Сколько штраф за неуплату налогов за сдачу квартиры
Перейти к содержимому

Сколько штраф за неуплату налогов за сдачу квартиры

  • автор:

Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры?

Сдавая жилье в аренду, гражданин получает доход, а значит, обязан платить налоги. Если этого не делать, человека могут ждать неприятные последствия. Рассказываем, как платить налог на сдачу квартиры и какой штраф грозит тем, кто сдает жилье нелегально.

Какой налог должен платить арендодатель?

Процентная ставка зависит от системы налогообложения:

  • 13% ‒ для физлиц (НДФЛ);
  • 6% ‒ на патентной системе (ПСН);
  • 6% ‒ для ИП на «упрощенке» (УСН);
  • 4% — для самозанятых (НПД).

Как видно, выгоднее всего платить налоги на специальном режиме для самозанятых. В этом случае размер налога составит всего 4% от ежемесячной платы. Допустим, если жилье сдается за 15 000 руб/мес, то налог на сдачу квартиры составит 15 000 х 4% = 600 рублей.

Важно! Если человек живет на территории Российской Федерации менее 183 дней в году, налог за сдачу квартиры в аренду составит 30%.

Как стать самозанятым и платить налог с аренды?

С 2020 года налог на профессиональный доход (НПД) действует во всех субъектах нашей страны. Если ваш доход со сдачи жилья в аренду не превышает 2 400 000 руб/год, вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать жилье легально.

Плюсов у этого налогового режима много:

  • Онлайн-регистрация;
  • Отсутствие отчетов и бумажной волокиты;
  • Выгодная процентная ставка (всего 4%, если вы сдаете жилье физическому лицу);
  • Взносы на медицинское и пенсионное страхование отсутствуют;
  • Налоговый вычет размером 10 000 рублей, который можно потратить на уплату налогов;
  • Возможность совмещения с ИП или основной работой и т.д.

Процедура регистрации максимально проста и понятна. Чтобы стать самозанятым, достаточно установить на свой телефон приложение «Мой налог» и следовать подсказам. Подавать бумажное заявление или лично посещать налоговую инспекцию не нужно.

Каждый раз получая оплату от жильца, арендодателю нужно создавать чек через приложение. Для этого:

  • Нажмите на строку «Новая продажа»;
  • Укажите полученную сумму (например, 15 000 рублей);
  • Напишите название услуги (например, «За аренду квартиры с 15 мая по 15 июня»);
  • Выберите дату получения денег;
  • Укажите, от кого получены деньги (от физического лица);
  • Нажмите «Выдать чек».

Налог будет рассчитан и начислен автоматически. Узнать подробнее про то, как сдавать квартиру самозанятым, можно в этой статье.

Важно! Если вы хотите сдавать жилье в аренду, то следует заключить договор с квартиросъемщиком в 2х экземплярах. Если договор заключается сроком менее одного года, его нет необходимости регистрировать в Росреестре. Если на год или более, то нужно.

Какой штраф за нелегальную сдачу квартиры?

Если налоговая каким-либо образом узнает о нелегальной сдаче жилья в аренду (от участкового, соседей или даже бывших арендаторов), арендодателю придется не только заплатить налоги за сдачу жилья за последние 3 года, но и штраф.

Причем заплатить налоги нужно будет уже по ставке 13% (НДФЛ), даже если вы зарегистрированы как самозанятый.

Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры составляет 20 или 40%. 20% — если злого умысла не было, 40% — если арендодатель умышленно уклонялся от уплаты налогов. Кроме того, инспекторы могут наложить штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ. Пени за просрочку уплаты налогов рассчитываются как 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Важно! С помощью сервиса ГосОплата проверьте, есть ли у вас задолженности по имущественным, транспортным и иным видам налогов. Своевременная оплата налогов поможет избежать начисления пеней и штрафных санкций.

С учетом всех штрафов и судебных тяжб, ответственность за неуплату налогов за сдачу квартиры всегда больше той выгоды, которую хотят получить собственники.

Концелидзе Эднарий Эмзариевич Эксперт по юридическим вопросам

Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Баннер

Ситуация: вы купили квартиру побольше и переехали. А чтобы старое жилье приносило доход, решили его сдавать. Разберемся, какие налоги нужно платить со сдачи квартиры, чтобы не было проблем с законом.

  • Как сдавать квартиру
  • Как налоговая узнает о сдаче квартиры
  • Меня поймали, что делать
  • Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов

Как сдавать квартиру

Если вы сдаете квартиру в аренду:

  • составьте договор. Хорошо, если документ посмотрит юрист и посоветует, какие условия туда включить;
  • подпишите договор в двух экземплярах. Один остается у вас, другой — у арендатора.

Если договор заключают больше чем на 11 месяцев, он требует регистрации в Росреестре. Поэтому проще подписать бумаги на меньший срок с возможностью продления.

  • соберите документы для подачи в налоговую. Вам нужны паспорт, договор найма, документ о праве собственности;
  • заполните декларацию для налоговой, где стоите на учете. Можно приехать лично, либо оформить электронно. Документ нужно подать до 30 апреля следующего года;
  • заплатите налог в размере 13% от ежемесячной суммы, получаемой от жильцов. Оплатить нужно до 15 июля.

Даже если вы заключили договор на пару месяцев, нельзя избежать НДФЛ . Что будет, если «забыть» его оплатить? Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, а в некоторых случаях уголовное наказание.

После смерти бабушки Жанна получила в наследство квартиру в другом городе. Переезжать не собиралась, как и погружаться в сложности с продажей. Родственники посоветовали сдавать — это принесло бы небольшой, но стабильный доход. Девушка нашла жильцов, подписала договор, подала декларацию и оплатила налог. Если бы она этого не сделала, ей, кроме уплаты налога, пени и штрафов пришлось бы тратиться на билеты и съем жилья в другом городе. Кроме того, понадобилось бы брать отпуск на работе для выяснения вопросов с налоговой. В итоге отдала бы намного больше, чем потратила на уплату налога.

Если квартиру сдает самозанятый , то размер отчислений зависит от того, кто арендует помещение. Если жильцы — физические лица, плата составит 4% от суммы. Если организация или ИП — то 6%. Налог уплачивается ежемесячно. Сдаете квартиру, и появился дополнительный доход? Решили выгодно вложиться? Рассмотрите паевые инвестиционные фонды. И для начала откройте брокерский счет.

Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».

Как налоговая узнает о сдаче квартиры

Не нужно считать, что налоговая не узнает об аренде. Доказать факт сдачи квартиры легко : помогут обиженные бывшие арендаторы или завистливые соседи. А еще это может вскрыться совершенно случайно.

Представители налоговой пришли с проверкой в компанию «Мивистом». Среди бухгалтерских справок они нашли договор аренды. Выяснилось, что компания сняла квартиру для своих сотрудников и каждый месяц переводила 60 000 рублей. А вот хозяин с этой суммы ничего не платил. Налоговики быстро нашли арендодателя. И так же быстро установили, что положенные проценты он не выплачивал больше года. А несколько лет назад утаил еще одних жильцов.

Налоговая может узнать о сдаче квартиры и от участкового. У него есть право зафиксировать, что в помещении кто-то живет, изучить договор аренды, взять объяснение у жильцов под запись.

Как безопасно снять хорошее жилье

Если ежемесячно приходит одинаковая сумма от одного и того же плательщика, эти переводы для налоговой службы будут выглядеть подозрительно. Сотрудники ведомства могут проверять счета физических лиц.

Геннадий и Мария поженились и съехались. «Однушку» девушки решили сдавать и получать доход. Налоги платить не стали: надеялись, что о сдаче квартиры никто не узнает. Но планы нарушили соседи: им не понравилось, как ведет себя новый арендатор. Мужчина включал громкую музыку, курил на лестнице и топал по ночам. На разговор с шумным соседом позвали участкового. Представитель закона передал информацию об аренде жилья налоговикам. Геннадию и Марии пришлось заплатить налог, штрафы и пени.

Чтобы не переживать из-за нехватки денег в экстренной ситуации, оформите карту «Халва» и подключите онлайн-копилку. Она станет подушкой безопасности и подарит приятные бонусы.

Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 10% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».

Меня поймали, что делать

  • прийти в налоговую, когда вас вызовут;
  • ответить на вопросы сотрудников (желательно в письменном виде). Еще лучше делать это через канцелярию.

Есть шанс, что у вас получится убедить инспектора, так как на этом этапе вас только подозревают, но еще не обвиняют.

Если все-таки есть доказательства, что вы сдавали квартиру и не платили налог, вам предложат оплатить его добровольно. Если вы не согласны, то решать вопрос придется через вышестоящую налоговую, затем — в суде.

Чем активнее вы будете себя вести и чем больше подтверждений своих слов предоставите, тем больше шансов, что до суда дело не дойдет.

Индекс бигмака — неофициальный способ определения паритета покупательной способности.
Другой факт

Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов

Если у вас не получилось доказать, что вы не сдавали квартиру без уплаты налогов, давайте разбираться, какое наказание вас ждет.

Во-первых, физическому лицу нужно оплатить НДФЛ — 13% от дохода в аренде. Во-вторых, штрафы и пени.

Если вы сдали налоговую декларацию позже срока, штраф составит 5% за каждый месяц опоздания. Максимальный — 30% от суммы налогов, минимальный — 1000 рублей.

Если вы неумышленно уклонялись от уплаты налогов, то вас ждет штраф 20% от суммы налогов. И 40% — при наличии умысла.

Если самозанятый не заплатит налог, то штраф будет 20% за первое нарушение, а за повторное в течение 6 месяцев с момента первого нарушения — 100%.

Также на неуплаченную сумму (и физическим лицам, и самозанятым) могут начислить пени: 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ ежедневно.

Чтобы дело дошло до уголовной ответственности, сумма неуплаченного налога физического лица должна превысить 2,7 млн рублей за три года. Самое большое наказание может быть от одного до трех лет лишения свободы.

Если человек впервые нарушил закон, связанный с неуплатой налогов, то уголовная ответственность ему не грозит. Но оплатить налог, а также пени и штраф придется.

Подведем итоги.

Чтобы не платить больше, чем вы заработали, не пытайтесь обмануть налоговую. Заполните декларацию вовремя и уплатите налоги. Выгоднее сдавать жилье в аренду, если вы самозанятый.

Ну а если нарушение все-таки случилось, старайтесь как можно быстрее его устранить. И помните: если собственник платит налоги, он может спать спокойно!

Неуплата налогов при сдаче квартиры внаем обернется дополнительными расходами

Для обнаружения неплательщиков налоговики получают информацию из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физлиц. Неуплата НДФЛ повлечет доначисление налога, пеней и штрафов

Человек, сдающий квартиру внаем, должен уплачивать налоги?

От сдачи квартиры внаем человек получает доход. Поэтому у него появляется обязанность уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Облагаются налогом доходы не только в денежной, но и в натуральной форме, т.е., например, доход в виде имущества, полученного за предоставление квартиры внаем.

НДФЛ уплачивается по ставке 13%.

Собственник квартиры самостоятельно исчисляет сумму НДФЛ. Затем он обязан представить декларацию в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля и уплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за годом, за который уплачивается налог.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Является ли налогооблагаемым доходом плата за коммунальные услуги?

Недавно налоговые органы вновь разъяснили 1 , что плата за коммунальные услуги состоит из двух частей. Первая – обязательная, ее собственник вносит вне зависимости от того, сдается ли квартира внаем. Сюда включается плата за содержание и ремонт жилого помещения, часть коммунальных услуг, оплата которых не зависит от их потребления. Вторая часть зависит от показаний счетчиков и рассчитывается исходя из объема потребления.

Первая обязательная часть платы, внесенная нанимателем жилья за коммунальные услуги, входит в налогооблагаемый доход, а вторая ее часть – нет. То есть компенсация расходов, определенных по показаниям счетчиков, в доход не включается и в налоговой декларации не отражается. Доход в декларации указывается за вычетом этой части.

Отметим, что финансовые органы ранее уже высказывали позицию о невключении коммунальных платежей, определяемых на основании показаний счетчиков, в сумму доходов при исчислении налога на доходы физлиц 2 . Суды также исключали эти платежи из налоговой базы по НДФЛ 3 . Последние разъяснения о порядке исчисления НДФЛ лишь подтверждают имеющуюся практику.

Что будет в случае неуплаты НДФЛ?

Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговые органы не смогут выявить факт сдачи жилья внаем. Однако у них имеются различные механизмы для обнаружения неплательщиков. Информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры внаем и от физических лиц.

Неуплата НДФЛ может повлечь негативные последствия. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Размер доначисления будет зависеть от того, на основании каких данных проводилась проверка. Если налоговые органы получат документы, подтверждающие размер платы за сдачу квартиры внаем (например, затребуют договор и расчетные документы у квартирантов), то НДФЛ будет доначисляться на основании сумм, указанных в них. При отсутствии документов налоговые органы вправе исчислить налог расчетным путем на основании имеющейся у них информации о собственнике квартиры и данных об иных налогоплательщиках, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Также будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки ЦБ РФ) за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки составляет 7,75% (подробнее об этом читайте в публикации «Как изменение ключевой ставки ЦБ влияет на сбережения населения»).

Например, если собственник за сдачу квартиры за год получил 100 тыс. руб., то сумма неуплаченного НДФЛ будет равна 13 тыс. руб., а просрочка уплаты налога составит один год. Пеня будет рассчитываться по формуле: 13 тыс. руб. х 1/300 х 7,75 / 100 х 365 дней = 1226 руб.

Одновременно с налогоплательщика может быть взыскан штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Например, если эта сумма равна 13 тыс. руб., размер штрафа будет рассчитан так: 13 тыс. руб. х 20 / 100 = 2600 руб.

Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб. Например, если сумма НДФЛ составляет 13 тыс. руб. и декларацию по нему налогоплательщик не представлял в течение года, то размер штрафа будет исчисляться следующим образом: 13 тыс. руб. х 5 / 100 х 12 мес. = 7800 руб. Однако эта сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога: 13 тыс. руб. х 30 / 100 = 3900 руб. В связи с этим размер штрафа составит 3900 руб.

Таким образом, в случае непредставления налоговой декларации и неуплаты НДФЛ в размере 13 тыс. руб. в течение года общая сумма доначислений может составить 13 тыс. (НДФЛ) + 1226 руб. (пеня) + 2600 руб. (штраф за неуплату налога) + 3900 руб. (штраф за непредставление налоговой декларации) = 20 726 руб.

Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?

По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя. Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.

При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.

Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы. Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.

1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.

2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.

3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.

Зачем сдавать квартиру легально

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Зачем договор собственнику

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».

Обложка статьи

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т⁠—⁠Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? Согласно статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.

Шаблон договора о найме жилого помещения

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Обложка статьи

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке

Споры будем решать в ближайшем к квартире суде

Споры будем решать в ближайшем к квартире суде

Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Договор избавит от претензий со стороны соседей

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.

Обложка статьи

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

С договором можно застраховать квартиру

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 ₽. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 ₽. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 ₽.

Обложка статьи

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

С договором удобно платить за квартиру

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Полная версия моего договора о найме жилого помещения

Полная версия моего договора о найме жилого помещения

Полная версия моего договора о найме жилого помещения

Полная версия моего договора о найме жилого помещения

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.

Обложка статьи

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Чтобы рассчитать новую сумму оплаты с НДФЛ, просто умножьте первую цифру на 1,15. Например, если вы раньше платили 30 000 ₽, то, чтобы компенсировать хозяину налог на доходы, нужно будет платить 34 500 ₽

Страх, что ФНС доначислит налоги. Вдруг налоговая поймет, что раньше хозяин квартиры налогов не платил, и откуда-то узнает все эти суммы. Но если раньше он принимал оплату наличными, конфликтов с соседями не было и не приходили никакие проверяющие, то налоговой просто неоткуда будет это узнать. Нельзя доказать, что раньше кто-то сдавал квартиру, просто потому что сейчас он заключил об этом договор.

Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Обложка статьи

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Как оформить регистрацию жильцам

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Владельцу квартиры и арендатору нужно вместе прийти в МФЦ. С собой потребуется взять паспорта. В МФЦ надо будет заполнить заявление о регистрации по месту пребывания, это помогут сделать сотрудники.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 ₽ и эта сумма превышает 10% всех его налогов.

Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 ₽ и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Кроме самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 ₽ в месяц. Это 360 000 ₽ в год. НДФЛ 13% за год — 46 800 ₽. То есть до 30 апреля следующего года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 ₽ × 15 месяцев = 35 100 ₽

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 ₽.

Еще 18 720 ₽ составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. В 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 150 000 ₽. Сумма неуплаченного налога превышала миллион.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 ₽, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Налоговая ответственность встречается чаще: вот судебное дело, где собственника привлекли к ответственности за сокрытие дохода от сдачи квартиры. ФНС провела выездную проверку и выяснила, что с июля по декабрь 2013 года собственник получал доход от сдачи квартиры, но налоговую декларацию не подал и налог не уплатил. Свою позицию налоговая подтвердила договором аренды, расписками о приеме денег и объяснениями свидетелей. В ноябре 2015 года собственника привлекли к ответственности и заставили оплатить налог, штраф и пеню.

Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

Нарушение миграционных правил. Помимо налоговой и уголовной ответственности, и владельца квартиры и жильца могут привлечь за нарушение миграционных правил. Размер штрафа хоть и небольшой — от 2 до 5 тысяч рублей, — но шанс его получить выше: к ответственности за это привлекают сотрудники МВД, вероятность встретиться с которыми в повседневной жизни не так уж и мала.

В общем, рекомендую легализоваться.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Сергей Болдин
А вы знаете кого-нибудь, кто сдает или снимает квартиру официально?

Загрузка

«Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил.»

Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.

Дмитрий, насчет без проблем и без договора — готов поспорить. Формально никто и ничто не мешает регистрировать жильцов без договора, не платя налог. Обратите внимание, в списке документов, который нужно прихватить с собой для регистрации, я указал только паспорт, а документы о собственности и договор найма рекомендовал взять на всякий случай (!). Без договора найма зарегистрируют, конечно. Обратного утверждения в статье не было. Только помните про Соглашение о взаимодействии между МВД и ФНС (утв. МВД России N 1/8656, ФНС России N ММВ-27-4/11 13.10.2010, редакция от 01.11.2017), по нему эти органы договорились взаимодействовать, в том числе, и по вопросу повышения налоговой дисциплины, обеспечения своевременности и полноты уплаты налогов и сборов. Основные направления сотрудничества — выявление и пресечение нарушений законодательства о налогах и сборах, взаимодействие происходит путем информационного обмена сведениями, в том числе в электронном виде, представляющими интерес для сторон. Поэтому для собственника рискованно делать регистрацию жильцам и надеяться, что налоговая об этом не узнает. Она вполне может получить эту информацию сразу после того, как вы оформите регистрацию. Возможно, сейчас вероятность реализации риска не такая высокая, но тем не менее, он есть, и собственнику нужно осознанно принимать его. Да и не понятно, насколько тесно в будущем ФНС и МВД будут обмениваться нужной для них информацией.

Да, Дейл, тут действительно у кого-то произошла поломка, попробую починить: я пишу о том, что договор не работает, т.к. его нельзя афишировать, а вы говорите, что я считаю его недействительным. Это не так – такой договор не может быть признан недействительным только потому, что наймодатель не заплатил НДФЛ, для этого нет оснований по ГК. В статье нет упоминания о недействительности договора, речь о том, что по факту такой договор не будет работать, т.к. его опасно афишировать — как только наймодатель предъявит претензии со ссылкой на договор, наниматель скажет ему – «да вы налоги не платите, какие претензии?! Не снимете претензии я наш договор отнесу в налоговую». На этом, вероятно, претензии по договору будут исчерпаны. Собственник, который не платит налоги и не боится афишировать договор — находка для налоговой и первое, что сделает наниматель в случае спора – сообщит о таком собственнике налоговикам, приложив договор. Поэтому я считаю такой договор нерабочим. В остальном, конечно да, договор с точки зрения ГК РФ не становится недействительным, можете попробовать обратиться с таким договором в суд. Я обсужу в редакции данный вопрос, возможно, стоит пояснить фразу «такой договор не работает», чтобы ее не читали как «такой договор недействителен».

Sergey, «Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.» Подскажите, а составлять соглашение о расторжении договора при этом нет необходимости ? Если налоговая попросит доказать факт того, что квартиранты сьехали с квартиры на 3 месяца раньше, что необходимо предоставить ?

Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.

Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса

Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.

Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.

Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.

Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему

Grigory, а можно с этого места поподробнее?

Автор очень сильно неправ в отношении возможности записать ребенка в детский сад при регистрации жильцов (кстати, зарегистрироваться по месту временного проживания можно и без легализации договора и уплаты налогов, что лично я всегда и делала) . Во всяком случае в Москве сейчас записать маленького ребенка в сад без постоянной московской прописки практически невозможно. В очередь поставят, но для ребенка всегда не будет мест, даже когда по факту они есть. Таким вот образом в Москве по указу президента решили проблему с нехваткой мест в детских садах — просто перестали принимать в них детей с временной регистрацией. А таких родителей и детей очень и очень много. Очередной пример нарушения конституционных прав человека в нашей стране. Совершенно дикий институт прописки отсутствует во всех нормальных странах, у нас же он до сих пор цветет и пахнет.

Надежда, живу во франции, во франции нельзя попасть ни в сад, ни в школу не имея подтверждения того, что ты проживаешь в том же самом районе где он находится. хочешь отдать детей в хорошее место — переезжай. да и в целом, во многих странах европы, многие бытовые сервис и гос услуги доступны только для тех, у кого есть подтверждение легальности проживания (по сути регистрации).

+ в россии нет института прописки, есть регистрация.

какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.

Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.

Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.

Konstantin,
ключевое слово наличие ПОСТОЯННОЙ регистрации, а для этого нужно иметь собственность или близких родственников с собственностью. А с временной по месту пребывания — ничего не получится.

вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.

Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??

Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.

Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.

Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.

Эксперт Т—Ж

Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.

Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.

Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.

Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.

Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.

Sergey, к сожалению, ссылок на первоисточник дать не могу, но на форуме на Банки.ру обсуждается эта тема. Вот ссылка -http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=108&TID=296827&PAGEN_1=3#forum-message-list и выдержка:
«При продаже квартиры, которую ранее сдавали в аренду, есть риск потерять до половины ее стоимости, утверждают эксперты. Подобная судебная практика уже работает в отдельных регионах РФ. После продажи жилья налоговики насчитывают не только 13% налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и 18% налога на добавленную стоимость (НДС). Мотивация простая: квартиру сдавали в аренду, получали прибыль, значит, владелец обязан заплатить НДС, пишет «Российская газета».
«Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено: платит 13% НДФЛ с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13% НДФЛ и еще 18% НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика», — говорит арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев.

Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.

Sergey, а он бы и вещи твои выкинул и замок сменил, пока тебя нет. а ты потом ходи по судам, доказывай свою правоту.

Мда, я бы к такому юристу не пошел. Все есть в статье: и реклама Тинькова, и осанна наложке, и страх божий за неуплату денюжек в бюджетец. Одного не понимаю, как. как. договор избавляет от претензий соседей. Я вот например имею претензии по курению в подъезде к собственнику, но они дряни эдакие живут как члены семьи собственника без договора, — и это ни Собянина с его *латными парковками, ни участкового с его обходами квартирок сдаваемых почему-то не волнует. Вопрос в клубе Что где когда? За что и для чего платить 50 т.р. этим «великолепным» людям. Ах, ну да, сакнции а мы еще за яхту Ротенберга и Абрамовича не расплатились :)))

Статья какая-то однобокая. Платите налоги и все. Пугают штрафом в 100-300 тыс. Руб., хотя эта сумма взята с потолка и при расчетах ниже получается штраф 14000 р. Как налоговая может доказать факт умышленной неуплаты налога?

Andy,
К доносу надо приложить договор, расписки и прочие доказательства. Если договора нет, а деньги за аренду передаются в тихом месте один на один из рук в руки, ничего доказать невозможно. Хозяин скажет, да, жили. Пустил бесплатно, пожалел убогих, даже ЖКХ сам платил, вот квитанции. И шо?

Andy, С тем же успехом можно написать заявление на любое непонравившееся физ.лицо (не зависимо от факта сдачи им квартиры) и, по вашей логике, с него стопицот тыщ штрафа тут же возьмут.

Tatyana, «Если жильцы скажут что ничего» — выше обсуждался случай когда жилец и есть инициатор доноса. Зачем ему это надо? По разным причинам — ссоры с владельцем на тему — животных, курении, депозита, посещений помещения, ремонта помещения, повышение арендной платы, субарендные вопросы. Предлог найдется.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *