На какой стадии строительства
Перейти к содержимому

На какой стадии строительства

  • автор:

На каком этапе строительства выгодно покупать жилье

Выбрать квартиру с готовым ремонтом или в самом начале возведения новостройки – что лучше? Такой вопрос возникает у всех, кто хочет приобрести жилье по «вкусной» цене. Но отразится ли это на качестве строительства и не приведет ли к еще большим потерям? Мы решили кратко рассмотреть четыре этапа строительства новостроек и сделать выводы о пользе каждого из них.

До начала продаж – минимальная цена

  • В самом начале застройщик выставляет минимальную информацию о жилищном комплексе.

Эти данные могут измениться по ходу стройки, а предложения о квартирах будут появляться «порциями». Это делается специально, чтобы регулировать темп продаж и не выставить жилье по минимальным стартовым ценам.

  • Не всегда оправдывается уверенность покупателя в том, что в начале строительства у него получится выбрать самую удачную планировку, вид из окна, этаж.

До начала продаж и вообще по ходу строительства проект новостройки может сильно измениться – от вариантов отделки до количества этажей. Не исключено то, что стройку вообще могут отложить или отменить, либо наиболее выгодные квартиры захотят продать подороже уже на этапе 70-100% готовности дома.

  • По закону застройщик должен начать продажу недвижимости только после получения разрешения на строительство, но на деле это происходит намного раньше.

После покупки участка компания заключает с дольщиком договор, обещает ему хорошую скидку. Вариант заманчивый, но рискованный. Почему? Да потому что такие сделки не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Отсюда никаких гарантий для покупателя и раздолье для мошеннических операций застройщиков. Компания может подписать договор с двумя, тремя и более клиентами. В итоге они рискуют остаться ни с чем и не смогут доказать свое право на квартиру.

На начальном этапе строительства забронировать квартиру вы можете, оформляя договор с предоплатой – от 10 до 50 тыс. руб. Обезопасить себя от рисков возможно только путем проверки договора бронирования с юридической точки зрения. В нем должен быть указан пункт, по которому в случае несостоятельности сделки, недобросовестности застройщика, он возвращает вам всю сумму залога.

  • большой выбор планировок, этажей;
  • минимальные риски при правильном составлении договора;
  • не нужно сразу оплачивать полную стоимость жилья;
  • низкая цена (иногда по себестоимости квартиры).
  • банкротство или ликвидация застройщика;
  • возможное отсутствие гарантий при оформлении документов;
  • низкий контроль капитала;
  • сложно получить одобрение банка на ипотеку.

На этапе котлована – скидка 20-30%

Нулевая стадия строительства или котлован – подготовка фундамента новостройки после старта продаж. Разница в цене по сравнению с готовыми вариантами составляет от 10 до 50%.

Самое важное для дольщика – это выбор надежного застройщика с хорошей репутацией, который вовремя сдает проекты, не допускает погрешностей в отделочных, монтажных работах, дает гарантии клиентам. Другой вариант – доверить этот вопрос агентству недвижимости. Сотрудники предоставят вам достоверную информацию о строительной компании и обеспечат поддержку до конца сделки.

Купить квартиру на этапе котлована вы можете тремя способами:

  • взять жилищный сертификат;
  • воспользоваться услугой по переуступке, когда право требования строящейся недвижимости переходит от собственника к другому лицу;
  • заключить ДДУ – самый надежный, предполагает регистрацию объекта недвижимости в Росреестре;
  • стать участником жилищно-строительного кооператива.

Оплата при этом производится через эскроу-счет, на котором хранятся деньги дольщика до выполнения всех строительных работ. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

  • большой выбор площади, планировок;
  • право взять рассрочку;
  • рост цены по мере строительства и за счет рыночной конъюнктуры;
  • экономия.
  • банкротство либо ликвидация застройщика;
  • возможные изменения в проекте;
  • двойные расходы – за ипотеку, рассрочку, аренду квартиры;
  • долгое ожидание (заморозка стройки, перенос сроков и пр.);
  • не все девелоперы полностью используют эскроу-счета;
  • удорожание недвижимости.

Наиболее выгодной покупка квартиры на этапе строительства котлована будет для тех, у кого уже есть жилье. Иначе придется потратить большую сумму на аренду квартиры, в которой нужно будет жить неопределенный срок.

Предварительно требуется лично проверить участок строящегося дома, оценить состояние объекта, а также внимательно подписывать договор долевого участия.

На этапе готовности 50% – скидка 10-15%

Ценник на квартиры в середине строительства растет, но шансы покупателя стать обманутым дольщиком становятся крайне малы.

Квартиры начинают активно раскупать, поэтому приобрести жилье можно только по договору переуступки. При этом чем ближе срок сдачи объекта, тем больше предложений поступает от частных соинвесторов.

Важно: Эксперты советуют именно на этом этапе строительства заключать ДДУ на квартиру, так как появляется возможность объективно оценить динамику строительства, коммерческую и социальную инфраструктуру. В новостройке, которой не хватает ровно 50% до полного завершения проекта, еще сохраняется достаточное количество квартир. Среди них можно спокойно выбрать хороший вариант.

  • значительно меньше шансов попасть в долгострой (Каким образом в Санкт-Петербурге борются с долгостроями или Как не стать обманутым дольщиком читайте в материалах раздела «Путеводитель по рынку недвижимости»);
  • минимальный срок ожидания квартиры;
  • можно проверить соответствие хода стройки по проекту и изначально заявленным срокам;
  • цена меньше, чем на квартиру в готовом доме.
  • возможны задержка или перенос сроков сдачи объекта, но риск заморозки проекта практически сведен к минимуму;
  • удачные варианты уже могут быть раскуплены.

В сданном доме – полная стоимость

Безопасно, но дорого – такой лаконичной фразой можно охарактеризовать покупку квартиры в готовой новостройке. Здесь есть только один способ попробовать получить скидку не более 5% – если вы попадете под акции или специальные предложения застройщика.

Одним из весомых преимуществ также считается возможность взять квартиру в сданном доме с отделкой «white box» или «под ключ». Тогда хозяину вообще не придется тратить время на капитальный ремонт, а во втором случае даже будут готовы мебель и бытовая техника. Останется только въехать и перевезти вещи.

Дом, сданный в эксплуатацию – это вариант покупки жилья, при котором вы будете уверены, что не попадете в долгострой и не потеряете деньги. Единственная проблема, с которой может столкнуться покупатель – это некачественные работы подрядчиков, если ненадежный застройщик решил сэкономить на материалах.

  • безопасность и гарантии;
  • возможность сразу увидеть соответствие жилищного комплекса заявленному проекту и оценить качество работы застройщика: отделку, благоустройство территории и другие важные параметры;
  • моментальное заселение;
  • такие дома обычно попадают под льготную государственную ипотеку.
  • в ближайшие годы вы и ваши соседи будете делать ремонт, поэтому придется терпеть шум и грязь;
  • высокая цена;
  • инфраструктура нередко плохо развита или отсутствует совсем;
  • ипотечные ставки выше, чем у первичного жилья;
  • нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты.

Заключение

Вывод, который мы можем сделать, исходя из анализа вариантов квартир среди 4 этапов строительства, один – чем ближе сдача дома, тем больше гарантий для покупателя. Если на первом месте стоит экономия и вы готовы к рискам, то стоит рассмотреть жилищные комплексы с нуля – до старта продаж или на этапе котлована.

Главное условие на любом этапе сделки – это внимательное чтение и подпись ДДУ. Защитить свое будущее можно только на юридическом уровне.

И в заключение дадим еще несколько полезных советов:

  • В договоре должны быть указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон.
  • Всегда внимательно читайте договор бронирования/ДДУ.
  • Если у вас нет «запасной» квартиры, то придется снимать жилье в аренду, а это точно не поможет вам сэкономить.
  • Имеет смысл брать жилье только у застройщика с прозрачной репутацией. Отсутствие проблем с банками, необходимое для завершения стройки финансирование и вовремя сданные в эксплуатацию проекты – основные требования к строительной компании. По каждому застройщику Санкт-Петербурга и Ленинградской области вы можете прочитать краткую информацию об объектах его строительства, аккредитации, связи с банками и пр.
  • Лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Они будут дороже, но вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше. Это действительно стоит потраченных денег.
  • Покупать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные «схемы» грозят риском потери денег и квартиры.

Рассмотрите все доступные новостройки Санкт-Петербурга от застройщиков на сайте SPbHomes.ru. и воспользуйтесь удобной функцией «Сравнение новостроек».

У каждого способа есть свои преимущества и недостатки. Просто нужно научиться выбирать тот, который принесет вам больше плюсов и меньше рисков.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье? - Фото 1

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

На каком этапе строительства лучше покупать жилье? - Фото 2

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться Поделиться

Популярные новости недвижимости

На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке

Часто при выборе квартиры в новостройке решающим фактором является цена. В первую очередь, она зависит от этапа строительства дома.

О том, какие преимущества и недостатки есть у каждого этапа, и как при этом меняется ценовая политика, рассказывают специалисты ГК «Арсенал-Недвижимость».

В среднем, строительство жилого дома занимает около 2-х лет. Первым и очень важным этапом, является получение застройщиком всех необходимых документов и разрешений. Только после этого он имеет право официально объявлять старт продаж и начинать оформление ДДУ.

Стоимость «на котловане» отличается от варианта на завершающей стадии в среднем на 30-40%. Также на ценовую политику влияют другие немаловажные факторы, такие как локация, транспортная доступность, особенности ЖК и развитость социальной инфраструктуры.

Хорошо видна промежуточная динамика цен на примере ЖК Modum. В начале года минимальная стоимость за квадратный метр была 100 000 рублей, а сейчас, на втором этапе строительства (устройство каркаса зданий), уже 165 000 рублей.

Надежда Толмачева, специалист ГК «Арсенал-Недвижимость»

Нулевой этап или этап

на котловане

✅ Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир.

⛔️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.

Нулевой этап строительства, так называемый «на котловане», считается самым выгодным для покупки с точки зрения цены. Несомненным преимуществом этой стадии является и большой выбор квартир, ведь у застройщика в наличии еще практически весь пул.

Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д.

Промежуточные этапы

✅ Преимущества: все еще доступная цена, возможность оценить ход строительства и качество работ.

⛔️ Недостатки: ждать готовности нужно еще минимум год, существенно сокращается выбор доступных квартир.

На втором этапе строительства начинается возведение корпусов. Появляются этажи, стены, перекрытия, окна. Квартиры дорожают на 10-15%.

Из плюсов покупки на этом этапе можно выделить возможность оценить ход работ и соответствие прогресса строительства заявленным срокам. Следующим шагом является подключение дома к инженерным коммуникациям и внутренняя отделка. Соответственно, стоимость вновь увеличивается и приближается к финальной цене за квадратный метр.

Завершающий этап

✅ Преимущества: возможность практически сразу заехать в квартиру или сдать ее в аренду, а также фактически оценить качество постройки дома и благоустройство территории.

⛔️ Недостатки: высокая стоимость.

Завершающий этап — благоустройство территории и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Стоит отметить, что повышение цены зависит не только от динамики строительства, но и от уровня спроса и общеэкономической ситуации. Однако одно можно утверждать абсолютно уверенно — цена неуклонно движется вверх.

Возможные риски

Одним из самых острых вопросов при покупке квартиры на начальном этапе строительства является риск. Покупатели находятся в ожидании и стрессе: будет ли вообще построено мое жилье?

Если раньше, от такой ситуации было сложно застраховаться и долгострои появлялись, как грибы после дождя, то с недавних пор ситуация значительно улучшилась. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны работать по системе эскроу-счетов. Счета эскроу подразумевают, что деньги дольщиков будут храниться на счетах в банке, а девелопер получит к ним доступ только после завершения строительства. Соответственно, если застройщик не выполнит своих обязательств или будет признан банкротом, то покупатель сможет вернуть свои средства.

Еще одним вариантом обезопасить себя от заморозки строительства и срыва сроков — доверить свои деньги и время только аккредитованным застройщикам с хорошей и надежной репутацией. ГК «Арсенал-Недвижимость» осуществляет свою деятельность с 1997 года и за более чем двадцатилетнюю историю все дома были сданы точно в срок.

Подведем итоги

На каком этапе строительства приобретать жилье зависит от потребностей дольщика. Покупка

на стадии «котлована»

позволит значительно выиграть в цене и выбрать наиболее интересный вариант из полного ассортимента. В то же время придется поступиться временем и отложить переезд на пару лет — до окончания строительства.

Промежуточный этап хорош тем, что цена не достигла самой высокой отметки, сроки сдачи объекта в обозримом будущем, а жилой квартал уже приобрел осязаемые формы. Кроме того, на изменении цены можно неплохо заработать, если вложиться на начальном или промежуточном этапе стройки с целью дальнейшей продажи.

Покупка квартиры на высокой стадии готовности тоже имеет свои плюсы. Это возможность почти сразу въехать в готовое жилье, минуя дополнительные издержки на аренду в период строительства. Данный вариант также хорош для тех, кто планирует покрывать ипотечные платежи, сдавая новую квартиру.

Новостройки в Москве на этапе строительства

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Ипотека без удорожания

ЖК «Русич-Кантемировский» Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

Застройщик: АО СЗ «МКСМ». Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *