Что такое вид объекта недвижимости в росреестре
Перейти к содержимому

Что такое вид объекта недвижимости в росреестре

  • автор:

Что такое вид объекта недвижимости в росреестре

news image

Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем привычные объекты — дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но нередко можно стать в тупик, столкнувшись с нетипичными вариантами. Машино-место, асфальтовая площадка, забор, лесной массив, незавершенное строение — разбираемся, какие объекты относятся к недвижимости, а какие нет.

Что говорит закон: понятие объекта недвижимости

Понятие недвижимости раскрывает 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. В ее первом пункте обозначено несколько типов недвижимого имущества.

Среди них:

  • Все, что прочно связано с землей или недвижимость по природе, в том числе участки недр и земельные участки.
  • Объекты, связанные с землей — сооружения, здания, незавершенные постройки. Уточняется, что речь идет о таких объектах, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения.
  • Машино-места, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях или их частях, что должно быть отражено в закрепленных кадастровыми нормами документах. Например, такие места должны быть физически разделены с помощью разметки, а в документах отмечены в поэтажном плане.
  • Недвижимость по закону. Суда внутреннего плавания, морские и воздушные, которые требуют госрегистрации.
  • Иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимым вещам законом.

Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, недвижимостью не считаются.

Из-за достаточно вариабельной формулировки «иное имущество» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимостью пытались признать самые разные объекты. Это указание давало законодателям возможность объявлять недвижимостью любые объекты, какие они пожелают.

В связи с этими сложностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, которое дало разъяснение по поводу нетипичных объектов. В нем говорится, что недвижимость можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты бывают естественными — это земельные участки, и рукотворные — созданные человеком на таком участке или под ним.

При этом объект, подходящий под такое описание, не обязательно должен быть зарегистрирован. Недвижимостью можно признать незаконченные постройки: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтовая площадка, например, признаками недвижимости не обладает, потому к подобным объектам не относится.

Недвижимость по природе

Земельный участок — это территория на поверхности земли, которая имеет определенные границы, оформленные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе проводить с ним сделки купли-продажи, его необходимо индивидуализировать — поставить на кадастровый учет.

Стоит уточнить вопрос про недра, которые также упоминаются в законе. Находящиеся в них полезные ископаемые не принадлежат владельцу земельного участка, даже если находятся под ним. Недра законодательно принадлежат государству, а потому ведает ими Российская Федерация и субъекты. А вот леса и воды в эту категорию не входят: они являются принадлежностью земельного участка.

Недвижимость по характеру связи с землей

Все просто — это здания и сооружения, находящиеся на земле. В комментариях к ГК дается разъяснение, что под такими объектами понимают все рукотворные постройки, которые связаны с земельным участком фундаментально. Также к ним должно быть применимо понятие неделимой вещи — разделение или перемещение которой невозможно без потери или изменения ее функций, ее повреждения или разрушения.

Важно учитывать и еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристике объекта значится, что это сборно-разборная конструкция, недвижимостью ее считать нельзя — ее можно перенести в другое место, не нарушив конструктивных особенностей.

Что касается разницы между зданиями и сооружениями — в каждой конкретной ситуации такую инвентаризацию проводят контролирующие органы. В общепринятой практике здания — это объекты, предназначенные для постоянного нахождения людей, а сооружения призваны решать определенные технические задачи.

Еще недавно множество споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их юридическое положение было неоднозначным, так как окончательного определения того, что же можно к ним отнести, законы не предлагали. Однако в 2004 году их положение легализовали: объекты незавершенного строительства признали недвижимостью.

Также стоит помнить о том, что участок земли и расположенные на нем здания являются неделимыми. То есть, при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земельного участка, на котором объект находится.

Жилая недвижимость

В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома полностью или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически обособлены в пространстве и признаны жилыми юридически.

Жилые дома могут включать в себя комнаты для проживания и вспомогательные помещения, которые необходимы для осуществления бытовых нужд — кухни, кладовки. Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома маневренного фонда, социальные объекты — дома престарелых и детские дома.

Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть отдельно стоящие и не выше трех этажей. Различают дома коттеджного типа, то есть с дополнительным небольшим участком земли. Множество вопросов возникает в отношении дач — в том числе после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.

В базовом понимании садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного использования. Также важен статус земли, на которой стоит здание. Жилым не получится признать дом, расположенный на землях сельхозназначения или огородничества — здесь капитальное строительство запрещено. А вот на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства это разрешено. Официально нежилые дачи называются садовыми домами. Нежилые дома можно перевести в жилые, однако на практике это обычно вызывает сложности.

Нежилые помещения

Типов нежилых помещений гораздо больше, но главное их отличие от описанных выше — они не должны быть предназначены для постоянного проживания.

Наиболее распространенные типы нежилой недвижимости по функциональному назначению:

1. Производственные предприятия за исключением линейных объектов.
2. Непроизводственные предприятия.

  • Складские помещения.
  • Коммерческие объекты: офисные здания, торговые комплексы, гостиницы, рестораны и т.п.
  • Сельхозобъекты: ангары, фермы, теплицы.
  • Здания социального назначения: больницы, университеты, школы, детские сады.
  • Объекты специального назначения: церкви, музеи.
  • Административные здания.
  • Природные комплексы: парки, сады.

3. Линейные объекты.

  • Линии электропередач.
  • Трубопроводы.
  • Железные дороги.
  • Автодороги и др

Один из самых спорных объектов этой категории — апартаменты. В последнее десятилетие подобный формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку подобные помещения находятся в нежилых зданиях, застройщик не обязан при строительстве применять все требования законодательства, предъявляемые к жилым объектам. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно сокращает расходы девелопера, а значит и конечную стоимость апартаментов.

В связи с этим многие люди сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность прописаться в них и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перевода апартаментов в жилые помещения, его рассмотрение было перенесено на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что в отношении уже построенных апартаментов это невозможно будет сделать.

Еще один тип объектов, который вызывает сложности в определении — гаражи. Для того, чтобы зарегистрировать право, гараж должен быть капитальным, то есть иметь фундамент — ту самую обозначенную в законе связь с землей. Таким образом, легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью техники с места на место, недвижимостью признать нельзя. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, можно зарегистрировать.

Классификация при регистрации права и кадастровом учете

На практике именно такой вид классификации объектов недвижимости является наиболее важным для большинства граждан. Ведь именно от нее зависит, к какому типу будет отнесен конкретный объект и можно ли вообще зарегистрировать на него право. Также именно от выделения типа объекта по этой классификации будет зависеть, какие впоследствии законодательные нормы, в том числе в отношении налогов, будут действовать.

В этой классификации выделяют:

  • Единый недвижимый комплекс.
  • Здание: гараж, садовый дом, многоквартирный дом, нежилое здание. Пока действуют, но будут упразднены с 1 января 2023 — жилое строение и жилое здание.
  • Земельный участок.
  • Машино-место.
  • Объект незавершенного строительства.
  • Помещение. Жилое — квартира, комната, специализированного жилфонда (в доме системы соцобслуживания, служебное, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т.д.). Нежилое помещение — общего имущества в многоквартирном доме, вспомогательного использования.
  • Предприятие, как имущественный комплекс.
  • Сооружение: подземное, линейное, площадное, высотное, для хранения, иное.

Другие классификации объектов недвижимости

Помимо деления недвижимости на объекты по природе и в силу закона, существует множество других классификаций.

По формам собственности недвижимость бывает:

  • индивидуальная;
  • коммерческая;
  • муниципальная;
  • государственная.

По специализации:

  • специализированная: ее функции ограничены конструктивно — церковь, котельная, школа;
  • неспециализированная: объекты, которые использовать можно с разными целями.

По готовности к эксплуатации:

  • строящаяся;
  • готовая;
  • требующая реконструкции.

Недвижимость по происхождению и масштабности:

  • торговые здания;
  • административные комплексы;
  • частные жилые дома;
  • многоквартирные дома;
  • комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
  • жилищные комплексы;
  • участки земли;
  • офисное помещение;
  • дачный участок;
  • земельные массивы.

Что не относится к объектам недвижимости

Список объектов, которые к недвижимости не относятся, огромный. По сути, это все предметы материального мира, которые не соответствуют описанным в 130 статье ГК РФ признакам. Чаще всего, вопросы возникают в отношении таких объектов, как киоски, автопарковки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и ограждения, веранды, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти сооружения к недвижимости не относятся.

Наименование объекта недвижимости в ЕГРН: что важно знать

Тесная взаимосвязь наименования объекта недвижимости с его назначением и функциональным использованием может привести к путанице и подмене понятий. Эксперты филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю разбираются в нюансах.

«Одной из характеристик здания, сооружения или помещения, позволяющей отличить его от других объектов недвижимости, является наименование – уникальное имя собственное. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) такая характеристика вносится в качестве дополнительных сведений и, как правило, соответствует функциональному использованию здания или сооружения» – объясняет начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.

Назначение объекта строго определено законодательством и указывает на цель использования объекта. Так, для зданий назначение может определяться как «нежилое», «многоквартирный дом», «жилой дом», «садовый дом», «гараж», а для помещений назначение может быть «нежилое» или «жилое». Эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Наименование призвано определить особенности и индивидуальность объекта недвижимости, отличить его от многих других объектов с аналогичным назначением. Например, нежилое по своему назначению здание может иметь разные наименования: Кинотеатр «Аврора», Дом спорта «Динамо», Торговый центр «Галерея» и т.д.

Именно поэтому изменение назначения и функционального использования, например, в результате реконструкции или перепланировки объекта, может привести к изменению его наименования. Для того, чтобы нежилое здание библиотеки превратилось в магазин зачастую недостаточно изменить только его наименование, такие изменения требуют проведения предварительных мероприятий по его переоборудованию и перестройке.

Вместе с тем, изменение наименования не всегда является следствием изменения назначения объекта, а может быть связано с корректировкой такого наименования. Например, при изменении наименования здания ресторана с «Ресторан «Ветерок» на «Ресторан «Нива» функциональное назначение самого здания не изменяется.

Сведения о наименовании здания или сооружения могут быть внесены ЕГРН на основании заявления собственника, однако само наименование вносится в реестр только из следующих документов:

· разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

· выписки из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (если объект относится к таковому);

· выписки из Единого государственного реестра автомобильных дорог (если сооружение является составной частью автомобильной дороги).

На практике также встречаются случаи, когда реконструкция в здании, или сооружении не производилось и назначение объекта не изменялось, однако, изменился вид разрешенного использования такого объекта и, как следствие, его функциональное использование, и следовательно, наименование.

Например, нежилое по своему назначению здание склада стало использоваться как гараж (без проведения реконструкции), при этом в ЕГРН содержится наименование «склад». В данном случае, изменить наименование здания не получится, так как выдача разрешение на ввод объекта без реконструкции не предусмотрена. В данном случае сведения о наименовании можно только исключить, представив в орган регистрации прав заявление об исключении из ЕГРН наименования здания, с обязательным одновременным внесением в ЕГРН сведений об измененном виде разрешенного использования такого объекта.

В любом случае, при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования здания, сооружения или помещения, наименование такого объекта по желанию собственника может быть исключено из ЕГРН.

Перечень сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости

Государственный кадастр недвижимости – это федеральный государственный информационный ресурс, систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений, предусмотренных действующим законодательством;.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К основным сведениям относится, например: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости, его площадь, основная характеристика сооружения и ее значение, количество этажей, степень готовности, проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства, сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование и другое (полный перечень сведений указан в ч.4 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости” – далее по тексту Федеральный закон).

Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании таких документов:

-межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка, государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади);

-карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

-технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);

-акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);

При осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости с заявлением об осуществлении такого государственного кадастрового учета вправе обратиться собственник объекта недвижимости либо кадастровый инженер в случаях, установленных Федеральным законом;

По итогам учета изменений выдается Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных Федеральным законом.

К дополнительным сведениям относятся, например: кадастровая стоимость объекта, категория земель, вид (виды) разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (кроме вспомогательных видов разрешенного использования), помещения, назначение и при наличии наименование здания (сооружения, помещения и т.д.), сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, адрес объекта недвижимости, сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута (полный перечень сведений указан в ч.5 ст.8 Федерального закона).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения таких сведений в ЕГРН. В случае, если указанные сведения не внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление о внесении сведений в ЕГРН в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. Госпошлина за внесение в ЕГРН сведений (изменений в сведения) по заявлению заинтересованного лица, которые не были внесены в порядке межведомственного информационного взаимодействия, не уплачиваются.

Управления Росреестра по Томской области

  • ← Как снять с кадастрового учета разрушенный дом?
  • Получатели услуг Росреестра смогут воспользоваться консультациями специалистов Росреестра в МФЦ г. Томска и ЗАТО Северск →

Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре в 2023 году

Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.

Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.

Варианты раздела недвижимости

К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:

  • путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
  • путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
  • путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.

Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.

Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.

Раздел с выделением долей

Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:

  • на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
  • по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
  • на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.

В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.

Комментарий эксперта. Раздел недвижимости по долям возможен в любой момент по требованию каждого из совладельцев. Для этого нужно направить требованием всем остальным собственникам, подготовить проект соглашения. Если договориться о разделе не удалось, можно обратиться с иском в суд. Если вам нужно разделить недвижимость с образованием долей, помощь в подготовке документов и прохождении процедур окажут юристы нашей компании.

№ п/п Документы, которые используются при согласовании раздела помещений Описание
1 Правоустанавливающий документ Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2 Согласие собственников На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3 Проект перепланировки или реконструкции Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4 Техническое заключение Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5 Акт приемочной комиссии Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6 Технический план. Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Раздел с образованием новых объектов

Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.

Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:

  • необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
  • чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
  • раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.

Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.

Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.

Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.

Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре

Регистрация в Росреестре нужна для всех видов недвижимости, так как государство ведет учет каждого объекта. Сведения о виде и основных характеристиках объекта фиксируется в ЕГРН. В этом же реестре для каждого объект есть уникальный идентификатор – кадастровый номер.

Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.

В каком здании вам нужно провести раздел недвижимости?
Производственный объект
Нежилое помещение в МКД
Помещения в нежилом здании
Торговый центр
Проголосовало: 411

Основания и условия для регистрации

Чтобы пройти регистрацию и/или кадастровый учет после раздела недвижимости, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. Для этого подается заявление, к которому нужно приложить:

  • договор, соглашение или судебный акт, на основании которых проведен раздел по долям;
  • соглашение, договор, технический план, если при разделе образовались новые помещения;
  • платежку об оплате пошлины, если проводится регистрация прав (за кадастровый учет пошлина не платится).

Информация о характеристиках новых объектов после раздела будет указана в технических планах. Их нужно заказать, когда строительные работы будут завершены. В частности, в техплане должны подтверждаться признаки обособленности и изолированности, иначе Росреестр откажет в регистрации и учете.

Комментарий эксперта. Пройти регистрацию в Росреестре можно через представителя по доверенности. Наши специалисты оказывают такие услуги юридическим и физическим лицам, предпринимателям. Сопровождение в Росреестре поможет избежать отказа в регистрации, проблем при подготовке документов.

Строительные работы при разделе всегда предусматривают возведение стен, чтобы отгородить каждое новое помещение от остального объема здания/помещения

Как правильно провести раздел

Делить недвижимость можно с согласия всех правообладателей, а при его отсутствии – на основании решения суда. Если собственник один, он сам принимает указанное решение. Отметим, что при наличии нескольких собственников практически невозможно сделать раздел точно по размерам долей. Поэтому владельцам исходного объекта придется договариваться о порядке раздела. Например, можно предусмотреть денежную выплату, чтобы компенсировать разницу в площади вновь образованного объекта и размере доли.

Как можно и нельзя проводить раздел недвижимости

Раздел в натуре возможен, если можно обеспечить изолированность и обособленность на образуемых объектов. Эти признаки заключаются в наличие отдельного выхода к местам общего пользования здания или напрямую на улицу, в ограждении внутреннего объема помещения конструкциями. Добиться соблюдения этих требований можно далеко не для каждого объекта. Поэтому на начальном этапе эксперты, техники. проектировщики, инженеры проводят обследования, изучают возможность раздела, его варианты.

Есть ряд запретов и ограничений, связанных с определенными типа объектов, их обязательными характеристиками. Например, при разделе квартир нужно обеспечить минимально требуемую жилую площадь и нормы естественной освещенности, наличие кухни и санузла для каждого нового объекта, соответствие по санитарным и гигиеническим требованиям. Поэтому жилую недвижимость можно разделить только в исключительных случаях, а без согласования с жилинспекцией это сделать вообще невозможно.

На каждое новое помещение после раздела нужно изготовить технический план. По этому документу Росреестр поставит объект на кадастровый учет.

Какой проект нужно заказать

Если раздел недвижимости осуществляется путем образования новых объектов, строительные работы можно проводить только по проектной документации. В зависимости от перечня предстоящих работ и особенностей объекта, нужно заказать проект:

  • на реконструкцию, если в результате работ будут меняться основные характеристик здания (например, если при образовании новых помещений делает пристройка, возводится новый этаж);
  • на перепланировку/переустройство, так как образование новых объектов связано с изменением конфигурации исходного помещения, переносом сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций.

В перечисленных двух случаях перечень работ и требования к их безопасности существенно отличаются. Например, провести реконструкцию без временного вывода объекта из эксплуатации практически невозможно, а начинать работы можно только после экспертизы проекта, получения разрешения в госстройнадзоре. Перепланировка, напротив, проводится в пределах одного помещения или с частичным воздействием на общедомовое имущество МКД, несущие конструкции и внешние стены здания. Поэтому согласовать такие работы проще.

Согласования, строительные работы

Для раздела при реконструкции проект нужно направить на экспертизу. После получения положительного экспертного заключения необходимо обращаться в госстройнадзор, получать разрешение на строительные работы. После завершения работ это же ведомство оформляет разрешение на ввоз в эксплуатацию. Дополнительные согласования могут потребоваться с ресурсоснабжающими организациями, другими ведомствами.

При перепланировках для раздела согласования могут потребоваться:

  • с собственниками МКД, так как необходимо провести работы на общедомовом имуществе, обеспечить отдельные выходы из каждого нового объекта;
  • с жилищной инспекцией, если раздел проводится в МКД;
  • с СЭС, если нужно подтвердить соответствие по санитарным, эпидемиологическим и гигиеническим нормативам.

Для согласований могут потребоваться документы из БТИ (техпаспорт, поэтажные планы), техническое заключение экспертов о безопасности несущих конструкций. Чтобы ускорить процесс согласований и избежать отказов, лучше воспользоваться услугами наших специалистов.

Вновь образуемое помещение должно быть изолированным и обособленным. Для этого делается отдельный выход на улицу или к местам общего пользования в здании.

Технические планы на новые объекты

Раздел с перераспределением долей не влечет изменений характеристик и конфигурации недвижимости. Поэтому в таких случаях не нужно обращаться к кадастровому инженеру и заказывать технический план. Для каждого вновь образованного помещения, напротив, без этого документа не пройти учет и регистрацию в Росреестре.

Для изготовления техпланов инженер проведет замеры и обследования, укажет координаты и характеристики каждого помещения в текстовом описании и на поэтажных планах. Сведения, указанные в техплане, будут перенесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра. В нашей компании вы можете заказать технические планы на любые объекты недвижимости, в том числе при их разделе.

Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре. Вопросы эксперту

Соловьев Петр

Соловьев Петр

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос
Вопрос эксперту

Можно ли начинать раздел недвижимости, если второй собственник отказывается подписать соглашение? Можно обязать его сделать раздел через суд?

Соловьев Петр

Прежде чем начинать проектирование и работы по разделу, нужно урегулировать разногласия между собственниками. В частности, в суде можно определить особенности раздела, точный размер площади для каждого собственника, другие нюансы. На основании решения суда можно заказывать проект и приступать к работам.

Росреестр отказал нам в кадастровом учете помещений после раздела. Мы представили проект и акт приемки работ, а с нас требуют технические планы. Прав ли Росреестр?

Соловьев Петр

Да, в данном случае отказ в кадастровом учете после раздела является законным. Основанием для постановки на кадастровый учет нового объекта является технический план. Его нужно оформить на каждое новое помещение после раздела.

В законе сказано, для объект недвижимости должен быть изолированным и обособленным. При разделе эти признаки тоже проверяются?

Соловьев Петр

Да, это обязательные требования для признания новых помещений самостоятельными объектами недвижимости. Признаки обеспечиваются путем возведения ограждающих конструкций, обустройства отдельного выхода.

Когда можно продать или сдать в аренду помещение, образованное после раздела недвижимости?

Соловьев Петр

Любые сделки с недвижимостью допускаются только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре. Сведения об объекте и его кадастровом номере должны быть в ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец выписки ЕГРН
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8 Скачать Образец технического задания о перепланировке

Порядок учета и регистрации в Росреестре

Учет и регистрация в Росреестре является заключительным этапом раздела. По итогам процедур возникают следующие последствия:

  • вносятся изменения в ЕГРН относительно нового размера долей собственников;
  • аннулируются сведения об объекте, который был разделен на новые;
  • вновь образованным помещениям присваиваются кадастровые номера, а их основные характеристики и идентификаторы вносятся в ЕГРН.

Заявителям Росреестр выдаст выписки ЕГРН, в которых будут указаны новые размеры долей, сведения о вновь образованных объектах после раздела.

Комментарий эксперта. Мы рассказали только об основных нюансах и вариантах раздела недвижимости. Без привлечения специалистов и прохождения согласований раздел провести невозможно. Наша компания оказывает услуги по разделу недвижимости под ключ, поможет оформить документы и пройти все стадии согласования. вплоть до учета и регистрации в Росреестре. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации наших экспертов.

Сроки и стоимость

Стоимость и сроки всех процедур и услуг зависят от особенностей раздела, перечня необходимых работ и документов. Обратитесь к нашим специалистам, которые изучат все нюансы предстоящего раздела недвижимости, определят необходимые согласования, оценят сроки выполнения всех работ. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки или реконструкции для раздела от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласований перепланировки или реконструкции от 10000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Оформление технического заключения от 15000 руб.

Выводы

  • Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем образования двух и более новых объектов, либо путем определения долей в праве собственности.
  • Для раздела с образованием новых объектов осуществляется на основании проекта. После проведения работ должны появиться изолированные и обособленные помещения.
  • Росреестр проводит регистрацию долей, либо поставит на кадастровый учет вновь образованные объекты.

Сопровождение всех процедур, связанных с разделом недвижимости и регистрации в Росреестре, можно заказать в ООО Смарт Вэй. Звоните, мы расскажем подробнее обо всех вариантах раздела и требованиях к документам.

Часто задаваемые вопросы
Что такое раздел недвижимости с регистрацией в Росреестре?

Это образование двух или более новых объектов, когда исходное помещение утрачивает существование. Регистрация и кадастровый учет в Росреестре проводится для каждого вновь образованного объекта.

Что нужно для согласования раздела недвижимости и регистрации в Росреестре?

Для раздела нужно оформить соглашение собственников или получить решение суда. Работы можно проводить на основании проекта. После завершения работ необходимо получить технический план и пройти кадастровый учет с регистрацией в Росреестре.

Где заказать проект на раздел недвижимости?

Проект на перепланировку и другие виды работ для раздела недвижимости можно заказать в организации, состоящей в СРО. Технический план после раздела оформляет кадастровый инженер.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *