Апартаменты в москве что это плюсы и минусы
Перейти к содержимому

Апартаменты в москве что это плюсы и минусы

  • автор:

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Уже довольно давно на рынке недвижимости представлено модное и современное жилье нового формата — апартаменты. Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость (разница в цене достигает 15–25%) и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.

На первый взгляд это отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.

Что нужно знать об апартаментах

Самый сложный вопрос — правовой статус таких квартир. Он до сих пор не определён. В российском законодательстве помещения такого класса не рассматриваются как отдельный вид недвижимости.

В октябре 2023 года в Минстрое заявляли, что определение апартаментов в российском законодательстве появится, но приравнивать их к жилью не планируется.

Минусы апартаментов для покупателя

Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:

Прописка

В нежилых помещениях, предназначенных для временного проживания, можно оформить право собственности на недвижимость, но невозможно зарегистрироваться. Исключение — квартиры, распложенные в гостиницах и отелях. Там разрешено оформить временную прописку на 5 лет, но по истечении этого срока её придется продлить.

Ипотека

Ипотека оформляется без проблем, но на общих основаниях, скидки по программам для жилой недвижимости не действуют. Нельзя воспользоваться господдержкой, маткапиталом.

Инфраструктура

Эти квартиры с юридической точки зрения жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения — детские сады, поликлиники, школы и т. п.

Соседство с офисами и мастерскими

В этом случае постоянный шум может стать вашим бессменным спутником — требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.

Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны

На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.

Налогообложение

Эта недвижимость облагается налогом в размере до 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом: за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 тыс. рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн рублей, ежегодно придется выкладывать 20 тыс. рублей.

Более высокая стоимость коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.

Экологическая безопасность под вопросом

Этот пункт относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство, от покупки лучше воздержаться — срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.

Но, несмотря на все перечисленные минусы, апартаменты пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.

Преимущества проживания в апартаментах

Многие возможные минусы апартаментов при ближайшем рассмотрении окажутся их достоинствами

К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной — довольно неприятное соседство. А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считанные минуты, и можно забыть о кошмаре мегаполисов — многокилометровых пробках. Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города, то есть все значимые объекты находятся недалеко от дома.

Как ни странно, юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.

Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания

Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись — при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.

Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн не выходя из дома

Инфраструктура на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.

Что касается налогов, послабления возможны и здесь. В некоторых случаях владелец апартаментов может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ ( пп. 14 п. 1 ст. 407 ), физическое лицо, владеющее апартаментами и использующее их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.

Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы

Фото: Klaus Vedfelt/Getty Images

В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.

Фото: Pxhere

Фото: Pxhere

Виды апартаментов

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

  • апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
  • доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
  • кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
  • многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Отличия апартаментов от квартиры

«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Фото: Pxhere

Фото: Pxhere

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Фото: Pixabay

Фото: Pixabay

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Фото: Pxhere

Фото: Pxhere

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Комментарий эксперта

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Апартаменты в москве что это плюсы и минусы

news image

Рынок недвижимости активно развивается, спрос на квадратные метры в новостройках неуклонно растет. В последние годы особой популярностью пользуется жилье «нестандартного формата» — апартаменты. Обычно это название ассоциируется с роскошной просторной квартирой, однако на самом деле термин имеет несколько иное значение. Какой тип недвижимости попадает под определение апартаменты? Какие преимущества по сравнению с обычными квартирами они имеют? Ответы на эти и другие вопросы – в статье ниже.

Что такое апартаменты

Юридический статус апартаментов описан в приказе Министерства спорта и туризма от 25.01.2011 № 35. Согласно букве закона, апартаментами считаются жилые помещения площадью более 40 кв.м, состоящие из столовой, гостиной и спальни. Иными словами, жилье в апартаментах – нечто среднее между квартирой и гостиничным комплексом повышенной комфортности.
Формально апартаменты в новостройках не попадают в категорию нежилой недвижимости. Тем не менее, такое жилье считается выгодной инвестицией и показателем высокого статуса владельца. Часто в одном здании с апартаментами находятся офисы, развлекательные заведения и бутики. Зачастую именно близость офиса становится решающим фактором для приобретения такого жилья.

Преимущества апартаментов

Все больше застройщиков при возведении жилых комплексов наряду со стандартными квартирами предлагают новоселам апартаменты. Чаще всего такую недвижимость приобретают для последующей перепродажи. Не так давно срок владения объектом для его продажи без уплаты подоходного налога был увеличен с 3 до 5 лет. Это позволило рассматривать апартаменты как эффективный инструмент для долгосрочного инвестирования.

Очевидными преимуществами апартаментов можно назвать следующие моменты:

• Выгодная стоимость. Не так давно приобретение подобной недвижимости считалось привилегией олигархов, однако сегодня все больше застройщиков предлагают апартаменты эконом-класса. Стоимость такого жилья существенно ниже цены стандартных квартир аналогичного метража. Разница на рынке новостроек может достигать 30%;
• Минимум ограничений при планировке жилища. Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, переустройство квадратных метров не требует согласования с представителями жилищных инстанций. Владелец апартаментов имеет возможность обустроить пространство по-своему;
• Развитая инфраструктура. Владельцы апартаментов получают доступ к Спа-комплексам, ресторанам и бутикам, располагающихся на первых этажах;
• Удобное расположение. Апартаменты часто располагают на верхних этажах бизнес-центров, путь от работы до дома сокращается до минимума. Недвижимость в загородных новостройках имеет другие преимущества – например, новоселы могут получить доступ в закрытый гольф-клуб;
• Привлекательность в качестве инвестиции. Большинство подобных объектов приобретаются с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Первые апартаменты были предложены вниманию новоселов в Москве около десяти лет назад. Сегодня жилье подобного формата есть практически во всех крупных городах. Застройщики постоянно увеличивают долю апартаментов в современных жилых комплексах, поэтому возможность приобретения «нестандартных» жилых метров становится все более доступной.

Недостатки

При всех своих очевидных плюсах апартаменты имеют ряд объективных недостатков. При покупке жилья не стоит забывать о них.

• Невозможность получения постоянной прописки. Апартаменты не являются частью жилого фонда, поэтому жильцы смогут оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет. Это позволит устроить ребенка в садик и школу, устроиться на работу и получать некоторые социальные выплаты. В дальнейшем регистрацию можно продлевать;
• Высокий налог на недвижимость. Текущая ставка – от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. Однако если принять в расчет тот факт, что стоимость полноценной квартиры аналогичного с апартаментами метража будет выше, разница в налогах не будет выглядеть существенной;
• Повышенная ставка на коммунальные услуги. В среднем на оплату электричества, водоснабжения и отопления у владельцев апартаментов уходит на 2-3 тысячи больше. Это связано с расчетом тарифов для нежилых помещений – ставки немного выше, чем для квартир;
• Невозможность получения налогового вычета и других льгот.

Несмотря на все недостатки, апартаменты можно смело назвать перспективным приобретением. Специалисты прогнозируют значительное увеличение доступности такого жилья для новоселов благодаря активному возведению масштабных жилых комплексов. При выборе объекта следует учитывать не только статус помещения, но и характеристики ЖК в целом.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы

Если покупка квартиры не по карману, выпускники школ и их родители выбирают апартаменты. За 10 минут рассказываем: что такое апартаменты и чем отличаются от квартиры, какой статус у апартаментов и почему апартаменты не являются жильем, в чем плюсы и минусы апартаментов в Москве для студентов и молодых специалистов.

30 декабря 2022 · 15 минут · 39344 просмотра

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы

Что такое апартаменты: жизнь, как в сериале

После одиннадцатого класса школьник готов к самостоятельной жизни. Первая постоянная работа, учеба в ВУЗе, переезд в другой район или город, десятки решений связаны с желанием стать независимым. Родительский дом не подходит для занятий за полночь, посиделок с друзьями или простого безделья в свободный день. Необходима «секретная база» — свое жилье.

Собственная квартира в 18 лет — роскошно и доступно не всем. Покупка обойдется дорого, даже если родители готовы помочь деньгами. В 2022 году в Москве новое жилье за 8 – 10 млн рублей доступно на границе МКАД, в полутора часах от места работы или учебы. А аренда комнаты ближе к центру — это постоянная жизнь «в гостях». Альтернатива в покупке апартаментов.

Что такое апартаменты, если исключить все формальности? Этот формат близок к тому, как обычно живут герои американских сериалов: Моника и Чендлер из «Друзей», Шелдон, Леонард и Пенни из «Теории большого взрыва», Чарльз, Оливер и Мейблд из «Убийств в одном доме». Отсутствие частного дома скорее всего означает, что персонажи снимают жилье в апарт-комплексе. Уильям Бутчер в «Пацанах» для временных штаб-квартир тоже снимает апартаменты.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 1

Апартаменты в США — это жилье в доме с управляющим, который следит за состоянием здания и номеров. Для общего использования доступны бытовые сервисы — прачечная, кафе, спортзал, гостиная в лобби. В этом апарт-комплексы в Нью-Йорке или Лос-Анжелесе схожи с Москвой. Но в России есть уникальные черты.

В первую очередь, апартаменты покупают в собственность: не платят аренду, дополнительные расходы заключаются в коммунальных платежах и услугах управляющей компании.

Во-вторых, на столичном рынке апартаментов преобладают компактные планировки —студии и однокомнатные, реже двухкомнатные номера евроформата с одной спальней и кухней-гостиной. Апартаменты с тремя и более комнатами встречаются в элитных домах в крутых локациях, наподобие набережной Москвы-реки с видом на Кремль или в Москва-Сити.

В-третьих, именно апартаменты формируют ассортимент доступной недвижимости в центральных районах и рядом с ключевыми для города точками — у вокзалов и транспортных узлов, университетов, креативных арт-пространств и деловых кварталов.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 2

Какие виды апартаментов: не все делается ради денег

Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.

Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.

Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.

Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.

Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 3

Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов

Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.

В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.

Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.

1. Юридический статус и возможность прописки

Суть юридического статуса апартаментов — это коммерческие помещения. Поэтому у собственника нет права на постоянную регистрацию.

Плюсы. Временная регистрация ничем не хуже постоянной. Если апартаменты в собственности, то легко продлевать ее каждые 5 лет. Доступ к социальным услугам Москвы предоставляется в полном объеме. Можно бесплатно обращаться в поликлиники и больницы, оформлять документы в МФЦ рядом с домом, получать социальные пособия. Когда-нибудь она пригодится, чтобы отдать ребенка в ближайший детский сад.

Минусы. Статус апартаментов в гражданском и жилищном кодексах не прописан до конца. Но Государственная дума РФ работает над этим. Возможно, уже в 2023 году.

2. Уровень развития социальной инфраструктуры

Для жилых комплексов есть строгий регламент, сколько детских садов, школ и парковочных мест должно быть поблизости от нового дома. На апартаменты эти требования не распространяются.

Плюсы. Застройщик не несет обязательств по строительству социальных объектов, поэтому устанавливает более низкую цену. Для студентов или молодых специалистов детский сад у дома не так уж и важен.

Минусы. У апарт-комплекса может не быть большой парковки. Но апартаменты строятся вблизи станций метро или МЦД, рядом с торговыми и бизнес-центрами, так что большинство товаров, услуг, развлечений будут под боком.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 4

3. Стоимость жилья

Апартаменты дешевле аналогичной по площади и расположению квартиры. В 2022 году разница в цене достигала 20 – 40%.

Плюсы. Вы учитесь, имеете подработку, осваиваете новую профессию и нет смысла переплачивать за квадратные метры. Особенно, если большая часть дня проходит вне дома.

Минусы. Низкая цена делает апартаменты популярным объектом инвестиций. Комплексы в перспективных локациях быстро раскупают, ловить лучшую цену стоит на старте продаж. Значит, позаботиться о жилье стоит за 1 – 2 года до выпуска из школы.

4. Размер квартплаты

Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. За оказанные услуги по содержанию дома, воду и энергоресурсы собственник кроме стандартного тарифа платит налог на добавочную стоимость. НДС повышает ежемесячный чек на 18%.

Плюсы. Переплата за коммунальные услуги в собственном жилье ощутимо ниже арендной платы за комнату в центре Москвы, если на студию или однокомнатную квартиру не хватает средств.

Минусы. Платить коммуналку приходится как в квартирах, так и в апартаментах. Но за счет новых коммуникаций, предустановленных счетчиков, экономичных батарей отопления и энергосберегающих ламп переплата сводится к минимуму. Если средняя плата за обычную квартиру в Москве 5 000 рублей, то в апартаментах переплата будет в районе 900 рублей.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 5

5. Отсутствие льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг

Владельцы апартаментов не получают субсидии или льготы на оплату коммунальных услуг, даже если ежемесячный доход ниже установленной нормы.

Плюсы. Низкая, по сравнению с квартирами, стоимость апартаментов уравновешивает отсутствие льгот.

Минусы. Хотя оплачивать коммунальные услуги придется по полной, вы живете в Москве и экономите на транспортных расходах.

6. Возможный подъем размера налоговой стоимости на жилплощадь апартаментов

Налоговая ставка на нежилую недвижимость в 2022 году составляла 0,5% для нежилых помещений и 2% для офисных. На размер налога влияет, является ли комплекс апарт-отелем или многофункциональным бизнес-центром. Для квартир налог на недвижимость составляет 0,1%.

Плюсы. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости, а для апартаментов она меньше в 2 – 3 раза. Рыночная стоимость у апартаментов тоже ощутимо ниже. Экономия при покупке покрывает налоговую разницу в течение нескольких десятилетий. Если апартаменты приобретаются на 5 – 7 лет на время учебы или становления в профессии, выгода покроет высокие налоги.

Минусы. Каждый год до 1 декабря требуется уплатить всю сумму налога на недвижимость. В качестве разового платежа, она ударит по бюджету, но если откладывать по 1 000 – 2 000 рублей каждый месяц, уплата налогов пройдет безболезненно.

7. Ситуация с общим имуществом апарт-отеля

По Жилищному кодексу РФ владельцы квартир несут совместную и равную долевую ответственность за технические помещения. Ответственность собственников апартаментов за места общего пользования определяет застройщик.

Плюсы. В случае коммунальной аварии или необходимости капитального ремонта, ответственность и вопросы финансирования тоже лежат на управляющей компании. Деньги на ремонт собирать с собственников она не может.

Минусы. Если застройщик апартаментов и управляющая компания воспользуются положением монополиста на МОПы и коммуникации, в коммунальные платежи будут включены дополнительные услуги. Но и спрашивать с УК можно по полной программе, ведь ее работа не зависит от городского бюджета.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 6

8. Нельзя создать товарищество собственников жилья

Если апартаменты не считаются жильем, то сформировать товарищество собственников для совместного решения общих проблем невозможно.

Плюсы. Можно создать товарищество собственников недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет отдельной статьи про ТСН для апартаментов, но в судебной практике собрание наделяется правами, аналогичными для ТСЖ.

Минусы. Так как деятельность ТСН для апарт-комплексов не прописана в законе, для организации товарищества и его грамотной работы может потребоваться консультация юриста.

9. Возможность свободной перепланировки жилья

Владельцы апартаментов вносят изменения в планировку без разрешения Мосжилинспекции. А перенос стен, санузлов и даже дверных проемов в квартирах требует утверждения.

Плюсы. В апартаментах нет ограничений, как располагаются комнаты и хозяйственные зоны. Можно поставить ванную посредине комнаты напротив панорамного окна, и это не будет нарушением проекта. Можно перенести кухню, чтобы готовить ужин с видом на город, или выделить пространство под гардеробную там, где освещение лучше.

Минусы. Нельзя обойти законы физики, и изменения в планировке не могут нарушать безопасность несущих конструкций здания.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 7

10. Изъятие за долги

Если квартира — единственное жилье, ее нельзя отнять за долги по решению суда. Исключительный случай, когда собственник не исполняет своих обязательство по ипотеке. Апартаменты в любом случае могут забрать в погашение задолженности.

Плюсы. Сложно найти положительную сторону в ситуации, когда дело доходит до взыскания долгов через суд. Только череда сильно необдуманных поступков может привести к такому исходу. При покупке апартаментов для студента, такая ситуация маловероятна.

Минусы. Если апартаменты — единственное жилье, их можно лишиться по суду. Законопроект по особому статусу апартаментов рассматривается Госдумой, и в обозримом будущем их могут уровнять в правах с квартирами.

11. Господдержка

По льготным государственным программам кредитования нельзя купить апартаменты со сниженной ипотечной ставкой. Это касается IT-ипотеки, семейной, на новостройки, сельской и других.

Плюсы. Банки оценили растущий спрос на апартаменты и разработали собственные программы кредитования. В 2022 году средняя ставка составляла 9,5 – 11,5% годовых, что сопоставимо со стандартной ипотекой на покупку вторичной недвижимости.

Минусы. Ипотека на апартаменты зависит от ключевой ставки Центробанка — минимального процента на выдачу кредита. Таким образом на стоимость кредита влияют ситуации в экономике и политике страны.

Заключение: покупка без риска

Купить апартаменты — оправданный ход, когда надо сэкономить и приобрести жилье в интересной локации. Например, рядом с центром, возле крупного транспортного узла, недалеко от места работы или учебы.

Апартаменты, как первое жилье: что это такое, чем отличаются от квартир, плюсы и минусы - Фото 8

Выпускники школ, как правило, постоянно зарегистрированы в родительском доме, и апартаменты не будут единственным жильем. Они не придают значения детскому саду или поликлинике в двух шагах, а развлекательный центр, модное кафе или клуб — важные объекты.

Рыночная стоимость апартаментов на 20% ниже квартир, а кадастровая — в 2 или 3 раза. Выгода при покупке покрывает высокую налоговую ставку, а по условиям проживания апартаменты от квартир не отличаются. Когда придет время переехать в жилье большей площади и с повышенным уровнем комфорта, продажа номера в апарт-комплексе принесет дополнительную прибыль. Ведь цены на недвижимость постоянно растут.

Грамотный выбор проекта при покупке апартаментов поможет избежать завышенных коммунальных платежей. Например, в жилых комплексах «смешанного» типа стоимость энергоресурсов и содержания общедомового имущества распределяется между собственниками квартир и апартаментов.

Московская альтернатива апартаментам в качестве первого жилья — комната в коммуналке или маленькая квартира в очень плохом состоянии, так что потребуется вложить еще один-два миллиона рублей в ремонт. Апартаменты продаются в новых домах, с уже готовой отделкой, часто с комплектом мебели и бытовой техники, в пешей доступности от метро. А сообщество энергичных соседей, кафе, коворкинг или фитнес-клуб в одном здании — приятный бонус.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *