Вторичка от застройщика как это
Перейти к содержимому

Вторичка от застройщика как это

  • автор:

Что лучше: новостройка или вторичка

После решения приобрести квартиру в ипотеку, многие задаются вопросом, что лучше: взять новостройку или «вторичку»? Безусловно, новостройка привлекает тем, что квартира будет расположена в свежем, новом доме, и ее можно обустроить, как хочется, дав волю фантазии. На «вторичку» чаще засматриваются те, кто хочет сэкономить первое время на ремонте и мебели: часто продавцы «вторичек» оставляют кухонный гарнитур или шкафы при продаже квартир.

Тем не менее, оба варианта имеют свои нюансы, которые проявятся позднее, в долгосрочной перспективе. Домклик вместе с экспертами разобрался в их преимуществах и недостатках.

Новостройки

Преимущества

  • Эффект нового жилья
  • На этапе строительства цена за квадратный метр меньше, чем на вторичном рынке
  • Акции и скидки от застройщиков
  • Выгодные ставки на ипотеку у аккредитованных банком застройщиков
  • Современные стандарты жизни
  • Новая инфраструктура внутри ЖК и на прилегающей территории
  • Возможность приобрести квартиру с гардеробной и несколькими санузлами
  • Подземные паркинги
  • Возможность приобрести квартиру с отделкой
  • Не требуется юридическая проверка, отсутствие истории квартиры

Выбрать квартиру в новостройке

Недостатки

  • Срок сдачи дома может переноситься
  • Длительный срок регистрации права собственности
  • Невозможность быстрой регистрации по месту жительства
  • Шум от ремонта, который делают соседи, первые год-полтора после сдачи дома
  • Чаще всего новые ЖК отдалены от центра города

Перед тем, как сделать окончательный выбор, необходимо изучить рынок: нередко новые квартиры дешевле тех, что сменили несколько хозяев — цена зависит от района, инфраструктуры, состояния жилья, качества ремонта. При этом стоит помнить, что цена на первичную недвижимость зависит от срока сдачи объектов: чем он ближе, тем дороже квадратный метр. Льготная ипотека действует в большинстве случаев только на новое жилье. Новостройка, купленная не у застройщика, а у частного лица, под действие льготных программ не подпадает.

Что лучше: новостройка или вторичка №1

Вторичное жилье

Преимущества

  • Можно сразу вселиться и прописаться
  • Инфраструктура района более развита, чем в районах новостроек
  • Возможность торга с продавцом
  • Возможность получить скидку 0,3% на ставку по ипотеке при покупке на Домклик
  • Возможность не делать ремонт и даже не покупать мебель в первое время

Ранее Сбер также снизил минимальный размер первоначального взноса по программе ипотечного кредитования Приобретение вторичного жилья в 1,5 раза — с 15% до 10%. Выгодные условия действуют не только для зарплатных клиентов, но и для тех, кто не получает зарплату на карту Сбера.

Выбрать квартиру

Недостатки

  • Типовые планировки
  • Изношенные коммуникации
  • Требуется юридическая проверка истории квартиры
  • Как правило, квартиры располагаются в старом жилом фонде
  • Понадобится потратить больше сил и средств на ремонт
  • Непредсказуемые соседи

«При покупке квартиры в новостройке вы сами выбираете этаж и вид из окон. Вы будете первый собственник, у квартиры нет негативной истории, а, самое главное, это процентная ставка. Сейчас действует господдержка на ипотеку в новостройках. Кроме прочего, льготная ипотека предоставляется на весь срок кредитования, а средства дольщиков лежат на эскроу счетах до ввода дома в эксплуатацию, что полностью гарантирует безопасность покупки квартиры в новостройке. Хотя у многих застройщиков есть удорожание, пусть вас это не пугает: ровно через три года это удорожание сравняется с ценой квартиры, которую бы вы взяли во «вторичке» по стандартной ставке», — считает специалист по недвижимости в федеральной компании «Этажи» Елена Рутковская.

Для читателей Домклик эксперт рассчитала платежи на примере реальных объявлений:

  • Однокомнатная квартира во «вторичке» в Москве, расположенная на станции метро «Красный строитель», площадью 37,6 квадратных метра, стоит 10 миллионов рублей. При первоначальном взносе 15% и сроком на 30 лет ежемесячный платёж составляет 74 855 рублей
  • Однокомнатная квартира в новостройке на той же станции метро, площадью 34,19 квадратных метра и сроком сдачи в 2024 году, тоже стоит 10 миллионов рублей. С теми же параметрами (первоначальным взносом 15% и сроком кредита 30 лет) ежемесячный платеж составляет 29 700 рублей

«Даже если вы снимаете квартиру в этом же районе, суммарно одновременная оплата аренды квартиры и ипотеки в новостройке обойдутся примерно на 70 тысяч рублей. Конечно, каждый решает для себя, какую квартиру приобретать. Новостройка, кроме прочего, это ещё и очень интересная инвестиция, позволяющая не только сохранить собственные средства, но и преумножить их», — подытожила эксперт.

Какой бы вариант вы ни выбрали, запомните главное: если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Взвесьте все за и против, посмотрите как можно больше предложений и обязательно торгуйтесь.

Новая вторичка. Квартира из первых рук

При покупке квартиры на вторичном рынке здравая логика всегда подскажет выбрать дом поновее, где и юридических рисков меньше, и качество жилья выше. В идеале это должна быть новостройка, но уже с правом собственности, которого некоторые инвесторы ждут годами.

При покупке квартиры на вторичном рынке здравая логика всегда подскажет выбрать дом поновее, где и юридических рисков меньше, и качество жилья выше. В идеале это должна быть новостройка, но уже с правом собственности, которого некоторые инвесторы ждут годами.

В кризис только такие квартиры и продавали. Повышенный интерес к новой вторичке сохраняется и сегодня. Некоторые эксперты даже относят подобное жилье к отдельному сегменту — уже не первичка, но и вторичкой является лишь формально. Правомерно ли такое особенное позиционирование?

Особый формат

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Новая вторичка — условное определение квартир в новостройках, вышедших на рынок в течение последних трех лет, хозяева которых уже получили и оформили право собственности на свои метры. Не секрет, что, покупая жилье в строящемся доме, будущий владелец еще не является полноценным собственником — дом не возведен, не сдан госкомиссии, необходимых документов пока нет. Иногда процесс затягивается на долгий срок — от трех до пяти лет, а то и больше. Соответственно, как только жители получают свидетельство о праве собственности, можно говорить, что квартиры вышли на вторичной рынок.

«Основная разница между покупкой новостройки и вторички — отсутствие или наличие свидетельства о собственности, — поясняет заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — По данному признаку новая вторичка однозначно классифицируется как вторичное жилье. Но, учитывая, что дом является новым и квартиры в нем в основном предлагают без какой-либо отделки, ее можно рассматривать и в рамках конкурентной среды для возводимого жилья, так как по качественным характеристикам она больше сравнима с новостройками».

Так или иначе, но для многих с приобретением новой квартиры связан новый этап жизни — это и возможность инвестиций, и более удобные условия проживания. «При этом покупатели опасаются платить деньги за квартиру в возводимом доме, но хотят жить непременно в новостройке, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости PennyLaneRealty. — Покупка жилья после оформления права собственности — единственное решение в подобной ситуации. Более того, в этом случае покупатель имеет возможность лично убедиться в потребительских характеристиках дома и самой квартиры, а не основывать свой выбор на рекламных проспектах».

Главное преимущество новой вторички перед старой — это качество. Дом новый, а стало быть, вам обеспечена новая инженерия, современные отделочные материалы, фасады, лифты и даже мусоропроводы. «В новых домах предусмотрены более удобные планировки, большие площади квартир, есть придомовая территории, парковки и детские площадки, — отмечает Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество». — Помимо этого в новых домах, как правило, формируется единая социальная среда жителей. Словом, это более качественные предложения, особенно если сравнивать с советской панельной застройкой». Кроме того, при приобретении любого нового жилья гарантирована юридическая чистота квартиры, так как она не имеет «темного прошлого». Такая вторичка, безусловно, выигрывает перед традиционной в нашем понимании.

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Если же сравнивать новую вторичку с первичкой, то тут главный плюс — оформленное право собственности, юридический статус, который всегда востребован покупателями. Другое преимущество — быстрота оформления прав собственности при сделке по сравнению с покупкой квартир, продаваемых на этапе строительства. Также немаловажен тот факт, что нет риска недостроя, так как дом уже сдан в эксплуатацию.

Еще один плюс — у покупателя есть возможность познакомиться с соседями до того, как квартира будет оплачена. Явные и крупные косяки строителей к этому моменту уже обычно проявляются, о них можно легко узнать, поговорив с жильцами дома.

«Кроме того, я бы выделил такой важный момент, как более простая про­цедура получения ипотеки, поскольку российские кредитные организации ориентированы скорее на вторичный рынок, — добавляет руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Банку легче оценить подобного рода квартиру. Наличие права собственности позволяет взять кредит по более низким ставкам, они на вторичном рынке, как правило, ниже на 1–2% (а в ряде случаев и еще меньше), чем на первичном».

Обратная сторона медали

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Вместе с тем у новой вторички есть и недостатки, главный из которых — отсутствие отделки. Большинство квартир-трехлеток продают в состоянии «от застройщика», то есть в бетоне. Соответственно, нет возможности, как в типичной вторичке, въехать в готовую к проживанию квартиру и за несколько лет накопить на свой хороший ремонт.

Отсюда же и еще один минус — низкий процент заселенности в новых жилых комплексах, а потому постоянно идет отделка соседних квартир, что лишает возможности комфортного проживания. Поэтому в течение первых нескольких лет в таких домах обычно приходится жить под почти не стихающий грохот перфораторов…

Считается, что чем больше процент инвестиционных квартир, тем хуже жильцам дома. Подобная недвижимость годами переходит из рук в руки, и конечный покупатель приступает к ремонту, когда большинство соседей давно заселились. Соответственно, чем больше инвестиционных квартир, тем дольше жителям дома придется терпеть неудобства, связанные с ремонтными работами, и тем больше проблем у эксплуатирующей организации с обслуживанием объекта и сбором коммунальных платежей.

«Но в последние годы инвестиционных покупок на рынке недвижимости было крайне мало, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — В кризис квартиры приобретали в основном для себя и отделывали их сразу. Поэтому вероятность жить в грохоте из-за непрекращающегося ремонта у соседей точно такая же, как и в квартирах старого фонда. Сегодня новую вторичку в основном продают те, кого купленные квартиры почему-то не устроили».

Новая вторичка. Квартира из первых рук

К недостаткам нового жилья можно отнести также риск некачественного строительства. «Не секрет, что, купив квартиру в новостройке, вы будете не просто ее ремонтировать, но иногда и устранять недоделки: трещины на стыках плит, перекосы дверных проемов, неоткрывающиеся окна и т. д. Подобное в наши дни не редкость», — замечает генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality Наталья Ракова.

Однако, пожалуй, самый весомый минус таких квартир — это их высокая стоимость. Подобное жилье дороже первички на 20%, а старой вторички (если это квартиры в панельных или кирпичных домах) — на 30%. Правда, если это уникальная старая вторичка, например дома с историей или сталинские высотки, то цены могут быть сопоставимы. «Так, в районе Сокол за 11,4 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру (57,2 кв. м) в новом ЖК «Зодиак», а за 11 млн руб. — однокомнатную квартиру (48 кв. м) в сталинском доме работников МИД, — рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест». — То есть 1 кв. м в сталинке дороже, чем в новом доме бизнес-класса (229 и 199 тыс. руб. соответственно), но за счет большей площади квартира в современном здании дороже на 400 тыс. руб.».

Дополнительный метраж нового жилья увеличивает его стоимость, даже в домах экономкласса цена однушки (38 кв. м и более) превышает 5–6 млн руб. На вторичном рынке за счет малогабаритных квартир (28–33 кв. м) разброс цен более существенный. Например, квартира площадью 30 кв. м в старом панельном доме в Чертаново стоит 4,5 млн руб. — это одно из самых бюджетных предложений соответствующего качества.

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Но кроме больших площадей есть и другие факторы, увеличивающие цену в новой вторичке. Если квартира находится в собственности менее трех лет, то это влечет за собой обязательство владельца уплатить налог при продаже, что закладывается в стоимость жилья. Если квартире больше чем три года, то в ней, как правило, уже сделан ремонт, который собственник непременно хочет отбить, увеличивая сумму при продаже. «Однако не совсем этично и правильно считать отделочные работы по смете и прибавлять эту сумму к стоимости, так как у каждого понятие ремонта свое, — считает Максим Бородыня, директор по продажам агентства «Тубар-Недвижимость». — Квартиру следует оценивать с 80%-ной готовностью: необходимо, чтобы в ней была стяжка полов, стены готовы под покраску, установлена сантехника, готова рабочая группа и электрическая разводка. Остальное — дело покупателя, он сам выберет, какой пол стелить, какого цвета плитку класть. Поэтому цена такого жилья не должна быть намного выше от его начальной стоимости».

Однако на практике чаще всего отделка позволяет лишь повысить ликвидность квартиры, а не получить дополнительную прибыль. В среднем соотношение выставляемых на вторичную продажу квартир в новостройках с отделкой и без нее — 10 и 90%.

Конечно, и в новых домах бывают неликвидные варианты. Речь идет о жилье, расположенном на первом этаже, о квартирах, окна которых выходят на загруженную магистраль, а также о домах в отдаленном районе.

«Зависают, как правило, квартиры, которые находятся в районах массовой застройки: к примеру, Новая Трехгорка в Одинцово, Град Московский, Красная Горка, Павшинская Пойма, — рассказывает М. Бородыня. — При этом не важно, в каких домах они расположены. Предложений очень много, и квартира теряет свою изюминку. Известно множество случаев, когда напротив уже возведенной новостройки спустя некоторое время появляется другая. Тогда шикарный вид, благодаря которому в свое время была поднята стоимость квартиры, сменяется «панорамой» окон дома напротив». Соответственно, стоимость низколиквидной квартиры, даже если это новая вторичка, будет ниже.

Дефицитный товар

Новая вторичка. Квартира из первых рук

Объем предложений новой вторички на рынке невелик. «По нашим оценкам, в Москве за последние три года введено в эксплуатацию около 36 тыс. квартир бизнес-класса (примерно 4 млн кв. м) и 4500 квартир премиум-класса (0,8 млн кв. м). Сегодня на вторичном рынке в данных проектах предлагают чуть более 3 тыс. квартир бизнес-класса и около 250 квартир премиум-класса. Таким образом, доля вторичных предложений в дорогих проектах в среднем не превышает 6–8%», — подсчитал Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.

В экономклассе их еще меньше — около 3–5%. Эксперты объясняют это тем, что в период кризиса с рынка вымывалось наиболее ликвидное предложение. А именно такие квартиры были наиболее ликвидными. И прогнозировать значительный рост подобного рода предложений в ближайшее время нельзя, поскольку последствия кризиса еще сказываются. Строительный сектор до сих пор ограничен в финансировании. И на рынок выходит существенно меньше новостроек, чем в период строительного бума. Соответственно, сегодня новая вторичка — товар супердефицитный.

«За последние три года объем предложений новостроек в Москве в целом значительно снизился, — констатирует И. Кирсанова. — В настоящее время на рынке реализуют дома по 113 новым адресам, тогда как три года назад в продаже было 505 объектов. Столь существенное сокращение предложения вызвано прежде всего последствиями кризиса (текущие объекты постепенно сдают в эксплуатацию, а новых выходит единицы). Повлияло и введение поправок в Земельный кодекс, касающихся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков».

Однако если проанализировать предложение новой вторички не в целом по рынку, а по районам, то в некоторых из них можно увидеть даже преобладание таких квартир. В качестве примера приведем сданный крупный объект «Дом на Беговой» (по базе Winner, 91,5% предложений среди новостроек и вторичного жилья в районе станции метро «Беговая»). В Чертаново 86% от общего объема объявлений в районе — предложения квартир в крупном объекте ЖК «Авеню, 77», который также уже сдан.

«То есть подобных новых домов не так много по сравнению с существующим жилым фондом города, но вот в рамках одного района число квартир, выставленных на продажу, достаточно высокое, — делает вывод И. Кирсанова. — Если в старых домах продают одну — пять квартир, то в сданных новостройках — целый пул от инвестиционных оптовых покупателей, ведь эти дома возводили в период роста рынка, и в то время на долю инвестиционных покупок приходилось 30–50% от общего объема продаж». Таким образом, новая вторичка преобладает не из-за количества объектов, а скорее благодаря числу квартир в продаже, ведь данные проекты весьма крупные — «Марфино», «Алексеево», «Дом на Беговой», «Аэробус», «Авеню, 77», Arco di Sole, «Well House на Ленинском», «Доминион», «Академия Люкс», «Зодиак» и т. д.

Как правило, по прошествии пяти — семи лет доля вторичных предложений в новых домах сокращается до 1–3% от общего количества квартир. Нередко непроданным остается лишь самое неликвидное жилье, пентхаусы избыточной площади, квартиры с неудачными планировками, а также переоцененные собственниками объекты.

По причине ограниченного количества предложений новой вторички и довольно высоких цен назвать данную категорию жилья ходовым товаром нельзя. Однако на нее существует определенный спрос и своя целевая аудитория покупателей. Такие квартиры выбирают люди, имеющие достаточную сумму денег, не желающие рисковать, покупая новостройку, и при этом стремящиеся жить именно в новом современном доме. «Очевидно, что это особое предложение для своего покупателя. Сегодня многие клиенты довольно четко формулируют запрос в отношении данных квартир, идентифицируя их как «готовые новостройки без внутренней чистовой отделки», — замечает Д. Халин. «Я считаю, что в настоящий момент можно говорить о том, что это некий сформировавшийся подсегмент, — говорит С. Мигунов, — поскольку его участники имеют некие особенности поведения на рынке. Среди продавцов в большей степени, чем в других сегментах, встречаются инвесторы. По мере приближения к завершению строительства этих объектов цены растут. После оформления прав собственности стоимость квартир может скачкообразно повыситься на 10–15%. Таким образом, с точки зрения инвестирования именно с приобретением квартиры такого статуса наступает наиболее удачный момент для ее реализации с целью получения наивысшего дохода. Все эти характеристики можно принять за один из признаков подсегмента».

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее

Покупка квартиры — важный и ответственный шаг в жизни человека. На сегодняшний день сотни застройщиков по всей стране возводят новые дома разных классов и ценовых категорий. Актуальным остается вопрос: «Что лучше: первичное жилье или вторичное?». О том, какие преимущества и недостатки имеет каждый вариант, рассказываем в материале ДОМОСТРОЙРФ.РУ.

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее - фото 1

Что такое первичка, что вторичка

Зачастую многие обыватели называют первичкой квартиры в новых или относительно новых домах, а вторичкой — жилье в старом или аварийном фонде. Однако юридически это не так.

Первичной недвижимостью считается жилье в строящемся или готовом доме, которое еще не было в собственности. То есть, если квартира уже была предметом сделки, ею владело физическое или юридическое лицо, ее нельзя считать первичкой. Это вторичка. И не важно, какого года постройки дом, в котором она располагается.

В одной и той же многоэтажке может продаваться и первичная (от застройщика), и вторичная (от собственника) недвижимость.

Цена

На первый взгляд может показаться, что жилье на вторичном рынке стоит дешевле, чем на первичном. Так, Сбербанк провел исследование и выяснил, что разница между стоимостью квадратного метра в новостройках и во вторичке составляет 40,7%. В среднем по России «квадрат» в новых домах стоит 133,5 тысяч рублей, а на вторичном рынке — 94,9 тысяч рублей. Но если вложиться на этапе строительства, можно приобрести квартиру на более выгодных условиях. Льготные ипотеки и госсподдержка делают покупку первички доступнее.

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее - фото 2

Сроки заселения

Однако, покупая жилье в строящемся доме, нужно быть готовым к тому, что переезд в новую квартиру может затянуться на годы. Придется подождать, когда закончится строительство и дом введут в эксплуатацию. Заехать сразу получится только во вторичное жилье. И это является несомненным плюсом, если в переезде есть острая необходимость.

Ремонт

Ремонт — это отдельная статья расходов при покупке недвижимости. Он может потребоваться и новому, и старому жилью.

Для тех, кто не готов ждать и тратить деньги на ремонтные работы, подойдет вариант с квартирой на вторичном рынке. Иногда можно купить недвижимость даже с мебелью, которая сгодится «на первое время». Однако, если собственник все же решится на ремонт, сделать это будет намного сложнее и дороже, чем в новостройке — сначала придется избавиться от наследия старых хозяев и потратиться на демонтаж.

С новостройкой все проще. Какой бы ни была отделка в квартире — черновая, предчистовая, чистовая (под ключ), собственник сможет быстрее сделать ремонт под себя. И сюрпризы в виде ржавых труб его не ждут. А если жилье в новостройке приобретено уже с готовой отделкой, можно сразу заезжать и наслаждаться новым интерьером.

Планировки

Большую долю на рынке вторичного жилья составляют дома советской постройки — всем знакомые хрущевки с маленькими кухнями, небольшими комнатами и совмещенным санузлом. Советский фонд не располагает тем изобилием, которое есть в новых домах.

Обычно планировки в новостройках гораздо разнообразнее и удобнее. На выбор представлены: студии, евро-планировка, свободная планировка, квартиры с изолированными комнатами, со смежно-изолированными комнатами, с мастер-спальнями, двухуровневые квартиры и т. д. При таком изобилии каждый покупатель сможет найти свой идеал. К тому же некоторые застройщики на этапе строительства готовы внести в планировку изменения.

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее - фото 3

Инфраструктура и благоустройство

Часто новостройки возводят на периферии городов ввиду того, что центр города плотно застроен. Поэтому для жителей новых ЖК возникает проблема отсутствия в шаговой доступности больниц, детских садов и школ, остановок общественного транспорта. Многие застройщики включают строительство этих объектов в план, но оно может затянуться на годы. Вместе с тем первые этажи новостроек обычно отдают под коммерцию. Поэтому с магазинами, аптеками, парикмахерскими, салонами красоты и прочими услугами сложностей здесь не бывает.

К преимуществу благоустройства территорий рядом с первичной недвижимостью можно отнести новые современные детские площадки, места для активного отдыха: спортплощадки, велодорожки, а также парковки. Сегодня застройщики стараются обеспечить для каждой квартиры хотя бы одно машино-место.

Вторичное жилье, как правило, находится в густонаселенном месте, где уже есть все необходимое: торговые объекты, учебные и медицинские учреждения и места отдыха: парки, скверы, городские или районные достопримечательности. Но жильцам могут создавать проблемы узкие дворы, неотремонтированные тротуары и отсутствующий паркинг. Часто машину приходится оставлять у соседних домов или на газонах.

Юридические риски

Приобретая вторичную недвижимость, можно столкнуться с юридическими неприятностями. Например, неожиданно могут объявиться другие прописанные в квартире люди или наследники прошлого владельца. Также жилье может скрывать в себе неузаконенную перепланировку.

Перед приобретением вторичной недвижимости следует внимательно изучить паспорт владельца жилплощади, прочитать документ-основание права собственности, например, договор купли-продажи, право на наследство, ДДУ. Необходимо изучить выписку, где написано кто прописан в квартире. Или, если бывший владелец квартиры находится в браке, а сделка происходит без ведома супруга, нужно согласие второго. Также важно узнать, нет ли задолженностей по коммуналке.

Объекты первичной недвижимости не имеют таких подводных камней — ими никто не владел. Однако? имея дело со строящимся домом, можно нарваться на долгострой. Впрочем, новая схема продажи жилья — замещение долевого строительства проектным финансированием, а также работа с эскроу-счетами ликвидирует риск стать обманутым дольщиком. Даже если застройщик обанкротится, покупателю вернут все вложенные им деньги.

Кроме того, по словам зампредседателя правительства РФ Марата Хуснуллина, по данным на 1 января 2023 года в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) оставалось только 1,2 тысячи долгостроев. При этом в начале 2022 года их было 2,5 тысячи. Таким образом, за год из реестра исключили 1315 объектов.

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее - фото 4

Вывод

У каждого вида жилья есть свои плюсы. Покупать должен выбрать сам, что ему приоритетнее. Если важно, чтобы в квартиру можно было заселиться сразу и планировка не имеет значение, подойдет готовое жилье на вторичном рынке. Если большое значение имеет наличие паркинга, современных детских и спортивных площадок, необычная планировка и отсутствие юридических рисков, выбирайте первичную недвижимость.

Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в Telegram и ВКонтакте.

Что лучше купить: новостройку или вторичку

Что лучше купить: новостройку или вторичку

При покупке недвижимости приходится выбирать из огромного количества предложений. Одно из первых решений, которое предстоит принять: что выбрать — новостройку или вторичку? У обоих вариантов есть плюсы и минусы, рассказываем о них подробнее.

Новостройки

Новые дома обладают особым очарованием — можно заехать в квартиру, в которой никто еще не жил, насладиться атмосферой свежего, только что сданного жилья. Плюсов покупки именно этого варианта недвижимости много.

Преимущества новостроек

Состояние дома

Новый дом только начинает свою жизнь. Согласно правилам, которые установил Минстрой, срок службы жилищно-гражданских зданий должен быть не менее 50 лет, а в документах Минэкономразвития говорится, что срок службы такого дома — 80 лет.

Впрочем, это рекомендации, точный срок устанавливается в каждом случае индивидуально — его определяет генеральный проектировщик. Для современных монолитных многоэтажек эксперты называют «срок годности» в 100–150 лет. Для сравнения: здания с деревянными внешними несущими стенами считаются пригодными для эксплуатации только в течение 50 лет.

Ремонт

Многие покупатели хотят отремонтировать квартиры под себя — сделать себе кухню мечты, выложить стены в ванной идеальной плиткой, подобрать обои в любимых оттенках. Новое жилье в этом плане выгодно отличается от вторички. Делать ремонт в новостройке проще: не нужно вскрывать пол, снимать десятки слоев краски, обновлять ржавые трубы. Если важно как можно скорее адаптировать под себя новое жилье, то в новостройках это удобнее и быстрее.

Планировка

В современных зданиях как минимум уходят в прошлое маленькие кухни, на которых бывает сложно разместить всю бытовую технику. Кроме того, в продаже можно найти квартиры со свободной планировкой, это позволяет разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

Ликвидность

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она еще долго будет сохранять ликвидность в качестве актива. На старые дома в этом смысле рассчитывать не приходится, особенно если в несущих конструкциях использовалось дерево. Кроме того, как уже говорилось выше, современные квартиры больше соответствуют образу жизни современного человека.

Ипотека

В России действует несколько программ на покупку квартиры от застройщика. Одна из них — программа господдержки на новостройки, по которой льготный кредит можно взять по ставке 8% годовых. Есть еще семейная ипотека под 6% годовых, по которой в 2023 году расширили условия: теперь ее могут взять семьи с двумя детьми не старше 18 лет независимо от срока их рождения. Также действует IT-ипотека под 5% годовых.

Эти условия выгоднее, чем условия по ипотеке на покупку вторичной недвижимости. Так, по данным Банки.ру, средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в конце 2023 года достигла 17-18% годовых.

Недостатки новостроек

Локация

Город, развиваясь, расползается во все стороны — центр давно застроен, и места для новостроек там немного. Поэтому новые дома, кварталы и районы понемногу окружают город по окраинам и становятся его частью. Но жить на окраине нравится не всем, да и не всегда это удобно, если работаешь в центре или любишь проводить там свободное время.

Транспортная доступность

Еще одно слабое звено новой застройки на окраине — там не так уж много транспортных маршрутов, а некоторый общественный транспорт вообще до них не добирается, например, метро.

Стоимость

Выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Однако если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра там за последние годы сильно выросла. По данным аналитиков Банки.ру, в среднем по стране во III квартале 2023 года квадратный метр в новостройке стоил 126,8 тыс. рублей. Квадрат вторички при этом стоил 92,4 тыс. рублей.

Сроки заселения

Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, так что покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье. В последнем случае особенно сложно тем, кто покупает квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.

Ремонт

Этот пункт мы отнесли и к преимуществам, и к недостаткам. Новые дома могут давать усадку, из-за этого появляются трещины, щели. Так что в первое время лучше не делать в квартире дорогой ремонт.

Ну и готовьтесь к тому, что со всех сторон будут слышны звуки дрели и молотка — соседям тоже нужно обживаться.

03.11.2023 12:00

Вторичное жилье

Вторичным жильем считается все, что покупается не у застройщика, а у прежнего хозяина — это может быть квартира как в доме 2010 года постройки, так и в здании XX века.

Преимущества вторички

Стоимость

Цена на вторичку ниже, чем на новостройки. В новостройке квадратный метр стоит 126,8 тыс. рублей, во вторичке — 92,4 тыс. рублей. Это в среднем по стране, в отдельных регионах разброс может быть еще больше.

Локация

Найти новостройку близко к центру возможно далеко не в каждом городе, а по цене вторички в том же районе — шансов еще меньше. Если важно жить близко к центру города, то нужно ориентироваться именно на вторичку.

Инфраструктура

В давно существующих микрорайонах, где можно купить вторичное жилье, как правило, налажена инфраструктура — есть все необходимые супермаркеты, магазины, кафе, фитнес-клубы, кинотеатры, парки и торговые центры.

Социальные объекты

Садиков, школ и больниц тоже больше в районах вторичного жилья. Правда, они не всегда могут отвечать современным требованиям, как в районах новостроек.

Сроки заселения

В квартиру в старом фонде при необходимости можно въехать сразу после покупки, даже если ремонт там будет неидеальный. В некоторых случаях прежние хозяева оставляют мебель и технику при продаже квартиры, что особенно удобно тем, кто рассчитывает на срочный переезд.

Недостатки вторички

Состояние жилья

Вторичка тоже бывает разная — если это, к примеру, дом 2010 года, его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Конечно, этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке и получить максимум информации о доме.

Ремонт

Хотя в новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, делать это там проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать.

Парковки и дворы

Многие старые дворы стараются перестроить на современный лад, однако не всегда это возможно — места под парковку, спортивные корты и клумбы не хватает.

Наследники

Можно купить квартиру на вторичке и столкнуться с претендующими на нее наследниками прошлого владельца. Проблемы у новых хозяев могут возникнуть, если они или их риелторы перед сделкой не проверили документы на квартиру, говорит адвокат МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.

«Если есть свидетельство о праве на наследство и срок владения менее трех лет, то существуют риски появления наследников. Ведь они не всегда могут принять наследство в установленный законом срок — например, из-за тяжелой болезни. И тогда будут требовать восстановления своих прав».

При покупке стоит запросить архивную выписку из домовой книги, проверить наследственное дело в официальном нотариальном реестре. Уточнить у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и заказать выписку из ЕГРН.

26.10.2022 14:35

Какую ипотеку лучше взять: на новостройку или на вторичку

Ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует выбирать кредит на новостройку тем, кому важно получить небольшой ежемесячный платеж по кредиту:

«На этот тип недвижимости распространяется множество альтернативных госпрограмм с низкими ставками. В то же время нужно быть готовым к тому, что, возможно, придется долго ждать сдачи объекта и параллельно откладывать деньги на ремонт и обстановку».

Если важно сразу заехать и жить, то однозначно стоит выбирать вторичку.

«Здесь нужно быть готовым к тому, что размер платежа будет выше, чем на новостройку, из-за более высоких ставок, — говорит эксперт. — Но если сразу найти хороший вариант с ремонтом, возможно, это будет даже выгоднее новостройки, учитывая возросшую стоимость стройматериалов в последний год».

Что лучше купить: новостройку или вторичку? Сравнительная таблица

Новостройка vs вторичка

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках растет. По данным аналитиков Банки.ру, в среднем по стране во III квартале 2023 года квадратный метр в новостройке стоил 126,8 тыс. рублей. Квадрат вторички при этом стоил 92,4 тыс. рублей.

Средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в конце 2023 года составила 17-18% годовых. На покупку новостроек распространяются госпрограммы со ставками 5, 6 и 8% годовых.

Новостройки часто возводят на окраинах, а вторичку можно приобрести в центральных районах города.

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она дольше будет сохранять ликвидность.

Ремонт в новостройках делать проще — не нужно убирать наследство предыдущих хозяев. Но в первые годы дом может давать усадку.

На квартиру, купленную на вторичке, могут претендовать наследники прошлого владельца. Нужно тщательно проверять все документы перед покупкой.

Транспортная доступность и инфраструктура

На окраинах, где чаще всего строят новое жилье, транспортная доступность и инфраструктура развита хуже, чем в старых районах города, где можно купить вторичку.

В новых квартирах планировки удобнее, чем в старых — например, уже нет маленьких кухонь. Также можно найти квартиры со свободной планировкой и разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

В квартиру на вторичке можно заселиться сразу после завершения сделки. В случае с новостройкой, скорее всего, придется ждать завершения строительства.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *