Как внести изменения в технический паспорт на квартиру
Перейти к содержимому

Как внести изменения в технический паспорт на квартиру

  • автор:

Технический план после перепланировки квартиры

В статье говорим только о квартирах. Порядок согласования перепланировок в них регулируется Жилищным кодексом РФ. Если в собственности апартаменты, и в выписке из ЕГРН указано назначение помещения «нежилое», то порядок действий будет другой.

В соответствии с Жилищным кодексом:

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения.

Завершение переустройства и перепланировки подтверждается тогда, когда:

внесены изменения в технический паспорт. Технический паспорт выдает организация с аккредитацией на технический учет и инвентаризацию. В Москве это ГБУ МосгорБТИ.

получен акт приемочной комиссии. Комиссия создается в каждом муниципальном образовании. В Москве этим занимается Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция, МЖИ).

Приемочная комиссия должна направлять акт в орган регистрации прав, но для внесения изменений в ЕГРН собственнику нужно обращаться к кадастровому инженеру за техническим планом. Технический план нужно подать в Росреестр вместе с заявлением на кадастровый учет изменений. Процедура кадастрового учета бесплатна, госпошлина не оплачивается.

Для подготовки технического плана кадастровому инженеру нужен акт приемочной комиссии, проект перепланировки, технический паспорт или поэтажный план и экспликация с изменениями.

Ниже приведена схема взаимодействия правообладателя квартиры с проектной организацией, органами местного самоуправления (МЖИ), органами технической инвентаризации (БТИ) и кадастровым инженером при полном комплексе работ по переустройству и перепланировке — от задумки до внесения изменений в ЕГРН. Схему можно увеличить, кликнув на нее.

Внесение изменений в технический паспорт жилого помещения

Подборка наиболее важных документов по запросу Внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Жилье:
  • Акт приема передачи квартиры по договору дарения
  • Акт приема передачи квартиры после ремонта
  • Амортизация жилого фонда
  • Амортизация квартир в бухгалтерском учете
  • Апартаменты это
  • Показать все
  • Жилье:
  • Акт приема передачи квартиры по договору дарения
  • Акт приема передачи квартиры после ремонта
  • Амортизация жилого фонда
  • Амортизация квартир в бухгалтерском учете
  • Апартаменты это
  • Показать все
  • Техническая инвентаризация:
  • БТИ
  • Инвентаризационная стоимость
  • Строительный объем
  • Техническая инвентаризация
  • Техническая инвентаризация объектов недвижимости
  • Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ «Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) — то есть из толкования указанной нормы, перепланировка это физическое, намеренное воздействие лица, направленное на изменение конфигурации нежилого помещения, двойственный характер технической документации на объект недвижимости, ошибки при составлении технической документации, либо ошибки, возникшие при выгрузке данных из единых информационных баз и реестров не могут служить свидетельством совершенной физической перепланировки.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Готовое решение: Что такое перепланировка нежилого помещения и чем она отличается от реконструкции
(КонсультантПлюс, 2024) Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Ситуация: Нужно ли получать разрешение на остекление лоджии?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Нормативные акты

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года»
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008)
(ред. от 04.06.2014)
(Извлечение) Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Как внести изменения в ЕГРН (Росреестр) после перепланировки

    Выписка из ЕГРН — это документ с основными характеристиками квартиры и актуальным перечнем её собственников.

    Обычно она состоит из 3-х страниц и на последней странице данной выписки есть план этажа, на котором можно найти свою квартиру.

    Внесение изменений в ЕГРН (Росреестр) после перепланировки

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

    Выписка ЕГРН

  • Выписка ЕГРН
  • Выписка ЕГРН

Как правило, на бумажном варианте выписки увидеть планировку квартиры затруднительно, так как она получается в мелком формате и не читаема.

В электронном виде, при увеличении плана PDF планировку можно увидеть в хорошем качестве.

Пример вы можете увидеть выше скачав пример выписки в формате ПДФ.

Когда необходимо вносить изменения в ЕГРН

В результате перепланировки меняются технико-экономические показатели квартиры и внесение изменений необходимо если в результате перепланировки у вас:

  • Изменилась общая площадь квартиры.
  • Изменилась планировка квартиры.
  • Изменилось количество или нумерация комнат.
  • Изменилось назначение помещений (например, на части жилой комнаты сделали гардеробную или перенесли кухню в коридор).
    и д.р.

Чем отличается техплан для Росреестра от плана БТИ

Для лучшего понимания необходимо разобраться в терминах обозначающих документы.

Для собственника в большинстве случаев не понятна разница между планом БТИ и техпланом в чем разница между техником БТИ и кадастровым инженером.

Суть в том, что план БТИ (документы БТИ: техпаспорт, план БТИ+экспликация) и техплан (документы от кадастрового инженера для внесения изменений в ЕГРН) это два разных документа выпускаемые различными органами.

План БТИ ( Технический паспорт БТИ/поэтажный план+экспликация/архивная копия и т.д. ) выпускает бюро технической инвентаризации.

В Москве это ГБУ МосгорБТИ *
В Московской области это БТИ соответствующих районов Подмосковья либо АО Ростехинвентаризации.

* Законодательством Москвы предусмотрено, что для согласования перепланировки исходным документом является техническая документация ТОЛЬКО из ГБУ МосгорБТИ. Это регламентировано 508-ПП пунктами 2.3.3.4 и 3.4.3.7.

Почему требуют документы от ГБУ МосгорБТИ

  • Почему необходимы планы БТИ из ГБУ МосгорБТИ
  • Первичный технический учетов БТИ в Московкой области

    Стоит отметить, что если у вас квартира в Московской области, то постановка на учет там значительно проще.

    Виды данных документов указали выше красным шрифтом .

    То есть план БТИ (технический паспорт БТИ – это план квартиры с подробным описанием, нумерацией помещений, указанием общей и жилой площади, высоты потолков и т.д.

    Это документ, включающий в себя основные данные из техпаспорта плюс другую иную информацию, например расположение квартиры на этаже или привязка всего здания к участку.

    А выписка ЕГРН представляет собой документ в котором отражены основные характеристики квартиры, текущие собственники, кадастровая стоимость и графические сведения о помещении (план/схема помещения без детализаций).

    И этот план есть только в виде картинки «мелкого» формата в выписке ЕГРН.

    А попадает он в данную выписку, на основании подготовленного технического плана от кадастрового инженера.

    Пример плана БТИ:

    Поэтажный план БТИ при покупке квартиры

    То есть, для согласования перепланировки есть «стартовые» документы, в которых совпадает планировка.
    1. Выписка ЕГРН (в которой есть планировка на последней странице)
    2. Технический паспорт БТИ (в котором есть планировка квартиры идентичная планировке в выписке ЕГРН.

    Сам процесс согласования перепланировки предполагает следующие этапы (опишем крупноблочно):

    1. Получение разрешения на перепланировку
    2. Выполнение ремонта.
    3. Получение акта о завершенном переустройстве от жилищной инспекции.
    4. Внесение изменений в документы БТИ.

    После проведения перепланировки в 99 процентах случаев изменяется общая площадь квартиры.

    За счет возведения перегородок, оштукатуривание стен как правило она несколько уменьшается.

    И после внесения изменений в документы БТИ получаются разночтения между БТИ (с уже новой планировкой квартиры) и выпиской ЕГРН, в которое планировка и площадь квартиры еще старая.

    То есть выполненная перепланировка повлечет изменение содержащихся в ЕГРН (Росреестре) графических сведений о помещении.

    Кто выполняет работу по внесению изменений в ЕГРН (Росреестр)

    Данная работа, это отдельный этап, который выполняют кадастровые инженеры, а фирма которая согласовывала перепланировку может быть только посредником между собственником и кадастровыми инженерами.

    Кадастровый инженер должен иметь квалификационный аттестат и состоять в СРО.

    Он может выступать как индивидуальный предприниматель.

    Также заказать техплан можно обратившись в специализированную кадастровую компанию где в штате есть кадастровые инженеры.

    На сайте Росреестра предусмотрена возможность посмотреть актуальные текущий перечень реестров СРО и аттестованных кадастровых инженеров.

    Регистрация перепланировки в Росреестре после перепланировки

    Необходимые документы для начала работ:

    • БТИ (поэтажный план + экспликация)
    • Акт о завершенном переустройстве + приложения к акту (копия листа проекта с планом после перепланировки и экспликация после перепланировки с печатью жилищной инспекции).
    • Доверенность (в случае если действует доверенное лицо)
    • Старая выписка ЕГРН
    • Разрешение от банка (если квартира в ипотеке)
    • Справка Мосгаз (если был перенос газовой плиты)

    1. После окончания перепланировки собственнику необходимо вызывать техника БТИ для того что бы он зафиксировал произведенную перепланировку в базе БТИ.

    2. После получения технического паспорта БТИ, необходимо заказать технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки (подготавливает кадастровый инженер). Вы получаете диск с электронной версией технического плана и бумажный вариант документа.

    Диск+ бумажная версия технического плана от кадастрового инженера

    Диск для ЕГРН

    Пример технического плана:

    3. Далее идет подача через МФЦ на внесение изменений в Росреестр после перепланировки для кадастрового учета. Вы сдаете диск, бумажный вариант оставляете себе.

    При составлении технического плана будет необходимо подписать декларацию о новом объекте недвижимости, так как в 99 процентах случае площадь квартиры меняется.

    В случае необходимости кадастровый инженер может посетить квартиру для дополнительного обмера квартиры (съемов абрисов в случае если есть много декоративных элементов или спорных моментов).

    Что будет если не внести изменения в ЕГРН

    Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями из представленных на регистрацию документов (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН может быть основанием для приостановления регистрационных действий. (А может и не быть, все зависит от регистратора).

    Если говорить из практики, то в 90 процентах случаев не будет.

    Что делать если в егрн (Росреестр) внесена перепланировка

    Зачастую бывает ситуация, что в ЕГРН (либо старое свидетельство о собственности) уже внесена перепланировка.

    Это означает то, что в квартире с вероятностью 99.9 процентов есть незаконная перепланировка.

    То есть, был вызван техник БТИ, он обмерял квартиру и у собственника в БТИ находятся документы с «красными линиями»

    Пример их вы можете видеть ниже:

    Красные линии на плане БТИ

  • Свидетельство о праве собственности с внесенной записью о незаконной перепланировке
  • И далее, уже на основании данных красных линий в Росреестр были внесены изменения и в кадастре появилась отметка что в квартире имеется перепланировка. (обременения)

    Самым загадочным в этом процессе является то, что мы не знаем логику перехода красных линий из БТИ в ЕГРН (Либо в свидетельство о праве собственности).

    Бывают квартиры, в которых «красные линии» десятилетями «висят» в БТИ и не передаются в Росреестр.

    То есть, план БТИ в красных линиях, а в Росреестре и соответственно в выписке ЕГРН никаких пометок нет, то есть Росреестр как будто бы не знает о перепланировке.

    А бывают случаи, когда получаются БТИ в красных линиях и спустя пару недель приходит информация о том что незаконная перепланировка есть уже и в Выписке ЕГРН.

    Логику передачи информацию из БТИ в Росреестр мы не знаем.

    Возможно какой-нибудь информированный читатель сможет прояснить данный момент в форме вопросов под статьей, мы будем ему исключительно признательны.

    В этом случае процесс снятия данного «обременения» аналогичен процессу согласования перепланировки, только согласуется не планируемая перепланировка, а уже выполненная перепланировка, на основании технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

    Надо ли вносить изменения в росреестр если площадь квартиры не изменилась

    Да, необходимо. Так как кроме самой площади в выписке ЕГРН на последней странице есть план квартиры.
    И если изменения не внести то план останется старый.

    Что означают желтые, красные, зеленые линии на плане ЕГРН

    Часто нам на анализ для возможности перепланировки, направляют планы квартир в цветном формате, где фантасмагоричными цветами показаны разные элементы квартир:

    ЕГРН план

    Если мы посмотрим на план, то увидим совершенно фантосмагоричный набор цветов.

    И заказчики нас часто спрашивают, они же что то означают.
    Возможно желто-коричневые стены, это «не просто так» — наверно так обозначены несущие конструкции!

    Ответ: Нет, это не так, по ЕГРН определить где несущие, а где не несущие стены нельзя .

    А вот данная наша статья по ссылке, определенно поможет это сделать — «Как определить несущую стену«.

    Даже по ЕГРН выше это видно.
    Данная серия дома П44, мы, согласователи работающие с этой серией с 2001 года прекрасно знаем расположение всех несущих и не несущих конструкций.
    Но в данном плане они показаны совершенно одинаково.

    Прежде всего скажем, что это не план БТИ, это план ЕГРН из выписки Росреестра.
    Подробнее о данных выписках после перепланировки здесь.

    Однозначно сказать что они обозначают и почему Росреестр использует именно эти цвета мы не знаем.

    Возможно какой-нибудь информированный читатель нашей статьи в ниже в вопросах прояснит этот момент, мы будем ему исключительно признательны.

    Но общую тенденцию выявить можно:

    Зеленым цветом — показывается сантехника и плиты.
    Желто-коричневым — стены.
    Желтрым — дери.
    Синим — какое то инженерное оборудование — лифты, мусоропроводы, вентшахты, почему то лестничные марши. (Подробнее про обозначения на планах БТИ, вы можете прочитать в данной статье)
    Голубым — окна.
    Фиолетовым — внешний контур дома и разделение на секции.

    Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

    Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

    Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram , мы будем рады ответить на ваши вопросы.

    Бесплатная консультация:

    У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

    array(4) < [0]=>array(7) < ["article_id"]=>string(5) «30053» [«ID»]=> string(5) «35859» [«post_content»]=> string(294) »

    Добрый день Елена.

    Да, в каждом регионе смотрят на по своему, я тоже не знаю почему так происходит.
    Просто ориентируемся на практику и работаем по ней.

    » [«post_excerpt»]=> string(1303) «Добрый день. Официальная перепланировка. Получен акт о завершении перепланировки. При замерах после перепланировки БТИ заметило расхождение по площади относительно проекта в одну десятую в двух смежных перепланируемых помещениях: в одном в плюс, в другом в минус, таким образом общая площадь не изменилась. Это произошло из-за оштукатуривания стен. Квартира в Подмосковье. В Подмосковье все говорят — и в Администрации, и в БТИ, что Росреестр откажет вносить изменения. В Москве все фирмы по согласованию перепланировок говорят, что это ерунда, и что не возможно в проекте всё промерить до одной десятой. Это правда так важно, где находится квартира? Почему в одном регионе вносят изменения, а в другом отказывают?» [«post_date»]=> string(19) «2022-10-23 14:21:15» [«fields»]=> array(2) < ["name"]=>string(10) «Елена» [«email»]=> string(23) «[email protected]» > [«thumbnail_id»]=> NULL > [1]=> array(7) < ["article_id"]=>string(5) «30053» [«ID»]=> string(5) «30077» [«post_content»]=> string(779) «Добрый день Алексей. Так его давно уже отменили. В связи со вступлением в действие Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» понятие «кадастровый паспорт объекта недвижимости» больше нет, вместо него выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Сведения из него переносят в выписку ЕГРН, которая заменила Свидетельство о регистрации имущества.» [«post_excerpt»]=> string(130) «Добрый день. А кто готовит сам кадастровый паспорт для перепланировки?» [«post_date»]=> string(19) «2022-03-22 22:33:58» [«fields»]=> array(2) < ["name"]=>string(14) «Алексей» [«email»]=> string(19) «[email protected]» > [«thumbnail_id»]=> NULL > [2]=> array(7) < ["article_id"]=>string(5) «30053» [«ID»]=> string(5) «30065» [«post_content»]=> string(185) «Добрый день Светлана. Да, вполне может. Но не просто отказать, а указать конкретные причина с отказом.» [«post_excerpt»]=> string(167) «Добрый день. А Росреестр может отказать во внесении изменений в ЕГРН после перепланировки?» [«post_date»]=> string(19) «2022-03-22 20:57:25» [«fields»]=> array(2) < ["name"]=>string(16) «Светлана» [«email»]=> string(18) «[email protected]» > [«thumbnail_id»]=> NULL > [3]=> array(7) < ["article_id"]=>string(5) «30053» [«ID»]=> string(5) «30064» [«post_content»]=> string(68) «Напишите нам на почту, порекомендуем.» [«post_excerpt»]=> string(389) «Я согласовала перепланировку, но у меня нет кадастровых инженеров, может быть вы порекомендуете кого-то, наверняка у вас есть проверенные кадастровые инженеры которые с первого раза внесут изменения в Росреестр.» [«post_date»]=> string(19) «2022-03-22 20:45:13» [«fields»]=> array(2) < ["name"]=>string(16) «Вероника» [«email»]=> string(18) «[email protected]» > [«thumbnail_id»]=> NULL > >

    с вопросом от 23 октября 2022 года

    Добрый день. Официальная перепланировка. Получен акт о завершении перепланировки. При замерах после перепланировки БТИ заметило расхождение по площади относительно проекта в одну десятую в двух смежных перепланируемых помещениях: в одном в плюс, в другом в минус, таким образом общая площадь не изменилась. Это произошло из-за оштукатуривания стен. Квартира в Подмосковье. В Подмосковье все говорят — и в Администрации, и в БТИ, что Росреестр откажет вносить изменения. В Москве все фирмы по согласованию перепланировок говорят, что это ерунда, и что не возможно в проекте всё промерить до одной десятой. Это правда так важно, где находится квартира? Почему в одном регионе вносят изменения, а в другом отказывают?

    специалист по согласованию

    Добрый день Елена.

    Да, в каждом регионе смотрят на по своему, я тоже не знаю почему так происходит.
    Просто ориентируемся на практику и работаем по ней.

    с вопросом от 22 марта 2022 года

    Добрый день.
    А кто готовит сам кадастровый паспорт для перепланировки?

    специалист по согласованию

    Добрый день Алексей.

    Так его давно уже отменили.
    В связи со вступлением в действие Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» понятие «кадастровый паспорт объекта недвижимости» больше нет, вместо него выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
    Сведения из него переносят в выписку ЕГРН, которая заменила Свидетельство о регистрации имущества.

    с вопросом от 22 марта 2022 года

    Добрый день.
    А Росреестр может отказать во внесении изменений в ЕГРН после перепланировки?

    специалист по согласованию

    Добрый день Светлана.
    Да, вполне может. Но не просто отказать, а указать конкретные причина с отказом.

    с вопросом от 22 марта 2022 года

    Я согласовала перепланировку, но у меня нет кадастровых инженеров, может быть вы порекомендуете кого-то, наверняка у вас есть проверенные кадастровые инженеры которые с первого раза внесут изменения в Росреестр.

    Технический паспорт и технический план. Изменения в учете объектов капитального строительства.

    Как известно, с 01.04.2012 года порядок работы БТИ по вопросам учета зданий, строений и помещений очень сильно изменился. Граждане, измученные неразберихой и стоянием в очередях, недоумевают, что же происходит, и куда бежать. Попробуем ответить на эти вопросы.

    Что происходит

    С 01.01.2013 года вступают в силу положения Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.07 «О государственном кадастре недвижимости» в отношении зданий, строений, помещений и объектов незавершенного строительства, в связи с чем порядок учета этих объектов организациями БТИ (ОТИ), сложившийся десятилетиями, должен радикально измениться. Однако, жители Челябинской области уже сейчас ощутили на себе множество нововведений. И похоже, не очень этому рады.
    Дело в том, что с 01 апреля 2012 года на территории Челябинской области начал действовать Порядок государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577. Этот порядок теоретически является временным и должен действовать до 01.01.2013, однако в действительности он фактически повторяет и конкретизирует положения того же самого Федерального закона «О государственном кадастре. ». Т. е. на самом деле на нас сейчас опробуется именно та система учета, которая должна заработать со вступления в силу соответствующих положений закона о кадастре.
    Начало действия нового порядка для большинства из нас было ознаменовано бешеными очередями и «свистопляской» во всех организациях по техническому учету и пунктах приема документов кадастровой палаты.

    Что изменилось:

    1.Раньше все организации по техническому учету (ОТИ), или, как говорят в народе, БТИ, имели свои отдельные базы данных, никак друг с другом не связанные, теперь же все данные должны помещаться в Едином государственном реестре объектов капитального строительства, который ведет кадастровая палата.

    2.Раньше было два документа, идентифицирующих объект недвижимости, — технический паспорт и кадастровый паспорт. Причем технический паспорт был куда информативнее, чем кадастровый. Теперь же технический паспорт еще применяется, но уходит в прошлое, а в качестве идентифицирующего документа используется только кадастровый паспорт, в котором довольно мало сведений. Документом же, содержащим расширенную информацию об объекте, на основании которго сведения и вносятся в реестр, является технический план. Таким образом, можно сказать, что технический план заменил собой технический паспорт.

    3.Чем технический план отличается от технического паспорта. Ну во-первых, технический план значительно толще. На его изготовление требуется гораздо больше бумаги. Он делается в двух экземплярах и к нему прикладывается диск, содержащий в электронном виде ту же информацию. А если серьезно, то главным отличием технического плана от технического паспорта является наличие в нем сведений о координатах данного объекта недвижимости и о том, на каком земельном участке он находится. Т. е. на основании данного документа в реестр поступают сведения о реальном расположении объекта недвижимости на местности и о его соотношении с земельными участками и соседними объектами недвижимости.

    4.Раньше разного рода ОТИ (БТИ) занимались и собственно обмером объектов недвижимости и ведением базы технического учета. Они же на основании своих данных выдавали технические и кадастровые паспорта. Сейчас обмером вправе заниматься любой кадастровый инженер, а базу ведет только Кадастровая палата.
    С одной стороны это хорошо, поскольку позволяет создать конкурентный рынок в области изготовления технических планов. Но с другой стороны, для постановки объекта на учет требуется значительно больше действий.
    Раньше вы обращаясь в БТИ, заказывали выход техников, они приходили к вам в квартиру, что-то там измеряли, а потом вы получали там же (в БТИ) кадастровый паспорт на свою квартиру. В итоге для получения кадастрового паспорта вам нужно было постоять в очереди два раза — при заказе и при получении документов. Времени на изготовление уходило от одного дня до месяца в зависимости от стоимости вашего заказа.
    Сейчас это делается по-другому. Например, вы сделали перепланировку в квартире (законную с получением всех необходимых согласований) и хотите внести в кадастр соответствующие изменения. Сначала вам нужно заказать в Кадастровой палате кадастровый паспорт по состоянию до перепланировки (5 дней). Затем нужно обратиться к кадастровому инженеру за получением технического плана, который он сделает на основании ранее полученного вами кадастрового паспорта (к слову, кадастровых инженеров, умеющих делать технические планы пока не много, и вам скорее всего придется идти в то же самое БТИ). Это делается в разные сроки, ОГУП «ОЦТИ» готовит тех.план месяц (быть может, в будущем этот срок сократится). Затем с этим техническим планом вам нужно снова обратиться в кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в данные о вашей квартире (20 рабочих дней). В итоге, вам придется постоять в очереди 6 раз, вместо двух, а по срокам это займет в среднем от полутора до трех с половиной месяцев. При таких обстоятельствах гражданам трудно поверить, что реформа проводится в их интересах. Остается только надеяться, что организационная неразбериха со временем утрясется.

    5.Самыми значительными, на мой взгляд, изменениями являются все же не очереди и не организационные вопросы, а изменения в перечне лиц, которые вправе обратиться с заявлением об учете объектов и оснований такого учета.
    Раньше внести изменения в данные технического учета квартиры могло фактически любое лицо, которое имело возможность обеспечить доступ техников в квартиру. Задачей технической инвентаризацией была просто фиксация объектов недвижимости и происходящих с ним изменений. При этом вопросами права на эти объекты БТИ заморачивалось значительно меньше, чем сейчас. Теперь же обратиться в заявлением об учете перепланировки в квартире может только собственник (п. 18 Порядка, дублирующий п. 3 ст. 20 Федерального Закона «О государственном кадастре. »).
    В реальности это приводит к тому, что жильцы не приватизированных квартир, сделавшие в квартире перепланировку и узаконившие ее, как положено, не могут самостоятельно актуализировать сведения реестров об этой квартире, поскольку не являются собственниками.
    Жильцы не приватизированных комнат в коммунальной квартире так же не могут самостоятельно поставить на учет свои комнаты, поскольку при этом должны быть аннулированы сведения о квартире, как об исходном объекте недвижимости, что можно сделать только по заявлению собственника (п. 17 Порядка, повторяющий положения).
    Особенно много вопросов вызывает норма п. 16 Порядка о том, что обратиться с заявлением о кадастровом учете нового объекта может не только собственник, но и любое иное лицо, т. е. теоретически для постановки на учет гаража или садового дома не обязательно предъявлять правоустанавливающие документы, которых у владельца зачастую может и не быть. Однако, при толковании данной нормы возникает весьма спорный момент. Дело в том, что для постановки объекта недвижимости на технический учет необходимо представить технический план.
    В настоящее время утверждена форма технического плана и требования к его подготовке для разных видов объектов недвижимости. Так вот, в соответствии с данными требованиями, в приложении к техническому плану должен содержаться либо технический паспорт на данный объект, либо декларация правообладателя, в которой, в частности, должны быть указаны сведения о правоустанавливающих документах, которых опять же может не быть. Пока ОТИ выдают технические паспорта, эта проблема решается, хотя совершенно не понятно, что делать, если подготовка технических паспортов прекратится (ведь теперь она не обязательна). Однако и сейчас Кадастровая палата, кроме технического паспорта, на мой взгляд, не правомерно требует прикладывать декларацию, содержащую сведения о правоустанавливающем документе, лишая таким образом, несобственника возможности поставить объект на кадастровый учет.
    Таким образом, вопрос о том, как ставить на учет объекты, не имея на них правоустанавливающих документов, остается открытым. При этом необходимо понимать, что заниматься оформлением тех самых правоустанавливающих документов без кадастрового паспорта на объект, весьма проблематично. В частности, в различных делах, по узаконению самовольных построек, признанию прав на давно построенные объекты, не имеющие документов, возникнет дополнительная сложность.
    Итак, мы видим, что наши законодатели создали очередной замкнутый круг, выход из которго опять остается искать юристам-практикам.

    Зачем это нужно

    Первым и главным элементом реформы кадастровогоучета объектов капитального строительства является, безусловно, передача функций по кадастровому учету всех объектов недвижимостии (от земельных участков до комнат в коммунальной квартире) в единый орган — Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), а точнее — в его уполномоченное учреждение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (проще говоря, Кадастровая палата).
    Сделано это для того, чтобы все сведения об объектах недвижимости содержались в единой базе. И действительно, раньше кадастровый учет земельных участков осуществлялся кадастровой палатой, а технический учет зданий и помещений выполняли разного рода организации технической инвентаризации (в Челябинске это были ОГУП «ОЦТИ», ФГУП «Ростехинвентаризация» и ООО «ЮжУралБТИ») — организации со странным статусом, зачастую не являющиеся государтсвенными, однако, по непонятной причине монополизировавшие технический учет. Все они имели разрозненные базы данных, не связанные друг с другом и никак не относящиеся к единому кадастру недвижимости. В итоге в стране не было ни одного органа, который мог бы достоверно подтвердить, что определенный дом действительно находится на определенном земельном участке, разные объекты построенные по типовым проектам могли иметь идентичные технические паспорта, не дающие понимания о географическом расположении объектов.
    Таким образом, цель реформы безусловно благая — создание единой открытой базы данных обо всех объектах недвижимости и земельных участках, которая позволит без дополнительных организационных и денежных затрат иметь ясную картину о том, что у нас где. Все это безусловно должно привнести больше порядка в имущественную сферу, снизить риски при совершении сделок с объектами недвижимости, а так же количество судебных споров. Я, как юрист, специализирующийся на недвижимости, не могу это не приветствовать. Хотелось бы еще, чтобы реализация хорошей идеи происходила чуть менее безобразно, чем мы вынуждены наблюдать.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *