Инвестиции в недвижимость для начинающих с чего начать
Перейти к содержимому

Инвестиции в недвижимость для начинающих с чего начать

  • автор:

С чего начать инвестиции в недвижимость? Типичные ошибки инвестора

Одним из самых надежных способов сохранить и преумножить свой капитал является инвестирование в недвижимость. Финансовые кризисы и обесценивания активов никоим образом не сказываются негативно на стоимости и востребованности недвижимости, поэтому не удивительно, что многие предпочитают инвестирование банковскому хранению.

В этой статье мы расскажем, с чего начать инвестиции в жилую недвижимость и что нужно про них знать, чтобы избежать типичных ошибок.

Во что вкладывать?

Первое, что должен сделать будущий инвестор, — это ознакомиться с рынком недвижимости того региона, в котором находится потенциальная площадь для инвестирования. Нелишней будет консультация с экспертом по недвижимости, который проследит динамику рынка и сделает заключение о его состоянии за последние несколько лет. Это поможет «отмести» заведомо проигрышные варианты и избежать финансовых потерь в будущем.

Выбирая квартиру или дом для инвестиций, не бросайтесь на самое экономичное жилье, но и к элитному не стремитесь. Наибольшим спросом всегда пользуется жилье средней ценовой категории, поэтому его будет проще сдать в аренду или, при необходимости, продать. Также гораздо выгоднее инвестировать не во «вторичку», а в новостройки или даже в строящееся жилье. При сдаче в аренду таких вариантов можно получить до 10% прибыли от рыночной стоимости.

Если же есть желание инвестировать в недвижимость за рубежом, то необходимо обратиться за помощью к профессионалам. Агенты и юристы выбранной страны помогут правильно оформить сделку, не оказаться обманутым и не проиграть в деньгах. Помните, что в каждой стране есть свои правила и свои тонкости касаемо покупки недвижимости и сдачи её в аренду. Не зная их, можно в лучшем случае здорово потерять в деньгах, а в худшем — получить административное или уголовное наказание.

Следующим важным нюансом является то, что никогда не следует инвестировать кредитные деньги. Каким бы стабильно развивающимся не был рынок недвижимости в выбранной стране, вероятность быстрого получения крупного дохода ничтожно мала. Любые вложения в недвижимость стоит рассматривать как долгосрочные.

Как получить доход с помощью инвестиций?

Способов получения дохода от инвестирования два: перепродажа имущества и сдача в аренду. Первый вариант сопряжен с бОльшими рисками и сложностями, однако, при удачном стечении обстоятельств и благоприятной экономической ситуации может принести большой доход.

Куда более распространенным и надежным способом получения дохода от инвестиций является сдача жилья в аренду. Это неплохой вариант для того, чтобы окупить вложения и затем реализовать недвижимость. Например, средняя квартира в Москве стоит порядка 10 миллионов рублей. В год она дорожает приблизительно на 10%, то есть на 500 тысяч рублей. Сдавать квартиру подобного уровня можно за 50-60 тысяч рублей в месяц. Итого получается 1,1-1,2 миллиона рублей дохода в год или 11-12% годовых.

Что делать, если крупной свободной суммы нет?

Не имея на руках нужного капитала, но имея желание увеличивать прибыль, составьте инвестиционный план и дисциплинированно следуйте ему.

Допустим, на первом этапе половину первоначальной суммы можно положить на пополняемый вклад под проценты, другую половину потратить на акции. По прошествии первого этапа (не забудьте определить его длительность: месяц, пол года, год и т.д.) заберите деньги и вложитесь в участок (также на определенный срок, в течение которого тоже будете копить). В конце второго этапа продайте участок подороже и на вырученные+накопленные деньги сделайте взнос в долевом строительстве или сразу приобретите площадь.

Обращаем внимание, что это лишь приблизительный пример возможного плана. Конкретный вариант нужно составлять самостоятельно, исходя из имеющихся ресурсов и пожеланий.

Когда инвестировать?

Наиболее благоприятным временем для инвестирования в недвижимость является кризис. Во время спада в экономике цены на недвижимость, как правило, заметно понижаются. Подешевевшие в кризис квартиры — самый привлекательный инвестиционный вариант для владельцев полных свободных сумм. Обычно через пару-тройку лет после кризиса начинается подъем экономики и, соответственно, цены на жилье тоже растут. Очевидно, что чем больше рост цены, тем большая прибыль ожидает инвестора.

Как обезопасить себя?

Даже если вы собрались инвестировать в недвижимость в своей родной стране, лучше всего нанять хорошего опытного юриста. Оформление договоров и прочей документации — тонкий процесс со множеством нюансов, поэтому следует доверить его профессионалу. То же самое можно посоветовать и в случае сдачи приобретенной площади в аренду. Да, услуги квалифицированного юриста стоят денег, зато вы сможете избежать гораздо более серьезных материальных убытков и проблем с законом.

Инвестиции в недвижимость — надежный проверенный способ сохранения и приумножения капитала. Наименее рискованные инвестиции требуют наличия достаточно крупных свободных сумм, которые заметно увеличатся в будущем при правильно выбранной стратегии инвестирования и грамотной реализации инвестиционных планов.

Инвестиции в недвижимость

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Какие объекты недвижимости подходят для инвестирования? Бумажная недвижимость и мошенничество при инвестировании.

Инвестиции в недвижимость

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Какие объекты недвижимости подходят для инвестирования? Бумажная недвижимость и мошенничество при инвестировании.

Инвестиции в недвижимость

Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?

Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.

Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы

Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.

С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.

Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.

Как правило, недвижимость всегда (или почти всегда) ликвидна
Недвижимость можно сдать в аренду для получения прибыли
Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и ипотеке
Большой выбор объектов для различных целей и в разных ценовых категориях

Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе

Чем меньше город, тем ниже спрос на недвижимость
Нужны дополнительные расходы на обслуживание недвижимости — ремонт, налоги, коммуналка
Форс-мажоры, от которых объекты недвижимости могут сильно пострадать. Например, пожар или затопление

Объекты для инвестирования

Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным.

Новостройки под сдачу

Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро.

Вариант 1. Покупка квартиры в новостройке с последующей перепродажей
Вариант 2. Сдача квартиры в аренду

С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее дороже.

Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать в аренду такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений.

Коммерческая недвижимость

Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, покупку коммерческой недвижимости сложнее юридически оформить. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить.

Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика.

Загородная недвижимость

Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные. Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду.

Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.

Ипотечные облигации

Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением исполнения обязательств по облигациям в конечном счете является залог прав требования по получению ежемесячных ипотечных платежей от клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам.

Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить. Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.

Заграничная недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте. Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства.

Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе.

—> Бумажная недвижимость и REIT

Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью.

Чтобы получить статус REIT, компания должна выполнять ряд требований:
Минимум 75% активов инвестировать в недвижимость
Минимум 75% прибыли получать от аренды недвижимости
90% прибыли выплачивать инвесторам в виде дивидендов

При этом от самих инвесторов ничего не требуется. Достаточно купить на бирже акции на REIT — все остальное возьмет на себя управляющая компания. Трасты инвестируют в различные объекты недвижимости и сдают их в аренду. Это могут быть как многоквартирные дома, так и торговые центры, больницы или офисы. В одном трасте могут находиться десятки различных зданий.

Инвесторы REIT получают большую часть прибыли от выплаты дивидендов, но также доход можно получить при росте стоимости самих ценных бумаг.

Опасайтесь мошенничества

Деньги всегда привлекают мошенников, большие деньги — очень хитрых мошенников. Поэтому необходимо тщательно отнестись к вопросам вложения финансов, какой бы вид инвестирования вы ни выбрали.

При покупке или продаже недвижимости желательно обратиться за помощью к хорошему юристу — он поможет при оформлении бумаг и учтет все нюансы

Сдавая недвижимость, тщательно выбирайте арендаторов, прописывайте все условия в договоре и следите за его исполнением

С вкладами в ценные бумаги проще — достаточно пользоваться инвестиционным приложением надежного банка

Выводы

Инвестиции в недвижимость — выгодное вложение средств. Цены на квартиры, как правило, растут.

Вы всегда можете самостоятельно воспользоваться купленной квартирой, домом или коммерческим помещением.

Аренда жилой и нежилой недвижимости — долгосрочная инвестиция. Один раз купив квартиру, вы можете сдавать ее очень много лет.

Инвестиции в недвижимость практически исключают полную потерю вложенных денег.

При этом нужно понимать, что не стоит ожидать мгновенную прибыль. Как правило, вложения окупаются несколько лет.

На рынке ценных бумаг тоже не стоит ждать быстрые деньги. Это долгосрочные вложения на перспективу. Но в будущем они почти со стопроцентной вероятностью принесут хорошую прибыль.

Инвестиции в недвижимость для начинающих: как заработать и не проиграть?

Пишите нам в Whatsapp Мы в Instagram

Инвестирование в недвижимость – капиталовложение в строящийся или завершенный объект с целью получения дохода. Это один из самых старых и надежных способов получения прибыли или увеличения капитала.

Существует 2 способа получить доход от инвестиции в недвижимость.

  1. Сдача в аренду — это долговременная инвестиция
  2. Перепродажа – это быстрая инвестиция.

Выбирая способ инвестирования и объект, можно заранее просчитать сумму дохода. Покупка недвижимости в стадии строительства уже является инвестицией. Поскольку приобретается не квартира, а доля в строительстве по цене ниже рыночной. Значит, покупатель зарабатывает или же экономит деньги, так как разница в цене между готовой и строящейся квартирой составляет от 10-40%. Сроки инвестиции выбирают исходя из финансовых возможностей, потому что долгосрочный вклад требует больших дополнительных затрат. А также важно наличие свободного времени, связей (ремонтники, агенты) и понимания рынка недвижимости. Далее, в зависимости от целей и возможностей, выбирается способ капиталовложения. И можно приступить к поиску объекта.

Виды объектов недвижимости для инвестиции

Недвижимость — товар, который всегда востребован покупателями. Деньги, акции, биткоины подвержены инфляции и обесцениванию по ряду неоднозначных причин, а недвижимость это одно из самых надежных и долгосрочных вложений проверенных временем. Кстати, Тамир Шапир и Дональд Трамп свои миллиарды заработали именно на инвестировании в недвижимость. Рассмотрим самые популярные проекты капиталовложения.

Новостройка

Быстрое и весьма прибыльное вливание наличности. Покупая квартиру у застройщика или от подрядчика, важно заранее просчитать доходность проекта. Собрать и изучить информацию об объекте и застройщике, сравнить цены в районе и.т.д. Доход зависит от района, расположения (этаж или вид), количества одинаковых планировок, вида из окон или оригинальности проекта.

Проверенные и надежные строительные компании в день открытия продаж ЖК собирают очередь из инвесторов и покупателей. Люди уже знакомы с другими проектами застройщика, что дает возможность без проблем рассчитать свою прибыль.

Неопытный инвестор-любитель может столкнутся с трудностью взять неходовой этаж или не угадать с видом из окна.

Например: новичок-инвестор купил квартиру на котловане в центре Краснодара, в доме бизнес-класса. Ожидаемая прибыль до 40% за 1,5 года (средняя продолжительность строительства). Был выбран средний этаж и вид из окон на центр города. Внимание! Недвижимость в центре в элитном доме (дорого даже в стройке), дом состоит на 80% из однокомнатных квартир и перед домом стоит муниципальное здание. В итоге: Дом построен, а вид из окон на стену старого здания. Большая конкуренция в реализации объекта из-за соседей-инвесторов и остатка товара у застройщика. Квартира-инвестиция продавалась больше года, что повлекло дополнительные расходы на коммунальные платежи. Прибыль от вложений за 2,5 года составила около 12% , а вклад в банке мог бы принести больше денег где-то от 15 % (при ставке в 7,5% в год).

Вторичная недвижимость

Это один из самых простых и проверенных вариантов инвестиции. Во-первых, не нужно переживать из-за сроков сдачи и надежности застройщика, т.к. можно сразу оценить жилье. Во-вторых, не нужны глубокие знания рынка недвижимости. Из минусов — это затратность (оформление, ремонт, налоги) и трудоемкость (косметический ремонт, покупка мебели и техники, поиск и работа с арендаторами).

Вторичное жилье для сдачи в аренду или с целью перепродажи должно быть по цене ниже рыночной (дешевле аналогов в районе). А при покупке в ипотеку должен быть, низкий процент износа жилья.

Для того чтобы найти объект по “вкусной” цене нужно быть “везунчиком” или же постоянно мониторить и изучать рынок.

Дело это трудоемкое и забирает много времени, поэтому к работе часто привлекаются риелторы. Местоположение квартиры, этажность, площадь и инфраструктура играют большую роль в прибыльности капиталовложения. Инвестируют в недвижимость, расположенную в спальных районах или же рядом с социально-важными объектами (вуз, больницы, бизнес-центры). Такая инвестиция требует вливания средств на косметический ремонт, оформление интерьера, замену мебели или покупку техники. Расходы зависят от цели приобретения недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — один из самых частых способов инвестирования на вторичном (б\у) рынке недвижимости.

Некоторые риелторы быстро выкупают “горящие” варианты (по очень низкой цене), делают минимальный ремонт, оценивают конкурентные предложения и устанавливают цену.

Например: инвестор занимается хрущевками. Покупая 1 комнатную квартиру (пусть даже в не очень хорошем состоянии) за 1 450 000 рублей, при рыночной цене 1 650 000 рублей, на косметический ремонт уходит около 100 000 рублей (замена окон, услуги клининговой компании, замена мебели на кухне, оформление документов и.т.д). Продать можно через 1-2 месяца за 1 700 000 рублей.

В итоге! За 2 месяца инвестиция принесла 150 000 рублей или 10% прибыли. Для сравнения: вложение этой же суммы в банк дает около 8 % годовых.

Вариантов инвестиций и схем может быть множество. Но только без знаний и понимания рынка вторичной недвижимости или же надежного и проверенного посредника, риски высокие, а прибыль минимальна.

Коммерческие помещения, как вариант инвестиции в недвижимость

Вложение денег в торговые помещения — это прибыльный бизнес, но довольно специфический и требующий многих знаний, особенностей рынка недвижимости и законов РФ. Покупка коммерческого помещения в стройке или же как готовый бизнес, требует больших затрат, чем жилая недвижимость. Более 80% строительных компаний 1-ый или цокольный этаж оформляют и продают со статусом “для коммерческой деятельности”. Прибыль будет зависеть от количества конкурентов, расположения (района), отдельного входа или же площади.

Какой доход можно получить от перепродажи квартиры в новостройке?

Быстрая инвестиция

Например: Самостоятельно или с помощью специалиста вы выбрали студию в стройке, учли рентабельность, конкуренцию и посчитали приблизительную выгоду. Пусть студия стоит 850 тысяч рублей, до конца строительства 10 месяцев (стройка движется и застройщик надежный). Цена квадратного метра в стройке 32 тысячи рублей, в соседних домах аналогичная готовая студия стоит 38 тысяч рублей за кв.м, т.е. к моменту окончания строительства вы сможете продать квартиру и заработать на разнице в цене. Площадь студии 27 кв.м. Считаем:

27 кв.м. * 38000 р. = 1 026 000 р. — 850 000 р. = 176 000 рублей прибыли менее чем за год.

Инвестиция в недвижимость принесла 20% прибыли. Банки не предложат вам подобную процентную ставку.

Формула упрощенная и есть множество факторов и особенностей, которые необходимо учесть при выборе инвестиции, чтобы не уйти в минус или не стать дольщиком-ждуном.

Доход от долговременной инвестиции в недвижимость

Пример. Рассмотрим ту же студию 27 кв.м. Приобретается жилье с целью получения постоянного дохода. Кстати, вариант интересен для покупки в ипотеку, т.к. арендная плата может покрывать, полностью или частично, ежемесячные ипотечные выплаты. Ремонт можно сделать своими руками или доверить специалистам. Стоимость ремонта начинается от 5000 за кв.м. (бюджетный вариант), т.е.

5000 рублей * 27 кв.м. = 135 000 рублей (ремонт)

Купить мебели и технику можно на интернет барахолках (Авито, Юла), в сетевых магазинах или же предоставить собственное б\у имущество. На обустройство потребуется около 65 000 рублей., т.к. это маленькая студия и затраты минимальны (кухонный гарнитур, стулья, кровать или диван, шкаф, стол, стиральная машина и холодильник).

135000 рублей (ремонт) + 65000 рублей (интерьер и техника) = 200000 рублей — это сумма дополнительных вложений.

После ремонта стоимость квартиры естественно увеличивается.

Без ремонта цена была 38 000 рублей кв.м. (1026000 рублей), а с ремонтом повышается 40 000 — 45 000 рублей за кв.м. (1 100 000 или 1 250 000). В среднем в Краснодаре цена аренды за студию 10 000 рублей. Считаем прибыль за 1 год,

12 месяцев * 10000 рублей (аренда) = 120 000 рублей, а за 10 лет = 1 200 000, т.е. объект себя полностью окупит.

Хорошей считается такая инвестиция в недвижимость, которая в течение 10 лет себя окупает.

*Схема и процесс идеализированы, ведь за 10 лет придется еще раз сделать или обновить ремонт, может сломаться подержанная техника, да и простой (периоды в поиске арендаторов) обязательно будет. Но, конечно, квартиру всегда можно продать и вернуть свои деньги сразу.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

  • Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
  • Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

  • Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
  • Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
  • Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?

Капиталовложение в недвижимость — это прозрачный и доходный бизнес. Существует множество особенностей, формирующих стоимость и востребованность жилья. Учитывая цены конкурентов, репутацию строительной компании и расположение объекта, можно сделать анализ прибыли. Есть множество примеров, когда инвестиция не окупилась и принесла дополнительные заботы из-за неправильного выбора объекта, этажа или площади. Не работая в сфере недвижимости сложно следить за актуальной информацией об изменениях в законодательстве, инфраструктуре, ценах конкурентов, предложений подрядчиков и проблемам строительной компании.

Специалисты независимого портала новостроек Краснодара 23Квартиры.ру помогут проанализировать рынок новостроек и выбрать лучшие предложения от застройщиков и подрядчиков. С помощью квалифицированных профессионалов можно сэкономить деньги и комфортно (в том числе онлайн) забронировать и приобрести квартиру. Ипотечный менеджер поможет подать заявления более чем в 10 банков и открыть ипотеку. Оставьте заявку на сайте, мы свяжемся с вами, поможем выбрать объект для инвестирования и сопроводим на всех этапах сделки. Услуги портала бесплатные.

​Недвижимость как инвестиция

Недвижимость — самый ценный актив на планете в буквальном смысле. По оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает 300 трлн долларов. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в 85 трлн долларов, весь рынок акций стоит около 110 трлн долларов, облигаций — 120 трлн долларов. Покупка жилья — наиболее очевидный способ вложиться в недвижимость. 80% всех объектов в мире — это жилые помещения: загородные дома, квартиры, апартаменты. Остальные 20% делят между собой коммерческая недвижимость и земля. Соответственно, у инвестора на выбор есть три направления для покупки: жилые, нежилые помещения и участки. Все они исторически дорожают вслед за инфляцией. При этом падение цен в периоды кризисов редко достигает 20%, что делает инвестиции в недвижимость относительно безопасными.

Сколько приносит недвижимость

Две базовые стратегии вложения в любую недвижимость: покупка с целью перепродажи и покупка с целью сдачи в аренду. Первый случай больше подходит для приумножения капитала, второй — для пассивного дохода, например, на пенсии. Согласно Росстату, средняя стоимость метра жилья в России в начале 2022 года превысила 100 тыс. рублей. Десять лет назад эта сумма достигала 48 тыс. рублей, то есть цена выросла на 108%, более чем вдвое. Инфляция за то же время также удвоилась, прибавив 107%. В аренде доходность считается немного иначе. Ставки растут вместе с ценами на недвижимость, но остаются относительно стабильными в процентах от стоимости объектов. При этом квартира, как показано выше, может расти в цене вслед за инфляцией, принося двойную выгоду. Например, в Москве в 2017 году средняя цена однокомнатной квартиры была около 7,6 млн. Ее можно было тогда сдать за 29 тыс. рублей в месяц. Это 348 тыс. рублей в год или 4,5% годовых. Спустя пять лет средняя цена поднялась до 14,9 млн рублей, аренда — до 46 тыс. рублей в месяц. Это 3,7% годовых на вложенный капитал (на сумму покупки).

Пять способов вложиться в недвижимость

Купить дешевле, продать дороже
  • купить объект, разделить его на части и продать в сумме дороже;
  • взять проблемное помещение под отделку и продать с улучшениями;
  • купить перспективный участок, переоформить статус и продать как готовый к строительству.

Основной плюс всех этих способов состоит в том, что инвестор получает во владение объект (или как минимум право будущего владения), который осязаем, имеет очевидную ценность и максимально защищен законом.

Минусы у недвижимости как инвестиции тоже есть, и они зависят от нюансов. Вот основные недостатки:

  • высокий порог входа, стоимость объекта чаще всего измеряется миллионами рублей;
  • низкая ликвидность инвестиций (быстро не продать, нужны месяцы, чтобы вывести из инвестиции и вернуть свои деньги);
  • риск банкротства компании-застройщика, если объект еще не построен;
  • непредсказуемость цен на отделку и ремонт, которые могут обнулить всю прибыль от будущей перепродажи;
  • ограничения со стороны закона на дробление и реконструкцию некоторых помещений, особенно жилых;
  • необходимость платить НДФЛ при владении объектом менее трех лет.
Купить объект и сдать в аренду

Сдавать в аренду можно землю, нежилые помещения или жилье. Общая закономерность такова: чем выше риски (мало арендаторов, депрессивный регион, дешевле объекты), тем большую доходность (то есть процент на вложенную сумму) можно получить. Например, землю и коммерческие помещения часто выгоднее сдавать, чем жилье, но и сложностей с ними больше.

Разберем на самом простом примере с жильем. Поскольку доходность считается от суммы вложения, то дешевые объекты потенциально более доходны, и наоборот. По данным консалтинговой группы SRG, Москва — наименее выгодный город для арендодателя: здесь ставки редко бывают выше 5%, зато в Челябинске они превышают 8%.

Обратная сторона этой закономерности: чем меньше город и меньше на него спрос со стороны приезжих, тем медленнее растут цены на жилье, то есть инвестор получает меньше прибыли от роста цены своего объекта. Также в регионах простой квартир (время без арендаторов) случается чаще, чем в столице.

Единственный способ повысить доходность аренды, не перебираясь в другой город — использовать кредитное плечо. Если инвестор возьмет ипотеку по относительно низкой ставке, то может платежами за квартиру и ростом ее цены перекрыть убыток от выплаты процентов банку.

Это можно показать на таком примере. Берем квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку по ставке 10% и сдаем под 5% годовых. Первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, кредит — 4,5 млн рублей с платежами по 60 тыс. рублей в месяц. Предположим также, что рост цены квартиры и ставки будет умеренным: 5% в год.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *