Где можно оформить договор купли продажи земельного участка
Перейти к содержимому

Где можно оформить договор купли продажи земельного участка

  • автор:

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Спрос на земельные участки в этом году резко вырос. Строительство дома иногда выходит дешевле, чем покупка готового. Вместе с экспертами объясняем, как грамотно оформить договор купли-продажи земли.

Скачать договор купли-продажи земельного участка 2023

Нажать для просмотра документа.

Общая схема действий при покупке участка

1. Прежде всего, определитесь, для чего вам нужен участок. Существуют различные виды разрешенного использования земли. Например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для садоводства, для огородничества, сельскохозяйственные земли и пр. От вида участка зависит, как его можно использовать и что здесь можно строить. К примеру, на участке для ИЖС можно смело строить дом для своей семьи. А вот на землях для огородничества могут быть только хозпостройки.

2. Найдите подходящий участок. Можно:

а) просмотреть порталы объявлений о продаже недвижимости;

б) воспользоваться Публичной кадастровой картой Росреестра, где отмечены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, подходящие под строительство дома.

3. Не поленитесь — съездите и осмотрите участок. В холодное время года оценить сам участок, покрытый снегом, трудно, можно лишь выяснить, есть ли туда круглогодичный проезд, чистят ли дороги. Поговорите с местными жителями — не затапливает ли эту территорию в половодье, нет ли каких-то еще «подводных камней».

4. Узнайте, подведены ли коммуникации к участку или есть ли гарантия, что их подведут (кроме заверений продавца на словах).

5. Поинтересуйтесь у местных властей планами по строительству. Не окажется ли через год ваша усадьба около вновь проложенной магистрали или в тени огромной многоэтажки.

6. Если участок устраивает, — заключайте письменный договор купли-продажи (возможен также предварительный договор, внесение аванса или задатка), оформляйте передаточный акт, проводите денежные расчеты.

7. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре (проще всего — через МФЦ).

Комментарий юриста

Договор купли-продажи участков похож на договор купли-продажи квартиры или дома, но специфика предмета договора — земля, — конечно же, вносит в него свои особенности, говорит старший партнёр МКА «ЮрСити», адвокат Виталий Шакин.

Важно помнить о том, что такой договор оформляется только в письменном виде, а при смене владельца земли нужно пройти процедуру государственной регистрации.

Какой участок можно продать и купить

Необходимо учитывать, что предметом договора может быть только такой участок, который поставлен на кадастровый учёт (то есть информация об участке должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН).

Если участок не имеет кадастрового номера, то для уполномоченных государственных органов он не существует. В таком случае перед сделкой нужно будет совершить действия по постановке участка на учёт.

Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете

Проверить можно через официальный сайт Росреестра (сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») или с помощью Публичной кадастровой карты.

Как поставить участок на кадастровый учет

Если выяснилось, что участок на кадастровом учете не стоит, нужно обратиться в Росреестр через МФЦ.

  • заполнить заявление,
  • предоставить свой паспорт,
  • предоставить межевой план земельного участка, подготовленный в результате проведения кадастровых работ.

Для составления межевого плана нужно заключить договор с кадастровым инженером, имеющим квалификационный сертификат. Список всех аттестованных кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Если в процессе межевания будет уточнено положение границ смежных участков, то кадастровый инженер должен оформить также акт их согласования с соседями.

Что должно быть обозначено в договоре

Стороны договора

Если это обычная сделка, без участия банка и третьих лиц, то стороны договора две — продавец и покупатель.

Они должны быть указаны в «шапке» документа. Здесь же либо в разделе с реквизитами должны быть точные идентификационные данные сторон:

  • если продавец или покупатель — физлицо, то вносятся его паспортные данные, место регистрации, ИНН, СНИЛС, при необходимости банковские реквизиты.;
  • если одна из сторон — компания, организация (юрлицо), то обязательно должны быть указаны ИНН, ОГРН (ОГРНИП), юридический адрес, банковские реквизиты.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то на стороне продавца выступает уполномоченный орган власти. В таком случае у покупателя вряд ли будет возможность вносить свои условия в договор. Такие земельные участки могут быть предоставлены через процедуру торгов их победителям и лишь в некоторых случаях, когда закон это позволяет, — без торгов.

Предмет сделки

В договоре обязательно должен быть описан предмет сделки — в данном случае конкретный участок земли. Указываются его характеристики:

  • кадастровый номер участка,
  • категория,
  • вид разрешённого использования,
  • адрес,
  • размеры,
  • обременения или ограничения,
  • наличие на этой земле объектов недвижимости.

Покупателю стоит обращать внимание на все характеристики участка, чтобы понимать, — подходит ли он ему.

Комментарий юриста

«Следует помнить, что по общему правилу невозможна продажа земли без находящихся на нём объектов недвижимости», — говорит Шакин.

Стоимость земли и порядок расчётов

Естественно, в договоре необходимо обозначить стоимость участка, а также то, каким образом покупатель будет рассчитываться.

В интересах продавца также обозначить в договоре чёткие условия по поводу срока оплаты — когда, в каком размере, по каким реквизитам покупатель выплачивает стоимость покупки.

Комментарий юриста

«Стороны свободны в указании условий, но во избежание рисков оспаривания договора цена земли не должна быть существенно ниже кадастровой стоимости. В большей степени это защищает именно покупателя», — говорит Шакин.

Права и обязанности сторон

В этом разделе договора обозначают, что именно каждая из сторон обязана сделать и на что имеет право. Формально это обязанность продавца передать участок, а покупателя — принять его и оплатить его стоимость. Но стороны здесь могут согласовать какие-то иные, особенные условия. Например, покупатель может обязать продавца очистить участок от мусора, в определенный срок вывезти имущество, передать участок в покошенном или вспаханном состоянии и т.п.

Здесь или в другом разделе договора следует обозначить конкретный срок передачи участка покупателю. Это исключит споры и разногласия.

Иные условия договора

Договор также может содержать иные условия относительно взаимоотношений сторон. Например, про ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок подачи на государственную регистрацию.

Эти условия не обязательны, но не стоит ими пренебрегать.

Реквизиты и подписи обеих сторон

Завершается договор разделом, в котором стороны обозначают свои реквизиты, а также проставляют подписи.

Что еще учесть при составлении договора купли-продажи участка

Всего понадобится два экземпляра договора купли-продажи: один для покупателя, один для продавца.

Бывает, что в договор нужно включить некоторые нюансы, добавляет юрист Наталья Хаматова.

  • Если от имени продавца или покупателя действует лицо по доверенности, то в преамбуле договора указываются реквизиты доверенности и само лицо, которое представляет интересы стороны договора по доверенности.
  • Если на участке есть постройки и они зарегистрированы в Росреестре, то они продаются вместе с участком. То есть в договор добавляются наименование объекта, его характеристики, кадастровый номер и на основании чего этот объект был зарегистрирован и чем подтверждается право собственности. В расчетах указывается стоимость не только общая, но и по отдельности на каждую постройку (дома, бани, гаража и т. д.).
  • В договоре должны быть указаны ограничения и обременения (например, ипотека, запрет на регистрационные действия из-за долгов продавца, ограничения из-за того, что участок находится в зоне с особыми условиями использования территории и т.п.). Прописывается порядок снятия ограничений и обременений.
  • Если на участке есть жилой дом, то добавляются пункты по зарегистрированным в нем лицам — есть они или нет, порядок снятия их с учета, а также порядок оплаты коммунальных услуг.

Акт-приема передачи: когда подписывать

После подписания договора стороны подписывают передаточный акт, по которому продавец передаёт, а покупатель принимает земельный участок.

Этот акт может быть подписан непосредственно при подписании договора, до осуществления полного расчёта, или же стороны могут предусмотреть другие сроки подписания акта — например, после полной оплаты по договору или в конкретную дату.

Скачать акт приема-передачи земельного участка

Нажать для просмотра документа.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок к покупателю должен быть зарегистрирован, об этом делается запись в ЕГРН.

Как лучше регистрировать сделку: в МФЦ или через нотариуса

  • самостоятельно через МФЦ,
  • через нотариуса. Обязательно нотариально заверяются сделки, если продается доля в праве собственности на землю, если собственник участка — ребенок или недееспособный человек. Также это можно сделать по собственному желанию.

Нотариус подаёт документы на регистрацию электронно, в этом случае госрегистрация перехода права собственности к покупателю может пройти буквально в течение суток.

Комментарий юриста

Регистрация через нотариуса проще, так как он поможет составить условия договора. Но и дороже, так как нужно будет оплатить услуги нотариуса, отмечает Шакин.

Документы для регистрации ДКП земельного участка

Для регистрации сделки потребуются следующие документы:

  • заявление о регистрации (можно получить в МФЦ);
  • квитанция об оплате госпошлины (в общем случае для граждан это 2 тысячи рублей, но иногда госпошлина меньше — например, 100 рублей, если регистрируется доля в праве на земельные участки из земель сельхозназначения);
  • паспорта и иные документы сторон (например, военный билет военнослужащего, паспорт моряка, свидетельство о рождении для ребенка и др.);
  • сам договор купли-продажи (его нужно составлять в трех экземплярах);
  • акт приема-передачи;
  • документы продавца на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и пр.);
  • дополнительные документы (например, согласие супруга на сделку, отказ местных властей от покупки сельхозземли).

Более подробную информацию о регистрации и документах можно найти на портале госуслуг.

После регистрации стороны получают выписку из ЕГРН.

Как проверить участок и продавца

Чтобы избежать рисков при заключении сделки по покупке земли, следует предварительно проверить как участок, так и продавца, советует Шакин.

Проверка продавца

  1. Действительность паспорта.
  2. Финансовое состояние продавца — не имеет ли он долгов и кредиторов, не находится ли на грани банкротства. Иначе сделку могут оспорить, и вам придётся потратить много сил для возврата денег, если вообще это получится. Изучите, — не является ли продавец участником какого-либо судебного процесса. Для этого можно сделать поиск по фамилии продавца на сайтах судов.
  3. Нет ли в отношении продавца исполнительного производства. Информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов. Нужно вписать в форму поиска фамилию, имя и отчество продавца, а также его дату рождения.
  4. Проверьте предпринимательскую деятельность продавца — является ли он участником или гендиректором какой-либо организации. Если это общество станет банкротом, то его долги могут быть возложены на продавца.
  5. Состав семьи продавца на момент получения участка в собственность и на момент продажи. Если имущество совместное, то на сделку требуется согласие супруга.
  6. Паспорт и свидетельство о браке. Если продавец не в браке, то всё равно лучше попросить у него справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака (форма 15) за определенный период. В Москве такую справку выдает архивный отдел ЗАГС по записи.

Проверка участка

  1. Обратите внимание, на каком основании участок принадлежит продавцу. Попросите его предоставить документ-основание. Это может быть, например, договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, решение суда и др. Такой документ нужно тщательно изучить, рассмотреть, как же продавец получил собственность, — лучше с помощью юриста. Хорошо, если с момента приобретения земли в собственность прошло более трех лет (срок исковой давности), тогда можно практически не опасаться оспаривания договора. Хотя иногда по уважительным причинам срок исковой давности может быть восстановлен.
  2. Изучите выписку из ЕГРН на участок и кадастровый паспорт. Эти документы содержат основные характеристики участка, его кадастровую стоимость. Проверьте, совпадает ли реальный участок с тем, что описан в документе. Обязательно изучите участок на местности, проверьте его адрес.

Риски занижения стоимости участка в договоре

Если цена участка в договоре сильно занижена, то могут возникнуть сомнения в добросовестности покупателя. И если в дальнейшем продавец будет признан банкротом, то велика вероятность оспаривания такого договора и признания его недействительным через суд. В итоге участок могут вернуть в собственность продавца для продажи с торгов, а вырученные на торгах деньги будут распределены между кредиторами.

Если цена участка была занижена только, как говорят, на бумаге (то есть на самом деле покупатель заплатил полную стоимость, но в договоре указана меньшая — например, для ухода от налогов), то покупатель рискует разницей между тем, что он заплатил и тем, что отражено в договоре. Если суд по каким-то причинам признает договор недействительным, то требовать к возврату от продавца покупатель сможет сумму, которая указана в договоре.

В каких случаях сделку могут признать недействительной и расторгнуть

Любая сделка требует внимательного отношения к ней, а договоры с недвижимостью необходимо проверять ещё более тщательно, поскольку они, как правило, весьма дорогостоящие, говорит Шакин. Любое несоответствие закону или непредусмотрительность при заключении договора купли-продажи земельного участка могут повлечь за собой потерю денежных средств покупателем.

Самые частые причины оспаривания сделки:

  • продавец был или стал банкротом, а землю продали по заниженной цене;
  • супруг не дал согласия на сделку;
  • местным властям не направлялось извещение о продаже земель сельхозназначения или же в извещении о продаже цена участка была выше, чем та, за которую продавец в итоге продал землю;
  • документ продавца о правах на землю сомнительный, поддельный, относится к другому участку;
  • в течение трех лет после сделки права на недвижимость предъявил неизвестный ранее наследник (по уважительным причинам срок давности может быть восстановлен).

Покупка участка сельхозназначения: что нужно знать

Существует семь основных категорий земель: сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, земли населенных пунктов.

Сделки проводятся, в основном, с сельхозземлями и землями населенных пунктов.

При продаже участка сельхозназначения по закону местные власти (региональные или муниципальные) имеют первоочередное право покупки участка.

То есть продавец сельхозучастка должен письменно сообщить властям региона или муниципалитета о своих планах продажи земли. В этом сообщении должны быть указаны цена, размер участка, его место расположения, а также в какой срок должен быть проведен расчет (срок расчётов по таким сделкам не может превышать 90 дней).

Если власти откажутся от покупки, либо если продавцу вообще не придет письменный ответ на обращение в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец может продать участок кому-либо еще. Но это право действует в течение года, а цена сделки должна быть не ниже той, которую владелец участка сообщал органам власти.

Комментарий юриста

«Необходимо соблюдать данное правило, так как иначе сделка по продаже земельного участка является ничтожной, — подчеркивает Шакин. — Есть законопроект о смягчении данных положений, в том числе исходя из размеров участка, но пока это только законопроект».

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет

Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.

Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.

Главные шаги при заключении ДКП земельного участка

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.

Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2024 году

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.

«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.

Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).

«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.

Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП

Структура договора купли-продажи земельного участка стандартна и повторяет все ДКП (Фото: Shutterstock)

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

  • предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
  • права и обязанности сторон;
  • цена и порядок расчетов;
  • ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • срок, который устанавливается для передачи участка;
  • согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
  • наличие или отсутствие обременений и ограничений;
  • объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус:

  • продавец и покупатель сами этого захотели. Нотариус проверит дееспособность как продавца, так и покупателя, удостоверится в праве продавца на совершение сделки и проверит, нет ли ограничений в отношении участка;
  • земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу;
  • продается доля в праве собственности на земельный участок.

Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.

Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Регистрация права собственности на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • оригиналы паспортов сторон;
  • СНИЛС;
  • оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
  • акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).

Способы подачи заявки:

  • лично;
  • через законного представителя (по доверенности);
  • через нотариуса, если он удостоверял сделку;
  • через МФЦ.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры, предупреждает Александр Катков.

Во сколько обойдется

Госпошлина составляет 350 руб. за земельный участок, а если на нем есть дом, то 350 руб. за участок и 2 тыс. руб. за дом.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов

Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов (Фото: Shutterstock)

Какие могут быть обременения

Александр Марин, юрист компании «КСК Групп»:

— Земельный участок может иметь обременения в виде запрета на регистрационные действия или быть предметом залога перед кредитными учреждениями. В первом случае сделка не пройдет госрегистрацию, во втором случае право собственности может перейти новому владельцу с обременением по чужому обязательству. На такой участок в будущем возможно обращение взыскания по обязательству прежнего собственника.

Иногда земельный участок обременен сервитутом (право ограниченного использования земельным участком, принадлежащем другому лицу). Например, через приобретаемый участок может быть предоставлен доступ к другим земельным участкам, закрыть доступ (например, установив забор по периметру) новый собственник не имеет права.

Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях.

  1. Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения.
  2. Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.

По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.

«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отменена ли она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей», — объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.

Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.

Нарушение договора продавцом:

  • продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
  • продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

Нарушение договора покупателем:

  • покупатель не оплатил покупку земельного участка;
  • покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.

Читайте также:

  • Как оформить договор дарения земельного участка
  • ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
  • Как оформить в собственность излишки земли на своем участке

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка в 2024 году – это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать за плату предмет сделки, а вторая, принять его и оплатить. По общим правилам, обязательное нотариальное удостоверение сделки не предусмотрено, за исключением случаев, регламентированных действующим российским законодательством.

Договор купли-продажи земельного участка

Законодательные основы

При продаже земли, на которой расположена дача, заключают договор купли-продажи дачного участка. Условия составления соглашения регламентированы главой 30 ГК РФ. На самом деле, купить можно земельный участок, принадлежащий, как физическому или юридическому лица, так и государству, либо муниципалитету.

Есть ли у вас опыт продажи или покупки земельных участков?
Проголосовало: 0
Есть ли у вас опыт продажи или покупки земельных участков?

Да 75
Нет 75

Проголосовало: 0

Независимо от правового статуса сторон сделки, для ее заключения требуется составление договора купли-продажи земельного участка. При покупке надела, обращайте внимание на вид его целевого использования. Все дело в том, что за применение участка не по назначению КоАП РФ предусмотрена ответственность.

Важно! Заключить договор купли-продажи земельного участка можно только в отношении надела, который уже состоит на кадастровом учете.

Форма ДКП земельного участка

Договор купли-продажи дачи, а если быть точнее, земельного участка в СНТ, на котором расположен дачный домик, либо объекта недвижимости (если он зарегистрирован надлежащим образом) и земли принято составлять в письменной форме. Согласно ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любом виде, если конкретная форма не предусмотрена на законодательном уровне. В свою очередь, в ст.550 ГК РФ сказано, что ДКП недвижимости составляется исключительно в письменной форме. Несоблюдение рассматриваемого правила влечет недействительность соглашения.

Обратите внимание: Договор купли-продажи земельного участка ИЖС, сельхозназначения или др. считается заключенным только после его регистрации в Росреестре.

Правила написания договора

  • документ составляют исключительно в письменном виде;
  • в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
  • можно отразить дополнительные пункты;
  • соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
  • договор подписывают все стороны.

Для того, чтобы заполнить ДПК потребуются данные сторон. Обычно, в нем указывают реквизиты гражданского идентификатора личности, банковского счета, адрес регистрации, проживания и контактный номер телефона.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Составить документ можно самостоятельно. Но, не всегда неопытному человеку удается подготовить соглашение, в котором учтены все нюансы. Поэтому, за помощью в оформлении договора лучше обратиться к нашему юристу. Свяжитесь с консультантом прямо сейчас, и он незамедлительно ответит на все интересующие вас вопросы.

Типовой образец договора

Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.

На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.

В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:

  1. Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
  2. Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
  3. Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
  4. Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.

Заключение сделки купли-продажи осуществляется с учетом положений параграфа 1, 7 главы 30 ГК РФ и гл.28 ГК РФ.

Готовый бланк для заполнения можно бесплатно скачать в интернете. Это поможет избежать некоторых ошибок при подготовке документа.

Образец заявления

Образец договора купли-продажи земельного участка (покупатель и продавец – физические лица) в 2024 году

Скачать Образец договора купли-продажи земельного участка (покупатель и продавец – физические лица)

Существенно важные условия

Подготовка договора купли продажи может осуществляться продавцом, покупателем, или специалистом, например юристом или риелтором.

В само соглашение в обязательном порядке нужно включить существенно важные условия. К ним относят:

Существенно важные условия ДКП

иные условия, которые считаются существенными в силу закона или договора

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны содержаться сведения, по которым можно определить объект сделки. К такой информации относят:

  • наименование предмета;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • целевое назначение объекта;
  • местонахождение земли;
  • площадь и др. индивидуальные характеристики.

Все основные сведения об участке можно найти в выписке из ЕГРН. Легче всего ее заказать на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги в бумажном, либо в электронном виде.

Если информации, по которой можно определить предмет сделки, в договоре нет, то он считается незаключенным.

Статья 555 ГК РФ гласит о том, что договор купли-продажи недвижимости должен в обязательном порядке включать в себя цену реализуемого имущества.

Дополнительные существенные условия – это пункты, которые включают при наличии определенных обстоятельств. Например, если объект продают в рассрочку или кредит, то в договоре отражают не только описание предмета и его стоимость, но и размер платежей, порядок и сроки их уплаты.

Дополнительные условия

При составлении договора купли продажи земельного участка в нем можно отразить дополнительные условия, включение которых, по закону, не обязательно. Их основное назначение – помощь в управлении правоотношениями между субъектами.

К дополнительным условиям ДКП земельного участка можно отнести:

  • права и обязанности сторон;
  • порядок регистрации права собственности и передачи имущества;
  • ответственность субъектов;
  • заключительные положения и др.

На самом деле, в качестве дополнительных условий можно включить любые сведения, которые в дальнейшем помогут управлять правоотношениями, по мнению сторон. Например, если предполагается фактическая передача имущества только после заключения договора в течение определенного промежутка времени, то об этом можно написать в соглашении.

Важно! Условия, включенные в договор, которые прямо противоречат действующему российскому законодательству, можно оспорить в судебном порядке.

Регистрация договора

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи осуществляется с учетом правил, регламентированных ст.551 ГК РФ и ФЗ-218 от 2015 г.

Для осуществления регистрационных действий необходимо с заявлением, договором купли-продажи и кадастровым паспортом обратиться в Росреестр:

  • лично, в территориальное подразделение ведомства;
  • через МФЦ;
  • дистанционно, при помощи заполнения специальной формы на официальном сайте ЕГРН, авторизовавшись в личном кабинете через идентифицированный аккаунт от Госуслуг.

За регистрацию права собственности на земельный участок потребуется оплатить государственную пошлину. Ее размер для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических 22 тыс. руб.

Если земельный участок относится к сельскохозяйственной категории, то госпошлина уменьшается до 350 руб.

Квитанцию о внесении государственной пошлины при подаче заявления предоставлять не обязательно. Но, если в Росреестр не поступят сведения об исполнении рассматриваемой обязанности, то регистрацию приостановят. Поэтому, лучше сразу оплатить пошлину, а квитанцию приложить к основному пакету документов.

Обратите внимание! Если договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то документы на осуществление регистрационных действий, связанных с переходом права собственности, отправляет нотариус.

Нотариальное удостоверение прав

По общим правилам, ДКП земельного участка не обязательно удостоверять у нотариуса, за исключением случаев, когда продавцом является несовершеннолетнее лицо или надел принадлежит нескольким собственникам.

Но, для того, чтобы дополнительно защитить легитимность сделки, стороны могут обратиться к специалисту для ее удостоверения.

В таком случае придется уплатить нотариальный тариф. Его рассчитывают, опираясь на положения ст.22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Стоимость

Сколько стоит земельный участок зависит от множества факторов, например, от его целевого назначения, от места нахождения, от площади и др.

Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно. Однако за помощью в его оформлении лучше обратиться к юристу. Стоимость составления ДКП лучше уточнить у специалиста.

Что касается нотариального удостоверения сделки купли продажи земельного участка, то обращаться к юристу нужно лишь в случаях, если это предусмотрено договором или действующим российским законодательством.

Пример из практики:

Давыдова Р. решила продать земельный участок, который достался по наследству ее 10-тилетнему сыну. Женщина нашла покупателя. Проконсультировавшись с юристом, она узнала, что ей придется удостоверять сделку у нотариуса, так как в результате отчуждается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему.

Стоимость нотариального заверения соглашения (если удостоверение не обязательно в силу закона) зависит от цены сделки:

  • до 1 млн руб. – 0,4% + 3 тыс. руб.;
  • 1000001 руб. – 10 млн руб. – 0,2% (с суммы, свыше 1 млн руб.) + 7 тыс. руб.;
  • 10000001 и больше – 0,1% + 25 тыс. руб., но не больше 100 тыс. руб.

Если договор купли-продажи нужно удостоверять в обязательном порядке, в силу закона, то нотариальный тариф составит 0,5% от стоимости сделки (не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.).

Стороны вправе обратиться в нотариальную контору со своим проектом ДПК. Если же такой документ составляет сам нотариус, то дополнительно оплачивают технические работы.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности от Головиной Р. к Нодариеву Д. Истец пояснила, что между ней и ответчиком в марте 2022 г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на дом и землю в коллективном садовом товариществе.

В этом же месяце переход права собственности части земельного участка и объекта ИЖС был зарегистрирован в Росреестре. Новым владельцем стал Нодариев.

Истец рассказала, что покупатель внес лишь 1/3 часть стоимости недвижимости, а остаток суммы обещал отдать позже. Данный факт оформлен простой распиской, по условиям которой ответчик должен был исполнить обязательства в апреле 2022 г. Головина отметила, что обременения не регистрировали.

На июль 2022 г. Нодариев остаток суммы не внес. Головина несколько раз обращалась к покупателю с претензией, в том числе в письменном виде, однако мужчина не шел на контакт.

Истец просит признать договор купли-продажи дома и доли земельного участка ИЖС недействительным, прекратить право собственности Нодариева Д, обязать ее выплатить ответчику 1/3 части стоимости недвижимости по договору, которую она ранее получила.

Нодариев Д. на судебное заседание явился. Он полностью признал неисполнения им своих обязательств по договору купли-продажи, но просил о предоставлении отсрочки.

Суд, рассмотрев дело по существу, пришел к выводу о том, что требования Головиной Р. к Нодариеву Д. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Частые вопросы

К кому обратиться за помощью в составлении ДКП земельного участка и можно ли его подготовить самому?

Договор купли-продажи можно подготовить самостоятельно. Но, если вы не знакомы с нюансами оформления документа, то за помощью в его составлении лучше обратиться к юристу. Также, подготовкой соглашений иногда занимаются риэлторы. Если вы продаете земельный участок через агентство недвижимости, то обычно, ДКП составляет агент. Также, если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то договор может подготовить нотариус.

Какие условия обязательно нужно указать в ДКП земельного участка?

Составляя договор купли-продажи, помните о том, что в нем необходимо указать существенно важные условия. Это описание предмета сделки (кадастровый номер земельного участка, его площадь, целевое назначение, местонахождение) и стоимость объекта.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земли по согласию сторон после регистрации права собственности в Росреестре и исполнения соглашения?

По общим правилам, стороны имеют право расторгнуть ДКП по взаимному согласию. Однако сделать это можно до исполнения договора. Если же это уже произошло, а новый собственник уже получил выписку из ЕГРН, где указан владельцем земельного участка, то расторгнуть сделку невозможно. Если имеются существенные нарушения договора одной из сторон, то для признания его недействительным можно обратиться в суд.

Как продать дом с баней, сараем, огородом и другими постройками, если я нахожусь в другом городе и не могу приехать?

Если вы не можете присутствовать на сделке лично, то рекомендуем воспользоваться помощью доверенного лица. Для этого нужно составить генеральную доверенность и заверить ее у нотариуса.

Где взять документ, который фактическую подтверждает передачу земельного участка, дома и строений по ДПК?

В момент передачи земли, объекта ИЖС со строениями по условиям ДПК, сторонам необходимо подписать акт приема-передачи. Его форма не регламентирована на законодательном уровне.

Заключение эксперта

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому продавец обязуется передать за плату предмет сделки, а покупатель, принять его и оплатить в полном объеме.

Соглашение составляют в письменном виде. Переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подготовить договор можно самостоятельно, либо обратившись за помощью к специалисту. Перед составлением соглашения лучше посмотреть образцы аналогичных документов. Это поможет избежать допущения существенных ошибок. Также, допускается использование бланка договора купли-продажи.

Публикуем только проверенную информацию

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж: 16 лет
Консультаций: 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Отчуждение земельного участка происходит путем заключения договора купли-продажи, условия которого согласовываются сторонами и оформляются в письменном документе. От соблюдения требований к оформлению договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон, но и порядок осуществления регистрационных действий.

Требования к форме договора купли-продажи

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма. Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Поможем составить договор купли-продажи земельного участка
Запишись на бесплатную консультацию к юристу
Записаться

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Список необходимых документов

Официальный сайт Росреестра содержит электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ имеется у каждого участка, прошедшего процедуру кадастрового учета и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Стоимость оформления (услуги юриста, государственная пошлина)

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае существует риск не указать в документе все необходимые условия.

Квалифицированную помощь в оформлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развитости рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тысяч рублей.

За государственную регистрацию сторонам необходимо уплатить государственную пошлину – 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *