Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу
Перейти к содержимому

Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу

  • автор:

Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу

Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

О выявлении конституционно-правового смысла ч. 1 ст. 222 во взаимосвязи с другими нормами см. Постановление КС РФ от 11.11.2021 N 48-П.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ; в ред. Федерального закона от 14.04.2023 N 121-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Решения, предусмотренные п. 4 ст. 222, не могут быть приняты в случаях, предусмотренных федеральными законами от 05.04.2021 N 79-ФЗ, от 30.11.1994 N 52-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения абз. 6 п. 4 ст. 222 применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках (ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Верховный суд РФ разъяснил, когда самовольные постройки подлежат сносу или сохранению

МОСКВА, 14 ноября. /ТАСС/. Пленум Верховного суда России подготовил разъяснения о том, в каких случаях самовольные постройки подлежат сносу, а в каких — сохранению. Проект постановления, рассмотренный на заседании пленума, был подготовлен судьями нескольких коллегий Верховного суда совместно с профильными ведомствами и учитывает изменения, внесенные в Градостроительный кодекс РФ в 2018 году.

Снос как крайняя мера

Как отметила судья Верховного суда РФ Людмила Калинина, в подготовленном проекте «находит развитие концептуальный подход к сносу самовольной постройки как к мере ответственности, применяемой в крайних случаях, с одновременной направленностью на сохранение объектов, которые можно сохранить либо реконструировать, привести с соответствие с правилами и требованиями, за исключением случаев, когда их использование действительно опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры».

В разъяснениях говорится, что «последствиями возведения самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями <. >, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения».

«Исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», — говорится в проекте постановления.

Так, одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, отметил пленум. Но необходимость сноса самовольной постройки, построенной без разрешения на строительство, должна обуславливаться и обстоятельствами, связанными с несоответствием требованиям безопасности и нарушениями прав третьих лиц. Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным основанием для сноса.

«Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой, если такой объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав иных лиц», — пояснил пленум.

Существенность нарушений

Как отметили представлявшие проект судьи-докладчики, в нем максимально постарались исключить формальный подход к вынесению судами решений в отношении самовольных построек. Так, одним из признаков самовольной постройки является нарушение градостроительных и строительных норм и правил, но суду следует оценить их существенность. Например, существенным нарушением является возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, включенные в Градостроительный кодекс (не более трех этажей с общей высотой не более 20 м).

Вместе с тем, «с учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил — например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки».

Право на исправление

Одним из ключевых в проекте стало разъяснение о том, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями либо только требование о сносе, суд должен вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил или нарушения ограничений, связанных с пользованием земельным участком.

При установлении такой возможности суд выносит решение, предусматривающее оба возможных способа — либо снос, либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями, и указывает сроки их исполнения. Выбор способа исполнения решения суда определяется должником. В срок, установленный для сноса самовольной постройки, он обязан это сделать либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию постройки, а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов — уведомление о планируемой реконструкции.

В течение срока, установленного для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома — с уведомлением об окончании реконструкции.

Пленум также отметил, что вступившее в силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на нее независимо от фактического сноса. Это исключит возможные злоупотребления, когда объект может передаваться из рук в руки в целях неисполнения решения суда.

Актуальность разъяснений

В разъяснениях пленума говорится о том, кто может выступать истцом или ответчиком в спорах о самовольных постройках, особенности рассмотрения споров по строениям, где зарегистрированы и проживают граждане и ряду других вопросов, включая участие судебных приставов в обеспечении исполнения судебных решений по самовольным строениям. После обсуждения проект направлен в комиссию для внесения правок по высказанным замечаниям.

Вместе с тем, как отметил судья Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Виталий Горковенко, только на территории, подведомственной его суду, в 2020 году было рассмотрено 700 таких споров, в 2021 году — около 1 000, в 2022 — более 1 200 и в 2023 году продолжает расти. По его словам, разъяснения пленума снизят количество затянувшихся судебных процессов и ускорят принятие решений в отношении самовольных строений, а также станут значимыми и для граждан, «если гражданин считает, что строение, которое планируется или уже построено рядом с его собственностью, является самовольным, то он может обратиться в суд, используя эти разъяснения в качестве основы для изложения своих претензий».

Случаи когда самовольная постройка не подлежит сносу

ГрК РФ Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2. Орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

3. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

4. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.

5. В случае, если лица, указанные в части 4 настоящей статьи, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан:

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

6. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

7. В случае осуществления сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями лицом, которое создало или возвело самовольную постройку, либо лицом, с которым органом местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района заключен договор о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, которые не являются правообладателями земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, указанные лица выполняют функции застройщика.

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В случае, если в установленный срок лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при переходе прав на земельный участок обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, переходит к новому правообладателю земельного участка.

9. В случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, а в случаях, предусмотренных частями 7 и 13 настоящей статьи, соответственно новый правообладатель земельного участка, орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

10. Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 настоящего Кодекса. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса.

11. Лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Ч. 12 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

12. В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;

3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.

Ч. 13 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

13. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях:

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) в течение двух месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не были выявлены;

2) в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;

3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.

14. В течение двух месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в пунктах 1 — 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями.

(в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 240-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

15. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления, осуществивший снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, вправе требовать возмещения расходов на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи, за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом орган местного самоуправления имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов местного бюджета на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями. В случае, если выполнение кадастровых работ по подготовке акта обследования здания или сооружения, являющихся самовольной постройкой, было обеспечено органом местного самоуправления, такой орган вправе требовать возмещения расходов на эту подготовку от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

ВС: Снос самовольной постройки – крайняя мера гражданско-правовой ответственности

Одна из экспертов заметила, что ранее у судов не было единой позиции, применяется ли срок исковой давности, если требование о сносе самостроя заявлено собственником – арендодателем земельного участка. Трое других указали, что судебная практика, нашедшая отражение в Обзоре, нацелена на максимальное сохранение самовольной постройки, и ее снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Пятый полагает, что появление Обзора связано с тем, что законодательство и судебная практика несколько нестабильны: за последние 10 лет редакция ст. 222 ГК изменялась как минимум дважды. Шестая обратила внимание, что ВС подтвердил позицию, позволяющую признать право собственности на постройку при нарушении процедуры строительства. По мнению седьмого, Суд поощряет активную позицию ответчиков, которым дается весь возможный правовой инструментарий, позволяющий сохранить строение.

16 ноября Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, в который включена 31 правовая позиция.

Младший юрист практики недвижимости, строительства и земельного права «Пепеляев Групп» Сергей Бузиков полагает, что появление Обзора связано с тем, что законодательство и судебная практика по этому вопросу несколько нестабильны: за последние 10 лет редакция ст. 222 ГК изменялась как минимум дважды, также меняются по некоторым аспектам и позиции судов.

Вопросы применения норм материального права

Согласно п. 1 документа наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК.

В п. 2 Суд отметил, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 ГК применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

Исходя из п. 3, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

В соответствии с п. 4 Обзора правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенным до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Как заметила старший юрист BIRCH LEGAL Дарья Чуева, в п. 1, 2 и 4 Обзора Верховный Суд указывает, на какие объекты распространяются положения ст. 222 ГК, а также влияет ли на возможность признания объекта самовольной постройкой наличие государственной регистрации на данный объект. По ее мнению, во многом позиции, закрепленные в этих пунктах, корреспондируют положениям, сформулированным в совместном Постановлении Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 10 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также отраженным в судебной практике по делам данной категории.

«В частности, Верховный Суд в очередной раз подчеркнул, что самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости и что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой. Ранее данная позиция уже была высказана в п. 29 и 23 Постановления № 10/22. Кроме того, Верховный Суд высказался по вопросу применимости ст. 222 ГК к объектам, построенным до 1 января 1995 г.», – указала она.

В п. 5 ВС закрепил, что реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Согласно п. 6 использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Как отметил генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев, ВС уделил внимание достаточно важному вопросу об использовании строения не по целевому назначению, что, в свою очередь, судами в некоторых случаях могло ошибочно трактоваться в качестве самовольной постройки, используемой таким образом. «Наличие разрешения на возведение спорного строения является ключевым при такого рода споре, а вопрос его использования по иному назначению может являться предметом уже иного спора», – полагает эксперт.

Исходя из п. 7 Обзора, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Обращая внимание на эту позицию, Антон Алексеев отметил, что в целом судебная практика, нашедшая отражение в Обзоре, нацелена на максимальное сохранение самовольной постройки и ее снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, что нельзя не признать положительным аспектом, учитывая то, что позиции судов в отношении самовольных построек становятся то более жесткими, то более лояльными.

Адвокат АП Краснодарского края Алина Шакалова также указала, что Верховный Суд акцентирует внимание на возможности сохранения самовольной постройки – в рассматриваемом случае нарушение отступа недвижимого имущества относительно границ смежного земельного участка и превышение площади застройки признаны незначительными. Однако, заметила она, не все суды считают так.

«В моей практике был случай, когда Прикубанский районный суд г. Краснодара признал самовольным строением и обязал снести хозяйственный блок, расположенный на земельном участке с видом разрешенного использования “для индивидуального жилищного строительства”. Согласно судебной строительно-технической экспертизе, рассматриваемый объект соответствовал требованиям СНиП, СанПиН, экологическим нормам, требованиям и нормам пожарной безопасности, отсутствовала угроза жизни и здоровью, целевое использование земельного участка соответствует функциональному назначению недвижимого объекта. Однако были выявлены нарушения в части минимально допустимого отступа от здания до границы смежного участка 0,15 метра, вместо нормативно допустимых 3-х метров. При этом собственник смежного земельного участка дал ответчику нотариальное согласие о том, что не возражает против размещения спорного объекта. Суд проигнорировал данные доводы и посчитал, что снос хозяйственного блока из-за нарушения градостроительных норм и правил будет единственно верным способом разрешения спора. Вопрос о том, можно ли отнести вышеуказанное нарушение к категории “незначительного”, судом не исследовался», – рассказала Алина Шакалова.

Сергей Бузиков посчитал, что позиция ВС из п. 7 Обзора корреспондирует с законодательными изменениями 2018 г.: постройка не может быть признана самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о действии публичных ограничений использования земельного участка (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК) – например, о наличии зоны с особыми условиями использования территории, о которой отсутствует общедоступная информация. «Иными словами, добросовестность “извиняет” застройщика, позволяя сохранить постройку», – отметил он.

В соответствии с п. 8 документа, если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

Старший юрист Юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новосёлов полагает, что данное разъяснение должно устранить необходимость второго судебного разбирательства о сносе самовольной постройки в случае неприведения ее в соответствие с установленными требованиями в установленный решением срок: «Особенно указанное разъяснение важно в контексте п. 7 Обзора». По мнению эксперта, Верховный Суд поощряет активную позицию ответчиков по иску о сносе самовольной постройки, которым дается весь возможный правовой инструментарий, позволяющий сохранить строение.

В п. 9 указывается, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Дарья Чуева полагает, что в п. 7–9 Верховный Суд закрепляет последовательно высказываемую ранее идею о том, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, следовательно, устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом.

Эксперт заметила, что ранее Верховный Суд в ряде определений приходил к выводу, что возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, поэтому для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

Старший юрист практики недвижимости, строительства и земельного права «Пепеляев Групп» Екатерина Пугаченко указала, что Верховный Суд подтвердил позицию, позволяющую признать право собственности на постройку при нарушении процедуры строительства. Однако ВС отметил, что застройщик должен добросовестно предпринимать меры для своевременного получения разрешения на строительство.

Читайте также
ВС опубликовал второй обзор за 2020 год
Больше всего правовых позиций представила Судебная коллегия по экономическим спорам
24 июля 2020 Новости

Екатерина Пугаченко обратила внимание, что это является более строгим требованием по сравнению с изложенным ранее в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда № 2 (2020), в котором указывается, что даже если застройщик обратился за разрешением на строительство после его завершения и при этом постройка соответствует установленным градостроительным требованиям, то следует признать право собственности на нее.

Согласно п. 10 Обзора возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Исходя из п. 11, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права. Антон Алексеев отдельно отметил этот пункт, указав, что на практике суды нередко ограничивались формальным выяснением наличия у строения признаков самовольной постройки и крайне редко выясняли наличие у истца материально-правового интереса в сносе такой постройки.

В соответствии с п. 12 документа требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка.

В п. 13 указывается, что каждый из супругов наделен правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости.

Согласно п. 14 Обзора к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

В п. 15 ВС отметил, что при истечении срока исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка срок исковой давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом земельном участке ответчиком, также считается истекшим.

В соответствии с п. 16 исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка.

Исходя из п. 17, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Антон Алексеев заметил, что ВС разграничил применение сроков исковой давности при предъявлении иска о сносе самовольной постройки, связанного с виндикацией (п. 15), отдельно выделил применение исковой давности в отношении самовольной постройки при негаторном иске (п. 17), уточнил, что при иске о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности (п. 14). «Такое правоприменение представляется верным, а их обзор – крайне полезным, так как у судов нередко возникают затруднения с правильным применением сроков исковой давности по данной категории споров», – посчитал он.

Адвокат АБ «Линия права» Любовь Махлай указала, что из п. 17 следует два важных вывода. Во-первых, срок исковой давности к требованиям о сносе самовольной постройки, заявленным собственником – арендодателем земельного участка, применяется. Во-вторых, такой срок начинает течь не ранее отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

«Первый вывод, несмотря на его кажущуюся очевидность, очень важен. Среди судов нет единой позиции, применяется ли срок исковой давности, если требование о сносе самовольной постройки заявлено собственником – арендодателем земельного участка. Большинство судов срок исковой давности применяют. Но арбитражные суды Северо-Кавказского, Волго-Вятского, Центрального и в некоторых случаях – Поволжского –округов считают, что такие требования являются негаторными, и отказываются применять срок исковой давности. По их мнению, передавая земельный участок в аренду, собственник не утрачивает владение, поэтому негаторный иск – надлежащий способ защиты», – указала адвокат.

Любовь Махлай заметила, что такая позиция противоречит п. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 9 декабря 2010 г. № 143, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 15 января 2013 г. № 153 и Определению СКЭС ВС от 27 марта 2018 г. № 308-ЭС17-18062, в которых указано, что требование будет негаторным только при сохранении истцом именно фактического, а не опосредованного владения – когда земельный участок передан в аренду, фактически им владеет арендатор, а не арендодатель.

Теперь же ВС РФ прямо указал, что срок исковой давности к требованиям собственника – арендодателя земельного участка применяется. Теоретически это должно положительно повлиять на единообразие судебной практики, полагает адвокат. Однако, посчитала Любовь Махлай, с выводом о начале срока течения исковой давности согласиться сложно. Ранее устоялась практика, что права собственника нарушаются в момент возведения самовольной постройки, а собственник должен узнать о нарушении своих прав с момента внесения записи о построенном объекте в ЕГРН, если не узнал ранее (постановления Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г. № 17630/12 и от 4 сентября 2012 г. № 3809/12 , определения СКЭС ВС РФ от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858 , от 5 декабря 2014 г. № 305-ЭС14-5667 , от 28 июня 2016 г. № 305-ЭС15-6246 ).

«Теперь, по логике ВС, права собственника земельного участка нарушаются не в момент возведения самовольной постройки, а в момент, когда ему отказались возвратить земельный участок в первоначальном состоянии или состоянии, обусловленном договором. Такая позиция может создать почву для злоупотреблений. Получается, что собственник сам может влиять на момент начала течения срока исковой давности. Теперь собственник может не следить за состоянием своего земельного участка, а просто в любой удобный для него момент заявить требование о возврате земельного участка, дождаться отказа и начать исчислять срок исковой давности. Такой подход практически нивелирует важность первого вывода, потому что срок исковой давности хоть и применяется, вряд ли он когда-либо будет пропущен», – полагает она.

В п. 18 ВС указал, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК.

Согласно п. 19 размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на нее.

Исходя из п. 20, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В соответствии с п. 21 Обзора требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке.

В п. 22 указывается, что, в случае когда право собственности на объект или его часть зарегистрировано в установленном порядке, вопрос о сносе такого объекта при осуществлении его самовольной реконструкции разрешению в административном порядке не подлежит.

Согласно п. 23 Обзора решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления. А исходя из п. 24, орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

Читайте также
КС разъяснил порядок отмены органом местного самоуправления решения о вводе объекта в эксплуатацию

Как указал Суд, органы МСУ не вправе принимать решение о сносе объекта недвижимости как самовольной постройки, если право собственности на данный объект зарегистрировано

11 ноября 2022 Новости

Екатерина Пугаченко отметила, что, защищая застройщика, вслед за недавним Постановлением Конституционного Суда от 9 ноября 2022 г. № 48-П Верховный Суд определяет границы административного усмотрения при принятии решения о сносе. Так, требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона или зарегистрировано в установленном законом порядке, рассматривается только в судебном порядке (п. 21 и 22). Орган местного самоуправления также не может принять решение о сносе пристройки, являющейся частью многоквартирного дома (п. 23), и постройки, созданной до 29 октября 2001 г. на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы (п. 24).

Вопросы применения норм процессуального законодательства

В п. 25 Обзора указывается, что лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Согласно п. 26 суд не вправе отказать в иске ввиду неправильного указания истцом норм права. Правоотношения, из которых возник спор, и нормы права, подлежащие применению, определяются судом при разрешении спора.

Исходя из п. 27, судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

В соответствии с п. 28 утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ.

Вопросы, связанные с исполнением решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

В п. 29 ВС указал, что принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных ст. 107 Закона об исполнительном производстве.

Если принудительное исполнение решения суда о сносе строения невозможно ввиду постоянного в нем проживания и регистрации лица, не являющегося стороной исполнительного производства, то судебный пристав-исполнитель обязан на основании п. 2 ч. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве окончить исполнительное производство и вернуть взыскателю исполнительный лист (п. 30).

В заключительном п. 31 ВС указал, что в удовлетворении иска об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов может быть отказано, если ответчиком по истечении срока, установленного решением суда, принимаются необходимые и достаточные меры для сноса самовольной постройки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *