Что такое занижение при покупке квартиры в ипотеку
Перейти к содержимому

Что такое занижение при покупке квартиры в ипотеку

  • автор:

Неполная стоимость в ДКП. Кто из банков принимает занижение и до какой суммы

Порой при купле-продажи покупатели сталкиваются с тем, что продавец просит указать неполную цену в договоре приобретения. Занижение цены зачастую нужно, когда продавец хочет уйти от лишних налогов в случаях продажи раньше так называемого нормативного срока владения недвижимостью.

Например, купил квартиру два года назад за 5 млн рублей, цены выросли, продает за 7 млн (цифры условны). В этом случае при полной цене в договоре НДФЛ составит 13%*(7 млн — 5 млн)=260 тыс рублей. Продавец не хочет платить и предлагает покупателю поставить в договоре цену 5 млн рублей, остальное по расписке.

Так как сейчас источником денег для приобреиения во многих случаях являются ипотечные кредиты, то возникает вопрос, а как к занижению цены в договоре покупки относятся банки?

? Неполная стоимость в договоре покупки. До какой суммы можно снизить цену в ДКП (22.05.2023)

До любой суммы

?Альфа-банк (по готовому жилью, иное до суммы кредита)

?БЖФ (но не менее 1 млн)

?Росбанк Дом (до любой суммы там, где есть ячейки, или до суммы кредита)

?УБРИР (но не ниже цены, по которой покупал продавец)

?Банк Центр-инвест (индивидуальное рассмотрение)

До суммы кредита:

?ВТБ (можно и ниже суммы кредита, условия тут)

?Ипотека 24 (но не менее 70% от кадастра)

➡️ Неполная цена в ДУПТ с физ лицом:

Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, Росбанк Дом, БЖФ, СНГБ, Татсоцбанк, МКБ, Уралсиб.

* Обычно при уступке по ДДУ возможно занижение до суммы кредита, но не ниже цены первого ДДУ.

Обычно при неполной стоимости не допускаются: родственные сделки, сделки с несовершеннолетними, при использовании субсидий (напр, МСК, хотя можно попробовать в Сбере) или при покупке заложенного жилья. Хотя всегда есть исключения.

Не разрешают указывать неполную цену:

РСХБ, АБ Россия, РНКБ.

** При родственных сделках, в сделках с детьми и при использовании субсидий (напр, МСК), при покупке ипотечного жилья, снизить цену серьезно, как правило, не получится. Хотя всегда есть исключения. Например, так при заложенном жилье работает ТКБ.

Как обычно оформляется занижение

Участники купли-продажи согласовывают некую цену в договоре приобретения, которая ниже реальной цены, скорее она приближена к цене покупки продавцом. Разница оформляется иным документом. Кто-то делает дополнительное соглашение к договору приобретения, которое не регистрируется. Кто просто берет расписку на «лишние» деньги.

В кредитном договоре зачастую указывается фраза по цели кредита «на покупку и неотделимые улучшения».

Нужно понимать

Нужно понимать, что, несмотря на то, что граждане согласно ст 421 Гражданского кодекса вольны в заключении договоров, ФНС не дремлет:

☑️ ФНС все-равно будет оценивать стоимость сделки. И в целях налогообложения, если цена ниже 70% от кадастровой стоимости, то все-равно в качестве налогооблогаемой базы возьмет 70% от кадастра.

☑️ В ФНС поступают документы по сделкам и в случаях, когда покупатель заявляется на налоговый имущественный вычет. В этом случае предъявляется и кредитный договор, в котормо прописаны якобы «неотделимые улучшения». Уже есть прецеденты, когда ФНС доначисляла налог продавцу в этом случае. Особенно, когда расчеты на разницу произведены наличными.

Поделиться:

  • Нажмите, чтобы поделиться в Telegram (Открывается в новом окне)
  • Нажмите, чтобы поделиться в В Контакте (Открывается в новом окне)
  • Нажмите для печати (Открывается в новом окне)
  • Послать ссылку другу по электронной почте (Открывается в новом окне)

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки. Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются. Другие отказывают принципиально. В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?

При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).

Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей. Для наглядности: при продаже квартиры средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей. А это – 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов. В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.

Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны. Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки.

Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право. Это не является нарушением закона. Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую. Все это проверяется. На практике, если налоговым органом усматривается, что имело место прямого занижения стоимости квартиры по договору, они самостоятельно делают оценку стоимости этой квартиры и начисляют налог с выявленной разницы. В таком случае, будет направлено уведомление о необходимости заплатить налог с продажи недвижимости.

Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным. В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору. Будут ли приняты к рассмотрению расписки, и получит ли покупатель обратно всю сумму – будет решаться в суде.
Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е. будет получена меньшая сумма.

Доказать расхождение будет несложно. Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью. По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%. Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно. Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой. Ошибки в кадастре оставили продавцам пространство для маневров.

При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом. Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать. Однако если налоговой инспекции удастся это сделать, то помимо невыплаченного налога продавцу могут выписать штраф.

Размер штрафов указан в ст.122 Налогового кодекса. Так, за занижение налоговой базы или неверное исчисление суммы налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного сбора. Если же это было сделано умышленно, то штраф увеличится до 40%.

Впрочем, возможные последствия не останавливают ни продавцов, ни покупателей. При оформлении сделки с занижением стоимости квартиры в договоре, покупатель передает продавцу бОльшую сумму, чем указывается в документах, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. Тайна ухода от выплаты налога остается строго между сторонами сделки – двумя физическими лицами.

Ситуация усложняется, если покупатель рассчитывает приобрести квартиру в ипотеку. Появляется третья сторона в сделке с занижением и дополнительные документы, которые не должны по содержанию противоречить друг другу. Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре. Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса. Иными словами, все неуказанные в документах суммы передаются от покупателя продавцу на их страх и риск. По документам размер кредита соотносится со стоимостью квартиры.

Другие банки допускают расхождение. Кредит может превышать стоимость квартиры по договору. В этом случае, превышающие стоимость квартиры средства записываются банком как «сумма на неотделимые улучшения». Для этого это составляется отдельный документ.

У банков – специально разработанные формы договоров: договор «недофинансирования» и договор на оплату неотделимых улучшений. В кредитном договоре указывается та сумма, которая выдается на целевое использование (покупка квартиры) и на покупку неотделимых улучшений. Таким образом, подписывается основной договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, договор недофинансирования и три расписки: на первую часть денег по основному договору, на окончательный платеж и на сумму, которая была фактически передана.

Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз. В противном случае, это выглядит подозрительно. Как сообщили представители банков, теоретически, они готовы закрывать на это глаза. Однако в управлении Росреестра могут заподозрить продавца в махинации с документами и отказать в регистрации.

Есть и еще одна тонкость. Указанная в договоре сумма должна соответствовать цифре из отчета об оценке. Оценщик должен подтвердить, что квартира действительно стоит меньше аналогов на рынке. Разумеется, выдать такую справку соглашаются не все специалисты и не во всех случаях.

Вопрос может быть в следующем: стороны договорились, а вот оценочная компания может отказать в занижении цены в отчете. К примеру, при занижении стоимости цифра в отчете об оценке, по правилам Сбербанка, должна быть равна той цене, которая указана в кредитном договоре. К примеру, если цена квартиры 3 млн, но продавец хочет занизить до 1 млн рублей в договоре, а кредит равен 2 млн. рублей, то в оценочном отчете цена должна быть – 2 млн рублей. Оценщики трепетно относятся к своим лицензиям. Уже ушла практика, когда посредник мог о чем-то договориться с оценочной компанией. Ради одной сделки никто не будет рисковать своей лицензией. Но если это – в программе кредитной организации такая форма расчетов применяется, то оценщик может пойти на компромисс.

При подаче документов в Росреестр на переход права собственности сдается только основной договор и кредитный. Договор недофинансирования/ договор на неотделимые улучшения никому не показывается. Регистрация ипотечной сделки составляет 5 дней.

Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации еще не было.

Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен. Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях. Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу. Однако позиция банков по этому вопросу отличается. Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно – они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре.

Занижение стоимости объекта по договору не приводит к изменению ставки или размеру первого взноса по жилищному кредиту.

Чтобы выяснить, какие банки согласятся выдать ипотеку на таких условиях, был сделан обзвон кредитных учреждений. От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат:

��Абсолют Банк (до суммы кредита)

��ВТБ (до суммы кредита)

Эксперт рассказал, чем грозит занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи

Риелторы часто сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон сделки предлагает указывать в документах не всю стоимость жилья, а лишь ее часть. Ну, например, вместо пяти миллионов только два с половиной. Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, покупателем же движет желание не афишировать свои доходы.

Казалось бы, ну что страшного в том, что в бумагах не прописана вся стоимость — ведь здесь работает принцип свободы договора, предусмотренный законом .

Продавец может указать в договоре любую цифру, какую ему вздумается, после заключить с покупателем дополнительное соглашение, а факт конечного расчета подтвердить расписками. Однако, такой способ купли-продажи опасен для обеих сторон. Чем? Давайте разбираться.

Начну с того, что каждый договор купли продажи фиксируется в Росреестре. А это значит, что стоимость, прописанная в договоре — единственно верная для государства и суда. И если вдруг будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Занижение стоимости недвижимости: чем рискует покупатель

Как известно, покупатель — это наиболее уязвимая сторона любой сделки, тем более, если договор заключается с заниженной ценой.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, так как сознательно вступил в сговор и нарушил закон. Во-вторых, суд может признать эту сделку недействительной и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре.

Доказать, что была выплачена другая сумма, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости. Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

Кроме того, если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода — это 3 года — разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.

Занижение стоимости недвижимости: риски для продавца

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как это бывает?

А бывает это на этапе передачи денег с использованием банковской ячейки. Продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец рассчитывает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

Тогда покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору.

Кроме того, заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения у налоговых органов или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит «куда следует». Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен.

Если вы по какой-то причине не хотите указывать всю стоимость своей недвижимости, прислушайтесь к советам юристов — они отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости. Стоит ли здесь идти на уменьшение или увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Занижение стоимости квартиры в договоре

Полученный в результате продажи недвижимого имущества доход подлежит налогообложению. По этой причине распространена практика, связанная с умышленным занижением оценочной стоимости жилого или нежилого объекта со стороны продавца. Он делает это до заключения договора покупки-продажи, чтобы снизить налоговое бремя.

Для чего занижают стоимость недвижимости

Налоговый кодекс РФ позволяет собственнику продавать жилье без уплаты налога с полученного дохода только после трехлетнего срока непрерывного владения. В некоторых случаях этот период увеличивается до 5 лет. Но может возникнуть ситуация, связанная с необходимостью досрочной продажи. По закону нужно будет оплатить налоговый взнос с продажи, а это приличная сумма средств. Точный платеж определяется с учетом стоимости объекта недвижимости. Продавец, который не может или не хочет ждать, но при этом заинтересован в сокращении собственных расходов, ищет разные способы. Одним из них является занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.

Для занижения стоимости квартиры можно использовать вычет в размер понесенных затрат либо фиксированного типа. Эти способы относят к законным. Серый метод, к которому прибегают довольно часто – это искусственное занижение реальной цены жилья на квартире. То есть стоимость в договоре будет указана меньшая, чем реально была уплачена по сделке. За базу берется сумма, которая оказалась больше – либо 70% от кадастровой цены, либо указанная в договоре стоимость.

Продавцы жилья чаще всего применяют именно незаконные способы снижения цены, поскольку законные налоговые вычеты могут не приводить к обнулению налога после продажи квартиры. К примеру, фиксированная сумма вычета слишком маленькая, чтобы приравнять налог к нулю. Другой вариант – вычет в сумме понесенных затрат не позволяет свести налоги с продаж к нулю. Это происходит, если расходов на приобретение недвижимости не было в принципе (она получена в наследство), либо когда стоимость покупки заметно ниже цены продажи, при этом платить налог с разницы желания нет.

В описанных случаях многих продавцов посещает мысль указать в договоре искусственно заниженную стоимость – уменьшить ее до коэффициента 0.7 от значения кадастра. Тогда налог окажется или минимальным, или нулевым. (Справка: Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?)

Занижение стоимости в договоре.jpg

Какие риски есть у занижения цены квартиры?

Риелторы говорят о таких рисках занижения цены недвижимости для покупателя:

  • Если сделка будет признана в судебном порядке недействительной, покупатель может претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
  • Оформить налоговый вычет в полном размере тоже не выйдет (в объемах реальных затрат).

Есть возможность потребовать от продавца подготовить расписку на получение реальной полной суммы за проданную недвижимость. Другой вариант – составляется две расписки. Первая на прописанную в договоре сумму (то есть заниженную стоимость квартиры), а вторая на остаток суммы (разница между заниженной и реальной ценой). Остаток представляется как матобеспечение или гарантия продавца в случае расторжения соглашения или его признания юридически недействительным. Эти расписки предоставляют покупателям необходимую защиту от финансовых рисков. Насколько она надежная? Каждый случай индивидуальный, и 100% страховки от потери средств не будет. Риски для покупателя есть всегда, но расписка их минимизирует.

Что дает допсоглашение

По договору купли-продажи с заниженной ценой может оформляться дополнительное соглашение. Если первая расписка оформляется на передачу денег по договору, а вторая за неотделимые улучшения, юристы рекомендуют делать дополнительное соглашение. В нем детально будут описаны неотделимые улучшения, откорректирован тот пункт, в котором указывается необходимая цена. Чтобы дополнительное соглашение было корректно оформлено, имело полную юридическую силу, стоит обратиться за помощью в его оформлении к юристам.

Иск о банкротстве – что делать?

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда суд признает сделку недействительной по иску от конкурсного управляющего при проведении процедуры банкротства. Вы должны учитывать – этот риск проявляется, когда квартира реализовалась по явно заниженной стоимости относительно рыночной. Судебный представитель может увидеть в подобных действиях попытку должника сбыть текущие активы, чтобы защитить их от взысканий со стороны кредиторов.

В таких случаях вступает в силу реституция двустороннего типа. Расписки могут принимать во внимание суды – это первое, второе – покупатель может рассчитывать на компенсацию со стороны государства при наличии статуса добросовестного покупателя. Плюс при заключении сделки можно проверить продавца на предмет его вероятного банкротства. Поэтому до покупки квартиры нужно использовать все каналы и сервисы для наведения справок.

Купили квартиру по заниженной цене — что с налоговым вычетом?

С налоговым вычетом все тоже не так однозначно, как говорят риелторы. Налоговая рассматривает при обосновании вычета не только договор покупки-продажи, но и расписки, полученные от продавца, прочие платежные поручения, документы. Нужно доказать и подтвердить реально затраченные на покупку квартиры суммы средств.

Налоговая расходы на квартиру проверяет по такой схеме:

  • Сначала анализируется договор. В нем указана стоимость жилья (конкретного объекта) и сопутствующие условия.
  • Проверяются платежные документы – какая сумма реально была уплачена, что нужно для подтверждения, все ли бумаги в порядке.

Другой момент – сумма вычета не может превышать 2 млн. руб. от расходов покупателя. Если заниженная цена будет выше 2 млн., покупатель получит максимальный вычет итак – даже без дополнительных расписок. В Москве почти все квартиры стоят дороже.

Популярные вопросы по занижении стоимости квартиры в договоре

Неотделимые улучшения можно принимать к вычету, если сделка касается квартиры с отделкой в новом доме. При покупке новостройки без отделки либо непосредственно у застройщика государство оформляет вычет в том числе на отделку. Но для получения денег требуется правильно составить договор и подготовить расписку. Только в таком случае реально будет учесть неотделимые улучшения в рамках налогового вычета. На недвижимость на вторичном рынке, купленную у физического лица, льгота не распространяется. Даже если вы заплатили за отделочные работы, налог с суммы никто не вернет.

Как учитываются проценты, когда кредит превышает цену самого жилья? При приобретении квартиры в ипотеку есть возможность оформить вычет на сумму уплаченных финансовому учреждению процентов. Когда сумма кредита выше стоимости квартиры в соответствие с договором, вычет дадут только по пропорциональной цене жилья сумме процентов. То есть имущественный вычет по кредитным процентам будет предоставлен на сумму, пропорциональную цене квартиры, указанной в договоре покупки-продажи.

Итоги: рекомендации покупателю

  • перепродажу квартиры, купленной по стоимости ниже реальной;
  • покупку жилья по заниженной цене в ипотеку.

При перепродаже квартиры покупатель должен будет заплатить налог по повышенной ставке, если он решит продать квартиру в течение трех лет (когда жилье не является единственным, этот срок увеличивается до пяти лет). Применить налоговый вычет на сумму реальной стоимости приобретения жилья не выйдет.

В целом юристы и риелторы покупателям соглашаться на занижение цены по договору не рекомендуют. Но они признают, что подобные сделки востребованы на рынке недвижимости, принимают участие в их реализации.

Риски для продавца: что нужно знать о занижении стоимости недвижимости

Для продавца тоже есть риски занижения стоимости недвижимости в договоре покупки-продажи. Первый – есть вероятность, что покупатель не заплатит полную сумму по договору. То есть при достаточной хитрости, ловкости покупателя продавец может остаться обманутым. Он ничего не сможет сделать, поскольку получит сумму по договору. Как минимизировать риски? До сделки изучите вопрос правильной передачи денежных средств при заключении сделок с недвижимостью.

Второй момент – это вероятные проблемы с налоговой. Если соответствующие органы узнают о проделках продавца, последуют санкции. Каналов для получения такой информации достаточно. Например, если покупатель решит оформить налоговый вычет, он может предоставить и договор, и расписку с дополнительным соглашением. Налоговая сопоставит суммы, факты и увидит разницу. Недостающий платеж будет доначислен – причем вместе со штрафными санкциями. В некоторых ситуациях действует уголовная статья.

Последние статьи

  • Теплый пол: что надо знать и как не ошибиться в выборе
  • Как проверить земельный участок перед покупкой
  • Все об обоях: выбираем качество для каждой комнаты
  • Какой потолок лучше выбрать для жилого помещения
  • Все о межкомнатных дверях: как выбрать подходящий тип и материал для вашего интерьера
  • Налог с продажи недвижимости после 3 и 5 лет в собственности
  • Как заполнить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *