Почему в апартаментах нельзя прописаться
Перейти к содержимому

Почему в апартаментах нельзя прописаться

  • автор:

Почему в апартаментах нельзя прописаться?

Апартаменты отличаются от традиционного жилья юридическим статусом. Такой вид жилья считается нежилой недвижимостью, поэтому в соответствии с действующим законодательством в нем нельзя прописаться. Апартаменты нельзя приравнять к жилому помещению, поскольку к нему сниженные требования при строительстве. В частности, дом может не отвечать необходимому уровню инсоляции, шума и другим санитарно-эпидемиологическим нормам — именно поэтому апартаменты и считают нежилыми помещениями.

Вопрос-ответ

По информации Москомстройинвеста, сегодня половина апартаментов возводится в бывших промзонах или размещается в бывших производственных зданиях. Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, и 20% — на площадках под здания для временного проживания людей.

В марте 2018 года Минстрой выступил за то, чтобы разрешить гражданам временную регистрацию в апартаментах, однако пока поддержки законопроект не получил.

Согласно законопроекту, регистрация в апартаментах возможна, если они находятся в здании или части здания, включенном в специальный перечень. Порядок внесения зданий в такой перечень и требования к апартаментам со статусом «предназначенные для временного проживания граждан» будет определять Минстрой РФ.

Смотрите также:

  • «Однушка» VS апартаменты. Чем рискуют те, кто покупает нежилое помещение? →
  • Откуда у британской королевы квартиры в Москве? →
  • Чем чревата покупка апартаментов? →

Стоит ли покупать апартаменты в 2023 году

Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья

Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.

1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.

2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.

3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.

4. Нет платы за капитальный ремонт.

5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.

1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.

2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.

3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.

4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.

5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.

6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.

Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:

«Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие». «Плохие» это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. «Хорошие» апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».

Можно ли прописаться в апартаментах

Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.

Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.

Чем отличается студия от апартаментов

Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.

Виды апартаментов

По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.

Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).

Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.

Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.

Переведут ли апартаменты в жилой фонд

Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.

В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.

Стоит ли покупать апартаменты

Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:

«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона «об апартаментах» вы, возможно, даже выиграете».

Артем Косенок; группа «Прямая речь»

  • Артем Косенок подписаться отписаться

Личный опыт: «Живу в апартаментах, но не могу получить регистрацию»

YouTube-блогер Никита Журавлев пожаловался редакции на невозможность получения временной регистрации в апартаментах, которые он приобрел в центре Москвы. Приводим его рассказ и разбираем этот кейс вместе с юристами

Фото: из личного архива

Фото: из личного архива

Никита Журавлев, блогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ: — Моя семья с двумя детьми — школьницей второго класса и младенцем — купила апартаменты бизнес-класса на «Павелецкой». Никаких бытовых проблем в комплексе мы не испытываем. Все то же самое, что и в аналогичном жилом доме. Никаких офисов и салонов по соседству на этаже нет и никто не собирается их открывать. Магазины и бытовые услуги находятся на первых этажах, все соседи живут и часть собственников сдают в аренду, как и в других жилых комплексах Москвы. Основная трудность в том, что невозможно получить временную регистрацию, как обещают все застройщики апартаментов, даже учитывая факт, что моя недвижимость имеет статус гостиничного назначения. Ни МФЦ, ни УФМС не принимают доводы о том, что это помещение с гостиничным назначением, и отказывают в регистрации. Я не знаю ни одного апарт-комплекса в Москве, где человек получил бы обещанную застройщиком временную регистрацию. Поэтому все решают эти вопросы по-разному: либо покупают регистрацию в интернете, либо получают где-то по другому адресу (если человек имеет постоянную регистрацию в другом районе столицы или в Московской области, то его данная история вообще не беспокоит).

Социалка

Устроить дочь в школу, расположенную в нашем районе, не составило никаких трудностей — госуслуги у нас работают отлично, и дочку взяли в школу без проблем. К поликлинике также «пристегнулись» без каких-то ограниченней, участковый врач к детям приходит при необходимости постоянно. В нашем доме всего 160 апартаментов, семей с детьми — с десяток. Дети самостоятельно бегают во двор гулять и друг к другу в гости, как в старые советские времена, без сопровождения взрослых. У нас территория закрытая и охраняемая, можно на айфоне смотреть в камеры и при необходимости проверить, что там во дворе происходит.

Коммуналка и налоги

Коммунальные платежи отличаются незначительно — все зависит от «жадности» управляющей компании, они сами назначают и «придумывают» стоимость. У нас тариф 160 руб. за 1 кв. м в месяц. При площади в 70 кв. м платеж составляет примерно 12 тыс. руб. В эти деньги входит консьерж, круглосуточная охрана, ежедневная уборка и весь комплекс услуг бизнес-класса. Мы перешли на прямые договоры с «ресурсниками» и платим напрямую за электроэнергию и воду, потому что управляющая компания «закладывала» 30% сверху. Свет выходит примерно в 1,5 тыс. руб. в месяц и мы не экономим, вода — 300 руб. По налоговой ставке у меня 0,5% кадастровой стоимости, это 32 тыс. руб. в год, налог на аналогичную площадь в моей локации на жилое помещение составил бы около 15–20 тыс. руб.

Режим тишины

Существует еще миф о нераспространении на апартаменты закона о тишине — мол, ночью будут соседи шуметь и в выходные отбойные молотки стучать по голове. Но такого нет, все соседи договорились о правилах проведения шумных работ и сделали режим тишины. Да и не так много ремонтов в нашем новом доме, поскольку все апартаменты сдавались уже с чистовой отделкой.

Комментарии юристов

Редакция обратилась к юристам, с просьбой прокомментировать ситуацию

«Регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице»

Наталья Тарасова, адвокат (Москва): — В настоящее время апартаменты не относятся к жилым помещениям, а их правовой статус полностью не определен. Перевести апартаменты в жилой фонд возможно, но для этого помещение должно соответствовать требованиям к этой категории объектов с точки зрения санитарных норм и инженерных систем. Иногда застройщики получают разрешение на строительство апартаментов, но в процессе работ меняют статус объектов. Но стоит учитывать, что застройщик может и не выполнить требование, если оно не прописано в документах, заключаемых с дольщиком. Привлечь компанию к ответственности в этом случае не получится, а перепланировку, необходимую для перевода объекта в статус жилого помещения, придется делать самим. Делать перепланировку надо до подачи заявления о переводе апартаментов в жилой фонд. К заявлению прикладывается заключение о соответствии помещения необходимым требованиям. Оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, так как они не относятся к жилому фонду. Мнение о том, что в них можно зарегистрироваться временно по месту пребывания, также не совсем корректно. В соответствии с п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы. И регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице или подобному учреждению (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II, п. 16 разд. III Правил).

«Апартаменты должны быть оборудованы всеми удобствами»

Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер юридической группы AVG Legal: — Вопросы о возможности регистрации граждан в апартаментах поднимались уже давно, но хотя по сути апартаменты представляют собой жилые помещения, юридически они относятся к коммерческой недвижимости, постоянное проживание в них не предполагается. Еще в 2018 году для апартаментов были разработаны правила, регулирующие порядок регистрации в них. Согласно этим правилам, постоянная регистрация в апартаментах невозможна, потому что они относятся к нежилому фонду. Но поскольку при продаже лофты позиционируются как помещения для жилья, временная регистрация в них все же возможна, хотя и с ограничениями. Во-первых, владелец должен иметь документы, в которых указано, что его апартаменты оборудованы всеми удобствами (санузел, коммуникации), что позволит приравнять к помещению гостиничного типа, временная регистрация в которых разрешена. При наличии указанных документов временная прописка возможна без проблем. Во всех остальных случаях апартаментам требуется присвоить статус помещения гостиничного типа. Кроме того, в конце 2020 года в СМИ появилась информация о том, что существует законопроект, который позволит регистрироваться в апартаментах на постоянной основе. В результате спрос на апартаменты вырос, а вслед за ним и цены, но до сих пор законопроект не принят, так как он требует существенной доработки.

*** Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. *** Если хотите поделиться своим «жилищным» опытом, который требует разъяснения юристов, свяжитесь с редакцией через соцсети: Facebook или Vk.com.

Разрешат ли прописку в апартаментах или нет

Депутаты Государственной Думы РФ в очередной раз отложили рассмотрение закона о статусе апартаментов. Официальная формулировка гласит — «в связи с необходимостью рассмотрения документа профильными комитетами».

На самом же деле законопроекты, касающиеся правового положения этого сегмента рынка недвижимости, регулярно поступают в Госдуму с 2016 года. И ни один из них не прошел даже первое слушание. Все предложения отклоняются без рассмотрения.

Эксперты высказывают самые разные мнения о том, что же будет с апартаментами в дальнейшем. Оптимисты ожидают, что граждане все же смогут прописываться на купленных квадратных метрах. Реалисты заявляют о том, что такой исход невыгоден собственникам иной коммерческой недвижимости в «многофункциональных зданиях». Нельзя забывать и о том, что в 2023 году законодатели вернули НДС для девелоперов, продающих апартаменты в рамках ДДУ.

Что такое апартаменты: доступные виды

Если обобщить информацию и определения из разных источников, апартаменты в отличие от квартиры по закону относятся к нежилым помещениям.

На практике же покупателям и арендаторам доступны следующие виды недвижимости:

  • Апарт-отели. Это — улучшенный вариант гостиницы. Гражданин арендует не просто номер, а практически квартиру, в которой есть даже кухня с необходимой посудой. В то же время он может полноценно пользоваться гостиничным сервисом в части уборки, доставки еды в номер и т. д.;
  • Доходный дом. Гражданин или организация выкупают дом, обустраивают квартиры или номера для сдачи в долгосрочную аренду. Продажа не предполагается. Инфраструктурные объекты (при наличии) — в отдельных зданиях либо на первых этажах;
  • Многофункциональные здания или комплексы. Именно этот вариант чаще всего предлагают в России. Под одной крышей могут находиться рестораны, кафе, офисы и «квартиры». Желающий может выкупить любое из помещений для личного проживания или сдачи в аренду. Это нужно учитывать тем, кто хочет знать, что это за недвижимость по закону, как можно использовать апартаменты, почему в них нельзя прописаться;
  • Кондоминиумы. Характерны для крупных городов США. От многофункциональных зданий отличаются тем, что состоят только из квартир. Их также можно арендовать или выкупить.

Что нужно знать об апартаментах при покупке

В России бум апартаментов зафиксирован в начале XXI века. Застройщики выкупали административные здания заводов, возводили многоэтажные комплексы и предлагали всем желающим «почти квартиры» разной степени комфортности. И граждане активно покупали их, в том числе под влиянием настойчивой и навязчивой рекламы и красивой картинки от застройщика.

Но при выборе такого объекта необходимо учитывать ряд факторов:

  1. Регистрация отсутствует или временная. Все зависит от статуса здания. Если это — офисный центр, можно скупить хоть весь этаж. Но ответ на вопрос, можно ли прописаться в апартаментах, по закону будет отрицательным. Регистрация в апарт-отеле возможна, но на ограниченное время.
  2. Управляющая компания не обязана учитывать интересы владельцев помещений при открытии нового офиса, магазина и даже ресторана. При этом платить за содержание объекта недвижимости должны все сособственники.
  3. Налог на имущество платится по повышенным ставкам — от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Вычеты, как для владельцев квартир, не предусмотрены.
  4. Отсутствуют технические требования в части шумоизоляции, расположения «мокрых точек» и т. д. Офисные здания можно строить «окна в окна». Ни о какой приватности личной жизни здесь говорить не приходится.
  5. Налоговый вычет при покупке апартаментов не полагается. Это же относится к мерам государственной поддержки: субсидиям, льготной ипотеке, материнскому капиталу. Использовать их для полной или частичной оплаты объекта не получится.
  6. Коммерческую недвижимость можно изымать за долги. Она не входит в перечень жизненно важных активов, перечисленных в ст. 446 ГПК РФ. То, что в апартаментах вместе с должником проживают его дети, не будет иметь никакого значения.
  7. Закон о тишине в ночные часы в апартаментах не работает. Офисы, рестораны, караоке-бары, если они не расположены в жилых домах, могут принимать посетителей круглосуточно.
  8. Социальная инфраструктура может полностью отсутствовать. Застройщик не обязан возводить ни детские сады, ни школы. Проектировщики могут «забыть» даже о продуктовых магазинах. Причина все та же. Апартаменты — это коммерческий объект. То, что его используют для проживания, девелопера не интересует.

Справедливости ради необходимо выделить несколько плюсов этого вида недвижимости. В первую очередь это — более низкая цена квадратного метра именно по причине минимальных удобств. Да и кадастровая стоимость может быть незначительной. Но и здесь многое зависит от расположения объекта, качества стен, степени обустройства и т. д.

К тому же апартаменты можно предложить банку в качестве обеспечения по ипотечному или потребительскому кредиту. Здесь отсутствие прописанных будет скорее плюсом.

Перспективы принятия закона об апартаментах

Предложения о приравнивании апартаментов к квартирам звучат давно. С аргументами в пользу такого решения выступают и в Минстрое, и в Совете Федерации. При этом чиновники разных уровней планируют:

  1. Изменить статус и уже введенных в эксплуатацию объектов, и тех, что сейчас находятся на этапе строительства.
  2. Запретить реализацию подобных проектов на будущее.

Споры вокруг апартаментов возникают периодически даже в администрации Президента. Именно глава государства в 2021 году предложил депутатам Госдумы вернуться к рассмотрению этого вопроса.

Но непосредственно народные избранники выступают резко против принятия закона, уравнивающего статус квартир и апартаментов. Они признают, что проблема существует, но считают, что к ее появлению и развитию привела жадность покупателей и непосредственно застройщиков. Первые хотели получить жилье подешевле, а вторые сэкономить на благоустройстве территории.

Основные аргументы против перевода апартаментов в статус квартир звучат так:

  1. В случае принятия закона резко вырастет нагрузка на имеющуюся социальную инфраструктуру. И бюджеты на местах с ней могут просто не справиться. Собственники апартаментов будут претендовать на места в детских садах и школах для своих детей. А их и так зачастую не хватает особенно в районах с новостройками. Застройщики же, работающие с апартаментами, не делают предусмотренные законом отчисления на возведение социальной инфраструктуры.
  2. Ни в Правительстве, ни в профильном комитете Госдумы никогда не говорили о том, когда же примут закон об апартаментах и о прописке на таких квадратных метрах. Речь идет только об упорядочивании вопросов с возведением подобных объектов.
  3. Многие здания с апартаментами не соответствуют критериям (санитарным, противопожарным), предъявляемым к жилым многоэтажкам. Например, их возводят в промзонах, где не выдержаны нормативные расстояния до социальных объектов. И исправить ситуацию зачастую невозможно. Единственным решением во многих случаях станет массовый снос. Это неизбежно повлечет за собой необходимость компенсировать собственникам стоимость их имущества.
  4. Анализ значительной части действующих апарт-комплексов показывает, что недвижимость относится к верхнему ценовому диапазону: люкс или бизнес. И для собственников подобных объектов не имеет значения статус квадратных метров. Они учитывают наличие комфортной среды и престиж конкретного комплекса.
  5. Ответственные структуры на местах выдают разрешения на строительство именно апартаментов. А потом владельцы помещений начинают предъявлять претензии к качеству стен, отсутствию шумоизоляции, плотной застройке территорий.

Депутаты Госдумы полагают, что муниципалитетам необходимо более тщательно изучать проектную документацию от застройщиков и отклонять заявки, связанные с возведением именно апартаментов. Не помешает некоторая доля внимательности и рядовым гражданам, изначально покупающим в качестве жилья коммерческие объекты.

НДС на апартаменты возвращается

В 2010 году в России отменили НДС для застройщиков, работающих с апартаментами. В 2023 году ситуация изменилась. Девелоперы вновь обязаны будут платить НДС в размере 20%. Многие эксперты полагают, что неизбежны следующие последствия:

  1. Рост цен на апартаменты. В эконом-сегменте разница с квартирами доходит до 25-30%. После возврата НДС в течение года она постепенно нивелируется.
  2. Сжатие рынка. Сейчас на долю коммерческого приходится до 10% от общего объема строительства жилья. Через пару лет сфера апартаментов уже не будет столь привлекательна для покупателей. А это означает рост спроса на новостройки-квартиры. Изменения не затронут только бизнес и премиум секторы. Здесь объем сделок остается практически неизменным в течение десятилетий.

Но в то же время звучат предположения, что апартаменты в хороших локациях, с качественной отделкой помещений и необходимым сервисом даже после роста цен найдут своего покупателя или арендатора.

Заключение

Последние новости показывают, что новый закон о прописке в апартаментах в 2023 году не будет принят. Депутаты Госдумы в сентябре отправили законопроект на согласование в профильные ведомства.

И все чаще звучат предположения, что подобные объекты так и останутся в статусе коммерческих. Приравнять их к жилью в большинстве случаев невозможно из-за несоответствия градостроительным нормам, санитарным и противопожарным требованиям.

А возврат НДС для строителей приведет к тому, что рынок апартаментов существенно сократится из-за роста цен. Потенциальные покупатели переключат внимание на квартиры.

Читайте также:

  • Траншевая ипотека: что это, выгодна ли она застройщикам и покупателям
  • Что такое жилищный сертификат: кто имеет право на его получение, можно ли его обналичить
  • Как зарегистрировать ребенка по месту жительства

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *