Можно ли сдавать свою квартиру как ип
Перейти к содержимому

Можно ли сдавать свою квартиру как ип

  • автор:

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Аватар автора

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Аватар автора

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как обычный человек или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: как физлицо или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Поскольку при регистрации вы выбрали код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», то доходы от сдачи квартиры в аренду будут считаться предпринимательскими. Вам придется отчитываться и платить налоги как ИП.

Обложка статьи

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Баннер

Начать учиться

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Сдача квартиры в аренду. С каждой суммы, которую ИП получает от квартиросъемщиков, он платит 6% налога. Если жильцы еще оплачивают коммунальные услуги без счетчиков, то эти платежи тоже нужно включать в доход и перечислять с них 6% налога.

Обложка статьи

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ЕГРИП код ОКВЭД 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

Обложка статьи

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как обычный человек, а не как ИП, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда арендные платежи будут облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ , а до 15 июля — заплатить налог.

Если квартиру снимет российская организация или ИП, то удержание и перечисление НДФЛ будет их задачей. По закону в таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога. Например, если плата по договору аренды — 20 000 ₽, на руки человек будет получать 17 400 ₽: 20 000 ₽ − 13%.

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры в статусе ИП на УСН также придется заплатить со всей полученной суммы 6% налога.

Для ПСН нужно купить специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же , как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%. Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно. Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

Сдавали квартиру, налог не платили, но теперь жена стала ИП

Мы с женой больше пяти лет сдаем квартиру. Налоги не платим, деньги получаем переводом на карту. Рассуждали так: если налоговая заметит, то штрафы для простых граждан будут небольшими.

Но осенью жена открыла ИП. Теперь налоговая может посчитать сдачу квартиры предпринимательской деятельностью? Может ли человек быть ИП, а НДФЛ при сдаче квартиры платить как физлицо?

Каковы штрафы за недекларирование для ИП? Если я ИП не открывал, могу ли я получать деньги на свою карту? Если что, просто оплачу штраф как физлицо.

Квартиру планируем продавать через пару лет. ИП как-то помешает?

Налоговая неоднократно разъясняла, что сдача в аренду недвижимости не относится автоматически к предпринимательской деятельности. У физических лиц тоже есть право распоряжаться своим имуществом.

Право быть ИП и сдавать квартиру как физлицо

У нас уже был подробный разбор о том, что распоряжение имуществом — это еще не бизнес. Кратко расскажу, как обстоят дела со сдачей квартиры.

Если человек просто временно сдает свободную квартиру знакомым или другим людям через сайт объявлений, ИП он может не регистрировать. Но налоги все равно нужно платить.

А вот если человек купил квартиру или несколько именно для сдачи, активно рекламирует их, оказывает арендаторам дополнительные услуги, это уже похоже на предпринимательство.

При этом имущество граждан юридически не делится на личное и то, что используется в предпринимательской деятельности. Если есть признаки предпринимательства — доходы систематические, деятельность самостоятельная, и человек осуществляет ее на свой риск, — платить налоги придется как ИП.

Получается, посчитает налоговая сдачу квартиры предпринимательской деятельностью или нет, зависит от того, как вы приобрели квартиру и есть ли у вас другая недвижимость, которую вы с женой сдаете. Если квартиру вы покупали для себя или получили в наследство или дар, а сдаете, потому что временно в ней не живете, это не предпринимательство.

Налоговики объяснили, что ИП может сдавать квартиру как физическое лицо и платить НДФЛ 13%, если в свидетельстве о государственной регистрации нет ОКВЭД об операциях с недвижимостью. Если такой вид деятельности в свидетельстве жены указан, то доходы от сдачи квартиры — это доходы от предпринимательской деятельности. Они облагаются налогом в соответствии с выбранным режимом налогообложения и декларировать их нужно одновременно с другими доходами ИП.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Фото: AntonSAN\shutterstock

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают жилье официально и уплачивают налоги с доходов. В 2019 году налоговые поступления от сдачи жилья в аренду составили 1,2 млрд руб., что больше на 7% по сравнению с 2018-м. Арендодатели подали 27,5 тыс. налоговых деклараций — на 2% больше, чем годом ранее. В 2019 году арендодателями было приобретено 2,7 тыс. патентов на сдачу жилья, что на 9% больше, чем в 2018-м. Основной фактор роста рынка легализованной аренды — повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду, считают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Среди тех, кто сдает жилье стандарт-класса, не так много людей, которые платят налоги с дохода от сдачи. В сегментах элитном и бизнес ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезнее. Однако, несмотря на постепенную легализацию, доля «вышедших из тени квартир», по оценке агентства недвижимости «Азбука жилья», составляет порядка 5% от объема столичного рынка аренды.

Рассказываем о способах уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры и о том, какой из налоговых режимов будет самым выгодным и удобным для арендодателя.

Сдача квартиры по закону

  • гл. 23 о налогах на доходы физических лиц;
  • гл. 26.2 об ИП на упрощенке;
  • гл. 26.5 об ИП с патентом;
  • гл. 32 о налоге на имущество физических лиц.

Что будет, если не платить налоги с аренды квартиры

Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.

За неуплату налогов предусмотрены штрафы. За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Как сдавать квартиру легально

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента (Фото: Madhourse\shutterstock)

Размер налога на сдачу квартиры

Первый способ, самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя, — заплатить налог как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — говорит руководитель департамента аренды «Азбуки жилья» Роман Бабичев.

Налоги для самозанятых

Сейчас самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей является налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых. Закон о самозанятых начал действовать с 1 января 2019 года в четырех регионах России, с 1 июля 2020 года его распространили на всю страну.

Ставки налога для самозанятых — 4%, если они оказывают свои услуги физическим лицам, притом что ИП, которые работают на упрощенной системе налогообложения, платят налог по ставке 6%. Если деньги самозанятым поступают от юридических лиц, то ставка налога составит 6%.

Налог на самозанятых касается только тех, кто работает на себя, без работодателя. Они могут быть как физлицами, так и индивидуальными предпринимателями, но не должны иметь нанятых по трудовому договору работников. Кроме того, воспользоваться новой схемой может лицо, чей доход самозанятого не превышает 2,4 млн руб. в год (это около 200 тыс. руб. в месяц).

Особенности налогового режима заключаются также в том, что налогоплательщику не придется заполнять декларации — в данном случае они не нужны. Не требуется также использование онлайн-кассы. И наконец, НПД отменяет обязательные взносы на медицинское и пенсионное страхование.

Патент для сдачи квартиры

Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для своей квартиры на странице департамента экономической политики Москвы с помощью специального калькулятора.

Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Удобство такой системы в том, что патент можно приобрести на любой срок в течение календарного года. Кроме того, патент избавляет от бумажной волокиты с оформлением различных документов и подачей налоговой декларации.

Александра Стирманова, адвокат бюро S&K Вертикаль:

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости аренды квартиры. Например, стоимость аренды квартиры — 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб. в месяц. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие, помимо ставки налога, страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%. Но не все рантье самозанятые, и в этом случае выгоднее налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента примерно соответствует этим 6%. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций.

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4%

Выгоднее всего приобрести патент или платить как самозанятый 4% (Фото: Tramp57\shutterstock)

Как платить налог за сдачу квартиры

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 30 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Договор аренды квартиры: как правильно сдать жилье

Договор аренды жилья регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописаны пункты такого договора, тем прозрачнее отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Редакция «РБК-Недвижимости» вместе с экспертами подготовила инструкцию о том, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

Если заключать договор при аренде и не платить налоги, договор все равно действует?

— Договор нужен, чтобы стороны зафиксировали условия по аренде жилья. Он не влияет на правоотношения каждой из сторон с государством и его органами, в том числе налоговыми. А уплата налогов — это обязанность налогоплательщиков, которая наступает при получении ими дохода от источников на территории Российской Федерации.

Правда ли, что если заключить договор аренды на срок до года, арендодатель освобождается от уплаты налогов?

— Нет, это заблуждение. Повторюсь, уплата налогов — это обязанность каждого налогоплательщика, неисполнение которой влечет административную, а в некоторых случаях и уголовную, ответственность. При этом для уплаты налога ни длительность, ни регулярность получения дохода значения не имеют, так как налог (НДФЛ) подлежит декларированию по окончании календарного года и уплачивается налогоплательщиком в установленный срок. Исключение — налог для самозанятых, который уплачивается ежемесячно через мобильное приложение.

Что же касается срока действия договора менее одного года, то его краткосрочность освобождает стороны от обязанности его регистрации в Росреестре.

Рынок аренды в тени

Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская. Рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал роста. По оценке «Дом.РФ», съемное жилье в стране составляет только 9% от всего жилого фонда, тогда как в развитых странах этот показатель может достигать 40%

При этом рынок аренды жилья находится в тени — многие собственники не регистрируют договоры аренды в Росреестре и не уплачивают налоги. По оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за этого государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год.

По данным НАФИ, 41% россиян не считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным нарушением закона, а 51% сами не стали бы уплачивать подобный налог, если бы были арендодателями. Более того, если бы государство решило ужесточить контроль над уплатой налогов в этой сфере, большинство (66%) не поддержало бы такую инициативу.

Возможность ведения деятельности по сдаче в аренду квартиры вместе с машино-местом индивидуальным предпринимателем на УСН, выбравшим объектом налогообложения «доходы»

Гражданин имеет в собственности квартиру и машино-место, является индивидуальным предпринимателем.
Может ли гражданин сдавать в аренду квартиру и машино-место как индивидуальный предприниматель, чтобы уплачивать налог по налоговой ставке в размере 6%? Какие документы при сдаче в аренду ему необходимо оформить?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налогообложение доходов арендодателя по заключенному договору аренды жилого помещения и машино-места при применении индивидуальным предпринимателем УСН должно осуществляться в рамках этого режима налогообложения.

По вопросу оформления документов смотрите информацию, приведенную в тексте обоснования.

Обоснование вывода:

Гражданско-правовые аспекты

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

Если индивидуальный предприниматель осуществляет такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества, собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами главы 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит специальную норму, в соответствии с которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 разъяснил, что п. 2 ст. 651 ГК РФ применяется также и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением. Представляется, что это правило распространяется и на договоры аренды жилых помещений, в частности квартир, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием. Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 10 информационного письма от 16.02.2001 N 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды квартиры, заключенный на срок менее одного года и автоматически продленный на такой же срок, не подлежит государственной регистрации.

При этом срок договора не влияет на налоговые обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 34 Конституции РФ любой гражданин вправе заниматься не запрещенной законом экономической деятельностью. На основании ст. 18 ГК РФ граждане вправе, в частности, заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах, иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ по общему правилу для осуществления гражданином предпринимательской деятельности необходима его государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).

Регистрации подлежит не сама предпринимательская деятельность, а граждане, ее осуществляющие, — индивидуальные предприниматели (ст. 2, п. 1 ст. 23 ГК РФ).

При этом отметим, что в рамках гражданского законодательства регистрация гражданина в качестве ИП не образует нового субъекта правоотношений. Иными словами, физическое лицо, приобретая статус ИП, получает ряд дополнительных прав и обязанностей, не утрачивая статуса гражданина*(1).

Применение УСН

Налогоплательщиками признаются организации и индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) и применяющие ее в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение, в частности, от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пп. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).

Главой 26.2 НК РФ налогоплательщику, применяющему упрощенную систему налогообложения, предоставлено право выбора объекта налогообложения.

Так, согласно статье 346.20 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере шести процентов.

В главе 26.2 НК РФ не содержится запрета на применение УСН в отношении предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимости в аренду.

Однако доходы от сдачи квартиры и машино-места в аренду по заключенному физическим лицом, имеющим статус ИП, договору аренды будут облагаться в рамках УСН, если они являются полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В противном случае они подлежат налогообложению НДФЛ.

Устанавливая различный порядок налогообложения доходов в зависимости от их связи с предпринимательской деятельностью, нормы НК РФ не дают определения понятию предпринимательской деятельности. На основании п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданской, семейной и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. По смыслу данной нормы направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли как признак деятельности предпринимателя состоит в активных действиях — вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и тому подобное), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата (определение ВС РФ от 06.03.2018 N 308-КГ17-14457 по делу N А53-18839/2016).

Обращаем внимание на позицию ФНС России, приведенную в письме от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, согласно которой квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (смотрите также письмо УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@).

При этом сам по себе факт наличия у физического лица статуса ИП не свидетельствует о том, что любая совершенная им сделка, направленная на получение дохода, относится к предпринимательской деятельности.

Обстоятельства использования имущества в предпринимательской деятельности подлежат установлению в каждом конкретном случае (постановление Девятнадцатого ААС от 04.03.2021 N 19АП-97/21 по делу N А35-12882/2019).

Из официальных разъяснений и материалов судебной практики следует, что при квалификации связи полученных физическим лицом, зарегистрированным в качестве ИП, доходов с предпринимательской деятельностью учитываются, например, следующие обстоятельства:

  • указан ли соответствующий вид деятельности ИП при регистрации, использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности и от имени кого заключались договоры купли-продажи (письма Минфина России от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 10.08.2010 N 03-11-11/218, от 18.01.2010 N 03-11-11/02, постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.2016 N Ф08-9920/15 по делу N А32-46885/2014);
  • основания, в связи с которыми получено право собственности на имущество, цели осуществляемых операций с указанным имуществом, а также наличие свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (письма ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@, постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12, апелляционное определение СК по административным делам Курганского областного суда от 21.10.2016 по делу N 33а-3670/2016, постановление АС Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-7243/15 по делу N А56-67092/2014);
  • намерения и возможность использования приобретенного имущества для личных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, факты учета хозяйственных операций (письмо Минфина России от 20.02.2020 N 03-11-11/12407, постановления АС Западно-Сибирского округа от 13.10.2016 N Ф04-24460/15 по делу N А70-1467/2015, Четвертого ААС от 14.09.2017 N 04АП-3739/17, Восьмого ААС от 09.04.2015 N 08АП-1835/15).

Применительно к рассматриваемой ситуации, на наш взгляд. могут способствовать квалификации операций по предоставлению физическим лицом, зарегистрированным в качестве ИП, квартиры и машино-места в аренду в качестве осуществленной в рамках предпринимательской деятельности*(2), следующие основания:

1) коды ИП по ОКВЭД, предполагающие деятельность по предоставлению недвижимости в аренду;

2) фактическое неиспользование квартиры и машино-места для личных нужд ИП,

3) наличие фактов учета хозяйственных операций;

4) неоднократное осуществление операций по предоставлению имущества в аренду с целью получения дохода.

Необходимость заявления соответствующих видов ОКВЭД

Что касается первого основания, то необходимо отметить, что согласно подп. «о» п. 2 и п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся сведения о кодах по ОКВЭД.

Налогоплательщик при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно указывает виды экономической деятельности, которые он планирует осуществлять. Также в обязанности индивидуального предпринимателя входит внесение изменений в перечень видов экономической деятельности, которыми он планирует заниматься, и (или) о видах экономической деятельности, подлежащих исключению из ЕГРИП.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД-2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), утвержденному постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (далее — ОКВЭД):

  • аренде и управлению собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом соответствует код 68.20.1 («Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом»);
  • деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания соответствует код 55.20. Данная группировка включает в себя также предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней. Это может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий.

Если индивидуальный предприниматель осуществляет вышеуказанную деятельность вне рамок видов деятельности, указанной им при регистрации, то такие доходы подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 НК РФ (письмо Минфина России от 19.12.2011 N 03-11-11/318). В таком случае доход, полученный в виде арендной платы, является объектом обложения НДФЛ (п. 1 ст. 209 НК РФ, подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ)*(3).

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (смотрите письмо Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559). Соответственно, такие доходы могут учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Таким образом, если индивидуальным предпринимателем будет заявлен при регистрации код ОКВЭД, предусматривающий сдачу имущества в аренду, то это будет означать, что он намеревается систематически сдавать квартиру и машино-место в аренду, поэтому доходы ИП от сдачи квартиры и машино-места в аренду в такой ситуации должны облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.

Наличие фактов учета хозяйственных операций

Доходом арендодателя является арендная плата (пп. 1, 2 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 346.18 НК РФ для ИП, перешедших на упрощенную систему налогообложения (УСН) и выбравших в качестве объекта налогообложения доходы, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации.

Порядок определения доходов при УСН установлен в ст. 346.15 НК РФ. Он применяется всеми налогоплательщиками, находящимися на УСН, независимо от выбранного объекта налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пп. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

При этом в силу п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях главы 25 НК РФ относятся:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).

2) внереализационные доходы.

В целях главы 25 НК РФ внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в ст. 249 НК РФ.

Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном ст. 250 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ (абзац пятый подп. 2 п. 1 ст. 248 НК РФ).

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам, в частности, относятся доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

Если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, применяющего УСН, то доходы от сдачи в аренду жилого помещения и машино-места*(4), полученные таким налогоплательщиком, учитываются в составе доходов (от реализации или в составе внереализационных доходов) при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (смотрите письма Минфина России от 06.02.2012 N 03-11-11/23, от 05.12.2011 N 03-11-11/310, от 10.08.2010 N 03-11-11/218, от 29.03.2010 N 03-11-11/81, от 18.01.2010 N 03-11-11/02, письма УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-20/2/019927@, от 21.06.2006 N 18-12/3/53855@).

Таким образом, доходы, полученные в рамках заключенного ИП договора аренды, должны включаться в расчет налоговой базы по «упрощенному» налогу (п. 1 ст. 248, ст. 249, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.14, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Как уже было отмечено, с учетом п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН учитываются в том числе доходы от реализации услуг.

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ (абзац четвертый подп. 2 п. 1 ст. 248 НК РФ).

В целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Таким образом, ИП, применяющий УСН, при определении объекта налогообложения учитывает, в частности, доходы в виде выручки от реализации услуг по договору аренды.

Согласно п. 2 ст. 54 НК РФ все индивидуальные предприниматели, независимо от применяемой системы налогообложения, исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций в порядке, определяемом Минфином России. При этом нормы, обязывающие индивидуальных предпринимателей вести учет доходов, доходов и расходов, а также физических показателей видов деятельности, имеются и в главах НК РФ, посвященных специальным налоговым режимам (смотрите п. 8 ст. 346.5, ст. 346.24, ст. 346.53 НК РФ).

В силу ст. 346.24 НК РФ налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, форма и порядок заполнения которой утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Таким образом, основным налоговым регистром УСН выступает книга учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения. Форма и порядок ее заполнения утверждены приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н.

В связи с этим ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета в соответствии с Законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (письмо Минфина России от 07.04.2014 N 03-11-11/15440).

Соответственно, в рассматриваемой ситуации ИП не обязан представлять в налоговый орган бухгалтерскую (финансовую) отчетность. Книга учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, представляется в налоговый орган по запросу налогового органа (подп. 5 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Доходы, указанные в п. 1 ст. 346.15 НК РФ (определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 ст. 248 НК РФ), отражаются в графе 4 Книги. Более подробно ознакомиться с порядком заполнения Книги можно, обратившись к материалу: Энциклопедия решений. Книга учета доходов и расходов при УСН.

По общему правилу нормы НК РФ (в частности, главы 26.2 НК РФ) не обязывают налогоплательщиков определять сумму дохода от реализации услуг, полученного в денежной форме, исходя из рыночных цен, поэтому сумма дохода в денежной форме для целей налогообложения (при УСН) должна определяться исходя из фактической цены реализации, установленной договором и подтвержденной первичными учетными документами. То есть по общему правилу выручка определяется исходя из договорной цены, установленной в данном случае соглашением сторон (договоре). Отметим, что в соответствии с пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В доход по УСН необходимо включать всю сумму начислений, фактически поступивших от арендатора по вырученным от реализации услуг суммам по договору аренды (включая возмещаемые дополнительные расходы арендодателя при наличии таковых).

В письме УФНС России по г. Москве от 21.06.2006 N 18-12/3/53855@ было отмечено, что индивидуальный предприниматель — арендодатель, основным видом деятельности которого является сдача в аренду собственного недвижимого имущества, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН, в составе доходов должен учитывать всю сумму поступлений от сдачи имущества в аренду, в том числе и сумму возмещения арендаторами коммунальных услуг независимо от оформления в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами и вида заключенного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 346.19 НК РФ налоговым периодом по Налогу, то есть периодом времени, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога к уплате, признается календарный год.

Предусмотрены также отчетные периоды: I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (ст. 346.19 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 346.21 НК РФ налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, по итогам каждого отчетного периода исчисляют сумму авансового платежа по налогу исходя из налоговой ставки и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу, если иное не предусмотрено п. 3 ст. 346.21 НК РФ.

Согласно п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, вправе уменьшить сумму налога (авансовых платежей по налогу), исчисленную за налоговый (отчетный) период, на суммы в том числе страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) в данном налоговом (отчетном) периоде в соответствии с законодательством РФ, если иное не установлено п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%. Подробнее смотрите в материале: Учет и определение налоговой базы при УСН с объектом «доходы».

В соответствии со ст. 346.23 НК РФ налоговая декларация по УСН представляется ИП в сроки не позднее 25 апреля года, следующего за истекшим.

По вопросу оформления и представления документов при сдаче отчетности ИП на УСН дополнительно смотрите в материалах:

  • Энциклопедия решений. Отчетность — 2023. Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН;
  • Энциклопедия решений. Исчисление налога при УСН с объектом налогообложения «доходы»;
  • Энциклопедия решений. Учет, исчисление, уплата и декларирование налога при УСН.

О необходимости оформления иных документов при ведении деятельности при заключении договора аренды жилого помещения и машино-места ИП на УСН

В силу абзаца 17 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в РФ» без применения ККТ могут производиться расчеты при сдаче ИП в аренду жилых помещений, а также жилых помещений совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах, принадлежащих этому ИП на праве собственности (письма Минфина России от 07.07.2021 N 30-01-15/53701, от 20.06.2018 N 03-01-15/42082, от 24.05.2018 N 03-01-15/35247, от 27.07.2020 N 03-01-15/65495).

ИП вправе не применять ККТ при одновременном соблюдении двух условий:

  • помещения являются жилыми;
  • они принадлежат ИП на праве собственности.

Отметим, что эта возможность (не применять ККТ) не ограничивается наличием наемных работников, формой оплаты (наличная или безналичная) и не связывается с обязанностью выдавать дополнительный документ (чек, БСО).

ККТ также не применяется другой стороной сделки, в частности, юридическим лицом — арендатором. Это следует из разъяснений чиновников, которые указывают, что при осуществлении выплаты денежных средств физическому лицу в рамках обязательств по договору гражданско-правового характера (в том числе по договору аренды) ККТ не применяется и выдача кассового чека не производится (письма Минфина России от 10.10.2019 N 03-01-15/77953, от 12.11.2019 N 03-01-15/87170, N 03-01-15/87169, ФНС России от 10.08.2018 N АС-4-20/15566@).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

  • Энциклопедия решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест;
  • Энциклопедия решений. Договор аренды жилого помещения;
  • Энциклопедия решений. Сдача имущества в аренду физическим лицом;
  • Вопрос: Налогообложение и применение ККТ при сдаче в аренду индивидуальным предпринимателем на УСН собственной квартиры физическому лицу (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2022 г.);
  • Вопрос: Может ли ИП, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости, применять УСНО? (журнал «Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», N 6, июнь 2019 г.)
  • Вопрос: Организация планирует заключить договор аренды квартиры с ИП (для проживания сотрудников). Для этого у ИП были запрошены копии свидетельства о праве собственности на сдаваемую квартиру, 1 и 3 страницы паспорта, свидетельство ОГРНИП, СНИЛС, ИНН. ИП просит оформить согласие на обработку и хранение персональных данных, без этого согласия представлять указанные документы отказывается. Правомерно ли его требование? Нужно ли составлять согласие на обработку ПД, ведь указанные документы запрашиваются для того, чтобы убедиться в благонадежности ИП и что он вправе сдавать квартиру в аренду? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, январь 2022 г.)
  • Вопрос: ИП на УСН с налоговой ставкой 6% ККТ не применяет. Сдает жилое помещение (собственность ИП) физическому лицу. Может ли ИП принимать плату у данного физического лица на расчетный счет, открытый им, как физическое лицо, минуя счет ИП? Может ли принимать наличные денежные средства без применения ККТ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2022 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

23 октября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Например, принадлежащее гражданину имущество может использоваться одновременно как для занятия предпринимательской деятельностью, так и в качестве собственно личного имущества, т.е. имущество гражданина юридически не разграничено (п. 4 постановления Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П, определение КС РФ от 11.05.2012 N 833-О). Формулируя иначе, следует исходить из того, что субъектом гражданских правоотношений является именно гражданин, имеющий различный правовой статус (постановление АС Поволжского округа от 26.08.2014 N Ф06-13377/13).

*(2) О том, что в схожей ситуации операции по предоставлению предпринимателями имущества в аренду могут рассматриваться для целей налогообложения в контексте осуществления ими предпринимательской деятельности, свидетельствуют письма Минфина России от 15.04.2019 N 03-15-05/26495, от 11.09.2015 N 03-11-11/52396, от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 01.04.2013 N 03-11-11/126, от 01.10.2010 N 03-07-14/70).

*(3) Следует отметить, что вопрос налогообложения доходов ИП, применяющего УСН и осуществляющего виды деятельности, которые не указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, является спорным. Налоговые органы считают, что в таком случае полученные ИП доходы подлежат обложению НДФЛ.

Причем имеющаяся арбитражная практика показывает, что мнения судей по данному вопросу расходятся.

Например, в постановлении ФАС Московского округа от 14.02.2008 N КА-А40/521-08 сказано следующее: «Отклоняя довод налогового органа о том, что при оказании услуг по не зарегистрированным видам экономической деятельности индивидуальный предприниматель должен признаваться физическим лицом, судебные инстанции обоснованно сослались на ст. 5, 22.1, 22.2 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», постановление Правительства РФ от 19.06.2002 N 439, указав на то, что индивидуальный предприниматель вправе указать неограниченное количество видов экономической деятельности; изменение индивидуальным предпринимателем видов экономической деятельности носит уведомительный, а не обязательный порядок, влияющий на приобретение и (или) подтверждение статуса индивидуального предпринимателя в отношении фактически реализуемых товаров (работ услуг); действующим законодательством о налогах и сборах не предусмотрены для целей исчисления налогов (сборов, взносов) последствия несоответствия указанных видов экономической деятельности фактически оказанным услугам (выполненным работам, реализованным товарам).

В постановлении же Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 09АП-10746/11 судьями отмечено, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. И если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как, в частности, сдача в наем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим УСН, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

*(4) В аренду может быть передано и машино-место — часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортного средства. Машино-место может быть предметом договора аренды, если оно поставлено на кадастровый учет с внесением сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как о самостоятельном объекте недвижимости (абзац третий п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *