Сдать квартиру у управление сколько заработаю
Перейти к содержимому

Сдать квартиру у управление сколько заработаю

  • автор:

Управление краткосрочной или посуточной арендой квартиры:
как это работает

Иметь дополнительные жилплощади — это не только возможность обеспечить себя, детей или внуков крышей над головой. Но и прекрасный способ заработать на сдаче квартиры в аренду.
Можно сдавать на несколько лет, чтобы жилье не простаивало пустым. Либо получать доход с посуточной аренды.

И если с первым вариантом все понятно и просто: нашли квартирантов, заселили их и те ежемесячно отдают оплату.

То во втором случае краткосрочная аренда имеет гораздо больше сложностей и нюансов. Например, нужно регулярно размещать объявления о сдаче квартиры в наем, заселять людей и забирать ключи после выселения, проводить уборку и текущий ремонт.

Владельцы, которые занимаются исключительно сдачей квартир посуточно, практически живут в таком режиме постоянно. Не у всех есть время, силы, нервы и здоровье на это.
Поэтому оптимальный вариант — обратиться за помощью к профессионалам.

Например, в агентство недвижимости. Те за процент от договора с квартиросъемщиком занимаются поиском клиентов, показами и заселением.

Однако, вся ответственность за чистоту в помещении и рабочее состояние всего остального, по-прежнему лежит на собственнике.
Данный вариант подходит для пожилых пар и одиноких пенсионеров, которые не в силах самостоятельно размещать объявления на интернет-ресурсах и в социальных сетях.
Либо не могут регулярно встречаться с вероятными арендаторами и т. д.

Кроме агентства можно попробовать доверительное управление, где все проблемы с сдачей квартиры станут заботой профессионального управляющего.

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

В чем преимущества передачи квартиры в доверительное управление? По какой схеме происходит работа? Какими правами обладает управляющий? Нужно ли платить налоги? На эти и многие другие вопросы ответят эксперты Sutki2.

«Лишние» квадратные метры — хорошее подспорье для семейного бюджета, надежная страховка на время экономического кризиса и неплохое вложение денег. В отличие от вклада, квартира не исчезнет вместе с обанкротившимся банком и будет десятилетиями приносить не слишком большой, но стабильный доход, одновременно подрастая в цене. Охотники снять квартиру посуточно в Петербурге находятся всегда: в город на Неве ежегодно приезжают смотреть достопримечательности, заключать сделки, поступать в вузы или проходить лечение. Как законно, безопасно и легко заработать на недвижимости, доставшейся по наследству или специально приобретенной для сдачи в аренду?

Способы сдавать квартиру

  • Самореклама и самостоятельное общение с жильцами. Главный плюс — владелец квартиры получает 100% дохода. Не подходит для тех, кто владеет недвижимостью в другом городе, регионе или стране, а также сильно ограничен во времени — поиск и выбор жильцов, получение оплаты, ремонт, оплата КУ и уборка квартиры требует больших затрат времени (особенно если предлагаются дешевые квартиры посуточно);
  • Информационное сотрудничество с агентством. Позволяет не тратить время на перепосты в соцсетях и поиски жильцов через знакомых или объявления. Договариваться с жильцами и подбирать постояльцев приходится самостоятельно. Подходит тем, кто по каким-то причинам не может пользоваться Интернетом и/или не имеет круга знакомых для запуска «сарафанного радио» (пожилые люди, приехавшие из другого города);
  • Доверительное управление. Весь труд по сдаче квартиры в аренду выполняет официально назначенный профессиональный управляющий, собственнику остается только получать доход за минусом вознаграждения управляющего. Подходит всем категориям собственников.

Посуточная VS долгосрочная аренда

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Месячная аренда скромной «однушки» с ремонтом советского периода будет составлять около 15 тыс. рублей в месяц, посуточная аренда будет приносить около 1700 рублей в сутки. Преимущества долгосрочной аренды очевидны: жильцов нужно искать и выбирать в среднем раз в год, с интерьером квартиры «долгосрочные» жители обращаются более аккуратно и даже могут обновить ремонт за свой счет. Доход от долгосрочной аренды небольшой, но стабильный.

Главным минусом аренды на длительный срок является невозможность поднимать цену, ориентируясь на сезон или колебания рынка. Долгосрочная аренда традиционно подразумевает одинаковую ежемесячную оплату весь год, в то время как посуточная аренда квартир в Петербурге благодаря частой смене жильцов может стоить по-разному каждую неделю. Дороже всего аренда посуточно от собственника обходится летом, в сезон новогодних каникул и во время проведения спортивных соревнований, бизнес-форумов, концертов и других крупных событий.

Посуточная аренда позволяет извлечь максимум выгоды, но просчитать точный доход за месяц не так просто: между жильцами квартира может простаивать 1-2 суток, а после особенно нечистоплотных гостей могут понадобиться дополнительные расходы на клининговую службу. Помимо необходимости постоянно рекламировать квартиру и искать жильцов, от арендодателя требуется постоянно посещать квартиру для плановой уборки и замены постельного белья, полотенец и бытовой химии (все это традиционно предоставляется жильцам при аренде посуточно).

Для тех, кто специально приобрел недвижимость для сдачи в аренду или сдает «лишние метры», наиболее выгодным вариантом является посуточная аренда квартир в Петербурге через профессионального управляющего, который возьмет на себя все вопросы по рекламе, поиску жильцов, уборке и ремонту. Наиболее выгодный вариант вложения: квартиры посуточно рядом с метро. Окраинные станции предпочитают экономные путешественники и те, кто прибывает в Петербург через Пулково. Снять квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно обычно планируют те, кто приехал любоваться красотами города, заниматься шопингом или поступать в один из крупных вузов.

Доверительное управление квартирой: правда и мифы

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Доверительное управление — услуга, предлагаемая агентствами и отдельными частными риелторами. Позволяет собственнику получать доход с аренды, не занимаясь организацией заселения жильцов, ремонтом и оплатой счетов. От суммы полученного дохода отнимается заранее оговоренная сумма — вознаграждение для управляющего.

Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ управляющий не может осуществить продажу или дарение квартиры без согласия владельца.

Этапы оформления квартиры или дома в доверительное управление

  • Подписание письменного «Договора доверительного управления» собственником жилья и риелтором;
  • Регистрация доверительного управления (согласно ст. 4 закона № 122-ФЗ). Технически регистрируется не сам «Договор», а ограничение права собственности на квартиру или дом (п. 2 ст 1017 ГК РФ);
  • Выдача риелтору нотариальной доверенности на управление объектом недвижимости;
  • Фиксация состояния квартиры и всего находящегося в ней имущества (рекомендуется составить опись).

Необходимо учитывать, что для третьих лиц (арендаторы, коммунальные службы) «Договор доверительного управления» начнет действовать только после официальной регистрации.

Правда

  • Управляющий квартирой полностью контролирует все процессы, связанные с ее эксплуатацией. Собственнику не нужно самостоятельно платить КУ и посещать налоговую.
  • Ответственность перед третьими лицами (арендаторами) имеет управляющий. После вступления «Договора» в силу ответственность арендодателя переходит к управляющему.
  • Риски страхуются. По согласованию с собственником квартира и предметы обстановки (техника, предметы искусства, кожаная мебель, антиквариат) могут быть застрахованы перед сдачей объекта в аренду.

Мифы

  • Управляющий может продать, подарить или разменять квартиру. Стандартный «Договор доверительного управления» передает управляющему только право управлять собственностью. Продажа квартиры может быть выполнена только лицом, обладающим правом собственности на объект (вещное право).
  • Доверительное управление — нелегальная филькина грамота. Доверительное управление имуществом (например, недвижимостью или ценными бумагами) является законной схемой получения дохода и регулируется действующим законодательством.
  • Доверительное управление — способ уклоняться от оплаты налогов. Платить или не платить налоги, каждый собственник решает самостоятельно. Подробнее о налогах на доходы с аренды читайте ниже.

Преимущества доверительного управления

  • Экономическая эффективность. Владельцы частного бизнеса отлично знают — затраты сил и времени необходимо учитывать точно так же, как затраты финансовые. Посуточная аренда квартиры, сданной в доверительной управление надежным профессионалам, позволяет извлечь максимум выгоды из объекта недвижимости с минимумом затрат собственных ресурсов. Комиссия, взимаемая агентом за услуги, многократно окупается благодаря отсутствию необходимости постоянно посещать квартиру и беспокоиться об испорченном ремонте, недовольных соседях и неуплаченных счетах;
  • Уборка. Перед сменой арендатора квартиру необходимо тщательно убрать, что зачастую представляет значительную трудность. При передаче в доверительное управление вопрос уборки решается управляющим, при необходимости организуется вызов клининговой службы;
  • Ремонт. Как естественный износ квартиры в ходе эксплуатации, так и различные аварии (протечки, возгорания) требуют внимания и финансовых затрат. Управляющий объектом недвижимости постоянно следит за его состоянием и на основе своего опыта своевременно делает заключение о необходимости ремонта;
  • Контроль за оплатой КУ. Доверять оплату коммунальных платежей жильцам можно далеко не всегда. Нечистые на руку арендаторы могут месяцами присваивать себе деньги на оплату КУ, о чем хозяин квартиры узнает только тогда, когда на его личном счете скопится крупный долг. При передаче квартиры в доверительное управление оплатой КУ занимается риэлтор, лично заинтересованный в отсутствии задолженностей и знакомый со всеми нюансами данного объекта (наличие ЖСК в доме, необходимость установки счетчиков и т.д.).

Налоги

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Вопрос налогообложения волнует всех арендодателей, которые хотят оставаться чистыми перед законом. С точки зрения современного российского законодательства, сдача недвижимости в аренду является таким же источником дохода, как и частный бизнес, и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Налог начисляется не только на плату за квартиру или комнату, но и на сумму коммунальных платежей (если они осуществляются за счет жильца).

К примеру, недорогая однушка, которая сдается за 15 000 в месяц, принесет своему хозяину 180 тыс. рублей в год. Если прибавить к общей сумме коммунальные платежи (3 тыс.*12=36 тыс. рублей в год), общая сумма будет составлять 216 тыс. рублей. Налог НДФЛ в этом случае будет составлять 28 080 рублей для жителей России и 64 800 тыс. рублей для нерезидентов РФ.

Помимо потери части дохода, выплата налога требует от владельца квартиры и существенных времязатрат — ежегодный расчет суммы выплат, заполнение налоговой декларации и посещение налоговой инспекции являются обязанностью арендодателя.

Позволяющие сэкономить альтернативные варианты — налогообложение по упрощенной схеме (так называемая «упрощенка») или покупка патента на аренду. Оба варианта дают возможность платить налог в размере 6%, однако требуют от владельца недвижимости регистрации в качестве ИП, ведения сопутствующей отчетной документации, внесения страховых взносов и пр. Данный вариант будет выгоден в основном лицам, уже имеющим частный бизнес и знакомым с нюансами ведения бухгалтерии.

Что грозит за неуплату налогов?

Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально. Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой. За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.

Кто платит налоги при доверительном управлении недвижимостью?

При передаче квартиры в доверительное управление обязанность выплачивать налоги с дохода ложится на плечи управляющего, однако сама выплата налога осуществляется за счет собственника. Согласно действующему законодательству, налог выплачивается с суммы дохода с аренды за минусом вознаграждения управляющего.

Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.

О доверии

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Как уже было отмечено выше, надежность и профессионализм управляющего будут напрямую влиять на уровень дохода с квартиры и возможность возникновения затруднений (конфликты с соседями, неуплата КУ, частый простой квартиры).

Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение не частным риелторам, а известным арендным агентствам, предлагающим свой каталог квартир и коттеджей в посуточную аренду. У крупных компаний есть своя клиентская база, раскрученный интернет-сайт и другие возможности для рекламы, а также многочисленные привлекательные сервисы: бронирование квартир Санкт-Петербурга, трансфер, экскурсии. Немаловажным фактором является также наличие большого числа сотрудников: в том случае, если управляющий риелтор внезапно будет вынужден взять больничный или внеплановый отпуск, его обязанности по показу квартиры или общению с жильцами смогут временно взять на себя его коллеги.

Выбранную арендную компанию можно собственноручно проверить на надежность. Один из самых действенных способов — позвонить в агентство в качестве покупателя и договориться о нескольких показах заинтересовавших квартир посуточно. Слаженная работа, профессиональный риелтор, чистые и дешевые квартиры посуточно свидетельствуют о том, что данное агентство умеет правильно подать свои объекты и заинтересовано в получении прибыли честным путем. Если аренда жилья посуточно стоит необоснованно дешево, предложенные квартиры грязные и неотремонтированные, а агент за небольшую мзду соглашается подселить в «однушку» 15 человек без документов, лучше отдать предпочтение другой компании.

Что такое договор доверительного управления: сдать квартиру и не волноваться

Баннер

Иногда очень хочется поручить все свои дела кому-нибудь большому и мудрому. Со сдачей квартиры в аренду это вполне можно осуществить, заключив договор доверительного управления. Правда, есть нюансы.

  • Управление по доверенности
  • Плюсы сдачи квартиры через доверительное управление
  • Возможные проблемы
  • Договор доверительного управления
  • Расторжение договора

Управление по доверенности

Доверительное управление представляет собой передачу другому лицу или компании прав на распоряжение имуществом для получения прибыли. Имущество при этом по-прежнему принадлежит хозяину. Управленец получает процент за работу.

Передать можно любой вид имущества:

  • недвижимость (квартиру, дом, дачу);
  • ценные бумаги;
  • производственные мощности;
  • деньги;
  • авторские права.

Цель собственника — переложить обязанности управления своим имуществом на агента, который хорошо в этом разбирается, и получать прибыль.

Чем удачнее доверительный управляющий распорядится вверенным имуществом, тем больше будет его доход.

Если вы хотите переехать в новое жилье, но нет денег на залог и первый месяц, воспользуйтесь специальным предложением Совкомбанка! Кредит на аренду квартиры со ставкой от 0% и удобным графиком платежей поможет осуществить мечту!

Хотите переехать в новую квартиру, но нет денег на комиссию, залог и первый месяц? Выручит кредит на аренду квартиры от Совкомбанка. Интуитивно понятный онлайн-калькулятор поможет рассчитать комфортный ежемесячный платеж, который не ударит по семейному бюджету.

Плюсы сдачи квартиры через доверительное управление

В аренде квартир доверительное управление означает сдачу жилья не самостоятельно, а через специальное агентство. Собственнику такая схема дает целый ряд плюсов.

  1. Эффективное управление. Всеми вопросами, касающимися аренды, занимается специалист, обладающий необходимыми знаниями и опытом. Он ищет арендаторов, берет с них плату, занимается вселением и выселением, оплачивает коммуналку и ремонт, решает проблемы с протечками или шумными соседями и т. д.
  2. Сохранение конфиденциальности. При необходимости доверительное управление может обеспечить анонимность собственника.
  3. Снижение рисков. Если собственник — новичок и не имеет опыта сдачи квартиры в аренду, доверительное управление поможет избежать возможных проблем с плохими арендаторами и мошенничеством.
  4. Нет обязанностей хозяина. Собственнику не нужно тратить личное время на решение возникающих при сдаче квартиры проблем. Например, требовать от жильцов плату в случае задержки, разбираться со сломавшейся стиральной машинкой или холодильником. Все это делает агент.

Казалось бы, заключай договор с агентством, отдавай ключи от квартиры, ложись на диван и получай денежки. Увы, у сдачи квартиры через доверительное управление есть и серьезные минусы.

Самая крупная по номиналу банкнота мира — 1 миллиард триллионов пенге — это денежная единица Венгрии, которая была выпущена в 1946 году.

Другой факт

Возможные проблемы

Все возникающие сложности обычно связаны с недобросовестным поведением управляющего.

Наверно, многие вспомнят эпизоды из фильмов, когда «их сиятельствам» во время званого ужина побледневший дворецкий сообщает, что приехала полиция, а зашедший следом инспектор радостно объявляет: «Ваш управляющий сбежал, прихватив кассу».

Конечно, в случае аренды жилья все не столь драматично. Возможны следующие проблемы:

  1. Агент по какой-то причине откровенно халтурит.
    Не ищет жильцов, так что квартира стоит пустая и не приносит прибыли, либо заселяет людей и «забывает» о них вплоть до того, что не берет плату за проживание.
  2. Агент чересчур заинтересован в получении прибыли.
    Он сдает жилье посуточно кому попало или организует нелегальный хостел. В итоге квартира превращается в «проходной двор» и головную боль для соседей. Скорее всего, это действительно закончится визитом полиции, причем к собственнику.
  3. Агент «работает на себя».
    По договору он должен сдавать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц постоянным жильцам, а по факту сдает за 50 тысяч кому попало и оставляет себе разницу. При этом не следит за сохранностью мебели и бытовой техники, платить за износ в итоге придется собственнику.

Отметим, что подобные риски сведены к минимуму, если сдавать квартиру через проверенное агентство, которое давно работает на рынке и дорожит своей репутацией. Но здесь тоже есть некоторые минусы.

  1. Меньший доход.
    За доверительное управление квартирой нужно платить. Стандартный «тариф» — примерно 10% дохода.
  2. Обязательная оплата налога.
    Причем всей его суммы, без учета агентской комиссии. То есть снова уменьшение прибыли.
  3. Собственник понятия не имеет, кто живет в квартире и о чем жильцы договариваются с агентом. Для тех, кто любит все контролировать, такая ситуация может оказаться неприемлемой.

Пожилая петербурженка Вера Петровна решила навсегда уехать из города жить на дачу. Свою маленькую «двушку» рядом с метро она стала сдавать в аренду через знакомую даму, «приятную во всех отношениях». Отношения собственник и агент юридически не зафиксировали. Существовали только устная договоренность и написанный от руки на тетрадном листочке в клеточку «контракт». Порядочной и интеллигентной Вере Петровне и в голову не приходило, что знакомая дама воспользуется ситуацией. Первые полгода все было хорошо. На карточку вовремя приходили деньги за сдаваемое жилье, помидоры-огурцы на грядках интенсивно колосились, Вера Петровна с удовольствием гуляла по дачному поселку и радовалась прелестям сельской жизни. А затем начались тревожные звонки от бывших соседей. Они жаловались, что из «двушки» Веры Петровны в любое время суток слышен шум и гам, что в подъезде завелись странные личности, явно проживающие в ее квартире, что оттуда поползли тараканы. Знакомая дама еще три месяца заверяла Веру Петровну, что соседи — просто завистливые параноики, а на самом деле «все хорошо, прекрасная маркиза». «Идиллия» закончилась, когда в квартире случился пожар и соседи вызвали экстренные службы и полицию. Оказалось, что знакомая дама, первое время честно сдававшая жилье ответственным людям, вошла во вкус и превратила «двушку» в «конвейер» с посуточной арендой кому попало. Ее доход при этом заметно увеличился, а Вере Петровне она перечисляла ту же сумму, что и раньше. Итог: дорогостоящий ремонт квартиры после пожара, нервное общение с полицией, испорченные отношения с соседями. Дама, вильнув хвостом, ушла от ответственности, поскольку никаких официальных договоров о доверительном управлении у Веры Петровны не было. «Контракт» на тетрадном листочке документом не является. Повторную сдачу отремонтированной «двушки» наученная горьким опытом Вера Петровна организовала уже через агентство, подписав все необходимые бумаги.

Договор доверительного управления

  1. Найдите хорошее честное агентство или риэлтора. Помогут в поиске отзывы в интернете, «сарафанное радио», советы друзей и знакомых.
    Важно! По закону квартиру нельзя передать в доверительное управление выгодоприобретателю, например наследнику имущества, поскольку он является заинтересованным лицом.
  2. Обсудите с потенциальным агентом все детали предстоящей сделки: от размера комиссионных до четкого списка обязанностей, срока действия договора, минимально и максимально возможного дохода, даже «портрета» желаемого жильца или жильцов.
  3. Откройте специальный счет в банке для расчетов с агентом.
  4. Соберите необходимые для заключения договора документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, доверенность на управляющего.
  5. Зафиксируйте на фото и видео состояние квартиры, мебели, бытовой техники, обязательно подтвердив дату съемки. Это пригодится в случае возникновения проблем.
  6. Составьте и подпишите договор, а затем — акт приема-передачи жилья.
  7. В договоре должны быть:
    — ФИО собственника (выгодоприобретателя) и название агентства (ФИО агента);
    — опись имущества, находящегося в квартире;
    — размер комиссионных;
    — перечень оказываемых агентом услуг;
    — срок действия документа (обычно — не более 5 лет с продлением в случае согласия сторон);
    — приложение к договору — документ с подробным описанием всех деталей сделки.
  8. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Процедуру проведут в МФЦ. Зарегистрированный документ пригодится в суде, если возникнут проблемы с агентом.
    Для регистрации понадобятся:
    — паспорт собственника или собственников;
    — договор и акт приема-передачи квартиры;
    — квитанция об оплате госпошлины;
    — нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры на передачу в доверительное управление .

При заключении договора очень важно включить в него все возможные детали и проблемы. Это именно тот случай, когда «буквоедство» пойдет только на пользу.

Вы не сильны в юридических вопросах и опасаетесь попасть впросак, подписывая важные документы? Вам поможет специальное предложение Совкомбанка! Просто нажмите кнопку «Купить услугу» на сайте и консультация профессионального юриста будет доступна круглосуточно семь дней в неделю!

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Расторжение договора

Досрочно разорвать договор доверительного управления квартирой можно, если одна из сторон из-за форс-мажора не в состоянии выполнять свои обязательства. Такими обстоятельствами являются банкротство агентства, признание недееспособности, тяжелая болезнь или уход собственника из жизни.

Также договор можно расторгнуть досрочно, если одна из сторон просто перестала его исполнять.

Если в отношениях с доверительным управляющим возникли конфликты, которые не удалось решить мирно, а от расторжения договора он отказывается, необходимо обратиться в суд с гражданским иском.

Доказательствами «косяков» агента станет зарегистрированный в Росреестре договор, дополнение к нему с подробным перечислением всех обязанностей управляющего, фото- и видеоматериалы, фиксирующие состояние жилья во время его передачи управляющему.

То же самое справедливо и в отношении собственника: если он нарушил обязательства, например, потребовал увеличения дохода сверх указанных в договоре сумм, в суд может подать агент и представить те же самые документы уже в свою пользу.

Сдача квартиры через договор доверительного управления — удобный и достаточно безопасный способ получения дохода от недвижимости. Главное — найти честное агентство и заключить максимально подробный договор, учитывающий все возможные риски и нюансы.

Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные риски

Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Сдавать квартиру в аренду и решать текущие вопросы с квартиросъемщиком можно доверить управляющему. Фото: freepik.com

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

  • публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
  • общаться с потенциальными арендаторами;
  • выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
  • заключать договор аренды квартиры с арендатором;
  • ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
  • следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
  • заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
  • сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
  • принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
  • вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Доверительный управляющий переводит собственнику недвижимости арендную плату за вычетом расходов и своего вознаграждения. Фото: freepik.com

  • Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
  • Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
  • Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
  • Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
  • Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

  • общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
  • отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

  • живут в другом городе или другой стране;
  • владеют несколькими объектами недвижимости;
  • не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

Можно определить вопросы, для решения которых управляющий должен будет связываться с собственником. Фото: freepik.com

  • люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
  • Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

  • поиск арендатора;
  • поселение и выселение жильцов;
  • проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
  • решение текущих вопросов по износу имущества;
  • решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

  • не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
  • можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
  • как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

  • за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
  • если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
  • если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
  • более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Недвижимость, передаваямая в доверительное управление, может быть в любом состоянии. Фото: Мир квартоир

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

  1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
  2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
  3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
  4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
  5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
  6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
  7. Составить договор и подписать его.
  8. Составить и подписать акт передачи объекта.
  9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

  • данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
  • адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
  • данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
  • факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
  • информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
  • срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
  • состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
  • права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
  • указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
  • права и обязанности доверителя;
  • размер комиссии управляющего;
  • условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
  • указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
  • ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
  • порядок разрешения споров;
  • адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Подписанный договор доверительного управления нужно зарегистрировать в Росреестре. Фото: freepik.com

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

  • паспорт;
  • договор, подписанный обеими сторонами;
  • акт передачи объекта, подписанный сторонами;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *