Где регистрируется договор купли продажи недвижимости
Перейти к содержимому

Где регистрируется договор купли продажи недвижимости

  • автор:

Рeгистрация договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами. При этом, действующим законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры. Именно после государственной регистрации сделки в Управлении Росреестра покупатель получает на руки свидетельство на квартиру, которое подтверждает его право собственности на приобретенное имущество.

В 2013 году произошла некоторая реформа в регистрации и оформлении сделки купли-продажи квартиры, согласно которой сам договор купли-продажи не регистрируется, а регистрируется только переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи. Такие нововведения несколько упростили процедуру регистрации, но она, по-прежнему, продолжает быть достаточно сложным и многозадачным процессом, поэтому помощь квалифицированного юриста здесь, несомненно, потребуется.

Услуги по регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Регистрация сделки в Управлении Росреестра – это знаковое событие, которое требует от сторон договора юридических знаний, а также приложения определенных усилий, трату нервов и времени на сбор и оформление документов, хождение по инстанциям.

В целях исключения причин и рисков отказа в регистрации сделки, а также экономии своего времени, мы рекомендуем Вам поручить оформление сделки по купле-продаже квартиры специалистам нашей компании, оказывающим юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью уже более 15 лет.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра возможно сразу после подписания договора. При этом, совершить это желательно в максимально короткие сроки, чтобы покупатель смог получить свидетельство о собственности на квартиру и распоряжаться недвижимостью, владея всеми правами, предоставленными ему законодательством РФ.

Многие покупатели хотят ускорить регистрацию сделки купли-продажи в Управлении Росреестра. Это возможно сделать, оформив сам договор купли-продажи квартиры у нотариуса. При этом, подать пакет документов в Управление Росреестра все равно необходимо, иначе переход права собственности по договору не будет зарегистрирован, и покупатель не сможет в полном мере владеть приобретенной квартирой до момента регистрации сделки.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

  • Договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами, в количестве экземпляров по числу сторон договора, а также один экземпляр для Управления Росреестра.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
  • Паспортные данные сторон договора и уставные документы организации, если стороной договора купли-продажи квартиры является юридическое лицо.
  • Заверенное нотариусом заявление супруга или супруги продавца о согласии на совершение сделки с недвижимостью, если продаваемое имущество является совместно нажитым.

В зависимости от конкретной ситуации и сторон договора может потребоваться предоставление иных документов.

Состав услуги по регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Услуги нашей компании в сфере регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры включает в себя следующее:

  • Экспертиза и юридический анализ предоставленных заказчиком документов на квартиру.
  • Подготовка договора купли-продажи квартиры, отвечающего требованиям Управления Росреестра, если сторонами еще не подготовлен договор купли-продажи, либо юридическая проверка представленного заказчиком проекта договора купли-продажи квартиры.
  • Осуществление помощи в подготовке недостающей документации для регистрации сделки.
  • Планирование мероприятий по регистрации сделки купли-продажи квартиры, определение срока исполнения услуги и согласование его с заказчиком.
  • Непосредственная работа с Управлением Росреестра, включающая предоставление документации в Управление Росреестра на государственную регистрацию сделки, получение зарегистрированных документов, их проверка и исправление ошибок при наличии.
  • Организационное сопровождение и юридический контроль за всем процессом государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра.

Срок регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Переход права собственности на квартиру регистрируется в Управлении Росреестра в течение 7 рабочих дней после подачи документов.

Срок регистрации сделки в Управлении Росреестра может быть сокращен до 3 рабочих дней при оформлении договора купли-продажи квартиры у нотариуса.

Стоимость услуг по регистрации купли-продажи квартиры.

  • Регистрация сделки по договору купли-продажи квартиры, находящейся в г. Москве, составляет — 12 000 руб.
  • Регистрация сделки по договору купли-продажи квартиры, находящейся в Московской области, составляет — 27 000 руб.

Вы можете посетить наш офис, предоставив юристу компании имеющиеся у Вас документы для регистрации купли-продажи квартиры или позвонив нам по телефону 8 (495) 787-37-67. Специалист проконсультирует Вас о порядке и сроках регистрации перехода права по сделке купли-продажи, установит, каких документов для регистрации не хватает, и поможет их подготовить.

Специалисты Консалтинговой группы «ЮНОРА» предоставляют своим клиентам все услуги качественно и в оговоренные сроки, работая индивидуально с каждым заказчиком и действуя строго в рамках закона.

Договор купли-продажи – самый часто используемый способ приобретения/отчуждения недвижимости. Сложные альтернативные сделки были бы практически невозможны без него. Представьте себе цепочку из десяти квартир, две из которых – новостройки, три получены в наследство, одна подарена, две приватизированы, право собственности на остальные подтверждается договором мены. Вся эта сложная подготовительная работа может быть оформлена в один день – путем заключения договоров купли-продажи в каждом звене цепи, за исключением «продажи» новостройки до момента регистрации права собственности, когда, как правило, заключается договор уступки прав.

Что же такое договор купли-продажи недвижимости?

Согласно ст. 454 ГК РФ, это документ, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), который, в свою очередь, обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Важно! Помните, что при возникновении каких-либо претензий к противоположной стороне вы можете оперировать только той ценой, которая указана в договоре купли-продажи.

Из практики:

О. получил квартиру в наследство от родителей и решил ее продать. Для того чтобы продавцу можно было избежать уплаты налога на доход, О. и покупатель Л. договорились прописать в договоре цену квартиры 1 млн рублей при фактической стоимости 5,5 млн рублей. Договор был подписан и зарегистрирован. Через полгода выяснилось, что на долю в приобретенной квартире претендует брат О., который из-за длительной тяжелой болезни не смог вовремя заняться наследственными делами. Л. подал на О. в суд с намерением расторгнуть договор и вернуть деньги. Юрист, у которого Л. решил проконсультироваться, объяснил ему, что претендовать тот может лишь на указанную в договоре сумму: 1 млн рублей.

Впрочем, о подобном подводном камне знают многие. Конечно же, это лишь малая часть возможных неприятностей, которые можно и нужно предупреждать.

Напоминаем ответы на основные вопросы наших клиентов.

Нужно ли в обязательном порядке регистрировать договор купли-продажи квартиры?

Ранее (до 1 марта 2013 года) мы утвердительно говорили: «Да»! Однако после вступления 1 марта 2013 года в силу изменений в законодательстве, а именно – в Гражданском кодексе РФ, теперь в обязательном порядке государственной регистрации при совершении сделки по продаже или приобретению квартиры подлежит только переход права собственности на квартиру (см. ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Нужно ли в обязательном порядке производить нотариальное удостоверение договора купли-продажи?

Нет, достаточно простой письменной формы. Но при желании и согласии сторон вы можете это сделать, просто необходимо не забывать, что это значительные дополнительные денежные и временные траты. Но иногда они бывают обоснованными…

Юристы Консалтинговой группы «ЮНОРА» всегда стараются создать для своего клиента максимально комфортные и понятные условия сделки. Все мы помним: пожар легче предупредить, чем потушить. Неправильно же составленный договор купли-продажи может быть разрушительнее пожара.

Что включает в себя услуга «Регистрация договора купли-продажи квартиры (доли в праве собственности на квартиру, комнаты, жилого дома)» в Консалтинговой группе «ЮНОРА»?

— юридические консультации – ответы на все вопросы, возникающие в процессе государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;

— правовую экспертизу представленных вами документов. Они должны соответствовать требованиям регистрирующего органа – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, при этом объект должен стоять на кадастровом учете;

— постановка на кадастровый учет объекта недвижимости (квартиры, жилого дома)

— формирование пакета документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи;

— рекомендации при составлении договора купли-продажи квартиры;

— подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи (либо на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры в случае, если такой договор подписан ранее 1 марта 2013 года).

Из чего состоит процесс регистрации договора купли-продажи (теперь – перехода права собственности по договору купли-продажи?

Из двух основных пунктов, если договор подписан до 1 марта 2013 года:

1. Регистрация сделки. После регистрации на договоре купли-продажи ставится специальная регистрационная надпись.

2. Регистрация права собственности покупателя (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности).

Если договор подписан после 1 марта 2013 года:

1. Регистрация права собственности покупателя, другими словами – регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности).

По договорам, подписанным до 1 марта 2013 года при регистрации сделки купли-продажи жилой недвижимости в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) вносятся две записи: о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности.

По договорам, подписанным после 1 марта 2013 года при регистрации сделки купли-продажи жилой недвижимости в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) вносится одна запись: о государственной регистрации перехода права собственности.

Квартира, комната или дом – самая большая материальная ценность для многих жителей нашей страны. Будьте внимательны при обращении со своим имуществом, знайте и используйте свои права правильно!

Договор покупки квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную недвижимость (предмет договора), за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. В этом договоре определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки с недвижимостью для покупателя и продавца. Договор купли-продажи может быть заключен только на существующий объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности.

Стороны сделки — продавец и покупатель, которыми могут быть физические и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Договор купли-продажи новостройки

Требования законодательства

Чтобы сделка была признана действительной, необходимо соблюсти законодательство:

  • Договор составляется исключительно в письменном виде (Статьи №550 и №434 ГК РФ);
  • Необходимо точное описание предмета сделки и участвующих лиц (Статья №554 ГК РФ);
  • Договор должен содержать точную стоимость объекта (Статья №555 ГК РФ);
  • Договор должен быть подписан обеими сторонами, чтобы сделка вступила в силу.
  • Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу (Статья №556 ГК РФ).
  • Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

С точки зрения закона, только некоторые из множества возможных условий договора будут считаться существенными. Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи:

  • наименование «Договор купли-продажи», населенный пункт, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается именно в продажи недвижимости, в не в чем-то еще.
  • цена договора;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если такое имеет место быть).
  • в случае, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой или залогом, этот факт необходимо обязательно указать. Иначе вам откажут в регистрации.

В дополнительным условиях можно оговорить следующие моменты:

  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений, требований 3-их лиц;
  • состояние квартиры;
  • условия и порядок расторжения договора;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств

Правила оформления

Договор должен быть составлен в письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, кроме некоторых видов сделок. Нотариально заверение требуется в следующих случаях:

  • купли-продажи квартиры несовершеннолетнего;
  • купли-продажи доли в квартире;
  • купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверять документы на право собственности.

Оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Регистрация сделки

После подписания договора, его необходимо зарегистрировать в установленном порядке.
Для этого надо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ (многофункциональный центр), и, спустя некоторое время получить выписку — зарегистрированные права на имущество.

Фактически регистрируется не сам договор, а переход прав собственности.

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов.

Документы покупателя:

  • Паспорт.
  • Свидетельство о браке, если в сделке участвует супруг.
  • Чек или квитанция с оплатой гос.пошлины (платит одна из сторон по предварительной договоренности).

Документы продавца:

  • Паспорт.
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру, выписка из ЕРГН.
  • Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
  • Выписка из домовой книги.
  • Согласие супруга на совершение операции.
  • Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее готовит документы, снимает копии. Пакет документов заверяет нотариус. В дальнейшем его передают вместе с договором в МФЦ или в Росреестр.

Сколько стоит оформление

Госпошлина для физических лиц — фиксирована и составляет 2000 рублей (ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ). Стороны договариваются, кто платит за регистрацию договора, и фиксируют это в договоре. Обычно пошлину оплачивает покупатель. Для юридических лиц пошлина составляет 22000 руб.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление обойдется в 200 рублей.

Отдельно оплачивается нотариальное удостоверение. Размер сбора составит 0,5% от цены договора, но не более 20000 рублей. Обычно эти расходы распределяются по договоренности между покупателем и продавцом.

Часто у застройщиков такая услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Подписание и регистрация ДКП

Особые ситуации при оформлении договора купли-продажи квартиры

Использование материнского капитала

По закону воспользоваться материнским капиталом можно, когда ребенку уже есть три года. Договор должен быть заверен у нотариуса. Необходимо прописать, что оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала, указать реквизиты сертификата,

суммы, которую вносятся дополнительно. Также существует требование законодательства о выделение долей для всех детей в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. После этого необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда, который перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры в ипотеку, проводится независимая оценку стоимости недвижимости, необходимая банку для определения параметров ипотеки.

В этом случае в договор-купли продажи вносят отметку об использовании ипотечных средств и реквизиты договора с банком.

Сделка по доверенности

Куплю-продажу квартиры можно осуществить через доверенное лицо. Для чего нужно заверить у нотариуса доверенность. В договоре будет указано доверенное лицо и реквизиты доверенности, которую надо будет добавить к документам для регистрации сделки.

Участие несовершеннолетних

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Также зачастую требуется разрешение органов опеки.

Обременение

Обременением может быть нахождение квартиры в залоге, в ипотеке или в найме. В таких ситуациях необходимо договариваться с третьими лицами: в случае ипотеки – надо одобрение банка, при залоге – с залогодержателем, в случае сдачи квартиры в наем – договориться о сроках проживания с нанимателями.

Как добавить новые условия в подписанный договор

Нужно составить дополнительное соглашение, куда внести изменения, подписать всеми сторонами, и подтвердить нотариально.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна из сторон договора не выполнила обязательства по договору, можно обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Основанием могут быть: данные в договоре не соответствуют действительности, поддельные документы, участие в сделке недееспособного гражданина, сделка без согласия супруга, заключен с помощью угроз и насилия.

Образец договора купли-продажи квартиры с сайта Росреестра

Договор купли-продажи квартиры

г. Набережные Челны «01» марта 2021 года

(место заключения) (дата заключения)

Мы, гражданин Российской Федерации Иванов Иван Иванович , дата рождения07.07.1976 , место рождения г. Москва , паспорт гражданина Российской Федерации 4509 888888 выдан отд. по району Богородское ОУФМС России по г. Москве в ВАО 10.07.2015 , код подразделения 770-045 , зарегистрированный(ая) по адресу: г. Москва, ул. Миллионная, д. 11, корп. 1, кв. 100 ,
СНИЛС: 140-610-025 11 (СНИЛС при наличии), именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и

гражданин Российской Федерации Петров Петр Петрович , дата рождения 08.08.1986 , место рождения г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 777777 выдан Центральное ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 10.08.2006 , код подразделения 162-045 , зарегистрированный (ая) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Вахитова, д. 17, кв. 555 ,
СНИЛС: 140-888-030 11 (СНИЛС при наличии), в лице представителя гражданина Российской Федерации Сидорова Виктора Петровича , дата рождения – 03.03.1969 , место рождения – г. Набережные Челны , паспорт гражданина Российской Федерации 4510 333333 выдан Автозаводским ОУФМС России по г. Набережные Челны РТ 04.03.2014 , код подразделения 770-045 , зарегистрированного(ой) по адресу: г. Набережные Челны, ул. Мира, д. 11, корп. 1, кв. 50 , СНИЛС: 140-810-030 11 (СНИЛС при наличии), действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35 , удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Республики Татарстан Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор купли-продажи (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора (существенное условие).

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество – квартиру – с кадастровым номером: 50:08:01:05050:001 , расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: 50:08:01:010203:002 по адресу: Татарстан, г. Набережные Челны, пр.Московский, д.115, кв. 131 , общей площадью 45,0 кв. м, состоящую из 2-х комнат, (далее по тексту – Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 05.05.2007, заключенного между Федеровым П.В. и Ивановым И.И., удостоверенного нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 05.05.2007, реестровый номер 5252 , о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007 внесена запись № 50-50-17/004/2007-608.

2. Цена Договора и порядок расчетов (существенное условие).

2.1. Стоимость Объекта составляет 3 500 000 ( три миллиона пятьсот тысяч ) рублей.

Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта.

2.2.1. Стоимость Объекта оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя.

2.2.2. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение 2 (двух) (срок указывается по договоренности сторон) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

2.3. Расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от Покупателя на расчетный счет Продавца по следующим реквизитам: расчетный счет № 40817810099910004312 в ПАО «Градбанк» БИК 044525225 кор. счет 30101810600000000957.

3. Существенные условия Договора.

3.1. Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Указывается по договоренности сторон).

3.2. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, каком он имеется на день подписания Договора.

3.3. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту, подписываемому Сторонами в течение 2 (двух) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.

3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) (существенное условие).

3.5. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированы

Иванова Мария Ивановна, 01.11.1995.

Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в Объекте лиц в течение 10 (десяти) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

4. Заключительные положения.

4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения.

4.2. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 34-36 Семейного кодекса Российской Федерации, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

4.3. Расходы, связанные с заключением Договора несет Покупатель.

4.4. Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один – для регистрирующего органа.

5. Подписи Сторон:

Продавец Иванов Иван Иванович _______подпись

Покупатель Петров Петр Петрович , в лице представителя Сидорова Виктора Петровича , действующего на основании доверенности от 29.03.2016 № 35, удостоверенной нотариусом г. Набережные Челны Хряниной Л.Л. 29.03.2016, реестровый номер 3307 , ______подпись представителя

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от дома или квартиры в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец свободно торговал бы такими ключами, а покупатели, которых было бы несколько, очень долго потом выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, нужно как минимум знать, из каких этапов состоит данная сделка.

Составление договора

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: через интернет-сервисы по продаже недвижимости, по объявлению в газете или по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки – те самые продавец и покупатель – пришли к соглашению: один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто взаимное согласие, а значит, можно заключать договор (п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса).

Отдельной статьи, посвященной именно договору купли-продажи жилой недвижимости, в ГК РФ нет, поэтому к отношениям между сторонами такой сделки применяются специальные нормы § 7 гл. 30 кодекса о продаже недвижимости, а в части, не урегулированной ими, – общие положения о купле-продаже, то есть § 1 данной главы (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который продавец и покупатель должны подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах: для продавца, покупателя и органа регистрации прав (Росреестра) – о регистрации расскажем далее. Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор, – внимательно его прочитать. Если есть возможность нанять квалифицированного юриста, который поможет понять все тонкости договора, рекомендуем это сделать.

Тем, кто решил разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре обязательно должны быть четко прописаны существенные условия. Таковыми являются:

  • предмет договора – данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это сведения о том, где квартира или дом находятся, сколько в них комнат, какова площадь и т. п.;
  • цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным.

Грамотно составить договор купли-продажи жилого помещения поможет Конструктор правовых документов системы ГАРАНТ.
Попробовать сейчас

Так как продается / покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое. В ГК РФ видим, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 кодекса) и такими пригодными для постоянного проживания помещениями являются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Почти такой же список жилых помещений – с добавлением комнаты – приведен в ст. 16 Жилищного кодекса. А ч. 2 ст. 15 кодекса помогает выделить необходимые для признания помещения жилым признаки. Это: изолированность, отнесение к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания граждан, то есть соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Общие требования к жилым помещениям и порядок признания помещений таковыми утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Разумеется, до подписания договора нелишним будет проверить сведения о приобретаемом объекте недвижимости: его характеристиках, собственнике (или собственниках), наличии обременений и т. д. Чтобы убедиться в том, что продавец является законным владельцем жилого помещения, можно попросить его предоставить правоустанавливающий документ, в котором указано основание приобретения этого объекта в собственность (это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).

Как после 1 марта 2023 года можно получить выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные лица, за которым зарегистрировано право, ограничение права или обременение на объект недвижимости, узнайте из тематического материала Энциклопедии решений системы ГАРАНТ

Но самым распространенным способом проверки сведений и о самой недвижимости, и о ее владельце является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чаще всего заказываются для этих целей выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписка об объекте недвижимости. Получить представление о составе этих выписок можно, ознакомившись с формами, утвержденными Приказом Росреестра от 4 сентября 2020 г. № П/0329 (Приложение № 1, Приложение № 2).

Заказать выписку из ЕГРН можно:

  • на официальных сайтах Росреестра, Роскадастра (ППК «Роскадастр») или на едином портале госуслуг;
  • обратившись лично в Роскадастр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ);
  • направив в Роскадастр запрос в форме бумажного или электронного документа.

От способа обращения зависит форма выписки: она может быть бумажной и электронной, электронная дешевле. Стоимость всех предоставляемых выписок из ЕГРН установлена Приказом Росреестра от 13 мая 2020 г. № П/0145, порядок их выдачи – Приказом Росреестра от 8 апреля 2021 г. № П/0149.

Еще один вариант, позволяющий проверить чистоту сделки, – обращению к нотариусу. Как было указано выше, по общему правилу договор купли-продажи заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но стороны могут сами договориться о необходимости последнего. В случае привлечения нотариуса именно он проверяет все документы и сведения об объекте недвижимости и составляет договор. Нотариусы, напомним, несут полную имущественную ответственность за свои действия (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – основы законодательства о нотариате). Тарифы на нотариальные услуги установлены ст. 333.24 Налогового кодекса и ст. 22.1 основ законодательства о нотариате.

  • сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ);
  • сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
  • сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным лицу (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Помимо договора, нужно составить также передаточный акт, который, как и сам договор (хотя и не обязательно одновременно с ним), должны подписать и продавец, и покупатель (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Этот документ составляется в свободной форме.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). А вот переход права собственности на отчуждаемое помещение подлежит государственной регистрации – именно с момента такой регистрации покупатель становится собственником жилья (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Соответствующее заявление (его форма утверждается Росреестром), а также необходимые для регистрации документы представляются в орган регистрации прав:

  • посредством личного обращения в Роскадастр или МФЦ (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
  • в виде электронных документов или электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, – через единый портал госуслуг, региональный или муниципальный портал госуслуг, сайт Росреестра или иным возможным способом взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
  • через нотариуса – ему можно представить документы как в бумажной форме, так и в электронном виде (ч. 1.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Составляется заявление сторонами сделки, а если она нотариально удостоверена, то одной из сторон либо нотариусом (п. 3 ч. 3 ст. 15, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

К заявлению прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, – в данном случае это договор купли-продажи (причем если документы подаются в бумажном формате, необходимо представить подлинник договора – тот самый третий экземпляр, о котором говорилось выше), документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица или его представителя (при личном обращении), документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если именно представитель обращается с заявлением), а также иные предусмотренные законодательством документы.

Так, при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, или жилья, в котором ребенок проживает, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ). Для продажи недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Когда на основании сделки в простой письменной форме продается доля в праве собственности лицу, которое не является участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий либо извещение остальных собственников о продаже доли, либо их отказ от реализации преимущественного права покупки этой доли (ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Размер пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав, установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, сейчас для физических лиц он составляет 2000 руб.

Осуществление регистрации перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).

Передача денег и другие важные нюансы

ФОРМЫ

Договор купли-продажи жилого помещения

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Договор аренды индивидуального банковского сейфа

Особый вопрос – как именно передаются деньги покупателем продавцу. Если в договоре предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Также в целях осуществления расчетов может заключаться договор счета эскроу, использоваться аккредитив или публичный депозитный счет нотариуса (ст. 860.7, ст. 867, ст. 860.11 ГК РФ).

В любом случае и порядок оплаты, и сроки следует указать в договоре. Так же, как и любые другие существенные для продавца и покупателя условия.

Важное значение при продаже жилья имеет не только сам объект недвижимости, но и личность продавца и покупателя, поэтому нужно внимательно изучить все возможные нюансы. Например, если стороной сделки выступает ребенок до 14 лет, то от его имени договор заключают родитель, усыновитель или опекун (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные в дееспособности по решению суда, заключают и подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, ст. 30 ГК РФ).

В заключение стоит отметить, что большое количество актуальной полезной информации о сделках с недвижимостью, в том числе о договорах купли-продажи жилых помещений, размещается на официальных сайтах Росреестра и Роскадастра, на Едином портале госуслуг и, разумеется, в системе ГАРАНТ. Обязательно пользуйтесь этими материалами, если планируете заключать договоры без обращения к юристам и нотариусам.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 6 июня 2023 года

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Документы по теме:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации
  • Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *