Что нужно спрашивать при покупке квартиры вторичка у продавца
Перейти к содержимому

Что нужно спрашивать при покупке квартиры вторичка у продавца

  • автор:

101 вопрос при покупке квартиры: о чем спрашивать продавца

Почему так важно задавать вопросы перед тем как купить квартиру?

Потому, что в сделках с недвижимостью очень легко упустить несколько важных деталей. А в итоге остаться как без денег, так и без квартиры.

Все вопросы собственнику можно разбить на три условных группы.

Вопросы о недвижимости.

Цель вопросов о недвижимости – узнать о всех важных характеристиках квартиры и определиться с тем, подойдет ли она именно вам. Выяснить какие у нее недостатки и преимущества.

  • Какая площадь у квартиры?
  • В каком году и из каких материалов построен дом?
  • Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
  • Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
  • Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината?
  • Что готовы оставить после продажи?
  • Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
  • Кто живет по соседству?
  • Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей?
  • Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
  • Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?

Ответив на эти вопросы, собственник даст вам понять, сколько средств и времени потребуется вложить в недвижимость, а также найти основания для торга.

Вопросы о документах.

Далее следуют вопросы о документах. Вам обязательно нужно узнать все ли в порядке с документами собственника, дабы избежать мошенничества, а также есть ли риски оспаривания прав собственности. В случае, если риски есть, необходимо выяснить как их устранить. И следует помнить: риски оспаривания прав на собственность – это серьезное основание для торга.

  • Какое основание возникновения собственности?
  • Существуют ли какие-то ограничения на сделку?
  • Находится ли квартира в залоге у банка?
  • Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
  • Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
  • Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
  • Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
  • Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить?
  • Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Вопросы о потребностях продавца.

Пусть и немного грубая (так-как вы влезаете в личную жизнь продавца), но довольно важная группа вопросов. Например, если продавцу нужно срочно продать квартиру, то можно существенно снизить цену на торгах.

  • Почему вы решили продать квартиру?
  • Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
  • Как быстро вы сможете освободить квартиру?
  • Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
  • Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится?
  • Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
  • У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
  • У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости?
  • Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?

Как видите, покупка квартиры у собственника сопряжена с огромным количеством тонкостей. Никто не может гарантировать честность продавца, особенно учитывая, что в его интересах преподнести вам квартиру в лучшем свете. А иногда, продавец жилья и вовсе может оказаться мошенником.

Мы в uHome рекомендуем в первую очередь рассматривать варианты на первичном рынке жилья. Это избавит вас от огромного количества лишней головной боли. Так, покупка квартиры напрямую от застройщика будет намного безопаснее с юридической точки зрения.

Что спросить у продавца при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать продавцу перед покупкой квартиры на вторичном рынке?

Список обязательных вопросов продавцу при покупке квартиры на вторичке:

Какая правоустановка?

В предварительной беседе с продавцом, вопрос о правоустанавливающих документах считаю ключевым. В результате ответа, возможно, выясниться, что дальнейший разговор с продавцом теряет всякий смысл, потому что квартира по тем или иным причинам не подходит покупателю. При первичном обращении заявитель должен обладать достоверной информацией о том, каким образом квартира была получена в собственность, на каком основании собственник владеет недвижимостью: договор купли-продажи, ренты, дарения, перешёл ли объект по наследству (по закону или по завещанию). Полученные сведения необходимо досконально изучить и проанализировать, потому, как они могут оказать непосредственное влияние на ход процесса в целом. Выводы по правоустановке должны лечь в основу дальнейшей правовой экспертизы.

Существуют какие-либо обременения на объект?

Этот вопрос откладывать на потом вовсе не стоит. Спросите продавца об обременениях или ограничениях, наложенных на недвижимое имущество. Да, пусть он при этом не торопиться с ответом и хорошенько подумает. Ипотечный или потребительский кредит, долги за услуги ЖКХ, финансовые обязательства перед третьими лицами, судебное решение – всё это может служить серьёзным труднопреодолимым препятствием в грядущей сделке.

Продажа свободная или альтернативная?

Один из первоочередных вопросов продавцу вторичной квартиры, в зависимости от ответа на который все заинтересованные участники процесса могут планировать общее время на проведение сделки. При альтернативе, например, сроки физического освобождения и переезда могут растянуться на месяцы. Эти обстоятельства необходимо непременно учитывать в своих расчётах.

Сколько собственников и все ли согласны с продажей?

Ответ на этот вопрос всегда даёт определённую пищу для размышлений. Если хотя бы один сособственник жилья против реализации, сделка купли-продажи обречена на провал. Рекомендую заблаговременно осведомиться о взаимоотношениях в семье с этой точки зрения. Кроме того, советую поинтересоваться о наличии серых кардиналов, суфлёров, подсказчиков, доброхотов и других доброжелателей, которые могут осложнить жизнь покупателю в самый неподходящий момент. Не стесняйтесь и напрямую спросите у продавца: Кто принимает окончательное решение? За кем последнее слово? Часто так бывает, что юридический собственник квартиры – одно лицо, а командир – совсем другое!

Справки из ПНД и НД перед сделкой предоставите?

Вопрос неудобный, а для некоторых он покажется даже не скромным, но уверяю вас, здесь нет ничего предосудительного. Покупатель перед сделкой должен быть убеждён в здоровье собственника, а для этого иметь на руках письменное официальное подтверждение/гарантии слов продавца из специализированных медицинских усчреждений из психоневрологического и наркологического диспансеров с соответствующей отметкой – «Не наблюдался» и «На учёте не состоит». В противном случае добросовестный приобретатель очень сильно рискует остаться в один прекрасный момент у разбитого корыта. Помните, что проверки на вменяемость и дееспособность, наравне с юридической экспертизой правоустанавливающих документов на жильё, являются одними из основных аспектов юридического аудита чистоты сделки купли-продажи вторичной недвижимости. А потому подобного рода вопрос продавцу считаю более чем уместным – обязательным!

Отдельно стоит отметить, что на рынке существует определённая прослойка продавцов, которая при аналогичном вопрошании, когда ставят под сомнение шаткую позицию, будет искренне негодовать и неистово бушевать, сотрясать воздух громкими фразами об оскорблении чувств по причине высказанного недоверия.

Не стоит обращать внимание возможные на истерики со стороны хозяина, устные заявления и верить ему на слово – на лбу ни у одного человека не написано, что он нормальный и адекватный. Участники процесса видят друг друга в первый раз, к тому же, например, для суда важны не голые слова, а документы и бумаги на официальных бланках. Рекомендую все сопли и вопли кустарных реализаторов пропускать мимо ушей и стоять на своём – «вы либо предоставляете справки ПНД и НД, либо сделка не состоится!»

Какой возраст у продавца?

У девушки не принято спрашивать о её возрасте, а вот у продавца недвижимости напротив – такой вопрос будет очень даже кстати, потому как покупка квартиры у пожилых собственников и пенсионеров 65+ сопряжена с определёнными рисками – например, престарелых дедушек и бабушек уж очень часто подводит память. Для подстраховки в таких случаях рекомендуется вызвать врача на сделку для медицинского освидетельствования на вменяемость, при этом финансовые издержки на экспертизу ложатся на плечи инициатора процедуры. Но оно того действительно стоит, ведь добросовестный приобретатель должен быть уверен, что хозяин жилья преклонного возраста полностью отдаёт отчёт своим действиям, когда подписывает договор купли-продажи.

Есть ли несовершеннолетние дети?

При продаже квартиры на вторичном рынке, принадлежащей целиком или частично ребёнку, необходимо заручиться поддержкой/разрешением органов опеки и попечительства – именно на это государственное учреждение возложен контроль за соблюдением законных прав недееспособных лиц и несовершеннолетних детей. Требования у надзирателей строгие – условия на новом месте должны быть не хуже, чем на старом, а использование финансовых счетов с определёнными ограничениями. Сроки рассмотрения заявки, при всех составляющих, от 10 рабочих дней, но результаты труднопредсказуемы. Как показывает практика, многое в этом деле зависит от человеческого фактора. Так, что рекомендую, сто раз хорошенько подумать, прежде, чем покупать долю квартиры у детей, которым ещё не исполнилось 18 лет – сделка может стать для всех участников ещё большим испытанием!

Использовался ли при покупке жилья материнский капитал?

В принципе по смысловой нагрузке дублирует предыдущий вопрос о правах ребёнка – интерпретация с оттенком. В случае положительного ответа, альтернативная сделка, с прохождением органов ООиП и обязательным наделением долей несовершеннолетних, гарантирована. Ещё раз подчеркну, что провести куплю-продажу в этом случае в сжатые сроки вряд ли у кого получится. Останавливать свой взгляд на таком предложении стоит лишь тогда, если вариант действительно интересный (и по цене, и по планировке, и по местоположению) и вам некуда спешить!

Сколько лет жильё у продавца в собственности и полная ли стоимость в ДКП?

Как показывает практика, срок давности права на недвижимость напрямую влияет на цену в соглашении об отчуждении имущества. Так, что наводящие вопросы на эту тему непременно стоит задать продавцу квартиры при первом же общении. При первичных безвозмездных сделках (дарение, наследство, приватизация) собственник жилья освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости только по истечении 3-х лет. Столько же времени нужно будет выждать, чтобы ничего не пришлось отчислять фискальным органам, и при реализации единственного жилья гражданина с правоустановкой ДКП. Во всех остальных случаях, чтобы не платить налоги с продажи, хозяин жилья будет вынужден ждать минимум 5 лет.

Квартира продаётся напрямую от собственника или по генеральной доверенности?

Часто так бывает, что юридический собственник квартиры находится за границей или в другом регионе страны и руководит процессом купли-продажи удалённо с помощью уполномоченного лица. Вопрос о том будет ли присутствовать хозяин на сделке – это не бред, а вполне серьёзный обдуманный шаг в рамках ведения конструктивного диалога. Продажа по генеральной доверенности чревата негативными последствиями – это одна из самых рискованных сделок на рынке. Представитель может утратить доверие хозяина жилья и доверенность может быть отозвана в самый интересный момент (в процессе регистрации перехода права собственности на объект), документ может быть просто фальшивым, владелец недвижимости может объявить, что доверенное лицо не предоставило всю исчерпывающую информацию по конъюнкуре рынка в заданном сегменте, или проще говоря, что сделка для него не выгодна, является кабальной и в судебном порядке успешно разорвать контракт. Как бы там ни было, настоятельно рекомендую следить за тем, чтобы собственник собственноручно ставил подпись на двухстороннем соглашении об отчуждении недвижимого имущества – в этом случае вернуть всё на круги своя будет значительно сложнее.

Перепланировка узаконена?

В принципе, жильё в таком полуофициальном статусе может пребывать годами, менять при этом собственников, перепродаваться много раз — ничего страшного в неузаконенной перепланировке нет. Банковские служащие перед выдачей ипотеки обращают внимание лишь на самые сложные изменения помещений – например, с переносом мокрых точек, а в остальном – без проблем одобряют и заёмщиков и объекты. Длиться это неопределённое состояние вторички может бесконечно долго, пока кто-нибудь не соберётся с духом и для своего спокойствия не положит конец этой нескончаемой эпопее. Конечно же, при покупке квартиры никому не хочется возлагать на себя груз ответственности и такую хлопотную обязанность. Да и на штраф от Гостехнадзора при случайной выборочной проверке можно налететь. Как бы там ни было, рекомендую сакцентировать невозмутимый взгляд продавца на этом нелицеприятном моменте – возможно, получиться приобрести для себя ощутимую выгоду из сложившейся ситуации и получить на устранение шероховатостей дополнительную скидку.

Ипотеку рассматриваете?

В том случае, если приобретение жилья планируется с использованием заёмных у банка средств, то необходимо уточнить у продавца, готов ли он пойти на сделку с ипотекой. Вопрос более чем уместный, потому как определённая прослойка собственников на рынке в силу разных жизненных обстоятельств (сроки, предрассудки) желает продавать своё жильё только за наличные.

Причины продажи?

Легко предугадываемый стандартный вопрос, на который у многих продавцов давным-давно припасён такой же стандартный ответ: «Покупаю другую, побольше» или «Квартира досталась в наследство, а сам живу в другом городе, а здесь она мне не нужна». Однако истинные мотивы порой запрятаны так далеко, что до них не докопаешься. Если покупатель сомневается в искренности собственника, рекомендую спрашивать о причинах продажи глядя ему в лицо – а вдруг промелькнёт что-то неуверенное во взгляде.

Порядок взаиморасчётов (передачи денег)?

Безусловно, перед покупкой квартиры стоит заранее узнать у собственника о предполагаемом способе финансовых взаиморасчётов по сделке и сопоставить желания продавца со своими возможностями. Часто так бывает, что в силу разных жизненных обстоятельств (возраст, печальный опыт, предубеждения) собственник больше доверяет старому доброму железному сейфу и настаивает на банковской депозитарной ячейке, нежели электронным счетам, а покупатель при этом наоборот отдаёт предпочтение современным схемам – например, аккредитиву и считает именно этот безопасный способ расчётов для себя приоритетным. Предложения непосредственных сторон процесса можно согласовывать и утрясать неделями, да так ни к чему и не прийти. Поэтому, для всех участников сделки крайне важно заранее найти консенсус и достигнуть договорённости и в этом вопросе — и чем быстрее это произойдёт, тем лучше…

Сколько человек прописано в квартире?

Следующий вопрос не менее важен, чем все предыдущие. Вопрос обсуждения – снятие с регистрационного учёта по месту жительства или юридическое освобождение жилого помещения. Спросите продавца без всяких экивоков: «Смогут ли все пользователи/владельцы выписаться из квартиры до сделки? Есть ли им куда перепрописаться, ну, хотя бы на время?» В паспортном столе формально необходимо указать новое место пребывания, но на самом деле из жилья можно выписаться в никуда! Поинтересуйтесь, задумывались ли всерьёз жильцы над этим и готовы ли они при необходимости временно пребывать в подвешенном состоянии…

Состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья?

Положительный ответ на этот вопрос может означать лишь одно – собственнику на сделку необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

О чём спрашивать продавца при покупке квартиры?

О чём ещё не забыть спросить у продавца

От юридических и правовых аспектов предполагаемой сделки медленно переходим к житейским, так сказать, бытовым предметам обсуждения

Комнаты смежные или изолированные?

Смежно-изолированные планировки – по большому счёту, жильё неполноценное, неликвидное. В проходных комнатах сложно эффективно использовать пространство, да и отдохнуть толком скорее всего не получиться. Разнополым и разновозрастным категориям квартирантов, я уверена, будет в них не очень комфортно.

Куда выходят окна квартиры?

Эту деталь большинство клиентов на вторичном рынке вообще упускает из виду, хотя по факту для многих она является определяющей. Обязательно уточните у представителя или непосредственно у продавца – Какой вид открывается из окна: в тихий уютный зелёный двор или же на оживлённую шумную грязную улицу? И как расположена квартира по отношению к сторонам света? Уверена, что над этим вопросом покупателю стоит призадуматься заблаговременно…

Скрытые дефекты?

Предоставление собственником полной достоверной информации по объекту – краеугольный камень в процессе реализации. В том случае, когда продавец умышленно скрыл от покупателя такие дефекты и недостатки квартиры как, например, плесень, грибок, аварийное состояние несущих конструкций или инженерных коммуникаций, то сделка в судебном порядке может быть расторгнута и признана недействительной. Свежие обои на рыхлые стены, следы краски и штукатурки в местах протечек, на соплях держащиеся электрические выключатели — обычное дело на скорую руку завуалировать существенные минусы жилья. Помните, что нелепые отмазки типа: «А я и сам не знал!» — инстанциями не принимаются и не освобождают хозяина от юридической ответственности. Однако, не смотря на рискованность и щекотливость ситуации, зачастую убедить владельца рассказать всю правду о квартире бывает ох, как нелегко.

Год постройки дома, тип строения и перекрытий?

Возраст многоквартирного дома – для некоторых клиентов на вторичном рынке критерий основополагающий – чем моложе, тем лучше. Панельный, блочный, кирпичный, монолитно-кирпичный, деревянный – перед приобретением жилья не стоит забывать и про то, что каждому типу гражданского здания присущи свои уникальные конструктивные особенности. Например, многоквартирные сталинские и дореволюционные дома с деревянными перекрытиями обладают целым рядом как неоспоримых преимуществ, так и явных недостатков. Строения с железобетонными перекрытиями в этом отношении выглядят более цельными, однозначными и для большинства покупателей они намного предпочтительнее.

Кто осуществляет обслуживание и сколько платят коммуналку?

Перед покупкой вторичного жилья стоит помнить, что такая организационно-правовая форма собственников жилья как ТСЖ откладывает свой отпечаток на размер суммы в ежемесячной платёжке, а дополнительные «принудительно-добровольные» членские сборы на охрану, благоустройство и содержание в закрытых ЖК – обычное дело. Коммуналка в кооперативах и всякого рода объединениях обходится жильцам намного дороже по сравнению с оплатой по прямым договорам с поставщиками коммунальных услуг, когда эксплуатацию гражданских зданий осуществляют такие муниципальные учреждения как «ЖЭК» или «Жилищник». Зарубите себе на носу – чем меньше посредников в цепочке, тем дешевле.

Соседские войны и невыносимые условия существования зачастую становятся причинами срочной смены места жительства. Попросите собственника поделиться информацией о том, в каких взаимоотношениях он состоит со своим окружением. Проверять правдивость его слов, рекомендую на просмотре квартиры в вечернее время суток. Комфорт проживания будет во многом зависеть о того, какие люди обосновались над головой этажом выше или непосредственно за стенкой. Помните, что интеллигентных и спокойных, доброжелательных и миролюбивых соседей днем с огнём не сыщешь – они в наше время на вес золота!

Что из мебели остаётся?

Уточните у продавца, что из мебели и бытовой техники он готов оставить в квартире новому владельцу. Перед покупкой, примите к сведению, что, например, полностью опустошённая квартира будет выглядеть совсем по-другому, не так привлекательно как на красивой картинке в рекламе.

Сколько времени добираться до метро?

Заявленное время в пути в объявлении до ближайшей станции метрополитена очень часто не соответствует действительности (притянуто за уши) – это одна из самых популярных уловок продавцов. Издержки на общественный транспорт сильно бьют по карману и влияют на ликвидность жилья. Поинтересуйтесь у собственника о маршрутах и удобстве логистики, спросите у него в лоб, напрямую о том, как долго добираться до объекта своим ходом.

Где взять хлеба и зрелищ?

Уровень развития социально-бытовой инфраструктуры – это вам не шутка, а отправная точка изысканий для большинства здравомыслящих клиентов на вторичном рынке. Без многозального кинотеатра в торгово-развлекательном центре ещё как-то можно обойтись, а вот без розничного магазина с товарами первой необходимости – это будет не жизнь, а труба! Про такие первостепенные объекты социального обслуживания населения как аптека, поликлиника, больница. стоматология я вообще молчу! К сожалению, о них незадачливые покупатели начинают вспоминать лишь, когда нужда к стенке припрёт…

Как быть с досугом и отдыхом?

Трудно себе представить, что клиент покупает квартиру в абсолютно незнакомом ему месте. И всё же, не мешало бы лишний раз спросить продавца как у местного жителя, быть может он знает чуточку больше и сможет подсказать какие-то выигрышные стороны района: парки, спортивные секции, посоветовать хороших проверенных специалистов в сфере социального и медицинского обслуживания населения.

В квартире тепло?

Следующий вопрос к продавцу вторичной городской недвижимости вытекает из предыдущего. Как показывает жизненный опыт и практика эксплуатации гражданских зданий, в панельных домах, а особенно в торцевых и угловых квартирах, может существовать проблема с герметизацией межпанельных швов. Зимой в панельках порой бывает действительно невыносимо холодно и люди часто мёрзнут. В добротных кирпичных многоквартирных домах теплопотери значительно меньше – эти обстоятельства также непременно стоит учитывать при формировании окончательного решения.

Высота потолков?

Не упустите и эту немаловажную деталь из виду. Чем выше потолки, тем больше объём – дышится намного легче, знаю об этом не понаслышке. Да и мебель у кого-то, возможно, припасена для новой квартиры определённого роста.

Балкон или лоджия?

На самом деле, разница существенная! Лоджию намного легче утеплить и присоединить к жилой комнате или кухне – и увеличить так необходимое полезное жизненное пространство. Неотапливаемый балкон в этом плане так навсегда и останется местом хранения «нужных» вещей.

Установлены ли счётчики на воду?

Приборы учёта воды – заметно экономят семейный бюджет. Поинтересуйтесь у продавца о наличии счётчиков на горячее и холодное водоснабжение, а заодно, уточните у хозяина, когда была последняя техническая поверка. Держите у себя в голове, что отсутствие необходимого оборудования сулит покупателю определёнными финансовыми издержками.

В зависимости от циркуляции водоснабжения в многоквартирном доме (снизу вверх или сверху вниз) на крайних этажах, а особенно на верхних, может ощущаться недостаточный напор воды. Настоятельно рекомендую, перед покупкой вторички проверить давление H2O на всех режимах работы сантехнического оборудования.

Как давно проводился капитальный ремонт жилого дома?

Если дом старый, то вопрос о качестве последнего капитального ремонта здания, считаю более чем уместным. Работы могли производиться поверхностно (лёгкая косметика фасада, лестничных маршей и входной группы) или с заменой всех центральных коммуникаций (кровля, стояки, внутреннее электрооборудование). Кроме того, расспросите продавца об общем износе строения в процентном соотношении.

В подъезде чисто? Есть ли посторонние запахи?

С годами в результате подтоплений или халатной эксплуатации подъезды многоквартирных домов ветшают и производят удручающее впечатление – стены исписаны бранными словами, а шахты мусоропровода начинают извергать зловонье. Подъезд образцового содержания с цветами и накрахмаленными занавесками – большая редкость и ещё один довод в пользу покупки квартиры

Парковка удобная?

Вопрос насущный, особенно для крупных городов, где с каждым годом пространства для личного автотранспорта становиться всё меньше. Вечерние парковки в жилых кварталах мегаполисов, действительно, становятся для собственников ежедневной головной болью. Наличие большой бесплатной стихийной площадки для ночного хранения железных коней – ещё один веский довод в пользу приобретения именно этой квартиры.

Какие вопросы не стоит задавать по телефону

Торг уместен?

Уверена, что профессиональные участники рынка вторичной недвижимости в один голос скажут, что абсолютно все вопросы по сделке купли-продажи можно утрясти по телефону. Соглашусь с ними, но лишь отчасти. По моему глубокому убеждению, есть такие моменты, которые на расстоянии лучше не обсуждать. Например, торговаться с продавцом, не видя ни разу объекта в живую, то есть удалённо посредством телекоммуникационной связи – это ни что иное, как признак дурного тона. Опытному риэлтору такое поведение говорит о несерьёзности намерений, о неблагонадёжности встречной стороны. Только при предметном интересе клиент может себе позволить спрашивать собственника о конечной стоимости: «А какая будет последняя цена?» В противном случае, он сильно рискует быть посланным контрагентом в далёкое эротическое путешествие…

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— до 1 марта 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

покупка квартиры

Вы собираетесь приобрести жилье в новостройке или на вторичном рынке? Вам понравилась квартира: район, этаж, состояние подъездов и лифта, внутренняя отделка? Но стоит ли на этом останавливаться? Все ли в порядке с документами, не объявятся ли наследники на недвижимость? А вдруг ее не получится оформить из-за наличия других собственников?

покупка квартиры

Чтобы этого избежать, нужно получить полную информацию о проживающих и прописанных в квартире лицах, о количестве собственников, прочих особенностях. А знаете ли вы, какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Почему так важно задавать вопросы?

Покупка квартиры — серьезное приобретение, поэтому лучше заранее подстраховаться, чтобы не получить кота в мешке. В первую очередь нужно выяснить два момента:

  • техническое состояние недвижимости;
  • юридическую “чистоту” квартиры.

С точки зрения надежности конструкций и коммуникаций нужно обратить внимание на год постройки, проведение капитального ремонта, произвести визуальный осмотр помещения. Вопросов на этом этапе возникает много: из чего сделаны стены, не протекает ли крыша, давно ли была замена труб и стояков?

Если вы планируете проживать первые несколько лет, не делая ремонта, то нужно обратить внимание на качество плитки, линолеума или ламината, посмотреть, какие обои на стенах.

С позиции юридической “чистоты” квартиру можно оценить, запросив у продавца расширенную выписку из ЕГРН.

Осмотр квартиры и беседу лучше проводить в присутствии собственника. Если он сам находится далеко от продаваемой недвижимости и доверил осуществление сделки другому лицу, то проверьте его доверенность. Перед “знакомством” с квартирой определите, что будете спрашивать. Чем больше подробных пояснений вы получите, тем легче пройдет сделка.

При оформлении права собственности в Росреестре могут возникнуть проблемы, если появятся новые обстоятельства, не учтенные при подписании договора. Наиболее распространенные “препятствия”:

  • в квартире прописаны несовершеннолетние дети, либо они имеют там долю;
  • наследники не вступили вовремя в наследство, на данном этапе дело находится в суде;
  • объект недвижимости или доля в нем находятся под обременением.

Случаются иные обстоятельства, которые не позволяют оформить сделку до конца и зарегистрировать жилье на нового владельца.

Какие вопросы задавать продавцу квартиры?

Перед покупкой недвижимости нужно ознакомиться с историей перехода права собственности на квартиру, кому она сейчас принадлежит, сколько собственников и зарегистрированных лиц там проживают, выяснить множество сопутствующих вопросов, чтобы не попасть в руки мошенников. Что нужно выяснить?

Сколько собственников у квартиры?

По праву собственности квартира может принадлежать:

  • частным лицам;
  • юридическому лицу;
  • государству.

Если вы имеете дело с недвижимостью, которая является муниципальной, то продавцу нужно сначала ее приватизировать. Лишь после этого он имеет право на продажу.

наличие собственников

Собственниками могут быть несколько лиц. Перед покупкой убедитесь, что все они согласны с продажей.

Не забудьте, что они имеют преимущественное право на покупку доли и могут в любой момент отказаться подписывать договор купли-продажи, объявив об этом.

Чтобы узнать о собственниках, попросите продавца заказать выписку из ЕГРН. Если вам предоставят старый документ, то не стоит на него ориентироваться, так как за это время могли произойти изменения, например хозяева могли выделить доли детям.

Кто зарегистрирован?

Помимо собственников, определенными правами на квартиру обладают люди, которые там прописаны. К примеру, сложно будет выписать несовершеннолетних детей.

Чтобы выяснить, кто зарегистрирован в квартире, проверьте домовую книгу, в которой есть информация обо всех прописанных. В договор нужно будет включить пункт об обязательствах всех жильцов выписаться до определенной даты.

Помимо этого, будьте готовы к кому, что до момента выписки вас могут посещать судебные приставы, представители органов правопорядка, так как они могут разыскивать по месту регистрации граждан, имеющих проблемы с правосудием.

Кстати, лучше уточнить у соседей, нет ли среди прописанных тех, кто находится в розыске или в местах не столь отдаленных. С выпиской таких граждан могут возникнуть серьезные проблемы.

Длительность права собственности

Представьте такую картину: предыдущий собственник умер, у него было несколько наследников и лишь один из них знал о его кончине. Он вступил в наследство и через полгода решил продать недвижимость.

Уже после продажи могут объявиться остальные наследники и подать иск в суд. Если вы не хотите оказаться в суде в качестве ответчика и потерять деньги, то выбирайте квартиру, которая принадлежала продавцу не менее трех лет.

Частая смена собственников должна насторожить. Задумайтесь, не имеете ли вы дело с мошенниками.

Вид продажи

Некоторые собственники самостоятельно занимаются продажей квартиры: подают объявления, выставляют фотографии, показывают помещение желающим. Другие не хотят тратить свое время и обращаются к риэлторам. При встрече с продавцом спросите, кто он: собственник или представитель риэлторской компании.

договор долевого участия

Если перед вами собственник, выше вероятность, что сделка пройдет без сучка и задоринки. Но иногда удобнее взаимодействовать с риэлторской компанией, если это проверенная фирма с хорошими отзывами.

Плюсы взаимодействия с риэлторами:

  • сотрудники юридически подкованы;
  • имеют доступ во все необходимые инстанции;
  • помогут проверить юридическую “чистоту” недвижимости;
  • соберут документы и справки.

Однако помните, что вы можете нарваться на мошенников, которые продают квартиру недееспособного лица, используя незаконные схемы. В суды не перестают поступать иски на недобросовестных риэлторов.

Также в качестве продавца может выступать физическое лицо, на которое собственник оформил доверенность. Она действительна только при оформлении у нотариуса. Не забудьте посмотреть срок ее действия.

Есть ли обременение?

Под обременением понимается ограничение прав собственника на распоряжение имуществом. Оно может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • не выплачена ипотека;
  • договор ренты;
  • арест судебными приставами;
  • банкротство хозяина.

Обременение может быть наложено на всю квартиру или долю в ней. Запись об этом есть в ЕГРН, поэтому нужно ознакомиться с выпиской из реестра, причем свежей.

Если на квартиру наложено обременение, то сделка состоится только при выполнении всех условий для его снятия.

Каким образом получена квартира?

Способов приобретения недвижимости несколько:

  • покупка;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • мена.

Самый распространенный — первый способ. Купить квартиру можно несколькими способами: по обычной или военной ипотеке, за счет средств материнского капитала, за собственные средства. Последний вариант — самый надежный.

Если жилье приобретено за материнский капитал или по военной ипотеке, то в этом случае вполне вероятно, что продавец совершает противоправное действие. В первом случае сделка касается прав несовершеннолетних детей, во втором вы можете столкнуться с неполной выслугой лет собственника.

Если недвижимость унаследована, то есть вероятность появления новых наследников, особенно если продавец совершает сделку сразу после вступления в наследство.

Семейное положение собственника

Убедитесь, что права собственности принадлежат только хозяину. Если он в разводе, а квартира приобретена в период брака, то бывший супруг может предъявить права на свою долю. Такое право сохраняется за супругами в течение трех лет после развода.

Сбор доказательств юридической “чистоты” квартиры — это обязанность покупателя. Поэтому заранее подготовьте вопросы, которые зададите продавцу, чтобы получить больше информации о недвижимости, владельцах и зарегистрированных лицах.

Какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры, что спросить у риэлтора

Все вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке можно разделить на юридические, личные и технические. Перед оформлением сделки необходимо получить ответы на все из них. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что процедура пройдет без каких-либо нарушений и не повлечет за собой утрату права собственности.

Коллектив авторов Reforum.Ru

Все вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке можно разделить на юридические, личные и технические. Перед оформлением сделки необходимо получить ответы на все из них. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что процедура пройдет без каких-либо нарушений и не повлечет за собой утрату права собственности.

Телефонные переговоры: какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичке

  • кто подает рекламу: хозяин или маклер (если агент, то нужно заранее продумать, какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры, т.к. посредник может намеренно умолчать о недостатках объекта);
  • кто собственник жилья;
  • как давно объект находится в собственности;
  • какие документы на квартиру есть на руках у продавца;
  • соответствуют ли фотографии в объявлении реальному состоянию жилья (как давно они были сделаны);
  • нет ли у нынешнего владельца жилья долгов по коммуналке;
  • есть ли обременения.

Во время разговора следует уточнить, имеет ли объект какие-либо нюансы, осложняющие проведение сделки (к примеру, свежее наследство, наличие недееспособных собственников, банкротство владельца в анамнезе). Все дальнейшие вопросы по недвижимости будут зависеть от полученных ответов.

Вопросы о недвижимости: что спрашивать при осмотре квартиры на вторичке

Осмотр — это важный этап покупки квартиры. В рамках его проведения следует уточнить максимум информации о жилье :

  • какую площадь имеет объект недвижимости;
  • в каком году построен дом, в котором находится квартира;
  • какие перекрытия в помещении;
  • как давно проводилась замена труб и батарей;
  • сколько лет назад в квартире делался капитальный ремонт стен и пола;
  • что собственники оставляют после продажи (и готовы ли они прописать это в договоре);
  • какие соседи живут за стенкой;
  • есть ли в квартире перепланировка, и если да, то была ли она узаконена (без этого пункта все вопросы риэлтору при покупке квартиры в ипотеку будут бессмысленны, т.к. банк не одобрит объект с несогласованной перепланировкой);
  • как работают автоматы.

Точный список вопросов при покупке квартиры составляется на основании анализа особенностей объекта. Его следует подготовить заранее.

На показ лучше прийти с риэлтором. Покупатели часто теряются и не знают, что спрашивать при осмотре квартиры у продавца. Агент возьмет инициативу в свои руки и решит эту проблему.

Вопросы о потребностях продавца: о чем можно спрашивать владельца

При покупке квартиры необходимо спросить у владельца, почему он продает жилье, и куда планирует выехать. Продавец должен осознавать свои действия и иметь четкий план по дальнейшему распоряжению деньгами. Цели продажи недвижимости могут быть любыми:

  • семья расширяется и покупает квартиру побольше в этом же районе;
  • собственник переезжает за город и вкладывает деньги в строительство частного дома;
  • нужны деньги для инвестирования в бизнес и т.д.

Владелец квартиры не обязан давать подробный отчет о своей жизненной ситуации, но должен объяснить причины продажи. В противном случае, вполне возможно, что истинные цели сделки заключаются в том, что:

  1. Собственник распродает все имущество перед процедурой банкротства.
  2. Квартира имеет несколько юридических проблем
  3. На жилье могут претендовать другие лица. Характерно для свежего наследства.
  4. Объект продается мошенниками. Но преступники знают все часто задаваемые вопросы риэлтору и владельцу, а потому их сложно поймать на вранье

Любые недомолвки со стороны продавца должны насторожить клиента и его представителя. Если у покупателя нет ресурса и доступа к закрытым информационным базам, ему стоит отказаться от приобретения такой квартиры.

Юридические вопросы о документах: на что обратить внимание

Главный источник риска при сделках с жильем заключается в его истории. Для ее проверки можно нанять юриста или риэлтора, воспользовавшись услугой правового сопровождения. Специалисты скажут, что спросить у продавца при покупке квартиры, и смогут правильно интерпретировать его ответы.

Кто является собственником квартиры по документам

Перед покупкой квартиры (еще на показе) следует узнать, кто является владельцем жилья. От этого зависят дальнейшие действия и вопросы, которые нужно задать продавцу. Собственником недвижимости может быть:

  1. Несовершеннолетний. В этом случае надо узнать:
    • на какой срок оформлено разрешение ООиП на сделку;
    • какая квартира покупается взамен;
    • сколько времени потребуется на подготовку и регистрацию документов должным образом.
  2. Недееспособный. Для того, чтобы зарегистрировать сделку, потребуется разрешение ООиП и согласие опекуна.
  3. Пожилой человек. Перед оформлением сделки с продавцом в возрасте старше 70 лет следует уточнить, согласен ли он на медицинское освидетельствование и заключение готового договора у нотариуса. Если возрастной собственник не согласится на медосвидетельствование и попросит оформить доверенность на рукоприкладчика, лучше подобрать другой вариант.
  4. Человек, состоящий в браке. От него потребуется предоставить нотариальное согласие супруги на сделку или брачный договор.
  5. Банкрот. В этом случае купить квартиру можно будет только через аукцион. Основную информацию о торгах можно узнать у их организаторов. Если человек не знает, какие вопросы задавать при покупке квартиры на торгах, ему стоит обратиться в агентство недвижимости.

Какими документами подтверждается право собственности на квартиру

Все документы на квартиру можно разделить на правоподтверждающие и правоустанавливающие. К первым относятся свидетельство о праве собственности (оно перестало выдаваться с 2016 года) и выписка ЕГРН (ее можно заказать на сайте Госуслуг). Правоустанавливающих документов на жилье намного больше. Их вид зависит от характера возникновения права. К наиболее часто встречаемым правоустанавливающим документам относятся ДКП, решение суда, договор дарения.

Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости

При покупке квартиры следует задавать вопросы продавцу для того, чтобы:

  • выяснить важную информацию об объекте и его правовой истории;
  • увидеть реакцию хозяина на каверзные вопросы;
  • найти недочеты в техническом состоянии квартиры, показать их владельцу и предложить торг.

С помощью правильно заданных вопросов можно снизить цену и обнаружить скрытые проблемы в документах. Вести диалог можно самостоятельно, но лучше для этих целей обратиться к агенту или юристу. Специалист проанализирует ситуацию и скажет, что спрашивать при покупке квартиры у собственника или его представителя.

Оцените статью
Поделиться

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *