Вознаграждение банка как эскроу агента
Перейти к содержимому

Вознаграждение банка как эскроу агента

  • автор:

Вознаграждение банка как эскроу агента

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.

4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 — 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

Статья 926.2. Вознаграждение эскроу-агента

1. Эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств, если иное не предусмотрено договором.

Обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту является солидарным, если иное не предусмотрено договором.

2. Эскроу-агент не вправе засчитывать или удерживать полученное от депонента имущество в счет оплаты или обеспечения оплаты своего вознаграждения, если иное не предусмотрено договором.

Договор условного депонирования (эскроу) Статья 926.3. >>
Проверка оснований для передачи имущества бенефициару
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2024. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Портал ГАРАНТ.РУ (Garant.ru) зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 г.

Эскроу-счет: что это такое и для чего нужен

Конструкция эскроу призвана решать проблему «первого шага» между сторонами, между которыми по каким-либо причинам не сложилось отношений уверенности во встречном исполнении. В таком случае стороны выбирают независимое третье лицо – эскроу-агента, – вызывающее у них доверие, и совершают исполнение своих обязанностей через него 9 . Правительством Российской Федерации утверждены критерии (требования), которым в соответствии с Законом 214-ФЗ должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ 10 . Если в отношении эскроу-агента наступил страховой случай до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объектов долевого строительства застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком 11 .

К отношениям сторон по договору счета эскроу применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено ГК РФ и ст. 860.8–860.10 ГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон. В частности, к договору счета эскроу не применяются положения о расторжении договора банковского счета 12 , а именно договор счета эскроу не расторгается:

  1. По заявлению клиента; а также
  2. При отсутствии в течение двух лет денежных средств на счете клиента-гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, и операций по этому счету.

Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

Договор счета эскроу обладает более гибким правовым режимом за счет предоставления сторонам такого договора большей договорной свободы. Стороны договора счета эскроу вправе самостоятельно определить:

  • Порядок взимания вознаграждения банка как эскроу-агента. По общему правилу, вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором 13 ;
  • Ограничения по распоряжению денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу 14 ;
  • Закрытие счета эскроу. Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу 15 . Так, например, в соответствии со ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ:

«Помимо предусмотренных ГК РФ оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

  • при расторжении договора участия в долевом строительстве;
  • при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке»
  • Распоряжение остатком денежных средств. Если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, при расторжении договора счета эскроу остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств бенефициару перечисляется или выдается бенефициару 16 .

При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии – в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.

Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте 17

К безусловным плюсам рассматриваемого договора относится запрет на приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара. В силу ч. 1 ст. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара. Договор счета эскроу также позволяет обеспечить сохранность депонируемой суммы и не допустить смешение данной денежной суммы с другими денежными средствами, так как зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается.

При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета 18 . Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства 19 .

Всю информацию по счету, даже сведения, составляющие банковскую тайну, может получить как депонент, так и бенефициар, что позволяет им обоим следить за сохранностью средств 20 .

Таким образом, контроль операций по договору счета эскроу происходит на всех этапах финансового положения сторон договора.

По мнению PWC, договор счета эскроу выгоден и для девелоперов, так как применение эскроу-счетов приводит к наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета. Привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений 21 .

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения 22 .

Счет эскроу также используется для выплаты дивидендов и (или) иных платежей уполномоченному получателю 23 . Счет должны открывать лица, которые имеют право на доходы от источников в РФ. К ним относятся 24 :

  1. Международная компания, иностранное лицо (иностранная структура без образования юрлица), которые напрямую получают доходы от источников в РФ и (или) от ведения предпринимательской деятельности в РФ;
  2. Российское юрлицо, которое исполняет обязанности перечислять дивиденды лица, имеющего право получать доходы от источников в РФ, на основании договора с ним.

Счета эскроу не облагаются НДФЛ[25]. Это очень логично, так как деньги на счете эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты.

В судебной практике встречаются дела о защите прав потребителей по договору счета эскроу, иллюстрирующие, что последствиями неисполнения банком своих обязанностей по договору счета эскроу могут явиться понуждение банка к перечислению денежных средств со счета эскроу на счет бенефициара, с банка также могут взиматься проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсация морального вреда, штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя и судебные расходы[26]. Примечательны следующие выводы суда в отношении компенсации морального вреда и расчета штрафа:

  1. Суд взыскал компенсацию морального вреда за иное нарушение прав потребителя, восстановление которого осуществляется таким способом как понуждение перечислить не принадлежащие ответчику деньги, а не взыскание этой же суммы за счет средств ответчика;
  2. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Под присужденными суммами понимается взысканные с ответчика суммы, задолженность. В случае договора счета эскроу денежные средства представляют собой не средство платежа, а товар, хранимый на счете эскроу. Поэтому суд в соответствии с законом не включил размер этих денежных средств при расчете подлежащего уплате штрафа.

В заключении хотелось бы отметить, что механизм эскроу представляет собой порядок исполнения обязательств, позволяющий сторонам получить гарантии надлежащего исполнения взаимных обязательств.

Статья 860.7. Договор счета эскроу

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.

4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 — 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

Счет эскроу (ст. 860.7 — 860.10) Статья 860.8. >>
Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *