покупателю обо всех «подводных камнях», с которыми последний столкнется после покупки объекта. Это вполне объяснимо, ведь покупатель, узнав о наличии брака и дефектов, может потребовать снижение стоимости имущества или вовсе отказаться от покупки.

Таким образом, чтобы не попасться на уловки недобросовестных продавцов объектов коммерческой недвижимости и не расплачиваться за некачественно выполненные строительные работы в дальнейшем, важно сосредоточиться не только на явных недостатках объекта, таких как неправильная площадь, плохая планировка и некачественный ремонт, но и обратить внимание на незначительные строительные браки.

Передача объекта коммерческой недвижимости от продавца к покупателю, которая не соответствует требованиям качества, прописанным в договоре продажи имущества, регулируется статьей №475 ГК России, не считая положений о праве покупателя требовать замену товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условия договора.

В соответствии с положениями данной статьи, если недостатки и дефекты объекта не оговорены продавцом, покупатель имущества, который получил товар плохого качества, имеет право выбора: потребовать от продавца существенного снижения стоимости объекта, бесплатной ликвидации всех недостатков в разумные сроки, или же полное возмещение расходов на устранение брака покупателем. Если имеет место серьезное нарушение требований относительно качества объекта коммерческой недвижимости, а именно: выявление недостатков, не поддающихся ликвидации, недостатков на устранение которых потребуются значительные материальные и трудовые затраты, вновь возникающие недостатки после их ликвидации – покупатель имеет право снять с себя выполнение обязательств по договору купли-продажи и потребовать возмещения внесенной оплаты.

Покупатель объекта недвижимости, ни при каких ситуациях, не имеет права требовать замены товара несоответствующего качества на товар, который удовлетворяет условиям договора.

Касательно сроков возврата денежной суммы: на основании действующего законодательства возврат денег осуществляется в разумные сроки, точного определения которого законодательство не предоставляет. Срок исковой давности (общий срок) составляет 3 года. Но никто не может исключить того факта, что эти дефекты могли быть обнаружены позднее этого срока. Для максимально точного определения качества постройки, необходимо организовать строительно-техническую экспертизу. Только согласно полученному заключению экспертов можно принять правильное решение относительно целесообразности приобретения такого объекта коммерческой недвижимости.

Пункт №3 – Слишком высокая стоимость

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, обычно используют несколько способов и подходов. Оценка осуществляется с помощью трех подходов:

  • Доходный – подразумевает постепенную окупаемость потраченных средств за определенное время;
  • Сравнительный – базируется на сопоставлении объекта оценки с подобными объектами, которые выставлены на продажу;
  • Затратный – состоит в расчете расходов на покупку идентичного объекта с учетом износа имущества.

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

Выделяют три основных способа оценки недвижимости:

  • Оценка независимым оценщиком;
  • Оценка риэлтором;
  • Самостоятельная оценка.

Профессиональный оценщик привлекается тогда, когда Вам предстоит сотрудничать с юридическими лицами при осуществлении каких-либо действий с недвижимостью. Отчет, который предоставляет оценщик – это важный официальный документ. Некоторые владельцы прибегают к услугам оценщиков для понимания точной стоимости объекта недвижимости.

Привлечение риэлтора немного отличается от работы оценщика. Риэлтор не предоставляет в конце работы никаких документов. К тому же, найти квалифицированного риэлтора в России очень непросто. Большинство риэлторских агентств, как правило, не отличаются качеством предоставляемых услуг. Штат сотрудников таких организаций зачастую состоит из домохозяек и студентов, которые не имеют необходимых знаний и опыта. Эти люди работают за процент от заключенных сделок, поэтому агентство не занимается развитием и обучением такого персонала. Поэтому, риэлторская оценка будет достоверной, если у Вас есть хороший специалист. В противном случае – это пустая трата времени, средств и простой объекта на рынке недвижимости.

Если Вы разбираетесь в рыночных показателях и умеете их анализировать – оценку объекта недвижимости можно осуществить собственными силами. Этот способ наименее расходный: Вы тратитесь только на печатные издания о рынке недвижимости. Можно использовать данные интернет-ресурсов, и тогда этот способ будет абсолютно бесплатным. Главное – проанализировать максимально большую выборку. Это обеспечит получение наиболее достоверных результатов.

Параметры оценки. Из каких факторов формируется цена?

Как показывает практика, объекты недвижимости, которые переходили из одних рук в другие, имеют более низкую цену, чем объекты с первичными документами. Это объясняется минимальным риском участия третьих лиц, которые могут возражать и оспаривать сделки и правовые акты.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости осуществляется для долей или их частей (каждая часть имеет своего владельца) в праве (объект остается физически цельным, но имеет нескольких владельцев) и объектов, которые обременены правами третьих лиц.

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы. Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект. Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%. Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Что важно учесть, покупая коммерческую недвижимость

Что важно учесть, покупая коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — это объекты, предназначенные не для жилых нужд, а для прибыльной коммерческой деятельности. Помещения, сооружения, земельные участки приносят стабильную прибыль, имеют потенциал роста. Расскажем про основные типы коммерческой недвижимости. Вы узнаете, какие факторы учитывать при выборе, анализе, покупке здания. Сразу сделаем оговорку: земля тоже относится к коммерции, но в статье будем говорить о помещениях и зданиях.

Типы коммерческой недвижимости

Офисное пространство

Офисная недвижимость — это помещения, предназначенные для работы юридических лиц. Юрлицами выступают индивидуальные предприниматели, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, а также иные объединения работников. Помещения могут различаться по размеру, стилю, планировкам, но обычно имеют отдельные кабинеты, конференц-залы, общие зоны, кладовые, кухни или столовые.

Розничное пространство

Розничная недвижимость — это небольшие магазины, крупные торговые центры. Пункты выдачи маркетплейсов, швейное ателье, салоны сотовой связи, кондитерские — всё это розничная недвижимость.

Производственное и складское пространство

Всё просто. Производственное здание — это обычно завод, где что-то производят или обрабатывают. В складском помещении что-то хранят. Производственные и складские здания площадью в тысячи квадратных метров обычно строят в промышленных зонах. Часто производственный цех и склад образуют единый комплекс. Складские помещения бывают маленькими, в черте города и жилого района. Производственные здания тоже не всегда бывают внушительной площади. Размер производственного комплекса зависит от типа производимых материалов, необходимого оборудования, численности сотрудников на заводе.

Многоквартирные дома

Апарт-комплексы с несколькими единицами помещений для проживания арендаторов. Владельцы апартаментов получают прибыль от аренды. Многоквартирные дома бывают малоэтажными, среднеэтажными, высотными, небоскребами.

Факторы, влияющие на выбор коммерческой недвижимости

порядок покупки коммерческой недвижимости

Местоположение и доступность

Один из ключевых факторов. Обратите внимание на удобство дорожных развязок, подъездных путей. Есть ли площадка для паркинга? Как близко остановки общественного транспорта? Далеко ли жилые дома? Есть ли в окрестности помещения, где работают ваши конкуренты? Всё это важно учесть. Самое главное — локация должна быть удобной для ваших клиентов.

Цена и стоимость сделки

Определите свой бюджет и проанализируйте цену продавца. Учитывайте не только цену «голого» объекта. Включите в расчет расходы на ремонт, обслуживание, управление. Сравните цены на аналогичные варианты, чтобы убедиться в адекватности предложения.

Состояние недвижимости

Тщательно осмотрите помещение, чтобы оценить его текущее состояние, определить потенциальные проблемы. Обратите внимание на качество строительства, состояние инженерных систем, необходимость капитального ремонта. Для объективного анализа пригласите специалистов по строительству и ремонту: они смогут заметить неочевидные погрешности.

Потенциал для роста и развития

Хорошо бы сразу рассмотреть вероятность увеличения доходности и привлекательности для будущих арендаторов. Оцените, возможно ли расширить или модернизировать объект. Узнайте, планируют ли местные власти улучшить инфраструктуру в окрестностях здания.

Процесс покупки коммерческой недвижимости

этапы покупки коммерческой недвижимости

Поиск и анализ объектов

Для успешной сделки важно правильно подойти к процессу поиска и анализа потенциальных объектов.

Определение требований
  • тип недвижимости,
  • отдельно стоящее здание или помещение внутри здания
  • площадь
  • этажность,
  • высота потолков,
  • ширина коридоров,
  • размеры дверных проемов,
  • размеры оконных проемов,
  • система вентиляции,
  • окружающая инфраструктура.

Определите бюджет и долгосрочные планы по эксплуатации. Готовые ответы помогут не растрачивать время на априори неподходящие варианты.

Исследование рынка

Изучите текущие тенденции на рынке коммерческой недвижимости. Какие типы объектов сейчас востребованы, а какие уходят в прошлое? Например, укрепляется тренд на оборудованные коворкинги, где трудится немалая доля IT-специалистов, маркетологов, архитекторов. Помещения в жилых домах для складов маркетплейсов — еще один крепкий тренд современности. Проведите мониторинг цен на квадратные метры. Узнайте, у кого выгоднее покупать: собственника или застройщика. Вы примете более взвешенное решение.

Использование профессиональных услуг

Обратитесь к риэлторам, консультантам, оценщикам: они предоставят доступ к эксклюзивным предложениям, закрытым рыночным исследованиям. Также они найдут, проанализируют, оценят помещения. Вы получите релевантную подборку объектов, сэкономив личное время.

Проверка объектов на месте

Посетите потенциальные объекты, чтобы оценить их состояние, локацию, окружающую инфраструктуру. При личном осмотре вы составите более объективную картину об объекте, выявите возможные проблемы. Если нет возможности очного присутствия, отправьте свое доверенное лицо или риэлтора с хорошей репутацией.

Сравнение и анализ предложений

Сравните несколько вариантов, учитывая их характеристики, цены, потенциал для роста, потенциальные риски. Оцените каждое помещение с точки зрения ваших бизнес-целей и финансовых возможностей.

Дополнительный анализ

Составьте шорт-лист помещений, которые вам наиболее интересны. Изучите их историю, данные о текущих арендаторах и планировку. Вы получите более полное представление об объекте и уровне его пользы для вашего бизнеса.

Получение экспертных мнений

Обращайтесь в агентство недвижимости за советом или вторым мнением. Они дадут дополнительную информацию о рынке, потенциале здания, обратят ваше внимание на возможные риски.

Анализ экономических показателей

Изучите экономические показатели региона, где расположено выбранное здание. Что важно учесть:

  • средний доход населения,
  • уровень безработицы,
  • инфляцию,
  • рост ВВП.

Если в регионе низкие зарплаты, царит безработица, а вы планируете открывать салон элитных товаров, могут возникнуть проблемы со спросом. Высокой покупательской способностью хвастают Южный и Центральный регионы России.

Оценка конкуренции

Изучите конкурентов в районе, где находится недвижимость. Оцените их успешность, их торговые предложения, чтобы понять, каким образом вы сможете занять долю рынка.

Анализ рисков

Во время сделки постарайтесь предусмотреть рискованные ситуации: юридические споры, проблемы с арендаторами, экономические колебания, изменения законодательства. Учитывайте эти риски и разрабатывайте стратегии для их минимизации.

Оценка и документация

Грамотный покупатель не пропускает этап оценки и проверки документации.

что учесть при покупке недвижимости

Оценка

Оценка покажет, соответствует ли заявленная цена рыночной. Профессиональный оценщик анализирует степень изношенности, ремонт, местоположение, наличие инженерных коммуникаций, благоустройство территории, а также возможные риски для состояния помещений. Если у вас достаточно компетенций, можете провести оценку самостоятельно. По заключению оценки можно будет поторговаться о стоимости.

Проверка документов на право собственности

Убедитесь, что продавец действительно является собственником объекта, имея полномочия на продажу. Проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы, подтверждающие владение объектом. При любых сомнениях обратитесь за консультацией к юристу.

Проверка разрешений на использование

Выбранные помещения должны иметь разрешения на эксплуатацию по назначению. В пакете должны быть как минимум разрешения на строительство и эксплуатацию. Хорошо, если имеется разрешение на перепланировку. Чем больше разрешений, тем лучше.

Анализ юридической чистоты

Хорошо, если до вас не были зафиксированы обременения, ограничения, юридические споры. Важно проверить регистрацию прав и сделок, скрупулезно изучить прошлые договоры аренды или иные соглашения.

Получение технической документации

Проверьте техническую документацию, включая планировку, чертежи, технические условия, сертификаты. Это поможет лучше понять состояние, возможности, ограничения выбранного помещения.

Проверка состояния

Проведите тщательный осмотр внутренних помещений и территории. Возможно, потребуется провести дополнительные обследования: инженерно-техническую экспертизу, оценку состояния инженерных систем, экологическую оценку.

Изучение договоров аренды

Если покупаете недвижимость, где уже есть арендаторы, ознакомьтесь с текущими договорами аренды. Оцените условия и сроки договоров, а также финансовую стабильность деятельности каждого арендатора. Информация поможет вам понять, надежны ли текущие доходы от аренды, каковы долгосрочные перспективы.

Проверка налоговой истории

В идеале должны быть уплачены все налоги в государственные органы. Проверьте историю налоговых платежей, чтобы убедиться в чистоте объекта, избежать будущих проблем.

Оценка инвестиционного потенциала

Можно ли модернизировать помещение, расширить, изменить конфигурацию стен? Возможно ли сделать пространство более привлекательным для арендаторов или инвесторов? Если да, то инвестиционный потенциал есть.

Подготовка документов для сделки

В финале всех проверок подготовьте документы для заключения сделки. Возможно, потребуется юридическая помощь для составления договора купли-продажи, сопутствующих документов и соглашений.

Переговоры и оплата

Расскажем о ключевых аспектах переговоров с продавцом, а также оплаты договора.

Определение бюджета

Вместе со стоимостью помещения учтите другие расходы, связанные с покупкой. Возможно, понадобится заплатить налоги, купить полис страхования, оплатить комиссию риэлторов, услуги юристов, оценщиков, ремонтных бригад.

Выбор источника финансирования

Купите здание за счет личных сбережений, банковского кредита, инвестиционных фондов или партнерства с другими инвесторами. Оцените условия каждого варианта, чтобы выбрать оптимальный.

Оценка кредитоспособности

Если планируете обращаться за кредитом в банк, заранее проверьте свою кредитную историю. Возможно, потребуется улучшить свой кредитный рейтинг или предоставить дополнительные гарантии для одобрения заявки.

Подготовка к переговорам

Перед стартом переговоров с продавцом определите для себя, какую максимальную цену вы готовы заплатить. Для этого узнайте оценочную стоимость объекта — от этой цифры и отталкивайтесь. Приготовьтесь договориться о цене не выше оценочной стоимости.

Ведение переговоров

Обсуждайте с продавцом цену, условия оплаты, сроки сделки, дополнительные условия. Учитывайте в сделке все свои интересы. Твердо, но вежливо пытайтесь сбить цену продавца за каждый недостаток объекта.

Привлечение юристов

В переговорах и оформлении сделки могут понадобиться услуги юристов, нотариусов, оценщиков или других экспертов. Они сделают так, что договор будет оформлен юридически верно. Компетентные юристы учтут и защищать ваши интересы.

Согласование условий

После переговоров с продавцом составьте договор купли-продажи (ДКП), в котором пропишите все условия сделки, согласованные сторонами. В ДКП указывают описание помещения, стоимость, условия оплаты, сроки сделки, гарантии, ответственность сторон.

Оформление

Когда все условия согласованы и документы подготовлены, время приступать к официальному оформлению. В зависимости от законодательства вашей страны это может включать заключение договора купли-продажи, регистрацию прав собственности, перехода прав на нового владельца, оплату налогов, комиссий, а также другие процедуры.

Планирование использования

После подтверждения права собственности сфокусируйтесь на управлении купленной недвижимостью. Что полезно сделать: разработать стратегию привлечения арендаторов, запланировать модернизацию или ремонт, нанять управляющую компанию.

Мониторинг и адаптация

Продолжайте следить за рынком, регулярно анализируйте свою стратегию. Вы сможете адаптироваться к изменениям, оптимизировать работу и оставаться на плаву во время перемен.

Заключение сделки

Вы дошли до финального этапа, который состоит из нескольких шагов. Тщательно продумайте их, а затем выполните.

Проверка комплектности документов

Проверьте, что есть оригиналы документов и они корректно оформлены. Классический пакет документов включает:

  • свидетельство о праве собственности,
  • технический паспорт,
  • разрешение на эксплуатацию здания.

Могут участвовать другие документы, прописанные в законодательстве. Вам подскажет юрист.

Юридическая проверка

Обратитесь к юристу, который работает с коммерческими сделками. Он внимательно проверит документы на юридическую чистоту, отсутствие спорных моментов. Участие юриста убережет вас от неприятных сюрпризов.

Подписание договора купли-продажи

После проверки документов составьте и подпишите договор купли-продажи с продавцом. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый пункт договора. Если возникнет вопрос или сомнение, попросите юриста разъяснить.

Оплата и передача средств

Теперь договор нужно оплатить: передайте оплату продавцу. Это может быть сделано через банковский перевод, эскроу-счет или иными способами, согласованными сторонами.

Регистрация сделки и переход прав

Оплаченный договор нужно зарегистрировать, оформить переход прав собственности в соответствующих государственных органах. В зависимости от законодательства вашей страны это может потребовать посещения нотариуса, регистрационной палаты или других органов.

Оплата налогов и комиссий

В соответствии с законодательством вашей страны заплатите все налоги, комиссии, пошлины, связанные со сделкой. Это может включать налог на приобретение недвижимости, комиссии агентствам или юристам, а также другие сборы, предусмотренные законом.

Передача документов

Продавец обязан передать вам документы для владения и эксплуатации: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, разрешения на эксплуатацию, а также иные необходимые документы.

Подключение коммуникаций и услуг

Если здание или помещение куплено в рабочем состоянии, то все коммуникации должны корректно работать. Это может включать электричество, водоснабжение, отопление, интернет, охрану и т.д.

Страхование объекта

Застрахуйте здание. В случае пожара, наводнения, землетрясения, взлома, других непредвиденных обстоятельств вы получите страховые выплаты. Это обеспечит дополнительную защиту вашей инвестиции, снизит финансовые риски.

Заключение

Вы узнали, что безопасная покупка коммерции требует вовлечения риэлторов, юристов, оценщиков и выверенного алгоритма действий. Используя информацию из статьи, вы сможете осознанно приступить к поиску, фильтрации вариантов и заключению договора купли-продажи.

Пять часто задаваемых вопросов

  • Как понять, какой тип коммерческой недвижимости подходит для моего бизнеса?

Подскажет ваша бизнес-задача. Если планируете сдавать помещения для офисов юрлиц, выбирайте офисное здание. Если у вас гостиничный бизнес, выбирайте многоквартирную коммерцию с комнатами для проживания. Обратитесь к риэлторам в сфере коммерции.

Ответ зависит от ваших бизнес-целей, финансовых обстоятельств, рыночных условий. Аренда дает больше гибкости: не понравилась локация — переехали, не устроили новые условия договора с арендодателем — переехали. Покупка дает больше контроля над самим зданием: вы можете его улучшить, изменить назначение, увеличить потенциал прибыльности. Но самое важное отличие другое. Помещение в собственности — это финансовый актив.

Оценку проводят самостоятельно или с помощью оценщиков. Но только у оценщика есть юридическое право составлять официальный документ оценки.

Расходы на ремонт, обслуживание, управление, налоги, страхование, услуги юристов, оценщиков, риэлторов.

Риски бывают внешние. Например, экономические колебания в регионе или стране, изменения законодательства. На них сложно повлиять, поэтому придется адаптироваться. Риски бывают внутренние. Например, проблемы с арендаторами и непредвиденные расходы на ремонт или обслуживание. Внутренние риски можно предотвратить или уменьшить, если регулярно мониторить ситуацию на объекте.

Ипотека 0,99% на первые три года

Субсидированная семейная ипотека

Новогодний переполох

Берём проценты по ипотечному кредиту на себя!

При покупке квартиры скидка 50% на паркинг

Квартирный обмен

Уважаемые клиенты и партнеры!
Информируем вас о графике работы отделов продаж «АСК» в Краснодаре в выходные и праз.

19 февраля стартовала выдача ключей дольщикам 7, 8, 9 и 10 литеров ЖК «Смородина», проект которого компания «АСК» реализ.

Поделиться статьей:
Рейтинг статьи:

Автор статьи «АльфаСтройКомплекс»
Комментарии
18 декабря 2023

Очень важно тщательно проверять состояние недвижимости перед покупкой. Я когда-то приобрел офисное помещение, не обратил внимание на состояние труб. В итоге пришлось вкладывать дополнительные деньги в ремонт. Советую всем будущим покупателям привлекать специалистов для оценки состояния объекта.

18 декабря 2023

При выборе коммерческой недвижимости важно обращать внимание на местоположение и доступность. Я когда искала помещение для своего магазина, особое внимание уделяла близости к остановкам общественного транспорта и наличию парковки. Это действительно играет большую роль для привлечения клиентов.

9 ноября 2023

Всегда хотел свой бизнес, для этого нужно было найти помещение. Думал, покупать или арендовать. Повезло, нашел место дешево где дешевая аренда, но оно оказалось не в самом лучшем месте.

Анжела Валентиновна
8 ноября 2023

Когда берешься за покупку помещения для бизнеса.Надо смотреть, где здание находится, в каком оно состоянии, и думать, как оно может приносить деньги в будущем. Важно не спешить, хорошо все обдумать и быть готовым к разным сюрпризам, которые могут всплыть. Если все сделать правильно, то такая покупка может стать надежным источником дохода.

Астахов Иосиф Семенович
16 октября 2023

Важно учитывать состояние объекта и следить за рыночными трендами. Сегодня актуальны коворкинги, а завтра — кто знает? Инвестирование в такую недвижимость — отличный шаг для диверсификации активов.

11 сентября 2023

Тут один знакомый решил магаз открыть, взять какое-то помещение в аренду. Я ему толкал, мол, надо поаккуратнее выбирать, не сгоряча. Говорил, что видел где-то, нужно всякие нюансы учитывать, чтоб потом не обломаться. В общем, посоветовал ему как следует подумать, прежде чем брать то, что попадётся первым. Хочется верить, послушает и не промахнётся с этим магазом.

11 сентября 2023

Задумался о покупке офиса для аренды. Читал где-то, что важно не только на ценник смотреть. Главное — это место, кто рядом тусуется и кто ещё хочет сдать. Раньше думал только о бабках. Теперь буду выбирать умнее.

9 августа 2023

После прочтения статьи у меня появилось много идей по инвестированию в коммерческую недвижимость. Раньше думала, что это сложно, но теперь вижу, что главное — правильно анализировать и выбирать объекты. Спасибо за полезную информацию!

Наталья Смирнова
13 июля 2023

Спасибо за столь подробную и информативную статью о коммерческой недвижимости. Я особенно оценила информацию о различных типах коммерческой недвижимости и факторах, которые нужно учитывать при выборе. Это действительно помогло мне понять, какие вопросы я должна задать себе и продавцу перед покупкой. Ваша статья стала для меня настоящим путеводителем в мире коммерческой недвижимости!

Алексей Романов
13 июля 2023

Статья просто замечательная! Я давно искал информацию о коммерческой недвижимости, и ваша статья действительно помогла мне разобраться в этом вопросе. Особенно полезными для меня оказались разделы о факторах, влияющих на выбор коммерческой недвижимости, и о процессе покупки. Теперь я чувствую себя более подготовленным к покупке коммерческой недвижимости. Большое спасибо!

20 июня 2023

Особенно хочется отметить важность правильного выбора местоположения объекта и его соответствия вашим бизнес-целям. Это действительно ключевой момент, который может существенно повлиять на успешность вашего инвестиционного проекта.

Также стоит уделить внимание анализу экономических показателей региона и оценке конкуренции. Это поможет вам лучше понять потенциал выбранного объекта и возможные риски.

В целом, коммерческая недвижимость — это сложный, но в то же время перспективный сектор для инвестиций. При правильном подходе и тщательном анализе она может принести хорошую прибыль. Но, как и при любых инвестициях, важно быть готовым к возможным трудностям и рискам.

20 июня 2023

Особенно хочется отметить важность правильного выбора местоположения объекта и его соответствия вашим бизнес-целям. Это действительно ключевой момент, который может существенно повлиять на успешность вашего инвестиционного проекта.

Также стоит уделить внимание анализу экономических показателей региона и оценке конкуренции. Это поможет вам лучше понять потенциал выбранного объекта и возможные риски.

В целом, коммерческая недвижимость — это сложный, но в то же время перспективный сектор для инвестиций. При правильном подходе и тщательном анализе она может принести хорошую прибыль. Но, как и при любых инвестициях, важно быть готовым к возможным трудностям и рискам.

Мирослав Федоров
14 мая 2023

При покупке коммерческой недвижимости важно учесть множество факторов. Однажды я решил инвестировать в офисное помещение. Первое, что стало важным для меня — это локация. Месторасположение должно быть доступным для потенциальных арендаторов, а также подходить под их специфику бизнеса.Также я обращал внимание на юридическую чистоту объекта: проверял наличие обременений, арестов, искал информацию о возможных проблемах в Росреестре.Не стоит забывать и о техническом состоянии здания: его ремонт и обслуживание — это дополнительные затраты, которые могут существенно повлиять на доходность инвестиций.
Также я учёл рыночную стоимость аренды и возможность ее повышения. Это помогло мне просчитать окупаемость инвестиции и оценить риски.

Похожие статьи

  • Квартиры до 4 млн. ₽
  • Квартиры до 5 млн. ₽
  • Квартиры до 6 млн. ₽
  • Квартиры до 10 млн. ₽
  • Квартиры от 20 м²
  • Квартиры от 30 м²
  • Квартиры от 40 м²
  • Квартиры от 50 м²
  • Квартиры от 60 м²

Комнатность
Готовность

Все права защищены.
Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.
Все проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф
Политика конфиденциальности
Условия кредитования

Ещё чуть-чуть и презентация готова
Наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Авторизация
Регистрация
Введите код
Сейчас вам придёт смс на номер:
Забыли пароль?
Введите номер телефона, указанный при регистрации
Восстановление пароля
Введите код, отправленный в смс на указанный номер
Пароль был сброшен
Сменить пароль на новый вы можете в личном кабинете
Ещё пара секунд, и вы авторизованы
Восстановить пароль
Придумайте новый пароль длиной не менее 8 символов.

  • Больницы, поликлиники
  • Кафе
  • Спортзалы
  • Детские сады
  • Зелёные зоны
  • Школы

Участок №28

Комфортабельный массив земельных участков в Горячем ключе, в уголке живописной природы, представленный выбором участков от 5 до 27 соток. Возможно подключение всех коммуникаций!

Назад к генплану

  • 1 литер
  • 2 литер
  • 3 литер

Подтверждение

На указанный номер телефона был выслан код подтверждения. Введите его.

Квартира добавлена к сравнению
Квартира добавлена в избранное
Планировка отправлена вам на телефон
Планировка отправлена вам на e-mail
Оставить заявку

Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут

Оставить заявку

Заполните форму и наш специалист свяжется с вами в течение 15 минут

Получить по SMS

Укажите номер телефона и получите планировку по SMS. Это бесплатно

Получить на email

Мы пришлём подборку в формате PDF

Получить на email

Мы пришлём подборку в формате PDF

Мы используем файлы cookie. Подробнее

Не является публичной офертой.
Застройщик ООО “АСК. Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

Семейная ипотека 0,1%

Расчёт ипотеки 7 257 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб.

Расчёт ипотеки 8 179 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры с ремонтом в ЖК «Зеленодар», (застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 625 875 руб.

Расчёт ипотеки 11 506 руб/мес. произведен на примере двухкомнатной квартиры в ЖК «Смородина» (застройщик ООО «Альфа», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), площадью 50,5 кв. м. и стоимостью 5 100 500 руб.

Ипотека предоставляется ПАО ВТБ, 2022 Генеральная лицензия Банка России №1000. Субсидированная ставка по кредиту 0,1% на весь срок кредитования 30 лет по программе “Семейная ипотека для многодетных семей” (для зарплатных клиентов) у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 гг. родился третий или последующий ребенок, возраст старших детей не должен быть превышать 18 лет на дату подачи заявки. Первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты. с составляет от 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека предоставляется ПАО «Промсвязьбанк», генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №3251 от 17.12.2014 г. При денежном заёме сроком 15 лет – процентная ставка по кредиту составляет 8.86% годовых на первые 2 года, далее – 7.36% годовых. При денежном заёме сроком 30 лет – процентная ставка по кредиту составляет 9.26% годовых на первые 2 года, далее – 7.76% годовых. Первоначальный взнос – 0%.

Ипотека для IT-специалистов

Расчёт ипотеки 8 608 руб/мес. произведен на примере однокомнатной квартиры в ЖК «Зеленодар» (Застройщик ООО «Модо Капитал», проектная декларация и разрешение на строительство на сайте наш.дом.рф.), площадью 26,37 кв. м. и стоимостью 3 217 140 руб. Ипотека предоставляется ПАО Совкомбанк, 2022 Генеральная лицензия Банка России №963. Субсидированная ставка по кредиту 0,85% на весь срок кредитования 30 лет по программе it-ипотека, первоначальный взнос составляет 15% от полной стоимости квартиры при условии наличной оплаты.

Чек-лист для проверки коммерческой недвижимости перед покупкой

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Есть разные мошеннические схемы продажи и просто некорректно оформленные документы с преднамеренным искажением или сокрытием важной информации. Поэтому для уменьшения рисков перед заключением договора стоит проверить юридическую чистоту объекта.

Давайте разберем, какие риски могут подстерегать неосторожного покупателя. Для этого мы составили пошаговую инструкцию.

1. Проверьте собственников

При осмотре проверьте наличие права собственности у продавца и отсутствие права собственности у третьих лиц. Для этого запросите выписку в ЕГРН.

2. Оцените перепланировки

Чтобы установить наличие или отсутствие перепланировки и переустройства в помещении, осмотрите помещение – в том числе, если возможно, оцените конфигурацию помещения и инженерные коммуникации. А затем сверьте с данными технической документации. Например, это может быть паспорт БТИ или выписка из ЕГРН.

3. Проверьте обременения и аресты

В выписке ЕГРН наряду с информацией о собственнике помещения содержится информация об арестах, обременениях и залогах.

4. Посмотрите информацию об аренде

Конечно, такой договор можно проверить только в том случае, если договор долгосрочный и он был зарегистрирован в Росреестре. Тогда соответствующая запись будет содержаться в той же выписке из ЕГРН. Это не касается краткосрочных и бессрочных договоров, тогда информацию об арендаторах уточните у продавца и отразите ее в договоре купли-продажи.

При покупке помещения с действующим договором аренды необходимо внимательно изучить договор аренды и оценить риски, которые могут быть у покупателя при переходе права собственности на помещение.

5. Изучите условия предыдущих сделок

Выписка ЕГРН также содержит информацию о том, какие сделки совершались ранее и все ли условия по этим сделкам выполнены. Дополнительно необходимо запросить у продавца: договор, который фиксирует основание возникновения права собственности на помещение, и подтверждающие документы, указывающие на выполнение сторонами своих обязательств по договору.

Также необходимо проверить информацию о наличии/отсутствии судебных споров в отношении помещения, что можно сделать по ФИО сторон, указанных в ранее заключенных договорах о переходе/возникновении права собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *