Что такое договор мены на квартиру подводные камни
Перейти к содержимому

Что такое договор мены на квартиру подводные камни

  • автор:

Договор мены жилья

Договор мены квартиры регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Этот вид соглашения во многом напоминает сделку купли-продажи с той лишь разницей, что стоимость не обсуждается. По сути, владельцы жилья обмениваются своими правами на недвижимость. Сделка кажется довольно простой, но и при ее заключении возникают сложности.

Нюансы заключения сделки

Договор мены оформляется только между владельцами двух объектов недвижимости. Иногда это происходит в присутствии нотариуса, который заверяет каждый этап сделки.

Если в процессе изучения жилья были обнаружены недостатки квартир или домов, их нужно описать в соответствующих разделах договора.

Для оформления сделки нужно, чтобы оба владельца недвижимости имели следующие документы:

паспортные данные обеих сторон или их законных представителей;
тщательное описание предлагаемых к обмену объектов;
оценочную стоимость недвижимости.

Регистрация договора мены дома или квартиры состоит из таких этапов:

подготавливаются нужные бумаги, которые нужно как можно скорее подать в учреждение юстиции;
проводится правовая экспертиза поданных бумаг для исключения любых преступных манипуляций;

если все сделано в точном соответствии букве закона, то делается запись в реестр прав на недвижимое имущество, являющийся единым для всей страны.

Каждый из этих этапов требует определенных знаний. Ими обладают специалисты нашего Центра. Они могут довольно быстро оценить все нюансы предстоящей сделки.

Когда договоренности могут быть расторгнуты

Как и у любой юридической сделки, у договора мены есть свои подводные камни. К примеру, существуют обстоятельства, которые могут изменить все условия. К подобным ситуациям относятся такие моменты:

документ был подписан одной из сторон под влиянием угроз;
применялось физическое насилие для того, чтобы оформить все нюансы;
в тексте допущены намеренные опечатки и ошибки;
одна из сторон заблуждалась касательно предмета сделки, его состояния и т.п.

Исковое заявление можно подать в течение 1 года или 3 лет, в зависимости от того, что послужило причиной расторжения сделки. Такие дела рассматриваются в арбитраже и требуют знания определенных деталей. Специалисты нашего Центра в Санкт-Петербурге с легкостью решат подобные вопросы. При этом мы предоставляем бесплатные консультации всем желающим. Необходимую вам информацию вы можете узнать довольно быстро, вам понадобится всего один звонок и около 15 минут общения с юристом нашего Центра.

Телефон горячей линии:

Другие статьи по этой теме

  • Вселение в жилое помещение
  • Выселение из жилья
  • Права собственности на жилье
  • Дарственная на жилье
  • Наследование жилья
  • Отказ в приватизации
  • Отказ в прописке
  • Могут ли выселить из единственного жилья
  • Как оформить дарственную на долю
  • Расприватизация жилья
  • Узаконивание перепланировки
  • Улучшение жилищных условий
  • Переселение при сносе дома
  • Признание жилья ветхим и аварийным
  • Незаконно проживающие
  • Размен муниципальной квартиры
  • Выделение долей
  • Имеет ли право собственник жилья выписать прописанного
  • Можно ли оформить дарственную на ребенка
  • Как оформить обмен квартирами
  • Можно ли поменять квартиру в ипотеке
  • Как узаконить уже имеющуюся перепланировку
  • Консультация юриста по квартирам
  • Юрист при покупке, продаже квартиры
  • Консультация юриста по приватизации квартиры
  • Юрист по затоплению квартиры
  • Юридическая помощь при покупке квартиры в ипотеку
  • Адвокат по выселению из квартиры
  • Снятие с регистрационного учета по месту жительства
  • Юрист по недвижимости

отправьте заявку прямо сейчас и получите консультацию юриста по телефону!

На ваши вопросы отвечают компетентные юристы, специализирующиеся в различных областях права. Для того чтобы направить свой вопрос профильному специалисту, пожалуйста, заполните поля с контактными данными — укажите свое имя, актуальный телефон с кодом города, кратко опишите проблему, отправьте заявку и получите помощь юриста по телефону через 15 минут! Cпециалисты нашего центра юридических консультаций расскажут как вернуть некачественный товар, получить максимальную компенсацию материального ущерба, морального вреда и упущенной выгоды, взыскать проценты за пользование денежными средствами, компенсировать судебные издержки за счет ответчика.

Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Центр Юридических Консультаций
в Санкт-Петербурге
Санкт-Петербург, Спасский переулок, дом 10, помещение 7/1
+7 (812) 426-13-13

  • Юрист по договорам
  • Защита прав потребителей
  • Защита прав дольщиков
  • Трудовые споры
  • Семейные споры
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Наследственные споры
  • Помощь автоюриста
  • Споры со страховыми компаниями
  • Защита в суде
  • Банковское право, кредиты
  • Миграционное право
  • Социальные вопросы: выплата пенсий, пособий, субсидий
  • Арбитражные споры
  • Уголовные дела
  • Медицинские споры
  • Военный юрист
  • Корпоративный юрист
  • Международное право

Споры по договорам мены

Договор мены представляет собой соглашение, по которому одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ). Этот вид договора обладает специфическими условиями для определения особенностей подобного вида гражданских правоотношений. К нему применяются положения Гражданского кодекса о купле-продаже, то есть лицо, передающее имущество по договору мены, выступает одновременно продавцом своего имущества и покупателем имущества оппонента (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса). Например, если происходит обмен квартир, гражданин выступает в этом договоре как продавец своей квартиры и покупатель новой. Договор мены достаточно универсален, его сторонами могут быть любые лица, являющиеся субъектами гражданских правоотношений. В таком статусе могут находиться юридические, физические лица и публично-правовые образования. Если договор мены заключен между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, без участия физических лиц, просим Вас ознакомиться со статьей «Споры по договору мены в арбитражном суде».

Важным условием договора мены является равноценность передаваемого имущества (ст. 568 Гражданского кодекса РФ). На практике часто случаются судебные споры о том, что одна из сторон договора была введена в заблуждение относительно реальной цены передаваемого имущества. Для того, чтобы этого избежать, перед заключением договора мены рекомендуется производить независимую оценку передаваемых объектов. Если после проведения такой оценки будет обнаружена разница в стоимости имущества, в договоре необходимо предусмотреть компенсацию этой разницы другой стороне. Чтобы гарантированно заключить легитимный договор с учетом всех обязательных условий и обойти подводные камни, рекомендуем составлять договора мены при поддержке опытного адвоката.

Нередко возникают споры между сторонами на основании уже заключенного договора мены. Причинами таких споров становятся неравноценный обмен, ошибки в договоре, либо неисполнение договора второй стороной. Споры могут возникать и по другим причинам, но Вы всегда сможете обратиться в суд за защитой Ваших нарушенных прав. Любые конфликты, связанные с судебным разбирательством по договору мены, требуют грамотного юридического подхода и внимательного отношения к вопросу. Адвокат по гражданским делам в этом случае – первый человек, к которому нужно обратиться. С его квалифицированной поддержкой Вы сможете собрать необходимый пакет документов, подать исковое заявление в суд, а также отстоять свои права в судебном заседании.

Примеры, чего удавалось добиться по спорам, связанным с договорами мены:

  • Составление договора мены квартир;
  • Составление договора мены имущества с доплатой;
  • Расторжение договора мены;
  • Расторжение договора мены по инициативе одной из сторон;
  • Расторжение договора мены в связи с неисполнением условий договора одной из сторон;
  • Передача имущества по договору мены;
  • Решение споров, связанных с неисполнением условий договора мены;
  • Решение споров, связанных с претензиями одной из сторон к состоянию передаваемого имущества;
  • Досудебное урегулирование спора по договору мены;
  • Признание договора мены незаключенным;
  • Признание договора мены недействительным.

Документы, необходимые для подачи иска в суд при спорах по договорам мены:

  1. Исковое заявление;
  2. Копии искового заявления по количеству сторон;
  3. Копия договора мены;
  4. Копия акта приема-передачи имущества (если есть);
  5. Копия документов, подтверждающих оценку имущества;
  6. Документ об оплате госпошлины;
  7. Доверенность на адвоката;
  8. Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

В нашу работу по комплексному ведению дела в суде по спорам, связанным с договорами мены, входит:

  1. Составление качественного и юридически грамотного договора мены;
  2. Помощь в регистрации договора мены недвижимого имущества;
  3. Досудебное урегулирование конфликта между сторонами;
  4. Устная консультация у опытного адвоката, специализирующегося на спорах по договорам;
  5. Обзор судебной практики по Вашей ситуации;
  6. Правовой анализ заключенного договора и имеющихся документов;
  7. Правовое заключение адвоката по Вашему договору;
  8. Ведение переговоров с противоположной стороной;
  9. Правовая оценка перспектив судебного спора;
  10. Помощь в сборе недостающих документов;
  11. Помощь и организация проведения оценок и экспертиз;
  12. Составление искового заявления и других необходимых процессуальных документов (ходатайства, уточнения, заявления и пр.);
  13. Представление интересов клиентов на заседаниях суда, на протяжении всего судебного процесса, до принятия судом первой инстанции окончательного решения по делу;
  14. Обжалование решения суда в апелляционной, надзорной инстанции (при необходимости).

Договор мены между близкими родственниками

Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.

Договор мены: понятие

Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.

Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.

Законодательная база

Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.

  • Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
  • Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
  • Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.

Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.

Преимущества оформления договора мены

Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.

Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.

Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.

Форма составления договора мены долями квартиры

Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.

Стандартные сведения договора мены:

  • данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
  • точное описание объектов мены;
  • сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
  • указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
  • перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
  • ответственность сторон за выполнение условий договора;
  • действия при возникновении форс-мажоров и пр.

Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.

Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.

Особенности мены доли жилья

Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.

Участие несовершеннолетних в обмене жилья

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.

Процедура регистрации

Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.

Ситуации, когда сделка признается недействительной

Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:

  • Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
  • Появление новых обстоятельств.

Особенности и нюансы

Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.

В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.

Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!

Нотариальное действие Тариф по НК Услуги ПТХ
1 Договор купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества
(квартир, нежилых помещений, земельных участков, жилых домов и т.д.): не подлежащие обязательному
нотариальному удостоверению
Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении или недвижимого имущества
пропорционально их доле в праве на отчуждаемую недвижимость с учётом распределения платы между сторонами
договора. При этом размер льготы рассчитываются от половины платы за УПТХ, которую уплачивают
отчуждающая
сторона.
Например, если по договору ½ доля отчуждается несовершеннолетним, и ½ -совершеннолетним лицом, то льгота
составит ¼ от полного размера платы за УПТХ (половина от платы, уплачиваемой отчуждающей стороной).
супругу, родителям, детям, внукам
а) до 10 000 000 руб. вкл. 3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки); 8 000 руб.
В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий
объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
б) свыше 10 000 000 руб. 23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей
10 000 000 руб., но не более
50 000 руб.;
8 000 руб.
В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий
объект, начиная со 2-го + 2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 16 000
руб.

Обмен квартиры на дом с доплатой: подводные камни и советы юриста

обмен квартирами

Дом

Автор Алина Чиркина На чтение 6 мин Просмотров 13к. Опубликовано 07.05.2023
Рецензент: Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 07.05.2023

Просторные комнаты, чистый воздух, а также собственная лужайка в противовес жилищу в блочной многоэтажке прельщают многих. Особенно если в семье подрастают маленькие дети. Однако продажа и приобретение нового жилья достаточно затратны, как по времени, так и по средствам. Именно поэтому многие предпочитают произвести простой обмен квартиры на дом. Но сделки данного вида имеют свои особенности, а также ряд рисков, о которых необходимо знать изначально.

Содержание статьи:

  • Что представляет собой договор
  • Преимущества и недостатки обмена
  • Юридические риски
  • Процедура обмена квартиры на дом

Что собой представляет договор

В рамках ст.567 ГК РФ меной является передача во владение другой стороне товара либо же недвижимости в обмен на аналогичный предмет собственности в порядке определенном условиями договора. Основными признаками договора мены выступают:

  1. Возмездность, учитывая, что обе стороны получают в личное владение имущество.
  2. Взаимность, так как обе стороны в процессе выполнения сделки наделяются правом, как передавать имущество, так и требовать передачу аналогичного предмета.

обмен квартирами

В силу ч.2 ст.567 ГК РФ к сделкам, в основе которых лежит обмен, применяются требования, предусмотренные для оформления правоотношений при купле-продаже. Однако в отличие от продажи при обмене жилых помещений обе стороны выступают одновременно как покупателем, так и продавцом.

Исходя из норм ст.568 ГК РФ договор мены имеет несколько видов, которые напрямую зависят от стоимости предмета договора и его качественных характеристик. В частности, мена может быть:

  • равноценной, при которой жилые помещения по стоимости и по условиям благоустройства практически одинаковы;
  • неравноценной, то есть в случае разной стоимости жилых помещений.

Если цена жилища одинакова, стороны всего лишь оформляют процесс перехода права собственности. Однако в случае разницы в стоимости, договор мены в обязательном порядке включает в себя условие о доплате во исполнение ч.2 ст.568 ГК РФ.

Важно! Заключить договор мены можно только на жилье, которое находиться в личной собственности. Квартиры, предоставленные по договору социального найма, относятся к государственному жилому фонду, и распоряжаться данным видом имущества могут только органы местного самоуправления.

Преимущества и недостатки обмена

В основе решения мены маленькой квартирки на дом, как правило, лежит желание получить жилое помещение большего размера в экологически чистом районе, учитывая, что транспортный поток в частных секторах менее интенсивный. Также прельщает обмен квартиры на дом в области по следующим причинам:

  1. К дому будет прилагаться земельный участок, на котором можно разбить клумбы, завести небольшой огород и даже возвести несколько хозяйственных построек, к примеру, беседку, гараж или баню.
  2. Дом, безусловно, будет находиться на значительном удалении от соседей, а значит, права на личную жизнь будут соблюдаться в большем объеме.
  3. Стоимость коммунальных расходов будет на порядок ниже.

Однако сделка по обмену жилых помещений может принести и негативные последствия, о которых мало кто задумывается изначально. В частности:

  1. Ремонт квартиры предполагает отделочные работы только внутри жилого помещения, дом же необходимо поддерживать в надлежащем состоянии и снаружи. Не говоря уже о других дворовых постройках, что значительно может увеличить расходы семьи.
  2. Каждая квартира изначально оборудована всеми инженерными сетями, включая и отопление. Дом же может предусматривать печное отопление, к которому городские жители не всегда готовы.
  3. Найти дом, оборудованный всеми стандартными благами достаточно сложно, поэтому в большинстве случаев квартира меняется с доплатой и все расходы по проведению той же центральной канализации и газа ложатся на плечи уже новых владельцев. Причем стоимость доплаты и понесенных расходов зачастую бывает не равноценной.

Важно! Во избежание нарушения прав собственников при заключении договора мены действует ст.570 ГК РФ, согласно которой, передача имущества по договору должна производиться одновременно. Таким образом, обе стороны застрахованы от потери собственности и в случае отказа от передачи недвижимости не останутся без жилья.

Юридические риски обмена

жилье

Несмотря на одинаковое предназначение, городскую квартиру и жилой дом можно отнести к разным видам недвижимости. Именно поэтому при оформлении договора мены следует учесть ряд нюансов. Так следует обратить внимание на:

  1. Состояние жилого помещения, в частности, год постройки, материал, состояние крыши, стен, оконных и дверных проемов. Во избежание приобретения дома с проблемными стенами либо прохудившейся крышей желательно изначально привлечь специалиста, который оценит технические характеристики дома.
  2. Уровень инфраструктуры. Как правило, частный сектор в черте города предполагает меньшее количество магазинов, а также удаленное расположение детских садов и школ. Поэтому желательно приобретать дом вблизи остановки автобуса, ведь если родители могут позволить себе поехать на работу на машине, детям в школу зачастую приходиться добираться на автобусе.
  3. Стоимость жилья. Благоустроенный загородный дом может стоить на порядок выше городской квартиры, именно поэтому во избежание увеличения доплаты для определения реальной рыночной стоимости жилья, желательно пригласить специалиста, который при вынесении решения примет в расчет не только технические характеристика жилья, но и его местоположение.
  4. Наличие обременений. В доме, как и в квартире, могут быть прописано несколько лиц, поэтому прежде чем производить обмен квартиры на дом, например, в Подмосковье желательно узнать, каким образом была получена недвижимость в собственность и нет ли споров между бывшими родственниками. Также следует выяснить, не является ли дом предметом залога в банке.

Важно! В рамках ст.571 ГК РФ в случае изъятия предмета мены третьими лицами в качестве залога, виновная сторона обязана будет компенсировать стоимость потерянного жилья либо же вернуть предмет мены пострадавшей стороне.

Процедура обмена квартиры на дом

Процесс перехода права собственности на новый вид жилого помещения в рамках обмена предполагает осуществления следующих шагов:

  • поиск подходящего варианта обмена квартиры на дом в городе;
  • оценка объекта недвижимости;
  • проверка на обременение;
  • сбор документов;
  • заключение договора;
  • регистрация прав собственности в Росреестре.

Важно! Договор мены не требует нотариального заверения. Однако если предметом мены выступает часть квартиры, привлечение нотариуса обязательно, также как и наличие согласия сособственников жилого помещения.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Обмен квартиры на дом с доплатой желательно производить исходя из расчета разницы в рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Таким образом, стороны изначально избегут рисков приобрести жилое помещение меньшей стоимости. При этом оценку жилых помещений желательно производить не самостоятельно, а с привлечением специалистов, которые учтут не только технические характеристики жилых помещений и их общее состояние, но и окружающую инфраструктуру, которая также влияет на ценообразование жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *