Что такое кадастровая стоимость квартиры
Перейти к содержимому

Что такое кадастровая стоимость квартиры

  • автор:

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости. Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

  • С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
  • Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

  • Родион Ларченко. Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
  • Галина Баркус. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

  • Росреестр
  • Федеральная кадастровая палата
  • Публичная кадастровая карта

Что такое кадастровая стоимость

Баннер

Как кадастровая стоимость недвижимости влияет на имущественные налоги? Чем она отличается от рыночной стоимости? Можно ли ее оспорить? Подробно разобрались в этой теме и подготовили ответы на ваши вопросы.

  • Кадастровая стоимость простыми словами
  • Как определяется кадастровая стоимость
    • Налог на имущество
    • Налог при получении квартиры в подарок
    • Налог на доходы при продаже квартиры
    • Земельный налог

    Кадастровая стоимость простыми словами

    Вадим решил продать однушку, некогда подаренную ему родителями. Поскольку это была первая продажа квартиры для молодого человека, он столкнулся со множеством федеральных законов и понятий из сферы недвижимости. Среди нихрыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость жилья.

    Кадастровая стоимость (КС)это определенная сумма, в которую государство оценивает недвижимостьнапример, дом с участком или квартиру.

    Еще семь лет назад вместо КС использовали рыночную и инвентаризационную стоимость жилья. Если первую назначали сами владельцы жилья или риелторы, то вторую определяло государство с учетом износа дома.

    При этом инвентаризационная стоимость всегда была невысокой, а износ снижал ее еще больше.

    Но в 2015 году правила в Налоговом кодексе РФ изменились. Теперь на первый план вышла КС жилья, которая была необходима государству для расчета госпошлин. Замена инвентаризационной стоимости на новый показатель должна была занять пять лет.

    Вместе с КС изменился реестр, в котором хранятся данные обо всех жилых и нежилых помещениях. Он получил название Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Если вы давно мечтали о покупке жилья, самое время задуматься об ипотеке. В Совкомбанке вы можете подобрать подходящую для себя программу с выгодными условиями. Рассчитайте ежемесячный платеж прямо сейчас.

    Как определяется кадастровая стоимость

    Кадастровую стоимость определяют госорганы. Чтобы рассчитать этот показатель, специалистам не нужно осматривать ваше жилье. Для них важно расположение, площадь и возраст дома. Хорошие соседи, дизайнерский ремонт или вид из окон в этом случае роли не играют.

    Стоимость определяют по методам массовой оценки. Поэтому цена на квартиру соседа сверху без ремонта и вашего с новой отделкой будет равна — главное, что площадь и планировка жилья совпадают.

    Как проходит процесс оценки жилья со стороны:

    1. Исполнительный орган власти утверждает необходимость оценки объекта недвижимости. После этого специалисты собирают о нем необходимые данные, обрабатывают их и готовят результат.
    2. Предварительные итоги появляются на сайте Росреестра. В течение 60 дней их можно исправить — к примеру, если в расчетах нашли ошибки. В этих случаях отчеты исправляют каждые пять дней.
    3. После этого утверждают точные результаты. Они вступают в силу с 1 января следующего года.

    Затем показатель пересчитывают спустя 3–5 лет. Однако в городах федерального значения — к примеру, в Москве — это могут делать каждые два года.

    Внеочередная переоценка допускается только в том случае, если в субъекте России КС оспорили более 30% владельцев жилья.

    В первую очередь КС необходима для расчета следующих налогов.

    Налог на имущество

    Россияне оплачивают его каждый год. При расчете налога учитывается регион проживания и кадастровой стоимости квартиры или дома на 1 января того года, за который уплачивают налог.

    Размер платежа также зависит от местных властей, которые вправе вводить дифференцированные ставки, зависящие от кадастровой стоимости дома. Максимально ставка достигает 0,1%, но властям позволено при необходимости увеличивать ее в три раза.

    Узнать актуальный кадастр можно на странице Росреестра или в отделении МФЦ. Если квартиру сдали после 1 января, то актуальным считается показатель, установленный при ее внесении в ЕГРН.

    С 2019 года начали действовать небольшие нововведения касательно налога на имущество. Если вы устраивали сложную перепланировку, кадастровую стоимость квартиры можно изменить. После этого платеж будут пересчитывать не с 1 января, а с даты изменения кадастра.

    Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары более чем в 250 000 магазинов-партнеров на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 15% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

    Налог при получении квартиры в подарок

    Этот платеж рассчитывают с учетом КС в случае, если в договоре не указана ее стоимость на рынке.

    Для налоговых резидентов РФ налог составит всего 13%, для нерезидентов — 30%. Платить пошлину не нужно, если объект передали близкие родственники.

    Рубль-плата — самая тяжелая монета царской России и одна из самых редких. Она весила больше полутора килограммов и чеканилась из меди при Екатерине I.

    Другой факт

    Налог на доходы при продаже квартиры

    Кадастр понадобится для того, чтобы понять, с какой суммы рассчитать пошлину. Если цена на жилье в договоре купли-продажи превышает 70% КС, то пошлину нужно платить с этой суммы. В противном случае налог будет рассчитан от 70% кадастра.

    Земельный налог

    Это местный налог, который платят исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Ставка зависит от типа земель: она варьируется в диапазоне от 0,3% до 1,5%. Муниципальные власти могут устанавливать послабления при его уплате.

    Помимо налогов, кадастровая стоимость земельного участка или иной недвижимости влияет на нотариальные расходы. Для проведения операций с недвижимостью вам, скорее всего, понадобится нотариус. За это нужно оплатить нотариальную пошлину, которую рассчитывают исходя из КС.

    Отличие от рыночной стоимости

    Помимо кадастровой стоимости у объекта недвижимости есть еще одна — рыночная. Именно ее указывают в объявлениях при продаже жилья.

    На нее влияют расположение дома, инфраструктура, ремонт и даже вид из окон. Кроме того, владельцы жилья при установлении цены вправе учитывать ситуацию в стране и на рынке недвижимости. Поэтому неудивительно, если две одинаковые по планировке и площади квартиры будут стоить по-разному.

    Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

    Если стоимость на рынке снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, то ее можно пересчитать вне очереди. При этом новые показатели не должны превышать предыдущие, которые были внесены в Единый госреестр.

    Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

    Как мы выяснили, кадастр напрямую влияет на налогообложение. Если владелец квартиры/дома с земельным участком нашел ошибку в расчетах КС, он может оспорить ее.

    Вадим выяснил, что при оценке его однушки специалисты перепутали показатели площади. Вместо 45 кв. м они указали 53 кв. м. Теперь он имеет полное право запросить оценку заново.

    Для этого нужно обратиться в МФЦ или орган, ответственный за оценку. К заявлению приложите документы на недвижимость и объяснение, где именно вы нашли ошибку.

    Вы можете оспорить КС и в том случае, если он кажется вам неверным. Тогда вам нужно обратиться в спецкомиссию при Росреестре или суд.

    Важно! Вам не нужно сначала идти в Комиссию по оспариванию КС, а только потом в суд. Этот досудебный порядок не обязателен. Вы можете сразу пойти в суд с требованием пересмотреть КС.

    Оспаривать оценку могут лишь сами владельцы жилья. Если это юрлицо, а проверку проводили по старому ФЗ «Об оценочной деятельности», то сначала необходимо обратиться к комиссии. Только после ее отказа можно идти в суд.

    Если специалисты проводили оценку по обновленным правилам, то физические и юридические лица могут обращаться напрямую в судебный орган.

    Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки» и получите шанс вернуть проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика.

    Как проходит комиссия

    В каждом субъекте России действует своя комиссия по оспариванию КС. Найти их список можно на официальном сайте Росреестра.

    Далее вам нужно подготовить следующие документы:

    • выписку о КС (ее легко получить в МФЦ);
    • копии документов, которые подтвердят, что вы собственник объекта недвижимости (например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или дарственную);
    • отчет об оценке.

    Последний документ обязательно должен присутствовать при подаче заявления. Независимый специалист должен провести оценку на дату, которая была указана во время прошлого кадастра. Отчет нужно предоставить в двух видах — бумажном и электронном.

    Далее комиссия начинает проверку. Сначала она отправляет документы в орган, проводивший оценку. После проверки в течение 30 дней должны назначить заседание. О нем вас предупредят за неделю.

    На заседании вы можете либо самостоятельно, либо с помощью подготовившего документы оценщика защищать свои интересы. Ознакомившись с результатами, комиссия вынесет решение в тот же день.

    Если оно будет в вашу пользу, комиссия направит его в Росреестр самостоятельно. Отрицательное решение вы можете обжаловать в суде.

    Как проходит суд

    При обращении в суд вам нужно подготовить те же бумаги. Однако вместо обычного заявления вы составляете административное исковое заявление, а судитесь по правилам .

    В качестве причины укажите либо пересмотр КС, либо обжалование решения комиссии. Во втором случае приложите оригинал решения. Если миновали комиссию, просто сформулируйте требование о пересмотре КС. Не забудьте оплатить пошлину, которая составляет 300 рублей.

    Для подачи заявления и отстаивания своих интересов вам нужно нанять юриста. Квалификацию должен подтвердить его диплом. Так ваши шансы на выигрыш дела определенно возрастут.

    Поскольку единственным владельцем однушки был Вадим, он сразу обратился за помощью в суд. Подготовить документы ему помог юрист, он же затем представлял молодого человека в суде. Ошибка была очевидной, и они с легкостью выиграли дело.

    Не забывайте, что решение первой инстанции — не окончательное. Его можно обжаловать.

    Что такое кадастровая стоимость

    Вопрос, что такое кадастровая стоимость квартиры, обычно беспокоит владельцев жилой недвижимости не чаще раза в год. А именно тогда, когда приходит время оплачивать налог на эту самую недвижимость. Вместе с тем, цифры кадастровой оценки применяются еще в ряде случаев, о которых мы расскажем вам в данном тексте.

    Что значит кадастровая стоимость квартиры

    Говоря простыми словами, так обозначается официальная оценка объекта недвижимости, определяющая его стоимость с точки зрения государства. Цена квартиры по кадастру устанавливается фиксированной на конкретный период времени в отличие от рыночной цены, которая подвержена постоянным изменениям, так как на нее влияет широкий перечень экономических и других факторов.

    Определением данного параметра занимаются инженерные специалисты и сотрудники бюджетных отделений в российских регионах. Решение о проведении очередной переоценки по кадастру принимается представителями местного самоуправления или региональными властями. Итоговый результат проходит утверждение в органе госвласти субъекта Российской Федерации.

    Для недвижимости в Севастополе, Петербурге и Москве оценка по кадастру выполняется не чаще, чем раз в два года, для прочих регионов РФ – не чаще, чем раз в три года, но и не реже одного раза в пятилетний период.

    От чего зависит кадастровая стоимость

    Цена объектов недвижимости по кадастру рассчитывается с помощью специальной методики массовой оценки, базирующейся на результатах сегментации и группировки объектов. Для разных типов недвижимости она разная.

    Итоговые результаты государственной оценки не зависят ни от открывающегося за окнами вида, ни от высоты потолка в помещениях, ни от качества ремонта, ни от наличия в шаговой доступности станции метро, школы или поликлиники.

    За основу для расчета берутся всего три характеристики:

    • статус района, в котором находится дом;
    • общий метраж объекта недвижимости;
    • возраст здания.

    Если в одном и том же доме находятся две практически одинаковые по площади квартиры, их стоимость по кадастру также будет одинаковой. Несмотря на то, что их рыночная оценка может существенно отличаться в связи с разным состоянием коммуникаций, стоимостью произведенного ремонта, этажностью и т.д.

    В большинстве случаев расчетная величина кадастровой стоимости оказывается существенно ниже ее рыночной цены. Однако случаются и обратные ситуации, когда цена по кадастру превышает или сопоставима с рыночными оценками.

    Калькулятор ипотечного страхования

    Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры

    Данный параметр применяется для определения величины следующих налогов:

    • налога с продажи;
    • земельного;
    • на недвижимость;
    • на приобретение жилья через договор дарения.

    Другие случаи применения кадастровой стоимости:

    • определение величины государственной пошлины в ходе сделок с недвижимостью, судебных разбирательств по имущественным искам и в процедуре наследования;
    • получение ипотечного кредита, когда квартира выступает в качестве залога;
    • квартирная приватизация;
    • продажа недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет.

    Если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры оказывается ниже на 30 и более процентов от расчетной кадастровой стоимости, налог будет исчислен по величине последней.

    Исправление ошибок

    Если собственник считает, что указанная в Росеестре кадастровая оценка стоимости вашего объекта недвижимости неверна, закон разрешает обратиться в суд или в спецкомиссию Росреестра и заменить ее величиной рыночной оценки. Для этого потребуется предоставить выписку из ЕГРН и официальный оценочный отчет рыночной стоимости объекта, выполненный на ту же дату, на которую определялась кадастровая стоимость.

    Процедура подразумевает первоначальное обращение в региональное бюджетное учреждение или МФЦ. Можно сделать это по электронной почте или явиться лично. Предоставив персональные данные, адрес объекта или кадастровый номер, владелец недвижимости должен детально разъяснить причину обращения. Для подтверждения потребуется предъявить техническую документацию, указывающую на заниженную оценку кадастровой стоимости. На рассмотрение обращения, как правило, уходит не больше двух месяцев.

    Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.

    Источники

    Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .

    Что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от рыночной

    Что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от рыночной

    Квартиру или дом можно оценивать по кадастровой или по рыночной стоимости. Как их узнать? В чем разница? И за какую цену продавать недвижимость?

    Что такое кадастровая стоимость

    • местоположению
    • году постройки
    • материалу стен
    • серии многоквартирного дома
    • состоянию объекта недвижимости: находится ли он в ветхом или аварийном состоянии
    • расположению объекта недвижимости: находится ли он в границах зоны с особыми условиями использования территории

    По первому и последнему пункту также определяют стоимость земельных участков. Для оценки могут использовать и другие критерии, но не будут учитывать индивидуальные характеристики жилья, например качество сантехники, ремонт, мебель, вид из окна.

    Как узнать кадастровую стоимость

    Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно на сайте Росреестра. Нужно ввести адрес объекта или его кадастровый номер. В полученной карточке будут сведения о кадастровой стоимости, а также о виде объекта, форме собственности, площади, правах и обременениях.

    Можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — в ней будет указана стоимость объекта на определенную дату.

    При продаже недвижимости не стоит акцентировать внимание на кадастровой стоимости, считает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

    «Часто эта стоимость не совпадает с рыночной. Апартаменты по факту могут стоить 10–12 млн рублей, а по кадастровой оценке — 3–4 млн, — говорит Виктор Зубик. — Кадастровая оценка зависит от инфляции, от индекса роста стоимости недвижимости».

    Как определить стоимость квартиры перед продажей

    Рыночная стоимость квартиры — это цена, которую назначает продавец за свой объект на свободном рынке с учетом конкуренции. Критериев, по которым складывается рыночная стоимость, больше, чем в случае с кадастровой. На нее влияют расположение объекта, состояние дома, год постройки, а также ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

    «Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И, конечно, локация, доступность района», — говорит Виктор Зубик.

    Повлиять на увеличение стоимости может повышенный класс жилья или отсутствие конкурентов.

    «Увеличить стоимость объекта может также потенциальное открытие станции метро или торгового центра, школы», — говорит Виктор Зубик.

    Снижает стоимость высокая конкуренция, отсутствие отделки и ремонта.

    «Еще один важный фактор — близость метро. Если оно далеко, нет даже автобусной остановки, это негативно влияет на цену», — говорит Виктор Зубик.

    «Также снижают стоимость юридически нечистые документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной. Еще одна причина снижения — неузаконенные перепланировки и переоборудование, — говорит Максим Наумов, риелтор, сертифицированный и аттестованный специалист по недвижимости в ТОС НП «Гильдия риелторов Москвы». — Увеличивает стоимость квартиры престижный район или ЖК, а также видовые характеристики».

    20.07.2022 15:20

    Как самостоятельно оценить свою квартиру перед продажей

    Сравнивайте с конкурентами — за какую стоимость продают квартиры в вашем доме или в соседнем, говорит Виктор Зубик.

    «В вашем объекте лучше или хуже отделка? Есть ли рядом парк? Какой этаж? На 1 и 2 этаже квартиры всегда дешевле, на высоких этажах — дороже, — говорит эксперт. — Для покупателей важна планировка, удобство в использовании. Часто бывает, что квартира евроформата с кухней-гостиной площадью 38 кв. м пользуется большим спросом, чем классическая однушка 45 кв. м, где большой коридор. Также нужно оценивать сам спрос на рынке и ипотечную ставку — сейчас большинство квартир приобретают в ипотеку».

    Поставьте себя на место покупателя, говорит Максим Наумов.

    «Найдите на рынке 5 лучших предложений, которые похожи на ваше, проанализируйте их. Какое бы вы пошли смотреть в первую очередь, если бы были покупателем? Проанализируйте конкурентов: наличие обременения, стоимость квартиры, состояние дома. А затем сделайте предложение не хуже по цене и условиям сделки».

    Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

    Выбор пользователей Банки.ру

    Название Мин. ставка

    2022 год стал для рынка недвижимости и ипотеки годом проверки на прочность. Мы проанализировали, как менялись условия по жилищным кредитам и спрос на них с февраля.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *