Свободная продажа квартиры что это
Перейти к содержимому

Свободная продажа квартиры что это

  • автор:

Типы сделок: альтернативная и свободная

Те, кто пользуются агрегаторами объявлений для поиска недвижимости, наверняка обращали внимание, что в тексте объявлений встречаются пометки «свободная продажа» или «альтернатива». Объясняем, что это за классификация.

Типы сделок: альтернативная и свободная. Блог агентства недвижимости Bright Estate

Свободная реализация недвижимости

Самый простой и быстрый, с точки зрения реализации, тип. Участвуют 2 стороны: продавец — покупатель, один покупает понравившуюся недвижимость, другой — получает за нее оплату. Этим исчерпывается сделка.

Альтернативная продажа

Этот вид сделок чаще встречается в формате сделок со вторичной недвижимостью, ведь в рамках этого сегмента собственники чаще продают квартиру, чтобы купить новую. Альтернативная сделка подразумевает одновременное заключение нескольких сделок в один день: собственник продает квартиру и заключает договор на покупку уже выбранной новой. Таких цепочек может быть несколько, до 5-6 сторон, но технически такие сделки трудно проводить «одним днем». Слишком тяжелый и растянутый процесс согласования условий приводит к тому, что такую альтернативу стараются разделить на части.

В таком формате минимально участвуют 3 стороны: покупатель и 2 продавца. Это обусловлено реализацией двух или более объектов недвижимости.

Покупателей обязательно нужно предупредить, что провести такую сделку можно тогда, когда все участники будут собраны полностью, а документы пройдут предварительную проверку.

Предпочтительно участие риелтора в альтернативе, ведь самостоятельно организовать участников и провести сделку сложно без опыта.

Типы альтернативных сделок

  1. Приобретение квартиры площадью меньше, с получением на руки разницы в цене. Взрослый собственник продает 3-комнатную квартиру и хочет купить 1-комнатную в этом же районе, а также получить разницу в цене.
  2. Приобретение квартиры с бо́льшей площадью. Семья решила купить квартиру больше, продав свою 2-комнатную квартиру и доплатив нужную сумму для покупки полноценной трешки.

Представим

У молодой семьи в собственности большая 1-комнатная квартира в центральной части города, но им стало тесно, и семья решила продать ее. Они рассматривают покупку 2-комнатной квартиры. Подходящий вариант удалось найти быстро: это дальше от центра, но этот фактор позволяет купить двушку, а еще должны остаться деньги и на косметический ремонт. Но собственник бо́льшей квартиры готов ее продать только с условием, что на полученные деньги он сможет купить себе однокомнатную квартиру и небольшой участок земли в пригороде.

Чтобы сделка состоялась, нужен покупатель однокомнатной квартиры, принадлежащей молодой семье. Он, в свою очередь, передает продавцам аванс, который переходит собственнику двухкомнатной квартиры. Этот аванс за 2-комнатную квартиру собственник сможет отдать за новую однокомнатную квартиру. В этом случае проверку документов на все 3 объекта недвижимости лучше доверить специалистам-риелторам, которые сопровождают сделку от каждого участника. А затем все 3 собственника и покупатель 2-комнатной квартиры встречаются, заключают договоры и передают друг другу деньги.

Квартиры с ипотечным обременением по альтернативе продаются / покупаются примерно по той же схеме. Специфика заключается в том, что у каждый банк устанавливает свой пакет документов, нужный для проведения сделки, и структуру финансового расчета. Это может затянуть процесс по времени. Сложнее, если участников с ипотекой несколько, тогда нужно обязательно договориться на проведение сделки с участием одного банка, или искать другую недвижимость не в ипотеке, чтобы упростить процедуру.

Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»! Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.

Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.

СОДЕРЖАНИЕ

  • В чем разница: «свобода» или альтернатива?
  • Преимущества безальтернативной сделки
  • Очевидные и вероятные риски прямой продажи
  • Как «распознать» свободную продажу?
  • Как минимизировать риски покупателям и продавцам?
  • Заключение

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:

  • свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;
  • предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте. Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка».

Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.

Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.

В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.

Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

  • в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;
  • собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;
  • в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей недвижимости

«Чистая продажа» или «свободная продажа» – это только продажа, собственнику продаваемой недвижимости не нужно дальнейшее решение его квартирного вопроса и новое жилье взамен, а нужны именно деньги.

Таким образом, пометка о «чистой продаже» означает возможность быстрого выхода на сделку, поскольку не потребуется дополнительное время на подбор жилья для продавца квартиры.

Продажа новостроек от застройщика – это всегда чистая продажа. Но на вторичном рынке такие предложения встречаются гораздо реже. Обычно человеку, выставляющему на продажу свою квартиру, нужно самому на вырученные деньги приобрести новое жилье, в котором будет жить его семья или взрослеющие дети.

Термин «чистая продажа» часто путают с юридической чистотой сделки, думая, что квартиры «в чистой продаже» имеют тщательно проверенный пакет документов. Но это не так. Агентства недвижимости, которые размещают объявления на рекламных площадках, используют термин «чистая продажа» как маркер быстрой сделки, противопоставляя его «обмену», альтернативным сделкам, в которых придется проводить целые цепочки сделок друг за другом.

Почему не убирают объявление, когда квартира в задатке

Иногда в объявлениях можно встретить фразы «квартира в задатке», «по квартире получен задаток» или «подписан предварительный договор». Что это значит и зачем тогда квартиру продолжают рекламировать?

Покупателей с готовой суммой на руках очень мало. Обычно человек находит походящий вариант и готов купить квартиру, но сначала ему надо продать свое жилье или взять ипотеку, или и то и другое вместе. На это требуется время. Поэтому сделка с недвижимостью проходит в несколько этапов. Сначала подписывается предварительный договор о покупке квартиры, покупатель платит задаток или аванс, доказывая реальность своих намерений. Стороны сделки договариваются, в какой срок покупатель решит свои проблемы и будет готов к новой покупке. Все это время квартира числится «в задатке». Агентство может убрать вариант из рекламы, но иногда этого не делает.

Сроки, оговоренные в предварительном договоре, могут быть довольно длительными – до нескольких месяцев. За это время цены на жилье могут вырасти, и продавцу будет невыгодно продавать квартиру по оговоренной цене. Отказываясь от сделки по своей инициативе, продавец понесет денежные издержки. Но если найдется желающий, готовый купить квартиру существенно дороже, это может быть выгодно.

Поэтому часто «квартиры в задатке» выставляются в рекламу по завышенной цене в надежде, что на нее найдется новый покупатель. Таким образом, если объект «в задатке», но это квартира вашей мечты и вы готовы заплатить за нее больше, можно попытаться.

Зачем в объявлении пишут, что ключи в агентстве

Самое очевидное объяснение: квартиру можно посмотреть в кратчайшие сроки, потому что не нужно согласовывать время с собственником жилья, ведь ключи в агентстве.

Но можно извлечь из замечания о ключах в агентстве еще несколько ценных моментов:
1) В квартире никто не живет (это вторая квартира собственника, наследственное жилье, инвестиционная квартира, купленная с целью дальнейшей продажи, и другие причины).
2) Подбирать жилье взамен не потребуется и можно быстро выйти на сделку, т. е. это – «чистая продажа» (см.выше).
3) Ключи в агентстве оставляют, если заключен эксклюзивный договор на продажу квартиры.
Это значит, что агентство обладает эксклюзивными правами на рекламирование данного варианта. Объявления о продаже такого объекта от других агентств, даже по более низкой цене, это фейк, договоренностей с собственником другие АН не имеют и будут обращаться к агентству-«первоисточнику». Более того, эксклюзивный договор, как правило, запрещает самостоятельную продажу собственником жилья, поэтому бесполезно искать объявление от собственника с прямыми контактами. Если такое объявление и найдется, сделка все равно будет проходить через агентство, с которым собственник связан договоренностями и штрафными санкциями. Чаще всего хозяева квартиры проживают в другом городе или даже стране.

Как понять фразу «В процедуре банкротства продается (реализуется) право требования на квартиру» и что такое залоговое имущество

Если человек взял ипотеку и длительное время не справляется с кредитом, банк может выставить квартиру на продажу, так как недвижимость до момента полного погашения кредита находится у банка в залоге. Это так называемое залоговое имущество. Банк вынужден выставить на реализацию ипотечную квартиру, которая может быть единственным жильем граждан. Списки залоговых квартир, которые продаются, публикуются на сайтах банков и крупных площадках по недвижимости. Цена на залоговую квартиру обычно фиксирована, каждый желающий может посмотреть выбранный объект и купить его.

Другой случай – продажа недвижимости гражданина, который признан банкротом. В отличие от первого примера, как правило, у гражданина имеется другое жилье. Чтобы оплатить долги банкрота в рамках конкурсного производства реализуется «лишняя», не единственная недвижимость. Такое имущество выставляется на торги (аукцион/конкурс). Лицо, предложившее наиболее высокую цену, признается выигравшим торги.

Схема с торгами сложна для частного покупателя, к тому же в результате торгов начальная стоимость объекта недвижимости увеличивается. Но именно в силу малой осведомленности, при недостатке участников торгов, специалисты и представители агентств недвижимости имеют шанс приобрести выгодный актив по небольшой цене.

В обоих вариантах при продаже такой недвижимости мы имеем дело с людьми, не рассчитавшими свои силы. И многих покупателей смущает сделка, отягощенная чужим несчастьем.

Из положительных моментов:
— такая покупка безопасна, сделка купли-продажи и подготовка документов осуществляется специалистами банка или уполномоченной организации;
— оценочная стоимость квартиры может быть довольно привлекательной, т.к. банк стремится поскорей расстаться с жилплощадью.

Для кого указывают номер варианта в агентстве?

Каждый риэлтор знает свои варианты, которые он выставляет в рекламу. Но когда сотрудников много, найти квартиру в обширной базе проще по номеру варианта. Это техническая информация для поиска объявления. Если агента, который ведет эту квартиру, не оказалось на месте, звонившего покупателя может проконсультировать любой сотрудник, найдя в компьютере нужное объявление по его номеру.

© При перепечатке и использовании материалов ссылка на www.n-s-k.net обязательна.

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
— Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
— Что такое «мягкий эксклюзив», практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
— Продажа без эксклюзивного договора — в чем разница?

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
— Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
— Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.

Обязательный этап покупки недвижимости — проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
— Проверяем личность продавца
— Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
— Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру «по-честному» и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.

Реклама строительных объектов обрастает штампами — стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили «уникальные» объекты, «продуманные до мелочей» планировки и «эксклюзивные ландшафтные дизайны» — подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади — можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом — на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.

Статьи о недвижимости

Четыре способа сдавать квартиру «по-честному»

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

 

О проекте Карта сайта Обратная связь, контакты Соглашение об использовании сайта

Альтернативная продажа квартиры: как правильно провести такую сделку

Альтернативная продажа квартиры: как правильно провести такую сделку

Альтернативная продажа — это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен нее новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другую недвижимость. «По сути, это цепочка взаимосвязанных сделок. Один продавец продает объект недвижимости покупателю и одновременно на вырученные средства приобретает другой объект у другого продавца», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. Количество сторон в альтернативной сделке не ограничено. Цепочка может состоять из двух, трех и более сделок, причем каждая с несколькими лицами на стороне покупателя или продавца.

Кто участвует в альтернативной сделке

  • Продавец квартиры N1. Он хочет продать свою недвижимость и приобрести новую — квартиру N2.
  • Покупатель квартиры N1.
  • Продавец квартиры N2.

«В первом договоре купли-продажи сторонами будут продавец и покупатель, второй же договор заключается между покупателем, который в первой сделке выступал продавцом, и продавцом второго объекта», — говорит Владимир Кузнецов.

В сделке может быть и больше сторон. Это зависит от количества объектов недвижимости. Например, собственник решил продать сразу три квартиры, чтобы купить одну большую. Тогда в схеме появляется еще три участника — покупатели этих квартир.

Кроме того, в альтернативной продаже может участвовать банк — в случае, если есть ипотека и квартира находится в залоге или планируется привлекать ипотеку для увеличения бюджета покупки.

Как проходит альтернативная сделка

Альтернативная сделка схожа с обычной куплей-продажей недвижимости. Необходимо:

  1. Найти объект недвижимости и стороны альтернативной сделки, интересы которых будут совпадать.
  2. Подобрать документы для проверки объектов недвижимости и сторон сделок.
  3. Проверить объекты недвижимости.
  4. Подготовить недостающие документы, в том числе, например, нотариальные согласия супругов, выписки по счетам.
  5. Подготовить для согласования предварительный проект документов к сделкам, включая договоры купли-продажи, акты приема-передачи, расписки, условия раскрытия банковских аккредитивов или ячеек.
  6. Согласовать условия и тексты документов, пошаговый порядок действий по техническому заключению сделок, включая: место, время и очередность подписания документов; порядок взаиморасчетов; распределение расходов; открытие счетов; размещение денежных средств на счетах; необходимость присутствия третьих лиц.
  7. Заключить сделку, подать документы на регистрацию в Росреестр.
  8. Получить зарегистрированные документы.
  9. Взаиморасчеты. Раскрыть аккредитивы, банковские ячейки.
  10. Физически освободить объекты недвижимости.
  11. Подписать акты приема-передачи.

24.12.2023 10:00

В договорах, как правило, прописывают:

  • цену;
  • предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры;
  • обязанности продавца (выписать всех из квартиры, осуществить действия с банком по вопросам ипотеки и т. д.);
  • условия оплаты;
  • сроки переселения из одной квартиры в другую.

Может потребоваться дополнительное соглашение о взаиморасчетах между всеми участниками сделки. В нем будут прописаны суммы, которые получают стороны от одной сделки и направляют на следующую сделку. Этот документ станет доказательством того, что продавец старой квартиры (и он же покупатель новой) исполнил свои обязательства по оплате новой квартиры, потому как за него оплату производил покупатель его старой квартиры.

Минусы альтернативной продажи

Одна из из сторон договора, например, может отказаться от сделки и поставить под угрозу вторую в цепочке сделку, говорит Владимир Кузнецов.

Продавец по второй сделке может изменить стоимость объекта недвижимости, тогда у продавца-покупателя попросту не хватит вырученных от продажи средств на покупку и нужно будет искать дополнительные деньги.

Обратите внимание, что официального термина «альтернативная сделка» в рамках регистрационных действий Росреестра нет, поэтому нет и официальной услуги по регистрации альтернативных сделок. Они проходят Росреестр как отдельные, не связанные друг с другом сделки. Услуги так называемых регистраторов, которые гарантируют, что проводят контроль регистрации сделки, не являются официальными услугами Росреестра.

Еще одним недостатком является более длительный срок проведения, а также сложности, которые могут возникнуть, если, например, существуют обременения.

24.10.2022 14:00

Плюсы альтернативной продажи

Альтернативная сделка подходит, когда у продавца-покупателя не хватает денег, чтобы сначала приобрести новую недвижимость, а затем продать старую.

Снижены расходы продавца-покупателя: ему, например, не нужно снимать жилье на время поиска новой квартиры.

Кроме того, продавцы по альтернативным сделкам, как правило, снижают цену.

Как обойтись без альтернативной сделки

Избежать альтернативной сделки можно, если:

  1. Продать свою недвижимость и, арендуя жилье или живя у родственников/друзей, найти и купить новую квартиру.
  2. Есть первоначальный взнос. Тогда можно взять недостающую сумму в ипотеку и купить новую квартиру. Позже — заняться продажей прежней недвижимости. Вырученные от продажи деньги направить на частичное или полное досрочное погашение.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *