Как купить квартиру ниже рыночной стоимости
Перейти к содержимому

Как купить квартиру ниже рыночной стоимости

  • автор:

ШЕСТЬ СПОСОБОВ КУПИТЬ КВАРТИРУ ДЕШЕВО

Даже в неспокойное кризисное время можно купить жилье дешевле рыночной стоимости. Как сэкономить до 40% и избежать рисков при покупке.

СПОСОБ 1: Субсидии
При небольшом официальном доходе семья может получить субсидию от государственного или местного бюджета на оплату жилья. В этом году действует ряд госпрограмм. Расскажем о самых популярных из них.
• Субсидии на жилье молодым семьям
Подобная выплата позволяет покрыть ипотеку. Ее объем для семей с детьми может достигать 35% от стоимости квартиры, а для бездетных семей – 30%. Условия получения молодежной субсидии на жилье могут меняться в зависимости от региона. Особое условие – оба супруга должны быть моложе 35 лет.
• Субсидии на жилье служащим различных ведомств и военнослужащим
Эта материальная помощь предоставляется при покупке квартир служащим бюджетных и силовых ведомств, а также тем, кто вышел на пенсию по выслуге лет. Она выделяется на полную стоимость квартиры согласно средней рыночной цене в регионе.

Также на субсидию имеют право малообеспеченные и многодетные семьи, участники боевых действий, и прочие категории граждан.
1. Изучите нормативные документы федерального уровня (Жилищный кодекс, целевая программа «Жилище»). Ознакомьтесь с документами местного значения (законы, программы, распоряжения).
2. Узнайте учетную норму площади по своему региону. Если на каждого члена вашей семьи приходится меньше метров, чем положено – встаньте на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
3. Выберите программу субсидирования.
4. В органах местного самоуправления получите список необходимых документов и соберите их.

СПОСОБ 2: Долевое строительство
Купив квартиру на начальном этапе строительства, можно сэкономить до 30% от стоимости готового жилья. Однако в кризисные времена это рисковый вариант. Перед покупкой лучше проконсультироваться у юриста и учесть репутацию застройщика, наличие уже готовых объектов. Если вы все же хотите построить квартиру без участия посредников, действуйте согласно нескольким правилам:
1. Ознакомьтесь с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
2. Сотрудничайте с компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке, без долгов.
3. Заключайте договор об участии в долевом строительстве, а не другие договоры, позволяющие застройщику обойти закон.
4. Проверяйте документы у застройщика: свидетельство о праве собственности или договор аренды на землю, разрешение на строительство многоквартирного дома.
5. При заключении договора особое внимание уделите объекту, сроку и цене договора. Помните, что при отсутствии в договоре любого из этих условий он может быть признан судом недействительным.
Покупать выгоднее зимой. Большая часть покупателей торопится приобрести квартиру к весне, чтобы успеть в теплый период сделать ремонт. Именно поэтому весной повышаются спрос и цена. Покупая квартиру в осенне-зимний период, можно хорошо сэкономить.

СПОСОБ 3: Жилье с обременением
Такое жилье стоит примерно на четверть дешевле. Это может быть квартира, в которой прописан человек, который не является ее владельцем. Однако выписать ненужного вам жильца бывает очень проблематично. В таком случае новые владельцы обращаются в суд.
Сейчас на рынке недвижимости появились квартиры, обремененные ипотекой. Лишившись возможности выплачивать кредит в кризис, хозяева квартир вынуждены выставлять их на продажу.
«В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости» отчуждение объекта, находящегося в залоге, возможно только с согласия банка-залогодержателя, либо после снятия с него обременения. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, банк может поставить свои условия.
Например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником. Перед покупкой подпишите договор, в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки. Этот договор должен быть заверен нотариусом. Стоимость жилья должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет госрегистрацию».

СПОСОБ 4: Срочные продажи
Срочно квартиру продают примерно на 10% дешевле рыночной цены. Для этого способа лучше самому дать объявления на сайтах недвижимости и постоянно «мониторить» рынок. Купить такую квартиру хотят все, результат будет зависеть только от вашей оперативности. «Часто под срочной продажей квартиры скрываются мошенники, – предупреждает эксперт недвижимости Оксана Сумарокова (Ярославль). – Заманивая ценой, они набирают задатки с потенциальных покупателей и через несколько дней исчезают. Чтобы избежать таких ситуаций, обращайтесь за помощью к специалистам из агентств недвижимости».

СПОСОБ 5: Квартиры от подрядчиков
Это те квартиры, которые достались подрядчикам от застройщиков в зачет выполненных работ. Таким способом можно сэкономить до 15% от рыночной стоимости. Чтобы найти такую квартиру, следите за рекламными акциями, мониторьте рынок недвижимости. Учтите, что на оформление сделки на право уйдет много времени, так как покупатель имеет дело не с прямым владельцем квартиры.

СПОСОБ 6: Выгодная ипотека
Обращаем ваше внимание — не путайте программу «Молодая семья» Сбербанка с программой «Молодой семье — доступное жилье». Это разные программы. Государственная программа — предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье — доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях. Не очередникам жилье по Государственной программе не предоставляется. Программа Сбербанка — обычная ипотека. Так же банки запустили программу « Семейная ипотека». Кредит предоставляется на:
— приобретение квартиры на первичном рынке у юридического лица( право собственности не оформлено, либо оформлено, но продавцов является юридическое лицо)
— рефинансирование ранее выданного кредита на приобретение квартиры на первичном рынке у юридического лица ( право собственности не оформлено, либо оформлено , но продавцом является юридическое лицо)
— первоначальный взнос – не менее 20%
— максимальная сумма кредита – 3000.000 руб
— строительство объекта проводиться в рамках 214-ФЗ

ПРИ ВЫДАЧЕ КРЕДИТА СТАВКА УСТАНАВЛИВАЕТСЯ 6% ГОДОВЫХ НА СРОК:
— при рождении второго ребенка с 01.01.2018 года по 31.12.2022 на 36 месяцев с даты выдачи кредита
— при рождении третьего ребенка с 01.01.2018 по 31.12.2022 на 60 месяцев с даты выдачи кредита
— при рождении третьего ребенка с 01.01.2018 по 31.12.2022, когда срок льготной ипотеки по второму ребенку еще не закончился – 96 месяцев с даты выдачи кредита

По всем вопросам можно обратиться по тел. 293-98-75 Анастасия Зуева.

Как купить квартиру ниже рыночной стоимости: шесть способов.

Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы, пишет РИА Новости.
1. Новостройки: «ранняя стадия»

Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на «нулевой» или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.

Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.

Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.

Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний «Аудит и Право» («АИП»), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:

— заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
— подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
— включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
— отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
— непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
— непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).

Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.

Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ РФ).

Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.

2. Новостройки: квартиры «от подрядчиков»

Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить «живые» деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.

Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.

Что касается рисков и минусов покупки квартир «от поставщиков и подрядчиков», то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.

Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.

3. Новостройки: участие в акции

Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые: например в одном из жилых комплексов столицы в настоящее время идет акция, в рамках которой 10 квадратных метров квартиры можно купить по 45 тысяч рублей при стоимости квадратного метра 65 тысяч рублей. Суммировав разницу, получаем 200 тысяч рублей экономии.

В другом московском проекте на днях завершилась акция «10 квартир по 58 тысяч рублей за квадратный метр» при обычной цене квартир в этом ЖК в 69 тысяч рублей за квадратный метр. Счастливчики сэкономили при покупке однокомнатной квартиры 600 тысяч рублей, двухкомнатной – 850 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион рублей, а это, согласитесь, прекрасный подарок к Новому году.

Сейчас в этом же ЖК идет акция «20 квартир по 68 тысяч рублей за квадратный метр», при участии в которой можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей. В третьем жилом комплексе столицы проходит акция, по которой даются скидки студентам дневных отделений вузов РФ и пенсионерам и т. д.

Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.

4. Вторичный рынок: покупка долей

Возможности выгодного приобретения квартиры существуют и на вторичном рынке, но здесь важно понимать, что человек, идущий на один из потенциально выгодных вариантов покупки жилья, будет иметь дело с издержками. Главные из них не столько финансовые, хотя сопровождение сделки опытными юристами может оказаться весьма накладным, сколько психологические, потому что в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей.

Одним из выгодных вариантов приобретения вторичного жилья является покупка долей. Доля, или часть квартиры, продаваемая как таковая, стоит примерно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком. Однако в данном случае, как правило, приходится иметь дело с сособственниками, которые утратили все возможности налаживания конструктивного диалога.

Тем не менее, покупка доли с последующим приобретением остальных дает вполне ощутимую экономию по отношению к рыночной цене квартиры. Точные проценты экономии назвать здесь трудно, поскольку они сугубо индивидуально (в настоящее время в Москве продается квартира двумя долями, которые стоят 2,3 и 2,5 миллиона рублей соответственно, целиком эта же квартира стоит 7 миллионов рублей – ред.).

«Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно, тогда это удачная покупка, – отмечает Сергей Елин. – Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин». Вот лишь некоторые неблагоприятные моменты в отношениях с остальными собственниками, вероятность возникновения которых при подобных сделках весьма высока:

— между собственниками не определен порядок пользования квартирой;
— не разделены лицевые счета (придется платить не только за себя, но за всех, кто прописан в квартире);
— невозможность прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников;
— сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования;

Кроме того, в любом случае у вас не будет правовых механизмов принудить другого собственника к продаже доли, и поэтому вы надолго, а то и навсегда можете остаться жить в коммунальной квартире.

5. Вторичный рынок: обремененная квартира

Другая возможность сэкономить – покупка квартиры с обременением. Жилье, в котором прописан человек, не имеющий права собственности, зачастую продается на 25% ниже рынка.
Нередко на практике последующая выписка жильца, на которую рассчитывает покупатель, превращается в весьма длительную историю, в которой прописанный человек будет до последнего держаться за свои жилищные права. Собственно подтверждением того, что ситуация не так уж проста, и служит существенная скидка в цене.

Тем не менее, есть ряд оснований выселить оставшегося от прошлых владельцев квартиры жильца в судебном порядке, говорит Денис Щёкотов, генеральный директор ООО «Группа «АИП», к ним относятся:

— выселение бывшего супруга в случае развода;
— действия, грозящие порчей и разрушением жилого помещения (самовольная перепланировка);
— использование помещения не по назначению (например, в качестве оптового склада) и т.д.

Однако, законопослушных граждан, родственники которых решили продать квартиру, данный перечень оснований может не беспокоить. Конечная инстанция для них – суд. И чья сторона окажет верх, будет решать судья. А вот здесь довольно часто оказывается, что выселить жильца даже в судебном порядке невозможно. Например, нельзя выселить человека, не имеющего права собственности на приглянувшуюся вам квартиру, но проживавшего в ней до приватизации и обладавшего равными правами с квартиросъемщиком (статья 19 ФЗ РФ Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

6. Вторичный рынок: дом под снос

До кризиса считалось, что потенциально выгодным является приобретение квартиры в доме, идущем под снос, неважно, признан он просто относящимся к ветхому фонду или даже аварийным, поскольку жильцы таких домов со временем расселяются и получают аналогичные, более качественные квартиры. Однако сейчас такого рода сценарий покупки жилья связан с большими рисками получить тесную, некомфортную, а то и опасную квартиру, и пользоваться ей неизвестно сколько лет. Все дело в том, что в сегодняшних экономических условиях у московских властей просто нет средств на обещанные амбициозные проекты расселения и реконструкции кварталов.

Как отмечает Балабанова, многие дома, которые в рамках городских программ должны были быть снесены в течение последних года-двух, во многих случаях благополучно стоят на своих местах. При этом по документам их давно уже не должно существовать. Поэтому быть уверенным в том, что то или иное здание точно в этом году окажется снесенным, невозможно, но шансы все-таки есть. Информацию о сносе зданий можно найти в сети Интернет или получить по телефону в комплексе реконструкции и развития города, а также по телефону «горячей линии» департамента жилищной политики Москвы.

Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости: чем это грозит

Баннер

Продажа квартиры с занижением стоимости в договоре – способ «оптимизировать» налоги для продавца. Как проходят такие сделки и почему они невыгодны для покупателя.

  • Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
  • Занижение при продаже квартиры в ипотеку
  • Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
    • Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
    • Банкротство и подозрения
    • Порочный круг занижений

    Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.

    В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.

    Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи

    Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.

    Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:

    • с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
    • через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
    • с момента получения наследства прошло три года;
    • владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
    • владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
    • недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.

    А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.

    Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.

    Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.

    В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе. Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет. Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.

    В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги. Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку. Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.

    Деньги все-таки пахнут. Именно так собаки в аэропорту определяют людей, которые незаконно перевозят с собой много наличных.

    Другой факт

    Занижение при продаже квартиры в ипотеку

    Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность. В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.

    Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.

    Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

    Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя

    Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.

    Сделку могут оспорить, а деньги не вернут

    Покупка жилья на вторичном рынке – всегда так или иначе рискованный процесс. Российское законодательство в этом вопросе отличается замысловатостью.

    • в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
    • супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
    • при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
    • продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.

    В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.

    Банкротство и подозрения

    Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.

    Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.

    Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.

    Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.

    Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.

    В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.

    Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.

    Порочный круг занижений

    Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».

    Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.

    Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.

    Что грозит продавцу при занижении стоимости

    Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.

    С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.

    Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.

    Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.

    Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

    Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется

    Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?

    Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.

    Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.

    В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.

    Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой. Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.

    Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.

    Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.

    Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.

    Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.

    Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.

    Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.

    А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.

    Эксперт рассказал, как дешевле купить квартиру

    В период высоких ипотечных ставок на вторичном рынке цены на квартиры стали еще важнее для покупателей. Какие квартиры продаются дешевле, а где продавцы могут повысить ценник, рассказал руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

    Критерии, от которых зависит стоимость жилья, можно поделить на несколько групп, отмечает эксперт.

    Что вокруг дома?

    — Престиж района. Критерий, особенно актуальный для крупных городов. Учитывается «репутация» района. К примеру, Запад и Юго-Запад Москвы традиционно считаются районами, где в советское время селилась научная интеллигенция. Если не считать центра города, эти места — одни из самых дорогих в Москве. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость объекта на вторичном рынке на западе Москвы по итогам 2021 года превысила 21 млн рублей, а в ВАО — была менее 9,6 млн. Средняя стоимость выставленной на продажу квартиры в центре столицы составляла почти 50 млн рублей.

    Бывают районы, которые считаются менее благополучными. Как правило, цены на жилье в них более доступные по сравнению с равноудаленными районами с похожей инфраструктурой. Скрыть «неблагоприятную» атмосферу в районе при продаже вряд ли получится — эти проблемы, как правило, подробно освещаются в городских СМИ и группах района в соцсетях.

    — Экологическая обстановка. Становится все более важным фактором, особенно в городах с крупными предприятиями. В местах, которые известны неблагоприятной экологией, редко встречаются квартиры со стоимостью выше средней по рынку. И, напротив, большое количество зеленых, прогулочных зон и водоемов увеличивает стоимость жилья.

    Вид из окна на озеро или парк может немного поднять рыночную цену квартиры по сравнению с похожими квартирами в этом же доме, но с окнами на другую сторону. А в элитном сегменте Москвы, по данным Knight Frank, вид на воду может добавить к цене квартиры в элитном сегменте 30-50%.

    — Транспортная доступность и инфраструктура. Ключевые параметры, влияющие на стоимость квартиры. Однако в разных ценовых категориях жилья значимость их может сильно различаться. К примеру, для жилья бизнес-класса наличие рядом метро будет преимуществом, но не главным фактором. А вот отсутствие парковки и удобных транспортных развязок окажется критичным фактором для покупателей в этом сегменте.

    Для оценки стоимости квартиры полезно изучить градостроительные документы в интересующем районе. Возможно, скоро рядом появится новая станция метро, автобусный маршрут или паркинг. Это повышает стоимость квартиры. И чем ближе открытие объекта, тем, как правило, дороже квартира.

    В среднем квартира в пешей доступности от метро может быть на 10-20% дороже аналогичных. Если же рядом планируется строительство большого жилого комплекса, это, напротив, может ухудшить транспортную ситуацию: жителей станет больше, вырастет нагрузка на транспортную инфраструктуру, увеличатся пробки.

    Наконец, универсальные составляющие удачного расположения квартиры — «обжитый» район и бытовая инфраструктура в шаговой доступности. Отсутствие магазинов, аптек, детских садов, школ, спортивных объектов и кафе около дома снижает рыночную цену объекта. Также потенциальные покупатели могут запросить скидку из-за шума, неухоженных улиц и дворов, а также промышленных объектов и стройки поблизости. Однако даже шум, отсутствие рядом аптеки и прочие неудобства вряд ли позволят потенциальному покупателю выторговать у продавца больше пары процентов от стоимости объектов.

    Что внутри?

    — Площадь квартиры. Естественно, чем просторнее квартира, тем она дороже при прочих равных. Учитывайте, однако, что чем меньше квартира, тем дороже обходится каждый квадратный метр в ней. То есть квартира вдвое больше не будет стоить вдвое дороже. Например, квадратный метр в студии в среднем по стране, по данным «Авито Недвижимости», в первом квартале стоил 165 тысяч рублей, а в трехкомнатной квартире — 106 тысяч рублей.

    — Состояние квартиры. Считается, что свежий ремонт не прибавляет квартире цены, так как покупатели хотят переделать жилье под себя. Тем не менее, состояние проводки, коммуникаций, наличие хорошей сантехники или, к примеру, кухонной мебели, могут повлиять на итоговую стоимость. То же самое можно сказать о таких составляющих, как двери или полы из ценных пород дерева, новые качественные окна, система «умный дом» и другие детали, которые будут полезны будущему владельцу. Затраты на них можно включать в стоимость жилья.

    Кроме того, сейчас, когда отделочные материалы, особенно импортные, дорожают, а некоторые застройщики приостанавливают вывод на рынок квартир с отделкой, качественный ремонт во вторичке может стать значительным преимуществом.

    — Возраст дома. Влияет на цену квартиры, даже если она в хорошем состоянии. Так, по оценкам риелторов, каждые 10-20 лет делают квартиру дешевле на 10% (естественно, до определенных пределов). Могут быть исключения из правила — к примеру, «сталинки» считаются элитными и часто стоят дороже нового жилья.

    — Этаж. В элитном сегменте, по оценке Knight Frank, разница в цене между вторым и последним этажами может превышать 30%. В массовом сегменте разница ниже, поскольку чем дороже жилье, тем важнее для покупателей его видовые характеристики. Кроме того, на последних этажах бюджетных объектов есть риск протечки крыши, что тоже может насторожить потенциальных покупателей.

    По другим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на первом этаже во вторичном сегменте ниже на 14%, чем на остальных.

    Помимо «высоты» квартиры для покупателя важен и лифт — если он старый или его нет вообще, квартира может стоить дешевле, чем аналогичные варианты с лифтом.

    — Материалы и технология строительства. Насколько в квартире будет тепло и тихо, во многом зависит от того, из чего построен дом. Считается, что в кирпичных строениях тепло- и звукоизоляция лучше, а срок их эксплуатации — дольше. Однако современные «панельки» стали намного более технологичными по сравнению со старыми «хрущевками». Многие современные дома строят из трехслойных панелей, между которыми проложен утеплитель, поэтому они сохраняют тепло почти так же, как дома из кирпича. Тем не менее, кирпич ценится на рынке выше, а себестоимость строительства панельных домов на 20-40% ниже, чем кирпичных, а значит, и на вторичном рынке такое жилье будет продаваться дешевле.

    — Балкон или лоджия. Они ценились покупателями всегда: и как место для хранения, и как возможность визуально расширить пространство комнат или, например, обустроить рабочее место на свежем воздухе на лето.

    В новостройках квадратные метры балконов и лоджий оцениваются в два-три раза дешевле, чем «квадраты» внутри квартиры.

    Во вторичном сегменте их влияние на цену квартиры зависит от размера и состояния лоджии. Однако наличие этой «опции» однозначно увеличивает стоимость по сравнению с таким же жильем без балкона.

    — Соседи. «Проблемные» соседи могут снизить рыночную стоимость квартиры. Безусловно, просто неприветливые люди или любители громкой музыки на цену квартиры не повлияют. Речь идет о «запущенных» ситуациях — когда соседи регулярно доставляют неудобства другим жильцам и потенциальные покупатели могут это заметить при просмотре квартиры. Например, если в соседней квартире живет большое число арендаторов или же в ней разводят собак бойцовских пород, а то и сами соседи ведут себя агрессивно. Степень неудобства, а, значит, и размер скидки в этом случае определяется индивидуально в зависимости от ситуации, но все же вряд ли дисконт будет больше 1-2% от стоимости жилья.

    Три стоимости жилья

    Следует отличать рыночную, кадастровую и договорную стоимость жилья, добавляет Хахулин. Рыночная стоимость жилья — это реальная цена, которую готовы заплатить за объект покупатели. Она зависит от спроса и предложения и множества факторов, о которых рассказано выше.

    Рыночную стоимость не стоит путать с договорной, хотя часто они совпадают. Договорная стоимость — это та цена, которая прописывается в договоре в момент заключения сделки. При этом сумма сделки может быть ниже или выше рыночной. К примеру, продавец готов сделать существенную скидку из-за срочности сделки или при продаже квартиры родственнику. Либо, напротив, покупатель, который был плохо знаком с рынком недвижимости, платит убедительному риелтору цену выше средней. Но такие ситуации встречаются все реже, отмечают в «Авито Недвижимости»: почти все покупатели предварительно изучают цены на онлайн-платформах с большими базами объявлений.

    Отличие рыночной стоимости от кадастровой более существенно. Кадастровая стоимость — официальная оценка, которую проводит государство. Она используется, в первую очередь, для расчета налогов на имущество и других платежей. По закону кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной, однако разница в 20% (в обе стороны) среди риелторов считается допустимой.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *