Что такое росреестр при оформлении ипотеки
Перейти к содержимому

Что такое росреестр при оформлении ипотеки

  • автор:

Росреестр назвал главные ошибки при регистрации ипотеки

Фото: Watchara Ritjan/shutterstock.com

Специалисты управления Росреестра по Москве рассказали о самых распространенных ошибках при подаче заявлений на регистрацию ипотеки. Среди них — некорректное указание регистрационного действия, неполная оплата и неполный пакет документов. Об этом говорится в исследовании ведомства (есть у редакции)

Государственная регистрация ипотеки — заключительный этап сделки купли-продажи недвижимости. Процедура представляет собой включение в Росреестр данных о том, что на приобретенную недвижимость устанавливается обременение и она будет какое-то время находиться в залоге. Зарегистрировать ипотеку можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора).

По данным столичного Росреестра, самая распространенная ошибка при подаче заявлений на регистрацию ипотеки — некорректное указание регистрационного действия при формировании заявления. Например, заявление подается на прекращение ипотеки, а из комплекта приложенных документов следует, что необходимо ее зарегистрировать. «При рассмотрении поступившего ходатайства регистратор исходит из фактически указанного в нем регистрационного действия, а пакет поданных документов нередко запросу не соответствует», — пояснили специалисты.

  • заявление;
  • паспорта и нотариальные доверенности (по необходимости);
  • ипотечный договор;
  • отчет о проведенной оценке недвижимости;
  • техническая документация;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины в необходимом размере;
  • иные необходимые документы в зависимости от вида ипотеки. Если права залогодержателя будут удостоверены через оформление закладной, то для госрегистрации дополнительно предоставляется закладная и указанные в ней документы и приложения.

Причиной приостановки регистрации может стать отсутствие одного из указанных документов. Например, согласия предшествующего залогодержателя на последующую ипотеку.

Среди других ошибок в содержании договора об ипотеке Росреестр выделяет следующие:

  • некорректное указание кадастрового номера объекта, его адреса и иных характеристик;
  • отсутствие указания на право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, даты и номера регистрации этого права в ЕГРН. Право в договоре ипотеки должно быть названо, как в выписке из ЕГРН, указаны дата и номер регистрации в ЕГРН;
  • не указано ограничение права залогодателя на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах).

В содержании закладной часто встречаются ошибки при описании предмета и обязательства, отсутствуют подписи залогодателя, а также бывают не указаны дата и номер регистрации в ЕГРН права, в силу которого имущество принадлежит залогодателю. При электронной регистрации наибольшее число ошибок связано с электронной подписью, а именно с ее отсутствием на документе, использованием неусиленной ЭП или с истекшим сроком действия сертификата.

«Замечания чаще всего связаны с тем, что стороны собрали не все необходимые документы, не получили актуальную информацию из ЕГРН об объекте недвижимости, — прокомментировала заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Елена Юрова, — Случается, что кредитные организации запаздывают с подачей документов, особенно дополнительных, что влияет на сроки оказания госуслуги».

Читайте также

  • Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации
  • Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько платить

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Регистрация ипотеки

Государственная регистрация ипотеки – заключительный этап по полному завершению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Процедура представляет собой включение в единый государственный реестр сведений о том, что на приобретенную недвижимость устанавливается обременение и она будет на определенный срок находится в залоге. Госрегистрация — это гарантия юридической силы ипотечного договора на высшем государственном уровне.

Подробнее про процедуру
Порядок регистрации
Как происходит процедура в Росреестре?
Госпошлина за регистрацию
Срок регистрации ипотечной сделки
Что необходимо для регистрации ипотеки?
Особенности регистрации ипотеки
Регистрация дополнительного соглашения.
Отказ в регистрации

Подробнее про процедуру

Ипотечный договор представляет собой письменное соглашение сторон о передаче в залог недвижимого имущества, при этом заложенный объект остается у залогодателя в пользовании, но на него накладывается ограничения (обременения) до наступления определенных условий (например, до полного погашения обязательств перед банком по кредитному договору). При обременении клиент не имеет права реализовывать имущество или вносить неотделимые улучшения (например, делать перепланировку помещения) без письменного согласования со второй стороной.

Залогодержателем при ипотечном договоре может выступать юридическое лицо, предоставившее заемные финансы на покупку недвижимости или физическое лицо при реализации объекта в рассрочку. Наложение обременения должно обязательно регистрироваться в Едином государственном реестре (ЕГРН), являющимся электронным хранилищем сведений обо всей недвижимости, расположенной на территории Российской Федерации.

Примечание! Госрегистрация передачи объекта в залог – доказательство права собственности на имущество на государственном уровне. Оспаривание может быть осуществлено только в судебном порядке.

Госрегистрация ипотеки — признание органами государственной власти возникновения прав на недвижимость и условий перевода или прекращения действующих прав на объект.

В едином реестре хранятся следующие основные сведения:

  1. Собственники недвижимости;
  2. Технические характеристики помещения;
  3. Информация о правообладателях;
  4. Сведения о наличии обременения и его причинах.

Порядок регистрации

Госрегистрация прав на объект недвижимости проходит в следующем порядке:

  1. Сбор полного пакета документации для проведения данной операции.
  2. Обращение в государственный орган, осуществляющий услугу – Росреестр, передача документации.
  3. Проведение правового мониторинга сделки на правильность заполнения всех сведений.
  4. Проверка законности передачи прав на объект. Примечание! Исключение – нотариально удостоверенные сделки.
  5. Внесение сведений в ЕГРН. Примечание! Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, подписываемой обеими сторонами ипотечного договора.
  6. Удостоверение пройденной процедуры государственной регистрации передачи недвижимого имущества в залог.

Следует отметить! Обременение на недвижимость может быть оформлено не только на период действия кредитного договора с банком, но и, например, на период выполнения покупателем своих обязательств, т.е. до момента перечисления всех денежных средств при продаже недвижимости в рассрочку.

Как происходит процедура в Росреестре?

Зарегистрировать ипотеку в силу закона можно на основании совместного заявления залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка-кредитора).

Для нотариально заверенного ипотечного договора госрегистрация может осуществляться при обращении заверившего соглашение нотариуса.

Примечание! Госрегистрация ипотеки в силу закона возникает в случаях приобретения жилья в рассрочку или с использованием кредитных средств.

После проведения мониторинга всех представленных документов регистратором и проверки законности сделки (например, при наличии в составе собственников на недвижимость детей дополнительно необходимо представить письменное согласие органов опеки) информация фиксируется в реестре и сведения заверяются подписью и печатью.

Прохождение процедуры государственной регистрации – доказательство возникновения ипотеки.

Госпошлина за регистрацию

Государством определены следующие суммарные размеры государственной пошлины за регистрацию и внесение характеристик условий ипотечного договора:

  1. стороны договора — физические лица: 1 000 рублей;
  2. стороны договора — юридические лица: 4 000 рублей;
  3. стороны договора — физическое и юридическое лица: 1 000 рублей.

Примечание! За прохождение процедуры в силу закона госпошлина не взимается.

Реквизиты, которые понадобятся для оплаты госпошлины можно уточнить на официальном сайте Росреестра, выбрав конкретный регион.

Примечание! При электронном взаимодействии физических лиц с Росреестром действует скидка 30% на регистрацию прав.

Срок регистрации ипотечной сделки

Для регистрации ипотеки и внесение характеристик в государственный реестр установлены следующие сроки:

  1. ипотека участков земли, зданий или нежилой недвижимости – 15 рабочих дней.
  2. ипотека жилых помещений – 5 рабочих дней.

Что необходимо для регистрации ипотеки?

Для регистрации передачи объекта сделки в залог необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

  1. заявление;
  2. паспорта и нотариальные доверенности (по необходимости);
  3. ипотечный договор;
  4. отчет о проведенной оценке недвижимости;
  5. техническая документация;
  6. подтверждение оплаты государственной пошлины в необходимом размере.
  7. если права залогодержателя будут удостоверены через оформление закладной, то для госрегистрации дополнительно предоставляется закладная и указанные в ней документы и приложения.

Примечание! Росреестр вправе потребовать дополнительную документацию для подтверждения законности сделки, например, нотариально заверенное согласие супруги (супруга).

Документы передаются на рассмотрение в территориальное подразделение Росреестра, через электронные сервисы регистрации или многофункциональные центры.

Особенности регистрации ипотеки

Для удобства клиентов кредитные учреждения предлагают дополнительные услуги, позволяющие зарегистрировать ипотеку без посещения МФЦ и регистрационной палаты

В Сбербанке. ПАО Сбербанк предлагает сервис онлайн-регистрации на официальном портале ипотеки Домклик.

Как осуществляется процедура регистрации ипотеки:

  • ипотечный менеджер или специально назначенный сотрудник банка собирает пакет документов и отправляет его в государственные органы в электронном виде;
  • При принятии регистраторами Росреестра документации начинается процедура госрегистрации.
  • Договор купли-продажи и выписка из государственного реестра с указанием собственника и наличием обременения на объект недвижимости поступает на электронную почту клиента (заверяется усиленной квалифицированной подписью, имеющей юридическую силу). Полученная выписка действует бессрочно.

Следует иметь в виду! С 15 июля 2016 года не выдаются свидетельства о собственности, и выписка ЕГРН полностью подтверждает права собственников.

Примечание! Для заемщиков Сбербанка дополнительным бонусом использования представленного сервиса является уменьшение процентной ставки по действующему ипотечному договору.

Подробнее о сервисе Сбербанка:

В других банках. Заемщик собирает пакет документации для прохождения процедуры, затем самостоятельно или с помощью сотрудников банка передает его в Росреестр лично, через МФЦ или дистанционно (доступна возможность оформления услуги через сервис Госуслуги).

Регистрация дополнительного соглашения.

Действующее законодательство регламентирует необходимость регистрации дополнительных соглашений к ипотечным договорам в зависимости от даты его подписания:

  1. до 01 июля 2014 года: все дополнительные соглашения подлежат обязательному прохождению процедуры;
  2. после 01 июля 2014 года: прохождение процедуры не требуется.

Отказ в регистрации

Иногда могут возникать ситуации, когда процедура временно приостанавливается.

  1. неполный пакет документов или при их оформлении допущены существенные ошибки (например, в сведениях о личности клиента);
  2. в предоставленной документации обнаружены недостоверные данные;
  3. отсутствует дополнительная обязательная документация (например, согласие супруги);
  4. на объект был наложен арест;
  5. в отношении прав на рассматриваемый объект недвижимости происходят судебные разбирательства;
  6. регистратором не получены данные по межведомственным каналам (например, от ИФНС России) и т.д.

Регистрируем и принимаем квартиру

В этом уроке разберемся, как зарегистрировать право собственности, как наладить жизнь сразу после регистрации и что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

  1. Как зарегистрировать право собственности.
  2. Как правильно принять квартиру.
  3. Как быть примерным ипотечником.
  4. Что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой.

В прошлом уроке мы рассказали, как подготовиться к сделке: проверить документы и разобраться с расчетами, чтобы все прошло спокойно и без неожиданностей. Теперь пора двигаться дальше.

Как зарегистрировать право собственности

Напомним, что право собственности и саму ипотеку — залог недвижимости — нужно зарегистрировать. Считается, что они возникают именно с момента регистрации. Нет регистрации — нет ипотеки.

Регистрацию права собственности и залога проводит Росреестр — это сокращенное название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

  1. Самостоятельно.
  2. Через банк.
  3. Через нотариуса.

Как зарегистрировать

Самостоятельно

В этом случае нужно подать документы в Росреестр через центры услуг «Мои документы». Их еще часто называют МФЦ. Там же можно уплатить госпошлину — обычно в каждом отделении стоит платежный терминал.

Если покупаете новостройку. В этой ситуации квартира еще не построена, поэтому регистрируют не право собственности, а договор долевого участия. Для регистрации понадобится сам договор и заявления от обеих сторон. Если вы стали первым участником долевого строительства, застройщик должен подать дополнительно целый пакет документов: проектную декларацию, разрешение на строительство и другие. Но чаще весь пакет документов застройщик уже подавал раньше, и дополнительно помимо своего договора покупатель ничего подавать не должен.

Если покупаете на вторичном рынке. Вам предстоит зарегистрировать право собственности и залог — ипотеку. Вопреки распространенному мнению регистрируют не сам договор купли-продажи квартиры, а право собственности нового собственника.

Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие именно документы понадобятся, можно через сервис Росреестра.

Стандартный пакет документов на регистрацию
Тип недвижимости Основные документы
Новостройка Договор долевого участия
Кредитный договор
Согласие на покупку от супруга, если в браке
Документ об уплате госпошлины
Вторичный рынок Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу
Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации
Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации
Паспорта и доверенности
Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее
Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре
Согласие на покупку от супруга, если в браке
Документы об уплате госпошлины
Договор залога или ипотеки
Стандартный пакет документов на регистрацию
Тип недвижимости Основные документы
Новостройка Договор долевого участия
Кредитный договор
Согласие на покупку от супруга, если в браке
Документ об уплате госпошлины
Вторичный рынок Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу
Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации
Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации
Паспорта и доверенности
Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее
Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре
Согласие на покупку от супруга, если в браке
Документы об уплате госпошлины
Договор залога или ипотеки

После этого вам выдадут расписки о приеме документов — в них указаны сроки регистрации. Обычный срок регистрации при подаче через МФЦ — девять рабочих дней: сама регистрация проходит быстрее, но получить документы раньше срока получается не всегда.

Следить за регистрацией можно на сайте Росреестра в разделе справочной информации. Информация о номере и дате регистрации права должна измениться на свежую, как только Росреестр зарегистрирует новое право собственности или ДДУ. Часто сотрудники МФЦ сами звонят и сообщают, что документы готовы.

Получать документы в МФЦ можно поодиночке — вам не обязательно приезжать вместе с продавцом. Он может получить свои экземпляры сам и забрать деньги из ячейки или получить их на счет, предъявив оригиналы документов. После регистрации права собственности на квартиру вам должны выдать:

  1. Выписку из ЕГРН. Сразу же проверьте ее на опечатки и описки: заявление на исправление технических ошибок можно подать сразу же, это бесплатно, а исправить все должны в течение трех дней.
  2. Договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности.
  3. Закладную.
  4. Договор ипотеки.

Как зарегистрировать

Через банк или застройщика

Некоторые банки тоже оказывают услуги регистрации — например, если вы заключаете договор со Сбером и согласны на регистрацию через банк, то благодаря этому можно даже получить более низкую ставку по кредиту.

При покупке квартиры в новостройке всю регистрацию может взять на себя застройщик — покупателю не придется никуда ездить. Некоторые застройщики проводят электронную регистрацию, для этого покупатель оформляет электронную подпись.

Электронная регистрация быстрее обычной: такую сделку регистрируют 1—5 рабочих дней.

Сбер снижает ставку по кредиту при электронной регистрации сделки

Сбер снижает ставку по кредиту при электронной регистрации сделки
Как зарегистрировать

Через нотариуса

Есть ситуации, когда регистрировать сделки самому не понадобится: если вы подписывали договор у нотариуса. В некоторых ситуациях — например, если супруги покупают квартиру в долевую собственность, — нотариальная форма сделки и вовсе обязательна. В таких случаях нотариус может отправить документы на регистрацию сам. Забирают зарегистрированные документы также у него.

Через нотариуса сделки обычно регистрируют в среднем 1—5 рабочих дней.

Госпошлина

Госпошлину потребуется уплатить, чтобы Росреестр зарегистрировал документы. Сделать это можно прямо в МФЦ через платежный терминал или через банк. Но следует предварительно уточнить реквизиты.

Сколько платить — зависит от того, что именно вы регистрируете и сколько у вас сторон в договоре.

Если у вас новостройка. Вы платите госпошлину за регистрацию ДДУ — 350 ₽. Если договор регистрирует застройщик, то иногда компании уплачивают госпошлину за дольщика сами.

Если у вас покупка на вторичном рынке. Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру — 2000 ₽. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на них пропорционально долям. Например, если супруги покупают квартиру на двоих и в равных долях, каждый супруг должен уплатить от своего имени госпошлину 1000 ₽.

Если банк подписал с вами договор ипотеки, то регистрируется ипотека на основании договора. За такую регистрацию нужно заплатить государственную пошлину 1000 ₽, а регистрировать договор нужно вместе с представителем банка. На практике банк выдает заемщику полный пакет документов для регистрации и доверенность от имени банка на регистрацию.

Если банк оформил закладную, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона — это будет указано в выписке из ЕГРН, которую вы получите после регистрации. Для такой регистрации вам не придется платить пошлину, а банку — посылать своего представителя в МФЦ. Вы сможете подать ее на регистрацию самостоятельно, а после — привезти в банк с отметкой Росреестра.

Как правильно принять квартиру на вторичном рынке

Когда вы получили документы о праве собственности, самое время договориться о передаче квартиры и переезде.

По договору купли-продажи продавцу дают несколько дней, чтобы освободить квартиру и передать ее покупателю: обычно это 3—10 дней. Исключение — квартиры, которые продаются в цепочке: в такой ситуации срок может быть больше, так как продавец ждет, пока освободится квартира, которую покупает он.

Договоритесь о дате и времени, когда вы будете принимать квартиру.

Вот на что нужно обратить внимание при приемке.

Все на месте и работает. Квартира должна быть в том же состоянии, в каком была при просмотре. Проверьте, на месте ли все вещи, которые должны остаться в квартире, например сантехника, кухонный гарнитур. Если договаривались, что вам остаются посудомойка или люстры, проверьте, работают ли они. Возьмите зарядник и включите в розетку, чтобы проверить, есть ли электричество. Позвоните в домофон, посмотрите, есть ли вода и отопление.

Все документы по технике. Попросите продавцов отдать вам все документы, которые связаны с квартирой и техникой в ней: свидетельства о поверке счетчиков, инструкции и гарантийные талоны для бытовой техники, договор на водоснабжение, если он есть, договор на интернет, договор с управляющей компанией и любые другие документы.

Все детали, нужные для жизни в квартире. Узнайте, услугами какого интернет-провайдера пользовался продавец, пароль от сети, номер стационарного телефона, примерные затраты в месяц на квартплату и коммунальные платежи, как работает управляющая компания, код от домофона и любые другие особенности квартиры.

Ключи и квитанции. Возьмите ключи от двери квартиры, в том числе мастер-ключ. Попросите у продавца последние оплаченные квитанции: на оплату телефона, интернета, электричества, на квартплату.

Зафиксируйте текущие показания счетчиков воды и электричества: продавец может оплатить долг сам, а может оставить вам деньги для этого, размер суммы можно рассчитать по документам на оплату — в них обязательно пишут тарифы для расчетов.

При приемке квартиры на вторичном рынке нужно подписать единственный документ — акт приема-передачи квартиры. В нем нужно обязательно зафиксировать дату передачи квартиры и описать ее состояние, включая состояние инженерных систем, пола, потолка, стен и вещей, остающихся в квартире. В этом же акте стоит указать, сколько экземпляров ключей отдал продавец и какие текущие данные счетчиков.

Если у покупателя есть претензии к квартире — например, появилась новая трещина на стене, разбито окно или не работают розетки, — это обязательно нужно прописать в акте. Принимать квартиру в состоянии, которое не соответствует тому, каким оно должно быть, не обязательно. В акте можно описать не только такие недостатки, но и сроки, в которые продавец устранит их и передаст квартиру в нужном виде.

С момента подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все обязанности по содержанию квартиры и ответственность за ее сохранность: с этого момента именно покупатель платит все налоги, квартплату и коммунальные платежи, а также несет риск того, что с квартирой что-то случится. Если продавец неудачно отключит стиральную машину и затопит соседей, то от того, подписан ли акт приема-передачи, будет зависеть, кто компенсирует ущерб. Так что не соглашайтесь подписать акт до того, как продавец вынесет свои вещи и полностью освободит квартиру.

В акте подробно расписывают все нюансы и даже указывают показания счетчиков

В акте подробно расписывают все нюансы и даже указывают показания счетчиков

Как быть примерным ипотечником и владельцем квартиры

Вот что надо сделать, когда вы стали собственником квартиры.

Настройте оплату ипотечных платежей. Подберите удобный способ, как вам удобнее погашать кредит. Можно настроить напоминания и лично ходить в банковское отделение накануне каждого платежа или переводить деньги онлайн на специальный банковский счет, откуда их будет списывать банк. Чаще всего у банка есть приложение или личный кабинет, в котором видны размер ежемесячного платежа и дата списания и есть возможность внести сумму в счет досрочного погашения.

Переоформите на себя договоры на коммунальные услуги. Вам следует сходить в УК или ТСЖ, предъявить выписку из ЕГРН и переоформить договор на себя. Обратите внимание на платежи за капремонт: это единственные платежи, которые привязаны к квартире, а не к собственнику. И если на прошлом собственнике остались долги за капремонт, они перейдут к вам.

Часть договоров на коммунальные услуги можно перевести на свое имя через МФЦ, например договоры на радиоточку, водоснабжение и то, что перечислено в едином платежном документе. Договор на энергоснабжение придется переоформлять в местном отделении энергоснабжающей компании, а договор на телефон и интернет — переподписать с провайдерами. Посмотрите в квитанциях предыдущего собственника телефоны компаний и узнайте, как переоформить договоры на свое имя.

Зарегистрируйтесь по месту жительства. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и показать документы о праве собственности на квартиру. Паспорт заберут на несколько дней, а отдадут с печатью о регистрации по новому месту жительства. Сниматься с регистрации по старому месту жительства не понадобится — паспортный стол сам отправляет эту информацию по старому адресу. В некоторых домах действуют свои паспортные столы — тогда подать заявление на регистрацию можно через них.

После регистрации напишите о смене адреса тем, кого обязаны об этом предупреждать: работодателю, банку, страховой компании, в которой у вас полис ОМС, и так далее.

Разберитесь с уплатой налога на имущество. Теперь вы собственник недвижимости, и помимо квартплаты и коммуналки вам предстоит платить налог на имущество. Его платят раз в год. Размер рассчитывают от кадастровой стоимости квартиры. В каждом муниципальном образовании своя ставка налога, но она не должна превышать 0,1—2% и зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Проще всего уплачивать налог через личный кабинет на сайте налоговой: в разделе «Имущество» появится ваша купленная квартира, а в разделе «Налоги» вам начислят налог на имущество. Уплатить его нужно до 1 декабря следующего года: так, налог за 2021 год платят до 1 декабря 2022 года.

Познакомьтесь с соседями. Зайдите к соседям по площадке, а также сверху и снизу по стояку и представьтесь. Так соседи будут знать вас, а вы — их. Желательно обменяться телефонами, чтобы соседи знали, как вас найти, если в квартире наверху прорвет трубу или будет идти дым.

Возможно, у соседей есть собственный чат в «Вотсапе» или другом мессенджере. Попросите вас добавить туда.

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Многие считают, что купленная квартира принадлежит банку, но это не так. Как только вы зарегистрировали право собственности, квартира ваша. А ипотека — это всего лишь залог, то есть ограничение возможности делать с квартирой все, что вздумается. И все-таки с ней можно делать почти все то же самое, что и с любой другой квартирой: продавать, сдавать, завещать и регистрировать в ней других жильцов. Но многое — только с разрешения банка.

По умолчанию на все важные шаги с заложенной квартирой нужно получить согласие банка. В основном это действия по распоряжению с жильем.

Что такое распоряжение

Это один из элементов права собственности. Всего в это право входит три основных части:

  1. Владение.
  2. Пользование.
  3. Распоряжение.

Распоряжаться — значит управлять судьбой имущества, принимать важные решения по нему, например закладывать, дарить, продавать или вносить в уставный капитал.

Когда у вас под рукой нет юриста, который подскажет, где распоряжение, а где — еще не оно, задайте себе два проверочных вопроса о том, что хотите сделать с квартирой:

  1. Можете ли вы лишиться квартиры в результате этого или точно лишаетесь?
  2. Нужно ли регистрировать это в Росреестре?

Если вы ответили «да» хотя бы на один из вопросов, то, скорее всего, это распоряжение квартирой. Этот тест не самый точный на свете, но во многих ситуациях сможет помочь.

Распоряжаться ипотечной квартирой без согласия банка можно только в одном случае: если это прямо разрешено в договоре. Например, написано, что какие-то вещи вы можете делать вообще без банковского согласия, а для других достаточно просто сообщить о них банку. Но обычно банк хочет как можно больше контролировать заложенное имущество и знать, что с ним происходит, поэтому не разрешает распоряжаться им без своего ведома. Банк не может запретить распоряжаться квартирой, но по факту может не дать согласие на это.

Банки очень любят писать все запреты мелко, незаметно и в самом конце документа, поэтому проверяйте договор очень внимательно. Вот как выглядят типичные условия об этом в закладной на квартиру:

Если в договоре про это ничего не сказано, то работает вариант по умолчанию: любое распоряжение — с согласия банка. Мы собрали в наш тест самые частые случаи распоряжения. Если вы собираетесь прописать в ипотечной квартире подругу или не знаете, можно ли составить на такую квартиру завещание, ответьте на несколько вопросов, и все станет понятно:

Итоги

  1. Есть несколько способов регистрации сделки: можно сделать это самостоятельно, а можно подать документы электронно через банк, застройщика или нотариуса.
  2. Нередко за электронную сделку и регистрацию банк уменьшает процентную ставку.
  3. При покупке новостройки регистрируется не право собственности, а договор долевого участия. Право собственности возникает, только когда квартиру построят.
  4. Для самостоятельной регистрации в МФЦ должны явиться обе стороны купли-продажи: и продавец, и покупатель.
  5. Принимая квартиру, проверьте не только ее состояние, но и долги по квартплате и коммунальным услугам. Запомните: долг за капремонт перейдет к вам автоматически.
  6. Квартира принадлежит вам, а не банку, несмотря на залог. Вы можете сдать, отремонтировать, завещать и даже продать ее, но ряд действий — только с согласия банка.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника. Чит-коды для реальной жизни — в нашем телеграм-канале: @t_uchebnik

Регистрации сделки по ипотеке в Росреестре: как проходит и что нужно знать

При покупке недвижимости в ипотеку, между банком и клиентом заключается ипотечный договор. В соответствии с ним, залогом для взятой суммы выступает квартира, офис или другая недвижимость. Чтобы обезопасить себя, банки требуют регистрацию ипотеки, что лишает заемщика возможности каким-либо образом распоряжаться заложенной недвижимостью. Сегодня поделимся опытом регистрации ипотечного договора в Росреестре, разберем особенности и пошаговую схему процесса.

Особенности процедуры

Регистрация ипотеки в Росреестре

Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр. А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.

Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.

Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.

В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.

Юридически выделяются 2 вида ипотеки:

  1. В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
  2. В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:
  • договор долевого участия в строительстве дома;
  • договор купли-продажи;
  • договор переуступки прав на недвижимость.

Подробнее о том, что такое ипотека в силу закона и в силу договора, чем они отличаются и как происходит регистрация каждого вида ипотеки, читайте в подробной статье на нашем сайте.

Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:

  1. Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
  2. Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
  3. При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
  4. При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.

Читайте также: Закладная на квартиру по ипотеке: инструкция по применению

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

В соответствии с законодательством размер госпошлины для физических лиц ниже, чем для юридических, и составляет 2000 рублей для физ. лиц, и 22 000 рублей для юр. лиц. При этом можно уменьшить размер выплачиваемой госпошлины путем электронной регистрации договора через сайт Госуслуги.

Сроки регистрации

Сроки регистрации ипотеки строго регламентированы федеральным законом «Об ипотеке» и зависят от вида недвижимости. Так, законодательство отводит 5 дней на регистрацию ипотеки на любое жилое помещение и 7 дней на нежилые помещения и земельные участки. Если же нежилое помещение или участок регистрируется на основании нотариально заверенной сделки, то срок регистрации также составляет всего 5 дней.

Следует иметь в виду, что проведение регистрации в Росреестре займет на 2 дня больше времени, если документы подаются в многофункциональный центр. Это дополнительное время отводится для курьеров, которые забирают документы из МФЦ и отвозят их в регистрирующий орган, а затем привозят назад.

Как проходит регистрация: 7 шагов

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

  1. Узнать в какой именно регистрирующий орган нужно обращаться. Это можно сделать в банке-кредиторе или на сайте Росреестра;
  2. Собрать необходимые для регистрации ипотеки документы. Следует учитывать, что у некоторых документов ограниченный срок действия, поэтому их нужно получать непосредственно перед подачей в регистрирующий орган. Помочь собрать все документы, которые нужны, поможет консультант в регистрационной палате. Он не только даст перечень нужных в конкретной ситуации бумаг, но и укажет срок действия каждой из них;
  3. Оплатить госпошлину. Без подтверждения оплаты пошлины регистрирующий орган не приступит к процедуре оформления прав собственности на недвижимость;
  4. Записаться в регпалату на подачу документов. Сделать это можно на сайте Госуслуг или непосредственно в регистрирующем органе;
  5. В назначенное время приехать в регпалату и подать документы на регистрацию ипотечного договора. Сотрудник, который принимает документы, сразу назовет дату завершения регистрации;
  6. Затем поданные документы подвергаются проверке, чтобы выявить их подлинность и факторы, делающие регистрацию права собственности невозможной. Если таковые будут выявлены, то у лица, оформляющего право собственности, будут затребованы дополнительные документы, которые он обязан предоставить в кратчайшие сроки;
  7. Если никаких препятствий выявлено не будет, то в указанный срок человек уведомляется о завершении регистрации права собственности на жилье. При необходимости он может получить выписку из единого госреестра, подтверждающую это право.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации. Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

При регистрации прав на вторичное жилье, обязательно требуется еще и договор залога или закладной. После внесения в реестр недвижимость становится собственностью заемщика, но он имеет ограниченное право распоряжаться ею.

И еще один важный момент: подавать документы должен собственник недвижимости лично. Если жилье оформляется на несколько лиц, то присутствовать при подаче документов должны все собственники. Допускается делегирование прав своему представителю, но при этом у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Читайте также: Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки и как она проходит

Перечень документов

Какие документы потребуются для регистрации договора ипотеки в органах Росреестра? Обязательными являются следующие бумаги:

  • Паспорта всех собственников. Если регистрируется договор купли-продажи, то нужны паспорта и покупателя, и продавца;
  • Заявление от заемщика и кредитора. Его нужно подписывать в присутствии представителя регистрирующего органа;
  • Договор, по которому предоставляется кредит на приобретение недвижимости и регистрируется обременение на нее, вместе с полным перечнем приложений к нему;
  • Договор купли-продажи;
  • Документы на недвижимость, подтверждающие право на нее продавца;
  • Кадастровый паспорт на жилье;
  • Документ оценки недвижимости при ипотеке;
  • Выписка из домовой книги регистрируемого жилья и справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • Закладная вместе с приложениями;
  • Если среди собственников есть один или несколько несовершеннолетних, то необходима справка из органов опеки, в которой они дают согласие на совершение сделки;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу жилья;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Для регистрации ипотеки могут быть запрошены дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации.

Например, при регистрации квартиры в новостройке нужны будут документы, которые должна предоставить компания, строящая дом:

  • Договор долевого участия;
  • Разрешение ввода дома в эксплуатацию от муниципалитета;
  • Техпаспорт дома, оформленный в БТИ;
  • Акт передачи квартиры собственнику, подписанный представителем архитектуры;
  • Протокол, подтверждающий распределение жилой и коммерческой зон в самом доме и на придомовой территории;
  • Документ, где указан присвоенный дому адрес и индекс.

При регистрации вторичного жилья могут потребоваться документы, подтверждающие техническое состояние дома и отсутствие перепланировок в квартире.

Вам будет интересно:

Как направить материнский капитал на погашение ипотеки, какие важные нюансы необходимо учитывать, пошаговая схема взятия ипотеки под маткапитал в этой статье.

Как осуществить реструктуризацию ипотеки при помощи АИЖК и государства, кто может рассчитывать на одобрение заявки на реструктуризацию, поэтапная схема прохождения процедуры а также полезные советы.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

  1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
  2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
  3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *