Как выглядят документы на дом
Перейти к содержимому

Как выглядят документы на дом

  • автор:

Оформление дома: какие документы нужны

Каждому владельцу независимо от способа получения имущества: покупка дома или покупка земельного участка, строительство, наследство — нужно оформлять его в собственность. Для этого предусмотрена соответствующая процедура, подразумевающая наличие документов, подтверждающих права собственности на дом или квартиру.

Основные шаги оформления дома

Хозяин частного дома обязан зарегистрировать право собственности. Без этого он вправе только пользоваться объектом недвижимости. Но распоряжаться имуществом не получится – ни один государственный орган не разрешит осуществлять сделки с данным объектом.

Но перед этим владельцу необходимо:

  1. Правильно оформить передачу недвижимости от одного лица к другому (купля-продажа, дарение и т. д.).
  2. Если речь идет о строительстве жилья, то дом предварительно придется ввести в эксплуатацию.
  3. Затем необходимо подготовить бумаги и отдать их для регистрации.
  4. Оплатить пошлину (сумма зависит от типа объекта).
  5. Забрать выписку, подтверждающую права.

Только выяснив, какие документы на частный дом требуются, владелец без проблем сможет все оформить.

Документы для регистрации дома после покупки

Приобретение недвижимости по договору купли-продажи является распространенным способом получения дома в собственность. Это может быть как ипотечный заем, так и покупка за полную стоимость без рассрочки. Если говорить о том, какие документы нужны для покупки дома, то продавец обязан предоставить:

  • правоустанавливающие бумаги (и на земельный участок тоже);
  • техническую документацию;
  • справку об отсутствии обременений;
  • согласие на продажу от других совладельцев (если они есть);
  • гражданский паспорт и т. д.

Покупатель со своей стороны предоставляет только личные документы. Процедура покупки дома и того, какие документы нужны для этого, зависит от многих факторов. Стороны вправе заключить предварительный договор, в котором определят основные условия сделки. Через несколько месяцев они заключают основное соглашение и проводят передачу денег.

Если купля-продажа осуществляется за материнский капитал или ипотечные деньги, то к стандартному перечню бумаг добавляются другие. Если оговоренная сторонами сумма передается частями на руки, то стороны обязательно оформляют расписки.

Итак, покупка земельного участка с домом предусматривает документы, которые впоследствии потребуются новому владельцу для оформления права собственности. Бумаги в Росреестр по правилам подаются обе стороны сделки – продавец и покупатель. Но госпошлину оплачивает новый собственник. Регистрация дома с участком обойдется в 2 тыс. 350 рублей.

Подавать бумаги разрешено сразу в регистрирующий орган или через многофункциональный центр. Для оформления потребуются:

  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • вся техническая документация, предоставленная продавцом;
  • справка, удостоверяющая оплату за услугу.

На регистрацию права собственности обычно требуется около 10 дней. После этого новый хозяин получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на объект недвижимости.

Оформление дома в собственность при постройке

image_9_BabYgjS.jpg

При строительстве частного дома владельца нередко ожидают трудности. Ведь перед оформлением недвижимости нужно ввести ее в эксплуатацию. Для этого следует подготовить:

  • заявление владельца;
  • выписку из ЕГРН на землю;
  • разрешение на строительные работы;
  • схему расположения построенного объекта;
  • заключение ЗОС;
  • результаты инженерных проверок;
  • акт приемки объекта.

Только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию владелец может оформить право собственности. В Росреестр нужно подавать:

  • кадастровый паспорт;
  • разрешение на строительство;
  • бумаги, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию;
  • гражданский паспорт собственника;
  • справка, удостоверяющая оплату госпошлины за регистрацию;
  • выписка из ЕГРН на землю.

Регистрация дома длится на протяжении 2 недель, после чего заявитель на руки получает соответствующую выписку. Если объект является самовольной постройкой, узаконить его сложнее. Делают это с помощью двух способов:

  • административный порядок;
  • суд.

После совершения любой сделки, предметом которой выступает недвижимость, хозяин оформляет право собственности. У регистрирующего органа есть стандартный перечень бумаг, которые требуются для прохождения этой процедуры. Если с ними все в порядке, то у нового владельца не возникнет сложностей с получением выписки. Но важно учитывать, что при регистрации все поданные сведения тщательно проверяются.

Компания «БОГАТЫРЬ»

Девелопер, застройщик, один из лидирующих продавцов
на рынке городской и загородной недвижимости Республики Татарстан

Необходимые документы для продажи дома

Особое внимание при купле-продаже недвижимости следует уделять документам. Какие документы нужны для продажи дома, зависит от ряда критериев. Например, от семейного положения продавца, ведь если дом приобретался в собственность в период брака, то понадобится согласие супруга (супруги) на продажу недвижимости (за исключением случаев, когда имущество получено по наследству, в дар или по другой безвозмездной сделке). На то, какие документы понадобятся для продажи, влияет также вид права на земельный участок.

Важно помнить, что продать дом отдельно от земли нельзя, одновременно с передачей имущества и права собственности на строение по договору купли-продажи должно осуществляться то же самое в отношении земельного участка, на котором расположен дом. Однако участок может не быть частью собственности, принадлежащей продавцу, в таком случае продажа дома возможна при условии, что это не нарушает прав собственника участка, других лиц (могут быть обременения — в отношении земли, к примеру, сервитут, что означает право использовать чужой участок для каких-либо целей) и не противоречит условиям пользования землей.

В таком случае к покупателю переходит право пользования землей на тех же условиях, на которых имуществом пользовался предыдущий владелец. Например, если земля арендована, нужно заключить договор переуступки права аренды земельного участка.

Документы для купли-продажи дома

Перед подписанием договора необходимо подготовить и внимательно изучить:

· паспорта участников договора продажи дома и земельного участка;

· документ, подтверждающий право собственности (до 2016 года выдавались свидетельства, сейчас выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — нотариус запросит ее самостоятельно, если сделка заключается с участием нотариуса);

· документ, на основании которого у лица возникло право собственности на дом и на участок (например, договор дарения, купли-продажи, решение суда);

· согласие супруга на отчуждение недвижимости, для этого необходимо обратиться к нотариусу и удостоверить документ;

· при наличии несовершеннолетних собственников дома и/или земельного участка — согласие органов опеки и попечительства;

· при необходимости — выписку из домовой книги (выдавалась до 2018 года, сейчас этот документ не обязателен, можно указать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц) и кадастровый паспорт — при наличии (выдавали до 2017 года);

· справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налоговым обязательствам.

Передача недвижимого имущества продавцом покупателю фиксируется в акте приема-передачи, который подтверждает выполнение сторонами соответствующих обязательств по сделке. После получения платы по договору покупателю следует запросить расписку, подтверждающую факт получения денег, если расчет происходит наличными и иной порядок подтверждения оплаты не установлен в договоре.

Важно помнить, что для оформления сделки необходимо соблюсти требования к форме. Обязательная нотариальная форма сделки предусмотрена:

· если продается доля в недвижимости (часть частного дома);

· если имущество принадлежит недееспособным гражданам, гражданам, ограниченным в дееспособности или не достигшим совершеннолетия.

Стороны вправе выбрать нотариальную форму сделки и в других случаях для обеспечения правовой безопасности, так как нотариус проводит правовую экспертизу совершаемой сделки, разъясняет сторонам смысл, значение и последствия заключаемого договора, проверяет правомочия обратившихся лиц. Кроме того, нотариус дает полные имущественные гарантии участникам договора, а также сам получает необходимые для совершения нотариального действия сведения.

Кроме того, с помощью нотариуса можно заключить сделку на расстоянии, неважно на каком — пусть даже это Москва—Владивосток. Если граждане проживают в разных точках страны, достаточно выбрать удобную для себя нотариальную контору, согласовать некоторые вопросы (вроде даты совершения сделки), передать то, что необходимо нотариусам для подготовки соглашения, проверки документов, после чего в назначенный день прийти к нотариусам. Они обеспечат возможность связи по специальным защищенным каналам, проведут все необходимые процедуры и удостоверят договор.

Переход права собственности при продаже дома и земельного участка подлежит регистрации в ЕГРН. Процедура регистрации может осуществляться с участием МФЦ как посредника (так как Росреестр напрямую не осуществляет прием граждан), или, если вы выбрали нотариальную форму сделки, нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию, срок которой максимально сокращен — до одного рабочего дня, при этом дополнительной платы за подачу документов на регистрацию нотариусом не взимается.

Чтобы сроки оформления не затянулись, а сделка была безопасной, продавцу следует заранее готовить необходимые документы. Чаще всего сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать на праве собственности продавцу дома либо участок большой и собственник хочет продать его часть с домом, а остальное оставить себе (выделить долю). Покупателю стоит тщательно проверить документы, и, если что-то непонятно, лучше обратиться за правовой помощью к нотариусу.

Список документов, которые нужно подготовить в 2024 году для продажи дома и участка

Здравствуйте. По своим клиентам я замечаю следующее — у продавцов загородной недвижимости часто нет нужных документов или их следует обновить. В этой статье я перечислила все документы и справки для продажи частного жилого дома с земельным участком, когда понадобится тот или иной документ, как и где его можно получить.

Если будут покупатели с ипотекой и/или с материнским капиталом, понадобится больше документов и они тоже есть в статье. Ипотечным банкам нужно проверить покупаемую недвижимость на ликвидность. В случае с материнским капиталом, дополнительные документы нужны Пенсионному Фонду для проверки законности сделки и технического состояния недвижимости, потому что она будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.

Обязательные документы

Их нужно принести в МФЦ или Регистрационную палату в день сделки. Они общие на дом и участок. Без них переход права на покупателей не произойдет.

  • Договор купли-продажи дома и участка; На основании п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники (продавцы), договор купли-продажи требуется в нотариальной форме — подробнее. В этом случае обращаемся к нотариусу, чтобы он составил и удостоверил договор. Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор подойдет в простой форме. Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
  • Паспорта всех собственников (продавцов); Нужны оригиналы и копии. От продавцов младше 14 лет требуется свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (или опекуна), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор и остальные документы + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
  • Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копию); На продажу любой недвижимости, в которые есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, обязательно получаем разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. По этой ссылке подробно написано как получить это разрешение. Хоть там о продаже квартиры, инструкция подойдет и для дома с участком.

Разрешение органов опеки

Образец (нажмите на картинку для ее увеличения)

Образец согласие супруга на продажу

  • Свидетельство о браке или разводе; Только если у собственника право собственности оформлено на одну фамилию, а в паспорте сейчас другая фамилия.
  • Нотариальное согласие супруга на продажу; Доходы в семье, а значит и расходы, считаются общими — ст. 34 СК РФ. Поэтому согласие потребуется в таких случаях: 1) Недвижимость куплена в браке, но оформлено только на одного из супругов. 2) Дом построен супругами в браке, но оформлен только на одного из них. В обоих ситуациях недвижимость все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов. Тоже самое касается когда супруги развелись, но не разделили недвижимость по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ. Согласие не требуется: 1) Собственник купил или построил недвижимость до брака — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Он получил недвижимость по дарению или наследству (без разницы в браке или до него) — п. 1 ст. 36 СК РФ. 3) Супруги подписали брачный договор, в котором указали режим раздельной собственности — п. 1 ст. 42 СК РФ. 4) Оба супруга являются собственниками. Они подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают своего согласие на сделку — п. 2 ст. 434 ГК РФ. С другой стороны, сделку все равно зарегистрируют без согласия нынешнего или бывшего супруга — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ Только рано радоваться — при регистрации на недвижимость наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ни один покупатель не захочет получить обременения на будущую недвижимость, а ипотечный банк не выдаст кредит на покупку. Поэтому согласие супруга я все-таки добавила в обязательный документ. Согласие оформляется только у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоит около 1 500 руб, оформят в день обращения.
  • Нотариальная доверенность. Если вместо собственника будет доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно. Редко покупатели рассматривают недвижимость для покупки, если вместо продавца на сделке будет доверенное лицо. Если покупатель с ипотекой, большинство банков отказывают предоставлять кредит в данной ситуации. Поэтому советую такой выход — пусть доверенное лицо только собирает документы, а собственник в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.
  • Дополнительные документы

    Эти документы не нужно подавать при регистрации сделки, потому что вернут обратно. Они могут понадобится покупателю, его ипотечному банку или ПФР (при мат.капитале) для проверки покупаемого дома и участка.

      Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на дом и участок; Требуют все покупатели. К таким документам относится свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Выписка нужна на дом и на землю. Даже если на руках есть свидетельство, советую получить и выписку. Некоторые покупатели сами ее заказывают, некоторые просят продавцов предоставить ее. Заказать выписку может любой человек в любом отделении МФЦ «Мои документы» или Росреестра. Госпошлина — 460 руб за каждый объект. С собой нужно взять только паспорт. Срок оформления — 1-3 рабочих дня. В выписке на дом и участок перечислено много информации — образцы ниже. Большее внимание в них уделяется ФИО собственникам, наличие обременений/арестов, году постройки дома (год завершения строительства), плану участка с координатам его границ и местоположения. Об этом ниже. Если дом тоже отображается на кадастровой карте и «привязан» к участку, в выписке будут координаты его его внешних углов.

    Выписка ЕГРН на участок

    Выписка на дом

    Как оформить земельный участок в собственность — разобрали оформление большинства видов участков

    (горизонтальная прокрутка ↔)

    Техпаспорт на жилой дом - страница №1 Техпаспорт на жилой дом - страница №2 Техпаспорт на жилой дом - страница №3 Техпаспорт на жилой дом - страница №4 Техпаспорт на жилой дом - страница №5 Техпаспорт на жилой дом - страница №6 Техпаспорт на жилой дом - страница №7 Техпаспорт на жилой дом - страница №8 Техпаспорт на жилой дом - страница №9

    Примеры участков

    Участок с границами на кадастровой карте Росреестра

    Границы определены

    Участок без координат границ на кадастровой карте Росреестра

    Границы не определены

    Образец акта выноса точек в натуру

    С другой стороны, по закону можно продать дом с участком без межевания. Только найти покупателей будет гораздо сложнее. «Ипотечники» и с мат.капиталом сразу отпадают, потому что банк с ПФР откажут в сделке. Такие участки обычно приобретают родственники, друзья и т.п. Причем за меньшую рыночную цену. Поэтому советую до сделки сначала оформить границы через межевание. Покупатели при проверке границ большое внимание уделяют таким моментам: 1) Насколько точно установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Насколько добросовестно было проведено само межевание. Раньше было много послаблений и уловок по межеванию и последующего оформления границ. Сейчас с этим строже. Поэтому при проверке границ могут выявится несколько проблем, о которых даже собственники могут и не знать. Сначала про точность границ. При межевании могло быть, что: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а определил его границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Тогда ни о какой точности границ и говорить нельзя. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием. 3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат фактических границ на кадастровую карту. 5) В 2017 году кадастр недвижимости и ЕГРП объединили в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. Например, бывает такое, что целый массив участков смещен на несколько метров. Чтобы проверить точность границ, большинство покупателей просят собственников заказать услугу под названием «выносу точек в натуру». Ее оказывают кадастровые инженеры или геодезисты. Как оно проводиться мы писали здесь. Не стоит приглашать того специалиста, который и делал межевание. Кратко: 1) Кадастровый инженер или геодезист приезжает на участок, где вбивает координаты границ в свое GPS-оборудование. Координаты он берет с выписки из ЕГРН. Они называются координаты поворотных точек (углов). 2) Затем специалист по координатам ищет поворотные точки участка. Соединяя эти точки и получается граница. Так можно узнать, насколько граница по координатам совпадает с фактической на местности (забором). Обычно на процедуре присутствуют и покупатели. По желанию можно запросить у специалиста акт выноса границ в натуру. Образец акта Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка. Его копию можно запросить в МФЦ/Рег.палате. Госпошлина — 1 740 руб. По межевому плану покупатели удостоверятся в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте. Собственники по совету кадастровых инженеров могли пойти на хитрость — оповестить о дате межевания через местную газету. Тогда и подпись соседа не нужна. Главное, что он был оповещен. Это разрешено на основании п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед с большей долей вероятности через суд может оспорить межевание собственника и его границы. Ведь фактически согласования с соседом не было.

    Акт согласования границ участка

    Акт согласования границ

    Извещение соседа о согласовании границ

    Извещение соседа

    Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования в такой-то конфигурации и такой-то площадью. Чтобы провезти межевание, данный план должны предоставлять собственники. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Тоже самое указывали когда собственник при межевании увеличил себе участок на пару соток. Раньше такое «прокатывало», причем многие этим пользовались. Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка или у него участок в итоге увеличился, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.

    Образцы планов ↔ (горизонтальная прокрутка)

    План участка на кадастровом плане территории План участка в приложении к свидетельству о собственности План участка в приложении к свидетельству План участка в государственном акте на участок План участка в договоре

  • Справка о наличии/отсутствии прописанных граждан; Ипотечные банки и ПФР данную справку не требуют и им все равно, что в доме кто-либо прописан. Справка нужна прежде всего покупателю. Ее называют справкой по форме 9, о зарегистрированных лицах, о составе семьи или выписка из домовой книги. Получить ее может один из собственников в паспортом столе или МФЦ, приложив домовую книгу. Если домовой книги нет, сначала придется там же ее завести. Справку и книгу затем передаем покупателю. Справка о прописанных Почти всегда покупатели требуют всех выписаться до сделки (особенно детей) и предоставить для доказательства «пустую» справку. Покупателей можно понять — если продавец после сделки откажется выписываться, им придется обращаться для этого в суд. На нашем сайте есть инструкции как выписаться и выписать несовершеннолетних детей. Хоть по ссылкам написано про выписку из квартиры, для выписки из дома тоже подойдут. Единственное отличие — для процедуры нужно с собой принести домовую книгу. По закону разрешено продать недвижимость с прописанными в ней людьми — подробности. Одно другому не мешает. Поэтому можно сделать так — покупатели в сделки закладывают деньги в банковскую ячейку, а продавец сможет получить доступ к деньгам, только после регистрации сделки и когда выпишется из дома. Для этого он приносит в банк вместе с договором купли-продажи «пустую» справку по форме 9, доказывающую что в доме никто не прописан.
  • Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам; Обычно покупатели до сделки требуют оплатить все долги за «коммуналку». В квитанциях по оплате хоть и отображаются долги, лучше получить отдельные справки из бухгалтерии каждой обслуживающей организации, потому что там еще раз все перепроверят. Собрать справки может любой из собственников, выдаются бесплатно. Сколько приходит квитанций, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью. Справка о долгах по коммуналке
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера; В них указывают состоит ли гражданин у них на учете. Сами покупатели редко требуют такие справки — только если продавец иногда не совсем себя адекватно ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет. Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте. Справка из диспансераОсвидетельствование от психиатра
  • Персональные данные продавца. Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Обычно нужны ипотечному банку, чтобы проверить продавцов на банкротство и тому подобное. Передавать копии паспортов/свидетельств необязательно. Можно отправить их фотографии ипотечному менеджеру на электронную почту или мессенджеры.
  • Эти документы не нужны

    О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.

    • Кадастровый паспорт; Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
    • Заявление о переходе прав собственности. Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать.

    Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

    Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

    Как выглядят документы на квартиру, подтверждающие право собственности?

    Продавать недвижимость на вторичном рынке может только законный ее владелец. Для того, чтобы будущая сделка прошла гладко, важно понимать, какой документ подтверждает право собственности, а также законные основания продавца осуществлять такого рода операции.

    До сравнительно недавнего времени основной бумагой, гарантирующей правовые основания для продажи, было свидетельство о праве собственности, выдаваемое Росреестром. Сегодня его полноценным аналогом служит выписка из ЕГРН. Однако в некоторых случаях следует более глубоко изучить эти документы, чтобы избежать целого ряда проблем.

    Что такое право собственности на недвижимое имущество?

    Наличие у человека свидетельства о праве собственности на квартиру означает, что он может свободно распоряжаться этим имуществом, пользоваться им на свое усмотрение и осуществлять с ним более серьезные манипуляции: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д.

    От других лиц, так или иначе связанных с конкретным недвижимым объектом, например, прописанных в нем родственников владельца, последний отличается именно наличием права распоряжаться недвижимостью. Упомянутые родственники могут пользоваться жильем, проживать в нем, но не более.

    В законодательстве не существует ограничений по количеству собственников относительно одного объекта. Владеть недвижимостью могут супруги, члены одной семьи, включая несовершеннолетних, близкие родственники, а иногда и совершенно посторонние люди. Если владелец квартиры, например, не один, то имущество может находиться в совместной или долевой собственности, то есть быть общим или поделенным в определенном процентном соотношении.

    Не забывайте! Порядок наступления права собственности закреплен в 219 статье Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей, физическое или юридическое лицо может считаться владельцем квартиры только после прохождения процедуры государственной регистрации.

    Какие документы доказывают право собственности на квартиру?

    Существует два вида документов, подтверждающих право собственности на квартиру: правоподтверждающие и правоустанавливающие. К первым относятся те бумаги, которые свидетельствуют, что данный человек действительно является владельцем недвижимости, в процессе официальной государственной регистрации получил соответствующее свидетельство, подтвержденное выпиской из ЕГРН.

    Второй вид бумаг не менее важен – они не только служат подтверждением прав собственника, но и гарантируют их юридическое наступление. Иными словами, правоустанавливающие документы заверяют факт законного получения человеком недвижимого имущества, более того – показывают, каким именно путем оно было обретено.

    Если список правоподтверждающих бумаг ограничивается только выпиской из ЕГРН, дополненной паспортом владельца, то перечень правоустанавливающих более широк. Это связано с целым рядом распространенных оснований получения недвижимой собственности.

    Разновидности правоустанавливающих документов

    Независимо от того, что является документом, подтверждающим право собственности продавца в данный момент, обязательно следует убедиться, законным ли путем было обретено это имущество. Это очень важный момент, ведь если сделка будет заключена с подобными нарушениями, в будущем она рискует быть аннулированной. Как правило, в ситуациях такого рода больше всего страдает покупатель, ставший новым владельцем дома или квартиры.

    Получить недвижимость в собственность можно вследствие:

    Сделки купли-продажи

    В числе прочих бумаг переход права собственности на квартиру подтверждается договором купли-продажи, если она была некогда приобретена нынешним собственником. Такой вид соглашения применяется для сделок на вторичном рынке недвижимости, то есть с тем жильем, которое на момент продажи уже имело как минимум одного владельца.

    Если покупка осуществлялась на первичном рынке, аналогом этого документа служит договор долевого участия. Он заключается напрямую с компанией-застройщиком по специальной форме, а собственником покупатель становится уже после ввода дома в эксплуатацию.

    Любая разновидность договора покупки означает, что недвижимое имущество передается из рук в руки на возмездной основе. Между покупателем и продавцом это происходит одномоментно, после чего подписанный сторонами договор передается в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

    При договоре долевого участия денежные средства покупателя, именуемого дольщиком, передаются заранее, но хранятся на специальном эскроу-счете. Доступ к ним застройщик получает только после двустороннего подписания акта приема-передачи, означающего, что покупатель получил квартиру и доволен ее характеристиками – только после этого возможна регистрация в Росреестре.

    Договора дарения

    Процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного человека к другому в народе именуется дарственной, но также требует заключения отдельного вида договора. Он оформляется исключительно при жизни нынешнего владельца имущества и подразумевает, что с момента регистрации недвижимость переходит ко второй стороне договора – одаряемому. Таким образом, если на отдельную квартиру оформлена дарственная, она уже не будет считаться имуществом дарителя и, следовательно, частью будущего наследства, после чего третьи лица претендовать на нее не смогут.

    В договор дарения обязательно вносятся сведения об объекте сделки, включая ее основные технические характеристики и адрес, а также подробная информация об участниках. В этом виде соглашения обязательно должно присутствовать упоминание, что имущество передается без оплаты.

    Подписанный договор также передается на государственную регистрацию, после которой недвижимый объект меняет своего собственника. Если процедура переоформления осуществлялась согласно закону, даритель не имеет права отзывать или другим путем требовать назад подаренное имущество.

    Обратите внимание! Иногда происходит так, что одаряемый, владеющий жильем на основании дарственной, умирает раньше дарителя. В подобных случаях законом предусмотрено правило, согласно которому недвижимое имущество возвращается предыдущему владельцу – дарителю, то есть наследники умершего не могут претендовать на квартиру. Если же даритель скончался раньше, устанавливается обычный порядок наследования.

    Получения в наследство

    Право собственности на недвижимость удостоверяют и такие документы, как завещание или свидетельство о вступлении в наследство. Первое – это бумага, которая составляется при жизни умершего собственника квартиры и выражает его добровольное желание назначить наследником конкретное лицо или несколько лиц, необязательно родственников.

    Свидетельство о вступлении – это документ, надлежащим образом оформленный у нотариуса новым владельцем недвижимости, получающим ее по прямому праву наследования. Такое право имеют близкие родственники умершего, в первую очередь, супруги и дети, или более отдаленные – если представителей первых линий очередности не осталось.

    На основании завещания или нотариально заверенного свидетельства смена собственника регистрируется в Росреестре.

    Получение недвижимости в наследство – это процесс обретения недвижимого имущества, который чаще всего характеризуется разного рода спорами и судебными тяжбами. Именно в таких обстоятельствах существует наибольший риск нарушения прав третьих сторон – неучтенных наследников, имеющих право на недвижимость или ее часть, лиц, чьи права были сознательно нарушены.

    Государственная регистрация не всегда гарантирует, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях. Если претенденты на наследство объявится позже, его права могут быть оспорены в суде. Таким образом, для покупателей будут более безопасными те варианты жилья, которыми нынешний собственник владеет довольно давно, то есть сверх допустимых законом сроков исковой давности.

    Приватизации

    Термин приватизации означает, что лица, проживающие по определенному адресу, согласно договору социального займа, могут стать его собственниками. Для совершеннолетних граждан такая возможность доступна только дин раз, но дети могут воспользоваться ею дважды – вместе с родителями и по достижению восемнадцати лет.

    Приватизировать недвижимость имеют право все люди, зарегистрированные в ней. Находящимся в отлучке по уважительным причинам членам семьи предоставляется отсрочка.

    Если право собственности возникло вследствие приватизации, одного свидетельства о его наступлении для проверки будет мало. Дело в том, что некоторые лица, имеющие право на часть имущества, могут отказаться от приватизации, но сохранить при этом право на проживание в данной квартире. Право это бессрочное, поэтому выселить такого человека практически невозможно. При проверке документов на квартиру важно уделять внимание тому, сколько человек было зарегистрировано в ней на момент приватизации и все ли из них участвовали в процессе.

    Особенности правоподтверждающих бумаг

    Еще один документ, которым подтверждается право собственности на объект недвижимости, – это паспорт владельца, вернее – совпадение его реквизитов с указанными в других бумагах. Исключение составляет только присутствие в сделке посредника, но и это факт должен быть подтвержден нотариально оформленной доверенностью.

    Среди других правоподтверждающих бумаг стоит ближе рассмотреть следующие:

    Свидетельство о регистрации права собственности

    Свидетельство о регистрации смены собственника – это специальный документ, напечатанный на гербовой бумаге, который до 2016 года выдавался новым владельцам недвижимости на руки. Основная его задача – подтвердить, что на указанную в нем дату собственником объекта является конкретное лицо. Сегодня такой документ остается в Росреестре, а вместо него вручается выписка из ЕГРН.

    Причин для изменения практики выдачи правоподтверждающих бумаг было несколько, но основная из них – невозможность внести в них измененную информацию. Единожды выданное свидетельство содержало только актуальные на момент его создания данные и любые поправки, например, наложенное на объект обременение, не отображало.

    Для покупателей опасность столкнуться с недействительным или неточным свидетельством была очень велика. Встречались даже ситуации, когда собственники, утратившие свое право распоряжаться имуществом, но сохранившие оригинал свидетельства, продавали недвижимость. В итоге практика получения выписки из ЕГРН в качестве дополнительного подтверждающего документа стала настолько распространенной, что было принято решение вовсе отказаться от выдачи свидетельства и сразу заменить его выпиской.

    Выписка из ЕГРН

    Сегодня выписка из ЕГРН называется основным документом на собственность квартиры, поскольку является единственной, предусмотренной законом, правоподтверждающей бумагой. Не так давно разные виды государственных реестров были сведены в единую информационную систему, поэтому использовать именно выписку, а не свидетельство, стало не только безопаснее, но и удобнее.

    Данные, содержащиеся в этом документе, включают:

    • точный адрес недвижимого объекта и этаж, если речь идет о квартире;
    • характеристику недвижимости с указанием ее назначения, площади и других технических нюансов;
    • данные собственника или нескольких собственников с обозначением долей, им причитающихся;
    • кадастровый номер объекта;
    • дата регистрации права собственности;
    • наличие или отсутствие обременений.

    Такая выписка, содержащая главное о недвижимости, считается самой распространенной. Запросить и получить ее может любой человек, не обязательно владелец квартиры.

    Однако наряду с обычными существуют также и расширенные или архивные выписки, доступ к которым может получить только собственник жилья или судебные исполнители. Вместо основной технической информации расширенная выписка уделяет внимание переходам права собственности на объект, а также основаниям для них. В ней упоминаются все бывшие владельцы квартиры, даты ее перехода из рук в руки, а также правоустанавливающие для каждой смены владельца документы.

    Способов получить выписку из ЕГРН очень много – портал Госуслуг, МФЦ, сайт Росреестра. Проще всего сделать это именно в электронном виде – срок изготовления выписки составит до трех дней, а сам документ придет на указанную электронную почту. К тому же, электронная выписка обойдется почти вдвое дешевле – всего 470 рублей вместо 750 за бумажную.

    Хотя сегодня некоторые службы и принимают свидетельство о регистрации прав в качестве основной бумаги на квартиру, их число стремительно уменьшается. В подавляющем большинстве организаций, включая банки, требуется в частности выписка из ЕГРН, как наиболее универсальный и актуальный вариант правоподтверждающего документа.

    Дополнительные документы, которые стоит проверить

    Перечень документов, подтверждающих право собственности, не очень большой, однако для безопасной покупки стоит проверить и некоторые другие бумаги:

    Разрешение супруга или супруги. Если квартира находится в общей собственности мужа и жены, то продать или купить ее можно только с обоюдного согласия. Для сделки с приобретенной в браке недвижимостью такое разрешение требуется нотариально заверить. В противном случае второй супруг может подать иск в суд, в результате которого сделку признают недействительной.

    Справку о закрытии ипотечного кредита. Ипотека – это один из видов обременения, который также вносится в выписку ЕГРН, как и сведения о полном погашении кредита. Однако для полной уверенности, что за квартирой не числится задолженность, стоит попросить продавца показать справку из банка – она выдается в обязательном порядке в связи с полным исполнением своих кредитных обязательств. Обратить внимание стоит и на то, совпадает ли номер кредитного договора с указанным в выписке.

    Справку от психиатра и нарколога. Любой продавец, понимающий, для чего требуются такие документы, не сочтет подобную просьбу оскорблением и удовлетворит ее. Заключения специалистов нужны для того, чтобы засвидетельствовать адекватность собственника, его вменяемость и осознанное желание продать имущество. Если в будущем окажется, что он не отдавал себе отчета в действиях, такая сделка легко будет признана ничтожной.

    Выписку о регистрации. В этом документе содержатся сведения о всех, прописанных на текущий момент, лицах в квартире. Существует два вида таких справок: обычная и расширенная, из которой можно узнать всю историю регистрации по данному адресу. Особенно важна отдельная, 12-я форма такой справки – в ней перечисляются особые случаи снятия жильцов с регистрации: в связи с тюремным заключением, определением в специнтернат, неизвестным местонахождением. Эта информация нужна для того, чтобы в будущем избежать риска встречи с посторонними людьми, имеющими право проживать в квартире.

    Лицевой счет. В покупаемой квартире могут быть долги за оплату коммунальных услуг или капитальный ремонт. Новый собственник не обязан их оплачивать, кроме капитального ремонта, но ему придется очень сильно постараться, чтобы доказать, что задолженность образовалась еще при старых хозяевах. Если окажется, что долги есть, следует попросить продавца погасить их и подтвердить этот факт распиской, или же заплатить самостоятельно, пропорционально уменьшив плату за жилье. Последний вариант более распространен.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *