Сколько стоит коммуналка в апартаментах в москве
Перейти к содержимому

Сколько стоит коммуналка в апартаментах в москве

  • автор:

Юристы дали разъяснения владельцам апартаментов о налогах и повышенной стоимости коммунальных услуг

Владельцам апартаментов придется платить за электричество по повышенным ставкам. Больше будет и сумма налога. Такие разъяснения дали владельцам апартаментов представители Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов.

Тема сегодня очень актуальна, так как многие люди выбирают между покупкой классической квартиры (в юридическом смысле) и апартаментами. Если в прошлом году аналитики сообщали о падении спроса на апартаменты, то летом этого года появилась информация и о росте продаж. Однако, как показывает практика, не все осведомлены о юридических тонкостях, повышающих стоимость проживания в апартаментах. Поэтому для некоторых коммунальные счета или расчеты налоговой становятся сюрпризом. По оценкам экспертов, «средний чек» за коммунальные услуги в апартаментах на 15 процентов выше, чем в обычной квартире.

«Для собственников апартаментов стоимость коммунальных услуг может быть выше, чем для собственников квартир, — сказал вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. — Так, оплата собственниками апартаментов электроэнергии производится по тарифам, установленным для нежилых помещений, которые можно использовать в коммерческих целях. Тарифы, установленные для населения, к ним не применяются».

Также адвокат пояснил, что кадастровая стоимость апартаментов может оказаться значительно выше, чем у аналогичных по параметру квартир. «Налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, — говорит Никита Филипов. — Таким образом, выбор квартиры может быть более выгодным с точки зрения налогообложения».

В свою очередь, старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ирина Новикова пояснила, что в жилищном законодательстве отсутствует такое понятие, как апартаменты. «В связи с чем данный вид недвижимости допустимо отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан, но могут быть только местом их временного пребывания, — говорит она. — При этом к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы».

По ее словам, главное отличие апартаментов от квартиры является их предназначение. «Кроме этого, в связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства, — говорит Ирина Новикова. — Регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению».

Основным преимуществом апартаментов является их цена, считает юрист. «Как правило она ниже цены на квартиры. В среднем можно говорить о разнице около 15 процентов, — рассказывает Ирина Новикова. — Также в качестве преимущества можно выделить большую свободу перепланировки нежели в жилых помещениях. Преимуществом может быть и расположение. Зачастую апартаменты располагаются в привлекательных местах, которые не попадают под нормативы для строительства жилых домов. Кроме этого, апартаменты могут быть использованы в коммерческих или офисных целях».

Апартаменты можно так же как и квартиру купить в ипотеку. «Банки предоставляют различные ипотечные программы на апартаменты, как правило процентные ставки не сильно отличаются от ставок на квартиры, — поясняет Ирина Новикова. — Цены на апартаменты зависят от многих факторов. Например, апартаменты в центре города или престижном районе могут стоить значительно дороже, чем в отдаленных районах. Апартаменты премиум-класса с дорогими отделками и улучшенными условиями также будут иметь более высокую стоимость. Застройщик также может влиять на цену, так как известные и надежные компании могут предлагать более высокое качество, что отражается в цене. Средняя цена в Москве за квадратный метр составляет около 300 000 рублей».

Однако статус «нежилое помещение» несет в себе ряд минусов. По оценке Ирины Новиковой, коммунальные платежи в апартаментах в среднем примерно на 15 процентов больше, чем в квартире. Еще один минус: застройщики не обязаны заботиться об инфраструктуре рядом с апартаментами, например, рядом может не оказаться школ и детских садов.

Апартаменты в Москве: сколько стоит содержание «жилья без прописки»

За год содержание самых дорогих апартаментов в Москве сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в Новой Москве (около 3,2 млн рублей).

Фото: Depositphotos/Suljo

Фото: Depositphotos/Suljo

Для апартаментов комфорт-класса в Москве средняя стоимость услуг по эксплуатации в 2,5 раза дешевле, чем для элитных. Тогда как разница между минимальной и максимальной ставкой за 1 кв. м составляет 6,5 раз. Такие данные приводятся в исследовании рынка апартаментов Москвы на предмет стоимости услуг управляющих компании «Метриум Групп». Для многих покупателей становится сюрпризом тот факт, что коммунальные и эксплуатационные платежи – это разные вещи. «В связи с тем, что юридически апартаменты не являются жильем, ставки на обслуживание не контролируются государством, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Это и приводит к тому, что стоимость услуг УК столь сильно различается. Причем даже в рамках одного сегмента разброс цен может составлять до двух раз». Как отмечают эксперты компании, на сегодняшний день далеко не во всех комплексах апартаментов сформированы цены на услуги управляющей компании. По состоянию на конец июля 2013 года открытые продажи ведутся в 44 комплексах во всех сегментах, в то время как только 17 объектов согласились раскрыть данные о предполагаемой стоимости управления. Причем во многих из них не исключили, что к моменту сдачи проекта в эксплуатацию цена может возрасти.

«Основные статьи расходов по «коммуналке» — это электричество и вода. В апартаментах они оплачиваются по счетчикам, но при этом тарифы несколько выше, чем в квартирах. Это связано с тем, что в нежилых помещениях стоимость рассчитывается как для юридических лиц, без учета городских дотаций для «физиков». А эксплуатационное платежи – это то, что платится управляющей компании за уборку общественных зон, вывоз мусора, обслуживание основных систем здания, ремонт и т.д. Перечень услуг УК может быть очень длинным и включать также уборку апартаментов, приготовление еды, выгул домашних животных и прочую «экзотику»», — поясняет Мария Литинецкая. В соответствии с исследованием, по стоимости эксплуатации ожидаемо лидирует элитный сегмент. Усредненная ставка здесь составляет 177 рублей за 1 кв. м в месяц. В бизнес-классе этот показатель равняется 72 рублям за кв. м, а в классе комфорт — 70 рублей за метр. Стоимость услуг УК в комплексах апартаментов Москвы

Название Класс Стоимость услуг УК (руб./кв. м/месяц) Min . стоимость кв. м (тыс. руб.)
«Маршал» Бизнес 50 180,9
Petrovsky Apart House Бизнес 53 183,1
МФК «Фили Град» Комфорт 55 117
МФК «Водный» Комфорт 55 110
МФК «Парк мира» Бизнес 67 171,2
«Флотилия» Бизнес 70 119
Loft Garden Бизнес 71 145,4
The Loft Бизнес 71 195,4
Loft Post Бизнес 71 135,7
Клубный дом Tivoli Бизнес 93 189,9
Manhattan House Бизнес 100 343
«Сады Пекина» Элит 120 300,2
«Резиденция Знаменка» Элит 120 745
Smolensky Deluxe Элит 130 454,8
«У Патриарших» Элит 150 657,3
«ОКО» Элит 220 234,8
«Федерация» Запад Элит 318 403,8

Источник: «Метриум Групп» Лидируют по стоимости апартаменты, расположенные в ММДЦ «Москва-Сити». Так, за обслуживание одного квадратного метра в башне «Запад» комплекса «Федерация» управляющая компания хочет 318 рублей в месяц. А в соседнем комплексе «ОКО» метр обойдется в 220 рубля. В топ-3 также вошел проект «У Патриарших» — 150 рублей за кв. м. в месяц. Естественно, все три объекта относятся к премиальному сегменту. Но при этом даже в тройке лидеров разброс цен составляет более чем два раза. Эксперты компании «Метриум Групп» произвели расчет стоимости для минимальных и максимальных площадей по каждому из комплексов. Разброс между самым маленьким и самым большим эксплуатационным платежом составил 150 раз. Причем самый большой ежемесячный платеж составляет 264 тыс. рублей в месяц, а в пересчете за год эта сумма сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в Новой Москве (около 3,2 млн рублей). Минимальная и максимальная стоимость услуг УК в комплексах апартаментов Москвы

Название Класс Min. площадь апартаментов Min . стоимость обслуживания (руб./мес.) Max . площадь апартаментов Max . стоимость обслуживания (руб./мес.)
Loft Post Бизнес 25 кв. м 1775 217,5 кв. м 15440
«Маршал» Бизнес 35,99 кв. м 1800 159,3 кв. м 7965
Petrovsky Apart House Бизнес 38,3 кв. м 2030 312,9 кв. м 16580
Loft Garden Бизнес 31,2 кв. м 2215 164,6 кв. м 11685
МФК «Фили Град» Комфорт 41,4 кв. м 2277 100,21 кв. м 5512
Клубный дом Tivoli Бизнес 24,5 кв. м 2280 66,1 кв. м 6145
МФК «Водный» Комфорт 42,2 кв. м 2321 96,9 кв. м 5330
МФК «Парк мира» Бизнес 37 кв. м 2480 93 кв. м 6230
The Loft Бизнес 38,6 кв. м 2740 65,9 кв. м 4680
«Флотилия» Бизнес 56,4 кв. м 3950 168 кв. м 11760
Manhattan House Бизнес 47,08 кв. м 4700 47,08 кв. м 4710
«Сады Пекина» Элит 50,7 кв. м 6080 157,5 кв. м 18900
Smolensky Deluxe Элит 66,5 кв. м 8650 431 кв. м 56030
«У Патриарших» Элит 59,4 кв. м 8910 218 кв. м 32700
«Резиденция Знаменка» Элит 99,1 кв. м 11890 185,6 кв. м 22270
«ОКО» Элит 79 кв. м 17380 1200 кв. м 264000
«Федерация» Запад Элит 80 кв. м 25440 383 кв. м 121795

Источник: «Метриум Групп» Самыми же дорогими в обслуживании апартаментами является огромный пентхаус площадью 1200 кв. м в башне «ОКО» в ММДЦ «Москва-Сити». При ставке в 220 рублей за 1 кв. м общий размер платежа составит 264 тыс. рублей в месяц. «Данная сумма получена простым умножением. В реальности же она может значительно отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Это зависит от набора услуг, которые захочет получать будущей владелец пентхауса», — поясняет Мария Литинецкая. Источник: «Метриум Групп»Второй по стоимости услуг УК объект также расположен в «Москва-Сити». Это апартаменты площадью 383 кв. м в западной башне комплекса «Федерация». Их обслуживание обойдется в 121,8 тыс. рублей в месяц. Замыкает тройку Smolensky Deluxe, где эксплуатация апартаментов площадью 431 кв. м будет стоить 56 тыс. рублей в месяц.

7 мифов об апартаментах

7 мифов об апартаментах

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в 2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».

1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку

Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.

2. В апартаментах невозможно прописаться и, соответственно, пользоваться социальными правами

Уже несколько лет прописка в России заменена на регистрацию, которая бывает постоянной и временной (на 5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в комплексе, где уже есть управляющая компания, то регистрацией жителей будет заниматься именно она.

3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно

Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.

К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.

В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).

Сравним налог на жилье большей площади.

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.

4. Большие коммунальные платежи

Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.

Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.

5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты

Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.

6. А партаменты будет сложно перепродать

Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура

В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.

Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.

Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.

Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.

Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.

Жизнь в апартаментах

Мифы и реальность проживания в апартаментах. Основано на реальном проживании.

Мифы и реальность проживания в апартаментах

Апартаменты — новый формат недвижимости на рынке Тюмени, в связи с этим возникает много вопросов и «страшилок». Давайте вместе разберемся в тонкостях проживания

Апартаменты — это недвижимость, которую вы можете оформить в собственность как любой другой объект. Апартаменты можно продать, подарить, завещать, арендовать или сдать в аренду.

Между квартирой и апартаментами разница лишь в юридическом статусе. Поскольку апартаменты чаще всего возводят на участках, отведенных для строительства объектов общественно-делового назначения, в документах о собственности у владельца написано «нежилое помещение». Статус никак не ограничивает собственника в правах на эту недвижимость.

Миф первый.
Нельзя оформить в собственность.

Это отчасти так: налог действительно выше. Ставка налога на обычное жилье в Тюменской области составляет 0,3% кадастровой стоимости, а для апартаментов — 0,5%.

Давайте посмотрим на разницу в реальных цифрах, сравнив сумму налога на апартаменты и квартиру аналогичной площади. В год налог на апартаменты обойдется в 8 221 рубля, и в 2 087 рубля – в квартирах.

Вспомним, что в момент покупки апартаменты обойдутся дешевле на 20-30%.
Мы сделали расчет оплаты, которую предстоит заплатить собственникам апартаментов и квартир одинаковой площади. Сэкономленных при покупке апартаментов средств хватит, чтобы покрывать все возможные при владении апартаментами переплаты в течение 28 лет.

Миф второй.
На апартаменты высокий налог.

Расчет оплаты

Разберем на примере 1-комнатных апартаментов площадью 38,44 м²

Стоимость 1-комнатной на старте продаж — 2 692 000 рублей. Квартира аналогичной площади в новостройке в этом районе города, по данным крупных агрегаторов, стоит от 3 155 868 рублей. Разница составит 463 868 рублей.

Стоимость электроэнергии, холодного водоснабжения, водоотведения и отопления для нежилых помещений рассчитывается по иной формуле, чем для квартир. Мы сделали расчеты оплаты, которую предстоит заплатить собственникам апартаментов и квартир аналогичной площади, на примере тарифов, применяемых в ЖК «Акварель».

Коммунальные расходы на квартиру в месяц составят 3 843 рубля, для апартаментов — 4 528 рублей. За год собственник апартаментов заплатит больше на 8 220 рублей .

Платежи на общедомовые нужды в апартаментах также будут чуть выше, разница за год составит 1 223 рубля .

Кроме того, отличия есть и в расчете налога на имущество. Кадастровая стоимость одного квадратного метра и ставка в апартаментах выше. В год налог обойдется в 8221,74 рубля в апартаментах, и в 2087,11 рубля — в квартирах.

На первый взгляд такие расходы на владение и обслуживание апартаментов кажутся высокими и невыгодными. Но в действительности переплата за год составляет всего 12 343 рубля. Это 1029 рублей в месяц .

Вспомним, что при покупке апартаментов их стоимость по сравнению с квартирой была ниже на 463 868 рублей. Получается, что сэкономленные средства будут перекрывать переплату по платежам в течение 28 лет .

Все эти годы вы сможете жить в удобной локации в пешей доступности от центра, рядом с набережной и ТРЦ. При этом ликвидность комплекса будет только расти — свободных участков под застройку в центре Тюмени всё меньше и меньше, а цена недвижимости в этом районе стабильно растет.

*Данные являются ориентировочными. В расчёте использовались данные: площадь апартаментов = 38,44 м², дневное потребление э/э = 100 кВт, ночное потребление э/э = 100 кВт, потребление ХВС = 6 м³, потребление ГВС = 4 м³, отопление = 1 Гкал. Площадь мест общего пользования = 1269,43 м², площадь всех нежилых помещений = 4868,29 м².

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *