Что такое существенные недостатки при приемке квартиры
Перейти к содержимому

Что такое существенные недостатки при приемке квартиры

  • автор:

Недостатки при приемке квартиры

приемка квартиры

На современном строительном рынке основная схема покупки новой квартиры происходит по договору долевого участия. Дольщик (человек, который вкладывает деньги в квартиру еще на этапе проектирования жилого дома) зачастую становится перед фактом приема квартиры у застройщика, которая не всегда соответствует оговоренным в договоре долевого участия условиям или вовсе противоречит нормативам, СП и прочим требованиям.

Так как в квартире еще никто не жил (о приемке «вторички» читайте в этой статье), то невозможно поговорить с прежним собственником, выяснить проблемы жилища и определиться с его положительными и отрицательными сторонами. Чтобы переезд в новую квартиру не превратился в большую проблему, необходимо сразу решать все возникшие проблемы.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

  • Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка.
    Несоответствие отделочных материалов в квартирах с п/ч и чистовой отделкой тому, что указано в договоре долевого участия, влечет дополнительные расходы на приведение квартиры к заявленному состоянию.
  • Соответствие фактической площади проектной, которая был зафиксирована в ДДУ, а также площади, полученной после обмеров БТИ. Для этого необходимо проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, вспомогательных помещений. Зачастую, площадь квартиры после обмеров БТИ не соответствует фактической. В этом случае дольщик вправе произвести кадастровый замер, предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
  • Инженерные системы. Частые проблемы при приемке новой квартиры — отсутствует тяга вентиляции, нет электричества или воды, неправильная установка выводов канализации, не работают розетки и конечные устройства в квартирах с п/ч и чистовой отделкой. При проверке работоспособности данных систем специалистом, все вышеописанные нюансы отображаются в акте осмотра и могут служить основанием для неподписания АПП.
  • Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом или с помощью специальных приборов. Стены не должны отклоняться от вертикали или разбивочных осей, иметь местные неровности, стяжка должна быть ровной без трещин, а в углах или под плинтусом не должно быть следов плесени или грибка. Любые поврежденные или сломанные элементы (окна, двери, фурнитура), застройщик должен отремонтировать или заменить. Все эти дефекты являются основанием не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика устранения.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам по приёмке квартиры, которые не только обследуют ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов.

Принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным.

Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры

Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры

Дом наконец построен, и застройщик готов передать вам квартиру. Как юридически грамотно осуществить ее приемку? Рассказываем пошагово.

Подготовьтесь к приемке квартиры

  • Найдите технического специалиста (мастера-приемщика), который сможет поучаствовать в приемке квартиры. У него должны быть инструменты для проверки качества помещения (угломер, дальномер, индикатор напряжения, тестер устройства автоматического отключения, анемометр, нивелир, тепловизор и пр.). Имейте в виду, что в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. при обнаружении существенных недостатков помещения участие специалиста в повторном осмотре квартиры является обязательным (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442).
  • Пригласите на приемку квартиры родственника или знакомого. Он сможет выступить в суде и рассказать о событиях, очевидцем которых стал, если возникнет спор с застройщиком.
  • Приготовьте план квартиры (чтобы на нем можно было отобразить месторасположение недостатков), бланк акта о несоответствии помещения обязательным требованиям (на случай, если застройщик не подготовит такой бланк), бумагу и ручку.
  • Проверьте, введен ли дом в эксплуатацию. Эти сведения доступны в интернете. Например, если ваш дом в Екатеринбурге, то до 31 декабря 2021 г. такую информацию вы могли найти на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, а с 1 января 2022 г. – на сайте администрации Екатеринбурга.
  • Помните: к приемке квартиры нужно приступить в течение 7 рабочих дней, если иное не установлено договором. Бездействие покупателя ведет к автоматической передаче ему квартиры без его участия. После этого он как собственник будет нести риски форс-мажорных обстоятельств (например, пожар или затопление), обязанности по содержанию квартиры, в том числе по внесению платы за коммунальные ресурсы, капитальный ремонт.
  • Будьте готовы к тому, что найдете в квартире недостатки. Ведь построить идеальный многоквартирный дом невозможно. Знания о видах недостатков и возможном поведении застройщика вам точно пригодятся. Недостатки обсудим сразу, а поведение представителей застройщика – чуть позже. Недостатки делятся на существенные и несущественные. К существенным недостаткам относятся: (а) те, что делают квартиру непригодной для проживания; (б) неустранимые; (в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения; (г) устранение которых требует существенных затрат времени; (д) повторно проявившиеся после устранения; (е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру. Соответственно, к несущественным недостаткам относятся остальные.

Приемка квартиры: зафиксируйте недостатки помещения и не миритесь с недобросовестным поведением представителя застройщика

При приемке квартиры не торопитесь. Будьте внимательны и позаботьтесь о видеосъемке.

1. Если выявлены недостатки помещения.

  • Зафиксируйте обнаруженные недостатки на видео и фото.
  • Отразите их расположение на плане квартиры.
  • При наличии существенных недостатков потребуйте составления акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
  • При наличии несущественных недостатков составьте передаточный акт квартиры и отразите в нем эти недостатки.

2. Если представитель застройщика повел себя нечестно.

Подготовьтесь к тому, что представитель застройщика может быть против видеосъемки и фотофиксации, попытается препятствовать указанию недостатков в акте, не допустит технического специалиста или свидетеля, откажется от передачи ключей. Все это считается недобросовестным поведением. Что в таком случае делать?

Опишите в передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям поведение представителя застройщика. При его отказе подписать акт или выдать вам его экземпляр, направьте в адрес застройщика претензию. Там нужно отразить недостатки помещения и недобросовестные действия представителя. К претензии можно приложить собственный акт с указанием на то, что представитель застройщика отказался его подписать. Претензию надо направить заказным письмом с описью вложения.

Если представитель застройщика выступил против присутствия специалиста, требуйте его допуска. В случае если при первичном осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, составьте акт о несоответствии помещения обязательным требованиям. Укажите там, что перечень недостатков не является закрытым и будет уточнен при допуске специалиста к осмотру квартиры.

В передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям необходимо перечислить всех, кто участвовал в осмотре квартиры (свидетели, специалист и т.д.).

После приемки квартиры: нашли недостатки – пишите претензию

Храните документы, которые касаются квартиры и ее приемки.

В случае обнаружения недостатков помещения направьте претензию застройщику. Сделать это можно, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока – он указывается в договоре и длится не менее пяти лет. В претензии нужно будет изложить свои требования.

Покупатель вправе требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (это такой срок, который необходим для устранения недостатка, но не превышает по общему правилу 45 дней, а в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. – 60 дней; по согласованию сторон срок может быть уменьшен);
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • расторжения договора участия в долевом строительстве, если были обнаружены существенные недостатки или если недостатки не устранили вовремя, т.е. в разумный срок;
  • уплаты неустойки:
    • при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания, – 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка;
    • при наличии недостатка, с которым квартира остается пригодной для проживания, – 1% от размера расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.

    Если изложенные в претензии требования застройщик удовлетворить не пожелает, придется обращаться в суд. Такое право у покупателя сохраняется, пока длится гарантийный срок плюс в течение еще трех лет.

    Кстати, по требованию застройщика суд может снизить размер неустойки за просрочку устранения недостатков помещения, если она окажется чрезмерной.

    (Как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства – читайте в материале «Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году».)

    Особенности приемки квартиры в 2022 г.

    Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.

    • При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста. Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо. Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.
    • При обнаружении несущественных недостатков они указываются в акте о передаче квартиры.
    • При возникновении разногласий о недостатках рекомендуем отразить это в акте и направить претензию застройщику. В претензии нужно упомянуть о необходимости осмотра квартиры с участием специалиста и указать его кандидатуру. Осмотр помещения в присутствии специалиста проводится в течение пяти рабочих дней. Не позднее трех рабочих дней необходимо направить застройщику акт осмотра помещения с указанием его недостатков.
    • Расходы на оплату услуг специалиста должен возместить застройщик, если специалист подтвердит нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
    • Вы будете обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для устранения недостатков. В противном случае можно лишиться права на защиту в суде. Срок устранения недостатков составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта.
    • При отказе застройщика устранить недостатки вы вправе потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков. На это застройщику дается 10 дней. Если он отказался выполнить такое требование, следует обратиться в суд.

    Фото: фотобанк Freepik/@freepik

    Новые правила приемки квартиры в новостройке. Что изменилось

    Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

    В конце марта 2022 года по инициативе и при участии Минстроя России правительство подготовило и приняло постановление № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Нормативный акт вступил в силу с 25 марта и действует до конца 2022 года. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, зачастую дольщики пользуются услугами экспертов при передаче квартиры застройщиком. Есть юридические компании, которые специально затягивают процесс и не дают провести прием жилья, а это задерживает сдачу всего объекта. Но теперь в этот процесс внесены изменения, которые не позволят покупателям злоупотреблять ситуацией. Новый порядок позволит в срок получать качественное жилье, считает замминистра. Вместе с экспертами разбираемся, что изменилось в процессе приемки квартиры в новостройке.

    Как принимать квартиру по новым правилам

    • неустранимые недостатки — то, что нельзя исправить в принципе;
    • недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
    • изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.

    Раньше, если дольщик выявил любые недостатки, он мог не подписывать акт приема-передачи и требовать от застройщика их устранения, добавляет управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Что это за недостатки, значения не имело. Если у дольщика были замечания к квартире, он указывал их в акте осмотра. Затем застройщик должен был их устранить в кратчайшие сроки, но не более чем за 45 дней, и только после этого подписывался акт приема-передачи квартиры.

    Теперь, если дольщик нашел в квартире несущественные недостатки, он все равно подписывает акт приема-передачи и просто указывает недостатки в акте. Застройщик должен их безвозмездно устранить за 60 календарных дней. После устранения недостатков застройщик обязан пригласить дольщика для подтверждения их устранения и указания об этом в передаточных документах, говорит Леонид Ковалев. Право не подписывать акт приема-передачи теперь у дольщика есть только в том случае, если имеются существенные недостатки. Такие недостатки застройщик должен устранить тоже за 60 календарных дней.

    Эксперта выбирает застройщик

    До принятия постановления правительства дольщик мог привлекать для осмотра при приемке квартиры любого эксперта по своему выбору. Теперь эксперта может привлечь только сам застройщик, объясняет Леонид Ковалев. Это должно быть сделано в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. Эксперт может прийти не ранее чем через три рабочих дня после возникновения разногласий.

    Каким требованиям должен соответствовать привлекаемый эксперт:

    • быть включенным в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальный реестр специалистов в области строительства;
    • работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

    При несущественных недостатках участник долевого строительства все равно должен подписать акт приемки квартиры, а потом ждать их устранения

    При несущественных недостатках участник долевого строительства все равно должен подписать акт приемки квартиры, а потом ждать их устранения (Фото: shutterstock.com)

    Новые ограничения для дольщиков

    По словам Леонида Ковалева, также появилось ограничение для дольщиков в части выбора способа защиты своих прав. Раньше дольщик мог потребовать:

    • безвозмездно устранить недостатки;
    • уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
    • компенсировать расходы, чтобы он сам мог устранить эти недостатки.

    Теперь дольщик может потребовать от застройщика только устранения недостатков, дождаться истечения срока на их устранение — и лишь потом в случае отказа застройщика или их фактического неустранения обратиться с указанными выше денежными требованиями, говорит Андрей Большаков. Если недостаток серьезный и жилье непригодно для проживания, дольщик может требовать безвозмездно все исправить или сразу расторгнуть договор и забрать деньги. Компенсаций расходов на первом этапе споров с застройщиком больше нет. Есть только три варианта:

    • дольщик принимает квартиру с несущественными недостатками, и застройщик их устраняет;
    • дольщик не принимает квартиру с существенными недостатками, и застройщик их устраняет;
    • дольщик отказывается от договора.

    «В суд дольщик может обратиться только после того, как застройщик откажет в удовлетворении его требований. Естественно, необходимо соблюсти процедуру после возникновения разногласий при приемке. Одно из новшеств — изменение нормативного регулирования возникающих между дольщиком и застройщиком отношений. Суды часто применяли к отношениям застройщиков и дольщиков закон о защите прав потребителей, то есть те же правила, как если бы покупали не квартиру, а бытовую технику или мебель. По этому закону, если застройщик уклонялся от исполнения своих обязанностей, дольщики могли взыскать с него огромные компенсации», — уточняет Леонид Ковалев.

    Для каждой квартиры — свой срок передачи

    Раньше для всех дольщиков был один срок передачи квартир, и если застройщик хотел его перенести, то должен был внести изменения в проектную декларацию. Теперь можно устанавливать срок передачи отдельно взятой квартиры, вносить изменения в проектную декларацию не нужно, замечает Леонид Ковалев. Это правило действует, только если дом уже введен в эксплуатацию. Кроме того, застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке. Дольщик может согласиться на это или нет.

    Еще одно изменение — сроки составления одностороннего акта приема передачи. Раньше, когда застройщик сдавал квартиру, он подписывал с дольщиком акт выполненных работ. После того как дольщик подписал этот акт, считается, что он владеет квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре, добавляет Андрей Большаков. С этого момента дольщик отвечает за свое имущество и обязан платить за его содержание.

    Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

    — Стремление Минстроя решить вопрос «потребительского экстремизма» понятно. Власти не заинтересованы в возникновении конфликтных ситуаций между дольщиками и застройщиками, а также в нарушении сроков строительства и ввода жилья. Но, с другой стороны, важно не допустить нарушения прав покупателей недвижимости, в том числе из-за ненадлежащего качества строительства. Поэтому при разработке нормативных документов необходимо выдержать баланс между регулированием и защитой законных интересов дольщиков. Полагаю, что предлагаемые федеральным ведомством изменения стоит сначала испытать в рамках пилотного проекта в одном из регионов (или муниципалитетов) и только потом распространять на всю страну. Нелишним было бы предусмотреть и переходный период.

    В Минстрое озаботились разработкой законопроекта по борьбе с «потребительским терроризмом» еще осенью 2019 года. Замглавы ведомства Никита Стасишин отмечал тогда, что поправки в законодательство должны быть направлены против «профессиональных неприемщиков», которые «мучают» застройщиков, требуя платы за приемку квартиры.

    Читайте также:

    • Минстрой создаст систему контроля за ценами в строительстве
    • В Минстрое назвали срок запуска льготной ипотеки под 9%
    • Минстрой сообщил о снижении цен на продукцию из металла

    Перечень существенных недостатков при приемке квартиры в новостройке от застройщика

    В ч. 3 статьи 7 ФЗ № 114 четко сказано, что существенные недостатки при приемке квартиры дают дольщику право одностороннего отказа от исполнения договора. Вместе с аннулированием обязанности принять стройвариант у застройщика возникают финансовые обязательства:

    • возврат полученных денежных средств, перечисленных в счет цены ДДУ;
    • выплата процентов, начисленных по правилам ч. 2 статьи 9 (в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, актуальной в день возврата денег), для гражданина проценты удваиваются.

    Вышеперечисленные финобязательства должны быть исполнены в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ. Но такая радикальная мера возможна лишь в 2-х случаях:

    • застройщик отказался устранить дефекты в установленный дольщиком разумный срок;
    • недостаток несущественный.

    При этом дольщик по-прежнему может альтернативно потребовать устранить недочеты — независимо от степени их значительности (вариантов — 3, перечислены в п.2 ст. 7). Разница лишь в том, что именно обнаружение существенных недочетов дает дольщику новое — дополнительное — право расторгнуть ДДУ и вернуть все выплаты, включая двойные % за использование сумм Застройщиком.

    Последствия более чем серьезные поэтому важно знать законодательно определенные дефиниции существенных недостатков, чтобы доказать свою позицию в любых инстанциях — от строительной компании до Стройнадзора и районного суда (такие споры решаются в суде общей юрисдикции, если потребитель — обычный гражданин).

    Позвоните нам! Мы ответим на любые ваши вопросы:

    (консультация бесплатная и ни к чему не обязывает)

    На что ориентироваться: нормативные источники

    По поводу дефиниций и других признаков существенных дефектов следует обращаться к двум законодательным актам:

    • ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
    • Постановлению Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

    Добиться устранения недостатков от застройщика добровольно не получается, придется обращаться к Фемиде, т.е. в суд. Тогда потребуется знание еще одного источника профильных норм: Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012.

    Недостатки стройобъекта: признаки существенности

    В отличие от несущественных недостатков, серьезные гораздо сложнее дороже устранять — и не всегда такое возможно! Перечня, как такового, нет: нужно ориентироваться на признаки, аналогичные тем, что указаны в Постановлении Пленума ВС РФ № 17 по отношению к технически сложным товарам.

    Для подтверждения существенности может понадобиться назначение 1, 2 и более строительных экспертиз после самостоятельного обнаружения дефектов. Их нивелирование должно быть (на выбор или все вместе):

    • физически невозможным;
    • слишком трудоемким;
    • чересчур растянутым во времени;
    • неоправданно дорогими по восстановлению (расходы приближены к стоимости или превышают стоимость объекта).

    Кроме перечисленного, к существенным относят недочеты, появляющиеся снова после устранения и/или обнаруженные многократно.

    Схема действий на осмотре квартиры

    Начните с проверки сроков уведомления о завершении строительства — и не пропустите их, чтобы лично убедиться в отсутствии строительных недостатков либо запротоколировать их наличие. Четкие границы периода обнаружения существенных и незначительных огрехов даны в п. 4 ст. 8.

    Если осмотр закончился фото-фиксацией выявленных дефектов — это повод сказать «нет» акту приемки: не подписывайте его, пока не произойдет фактического устранения недочетов застройщиком. Подпишите акты осмотра — там отразите в присутсвии специалиста (п. «г» Постановления N 442) выявленные дефекты и укажите срок устранения выявленных огрехов (обычно дается плюс-минус 60 суток).

    Возможность противопоставить акту приема-передачи другой акт устранения дефектов предусмотрен п. 5 ст. 8. Если срок прошел, и застройщик отказался устранить недостаток либо они выявлены существенные — вступает в действие правило ч. 3 статьи 7 на отказ от исполнения ДДУ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *