Как продать дачу по ипотеке
Перейти к содержимому

Как продать дачу по ипотеке

  • автор:

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду? на сайте Nedvio

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться. При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Читайте также: Что делают банки с недвижимостью, доставшуюся им в качестве залога?

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Читайте также: Как долго может продаваться дом с участком?

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Решение 3: Попытаться найти деньги, не посвящая о своих проблемах банк

Найти деньги владея недвижимостью проще, чем без нее. Как вариант можно перезанять их, либо получить деньги под залог недвижимости у микрофинансовых организаций.

Однако это довольно рискованное решение. Вы должны понимать, что при таком решении проблемы (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя. Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется брать займ под еще больший процент и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит вам, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

Читайте также: Сделки купли-продажи недвижимости за наличный расчет. Что важно знать?

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Читайте также: По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2019 году?

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Читайте также: Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Дом, купленный в ипотеку. Можно ли его продать или сдать в аренду?

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам. У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют. В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Читайте также: Какие есть способы снижения ежемесячных платежей по ипотеке?

Заключение

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка. Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора. В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Особенности продажи земельного участка в ипотеке

У продавцов ипотечных квартир не возникает сложностей с поиском покупателей. Такая практика на рынке недвижимости существует давно, и участники сделки редко имеют предубеждение против ипотечного обременения. Земельный участок, находящийся в ипотеке — более сложная тема. Получить кредит на покупку земли труднее, чем взять у банка деньги на приобретение дома или новостройки. Продать земельный участок с обременением можно, однако придется находить общий язык с кредитором и с покупателем, чтобы довести сделку до конца.

Законодательная база по ипотеке на земельный участок

Чтобы купля-продажа прошла без нарушений, в первую очередь нужно изучить законы, которые регулируют отношения физических и юридических лиц в области земельного права. Процедура регистрации перехода права собственности на земельный участок с обременением определяется Федеральным законом № 122 от 21.07.97 г.

Если с земельным участком когда-либо производились операции разделения, выделения долей, перераспределения или объединения, необходимо изучить следующие акты:

  1. Статья 11.4 ЗК РФ. Разделение земельного участка.
  2. Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка.
  3. Статья 11.6 ЗК РФ. Объединение земельных участков.
  4. Статья 11.7 ЗК РФ. Перераспределение земельных участков.

Правила возникновения и сохранения прав и обременений на образуемые и измененные земельные участки устанавливает статья 11.8 ЗК РФ. Данная статья опирается на сведения, указанные в статьях 11.4-11.7. Взаимоотношения банка и заемщика также имеют правовую основу. Подробности о правах и обязанностях залогодателя и залогодержателя можно найти в Федеральном Законе об ипотеке (залоге недвижимости).

Кроме всего прочего, ограничения на использование земли могут накладывать органы местного самоуправления. Пример — земельный сервитут: пешая тропа или автодорога, проложенная через частные владения. Собственник участка с сервитутом имеет право пользоваться им и продавать его. Подобное обременение может доставить владельцу немало хлопот.

Как проверить обременение на земельном участке

Когда гражданин оформляет ипотеку на земельный участок, соответствующее залоговое обременение регистрируется в Росреестре. Наличие обременения не позволит собственнику продать или подарить объект залога без согласия залогодержателя. Для банка единственный весомый повод снять обременение — полное погашение ипотечной задолженности. При этом не имеет значения, досрочно произведена выплата или по графику. Теоретически банк может согласиться на смену собственника с передачей последнему долговых обязательств от бывшего владельца. Однако для этого кредитор должен убедиться в платежеспособности нового хозяина. Обычно кредитор предпочитает «отпускать» землю только после того, как кредит окончательно закрыт.

Все сведения об объектах недвижимости РФ собраны в Едином государственном реестре прав. Чтобы проверить наличие и характер обременения объекта, обратитесь в Росреестр. Сделать это можно онлайн на официальном сайте организации. Если выписка из ЕГРП нужна вам в бумажном виде, рекомендуем посетить ближайший МФЦ или офис Росреестра. В обоих случаях вам потребуется знать точный адрес земельного участка или его кадастровый номер. Заказ выписки через Росреестр обойдется в 150 рублей за электронную версию, и в 200 рублей за бумажный документ. Срок ожидания составляет 2 дня в Росреестре и 3 дня при заказе документа через МФЦ. Выписку выдадут любому человеку, не обязательно собственнику, достаточно предъявить паспорт.

Проверить наличие обременения несложно. Несмотря на доступность этой услуги, недобросовестные продавцы умудряются обманывать покупателей и продают им участки, ограниченные правами третьих лиц и организаций. Единственный способ избежать подобных махинаций — проверять юридическую чистоту на каждом этапе сделки. Покупатель может сделать это самостоятельно или нанять специалиста.

Как снять обременение с участка

Кроме кредитного обременения, существуют и другие виды ограничений на сделки с земельным участком:

  • аренда — если срок договора превышает полгода, собственник и арендатор обязаны зарегистрировать свои отношения в Росреестре;
  • земельный сервитут — когда право пользования участком ограничено актом местного самоуправления;
  • арест земельного участка — если владелец задолжал, приставы по суду могут ограничить сделки с его собственностью.

Информацию обо всех существующих ограничениях вы найдете в выписке из ЕГРП по конкретному объекту. Ипотека на участок возникает в силу кредитного договора или договора займа. Чтобы снять с участка обременение по ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  • заемщик уведомляет банк о намерении досрочно закрыть кредит и узнает точную сумму задолженности;
  • проводится полное погашение долга по кредиту;
  • после того, как последний платеж зачислен, нужно составить заявление в банк о снятии обременения с участка;
  • представитель банка и владелец участка вместе обращаются в Росреестр для подачи необходимых документов. В другом случае сотрудник банка может отдать владельцу закладную с отметкой банка о погашении ипотеки и справку об отсутствии долга. Далее собственник самостоятельно обращается в регистрационную палату для снятия обременения.

В Росреестре необходимо предъявить следующие документы по земельному участку и закрытой ипотеке:

  • кредитный договор;
  • заявление о досрочном погашении;
  • закладную с отметкой банка;
  • справку об отсутствии задолженности;
  • официальное согласие банка на снятие обременение с объекта залога.

Только после внесения новой записи в ЕГРП земельный участок станет свободным от залогового обременения. После этого его можно продать или подарить новому хозяину без разрешения банка — ведь все обязательства заемщика перед кредитором погашены.

Порядок купли-продажи для участка с обременением

Вы планируете приобрести участок, который находится в залоге у банка. Единственный способ снять залог — погасить задолженность перед кредитором. У покупателя есть два пути:

  • долг перед банком закрывает продавец. Средства на это он может получить от покупателя в качестве задатка за участок. После этого обременение снимается, и происходит регистрация сделки купли-продажи;
  • покупатель планирует самостоятельно выплатить долг банку.

Рассмотрим первый вариант. Продавец и покупатель могут заключить договор аванса или задатка, согласно которому внесенная покупателем сумма будет зачтена как часть стоимости земли при полном расчете по договору купли-продажи. Схема сделки:

  1. Продавец и покупатель заключают договор задатка.
  2. Покупатель передает продавцу сумму, необходимую на погашение долга по ипотеке.
  3. Продавец закрывает долг и получает от банка документы, необходимые для снятия обременения.
  4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи после того, как обременение снято в Росреестре.
  5. Право собственности переходит к новому владельцу.
  6. Продавец получает остаток суммы.

Каждая сделка индивидуальна. Однако стоит подробнее остановиться на некоторых моментах приведенной выше схемы. При внесении предоплаты более безопасным для покупателя является договор задатка. Аванс с юридической точки зрения может означать предоплату, которая не входит в стоимость объекта. К тому же если продавец передумает продавать землю, он обязан вернуть задаток продавцу. Аванс может быть невозвратным — все зависит от особенностей составления авансового договора.

Второй момент — необходимо сократить интервал между погашением ипотеки и сделкой купли-продажи до минимума. Чтобы продавец не исчез, можно заключить с ним договор купли-продажи у нотариуса. Можно оформить на нотариуса доверенность, чтобы юрист подал документы сначала на снятие обременения, а затем на перерегистрацию прав. Так сделка будет максимально защищена от мошенничества со стороны продавца.

Третий момент — окончательный расчет с продавцом. Юристы рекомендуют передавать деньги после того, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре. Оптимальный способ — аккредитив с ограниченным доступом или банковская ячейка. Например, перед подачей документов в Росреестр покупатель и продавец идут в банк, где покупатель закладывает деньги в ячейку. При расчете через аккредитив покупатель переводит на определенный счет необходимую сумму. Право доступа к счету у продавца появляется после получения выписки из ЕГРП, согласно которой перерегистрация права на земельный участок произошла успешно.

Рассмотрим второй вариант, когда покупатель готов купить участок вместе с долгами. Заемщик и покупатель обращаются с соответствующим заявлением в банк. Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом. Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.

Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты. Гектар земли в чистом поле с точки зрения кредитора менее интересен, чем участок в коттеджном поселке. Если покупатель берет ипотеку на землю, ему нужно сначала получить одобрение заявки в банке, а затем найти объект, который устроит банк и будет принят в качестве залога.

Как продать дом, если земля в ипотеке

Недвижимые строения, расположенные на участке, принадлежат собственнику участка. При этом продать дом без участка невозможно. Пример: Иван взял в ипотеку участок, построил на нем дом, зарегистрировал его по всем правилам и хочет продать постройку. Если в договоре ипотеки нет особых оговорок касательно прав на постройки на участке, построенный дом обременен ипотекой в силу закона.

Чтобы продать постройку, Ивану потребуется снять обременение с участка — погасить ипотеку. Можно договориться с банком и написать обязательство о погашении долга в определенный срок после сделки купли-продажи дома. Тогда кредитор может дать согласие на сделку. Иначе не получится — строение следует судьбе земельного участка, на котором оно расположено.

Документы для продажи дома по ипотеке

кадастровый инженер СПбмежевание садовых участковпоставить дом на кадастровый учеттехнический план на домтахеометр геодезистзарегистрировать дом по дачной амнистииуслуги геодезистагеодезист срочнокадастровый инженер Ленобластькадастровый инженер Ленинградская область

На сегодня ипотека является одним из самых распространённых способов приобретения жилья. Поскольку у каждого банка свои условия предоставления ипотеки, свои требования, проценты и суммы, пакет необходимых документов тоже может немного отличатся, но в основном он будет состоять из следующих документов:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок и дом – это могут быть договора купли-продажи, дарения или иной документ, подтверждающий ваше приобретённое право собственности;
  • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
  • Выписка о прописанных граждан в продаваемом доме;
  • Выписка подтверждающее отсутствие коммунальных задолженностей;
  • Если продаваемые объекты приобретались в период брака, то будет необходимо нотариально заверенное согласие супруга(ги) на продажу объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на дом;
  • Выписки из ЕГРН на земельный участок и дом;
  • Иные документы.

Технический паспорт для банка

Важным и основополагающим документом является технический паспорт – это общий план дома, который детально его характеризует. Благодаря наличию технического паспорта банк принимает решения о сумме ипотечного кредитования и его одобрении.

В техническом паспорте содержатся следующие сведения:

  • Описание конструкции, фундамента, года постройки дома и его этажность. Так же в техническом паспорте указывается степень износа дома – это важно банку, у которого происходит заем, поскольку ему нужно оценить состояние ипотечного дома;
  • Поэтажный план дома, в котором указывается количество окон, дверных проемов, наличие лоджий и/или балконов, террас, высота потолков;
  • Площадь жилых и не жилых помещений, материалы из которого построен дом и прочее.

Так же благодаря наличию технического паспорта можно обнаружить, например незаконную перепланировку помещений.

Подготовку технического паспорта осуществляет специалист – кадастровый инженер, так же данный документ можно оформить через БТИ, но это будет гораздо дольше и что не мало важно дороже. Специалисты организации ООО «ГеоМониторинг» осуществляют подготовку Технического паспорта качественно и в срок, потребуется только предоставить документы на дом и землю, осуществить выезд для проведения обмеров и в последующем получить технический паспорт на руки, на бумажном носителе.

Техническим паспортом можно пользоваться бессрочно при условии неизменности параметров и конфигурации дома, однако банк может не принять документ, выданный более 5 лет назад. Бывает так, что банки сами устанавливают срок действия нужных ему документов, поэтому мы рекомендуем уточнить данную информацию заблаговременно.

Когда все необходимые документы для ипотечного кредитования собраны покупателю необходимо подать заявку в банк и дождаться его решения (в среднем занимает около 3-х рабочий дней). В случае одобрения следует открыть расчетный счет в банке за 3 рабочих дня до совершения сделки и после подписать документы по ипотечному кредитованию и договор купли-продажи. Впоследствии необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. После чего покупателю только остается получить кредит и расплатиться за покупаемую недвижимость продавцу.

Наш адрес: Санкт-Петербург, Пр. Энгельса д.154, БЦ «Соломон» оф.9

Продажа по ипотеке и как продать квартиру в ипотеке?

Далеко не у каждого покупателя недвижимости имеется достаточно сбережений для полного расчета с продавцом и тогда прибегают к заемным средствам — ипотеке. И статистика в этом вопросе не утешительна — большая часть населения приобретает жилье кредитными средствами. По этой причине продавцам недвижимости необходимо владеть информацией о порядке продажи по ипотеке.

Во-первых, для тех кто продает не кредитную, а собственную квартиру, следует отметить плюс этой продажи через ипотеку — минимизация рисков мошенничества законодательной базой и банковскими проверками. Минус — увеличивается срок продажи и возникает риски того, что данная квартира не пройдет по требованиям к залогу.

Для продажи квартиры через ипотеку продавцу необходимо собрать полный пакет документов:

1. Паспорта всех собственников;
2. В случае принадлежности жилья нескольким собственникам необходимо нотариальное разрешение на отчуждение квартиры всех собственников;
3. Актуальный технический и кадастровый паспорт на недвижимость (с узаконением всех имеющихся перепланировок);
4. Выписка с ЕГРН об отсутствии обременений;
5. Справка из управляющей компании, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
6. Правоустанавливающие (договор долевого участия, договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.) и право подтверждающие документы (свидетельство о праве собственности и пр.) на квартиру
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах.
8. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу имущества приобретенного в законном браке;
9. * также из документов понадобится официальная оценка квартиры, но ее, как правило, заказывает и оплачивает покупатель у оценочных компаний, аккредитованных банком, выдаваемом ипотеку.

Для того чтобы официально закрепить намерения продавца и покупателя в совершении сделки купли-продажи составляется предварительный договор и, покупателем вносится задаток. Данный документ регулирует обязанности сторон и сроки их исполнения. В нем также указывается срок и способ получения окончательной суммы продавцом.

Для окончательного расчета по ипотечной продаже существует 3 варианта:

— Банк безналичным путем переводит деньги на счет продавца после регистрации недвижимости на покупателя;
— Банк выдает покупателю деньги, которые помещаются в банковскую ячейку. После переоформления недвижимости на покупателя продавец имеет право воспользоваться данной суммой;
-Банк безналичным путем переводит деньги на аккредитивный счет продавца. Особенность такого счета в том, что право снятия средств с такого счета продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
После одобрения банком объекта недвижимости в качестве залога и принятия всех документов, продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры. Далее сделка регистрируется в МФЦ, квартира переоформляется на новых собственников и накладывается банковское обременение. После чего, согласно указанным в договоре способом, продавец получает денежные средства за проданный объект.

Во-вторых, для тех кто осуществляет продажу ипотечной квартиры.

Здесь два варианта: первый — покупатель расплачивается полной суммой, второй — покупатель тоже ипотечный заемщик. По-порядку.

Если покупатель расплачивается наличными собственными денежными средствами за покупаемую кредитную квартиру, он вносит всю сумму в банк, который после перерасчета Ваши накопленные платежи пересылает в Вам на счет.

Если и продавец и покупатель кредитовались для покупки недвижимости в одном банке, например, Сбербанке, то банк самостоятельно закрывает ипотеку продавца за счет ипотечных средств покупателя и после перерасчета отправляет остаток денежных средств ему на счет. Если продавец и покупатель работают с различными банками, то покупатель вносит в банк задаток за приобретаемую квартиру в размере задолженности продавца. Таким образом ипотека закрывается и осуществляется окончательный расчет с продавцом банком покупателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Более подробно о способах продажи:

1. Досрочное погашение обязательств по ипотеке при продаже.

В данном случае, необходимо чтобы покупатель был согласен на покупку жилья, находящегося в обременении, и готов внести задаток в размере оставшейся части долга. Если такой покупатель найден, продавец должен получить согласие банка на досрочное погашение ипотеки и узнать точную сумму, необходимую для полного погашения задолженности.

Далее составляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит необходимую сумму в качестве задатка и получает расписку от продавца о принятии денежных средств.
Покупатель может отдать деньги продавцу наличными либо сразу положить на счет продавца открытый для погашения ипотеки. После получения необходимой для закрытия долга суммы, банк выдает справку об исполнении обязательств обеспеченных ипотекой в полном объеме и закладную на квартиру.
Снятие обременения с недвижимости происходит в Регистрационной палате после предоставления продавцом, полученных документов.

По завершению процесса регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой содержится информация об отсутствии обременений по данной квартире. После чего стороны могут заключать основной договор купли-продажи, произвести окончательный расчет по данной сделке и зарегистрировать ее в ФРС.

2. Продажа квартиры покупателю с ипотекой.

Возможен вариант, что человек, рассматривающий приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, также будет оформлять ипотеку.

В этом случае, если первоначального взноса по квартире достаточно для погашения задолженности продавца, процесс купли-продажи аналогичный предыдущему способу. За исключением того, что после получении выписки из ЕГРН об отсутствии обременений по продаваемому объекту, покупателю необходимо заказать оценку квартиры у оценочных компаний, аккредитованных банком. Далее отнести полный пакет документов на недвижимость в банк, для рассмотрения им возможности о выдаче кредита под предлагаемый залог. При положительном решении банка покупателя стороны оформляют договор купли-продажи, регистрируют его в ФРС и продавцу перечисляется оставшаяся сумма за проданную им квартиру.

3. Продажа долговых обязательств.

Если у покупателя недостаточно наличных средств, для погашения задолженности продавца перед банком, выдавшим ипотечный кредит, есть вариант переоформления ипотеки на покупателя.

После одобрения покупателя в качестве заемщика, кредитор заключает с ним договор о переводе на него остатка займа продавца. Далее происходит оценка продаваемого объекта. Перерегистрацию залога в ФРС производит сам банк. Если стоимость квартиры, на момент продажи, превышает остаток долга, оставшаяся часть выплачивается продавцу.

Возможно переоформление залога и на другую кредитную организацию, если покупатель оформил ипотечный кредит в ином банке, но только в случае согласия на сделку кредитора продавца. Такие сделки банкам не выгодны, в связи с этим, они либо не дают разрешения вовсе, либо, накладывают немалые штрафы на заемщика.

4. Продажа при помощи банка.

Можно также обратиться в банк — кредитор с просьбой о продаже квартиры, находящейся у него в залоге. Тогда поиском покупателя, составлением и сбором всех документов будет заниматься непосредственно банк. Для продавца данный способ является наиболее легким, но, при этом, наименее выгодным, поскольку банку важно лишь вернуть собственные средства, а не заботиться о выгоде заемщика.

Предварительный договор купли-продажи составляется банком, а продавец с покупателем подписывают и заверяют его у нотариуса. После чего, покупатель перечисляет денежные средства за покупаемый объект на ячейку банка, доступ к которой появляется у продавца после регистрации основного договора в Регистрационной палате.

И конечно в ходе продажи квартиры по ипотеке обязательно заключение договоров. Чтобы не быть обманутым, прочитайте статью про договоры по ипотеке

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *