Аккредитив при ипотеке что это
Перейти к содержимому

Аккредитив при ипотеке что это

  • автор:

Аккредитив при ипотеке что это

28 СЕНТЯБРЯ 2022
Аккредитив в недвижимости: что это, условия оформления, преимущества

Купля-продажа квартиры — сделка, которая вызывает много вопросов и страхов. Избежать неприятных ситуаций можно с помощью банковского аккредитива. Главное, что сделку можно провести онлайн из любого уголка страны.

В 2021 году только в Сбербанке по договорам купли-продажи недвижимости открыли более 300 тыс. аккредитивов, что в два раза превышает показатели 2020 года и в четыре раза 2019 года. Россияне оценили инструмент, который помогает обезопасить и покупателя недвижимости, и продавца.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое и как использовать

Аккредитив при покупке недвижимости — специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. При использовании этого инструмента банк гарантирует соблюдение всех этапов сделки.

Если простыми словами, то Аккредитив — безналичный способ расчетов между продавцом и покупателем недвижимости. Аккредитивом банк гарантирует, что продавец получит деньги за квартиру в полном объеме, если выполнит условия договора купли-продажи и предоставит необходимый пакет документов.

Суть расчетов за недвижимость через аккредитивы сводятся к следующему. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.

Важно! Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит оговоренную сумму. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги, за исключением комиссии, в полном объеме.

Через аккредитив покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Аккредитив используют не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и покупатели, которые приобретают квартиры на собственные сбережения.

  • договор купли-продажи квартиры;
  • договор долевого участия;
  • договор уступки права требования.

Как работает аккредитив в недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости: плюсы

Одно из главных преимуществ расчетов через аккредитив в том, что продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Чтобы провести сделку с недвижимостью, им не нужно приезжать друг к другу. Покупатель может оформить аккредитив в своем банке, а проверку документов проведет банк продавца.

  • чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
  • сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
  • удобно — банк будет помогать на каждом этапе сделки;
  • выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
  • надежно — в банке заблокируют деньги до тех пор, пока каждая сторона не выполнит условия сделки купли-продажи;
  • не нужно пересчитывать наличные и проверять на подлинность;
  • расчеты по аккредитиву регулирует параграф 3 глава 46 ГК РФ и нормативы Центробанка;
  • аккредитив может раскрыться автоматически — банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

  1. Альтернативные сделки (когда цепочка состоит из нескольких сделок)
  2. В сделке участвуют несовершеннолетние
  3. Сделки по доверенности
  4. Сделки с первичным и вторичным жильем
  5. Трансграничные сделки/в иностранной валюте (покупка недвижимости за рубежом или покупка нерезидентами в РФ)
  6. Межрегиональные сделки (когда клиент и покупатель находятся в разных городах, например, Москва и Владивосток)
  7. Оплата комиссии риелтора (отдельный вид аккредитива «аккредитив с трансферацией»).

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы

  • если квартира принадлежит нескольким собственникам, придется открывать несколько аккредитивов;
  • у банка могут отозвать лицензию, поэтому кредитную организацию надо выбирать тщательно.

Виды аккредитивов и сфера применения

Аккредитивы бывают разных видов, рассмотрим, чем он отличаются.

Отзывный или безотзывный аккредитив при покупке квартиры — аккредитив по условиям которого покупатель может или не может отозвать деньги назад.
Акцептный или безакцептный аккредитив при покупке квартиры — нужно ли дополнительное согласие (акцепт) покупателя, чтобы банк перевел деньги продавцу недвижимости после того, как он выполнит все условия аккредитива.
Покрытый аккредитив при покупке квартиры или непокрытый — в зависимости от того, переводит фактически или нет деньги покупатель на аккредитивный счет. При этом банк должен становиться гарантом платежа в любом случае.

Обратите внимание! Для безопасного расчета по сделкам купли-продажи недвижимости подойдет только безотзывный аккредитив. Только при таком аккредитиве покупатель квартиры без согласия продавца не сможет забрать свои деньги назад, если вдруг передумает заключать сделку.

  • крупных торговых сделок внутри страны;
  • для сделок, связанных с покупкой и продажей акций и долей, если организация образована в форме ООО;
  • крупных сделок между физическими лицами при покупке-продаж;
  • экспортно-импортных операций для международных платежей.

Стоимость аккредитива при сделках с недвижимостью

  • 2000 руб. по сделкам без ипотечных средств Сбера,
  • 3400 руб. по сделкам с ипотекой.

Покупка квартиры через аккредитив схема

  1. Покупатель обращается к риэлтору.
  2. Риэлтор подготавливает документы по сделке и направляет их в банк.
  3. Банк на основании полученных документов подготавливает заявление на аккредитив и делает его доступным в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
  4. Покупатель проверяет заявление в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Если все в порядке, нажимает кнопку «Подтвердить».
  5. Деньги списываются на специальный счет, где будут храниться до выполнения условий сделки.
  6. Продавец квартиры получает смс от банка о том, что аккредитив оформлен и видит его в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
  7. Регистрация сделки между продавцом и покупателем проходит в Росреестре.
  8. Существует возможность автоматического раскрытия аккредитива после исполнения условий сделки.
  9. Банк проверяет документы и если все в порядке, то переводит продавцу деньги в день, когда предоставили документы.

Если вы захотите посмотреть подробные условия аккредитива еще раз, перейдите в приложение и введите слово «Аккредитив». Выберите уже открытый аккредитив и нажмите «Документы по операции», выберите нужный документ. После этого нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить на электронную почту.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Раскрытие аккредитива при покупке недвижимости

Раскрытие аккредитива произойдет только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит, что товар поставил или право собственности на недвижимость, перешло к покупателю. Это удобно, когда компании заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге, и для сделок с недвижимостью. Кроме того, на сегодняшний момент аккредитив может раскрыться автоматически. В этом случае банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

Условия раскрытия аккредитива банк фиксирует в заявлении на его открытие. Там можно найти перечень документов, которые должен представить продавец, чтобы банк перевел деньги на его личный счет. Для подтверждения обычно используют подписанный договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра, которая подтверждает, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, может быть выписка из Домовой книги или единый жилищный документ, где видно, что все прежде прописанные в квартире люди сняты с учета. Стороны могут предусмотреть дополнительные условия для раскрытия аккредитива, а могут оставить только один пункт. Банк раскроет аккредитив, руководствуясь, утвержденными между продавцом и покупателем, условиями.

Обратите внимание! Начиная с 1 июля 2022 года Росреестр больше не ставит штампы на документах, поэтому в условиях раскрытия договора купли продажи не стоит вносить фразы по типу: «договор с подписью, печатью или штампом Росрееста». Поскольку штампов теперь нет, главным документом, который подтверждает право перехода собственности выступает выписка из ЕГРН.

Расчеты через аккредитив при купле-продаже недвижимости

Расчеты при ипотечной сделке или купле-продаже недвижимости можно осуществлять через покрытый безотзывный банковский аккредитив. При такой форме безналичных расчетов средства покупателя (заемщика) банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Последний во время действия аккредитива также не имеет доступа к средствам на этом счете. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Аккредитивная форма расчетов служит альтернативой использованию ячейки с особыми условиями доступа, например в случаях, когда одним из участников сделки выступает юридическое лицо. Аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств.

Воспользоваться расчетами через аккредитив при осуществлении сделок с недвижимостью сегодня предлагают Сбербанк, банк ДОМ РФ и др.

К примеру, возможность рассчитаться по ипотечной сделке через аккредитив предоставляет своим клиентам Нордеа Банк. Основное условие — наличие у участников сделки счетов в этом банке. Срок действия

Расчеты при сделках с недвижимостью через аккредитив более безопасны. За нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. При расчетах через ячейку финучреждение не отвечает за сохранность ее содержимого.

На российском рынке расчеты наличными деньгами через ячейку более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости. Ведь кредитные организации сообщают о крупных операциях по счетам в Росфинмониторинг, и это многих пугает. Также расчет по сделке купли-продажи через аккредитив у большинства банков обходится клиенту дороже, чем наличными через сейфовую ячейку.

Наиболее весомым аргументом потребителей в пользу ячеек служит так называемая налоговая оптимизация. По закону, граждане, при продаже недвижимости, которая находится в их собственности менее трех лет, обязаны уплатить налог в размере 13% (НДФЛ), с суммы превышающей 1 млн рублей. Исходя из этого, в договоре стоимость недвижимости указывается до суммы в 1 млн рублей, независимо от оговоренной сторонами рыночной цены, которую они в итоге получают на руки. При расчете через ячейку, такая схема легко реализуется, даже если сделка ипотечная: банки никак не регулируют взаимоотношения сторон, и подобные «оптимизации» их не волнуют. При расчетах через аккредитив такая схема работать не будет.

Что такое аккредитив в банке и для чего он нужен

Аккредитив — это финансовый инструмент, который позволяет обезопасить сделку купли-продажи между покупателем и продавцом. Он применяется как в предпринимательской деятельности, так и в договорах между физическими лицами, например, при покупке недвижимости. При использовании инструмента в качестве посредника и своеобразного гаранта выполнения всех условий выступает банковская организация. Благодаря этому защищены финансовые интересы обеих сторон. В статье подробнее разберемся, что такое аккредитив при покупке недвижимости, для чего нужен и как работает.

Монеты в стеклянном стакане

Аккредитив — это форма безналичных расчетов, предполагающая, что выплата денежных средств будет произведена при выполнении определенных условий. Финансовый инструмент, который часто применяется, чтобы продать/купить квартиру, пользуется популярностью, поскольку помогает безопасно перевести/получить деньги. Он используется в ситуациях, когда продавец хочет быть уверенным в получении оплаты после передачи права собственности, а покупатель — удостовериться, что перевод суммы будет осуществлен только после оформления документов на недвижимость. Сделки по купле-продаже недвижимости с использованием аккредитива на территории РФ регламентируются ГК РФ N 14-ФЗ (в частности параграфом №3 главы 46) и нормативами ЦБ.

Чем данная форма расчетов отличается от банковской ячейки? Различий несколько. Аккредитив применяется для безналичных расчетов, в то время как ячейку открывают для сделки с наличными. В обоих вариантах в условиях договора указывается, что доступ к денежным средствам предоставляется только при наличии выписки из ЕГРН. Однако в случае с банковской ячейкой банк не несет ответственности за ее содержимое.

Открытие ячейки в банке

Как работает аккредитив

Расчеты с использованием аккредитива в банке при покупке недвижимости позволяют избежать мошеннических действий и защитить интересы каждой стороны. В каком банке открывается счет, обговаривается заранее участниками сделки. При этом если задействуется ипотечное кредитование, то оформление осуществляется в банковской организации, одобрившей ипотеку.

Схема расчетов по аккредитиву, по которой происходит сделка, выглядит следующим образом:

  • Участники при помощи риелтора или с использованием услуги банка составляют договор купли-продажи, где уточняют условия использования аккредитивного счета.
  • Покупатель заполняет заявление в банке-эмитенте об открытии аккредитива для продавца квартиры. После этого он перечисляет или вносит наличными на специальный счет денежные средства, которые будут храниться там до востребования. Снятие денег прежде, чем будут выполнены условия договора, невозможно.
  • Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре и право собственности переходит к покупателю.
  • Продавец или покупатель предоставляют в банковскую организацию документы, подтверждающие факт проведения сделки. Как правило, аккредитив раскрывается при наличии выписки из ЕГРН на нового собственника.
  • После получения документального подтверждения совершения сделки банк перечисляет средства на счет продавца (бенефициара).

Чтобы избежать путаницы и непредвиденных ситуаций, вы можете доверить оформление аккредитива профессионалам. Например, специалисты Росбанк Дом готовы взять на себя полное сопровождение ипотечной или неипотечной сделки, начиная от подготовки документов и заканчивая регистрацией прав собственности. Услуга банка позволит и продавцу, и покупателю быть уверенными в надежности сделки. Таким образом, по всем вышеперечисленным этапам сотрудник Банка скоординирует покупателя и продавца, и поможет с выполнением каждого из шагов.

слуга менеджера банка по открытию аккредитива

Преимущества аккредитива

Сделки с использованием аккредитива в сравнении с другими формами расчетов имеют неоспоримые преимущества, которые делают данный финансовый инструмент довольно востребованным.

Расчет ипотеки с аккредитивом

  • Гарантия оплаты. При открытии аккредитива банк гарантирует продавцу перевод денежных средств. Если покупка отменится, покупатель гарантированно вернет внесенные деньги.
  • Контроль за исполнением условий сделки. При оформлении договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива банковская организация контролирует выполнение всех требований. Это значит, что оплата будет произведена только после того, как все условия будут исполнены.
  • Защита от возможных рисков. Финансовый инструмент защищает покупателя от возможного неисполнения продавцом его обязательств. В случае, если не будут выполнены условия, банк не выплатит средства.
  • Прозрачность. При проведении сделки отсутствуют скрытые платежи. Покупатель или продавец оплачивает только открытие аккредитивного счета.
  • Безопасность. Денежные средства на аккредитиве при покупке квартиры не нужно пересчитывать и проверять на подлинность. Банк гарантирует безопасность.
  • Быстрое оформление. Открытие аккредитивного счета осуществляется в кратчайшие сроки. А доверив заключение договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива специалистам банка, можно делегировать задачи профессионалам.
  • Альтернативные сделки. Аккредитив подходит для проведения сделок, в которых участвует цепочка из нескольких квартир. Движение средств будет чисто и прозрачно для всех сторон.

Как происходит раскрытие аккредитива

Условия раскрытия четко прописываются в заявлении об открытии аккредитива. Получить денежные средства с аккредитива, открытого при продаже квартиры, можно только после того, как будет подтверждено выполнение требований, прописанных в аккредитиве. Для этого подойдет, например, выписка о переходе прав собственности от продавца к покупателю. Если она подтверждает регистрацию, банк переводит денежные средства продавцу. Это значит, что вам не придется тратить время на самостоятельный сбор документов. Как открывается аккредитив? Для оформления аккредитивного счета достаточно обратиться в отделение банка в вашем регионе, либо воспользоваться услугой дистанционной сделки от Росбанк Дом.

Таким образом аккредитив — это удобная схема безналичных расчетов, которая защищает как покупателя, так и продавца от потери денежных средств и недвижимости. Однако использование банковского инструмента требует определенных знаний и опыта, поэтому работу с ним рекомендуется доверить экспертам. Они помогут правильно оформить аккредитив и при необходимости расскажут, как работает счет, как им пользоваться и какие условия предусмотрены для участников сделки купли-продажи квартиры.

В статье мы разобрались, как купить или продать недвижимость за свои средства, какие следует предпринять шаги при подготовке сделки, как корректно подготовить полный комплект документов. При самостоятельном проведении купли-продажи необходимо уделить особое внимание объекту недвижимости, проверить правоустанавливающую документацию, собственника, обсудить условия по расчетам со второй стороной. Также важно найти время на регистрацию документов и предоставление их для получения средств.

Вы можете сэкономить свое время и доверить этот процесс и решение всех вопросов экспертам центра сделок с недвижимостью Росбанк Дом. Наши менеджеры сопроводят вас от подготовки и проверки документов до оформления аккредитива и передачи объекта. Мы поможем купить или продать не только квартиру, но и дом с земельным участком, машино-место, коммерческую недвижимость или объект незавершенного строительства. Росбанк Дом специализируется как на простых, так и на сложных альтернативных и срочных сделках. Наши эксперты проведут процедуры быстро, безопасно и удобно всего за один визит в банк.

Чем опасна покупка квартиры через аккредитив

На рынке новостроек набирает популярность новая схема покупки жилья — через аккредитив. Кому это выгодно и есть ли тут риски, рассказали эксперты.

Аккредитивная ипотека содержит в себе ряд рисков для заемщика.

Аккредитивная ипотека содержит в себе ряд рисков для заемщика. / Сергей Михеев/РГ

После вытеснения с рынка по требованию ЦБ околонулевой ипотеки застройщики и банки создают новые механизмы продаж и привлечения покупателей.

Суть аккредитивной схемы в следующем: человеку выдается ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке, незначительная часть средств направляется на счет эскроу, а большая часть средств поступает в аккредитив в этом же банке и переводится на эскроу только за несколько дней до сдачи дома в эксплуатацию, пояснили в пресс-службе ЦБ.

Таким образом, ипотечный банк с момента открытия аккредитива до момента ввода дома в эксплуатацию может реинвестировать находящиеся в аккредитиве ипотечные средства. За счет реинвестирования банк может предложить более низкую ставку по ипотеке.

«При этом заемщик может не осознавать, что деньги, полученные в ипотеку, не переведены на счет эскроу. В случае банкротства ипотечного банка часть средств заемщика на аккредитиве (не только ипотечный кредит, но и первоначальный взнос из средств самого заемщика) могут быть утеряны (лимит страхования — 1,4 млн рублей), в то время как по счетам эскроу средства застрахованы в размере до 10 млн рублей», — отмечает пресс-служба.

Также с рисками может столкнуться и банк, который предоставляет кредит на проектное финансирование. Из-за более позднего поступления средств на счет эскроу растет потребность застройщика в финансировании и экспозиция банка по этому проекту.

«Аккредитивную ипотеку» недавно запустили в нескольких банках, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Это не новая схема, но активно она начала работать в этом году, когда начали сворачиваться программы с околонулевыми ставками. На срок действия аккредитива клиенту дается льготная ставка, его ежемесячный платеж снижен. Это чем-то похоже на траншевую ипотеку, отмечает Новиков. Либо может быть вариант отсрочки первого взноса, что особенно интересно клиентам, которые, например, продают квартиру. Когда клиент собирает необходимую сумму, деньги довносятся и режим переводится на эскроу.

Застройщикам поступают предложения воспользоваться подобными предложениями, отмечает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. Но отнюдь не все девелоперы соглашаются работать с аккредитированной ипотекой, так как важно наполнять счета эскроу, отмечает она. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем ниже для девелопера ставка по проектному финансированию.

Аккредитивная ипотека во многом является реинкарнацией вексельной схемы продажи новостроек, когда заключалась предварительная сделка, а покупатель вносил свои или кредитные средства на приобретение векселя, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. За использование старой вексельной схемы покупатель получал скидку на квартиру в 15-20%.

Но она была довольно рискованной, на нее не распространялись гарантии о защите прав дольщиков, так как приобреталась все-таки не квартира, а вексель, который можно было использовать по назначению, когда квартира будет достроена. В случае аккредитивной ипотеки покупатель также не приобретает квартиру, а получает возможность ее приобрести в момент, когда аккредитив раскроется. Последнее действие оттягивают до момента сдачи дома, что позволяет банку или строителям пользоваться средствами без ограничений, которые накладываются условиями счета эскроу.

Покупателю надо понимать, что гарантий в данном случае меньше, средства не застрахованы в Агентстве страхования вкладов, поэтому причины использовать этот вариант, а не счет эскроу должны быть весомыми, отмечает эксперт. «Я бы не стал говорить, что это абсолютно неприемлемая схема, но сильно не порекомендовал бы, — говорит Цыганов. — Как минимум, посоветовал бы очень внимательно оценить, насколько это дешевле и приемлем ли риск. Если покупатель хорошо знает застройщика, доверяет ему, четко понимает риски, считает их приемлемыми — почему бы нет? Но риски действительно высоки».

Для банка и девелопера такая схема выгоднее, поскольку позволяет сэкономить на ведении счета эскроу, страховании вклада (на эскроу застрахованы суммы до 10 млн рублей), а также, не слишком афишируя это, пользоваться этими средствами. За счетами эскроу надзор намного строже.

При этом риски для банка и девелопера тоже есть, хотя и меньшие, отмечает Цыганов. Страдает репутация, особенно у банка, увеличивается надзор со стороны ЦБ. Девелоперу тоже придется разъяснять, почему он игнорирует возможности, предоставляемые счетами эскроу и законодательством о долевом строительстве, что в перспективе может привлечь внимание правоохранительных органов, говорит эксперт.

Аккредитивная ипотека — фактически не покупка квартиры, а только возможность купить ее потом

Среди недостатков аккредитивов при покупке жилья есть и те же, что при покупке через эскроу. Например, если деньги все же вернулись покупателю при несостоявшейся сделке, он теряет и время, и средства, поскольку за время действия аккредитива недвижимость могла подорожать, а ипотека — стать менее выгодной, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. Купить аналогичную квартиру за те же средства он не сможет.

Аккредитивная схема возможна из-за отсутствия в законодательстве требования о переводе средств на счет эскроу в полном объеме, равном стоимости приобретаемого жилья, отмечает пресс-служба ЦБ. «Пока такие практики не получили широкого распространения, но в случае роста их популярности могут потребоваться законодательные изменения», — подчеркнули в банке.

Основной риск аккредитивной ипотеки заключается в том, что девелопер в случае банкротства не обязан возвращать средства, если они не заморожены на счете эскроу, говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Таким образом теоретически вновь могут возникнуть обманутые дольщики. «Однако в действительности опасность минимальна, ведь деньгами оперируют не застройщики, а банки, — считает он. — Уверен, что в случае чрезвычайных обстоятельств кредитные организации не станут рисковать репутацией и без промедлений вернут средства клиентам. Тем не менее, учитывая суровую политику Центробанка, подобная схема, вероятно, вскоре окажется под запретом».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *