Признаки здания как объект недвижимости
Перейти к содержимому

Признаки здания как объект недвижимости

  • автор:

Основные признаки, понятия и жизненный цикл недвижимости. Объекты недвижимого имущества и их характеристики.

К недвижимому имуществу принадлежат земельные участки, недра, водные объекты (обособленные), леса, насаждения, сооружения, незавершенное строительство, а также все вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без ущерба вещам невозможно. К недвижимому имуществу относят зарегистрированные государством суда (морские, воздушные), космические объекты.

Основные признаки и понятия недвижимости

Выделяют два основных признака недвижимости: неразрывная связь с землей и регистрация объектов государством. Следует отметить, что все вещные права, а также ограничения прав, их переход, прекращение, возобновление также подлежат регистрации государством в едином реестре.

К недвижимости относят предприятия как имущественные комплексы. Законодательно предприятие в качестве объекта прав – это комплекс имущества для реализации бизнеса. Предприятие полностью или частично может стать объектом сделок на основании оценки имущества, объектом залога, аренды и т.д.

В имущественный комплекс предприятия входят все активы для деятельности (земля, здания, инвентарь, оборудование, продукция, сырье и т.д.). Также права на индивидуализацию предприятия, выпускаемой продукции и услуг (наименование, торговая марка, товарные знаки).

Объекты недвижимого имущества и их характеристики

Выделяют следующее происхождение объектов:

  • Объекты природного происхождения;
  • Объекты, созданные трудом человека;
  • Объекты, тесно связанные с природой, не имеющие возможности функционирования вне природы, но образованные с участием труда человека.

Следует отметить наличие юридической возможности перехода недвижимого имущества в движимое имущество. Примером может служить права сервитута, аренды, которые не являются частью недвижимости. Сервитут – это ограниченное пользования соседним участком земли, которое устанавливается для прохода (проезда), прокладки линий электропередачи, трубопроводов, связи и иных нужд.

Если объект имеет в своем составе земельный участок, то все постройки на участке имеют следующие родовые признаки:

  1. Неподвижность, стационарность;
  2. Материальность в виде натуральной и стоимостной формы существования;
  3. Долговечность.

В связи с социальной и экономической потребностью в объектах недвижимость является благом, а также источником дохода.

При этом основными характеристиками объектов являются:

  • Полезность;
  • Юридические права;
  • Стоимость, определяемая в процессе оценки;
  • Цена сделки.

Наряду с родовыми признаками существуют частные признаки: уникальность, разнородность, неповторимость и др. Каждый объект имеет свой жизненный цикл, который включает последовательно существующие процессы физического существования объекта от проекта до утилизации.

Стадии и жизненный цикл недвижимости

Выделяют стадии цикла жизни объекта:

  1. Проектная;
  2. Строительство;
  3. Эксплуатация;
  4. Закрытие.

Все объекты (кроме земли) подвержены износу потере полезных качеств, уменьшению стоимости имущества. Факторы снижения стоимости объектов, учитываемые при оценке стоимости недвижимости, определяют вид износа: функциональный, физический, экономический (внешний). Функциональный износ характерен для объектов, не соответствующих современным требованиям функциональной полезности. Физический износ характерен для объектов, имеющих изменения физических параметров по естественным причинам или по причине неверной эксплуатации. Экономический износ отражает уменьшение стоимости объекта вследствие влияния внешней среды. Функциональный и физический износы могут быть устранимыми и неустранимыми, внешний износ имеет неустранимый характер.

Жизненный цикл объекта собственности состоит из этапов:

  1. Покупка, наследование, постройка и др.;
  2. Пользование, владение;
  3. Управление объектом;
  4. Удовлетворение потребности, извлечение прибыли;
  5. Распоряжение собственностью;
  6. Смена собственников, пользователей, владельцев;
  7. Распоряжение правами;
  8. Изменение функциональности объекта;
  9. Аннулирование права собственности: национализация, продажа и др.;
  10. Завершение экономической жизни;
  11. Государственная регистрация объектов.

Таким образом, недвижимость имеет определенные признаки, характеризуется набором прав, уникальностью, неповторимостью и разнородностью объектов.

ООО «Премьер-Оценка», 2018. Тел.: +7 (495) 646-03-84; +7 (905) 740-67-75

ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

В статье рассматривается проблема определения понятия и признаков недвижимости в Российском законодательстве. Рассмотрены примеры из судебной практики, связанные с признанием права собственности разного рода объектов, в том числе и объектов, зарегистрированных в реестре как недвижимость , но по факту не относящихся к категории недвижимости . Также в статье проводится анализ изменений, внесенных в законодательство для устранения недостатков в правовом регулировании.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Нечаева Е.А.

ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ И ЕЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве
Сравнительный анализ объекта налогообложения недвижимости в Российской Федерации и Германии
Недвижимое имущество как объект сделок
ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ЕГО КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ»

ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

В статье рассматривается проблема определения понятия и признаков недвижимости в Российском законодательстве. Рассмотрены примеры из судебной практики, связанные с признанием права собственности разного рода объектов, в том числе и объектов, зарегистрированных в реестре как недвижимость, но по факту не относящихся к категории недвижимости. Также в статье проводится анализ изменений, внесенных в законодательство для устранения недостатков в правовом регулировании.

Ключевые слова: недвижимость, признаки недвижимости, недвижимые вещи, гражданское право, недвижимое имущество.

Понятие недвижимого имущества до сих пор в современном российском гражданском праве остается актуальным и обсуждаемым вопросом, поскольку многие ученые-цивилисты продолжают подвергать его к всестороннему анализу. Спорные ситуации возникают из-за отсутствия четких границ и единых критериев, позволяющих объекты вещного права отнести к недвижимому имуществу и определить правовой статус, а также отрегулировать возникновение права. Имеющиеся в законодательстве несовершенства и различие принимаемых решений в судебной практике, все это усложняет имеющуюся ситуацию в данной сфере и позволяет найти единый подход к формулированию определения недвижимости.

Определение понятия недвижимости было сформулировано в Гражданском кодексе. Так ч. 1 ст. 130 ГК РФ гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации

© Е.А. Нечаева, 2023.

Научный руководитель: Зимнева Светлана Викторовна — доцент, кандидат юридических наук, Тюменский государственный университет, Россия.

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [3, с. 13].

Большинство правоведов согласны с данными постулатами и считают, что неразрывная связь с землей действительно является уникальным критерием, который характерен только для недвижимых вещей [2, с. 30]. Следует заметить, что при этом в законе не указываются показатели, определяющие степень ущерба, он достаточно субъективен.

В своих трудах В.В. Витрянский тоже придерживается этих взглядов, подчеркивая важность такой характеристики как связь с землей, не возможность перемещения объекта без ущерба, нарушающего его назначение [1, с.156].

По мнению Н.Ю. Шеметовой, недвижимость — это одна из основных правовых, экономических и социальных категорий недвижимого имущества, требующих определение границ, позволяющих реализо-вывать нормы права [9, с. 56].

Таким образом, изучив различные источники и законодательство, можно выделить следующие существенные признаки недвижимого имущества:

-наличие прочной связи недвижимости с землей;

-невозможность перемещения объекта без причинения значительного ущерба его дальнейшего использования;

-законность возведения недвижимости с учетом градостроительных и иных норм;

-наличие государственной регистрации объекта.

Скопенко О.Р. занимаясь проблематикой понятия недвижимости, предлагает расширить список признаков, что, по его мнению, позволит упростить процедуру признания объекта недвижимостью. Он предлагает добавить такие свойства, как «пространственная индивидуальность, повышенная ценность, длительный срок службы и непотребляемость» [7, с.5].

Рассматривая выделенные законодательством признаки недвижимости, нужно отметить, что они не всегда являются существенными при отнесении объекта к категории недвижимости, что подтверждается судебной практикой.

Большинство решений выносится судами по спорам, связанным с объектами, имеющими государственную регистрацию, но с точки зрения ст. 130 ГК РФ, не являющихся недвижимостью. Рассмотрим спор о правовом режиме такого объекта, как «подпорная стенка для усиления вертикальных стенок котлована для фундаментов магазина», который был рассмотрен в Арбитражном суде Саратовской области. Поводом для обращения в суд послужило оспаривание права собственности на данный объект, который, по мнению истца не является недвижимостью. В ходе заседания ответчиком не было представлено доказательств того, что данный объект обладает признаками капитального строительства, для того чтобы отнести его к категории недвижимости. Суд определил, что подпорная стена является «строением вспомогательного использования и самостоятельного значения как объект недвижимости не имеет» [6, с. 3]. Таким образом, в данном случае было выявлено, что подпорная стена является элементом благоустройства участка, а не объектом недвижимости как гласит ст. 130 ГК РФ. Исходя из этого вынесено решение, что данный объект не подлежит государственной регистрации. В итоге ответчику было отказано в праве собственности на него.

Аналогичное решение было принято Верховным судом РФ по делу №А72-7365/2021, где оспаривалось право на спорный объект — открытую технологическую площадку. Изучив материалы дела, технические характеристики спорного объекта, право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком, суд определил, что объект не обладает признаками недвижимого имущества, так как не был создан как самостоятельный объект, «не обладает самостоятельным функциональным значением», выглядит как «бетонная площадка, которая лишь улучшает свойства земельного участка», на котором она расположена [5, с.3]. В праве собственно на данный спорный объект было отказано.

Данные примеры дают основания считать, что сама по себе регистрации прав ЕГРН, не означает, что объект является недвижимым имуществом.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Такой же подход продемонстрирован Верховным судом РФ по делу №301-ЭС21-9200, на котором рассматривался вопрос о праве собственности на спорный объект — магазин (торговый павильон). В ходе судебной экспертизы было установлено, что у данного объекта отсутствуют «конструктивные элементы,

которые прочно связанны с землей, конструкция павильона позволяет его демонтаж, перемещение и последующую сборку без причинения несоразмерного ущерба его конструкции и назначению, у объекта отсутствует заглубленный фундамент, конструкция не рассчитана на длительную эксплуатацию» [4, с.4]. На основании данных заключений, суд пришел к выводу, что у павильона отсутствуют признаки недвижимости, в праве собственности на спорный объект было отказано.

Анализ правоприменительной практики показал, что в судах находится большое количество дел, связанных с признанием права собственности разного рода объектов, в том числе и объектов, зарегистрированных в реестре как недвижимость, но по факту не относящихся к категории недвижимости.

С 1 сентября 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 430-Ф3), который дополнен главами: глава 6.1 и глава 17.1.

Изучив содержание главы 6.1, можно отметить положительный момент — дается формулировка определений отдельных видов недвижимости (земельного участка, зданий, сооружений и помещений). В качестве недостатка эксперты Совета по кодификации отмечают отсутствие определений других видов недвижимости.

Согласно новых положений, в статье 141.3 п.1. регламентируется, что у зданий и сооружений устанавливается добавочный признак — объект «создали в результате строительства» [8, гл. 6.1, ст. 141.3]. Кроме строительства, право собственности на недвижимость (здания и сооружения) может возникнуть в результате: раздела здания или единого комплекса недвижимости и объединении нескольких зданий, сооружений.

Спорным, по мнению юристов, дается описание понятия земельного участка. В п.1 ст. 141.2 он обозначен, как «часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом» [8, гл. 6.1, ст. 141.2], при этом ничего не упоминается о кадастровом учете. По сути, появление данного определения, по мнению цивилистов, ничего существенно не изменило в существующем праве. Более подробное определение земельного участка дается в Земельном кодексе, которому и отдают приоритет. Кроме того, в главе 17.1 определены нормы правовых отношений только для земельных участков, на которых имеются сооружения и здания, про земельный участок не упоминается. Перед законодателем по-прежнему остается вопрос, как определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи и объекта недвижимости.

Появление новых норм позволяет уточнять правила о различных объектах недвижимости и общем имуществе собственников помещений и машино-мест, позволяют передавать в аренду части здания и помещения, регламентируют правоотношения между правообладателями земельного участка и объекта недвижимости, которое на нем расположено.

Большой интерес вызывает правило, запрещающее образование помещений в объектах незавершенного строительства. Возможно, данная норма позволит внести изменения в практику судов общей юрисдикции, которые зачастую признают право собственности на помещения в объектах незавершенного строительства за покупателями таких помещений.

Анализ различных источников позволил выявить, что цивилисты оценивают Федеральный закон №430-ФЗ неоднозначно, но считают, что факт его принятия может послужить поводом для внесения конкретных предложений по совершенствованию норм о недвижимых вещах.

Резюмируя вышеуказанное можно сделать вывод, что, в настоящее время в законодательной базе в определении понятия недвижимое имущество все еще остается ряд нерешенных вопросов. Основная проблема российского законодательства в сфере недвижимости — это то, что при включении нового объекта в перечень недвижимости одновременно не вводится его правовой режим. Грамотная и адекватная законодательная база в регулировании права на недвижимость позволит соблюдать интересы собственников, государства, а значит, будет способствовать экономическому развитию страны.

1.Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги / В. В. Витря-нский. — Москва: Статут. 2017. 431 с.

2.Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учебное пособие / С.В. Воронова. — Тюмень. Издательство Тюменского государственного университета, 2013. 260 с.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022). Консультант плюс. (дата обращения: 28.01.2023)

4.Определение Верховного суда Российской Федерации от 15 июня 2021 года №301-ЭС21-9200 по делу № А38-6638/2019. Консультант плюс. (дата обращения: 14.03.2023)

5.Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2023 N 306-ЭС22-28942 по делу N А72-7365/2021. Консультант плюс. (дата обращения: 14.03.2023)

6.Решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 июня 2021 года по делу №А57-14567/2020. Сайт Судебные и нормативные акты. URL: //sudact.ru/arbitral/doc/d5k7uNxU8i6Q/ (дата обращения: 28.02.2023)

7.Скопенко О.Р. понятие недвижимого имущества в современном российском законодательстве: проблемы и пути их решения // «Право и экономика», 2022, N 3. Консультант плюс. (дата обращения: 28.02.2023)

8.Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-Ф3 (ред. от 28.06.2022) «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Консультант плюс. (дата обращения: 28.02.2023)

9Шеметова Н. Ю. Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации: монография / Н. Ю. Шеме-това. — Иркутск, 2013. — 206 с.

НЕЧАЕВА ЕКАТЕРИНА АНДРЕЕВНА — магистрант, Тюменский государственный университет, Россия.

Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

ЗДАНИЯ / СООРУЖЕНИЯ / СТРОЕНИЯ / ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ / ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА / ПОМЕЩЕНИЕ / BUILDINGS / STRUCTURES / REAL ESTATE / CONSTRUCTION IN PROGRESS / UNAUTHORIZED BUILDING / ROOM

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Васюта Дмитрий Владимирович

Проанализированы признаки зданий и сооружений, определен момент их появления как особого объекта недвижимости , установлены отличия от других объектов недвижимости . Выявлены отличия зданий от сооружений , сформулированы определения их понятий.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Васюта Дмитрий Владимирович

Правовая природа объекта капитального строительства в свете норм градостроительного законодательства

Проблемные вопросы правового регулирования отношений легализации самовольно реконструированных объектов недвижимости

Правовая природа и понятие нежилого помещения

Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике

К вопросу об определении понятия недвижимого имущества
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Concept of the building and construction as real estate objects

The paper analyzes the characteristics of buildings and structures , determines the moment of their appearance as a special property, sets them apart from other real estate . The differences of the structures of buildings are displayed, the definitions of concepts are formulated.

Текст научной работы на тему «Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости»

ПОНЯТИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

CONCEPT OF THE BUILDING AND CONSTRUCTION AS REAL ESTATE OBJECTS

Д. В. ВАСЮТА (D. V. VASYUTA)

Проанализированы признаки зданий и сооружений, определен момент их появления как особого объекта недвижимости, установлены отличия от других объектов недвижимости. Выявлены отличия зданий от сооружений, сформулированы определения их понятий.

Ключевые слова: здания, сооружения, строения, объекты недвижимости, объекты незавершённого строительства, самовольная постройка, помещение.

The paper analyzes the characteristics of buildings and structures, determines the moment of their appearance as a special property, sets them apart from other real estate. The differences of the structures of buildings are displayed, the definitions of concepts are formulated.

Key words: buildings, structures, buildings, real estate, construction in progress, unauthorized building,

Потребность в зданиях и сооружениях как основе жизнедеятельности обуславливает необходимость их интенсивного возведения. По сведениям Новосибирскстата, только в первом квартале 2012 г. на территории Новосибирской области было введено в эксплуатацию 717 единиц зданий, на строительство которых было потрачено 6 154,3 млн рублей [1]. Массовость зданий и сооружений, а также сделок с ними, высокая стоимость указанных объектов, обусловили необходимость формирования их правового режима, т. е. «особого порядка правового регулирования, создающего желаемое социальное состояние» [2].

Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [3]); определяет порядок их возведения, перестройки, сноса (ст. 263 ГК РФ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 [4]); распространяет на здания и сооружения, возведенные в нарушение закона,

режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); закрепляет возможность их обременения сервитутом (ст. 277 ГК РФ); определяет особенности залога и аренды (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» [5]) и т. д. Однако в законодательстве отсутствует определение границы действия соответствующих правил -это сами понятия «здание» и «сооружение». Исключение составляет Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [6], в ст. 2 которого предлагается такое определение. Под зданием в нем понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение рассматривается как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную,

© Васюта Д. В., 2013

надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Однако предложенные определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего не достаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом.

В литературе высказаны сомнения в необходимости формирования рассматриваемого понятия. Так, В. В. Витрянский утверждает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Ещё более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» [7]. Однако ряд авторов считает, что закрепление в действующем законодательстве определения указанных понятий является необходимостью. Так, по мнению О. Б. Кругловой необходимо «закрепить понятия здания и сооружения в законе хотя бы для того, чтобы отделить их от иных объектов, которые не подпадают под регулирование специальных правил аренды зданий, сооружений» [8]. И. Д. Кузьмина предлагает «законодательно определить понятия здания и сооружения как предметной границы особого правового режима» [9]. Промежуточным является мнение, согласно которому «выработка легального определения понятия здания или сооружения юридически нецелесообразна, более верным решением с гражданско-правовой точки зрения является выявление существенных признаков, которыми должны обладать здания и сооружения» [10]. Несмотря на изложенные точки зрения, вопрос определения понятия здания и сооружения в законодательстве не является предметом рассмотрения Концепции развития гражданского законодательства РФ [11], Проекта ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект ФЗ

№ 47538-6), принятого ГД ФС РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г. в редакции, готовой к рассмотрению во втором чтении [12]. Тем не менее для определения чётких границ действия правового режима зданий и сооружений существует необходимость в выявлении отличительных признаков указанных объектов и отображении их в законе.

В литературе авторами выделены различные признаки здания и сооружения: неподвижность, стабильность [13], «конструктивная сложность, требующая затрат на поддержание в надлежащем состоянии» [14], привязка к конкретному земельному участку и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, искусственность возведения, самостоятельность, индивидуальность, относительно высокая стоимость, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению [15] и др. Указанные признаки отмечают скорее физические особенности здания и сооружения, совокупность которых недостаточна для установления чётких границ действия их правового режима. Существует необходимость в выявлении таких признаков, которые своим правовым содержанием могли бы чётко определить пределы распространения правового режима здания и сооружения, отграничить их от других объектов гражданских прав с отличным правовым режимом.

Один из таких признаков содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: здания и сооружения являются объектами капитального строительства наряду со строениями и объектами, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства). Данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости. Действующее законодательство не раскрывает понятие «строение», не наполняет его правовым содержанием. При таком положении дел бессмысленно говорить о нормативно-правовом соотношении понятий «здание», «сооружение» и «строение». Для разграничения здания и сооружения и объекта незавершённого строительства требуется определение момента обретения объектом капитального строительства правового режима здания и сооружения. В доктри-

не в отношении данного вопроса можно выделить несколько точек зрения. Так, по мнению М. Е. Мещеряковой, здания и сооружения возникают с момента их законченности с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Исходя из определения здания и сооружения, сформулированного в своей работе, И. Д. Кузьмина считает, что в результате правомерно осуществленной строительной деятельности здания и сооружения возникают с момента их ввода в эксплуатацию, а в отношении самовольной постройки — с момента признания на них права собственности [16]. Нельзя не отметить и точку зрения, согласно которой здания и сооружения, как и любой другой объект недвижимости, возникают с момента государственной регистрации прав на них [17].

Однако согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [18] государственная регистрация носит заявительный характер, а значит никто не может обязать правообладателя зарегистрировать своё право собственности. Отсутствие же государственной регистрации права на здание и сооружение не означает отсутствие у их правообладателей прав на указанные объекты. На основании имеющихся правоустанавливающих документов правообладатели зданий и сооружений даже в отсутствие государственной регистрации прав на них обладают правомочиями на совершение сделок с ними, не требующих государственной регистрации (например, договора краткосрочной аренды). С учётом того, что действующее законодательство устанавливает особенности правового регулирования ряда сделок со зданием и сооружением, указанные объекты должны быть не просто возведены с точки зрения возможности их использования, они должны быть пригодными для эксплуатации, не нарушать права и законные интересы других лиц, не представлять угрозу жизни и здоровью. Для этого законодательством о градостроительной деятельности производится регулирование отношений по строительству объектов капитального строительства. Из анализа ст. 55 Градостроительного кодекса видно, что удостоверением выполнения строительства объекта капитального строи-

тельства в полном объёме в соответствии с действующим законодательством является ввод его в эксплуатацию, о чём выдаётся разрешение. Именно с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию управомоченное лицо имеет право зарегистрировать на него право собственности, совершать сделки с ним. Таким образом, именно с моментом ввода объекта в эксплуатацию связан момент возникновения здания и сооружения.

Однако в ряде случаев здания и сооружения возводятся в нарушение действующего законодательства. Так, если здание и сооружение возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то на них согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ будет распространяться правовой режим самовольной постройки. Такие объекты по общему правилу подлежат сносу. Действующее законодательство не предусматривает возможность их ввода в эксплуатацию. Но они могут стать предметом различных сделок после признания на них права собственности в судебном или ином установленном законом порядке. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке право собственности лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено её строительство, в случае если она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике возникают случаи, когда возведенные здания и сооружения, не являющиеся самовольной постройкой, не вводят в эксплуатацию. Такие ситуации возникают, например, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, разрешения на строительство, необходимых, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, для ввода объекта в эксплуатацию [19]. Право собственности на такие объекты признаётся судами в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Существующая точка зрения,

согласно которой «здания и сооружения -это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землёй, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке» [20], не учитывает эти случаи.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения возникают с момента ввода их в эксплуатацию. В случае невозможности ввести их в эксплуатацию они возникают с момента признания на них в установленном законом порядке права собственности.

Важно отметить, что действующее законодательство использует термины «здание» и «сооружение» в отношении как введённых, так и не введённых в эксплуатацию объектов недвижимости, на которые не признано в установленном законом порядке право собственности. Пример такого использования указанных терминов содержит ст. 222 ГК РФ как в действующей редакции, так и в Проекте ФЗ № 47538-6. В ст. 222 ГК РФ указанного Проекта, термины «здание» и «сооружение» используются для обозначения объектов самовольной постройки, даже в случае отсутствия на них признанного права собственности. Учитывая, что такие объекты не могут являться объектом аренды, залога, других гражданских правоотношений, на них не распространяется правовой режим зданий и сооружений. Однако в таком случае возникает вопрос правового режима объекта, возведение которого окончено, пригодного для использования или фактически используемого, но который в установленном законом порядке не введён в эксплуатацию и на который не признано право собственности. Учитывая, что на него не может быть распространён режим здания и сооружения, считаем, что в отношении таких объектов можно использовать термин «строение», который служит действующему законодательству для обозначения разновидности объекта капитального строительства без наделения его правовым содержанием.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что здания и сооружения -это объекты капитального строительства,

которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности.

Выявляя границы распространения правового режима зданий и сооружений, необходимо обратиться к вопросу об их соотношении. Применяемая в действующем законодательстве терминология представляет их как отличные друг от друга объекты права. Тем не менее в литературе встречается точка зрения, согласно которой здание является понятием родовым по отношению к сооружению. Так, И. Д. Кузьмина считает, что с точки зрения правового режима их можно определять как «здания и другие сооружения» [21].

По мнению В. В. Витрянского, здание и сооружение не относятся к числу правовых категорий, а значит «сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями» [22]. С точки зрения М. Е. Мещеряковой, «нецелесообразно устанавливать различия между зданиями и сооружениями, поскольку нормы гражданского законодательства не содержат дифференцированного регулирования каких-либо отношений, в зависимости от того, является объектом этих отношений здание или сооружение. Между тем, признаётся, что для целей договорной дисциплины, установление различий между зданием и сооружением имеет смысл, поскольку указанное исключит в конкретных договорах смешивание зданий с сооружениями» [23]. Анализ определения понятия здания и сооружения, закреплённого в ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ позволяет выявить следующие отличия между ними: здания включают в себя помещения, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначены для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружения состоят из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пре-

бывания людей, перемещения людей и грузов. Таким образом, согласно вышеуказанному закону, здания и сооружения отличаются друг от друга по своему составу и назначению. Указанные отличия сводятся к тому, что здания включают в себя помещения и оборудование, обслуживающее их использование, а сооружения в своём составе помещений не имеют. Данный вывод соответствует определению помещения, содержащемуся в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объём) внутри здания, пригодную для использования. Однако ч. 1 ст. 298 ГК РФ в Проекте ФЗ № 47538-6, в отличие от Концепции, под помещением признаёт часть здания или сооружения.

В отличие от здания, понятие сооружения в литературе обычно определяют путём перечисления соответствующих объектов. Так, к сооружениям относят «колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты» [24], «нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства» [25] и т. д.

Перечисленные выше сооружения предназначены для выполнения технических функций, а не для нахождения в них кого-либо или чего-либо. Ряд сооружений, безусловно, имеют в своём составе конструктивно и пространственно обособленные части, с технической точки зрения являющиеся помещениями. Однако они функционально предназначены для использования в тех же целях, что и само сооружение, а значит не могут являться самостоятельными объектами гражданских прав.

В связи с тем, что здания, в отличие от сооружений, в своём составе имеют помещения, являющиеся самостоятельными объек-

тами гражданских прав, правовые режимы указанных объектов имеют различия, которые отображены, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Согласно Концепции, «право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учёта). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нём. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путём государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается». Указанная точка зрений отображена и в Проекте ФЗ № 47538-6 (ч. 2 и 3 ст. 298).

Таким образом, у зданий, в отличие от сооружений, имеется особый способ возникновения и прекращения, который Концепцией и Проектом ГК РФ связывается с возникновением и прекращением в них права собственности на помещения.

На основании вышеизложенного можно сформулировать следующие определения здания и сооружения, которые необходимо закрепить в действующем гражданском законодательстве:

• здание — это объект капитального строительства, введённый в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своём составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности;

• сооружение — это объект капитального строительства, который в установленном законом порядке введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенный для выполнения технических функций.

1. Ввод в действие (в эксплуатацию) зданий по видам в январе — марте 2012 г.. — иКЬ: http://www.novosibstat.ru/digital/region10/DocLib/ region10_1.htm (дата обращения: 23.03.2012).

2. Матузов М. И., Малько А. В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. — 1996. — № 1. — С. 17.

3. Российская газета. — 1994. — № 238-239.

4. Российская газета. — 2004. — № 290.

5. СЗ РФ. — 1998. — № 29. — Ст. 3400.

6. Российская газета. — 2009. — № 255.

7. Брагинский М. И., Витрянский В. В Договорное право. Договоры о передаче имущества. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

8. Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере : дис. . канд. юрид. наук. — Самара, 2002. — С. 16.

9. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости : ав-тореф. дис. . д-ра юрид. наук. — Томск, 2004.

10. Мещерякова М. Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации : дис. . канд. юрид. наук. — Волгоград, 2007. — С. 47.

11. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).

— Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

12. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского ко-

декса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Проект ФЗ № 47538-6. — иКЬ: http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/ 051054056124054053054.html (дата обращения: 07.11.12).

13. Победоносцев К. Курс гражданского права. —

Ч. 1: Вотчинные права. — СПб., 1992. — С. 10.

14. Гришаев С. П. Все о недвижимости : учеб.-практ. пособие. — М., 2002. — С. 93.

15. Мещерякова М. Е. Указ. соч. — С. 47.

16. Кузьмина И. Д. Указ. соч. — С. 4.

17. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. — М. : Статут, 2004. — С. 129.

18. СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 января 2010 г. по делу № А70-3640/2009. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 февраля 2012 г. по делу № А45-3486/2012. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» ; Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 7 ноября 2011 г. по делу № А45-17110/2011. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

20. Кузьмина И. Д. Указ. соч. — С. 4.

22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

23. Мещерякова М. Е. Указ. соч. — С. 47.

25. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

Признаки здания как объект недвижимости

style=»max-height: 50vh;»>
Правовой режим недвижимого имущества
style=»max-height: 50vh;»>

§ 5. Здания и сооружения как объекты недвижимости

Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Как было отмечено, «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком». В дореволюционном русском праве не считались недвижимостью строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения»*(194). Соответственно нельзя было иметь право собственности на строение, не имея право собственности на землю, на которой оно стоит.

Не существует также и легального определения здания или сооружения. Можно вполне согласиться с высказанным В.В. Витрянским мнением о том, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий*(195). Определение здания можно найти в п. 4.4 раздела 4 Приложения А к СНиП 10-01-94*(196), согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно*(197).

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Здание (сооружение) понимается как любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно*(198). Недостатком данного определения является то, что в настоящее время здания и сооружения возводят не только на земле, но и на воде. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т. д.). К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения*(199).

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект — к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Иногда здания делят на жилые и нежилые, характеризующиеся разными правовыми режимами использования*(200). Основание для такого деления — функциональное назначение объекта. Жилые здания, как следует из самого названия, предназначены для проживания. В Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 дано определение нежилым зданиям как архитектурно-строительным объектам, назначение которых — создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и тому подобных целей. Жилые здания могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т. д.)*(201).

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие «жилой дом». Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т. д.

Здания и сооружения — это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 31.12.2005) «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Следует отметить, что новой редакцией Градостроительного кодекса РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако, действие новой редакции Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.

Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» изменения были внесены в некоторые правовые акты.

В соответствии с указанным законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ. Так, согласно вновь введенному п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» для оформления права собственности на жилые дома, построенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительств (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст.ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.

Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые также как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т. д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т. д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай — исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления. Размер арендной платы в таких случаях обычно устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений местных органов власти.

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения — 1 кв.м. Однако при аренде зданий или сооружений — памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружения в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку — договор о залоге всего здания, при котором потребовался залог и права аренды земельного участка. По существу предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, и договор был признан соответствующим законодательству*(202).

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *