Инвестиции в коммерческую недвижимость как выбрать
Перейти к содержимому

Инвестиции в коммерческую недвижимость как выбрать

  • автор:

Как заработать на коммерческой недвижимости и какую доходность можно получить

Как заработать на коммерческой недвижимости и какую доходность можно получить

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут стать рекордными второй год подряд. Согласно прогнозу консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 2023 года показатель может составить 750 млрд рублей, в 2022 году он составлял 487 млрд рублей. Основной объем на этом рынке приходится на крупные сделки девелоперов и инвесткомпаний. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладывать средства в жилье. Разбираемся, сколько можно заработать на коммерческой недвижимости, как это сделать и какой доход можно получить.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. К этой категории недвижимости относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки. Прибыль от коммерческой недвижимости может быть получена в виде дохода от сдачи в аренду или перепродажи, а умножение капитала происходит также за счет роста рыночной стоимости объекта. Купить коммерческую недвижимость может как юридическое лицо, так и физическое (в том числе индивидуальный предприниматель). Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит. При продаже коммерческой недвижимости физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).

Привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов

  • надежный способ сохранения капитала;
  • защита от инфляции (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
  • возможность получения пассивного дохода.

Старший аналитик отдела исследований рынка консалтинговой компании CORE.XP Евгений Томилов отмечает, что несмотря на повышенный уровень макроэкономической неопределенности, коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для инвесторов.

По итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с показателем I квартала 2022 года, до 107 млрд рублей. При этом значительный вклад в объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вносит уход иностранных игроков: в I квартале объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 33 млрд рублей, или 31% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, который может застраховать инвестиционные вложения от инфляции, поясняет партнер консалтинговой компании Ricci Яна Кузина. По ее словам, диапазон доходности инвестиций в недвижимость в различных сегментах с различным уровнем риска составляет от 2–4% в жилых помещениях до более чем 30–35% при строительстве жилого комплекса.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что основной причиной, по которой коммерческая недвижимость привлекательна для инвесторов, является такая ее характеристика, как capital gain — прирост стоимости базового актива. В отличие от банковского депозита недвижимость может прирастать в стоимости, поясняет он.

По словам Кузиной, основным отличием недвижимости от других инвестиционных инструментов является уникальность каждого актива. Другое важное отличие — высокий объем требуемых инвестиций, неделимость актива. Впрочем, в последнее время возможность инвесторам с небольшим стартовым капиталом владеть частью коммерческой недвижимости предоставляют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), добавляет она.

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно провести ряд подготовительных мероприятий:

  • изучить тенденции и перспективы рынка;
  • оценить риски инвестиций;
  • проанализировать спрос на коммерческую недвижимость в регионе.

При анализе спроса и тенденций на рынке особое внимание стоит уделить динамике макроэкономических показателей, ключевым событиям в сфере использования недвижимости (промышленность, ритейл, туристический бизнес и т. д.), драйверам спроса на тот или иной тип недвижимости, а также проанализировать тактику и поведение крупнейших игроков на рынке.

По мнению Кузиной, важно также учитывать будущие тренды и их влияние на сегмент: например, развитие интернет-торговли или перемещение офисов в домашние пространства.

Выбор объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

При выборе объекта для инвестиций необходимо оценить:

  • местоположение актива (окружение, транспортная доступность, экологическая обстановка и пр.);
  • его технические характеристики и состояние;
  • коммерческий потенциал;
  • конкуренцию.

При этом выбор объекта инвестиций в первую очередь зависит от стратегии инвестора и его бюджета, считает Томилов.

Существует несколько видов коммерческой недвижимости:

  1. офисы;
  2. торговые помещения;
  3. производственные объекты;
  4. складские объекты;
  5. апартаменты;
  6. гостиницы;
  7. гаражи и парковки.

Офисная недвижимость — одно из самых популярных направлений коммерческой недвижимости. При этом с точки зрения доходности наиболее выгодна покупка объекта на стадии строительства и его последующая сдача в аренду.

Доходность офисной недвижимости зависит от ряда факторов, среди них можно выделить следующие:

20.04.2023 17:06

Торговые помещения — коммерческая недвижимость, предназначенная для деятельности по продаже товаров и услуг. Такой тип недвижимости имеет потенциал для инвестиций в том случае, если объект расположен в центре сосредоточения спроса на соответствующие товары и услуги. Для кафе, ресторанов, магазинов непродовольственных товаров (одежда, обувь, ювелирные украшения и т. д.) это оживленная часть города — деловой или туристический центр, для супермаркетов и сферы услуг (аптеки, поликлиники, салоны красоты) — жилые кварталы.

Производственные и складские объекты — коммерческая недвижимость, используемая непосредственно в производственных процессах. Как правило, такие объекты сдаются в долгосрочную аренду среднему и крупному бизнесу. При этом важно иметь договоренности с будущим арендатором уже на момент начала инвестиций.

Для получения более высокой доходности целесообразно инвестировать в такую недвижимость в том случае, если она находится поблизости от крупных предприятий, железнодорожных путей и автомобильных магистралей.

Апартаменты — коммерческие помещения, которые могут использоваться для постоянного проживания, нечто среднее между квартирой и гостиницей. Апартаменты — альтернатива инвестициям в жилую недвижимость. Они, как правило, дешевле квартир, а вложения в них быстрее окупаются. Минусом инвестиций в апартаменты является слабо проработанная законодательная база, регулирующая статус таких помещений.

Гостиницы — коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания. Инвестиции в гостиницы наиболее эффективны в том случае, если объект расположен в туристическом центре или месте с высоким пассажиропотоком (например, у вокзала или аэропорта).

Гаражи и парковки являются перспективным направлением для инвестиций в местах с очень высоким дорожным трафиком и нехваткой парковочных мест. Инвестиции в этот класс недвижимости наиболее доступны для частных инвесторов, так как имеют более низкую стоимость по сравнению с другой коммерческой недвижимостью.

Какая коммерческая недвижимость наиболее выгодна

По данным CORE.XP, в I квартале 2023 года самым популярным у инвесторов стал сегмент офисов — 28% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Казарян отмечает, что самыми выгодными являются инвестиции, которые приносят инвестору максимальный доход и при этом обладают минимальными рисками.

«В любом из указанных сегментов можно найти объекты, которые обладают как высокой доходностью, так и соответствующим уровнем риска», — подчеркивает он. Поэтому, по словам эксперта, в первую очередь необходимо найти «правильный объект» с приемлемым сочетанием «риск/доходность».

Кузина обращает внимание, что при выборе объекта важно учитывать также следующие факторы:

  • желаемые сроки получения дохода;
  • управленческие навыки в сфере недвижимости;
  • время на управление ротацией арендаторов или строительством;
  • возможность и готовность взять кредит на развитие бизнеса.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать подходящий кредит.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость имеет значение и предпочтительный способ получения дохода. Выделяют следующие способы инвестирования:

  • купля-продажа;
  • инвестиции в строительство;
  • сдача в аренду;
  • покупка готового арендного бизнеса;
  • вложение в ЗПИФ.

Купля-продажа наиболее эффективна в двух случаях:

  • покупка недвижимости в посредственном состоянии по низкой цене и продажа после проведения ремонта или модернизации помещения;
  • покупка недвижимости на этапе строительства и продажа после ввода в эксплуатацию и развития сопутствующей инфраструктуры.

При инвестициях в строительство стоимость помещения к моменту ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается в среднем на 20–50%. При этом нужно грамотно подходить к выбору места строительства, учитывать существующую и будущую инфраструктуру района, транспортную доступность и проектную планировку коммерческой недвижимости.

Сдача в аренду позволяет получать регулярный пассивный доход. Стоимость объекта недвижимости при этом, как правило, продолжает расти.

13.12.2023 12:00

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, которая уже сдается в аренду. Как правило, такие инвестиции требуют более существенных вложений по сравнению с другими способами инвестиций в коммерческую недвижимость. В то же время это относительно доходные инвестиции (9–10% годовых) без необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора (проведения ремонта, поиска арендаторов и т. д.).

Вложение в ЗПИФ — альтернативный способ инвестиций в коммерческую недвижимость. ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают паи (права на долю в имуществе и на получение доли доходов).

Вложения в ЗПИФ считаются наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость. Но значительная часть ЗПИФ предназначена лишь для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.

Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, говорит Томилов. Выбор варианта инвестирования во многом зависит от бюджета и готовности инвесторов к риску.

Риски инвестиций и способы их снижения

Томилов отмечает, что один из главных рисков при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости — сокращение уровня арендного дохода. Для снижения этого риска, по его словам, стоит уделить особое внимание выстраиванию взаимовыгодных отношений с арендатором и диверсификации источников арендного дохода в рамках одного объекта. Также стоит следить за динамикой изменения основных показателей на рынке.

Кузина в числе рисков называет:

  • юридические (связаны с оформлением документов);
  • градостроительные и строительные (важны для покупки активов на стадии строительства, влияют на сроки и стоимость строительств);
  • технические (риски при эксплуатации, которые могут существенно снизить доход);
  • коммерческие и маркетинговые (связаны с отсутствием спроса или сильной конкуренцией в сегменте, проведением арендной и маркетинговой политики);
  • финансовые (связаны с возможным наличием высокого уровня обременений и кредитных обязательств на активе).

Казарян отмечает, что для снижения рисков инвестору необходимо глубоко изучить рынок. «Без детального понимания специфики того или иного сегмента коммерческой недвижимости и взаимодействия всех сегментов инвестиция может оказаться высокорисковой», — предупреждает эксперт.

Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость относятся к долгосрочным вложениям. По словам Казаряна, средний срок окупаемости инвестиций в высококачественную недвижимость составляет от 8 до 11 лет. Средний уровень доходности, по его словам, при этом составляет от 8–9% до 11–12%.

Доходность — это отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах. Для расчета доходности существует ряд формул.

  • Доходность от продажи

Доходность = (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.

  • Доходность от аренды

Доходность (годовая) = Арендная плата (в год) / Цена покупки х 100%.

  • Полная доходность (в случае сдачи в аренду и последующей продажи)

Доходность = Арендная плата (за период) / Цена покупки х 100% + (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.

Рассчитаем доходность различных объектов коммерческой недвижимости. Во всех примерах расчет производится без учета затрат на коммунальные услуги, налоговые платежи и амортизационные расходы.

Пример 1.

Лев купил склад в Санкт-Петербурге на берегу Финского залива на этапе строительства за 3 млн рублей, а через три года продал его за 6 млн рублей.

Доходность составила: (6 млн / 3 млн — 1) х 100% =100%. В годовом выражении доходность составила: 100% / 3 года = 33,3%.

Пример 2.

Игорь три года сдает в аренду апартаменты в «Москва-Сити», которые он купил за 40 млн рублей. Арендная плата за год составляет 4 млн рублей.

Доходность составила: 4 млн / 40 млн х 100% = 10% в год. За три года доходность составит 30%.

Пример 3.

Эдуард купил офис в центре Берлина за 100 000 евро, а спустя пять лет продал за 200 000 евро. При этом все три года он сдавал офис в аренду, сумма годовой аренды — 10 000 евро.

Доходность составила: 10 000 х 3 года / 100 000 х 100% + (200 000 / 100 000 — 1) х 100% = 30% + 100% = 130%. В годовом выражении доходность составила: 130% / 3 года = 43,3%.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

У инвестиций в коммерческую недвижимость, как и у любых других инвестиций, есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы:

  • сохранение капитала;
  • защита от инфляции;
  • возможность получения пассивного дохода.

Минусы:

  • высокий уровень первоначальных инвестиций;
  • большой срок окупаемости;
  • дополнительные издержки (коммунальные услуги, ремонт, налоги);
  • низкая ликвидность.

Томилов считает главным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость стабильность и устойчивость к кризисам.

Казарян отмечает, что такие инвестиции также могут представлять эстетическую и общественную (культурную и историческую) ценность. Среди недостатков он называет необходимость профессионального подхода и знаний, так как ошибки инвестора могут привести к потере средств.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас

Инвестиции в коммерческую недвижимость особо актуальны в периоды неопределенности, говорит Томилов. По словам Кузиной, сейчас во многих сегментах рынок недвижимости находится на уровне, близком к минимальным отметкам по стоимости, например, в торговом и офисном сегменте.

«Время для инвестиций в период высокой инфляции замечательное. Но каждый актив уникален, и рекомендации можно давать только после понимания типа инвестора и анализа конкретного актива», — говорит она.

Инвестировать в недвижимость стоит, но должным образом — с осмотрительностью и подготовкой, заключает Казарян.

На Банки.ру вы можете почитать, как купить недвижимость за границей.

С помощью сервисов вы также можете подобрать вклад, оформить заявку на кредитную или дебетовую карту или разобраться в инвестиционных продуктах.

Еще по теме:

Инвестиции в коммерческую недвижимость 2022: как выгодно вложить деньги и не ошибиться

В кризисное время открыто больше вариантов для инвестиций, да и сами вложения в недвижимость — востребованная в любые времена ниша. Но прежде, чем с головой бросаться в инвестирование в коммерческую недвижимость, важно определить цели. Для начинающих инвесторов очень рисково делать подобные вложения, если первоочередная цель — получение большой доходности. Если же задача заключена в создании долгосрочного сбалансированного портфеля, вложения в фонды недвижимости будут выгодны. Даже если у вас нет никакого опыта в инвестициях. Покупать коммерческую недвижимость в 2022 году, с учетом превышения доходности фондов над базовым уровнем доходности вкладов (согласно данным ЦБ), очень продуктивно. Но, как и в любом финансовом деле, здесь следует учитывать свои нюансы, о которых мы и поговорим в статье.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

О коммерческой недвижимости

При грамотном составлении стратегии инвестиционной деятельности, покупка помещения для коммерции окажется значительно прибыльной, в сравнении с жилой недвижимостью. Доходность таких инвестиций можно оценить наглядно — до 13% годовых против 4-6% при вложении в квартиры. Откуда такая большая разница? Коммерческой недвижимостью может быть крупный объект, гостиница или офисный центр, где прибыль измеряется миллиардами. Плюс процент частных предпринимателей, занимающихся инвестированием в коммерцию, ниже — как минимум, потому, что рынок жилых объектов им более понятен.

Чтобы начать зарабатывать за счет вложений в коммерческую недвижимость, выберите один из существующих способов:

  • Покупка для дальнейшей сдачи в аренду или продажи объекта.
  • Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ).
  • Вклад в закрытые ПИФы.

Каждый из них обладает своей спецификой, поэтому выбор нужно делать в зависимости от своих возможностей и соответствии условиям способа инвестирования.

Покупка объекта недвижимости для продажи или сдачи в аренду

Приобретение площади под коммерческую деятельность была и остается основой для формирования стабильного инвестиционного пакета. Владелец получает регулярный пассивный доход со сдачи помещения в аренду. Запланировав купить объект для инвестирования, соотнесите его с подклассами активов — всего их два:

  • по размерам (небольшие, средние, большие);
  • по назначению (торговля, офис, складское помещение, общепит и пр.).

С учетом этих факторов будет складываться и цена аренды. Последние годы существенно воздействует на поступления с аренды такой фактор, как внешние влияния. В основной период действующих в России ограничений (весна-осень 2020 года), по оценке экспертов, арендодатели потеряли до 20-40% общей прибыли со сдаваемых объектов. При этом крупные объекты оказались под большим ударом, нежели малые. Но уже к началу 2021 года арендные поступления нормализовались, а где-то даже выросли. Меньшие по площади помещения менее зависимы от внешних влияний, но и потенциал развития у них сильно отстает от крупных объектов. Для инвесторов будет важен еще один момент — падение стоимости коммерции в кризисные периоды. В это время их выгодно будет купить, чтобы перепродать при возобновлении спроса.

Приобретение офисной недвижимости

Если говорить о спросе на коммерческую недвижимость, то все так же остается актуальной площадь под офисы. Нынешняя ситуация в крупных городах выглядит выигрышной для инвесторов. Новых крупных объектов строят не так много, предложений тоже становится меньше, при этом количество желающих получить хорошую офисную площадь лишь растет. Особенно, если арендодателем предложена недвижимость в центре города.

Стоит ли вкладывать в коммерческую офисную недвижимость

Инвестировать в коммерческую недвижимость офисного сегмента — выбор, который сегодня щедро окупается. Даже если приобретаются небольшие блоки площадью 80-100 кв.м, арендаторы найдутся еще на этапе строительства БЦ. Чтобы получить максимальную выгоду от такого вложения, заранее составьте финансовый план и проанализируйте все риски. Учитывайте все планируемые затраты — на эксплуатацию помещения, коммунальные услуги и т.д. Для оценки потенциальной доходности будут не менее важны:

  • класс бизнес-центра, в котором расположены офисные помещения;
  • расположение (лучше всего, если здание находится в деловом центре);
  • хорошая транспортная развязка;
  • продуманная инфраструктура — присутствие на территории объекта парковочной зоны, кафе или ресторанов;
  • потребности и спрос целевой аудитории;
  • конкурентоспособность объекта, объем аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Торговые помещения на улице или стрит-ритейл

Стрит-ритейл — следующий по популярности способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Последние годы торговые помещения несколько растеряли привлекательность для инвесторов. Это связано с введением государственных программ, таких как “Моя улица”. Успех стрит-ритейла зависит от выбранной локации, поэтому сокращение парковочных мест в рамках этой программы повлияло на престижность зон для торговых помещений.

Коммерческая недвижимость стрит-ритейл

При инвестировании в помещения для уличной торговли учитывайте все нюансы. Так, любые малейшие изменения предстоит согласовывать с властями, если здание имеет статус объекта культурного наследия. Следует выполнить все требования будущих арендаторов — оборудовать зоны погрузки и разгрузки товара, оснастить зал достаточными электрическими мощностями для работы оборудования. Если торговое помещение находится на первом этаже жилого здания, могут появиться дополнительные ограничения. Например, в домах премиум-класса запрещено размещение вывесок, выполненных не по согласованию и не в едином стиле с самим зданием. При сдаче в аренду помещения под ресторан или кафе, потребуется позаботиться о достаточном уровне шумоизоляции. И помните, что чем ближе вход в торговое помещение к дороге и остановке общественного транспорта, тем выше можно устанавливать цену на аренду.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) означает приобретение ликвидных объектов по договору аренды и стабильным финансовым потоком. Этот тип инвестирования приносит немало дохода — например, средняя ставка капитализации офисного сегмента доходит до 10%. Сравнительно с классической ставкой по депозитам, которая едва достигала 6-7%. Если говорить о торговых помещениях, то приобретение ГАБов здесь и вовсе составляет около 95%. Рассмотрим преимущества и минусы готового арендного бизнеса в обоих популярных направлениях.

  1. Офисная недвижимость. Крупные девелоперы заняты продажей именно готового арендного бизнеса. Процесс его подготовки включает инвестирование в помещения под офисы, передача их арендаторам с заключением долгосрочного договора и последующая продажа инвесторам. Основной нюанс кроется в договорах, где прописанная ставка включает в себя индексацию. Уже через 8-9 лет проданный ГАБ принесет чистую прибыль, но инвесторам важно учитывать то, что ставка далеко не всегда индексируется. Спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости постоянно меняются, стоит помнить и о внешних факторах. Они могут вовсе превратить рынок арендодателя в рынок арендатора, а значит, придется прибегнуть к оптимизации условий аренды, что сказывается на доходе для инвестора. Но, как в любом деле, чем меньше риски, тем меньше прибыль. Поэтому стоит сразу решить для себя — планируете ли вы увеличить риски и реальные сроки окупаемости для большей прибыли, или же не рисковать, но и снизить потенциал доходности.
  2. Стрит-ритейл. Приобретать пустое торговое помещение для инвестора — сомнительное решение. Поэтому покупка ГАБов более актуальна, ей занимается большая часть крупных компаний на рынке. Вкладывать в коммерческую недвижимость с действующими договорами аренды — значит иметь возможность гарантированно прогнозировать окупаемость вложений. Прибыльность готового бизнеса в стрит-ритейле — от 5% до 15%. Если объект был приобретен в деловом центре города, то доход может быть ниже из-за высокой стоимости помещения. Но и риски остаться без арендаторов близки к нулю. Масштаб объекта тоже имеет значение, учитывая, что крупным стрит-ритейлом управлять в разы сложнее. К недостаткам также можно отнести риски при покупке и сложности в структурировании сделки.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Выводы: Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Покупка недвижимости в обозримом будущем останется перспективной нишей для инвесторов. Решив все первоначальные вопросы, такие как “где брать деньги” и “стоит ли оформлять кредит”, определите главное — выбор ликвидного объекта для инвестирования. Многие сразу предпочитают браться за то, что сперва кажется выгодным, а именно — элитную недвижимость. Но, как показывает опыт инвесторов, жилье элит-класса относится к низколиквидным объектам, вложения в которые окупаются все хуже. Другое дело, инвестировать в апарт-отели — такой тип жилья способен принести максимальную прибыль при посуточной сдаче в аренду. Вот почему покупать коммерческую недвижимость сегодня намного перспективнее.

Как же заработать на коммерческой недвижимости?

Но как же достичь максимума с инвестиций? Предлагаем несложный алгоритм действий:

  1. Оцените финансовые возможности. Если в планах — инвестирование в крупный объект, для этих целей можно взять кредит.
  2. Обозначьте свою цель — планируете ли вы сдавать помещение в аренду, продать его или хотите приобрести уже готовый арендный бизнес. На этой основе выстроится вся финансовая модель.
  3. Оцените риски и ожидания по доходности.
  4. На основе всей проанализированной информации подберите объект. Оценивать нужно не только помещения, но также инфраструктуру и локацию в целом.
  5. Структурируйте сделку.
  6. Начните управление объектом. Если времени на это не хватает, обратитесь к управляющей компании.
  7. Следите за изменениями на рынке недвижимости, меняйте концепцию с их учетом.
  8. Получайте доход с инвестиций.

Снизить риски также может механизм диверсификации. Он заключается в распределении активов в вашей инвестиционном портфеле. В один фонд объединяются разные объекты, в отличие от традиционного “один фонд — один объект”. Это снижает риски вложений, а также улучшает ежемесячные результаты.

Подводя итог, главное для любого инвестора — даже не наличие средств и доходного предмета для инвестирования, а терпение. Спешка в этом деле никогда не приводит к приятному результату. Помните, что успех сделки не всегда зависит исключительно от ликвидности объекта. Мы рассмотрели не один фактор того, что непосредственно влияет на доходность, цель же инвестора — грамотно это реализовать на деле. Если используется грамотная стратегия инвестирования, результаты вас порадуют, даже если окупится такая сделка нескоро!

Получите консультацию

Не нашли ответа на свой вопрос?
Закажите звонок — наши менеджеры с удовольствием вас проконсультируют

Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость

Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость

Недвижимость — самый популярный в России способ вложения средств. Даже с учетом нынешней ситуации со скачком цен на квадратные метры покупка жилья по-прежнему более выгодна, чем хранение денег на депозите в банке.

Но кроме жилья, есть еще и коммерческая недвижимость, которая также подходит для инвестиций. Рассмотрим, во что будет выгодно вложиться в 2022 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб — плюсы

Среди инвесторов сегодня все больше тех, кто считает покупку квартиры не самым выгодным вложением. В 90-е жилье было страховочным активом, который помог многим семьям не голодать. Но реальность коронакризиса пошатнула эту ситуацию: за 2021 год квартиры в Петербурге подорожали на 26,7%, а количество ликвидных предложений (до 7 млн рублей) стало быстро сокращаться. Это вызвало рост интереса к коммерческой недвижимости.

Для пассивного дохода коммерция гораздо привлекательнее. Во-первых, доходность гораздо выше, чем от сдачи квартиры. Во-вторых, в коммерческом помещении за ремонт, оплату ЖКУ и электроэнергии отвечает арендатор (если мы говорим про торговые и офисные площади) или управляющая компания (если мы говорим про сервисные апартаменты).

Инвестирование в коммерческую недвижимость — какую выбрать?

Если выбирать между помещением под офис, магазин и сервисными апартаментами, последние будут более ликвидны.

Офисный рынок все еще не восстановился после 2020-го. Раньше многие инвесторы снимали офисы целыми блоками. С приходом коронавируса и карантина часть штата компаний ушла на удаленку, и такие большие площади стали не нужны. Кроме того, переведя сотрудников домой в период локдауна, многие компании оценили опыт и полностью перешли на формат удаленного офиса.

Что касается торговых площадей, то это тоже не самая идеальная инвестиция сегодня. Пандемия ускорила диджитализацию бизнеса, то есть, уход его в интернет. Для многих компаний просто отпала необходимость держать магазины.

Апартаменты же дают инвестору полную свободу. Их можно сдавать как номер в отеле — в формате краткосрочной или долгосрочной аренды. Также в юните можно организовать офис, студию красоты, массажный кабинет и т.д. Сдачей можно заниматься либо самостоятельно, либо через управляющую компанию.

Ну и, наконец, последний аргумент в пользу сервисных апартаментов — стабильность дохода. Сравним: вы приобрели торговое помещение площадью 100 кв. м или 4 юнита по 20 кв.м в апарт-отеле. Процесс поиска арендатора в первом случае может затянуться: далеко не всем нужно такое просторное помещение, особенно с учетом нынешнего кризиса. Зато апартаменты будут всегда востребованы — для туристов и предпринимателей, которые желают снять помещение небольшой площади. Например, в апарт-отеле VALO средняя заполняемость номерного фонда в 2021 году составила 85%.

А еще, если у вас возникнет желание продать коммерческое помещение, то реализовать это с площадью в 100 квадратов дольше, чем с отдельными номерами в отеле по 20.

Таким образом, самой доходной коммерческой недвижимостью в СПб в 2022 году будут сервисные апартаменты.

Как выбрать коммерческую недвижимость, на которой получится заработать

Стоит ли покупать два машино-места вместо офиса или на каком торговом помещении остановиться.

В прошлом году цены на коммерческую недвижимость в России упали из-за кризиса, чем привлекли внимание инвесторов: «Такие объекты с заниженной стоимостью из-за падения спроса — один из привлекательных вариантов, чтобы войти на рынок на выгодных условиях», — считает ведущий аналитик «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. Расчёты сводятся к тому, что прибыльность сдачи в аренду коммерческой недвижимости почти в два раза выше, чем жилой: 7–10% годовых против 4–5%.

Вместе с экспертами по управлению финансами обсудили несколько типов коммерческой недвижимости и определили, куда лучше вкладывать деньги, какой для этого надо располагать суммой и когда ждать прибыли. Чтобы учесть больше нюансов, позвали героев с разным опытом и профессиональным бэкграундом.

Светлана Шишкина

финансовый блогер, создатель телеграм-канала Sveta Economy

Дарина Солодкова
генеральный директор компании Renton Yard, которая занимается коммерческой недвижимостью
Хочу вложиться в коммерческую недвижимость. Как это вообще делать?

Дарина Солодкова: Раньше у людей с достатком в 300–500 тысяч рублей в месяц был вариант взять недвижимость в ипотеку. Нескольких накопленных миллионов могло хватить на первый взнос, а арендные платежи шли бы на погашение кредита.

В турбулентные времена брать на себя дополнительные обязательства — плохая идея. Если у человека нет финансовой подушки хотя бы на пару лет, я бы не рекомендовала покупать коммерческую недвижимость в ипотеку.

Самая спокойная форма для небольших инвестиций — покупка паёв в фондах недвижимости. Их продают, например, в Aktivo, «Альфа-капитале», «Открытии».

Система фонда устроена так: компания покупает портфель недвижимости, допустим, на 2 млрд рублей, а потом продаёт право владения долями. Можно вложить столько денег, сколько позволяют финансы: 5 млн или 300 тысяч. Доходность будет в любом случае.

С фондами есть и сложности: надо разобраться, какую именно недвижимость он закупил и какая управляющая компания будет ею распоряжаться. В любом случае это менее рискованно, чем покупать один объект самостоятельно.

Светлана Шишкина: Есть два варианта. В первом случае инвестор — юридическое или физическое лицо — выбирает отдельный объект, покупает его и сдаёт. Обычно это недешёво, цена может быть больше нескольких сотен миллионов рублей. Во втором случае вложить деньги можно через фонды недвижимости. Способ больше подходит покупателям без опыта, потому что начать можно с небольшой суммы, но при этом получить долю сразу в нескольких объектах — такая стратегия снижает риски.

Например, если у вас одно помещение и оттуда съезжает арендатор — вы теряете доход. Фонды же предлагают несколько объектов — разом все арендаторы не съедут.

Я бы не советовала человеку без опыта покупать отдельные объекты, потому что у каждого из них есть свои особенности. Лучше обратить внимание на фонды недвижимости.

90% прибыли подобные организации распределяют между держателями паёв, а управляющие компании работают за процент с неё. В России можно обратить внимание на Aktivo — у них ежемесячные выплаты. Управляющая компания фонда даже сама платит налоги с ваших денег, сама следит за содержанием здания. Основной риск — может съехать «якорный» арендатор. Тогда управляющей компании придётся искать нового. Кажется, что она будет очень заинтересована в быстром поиске нового съёмщика, потому что процент с аренды — её единственный способ заработать. По аналогии с Aktivo работает компания «Парус», только её специализация — складская недвижимость.

Купить офис под сдачу — это выгодно?

Светлана Шишкина: В последнее время — скорее нет. Пока непонятно, вернётся ли тренд на очную работу (многие компании до сих пор полностью на удалёнке), поэтому я бы в эту сферу деньги не вкладывала.

Предложения для коллективных инвестиций в офисную недвижимость есть, но я знаю только одну компанию, которая предлагает такие объекты для вложений, — «Бекар». Из крупных офисных объектов она владеет бизнес-центром, якорный арендатор которого — РЖД. Инвестиция подходит для стабильного пассивного дохода в 10% годовых.

Дарина Солодкова: Такая инвестиция не будет высокодоходной. Есть целые бизнес-центры, которые распродают по офисам. Размер помещения обычно 10–15 метров, а цена начинается от 3–5 млн рублей. Можно купить такой объект, сдавать его в аренду и получать свой заработок — около 10% годовых.

Шанс не найти подходящего арендатора есть, но он небольшой — я лично с таким не сталкивалась. Стоит выбирать объекты в реконструированных зданиях, вокруг которых кипит жизнь: найти арендатора будет проще. Сейчас наличие такого помещения подразумевает не только офисную работу — его могут снять под шоурум или мастерскую по наращиванию ресниц.

Подобрать офис, «вокруг которого кипит жизнь», можно на «Циан». Благодаря отчётам о привлекательности коммерческой недвижимости можно оценить пешеходный и автомобильный трафик рядом с объектом и разобраться, что ещё будет неподалёку.

А что с торговыми помещениями?

Светлана Шишкина: Их можно рассмотреть, но нужно вникать в специфику рынка. Один из вариантов — арендовать большую торговую площадь, поделить её на объекты поменьше и пересдавать малому бизнесу. Но надо понимать, что пассивным доходом это не будет — придётся участвовать в процессе управления.

Кроме того, стоит помнить о «правиле соседства». Например, если рядом с объектом открыли центр детского развития, то алкогольного магазина поблизости быть не может. Получается, весь ритейл — «Пятёрочка», «Дикси» или даже некоторые ларёчки — рядом не встанут. Отказываться от продажи спиртного они вряд ли будут — для них это серьёзная часть выручки. Если попасть на такое соседство, выбор арендаторов будет ограничен.

Дарина Солодкова: Нескольких миллионов рублей для такой покупки не хватит. Ещё 3–4 года назад застройщики продавали «коммерцию» (первые этажи в новых ЖК) по цене, которая была ниже будущей рыночной стоимости. Было выгодно покупать помещения на начальном этапе или в процессе постройки. Сейчас стоимость готового и строящегося помещения почти не отличается (по Москве — от 300 тысяч за кв. м): застройщики продают объекты так, будто они уже готовы, а внутри сидит арендатор.

Единственный плюс покупки строящегося объекта — возможность не опоздать с покупкой. Когда комплекс введут в эксплуатацию, брать там будет уже нечего — в хороших местах всё раскупается на этапе предпродаж.

Сейчас торговые помещения стоит выбирать аккуратно, потому что арендаторов стало меньше, а рынок нестабильный. Я бы выбирала тех застройщиков, которые не проектируют коммерцию в каждом доме. Например, жилой комплекс из шести домов, где коммерция на первых этажах есть только в двух — хороший вариант для покупки. Застройщики попроще могут возвести десять домов и во всех десяти продавать помещения под торговлю — здесь угадать с покупкой сложно. Вкладывать деньги в такие объекты стоит, только если уже есть договорённость с конкретным арендатором, который хочет «сесть» в конкретное место.

По данным «Циан», средняя цена на торговую площадь в Москве — чуть больше 40 млн рублей. Если настроились на покупку или только прицениваетесь, сервис поможет отсортировать объекты по категориям: например, на стрит-ритейл и те помещения, что находятся в торговых комплексах.

Может, взять склад?

Светлана Шишкина: Не думаю, что у обычного человека будет достаточно денег, чтобы купить склад приличного размера (например, 600 м² в Москве стоят около 60 млн рублей) — в ином случае серьёзного арендатора будет не найти. Тут нужны большие вложения.

Дарина Солодкова: Это хороший вариант, но нужны большие инвестиции. Наша компания не занимается складами, но у меня есть товарищ, для которого склады — основной профиль в работе. Он покупает большую территорию миллионов за 400, приводит её в порядок, а затем продаёт «кусочки» лотами от 10 млн рублей.

Я бы рассматривала это как арендный бизнес в меньшей степени. Обычно склады покупают себе конечные владельцы какого-то бизнеса: им нужна «домашняя» точка. С небольшим бюджетом можно выкупить помещение и сдать его под пункт выдачи заказов «Озона» или Wildberries.

Стоит ли обращать внимание на парковки?

Светлана Шишкина: Да, такие объекты могут быть интересны для инвестора без опыта. Во-первых, их легко обслуживать, потому что там сложно что-то испортить. Во-вторых, порог входа для покупки тут ниже, даже если это московские объекты. Присмотреть что-то можно и за миллион, и за полтора. При капитале в 10 млн рублей есть вариант взять несколько объектов и диверсифицироваться.

Стоит обращать внимание на соотношение мест для стоянки к количеству квартир в жилом комплексе. Если улицы вокруг дома пустые, то платный подземный паркинг вряд ли будет пользоваться спросом.

Но есть и другие случаи. Например, в московском ЖК «Триколор» в Ростокино около полутора тысяч квартир, парковочных мест вокруг мало, часть из них уже платная. Кроме того, комплекс стоит на возвышении, поэтому, даже если жилец припарковался на улице, до подъезда идти довольно далеко.

Дарина Солодкова: Покупать одно машино-место для сдачи не стоит. Но для коммерческого использования парковки смотреть можно.

Наш опыт взаимодействия с паркингами показывает, что обычно там выкуплено около 20% машино-мест. Логика инвестиций получается странной. Например, машино-место стоит 3 млн рублей, а его месячная аренда — 6–10 тысяч рублей. Оно будет окупаться какое-то сумасшедшее количество лет. Мы рассматривали несколько паркингов для будущей перепродажи мест — аналитика показала, что никакой выгоды в этом нет.

Есть другой способ заработать на многоэтажных паркингах — скупить там первый этаж и открыть, например, шиномонтаж или «Пятёрочку», в зависимости от локации.

Если вы ещё не пробовали себя в инвестициях, но интересуетесь вариантами для вложений — на «Циан» можно подобрать объекты точно под ваш запрос. Например, офисы, про которые рассказывали в материале эксперты, при поиске сортируются не только по классу, но и по цене, метражу и времени публикации объявления. Если вы с финансовым консультантом наметили чёткий план для роста прибыли и умножения сбережений, получится подобрать недвижимость точно по запросу.

Фильтры помогут найти подходящую недвижимость разного характера, в разных городах и на разный бюджет. Ещё на площадке можно проверить коммерческую привлекательность объекта с помощью отчёта. В нём оценивают пешеходный и автомобильный трафик, развитие инфраструктуры, численность населения в окружающей локации и другие параметры.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *