Как грамотно купить квартиру на вторичном рынке
Перейти к содержимому

Как грамотно купить квартиру на вторичном рынке

  • автор:

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке и как оформить ипотеку.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке и как оформить ипотеку.

Время чтения ~ минут

Вторичный рынок — что это?

Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной». Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:

Определите цель покупки квартиры: для жизни или инвестирования?

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.

Изучите рынок недвижимости с помощью специализированных площадок: Циана, Яндекс Недвижимости, Авито и других.

Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки. Наиболее распространённые типы планировок: – Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел. – Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую. – Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату. – Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.

Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших возможностей и рыночных цен на недвижимость.

Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни. Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на: — транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток. — объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок. — экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики. — Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция. — Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери. — Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие. При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.

Выберите квартиру

Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие. Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем) Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее. Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем. С какими ситуациями можно столкнуться: — Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания. — Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры. — Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена. О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.

Как купить квартиру на вторичном рынке и не прогадать

При покупке квартиры на вторичном рынке стоит обращать внимание на множество факторов. Эксперт в сфере ремонта недвижимости Кирилл Аксенов рассказал «Российской газете», как грамотно купить квартиру без дополнительных вложений, и на что в первую очередь следует обратить внимание.

Кирилл Каллиников/РИА Новости

ДВЕРЬ

При входе в квартиру обратите внимание на входную дверь. Замок должен плавно закрываться ключом, без заеданий. То же самое проверьте и с ручкой двери. Прилегание всех фасонных частей (заглушки, декор, элементы замка, наличники и т.п.) должно быть плотным по всему периметру. Эти моменты присущи свойствам безопасности собственников.

ЭЛЕКТРИКА

Чем младше здание, тем больше вероятность того, что проводка медная. Это надежный вариант. А вот если проводка алюминиевая, то она уже фиксирует значительные нагрузки и может не выдержать. Алюминий быстрее изнашивается. Он встречается в жилом фонде 70-80 годов прошлого века.

ОКНА

Замена стеклопакетов — это существенные затраты на ремонт квартиры, поэтому советую при покупке обратить внимание на окна.

Стоит проверить наличие рам и створок окон на наличие трещин и царапин; стеклопакетов и сэндвич-панелей по тем же показателям. Встречаются примыкания штапиков друг к другу — не должно быть щелей (коротких) или «наездов» штапиков (длинных) друг на друга. Не должно быть щелей на стыках уплотнительных резинок стеклопакетов.

Требуется работа фурнитуры окон: не должно быть заеданий, тяжелого хода ручек открываний, створки должны открываться/закрываться плотно, без посторонних шумов и зацепов за раму; при переводе створок из положения «открыто» в положение «откинуто», она должна фиксироваться в каждом из них.

Обратите внимание на наличие крепления анкеров/креплений по периметру рамы окна. А также на наличие фасонных частей — заглушек петель, заглушек подоконников.

ВЕНТИЛЯЦИЯ

Роль вентиляции играет важную роль в квартире: от нее зависит качество жизни и здоровье жителей квартиры. Неправильная вентиляция может спровоцировать образование плесени, грибка в детской. Обратите внимание на:

● наличие вентиляционных отверстий в шахтах туалета, ванной, кухни.

● отсутствие потери тяги.

● тяга вентиляции (вытяжка!) не менее 6 м3/ч для кухни, 50 м3/ч для совмещенных с/у ванной и комнат, 25м3/ч для раздельных с/у и ванной комнат.

Сантехнические коммуникации — еще один важный момент при выборе квартиры на вторичном рынке. В большинстве случаев использование старого жилого фонда водоснабжения и канализации находится в надлежащем состоянии, а иногда и хуже.

Сразу оцените объем работы и финансы по управлению коммуникациями, если такое случится. В любом случае, ремонт коммуникаций дешевле, чем ремонт квартиры соседей при затоплении. Требуются: места стыков, качество и состояние труб.

● Проверка сантехнических приборов (смесители, ванна и т.п.) на надежность, работоспособность.

● Наличие запорной арматуры в полном объеме (кран, редукционный клапан, фильтр грубой очистки, счетчик).

● Наличие кранов на выводах полотенцесушителя.

● Отсутствие протечек в соединениях.

● Наличие заглушек на тройниках канализации.

● Наличие теплоизоляции на трубах водоснабжения.

● Высота установки тройников канализации.

● Наличие и крепление противопожарной муфты.

● Отклонение труб канализации/водоснабжения от вертикали

● Качество заделки проходов труб канализации/водоснабжения через плиты перекрытия.

● Отсутствие повреждений (сколов, вмятин, царапин) на облицовках

конвекторов, на радиаторах отопления.

● Отсутствие подтеков, луж у стояков, в местах соединения труб.

● Качество крепления радиаторов отопления.

● Высота установки радиаторов отопления от пола, расстояние от стены до радиатора отопления.

● Отклонение радиаторов отопления от горизонтали, отклонение трубы от вертикали.

● Работоспособность терморегуляторов (при наличии).

● В отопительных сезонах температура воздуха в квартире должна быть не менее 18С.

● Качество отделки плиткой ванных комнат и с/у — не должно быть трещин, межплиточные швы должны быть равномерны, затерты по всей структуре, соседние плитки на одном уровне относительно друг друга.

ПОЛЫ

Практически любое вторичное жилье требует капитальных работ по ремонту пола. Почувствовали сырость — верный признак необходимости ремонта.

Если квартира на первом этаже, то стоит заменить пол до самого основания: обязательно провести гидроизолированную стяжку, чтобы не дышать подвальными выбросами. Если запаха нет, а на полу положен паркет, то его можно лакировать и циклевать. Если есть место, где паркетная доска вздулась, то можно заменить все напольное покрытие. В панельных домах 90-х годов достаточно выровнять пол и положить новое напольное покрытие.

Итак, проверьте качество укладки напольных покрытий. На линолеуме не должно быть порезов, щелей на стыках. Если ламинат, то не должно быть щелей на замках, свободного хода, щелей на стыках со стенами. Плитка не должна быть с трещинами, межплиточные швы должны быть равномерны, затерты по всей структуре.

Если увидели какие-то недочеты в этих пунктах, смело можно сообщить продавцу и попросить учесть при продаже квартиры.

Как безопасно купить вторичное жилье в 2023 году: инструкция и необходимые документы

Как безопасно купить вторичное жилье в 2023 году: инструкция и необходимые документы

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом». В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

  • максимальная стоимость;
  • количество комнат и площадь;
  • район города;
  • этажность дома, материалы строительства;
  • состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.

Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.

«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».

18.04.2023 17:42

Шаг 2. Проверяем квартиру

Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).

Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.

Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).

Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.

Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

  • жилье куплено до брака;
  • жилье получено в наследство одним из супругов;
  • жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
  • между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.

Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.

21.05.2023 09:00

Шаг 3. Торгуемся

Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.

Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор

Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре должны быть прописаны:

  • подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
  • срок заключения основного договора;
  • цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).

На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.

Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:

  • данные продавца и покупателя;
  • предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
  • наличие или отсутствие обременений;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • срок и способ расчетов.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:

  • продается доля в квартире;
  • среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
  • сделка проводится по доверенности;
  • заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.

И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

  • расчет наличными после оформления в МФЦ;
  • банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
  • аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.

20.11.2023 15:30

Шаг 6. Получаем налоговый вычет

Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.

Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).

Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке

Задумались о покупке квартиры? Мы расскажем, как нужно действовать. И не важно, приобретается недвижимость самостоятельно или с помощью риэлтора, – вы всё равно должны понимать, какие шаги вам предстоит совершить, прежде чем стать счастливым обладателем квадратных метров.

Для вашего удобства мы постарались изложить информацию максимально сжато и доступно. В тексте имеются гиперссылки на статьи, которые раскрывают каждый пункт наиболее подробно.

Шаг 1. Разбираемся с потребностями

Вначале сориентируйтесь, что именно вам нужно. Совет вроде бы банальный, но часто будущие покупатели даже сами для себя не могут сформулировать, что они ищут: то ли новый дом, а то ли старый, и район вроде бы не важен, а вроде бы и важен. То есть нет четкого понимания своих потребностей. Не определившись на начальном этапе, дальше двигаться вы вряд ли сможете. Ведь с каждым новым найденным объектом в голове будет только больше каши.

Поэтому самым первым шагом будет определиться: сколько комнат вам нужно, какой район для вас наиболее предпочтителен, а также какая инфраструктура необходима – общественный транспорт, детские сады, школы, магазины и т. д.

Шаг 2. Определяемся с бюджетом покупки

Ответьте себе на вопрос, какую сумму вы готовы потратить на приобретение жилья. Хватит ли вам собственных средств или вы планируете взять ипотечный кредит? Но не замахивайтесь слишком высоко. Реально оценивайте свои возможности. И старайтесь получить одобрение от банка еще до начала поиска квартиры. Нет смысла заниматься подбором, пока нет одобрения. Ведь могут и отказать. Или одобрят, но меньше. А вы уже квартиру выбрали. А если при этом еще и аванс внесли за квартиру, а теперь денег не хватает? Поэтому сначала дождитесь ответа от банка, чтобы получить ясность, в рамках какой суммы вы сможете подбирать недвижимость.

Шаг 3. Смотрим объявления

Теперь можно приступать к поиску. Анализируйте объявления на нескольких сайтах-агрегаторах. Да, времени занимает много. Но вы ведь квартиру покупаете. Да, в 90% случаев объявления будут повторяться, но всё равно лучше воспользоваться разными источниками, ведь, может быть, именно ваша квартира ждет вас только на одном из них. Например, на портале BN.ru вы можете найти недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Шаг 4. Уточняем детали по телефону

Итак, вы отобрали квартиры, максимально соответствующую вашим требованиям. Нет смысла прозванивать абсолютно все варианты. Прочитайте внимательно текст объявления и просмотрите фотографии. Если вас что-то смущает или не устраивает, то какой смысл тратить на этот объект время? Телефонный разговор начинайте с вопросов, которые интересуют именно вас. Но обязательно уточните, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру и нет ли обременений. Если квартира в залоге у банка и такая покупка будет связана с дополнительными рисками для вас, а вы на них не готовы, – зачем ехать и тратить время?

Шаг 5. Едем на просмотры

Вы обзвонили около 30–50 вариантов. Выберите для себя пять – семь оптимальных и начинайте просмотры, причем за один день лучше посещать не более трех объектов. Далее всё достаточно просто. Приехали, оценили состояние дома, подъезда, квартиры. Эмоций показали как можно меньше. На квартире стоит торговаться только в исключительных случаях. Лучше спустя какое-то время. Шансов получить скидку больше. Ну, конечно, если прямо в квартире не идут торги других клиентов, кто будет первым (хотя сегодня такое случается редко).

Шаг 6. Квартиру выбрали – обсуждаем условия сделки

После того как нашли квартиру, которая вас устроила, обсуждаем с продавцом условия сделки (торг, форма расчетов, сроки). Давайте не будем забывать, что покупка квартиры осуществляется на рынке, а на рынке принято торговаться! Форма расчетов – это то, как вы планируете расплатиться за покупку: наличный, безналичный расчет, использование эскроу, аккредитива, депозита нотариуса. При обсуждении сроков сделки нужно учесть все детали (срок регистрации договора, время на заключение кредитного договора при покупке с ипотечным плечом, причем лучше брать с запасом, так как всё зависит от региона и загруженности регистрирующих органов, банков и т. д.).

Шаг 7. Фиксируем намерения

Заключаем предварительный договор купли-продажи и вносим задаток или аванс. (Многие риэлторы советуют своим клиентам вносить аванс и избегать задатка.) Данный договор показывает серьезность намерений обеих сторон. После заключения такого соглашения квартиру, как правило, снимают с продажи на время сделки.

Еще бывает такой момент: продавца представляет агент – тогда вносить аванс придётся в агентство под их договор, с которым нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы потом не было сюрпризов.

Отправляем документы в банк, если у вас ипотека. Список документов вы можете получить в своем банке, но он достаточно стандартный.

Шаг 8. Проверяем квартиру

Запрашиваем у продавца полный пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или договор долевого участия, приватизации, дарения и др.), выписку из ЕГРН, копию кредитного договора, если квартира куплена с помощью ипотеки. Согласие органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Если квартира меняла собственника несколько раз, просите представить все предыдущие договоры.

Теперь необходимо проверить квартиру: не использовался ли при ее покупке маткапитал, если да, то была ли выделена ребенку обязательная доля; нет ли у недвижимости обременений. Если была приватизация или наследство – не были ли нарушены чьи-то права и т. д. По наследству – проверка только вопрос – ответ, так как нотариусы не раскрывают эту информацию.

Если квартира приватизирована, то изучается архивная форма 9. Если там есть люди, выписанные перед приватизацией, то выясняется, куда человек выписался, родственная связь. Также проверяем форму 12 – в ней отражаются лица, сохраняющие право пользования квартирой, даже после смены собственника.

Шаг 9. Проверяем продавца

Просим продавца предъявить паспорт. Убеждаемся, что этот человек действительно является собственником. Далее проверяем его по базам на предмет банкротства или будущего банкротства. Это важный шаг, так как закон о банкротстве защищает в первую очередь кредиторов. И если продавца в будущем признают банкротом, квартиры можно будет лишиться.

Посетите сайты Росреестра, Росфинмониторинга, Главного управления по вопросам миграции МВД России, обязательно зайдите на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На данных сайтах можно проверить подлинность паспорта, долги перед федеральной службой судебных приставов, проверить на банкротство, получить выписки из ЕГРН. Эти проверки необходимы, чтобы исключить дальнейшие проблемы и потерю купленного жилья и денег.

Зачем заключать брачный договор

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *