Что происходит с арендой квартир в москве
Перейти к содержимому

Что происходит с арендой квартир в москве

  • автор:

Предложение арендного жилья в Москве сократилось рекордно за 30 лет

Уменьшение предложения на московском рынке арендных квартир эксперты объясняют в первую очередь высоким спросом. Среди причин этого спроса — сезонность, возвращение релокантов, дорожающая ипотека, миграция из регионов

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Предложение аренды квартир в Москве с начала года уменьшилось почти на 66%. Это максимальное снижение за 30 лет. Такие данные «РБК-Недвижимости» предоставили в риелторской компании «Инком-Недвижимость» со ссылкой на собственную статистику. Резкое падение предложения (до 50%) также отмечают в риелторской компании Est-a-Tet и сервисе «Авито Недвижимость». «Сейчас мы наблюдаем острый дефицит объектов категории эконом. В течение всего этого года они активно вымывались с рынка, так как спрос в массовом сегменте был сосредоточен именно на таких квартирах», — рассказала заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По данным «Инкома», с начала 2023 года по начало ноября предложение аренды квартир в Москве уменьшилось на 66%, с июля по настоящее время экспозиция сократилась на 42%. С августа падение составило 30%. «Сейчас предложение на историческом минимуме, то есть за 30 лет такого уменьшения не наблюдалось», — отметила Оксана Полякова.

По данным «Авито Недвижимости», по итогам октября 2023 года объем предложения квартир для долгосрочной аренды в Москве сократился на 47,5% в сравнении с началом года. «Из-за сокращения экспозиции (в том числе бюджетных вариантов) и подорожания аренды найти подходящий вариант в столице сейчас может быть непросто», — добавил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. Тенденцию подтвердили в Est-a-Tet. По данным компании, с начала года предложение сократилось на 30–50%. В целом сейчас очень мало предложений в локациях рядом с хорошими школами и детскими садами, семьи с детьми снимают там квартиры уже в мае. А по некоторым локациям (например, районы Свиблово, Хорошевский, Академический) предложение единичное — буквально пара квартир в экспозиции, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Последний раз такое падение предложения было в июне 2018 года, когда проходил чемпионат мира по футболу и сняли все, что можно», — отметила эксперт.

В чем причины резкого сокращения

Падение предложения на московском рынке арендных квартир эксперты объясняют в первую очередь высоким спросом и активным сезоном, который начался уже в середине лета. По данным «Инкома», в августе-сентябре спрос был на 80% выше, чем в начале года. Сейчас спрос относительно пиковых месяцев снизился на 10–20%, но это связано в том числе с дефицитом предложения. «К периоду высокого спроса, начавшемуся на полтора месяца раньше, мы пришли с острым дефицитом экономичных предложений, которые являются самым ходовым товаром на рынке», — пояснила Оксана Полякова. Пока экспозиция не успевает полностью восстанавливаться, добавила она. Предложение сократилось в связи с высоким спросом, согласна Юлия Дымова. По оценкам Est-a-Tet, с начала года в среднем спрос на аренду квартир вырос в два раза. «На рынок выходят новые квартиры уже по более высокой стоимости, и даже они довольно быстро уходят из экспозиции. Средний срок экспозиции сейчас минимален — неделя. Есть вероятность, что арендодатели снова начнут устраивать «кастинги» арендаторов», — допустила эксперт. Среди причин спроса она назвала сезонность, возвращение релокантов, дорожающую ипотеку, из-за которой потенциальные покупатели откладывают выход на сделку, а также спрос со стороны жителей регионов, которых нанимают столичные компании. В частности, речь идет об айтишниках, рассказала Дымова. По мнению экспертов, ситуация может начать выравниваться к концу года, когда спрос снизится. «Тогда объем предложения пополнится новыми объектами, а средние ставки найма квартир разной комнатности снизятся», — допустил Константин Каменев. О резком сокращении предложения арендных квартир в целом по России сообщили в «Дом.РФ». По оценкам института развития, число активных объявлений за девять месяцев 2023 года снизилось на 58%. В третьем квартале было опубликовано минимальное за более чем 2,5 года количество новых объявлений — всего 33 тыс., на 43% меньше, чем во втором квартале текущего года. Это привело к скачку цен. Например, в Москве аренда за квартал подорожала на 35%, в Санкт- Петербурге — на 26%, в среднем по миллионникам — на 23%.

  • Аренда в складчину: как изменились предпочтения квартирантов и хозяев
  • «В постоянном стрессе»: как себя чувствует рынок аренды в Москве осенью

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

«Сметают все подряд»: что будет с ценами на аренду в Москве в 2024 году

Фото: Валентина Певцова / ТАСС

В 2023 году был отмечен нетипично высокий спрос на аренду жилья в Москве: высокий сезон начался нетрадиционно — не в конце, а в начале лета. Даже к концу года активность нанимателей оставалась заметно выше обычных сезонных показателей. Разбираемся, с чем рынок аренды встречает новый год и какие прогнозы участники рынка дают по ценам на съемное жилье в столице в 2024 году.

Повышенный спрос сохраняется

Первая половина 2023 года в сегменте аренды жилья в Москве была спокойной и не отличалась ни повышенным спросом, ни колебаниями предложения квартир. Но летом ситуация изменилась, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «В июне экспозиция аренды жилья сократилась на 20% с начала года — преимущественно за счет высокого спроса на квартиры экономкласса: арендаторов было вдвое больше, чем дешевых лотов», — рассказала заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. О том, что высокий сезон на рынке аренды начался на пару месяцев раньше обычного, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Стремительный рост начался в июне, пик пришелся на середину августа (активность была в два раза выше, чем в среднем за январь — май). Обычно уже с сентября фиксируется снижение спроса, но в 2023 году этого не произошло», — говорит эксперт. «Ипотечные ставки находятся на заградительных уровнях, в новостройках сохраняются льготные программы, но продолжают расти цены и ужесточаются условия выдачи, — поясняет Лапшина. — Спрос с первичного и вторичного рынков частично перетекает в сегмент аренды». В результате, по оценке «ЦИАН.Аналитики», спрос к концу года был лишь на четверть ниже, чем на пике — в середине августа. Предложение на этом фоне сокращалось вплоть до ноября, в декабре этот процесс затормозился, и экспозиция несколько выросла, составив 10,6 тыс. лотов (против 9,7 тыс. в ноябре). «Но относительно декабря 2022 года объем предложения ниже в 3,5 раза (тогда было доступно 38 тыс. лотов)», — подчеркивает Лапшина. Текущая ситуация на арендном рынке чем-то напоминает ту, что была в конце 2021 года, заключает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «Как и тогда, резко начали расти цены, сметалось все подряд. В прошлый раз рынок в плане объема предложения и стабилизации цен начал восстанавливаться только ко второй половине 2022 года», — напоминает эксперт.

«Сметают все подряд»: что будет с ценами на аренду в Москве в 2024 году

Цены выросли, выбор сократился

Сегмент аренды всегда гибко реагирует на колебания спроса, и нетипично высокая активность нанимателей быстро сказалась на ставках, которые продолжили расти и в январе. По оценке «ЦИАН.Аналитики», в начале декабря средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 54,6 тыс. руб. в месяц (+25% за год). В начале января показатель достиг 55,2 тыс. руб. По оценке «Инкома», за год рост цен на съемные однушки в столице в зависимости от округа составил от 16% (ЗАО), до 26,4% (ЦАО). Минимальные цены отмечены в Юго-Восточном и Южном административных округах столицы — чуть больше 41 тыс. руб. в месяц за среднюю однокомнатную квартиру. Год назад ставка аренды такого жилья начиналась от 33 тыс. руб. в месяц.

Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам

Данные: «Инком-Недвижимость» На середину января, говорит Оксана Полякова, доля однокомнатных квартир, которые наиболее востребованы у нанимателей, составляет в Москве 28,4%. Большая часть экспозиции приходится на двухкомнатное жилье (38,8%), значительная часть представлена трешками (21,3%). На многокомнатные варианты приходится 4,7%, на комнаты — 6,8%. Что касается распределения предложения по ставкам, в базе «Инкома» на самые недорогие предложения (12–29 тыс. руб. в месяц) приходится 4,5%. В таких бюджетах сейчас предлагаются только комнаты, подчеркивают в компании, ставки аренды квартир начинаются от 30 тыс. руб. в месяц. «Наиболее доступные и популярные сегодня объекты — со ставками от 30 тыс. до 45 тыс. руб. — занимают 27,2% экспозиции, — говорит Оксана Полякова. — На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 29,6%, на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 38,7%». Заметный рост ставок за последний год подтверждают и другие участники рынка. «Одна из причин — качество предложения. Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды». Вместе с тем, подчеркивает Оксана Полякова, с рынка в первую очередь уходят самые экономичные предложения, что дополнительно подталкивает ставки вверх. Рост отмечается в том числе и в элитном сегменте, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Последние шесть месяцев 2023 года показали ярко выраженный дефицит качественного предложения на рынке аренды, что привело к росту цен. Этот тренд распространился и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще меньше, — говорит эксперт. — В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном сегменте, где квартиры сдавались без дисконта и по максимально возможной цене». В «Intermark Аренда» отмечают, что за год предложение в элитном сегменте рынка аренды сократилось на 64% и стало минимальным за последние десять лет. В качестве основных причин аналитики компании называют активность нанимателей и снижение темпов вывода нового предложения.

Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году

Сложившаяся ситуация представляет собой классический рынок наймодателя, при котором собственники съемного жилья могут позволить себе выбирать, ужесточая требования к жильцам. «Арендодатели просто выбирают своего арендатора из потока желающих. Ситуация, когда на одну выставленную в рекламу квартиру в течение дня приходит десять и более заявок, не редкость», — говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ипотечных ставок и изменение условий крупных банков по льготным программам пока способствуют продолжению перетока спроса с рынков первичного и вторичного жилья в сегмент аренды. В 2024 году не ожидается существенных изменений в ситуации, считает и Алексей Балакин. «Возможно, на рынок выйдут некоторые предложения из долгосрочной аренды, особенно те, что были заключены по более низким ценам в 2021–2022 годах. Однако это не будет иметь значительного влияния на общий тренд», — прогнозирует он. Похожие ожидания озвучивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «На 2024 год пока прогнозы стандартные. Если не будет резких изменений в новостном фоне и ипотечных ставок, зимой активность нанимателей будет не очень высокой, усиление спроса стоит ждать с середины лета», — говорит эксперт. «В начале 2024 года будет сохраняться сезонное ослабление активности, что позволит предложению восстанавливаться. При отсутствии внешних потрясений спрос немного увеличится весной, но это не повлияет на цены, — считает Оксана Полякова. — Усредненные арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне». Другие участники рынка не исключают и дальнейшего роста ставок на фоне продолжающегося ужесточения условий по ипотеке. Еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья оставили планы обзавестись собственной недвижимостью, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Этот спрос перешел в сегмент аренды жилья, что и подняло цены на этом рынке, — подчеркивает эксперт. — Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке». О том, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от смежных сегментов (ипотечных ставок и цены «квадрата» первичной и вторичной недвижимости), говорит и Елена Лапшина. «Тем, кто хочет решить жилищный вопрос, но не готов брать кредит под 16% годовых, остается выходить на рынок аренды. Поэтому после новогоднего затишья более вероятным сценарием для первого квартала будет продолжение перетока спроса в сегмент аренды, а значит, и рост средних ставок», — заключает эксперт.

  • Какие льготные программы ипотеки останутся доступны россиянам в 2024 году
  • Банки ввели комиссию по льготной ипотеке. Как это повлияет на цену жилья

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Аренда миновала пик

После волны спроса динамика ставок остается неоднородной

За счет резкого сокращения объема арендной экспозиции после волны сезонного спроса средние ставки продолжают расти: однокомнатные квартиры за месяц подорожали в среднем на 1%, двухкомнатные — на 10%. Но из-за колебаний в структуре предложения динамика по городам заметно различается. Сейчас спрос снижается, и аналитики преимущественно рассчитывают на снижения средних цен на 5–7% в перспективе нескольких месяцев. Хотя не исключено, что рынок аренды могут поддержать клиенты, временно отказавшиеся от покупки собственного жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале октября составила 26,2 тыс. руб. в месяц, увеличившись к началу сентября на 1,2%. Двухкомнатные квартиры за аналогичный период подорожали на 10%, до 37,2 тыс. руб. в месяц. Такие данные приводят в «Циан.Аналитике». Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах в начале октября составила 23 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 27,9 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 3,4% и 3,6% соответственно. В «Авито Недвижимости» среднюю ставку найма жилья в России в целом оценивают в 29 тыс. руб. в месяц. К началу сентября значение выросло на 7,4%.

Выраженную динамику средних цен директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова связывает с высоким сезонным спросом и дефицитом бюджетного предложения: недорогие варианты ушли с рынка в конце августа—начале сентября.

Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев отмечает, то общее количество доступных предложений сократилось на 10,3% за месяц, динамика в городах-миллионниках более выраженная — минус 16,8%.

Исключением, по словам эксперта, стала только Казань, где экспозиция увеличилась на 2,6%. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов добавляет, что из-за этого динамика ставок сильно отличается в зависимости от города: «в экспозиции находится кратно меньше квартир, чем обычно: например, в Челябинске сейчас доступно не несколько сотен, а 37 двухкомнатных лотов».

Самый выраженный рост цен на однокомнатные квартиры за месяц в «Циан.Аналитике» отмечают в Уфе: средняя ставка увеличилась на 11%, до 20,8 тыс. руб. в месяц. В Новосибирске динамика составила 9%, до 26,8 тыс. руб. В «Этажах» заметили рост цен на 4,1% в Тюмени, до 20,9 тыс. руб. в месяц, и на 4,3% в Красноярске, до 20 тыс. руб. Одновременно, например, в Челябинске средняя ставка за месяц снизилась на 10%, до 18,9 тыс. руб. В Волгограде снижение составило 7%, до 21 тыс. руб., добавляют в «Циан.Аналитике».

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», аренда однокомнатных квартир сейчас стоит в среднем 52,4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 83,9 тыс. руб. За месяц значения выросли на 2% и 7% соответственно. Наиболее бюджетные предложения вымылись с рынка, а стоимость объектов более высокой категории остается стабильной, поясняет замдиректора управления аренды компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Число доступных вариантов экономкласса, по мнению эксперта, достигло исторического минимума: спрос на них сейчас в пять раз превышает предложение. Ликвидные квартиры комфорт-класса, по ее словам, могут быть сданы за одну-две недели. Руководитель направления аренды Apple Real Estate Владимир Родионов замечает, что оживление чувствуется и в сегменте высокобюджетной аренды: по итогам сентября предложение сократилось в два с половиной раза год к году, спрос был выше в полтора раза.

На рынке аренды отмечается ярко выраженный сезонный подъем цен

Но глобально Ольга Павлинова уже видит на рынке постепенно снижение сезонной активности арендаторов, на 10–12% к пиковым значениям. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», спрос на долгосрочную аренду в России за последний месяц сократился на 19,8%, хотя и превысил на 2,2% показатель за аналогичный период прошлого года. Самое выраженное падение активности наблюдалось в Ростове-на-Дону (минус 39,3% к предыдущему месяцу), Воронеже (минус 38%) и Волгограде (минус 32,1%). По данным «Циан.Аналитики», число действий с объявлениями за последние четыре недели сократилось на 14% к предшествующему аналогичному периоду и на 23% к августовскому пику.

Госпожа Павлинова не исключает, что спрос в моменте подогреют потенциальные арендаторы, решившие отложить сделки по приобретению собственного жилья из-за роста ипотечных ставок. «Вероятно, спрос в этом году будет на 10-15% выше, чем в прошлом»,— рассуждает она. Хотя Константин Каменев предполагает, что ухудшение условий кредитования, напротив, ранее стимулировало многих форсировать сделки по приобретению собственного жилья на более выгодных условиях.

Затишье на рынке, по словам Оксаны Поляковой, вероятнее всего, наступит к декабрю: в этот период собственникам обычно приходится предлагать потенциальным арендаторам дисконт в 5–15% для заключения сделок.

Невысокая активность будет способствовать восстановлению объема предложения. Алексей Попов рассчитывает на снижение средних цен на 5–7% в перспективе ближайших двух месяцев. Хотя Ольга Павлинова не ждет снижения цен, рассчитывая скорее на их стабилизацию. Динамику, по ее мнению, будет сдерживать дополнительный приток арендаторов и стремление собственников компенсировать возросшие расходы на содержание арендного жилья.

Динамика стоимости долгосрочной аренды жилья на крупнейших региональных рынках России

Выйти из полноэкранного режима

Локация Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры
Средняя стоимости аренды (тыс. руб. в месяц) Динамика (%) Средняя стоимости аренды (тыс. руб. в месяц) Динамика (%)
Октябрь 2022 Сентябрь 2023 Октябрь 2023 За месяц За год Октябрь 2022 Сентябрь 2023 Октябрь 2023 За месяц За год
Москва 47,3 51,2 52,4 2% 11% 84,1 78,1 83,9 7% 0%
Санкт-Петербург 31,4 35,4 35,2 -1% 12% 52,9 51 53,5 5% 1%
Екатеринбург 22,5 27,9 29,6 6% 32% 34,4 33 38 15% 10%
Новосибирск 21,3 24,6 26,8 9% 26% 31 30,5 35,4 16% 14%
Краснодар 22,1 26,2 26,2 0% 19% 37,5 35,1 40,6 16% 8%
Нижний Новгород 20,3 24,7 26 5% 28% 31,7 33,6 35,8 7% 13%
Ростов-на-Дону 22,3 26,8 25,1 -6% 13% 44,2 39,7 42,6 7% –4%
Казань 23,2 26,2 25 -5% 8% 29,2 34 39,8 17% 36%
Красноярск 20,3 23,9 24,7 3% 22% 26,7 28,3 34,4 22% 29%
Самара 17,9 24,7 23,3 -6% 30% 30,3 26,1 32 23% 6%
Пермь 16,4 20,7 21,5 4% 31% 24,4 24,8 31 25% 27%
Волгоград 16,1 22,7 21 -7% 30% 24,8 26,3 28,4 8% 15%
Уфа 17,1 18,8 20,8 11% 22% 21,9 22,2 24,4 10% 11%
Воронеж 15,5 20,5 20,4 0% 32% 26,5 29,9 28,4 –5% 7%
Челябинск 13,9 21,1 18,9 -10% 36% 23,7 23,2 24,7 6% 4%
Омск 15,4 18,6 18,5 -1% 20% 22,7 19,8 25,1 27% 11%
Московская область 30,6 31,1 32,1 3% 5% 42,1 42,6 42,5 0% 1%
Ленинградская область 22,6 22,3 23,3 4% 3% 31 30,3 29,1 –4% –6%

Снять или купить: что происходит на российском рынке арендного жилья в 2023 году

Михаил Терещенко/ ТАСС

Долгое время отечественный рынок сдаваемого в аренду жилья считался рынком арендодателя, не испытывающего недостатка в желающих снять квартиру. Исключением стал 2022 год. Количество предложений аренды квартир резко выросло, а число арендаторов, наоборот, заметно сократилось. Особенно нетипичной эта ситуация оказалась для рынка крупных городов. Однако продлилась ли эта тенденция и в 2023 году?

О том, какие тренды преобладают на рынке арендной недвижимости сегодня и что можно ожидать в ближайшем будущем, рассказываем в нашем материале.

Нетипичный год

У рынка арендного жилья в России за последнее время случилось два острых периода. Первый — в марте 2022 года, после начала СВО. Второй — в сентябре-октябре, после объявления в стране частичной мобилизации. Оба события вызвали нездоровый ажиотаж среди части сограждан, поспешивших переехать за границу. К ним прибавились иностранные специалисты, которых на родину отозвали фирмы, сокращавшие свое присутствие в российских проектах. В результате на рынке резко выросло число предложений о сдаваемых в аренду квартирах, и как следствие — упали цены. По данным обзора рынка арендного жилья ДОМ.РФ, с октября 2022 по январь 2023 года прирост количества съемных квартир по России достиг 40%. При этом в Москве и Санкт-Петербурге цифры оказались еще более впечатляющими — 55% и 69% соответственно. «После вспышки спроса на покупку новостроек в 2020 году к середине 2021 года на рынок аренды вышла масса нового предложения. Вместе с тем сформировался тренд на загородную жизнь из-за режима самоизоляции и популяризации удаленной работы, поэтому цены на аренду жилья в городах снизились, — поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. — В 2022 году объем предложения на рынке несколько сократился, поскольку после событий 24 февраля часть собственников спешно продавала инвестиционные квартиры. Кроме того, случилась волна эмиграции из России, поэтому рынок аренды жилья просел из-за сжатия и спроса, и предложения».

Маятник в обратную сторону

Тем не менее прошлогодние тенденции продлились недолго. Эксперты рынка сходятся во мнении, что в 2023 году ситуация начала меняться, а рынок аренды жилья в России стал возвращаться к равновесному состоянию. «Спрос на аренду жилья снова начал расти, поскольку ипотечные ставки стали повышаться, а цены на новостройки достигли пика. На данный момент наблюдается рост цен на долгосрочную аренду», — говорит Наталия Пырьева.

Более того, по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, с начала 2023 года число активных объявлений сокращалось и темпы этого сокращения нарастали от квартала к кварталу. Если в первом квартале количество активных объявлений уменьшилось на 4%, то во втором квартале — уже на 23%. «К июлю предложение аренды жилья в России опустилось до минимального уровня за последние полтора года», — говорит она. При этом спрос на жилье оставался стабильным.

По данным ДОМ.РФ, в результате смещения баланса спроса и предложения квартиры в мегаполисах стали сдаваться быстрее: в Москве срок экспозиции объявлений (то есть срок их актуальности) снизился до 33 дней (–2 дня за второй квартал), в Санкт-Петербурге — до 25 дней (–12 дней за квартал). А вот в остальных городах срок экспозиции прибавил в среднем два дня и составляет на начало июля 42 дня.

Одновременно снова подросла стоимость аренды жилья, хотя на уровни 2021 года она вышла пока только в регионах. В Москве средняя стоимость аренды отстает от уровня июля 2021 года на 5%, в Санкт-Петербурге — на 6%. «Таким образом, медленно, но верно рынок аренды жилья становится рынком арендодателя», — заключает Вероника Янушкевич.

Арендовать или покупать?

Этот весьма распространенный вопрос по-прежнему остается актуальным. С одной стороны, многочисленные льготные программы по ипотеке вызвали ажиотаж на рынке и по опасениям Центрального банка РФ даже грозят надуванием «ипотечного пузыря». С другой — ставки по кредитам на жилье растут, а с 2024 года минимальный первоначальный взнос для покупки квартиры в большинстве случаев вырастет до 30%. Точнее, именно такой уровень рекомендует регулятор, а коммерческие банки в своих программах могут делать его ниже.

Читайте также
Ипотечный пузырь: угрожает ли рынку жилья в России кризис перекредитования

Но для этого им необходимо будет создавать дополнительные резервы. Можно не сомневаться, что возросшую нагрузку банки учтут в своих стратегиях и либо повысят порог взноса до рекомендуемого ЦБ, либо поднимут процентные ставки по программам. «Инициатива регулятора по поэтапному повышению объема первоначального взноса направлена на стабилизацию рынка. Идея заключается в том, что эти деньги будут собственными деньгами заемщика и залоговая стоимость квартиры (которая, как правило, на 20–25% ниже рыночной стоимости) как раз и будет покрывать объемы выданного кредита в том случае, если заемщик не справится с обязательствами», — говорит старший преподаватель кафедры инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Ксения Баландина. «Исторически круг семей, которые могут позволить себе ипотеку и коммерческую аренду, сопоставим. Но за последние годы привлекательность аренды по сравнению с ипотекой возросла. Причины — произошедший рост стоимости жилья, с одной стороны, и относительно стабильный размер арендной платы из-за роста предложения — с другой. Сейчас мы отмечаем устойчивый спрос на наши арендные проекты. Все дома заполнены более чем на 97%, включая новые проекты, с запуска которых прошло не менее года. На сегодня доступно всего 30 предложений из нашего общего портфеля 2 789 квартир», — поясняет Вероника Янушкевич. По ее оценке, на сегодняшний день в целом по стране средний арендный платеж за двухкомнатную квартиру на 20–25% ниже среднего ипотечного платежа за такую же квартиру даже по льготным программам: 24–25 тыс. рублей против 29 тыс. рублей.

Куда дальше?

Эксперты ожидают, что дальнейшее ужесточение правил работы на рынке ипотеки продолжит делать более привлекательным вариант с арендой, а не покупкой. По словам Ксении Баландиной, даже несмотря на незначительное снижение в прошлом году, цены на квартиры все еще выглядят аномальными.

«Учитывая общее ухудшение благосостояния россиян и высокие цены на недвижимость, спрос на аренду будет стабильным, что позволит собственникам повышать арендные ставки», — считает Наталия Пырьева. Согласна с этим и Вероника Янушкевич: «Во втором полугодии при отсутствии внешних негативных факторов можно ожидать дополнительного роста ставок аренды в городах-миллионниках до уровня 2021 года».

Тем временем сдача недвижимости в аренду, как оказалось, поддерживает благосостояние заметного количества россиян. Проведенное в январе 2023 года порталом «Работа.ру» исследование показало, что 29% граждан имеют пассивный доход от тех или иных капиталовложений. 9% из них получают его именно от таких арендных договоров.

Впрочем, существует и компромиссный вариант — жить в съемной квартире, копя на первый взнос. Минстрой совместно с ДОМ.РФ и Росмолодежью разрабатывает программу, которая позволит молодым (до 35 лет) людям получать от государства субсидию на аренду жилья на время накопления ими первоначального взноса. Накопление этого взноса будет обязательным условием получения госпомощи, а сама скидка может составить до 50% от стоимости аренды.

По предварительным ожиданиям, программа сможет охватывать более 300 тыс. человек ежегодно и при этом вывести часть рынка аренды из серой зоны. Очевидно, что на субсидию смогут претендовать только те арендаторы, которые заключают официальный договор с собственником. Впрочем, пока программа находится на ранней стадии. Не даны ответы на многочисленные вопросы. Например, продолжат ли получать скидку участники программы, если уже во время участия им исполнится 36 лет. Или будут ли существовать ограничения по метражу на одного человека, а также будут ли какие-то требования к качеству самого жилья. Поэтому сроки запуска программы пока неизвестны.

Евгений Мазин

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *