Что такое завышение по ипотеке
Перейти к содержимому

Что такое завышение по ипотеке

  • автор:

Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

img—> Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

Для многих потенциальных ипотечников главным препятствием на пути к заветной квартире остается накопление первоначального взноса. Официально найти ипотеку без стартовых вложений крайне сложно. С такими условиями покупки можно отыскать разве что редкие предложения от застройщиков на этапе котлована. Некоторые покупатели договариваются с продавцами и формально завышают цену недвижимости, чтобы обойти уплату первоначального взноса. Также этот подход помогает получить от банка кредит на большую сумму для выполнения ремонта и других нужд заемщика. В статье мы раскроем все юридические особенности завышения стоимости жилья для ипотеки и выясним, насколько такой подход безопасен и выгоден для обеих сторон сделки.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик. Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья. Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение. Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта. В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку

Оформление залогового обременения на ипотечную недвижимость — краеугольный камень ипотеки. Есть заблуждение, что жилье находится в собственности у банка до полной выплаты займа. Это не так: собственником недвижимости является заемщик. Банк накладывает обременение, которое не позволит собственнику продать, подарить или обменять объект залога без ведома кредитора. Когда ипотека выплачена, заемщик собирает необходимые документы и идет в Росреестр снимать залоговое обременение с согласия кредитора. Если обременение после выплаты кредита не снято, любая сделка с недвижимостью будет сорвана.

Первоначальный взнос — тоже важная часть ипотечной системы. Банки крайне редко предлагают клиентам жилищные займы без стартовых вложений. Причина простая: если заемщик по стечению обстоятельств не сможет оплачивать долг, банку придется продавать ипотечное жилье, чтобы получить свои деньги обратно. Сам процесс продажи залогового жилья достаточно сложен. Квартиру выставляют на торги, и не всегда банку удается реализовать объект с выгодой или хотя бы в ноль. Поэтому заемщик должен предоставить кредитору первоначальный взнос для компенсации возможных убытков.

Интересные факты о первоначальном взносе:

  • стартовый порог первоначального взноса начинается от 10%. Но получить ипотеку будет намного проще, если у вас есть 20% и более от стоимости жилья наличными. По рекомендации Центробанка в 2019 году заемщики с низким порогом стартовых вложений подвергаются усиленной проверке, и шансы на одобрение займа снижаются;
  • большинство банков не принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Во-первых, с момента подачи заявления на перечисление средств материнского сертификата на ипотечный счет в банке проходит не менее 1 месяца и 10 дней, а то и больше. Во-вторых, когда речь идет о семейной ипотеке, отсутствие у потенциальных заемщиков наличных сбережений — плохой признак для кредитора. Высока вероятность, что при первой кризисной ситуации семья перейдет в разряд должников, а банки этого не любят. Даже госпрограмма ипотеки под 6% не позволяет использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса;
  • если нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. Некоторые банки специально предоставляют такую услугу, как потребительский кредит на стартовый взнос по ипотеке. Однако нужно учитывать, что дохода заемщика должно быть достаточно для погашения всех кредитных обязательств.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей. Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей. Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку. Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Описанная схема — идеальный вариант. Иванов и Петров обо всем договорились заранее, никто никого не пытался обмануть. В реальности возможны следующие неприятные последствия попытки завышения стоимости квартиры:

  • договор аванса подразумевает, что в случае срыва сделки продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Наличие расписки в получении денег также обязывает к возврату фиктивного первоначального взноса. Для продавца это весьма рискованная операция;
  • для полного успеха нужно, чтобы оценщик, аккредитованный банком, указал в отчете об оценке завышенную сумму. Если специалист откажется это сделать, затея обречена на провал;
  • в банке узнают об искусственном завышении стоимости жилья для оценки. Покупателю отказывают в кредите. Цель не достигнута, в кредитной истории появляется запись об отказе на основании мошеннических действий.

Прежде чем соглашаться на завышение стоимости квартиры под ипотеку, нужно тщательно взвесить все за и против. При наличии доступных вариантов легально решить квартирный вопрос, лучше отказаться от сомнительных махинаций.

Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Даже если нет средств на первоначальный взнос, есть альтернативные способы решения проблемы:

  • получить потребительский заем для покрытия стартового взноса;
  • взять деньги под залог уже имеющегося жилья;
  • привлечь созаемщика, который сможет обеспечить небольшой стартовый капитал;
  • договориться с продавцом о рассрочке первого платежа — необходим грамотно составленный договор аванса или задатка.

Если не хотите иметь проблем с завышенной стоимостью жилья и получить выгодную ипотеку без лишних проволочек — обратитесь к ипотечному брокеру. Грамотный и опытный специалист имеет нужные связи в банковских кругах, при этом играет на стороне клиента. Вы получаете комплексное решение ипотечного вопроса и можете не беспокоиться об одобрении даже при наличии в кредитном резюме стоп-факторов. Это очень удобно: ваши интересы защищает брокер, а вы спокойно готовитесь к переезду в новую квартиру. С нами заемщики получают ипотеку без проблем!

Ипотека с завышением без первоначального взноса

Ипотека с завышением — явление, при котором в договоре купли-продажи указывается намерено преувеличенная рыночная стоимость залогового объекта. В основном эту схему используют люди, не располагающие средствами для первоначального взноса или желающие выручить дополнительную сумму на собственные нужды.

Правда, завышение оценки квартиры для оформления ипотеки при неграмотном использовании чревато последствиями, поэтому целесообразно обратиться за квалифицированной помощью к проверенным кредитным брокерам компании Royal Finance.

Как происходит?

Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно просто изъявить желание приобрести недвижимость по заявленной цене. Финансово-кредитное учреждение, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него отчет об оценке объекта, составляемый независимыми экспертами и содержащий исчерпывающую информацию об объекте, начиная с инфраструктуры района и заканчивая состоянием жилья.

Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в том случае, если покупатель договорится с продавцом. После этого в договоре прописывается «нужная» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная владельцу недвижимости в качестве аванса. Чтобы лучше понять принцип схемы, необходимо рассмотреть ее на примере:

  1. Квартира продается примерно за 1 млн. рублей и если ее приобретают с использованием ипотечного кредита, необходимо внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тыс. рублей.
  2. Покупатель договаривается с владельцем о том, что ему уже был передан задаток, о чем составляется соответствующая расписка (авансовое соглашение). Она должна быть написана грамотно, поскольку при наличии ошибок банк может заподозрить завышение.
  3. Авансовое соглашение передается в финучреждение как доказательство того, что заемщик имеет средства на первоначальный взнос по ипотеке.
  4. Далее банк выдает кредит, который должен покрывать «стартовую» сумму, хотя фактически покупатель ничего продавцу не передает.

Как взять?

Прежде всего, необходимо найти продавца, который будет готов на такую сделку. Далее следует обратиться к специалистам, способным правильно оформить документы на ипотеку и помочь на всех этапах такой процедуры. Ипотечные брокеры компании «Роял Финанс» досконально изучают кредитную историю клиента, оказывают содействие по сбору бумаг, находят независимых экспертов, которые оценят недвижимость с завышением, и подбирают выгодный ипотечный продукт.

Сотрудничество с нами позволит вам сэкономить собственное время, деньги и быстрее приобрести жилье в ипотеку без аккредитационного платежа. Наши специалисты — профессионалы своего дела, которые хорошо разбираются в ипотечном кредитовании. При их поддержке вы минуете «подводные камни» и не допустите ошибок, которые могут негативно повлиять на решение банковских работников.

Последствия завышения стоимости недвижимости

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.

Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:

  1. Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
  2. Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
  3. Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.

Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.

Ипотека на строительство без первоначального взноса

Обратите внимание на новый продукт — Ипотеку на строительство частного дома. При такой ипотеке стоимость недвижимости будет складываться из затрат на строительство, а завышение строительной сметы встречается очень часто. Более подробно о такой ипотеке читайте в нашей статье: Ипотека на строительство.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Дарья Саитова

Благодаря ипотеке сделка становится выгоднее для всех участников. Покупатель может стать счастливым обладателем квартиры без достаточных накоплений, а продавец – быстрее выручить средства за свой объект недвижимости. Но иногда продавцы и покупатели квартир стараются получить выгоду от сделки не всегда законными способами. К таким вариантам относится завышение стоимости квартиры при ипотеке. К такому способу обычно прибегают, когда покупателю не хватает на первоначальный взнос, он хочет сделать ремонт или покрыть долг за коммуналку. Покупка квартиры с завышением стоимости в ипотеку кажется выигрышной только на первый взгляд, но на самом деле несет определенные риски для обеих сторон. Давайте разбираться, что значит завышение стоимости квартиры при ипотеке и что грозит продавцу и покупателю за такую сделку.

Что значит завышение стоимости квартиры по ипотеке

У каждой квартиры есть как минимум две стоимости: кадастровая и рыночная. Обе стоимости важны для сделки, но в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует только одна из них. Кадастровую стоимость оценивают государственные служащие, указывая ее в особом реестре, который называется кадастр. Для оценки кадастровой стоимости они используют специальные формулы, не учитывая многие характеристики объекта недвижимости. В частности, состояние жилья. Это своего рода официальная стоимость квартиры, которая нужна частным и государственным органам для различных целей. Например, из расчета стоимости квартиры в кадастре собственнику ежегодно начисляется налог. Это важная и открытая информация. Любой человек может бесплатно посмотреть кадастровую стоимость квартиры на сайте ЕГРН.Реестр. Для этого нужно ввести в специальное поле кадастровый номер или адрес объекта . На экране появится краткая доступная информация, но для банка при оформлении сделки эти данные понадобятся официально, поэтому придется заказать выписку из ЕГРН. Она применяется сейчас для всех объектов недвижимости, в том числе вместо кадастрового паспорта для земельных участков. На сайте ЕГРН.Реестр можно получить срочную выписку. Он подойдет для банка или другой организации и быстро расскажет обо всех нюансах приобретаемого жилья. Помимо кадастровой стоимости, заемщик увидит там собственников и их доли, точный адрес, этаж, площадь квартиры, перепланировки, обременения и другое. Это позволит на начальном этапе отказаться от покупки сомнительной недвижимости и не попасть на мошенников. Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. Обычно в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует именно рыночная стоимость. Она складывается исходя из спроса и цен на аналогичные объекты недвижимости. Покупатель ориентируется на рыночную стоимость, когда ищет себе квартиру. Похожие по расположению, площади и состоянию объекты будут стоить на рынке примерно одинаково. Продавцы тоже сравнивают свое имущество с другими предложениями на рынке и исходя из этого назначают за него цену. Сделка купли-продажи совершается по рыночной цене, которая устраивает и продавца, и покупателя. Она может быть как ниже кадастровой стоимости , так и выше. Банк всегда сравнивает обе стоимости и обязательно потребует выписку из ЕГРН. На сайте ЕГРН.Реестр получить ее можно быстрее и дешевле, чем на Госуслугах, Росреестре и МФЦ. В итоге с данными из кадастра завышение стоимости квартиры при ипотеке не пройдет. Поэтому получается, что завышение стоимости квартиры при ипотеке – это намеренное увеличение продавцом именно рыночной цены на квартиру в договоре купли-продажи. Инициатива в этом случае чаще исходит от покупателя, поскольку таким образом он пытается получить в кредит от банка больше денег и меньше заплатить продавцу из своего кармана. Но без согласия собственника квартиры провернуть такую сделку не получится. Покупателю придется посвятить продавца в свои планы, чтобы он согласился на завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре.

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

  • Стороны отражают завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре купли-продажи. Как правило, разница между реальной и фиктивной стоимостью равна первоначальному взносу.

Важно! Банк никогда не выдает 100% от суммы покупки квартиры. Порядка 10-20% – накопления заемщика. «Первоначалка» становится гарантией того, что покупатель жилья способен зарабатывать и откладывать деньги.

  • Сумму первоначального взноса покупатель будто бы отдает продавцу. Составляется расписка о передаче денег, однако на самом деле их продавцу никто не платит.
  • Остаток суммы, то есть реальную стоимость квартиры банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Важно! Банк потребует оценку жилья. Сторонам придется найти оценщика, который согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Если оценщик укажет в отчете меньшую сумму, банк может ориентироваться именно на нее.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

В завышении стоимости квартиры при ипотеке заинтересован покупатель. Риски продавца, наоборот, более ощутимы, так как он получает ровно те деньги, которых стоит квартира, и не имеет выигрыш.

Если покупатель будет настаивать на завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца таковы:

  1. Трата времени впустую. Если оценщик не согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке и укажет цену ниже, банк выдаст меньшую сумму. План развалится. Либо же кредитная организация вообще откажет в ипотеке, если ее смутит большая разница в цифрах. Кроме того, заемщик может не пройти отбор банка по своей кредитной истории, доходам, возрасту и т.д.
  2. Недействительность сделки. Если по каким-то причинам сделку аннулируют, продавца заставят возвращать ту самую завышенную стоимость, указанную в договоре купли-продажи. Это финансовый риск. Придется доплатить 10-20% стоимости квартиры из личных сбережений, ведь от сделки бывший собственник фактически получил меньшую сумму.
  3. Большой налог с продажи. НДФЛ в размере 13% рассчитают, исходя из суммы в договоре, а не из той, которую перечислит продавцу банк. Налог придется заплатить, если срок владения недвижимостью составил в зависимости от ситуации менее 3 или 5 лет.
  4. Участие в уголовном преступлении. Если обман вскроется, продавец будет считаться соучастником сговора. Это ст.159 УК РФ «Мошенничество». К уголовной ответственности могут и не привлечь, но деньги придется вернуть.

Если стороны договорятся о завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски для себя покупателю тоже нужно учесть. Это могут быть:

  1. Отказ в ипотеке. Если специалисты банка заподозрят неладное, они могут отказать в ипотеке и внести потенциального заемщика в «черный» список. Тогда в будущем взять ипотеку честно уже не получится.
  2. Другой договор. Продавец может составить документ так, что покупателю все-таки придется платить первоначальный взнос. Это существенный финансовый риск уже для покупателя.
  3. Уголовная ответственность. Как мы уже сказали, завышение стоимости квартиры при ипотеке может расцениваться, как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору. За преступление могут наказать штрафом до 300 тысяч или в размере зарплаты за 2 года, а также лишить свободы на срок до 5 лет.

Помните, что завышение стоимости квартиры при ипотеке может привести к серьезным последствиям, поэтому всем участникам сделки важно хорошенько оценить свои риски. Может, есть смысл подождать и подкопить необходимую сумму, чтобы не подвергать опасности ни себя, ни другого человека.

Завышение цены в договоре купли-продажи. Кому это выгодно?

Сегодня мы поговорим про завышение цены на жилье в договоре купли-продажи.

Сразу хочу сказать, что практикой завышения цены в договоре в основном пользуется покупатель, который приобретает недвижимость с помощью ипотеки. И это легко объяснимо. Дело в том, что по правилам выдачи ипотечного займа банки выдают кредит на приобретение недвижимости не более 80-90% от её рыночной стоимости. Оставшуюся сумму заемщик должен внести самостоятельно в виде первоначального взноса по ипотеке. Но у многих людей нет и этой суммы.

Так и появилась незаконная, но выгодная для покупателя схема с завышением цены в договоре купли-продажи.

Кроме первоначального взноса деньги могут понадобиться:

  • на ремонт недвижимости;
  • на текущие расходы, например необходимы деньги на переезд или покупку мебели.

Банк может заподозрить обман и отказать в ипотеке, если стоимость приобретаемого жилья отличается от среднерыночной более чем на 20%. Кстати, рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Когда лучше не занижать цену в договоре купли-продажи:

  1. Покупатель не уверен в своем стабильном заработке. Если заемщику нечем будет оплачивать ипотеку, то недвижимость перейдет в собственность банка, а если в банке обнаружится, что рыночная стоимость квартиры ниже чем указана в договоре, то заемщику может грозить и уголовная ответственность.
  2. Участники сделки не смогли выстроить доверительные отношения. В результате сделка будет сопровождаться психологическим напряжением и нервными срывами.
  3. Если недвижимость является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще.
  1. Банк может отказать в кредитовании, если до оформления ипотеки откроется информация о завышении стоимости жилья.
  2. Указание недостоверной стоимости недвижимости может квалифицироваться как мошенничество. И продавец, и покупатель могут оказаться под следствием.

А теперь хочу обратить внимание продавцов, если вас просят завысить цену на недвижимость в договоре, просто знайте это:

  • В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе и вы окажитесь не в выигрышной ситуации.
  • Если сделка будет признана недействительной, вы должны будете вернуть покупателю сумму, указанную в договоре.
  • Ну и не стоит забывать о том, что это будет незаконная сделка, за которую может грозить уголовная ответственность.

У меня, как у юриста проекта Владей Легко, есть свое мнение на этот счет. Когда принимаете решение о завышении стоимости, как следует подумайте. Рискуют обе стороны сделки, если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться. Ведь все тайное становится явным.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *