Аренда и субаренда в чем разница
Перейти к содержимому

Аренда и субаренда в чем разница

  • автор:

Аренда и субаренда — в чем разница?

Разница между субарендой и арендой в том, что субаренда — это договор передачи ранее арендованного имущества арендатором в пользование другому лицу. Т.е. если в аренду сдает собственник. то в субаренду — арендатор.

Пояснения эксперта:

Гражданское , трудовое, административное право, договорная работа, представительство в гражданских и арбитражных судах.

Аренда и субаренда — в чем разница и на сколько она существенная?
Договор аренды заключает владелец объекта (собственник, законный пользователь и пр.). Он выступает арендодателем. Объект по договору аренды передается в пользование любому другому лицу (физическому, юридическому, ИП) — он является арендатором.
Договор субаренды заключается между арендатором по договору аренды и любым третьим лицом – это также может быть физическое, юридическое лицо или ИП. В этом случае первоначальный арендатор становится арендодателем, а третье лицо — занимает место арендатора и принимает его права в отношении объекта аренды.

Таким образом, по договору субаренды во временное пользование передается объект, который уже находится в пользовании другого лица, т.е. происходит смена пользователя объекта.

Объектом как по договору аренды, так и по договору субаренды могут быль любые движимые (транспорт, оборудование, инструменты, одежда, мебель и пр.) и недвижимые вещи (жилье, здания, строения, помещения, земельные участки и пр.- целиком или частично).

Объектом аренды могут быть даже животные (при определенных условиях), но нельзя сдать в аренду потребляемые вещи (например, деньги, топливо или продукты питания и пр.), а также запрещенные объекты оборота (оружие, наркотики, ядовитые вещества и пр.).

В отношении договора субаренды применяются те же нормы закона, как и к договору аренды, но, в связи с особым, подчиненным или производным характером, договор субаренды имеет свои особенности и отличия от договора аренды. Они заключаются в следующем:

  • Для заключения договора субаренды в отношении объекта аренды необходимо получить на это согласие законного владельца объекта, если только такое право не прописано в договоре аренды сразу. Например, в договор аренды может быть включено такое условие: «Арендатор вправе сдавать помещение в субаренду без получения согласия Арендодателя». В отдельных случаях требуется только уведомить владельца о заключении договора субаренды, а получать согласие не нужно.
  • Субарендатор не может получить объем прав и обязанностей в отношении объекта больше, чем у арендатора. Так, если арендатор получил в аренду помещение только для осуществления определенного вида деятельности (например, для размещения офиса), то субарендатор не может открыть в этом помещении магазин. При этом, обязанности арендатора перед законным владельцем нельзя переложить на субарендатора. Здесь действует принцип: субарендатор несет обязанности перед арендатором, арендатор несет обязанности перед арендодателем (законным владельцем).
  • Срок договора субаренды не может быть больше, чем по договору аренды — если заканчивается договор аренды, то заканчивается и договор субаренды. В некоторых договорах предусматривается преимущественное право субарендатора заключить новый договор после окончания срока договора аренды или сохранить право субаренды в случае расторжения основного договора аренды.
  • Если договор аренды подлежит государственной регистрации (в Росреестре, Роспатенте или других гос.органах), то и договор субаренды тоже должен быть зарегистрирован.
  • В договоре субаренды обязательно должны быть указаны реквизиты основного договора аренды.

Отличия аренды и субаренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Отличия аренды и субаренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Образование:
  • 11 классов какое образование
  • 3-НДФЛ возмещение за обучение документы
  • 3-НДФЛ возмещение за обучение ребенка
  • 9 классов это какое образование
  • Абитуриент
  • Показать все
  • Образование:
  • 11 классов какое образование
  • 3-НДФЛ возмещение за обучение документы
  • 3-НДФЛ возмещение за обучение ребенка
  • 9 классов это какое образование
  • Абитуриент
  • Показать все
  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 54.1 «Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган пришел к выводу о создании обществом схемы дробления путем перераспределения доходов на взаимозависимого индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, и доначислил налоги. Суд установил, что общество сдавало в аренду торговые площади принадлежащего ему здания двум арендаторам. При этом договором аренды с независимым арендатором была предусмотрена обязанность общества обеспечить заполняемость площадей здания на 80 процентов, в противном случае размер арендной платы снижался. Суд пришел к выводу, что целью заключения договоров аренды с взаимозависимым предпринимателем была передача ему пустующих помещений, получение существенного дохода от которых на дату заключения договоров аренды имело вероятностный характер. Наличие родственной связи предпринимателя с учредителем общества, его главным бухгалтером и консультантом на дату заключения договоров аренды, а позднее с директором общества не подтверждает создание схемы уклонения от уплаты налогов ввиду отсутствия доказательств того, что сделки между данными субъектами были формальными. Налоговый орган не представил доказательств того, что обязанности, относящиеся к сфере деятельности предпринимателя, исполнялись работниками общества и за его счет, в периодах исполнения договора предприниматель имел собственный персонал. Установка обществом перегородок, пожарных шкафов, светильников, систем пожаротушения, монтаж эскалатора на переданных предпринимателю в аренду площадях не свидетельствует о формальности правоотношений общества с предпринимателем, учитывая, что арендодатель произвел неотделимые улучшения собственного имущества. Суд отклонил довод налогового органа о значительной разнице арендной платы, установленной в договоре с предпринимателем и вторым арендатором, поскольку условия этих договоров существенно отличаются по объему обязательств арендатора. Инспекция не доказала, что арендная плата, установленная для предпринимателя, значительно отличается от рыночного размера арендной платы. Суд указал на некорректность сравнения арендной платы по договорам с предпринимателем с платой по заключенным им договорам субаренды, так как договоры субаренды были заключены в отношении помещений гораздо меньшей площади, на меньшие сроки, в разные периоды, а сам размер арендной платы по разным договорам субаренды существенно отличался. Суд пришел к выводу, что инспекцией не были представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о создании схемы дробления бизнеса, поэтому доначисление налогов является неправомерным.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023) 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Субаренда

    Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

    Гражданско-правовые отношения

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

    Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

    Цель субаренды

    Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

    Особенность субарендных договорных отношений

    По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

    Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

    Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

    Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

    При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

    Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

    Рассмотрим следующую ситуацию.

    Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

    Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

    Гражданско-правовые последствия

    Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

    Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

    Кроме этого арендодатель может:

    • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
    • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

    Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

    В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

    Налоговые последствия

    Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

    В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

    А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

    Права и обязанности субарендатора

    Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

    Срок договора субаренды

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

    Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

    • Договор аренды
    • Сублизинг

    Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

    . 2022 г.). Учет субаренды Передавая предмет аренды в субаренду, организация выступает . промежуточным арендодателем — по каждому договору субаренды с учетом требования приоритета содержания . содержат специальных правил учета для субаренды, квалифицированной как финансовая аренда промежуточным . будущих арендных платежей по договору субаренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета . словами, промежуточный арендодатель классифицирует договор субаренды (не краткосрочный) как финансовую аренду .

    . , не является краткосрочной арендой. Субаренда Операция, в рамках которой базовый . всего базового актива. Классификация субаренды B58. Классифицируя субаренду, промежуточный арендодатель должен классифицировать . : (a) повторно проанализировать договоры субаренды, которые были классифицированы как операционная . определения необходимости классификации каждого договора субаренды в качестве операционной аренды . настоящего стандарта, – учитывать договор субаренды как новый договор финансовой аренды .

    . аренды не предполагается предоставлять в субаренду. Тогда арендные платежи признаются в . : участок не будет сдаваться в субаренду; его рыночная стоимость составляет менее . : автомобиль не будет сдаваться в субаренду; срок аренды не превышает 12 . : участок не будет сдаваться в субаренду; его рыночная стоимость составляет менее . : автомобиль не будет сдаваться в субаренду; срок аренды не превышает 12 .

    . МКД и сдает его в субаренду третьему лицу. Тогда у нее . , если сдача имущества в аренду (субаренду) не является для УК одним . ) – отражены доходы от сдачи в субаренду имущества; Дебет 90-3 (91 . дохода от сдачи имущества в субаренду; Дебет 90-2 Кредит 20 . (если сдача имущества в аренду (субаренду) для УК – один из обычных .

    . действия договора или за счет субаренды. При этом нужно учитывать условия . права передавать арендованный автомобиль в субаренду. Вывод: Такой договор не попадает . права передавать парковочное место в субаренду или использовать его для иных .

    . (аренда, лизинг с разным балансодержателем, субаренда), заключенные до 2022 года, договоры . (аренда, лизинг с разным балансодержателем, субаренда), заключенные до 2022 года, договоры . договоров аренды (включая лизинг и субаренду), исполнение которых заканчивается в 2022 .

    . и сдачи части помещений в субаренду. Если оказание гостиничных услуг не . и сдачи части помещений в субаренду. Если оказание гостиничных услуг не .

    . . 651 ГК РФ); договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования . сроки); муниципальное имущество передано в субаренду без согласования с собственником; при .

    . плата, установленная таким договором аренды (субаренды), заключенным между организацией и физическим . страховые взносы по договору аренды (субаренды) транспортного средства с физическим лицом .

    . ОС, являющихся предметом договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения . /2018 применяют стороны договоров аренды, субаренды и иных договоров, по которым .

    . в аренду (внаем), в частности субаренду, недвижимого имущества, поименованного в подпункте .
    . заметен тренд пересдачи помещений в субаренду». Васильев уверен, что единственный способ .
    . и арендаторы по договору аренды, субаренды; Арендодатели и арендаторы, лизингодатели и .

    . применимо); возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо); условия продления (пролонгации .

    Чем отличается договор аренды от субаренды

    Договор аренды и субаренды – это две родственных юридические сделки с аналогичным механизмом действия. Данные сделки распространены преимущественно в сфере предпринимательства для установления правоотношений между сторонами по поводу временного пользования нежилыми помещениями (и другими объектами недвижимого имущества).

    Для того, чтобы определить отличия между ними, следует разобрать отдельно каждую из них.

    Чем отличается договор аренды от субаренды

    • Понятия
      • Законодательные нормы
      • Нюансы взаимоотношений сторон договора
      • Основные различия
      • Что лучше: аренда или субаренда
      • Правила заключения сделок аренды и субаренды
      • Заключение сделки субаренды земельного участка

      Понятия

      Аренду можно определить как сдачу в наем имущества его собственником во временное владение и пользование за установленную в договоре плату.

      Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.

      Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.

      Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.

      В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.

      Субаренда – это разновидность гражданско-правового соглашения, на основании которой арендатор пересдает арендованное им имущество третьему лицу.

      Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.

      Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.

      Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.

      Законодательные нормы

      Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:

      Положениями ст. 608 Гражданского кодекса РФ установлено кто может выступать в качестве арендодателя
      В ст. 606 ГК РФ определяется понятие аренды, устанавливаются права и обязанности сторон
      Нормы ст. 432 ГК РФ определяют порядок оформления договора субаренды

      Нюансы взаимоотношений сторон договора

      Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.

      Зачастую трудность для арендодателя заключается в том, чтобы получить арендную плату в определенные сроки. Арендатор может задерживать оплату, а в отдельных случаях и совсем не исполнить свою обязанность по внесению платежей за пользование имуществом.

      Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.

      Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.

      Нежилое помещение может передаваться в наем сторонним лицам без разрешения собственника риски увеличиваются, если арендодатель находится на отдалении от сдаваемого объекта недвижимости и не имеет возможности следить за тем, как он используется
      Обязанность регистрации сделки и оплата налогов который уплачивает арендатор. Обязанность по уплате налога возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Налог можно не платить, если договор заключен на срок менее 1 года, но такое условие может быть оспорено налоговой инспекцией и признано злоупотреблением для избежания налогообложения. В таком случае арендатор вынужден будет уплатить налог и заплатить штраф
      Риски несет и субарендатор В случае, если арендатор оформил договор с владельцем недвижимого имущества на срок, который менее срока сделки субаренды, то получить внесенную арендную плату обратно не получится. Собственник нежилого помещения не отвечает за действия арендатора и не может нести за него ответственность
      Если условия сделки нарушаются, арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором в результате чего автоматически завершится и договор поднайма имущества
      Если имуществу причинен ущерб действиями субарендатора, возмещать убытки будет арендатор поскольку ухудшение состояния помещения приводит к нарушению условий договора

      Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов.

      Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.

      Мнение эксперта

      Дмитрий Алексеев

      Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
      Задать вопрос

      Согласие собственника является необходимым для действительности сделки по закону. Но зачастую арендаторы не придают этому значения, сдавая имущество без соответствующего документального оформления.

      В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.

      Отличие аренды от субаренды

      Сдача помещений собственником в аренду является распространённым способом оформления взаимоотношений по поводу временного пользования объектами недвижимости. Аренда безопасна с правовой точки зрения, механизм правовых отношений между арендодателем и арендатором подробно регламентирован в гражданском законодательстве. В этом заключается отличие аренды от субаренды.

      Субаренда позволяет малым и средним предприятиям вести бизнес, при этом занимая небольшое нежилое помещение (или его часть).

      Зачастую частным предпринимателям или небольшим организациям невыгодно снимать большое по площади помещение, поэтому сделки субаренды широко применяются на практике.

      Аренда от собственника обойдется значительно дешевле, поскольку арендаторы, как правило, добавляют к стоимости своей арендной платы определенный процент, в результате чего субарендатору придется заплатить больше.

      Основные различия

      Рассматривая отличия сделки аренды от субаренды, нужно отметить следующие их особенности:

      Сдать в аренду допускается любое помещение, вне зависимости от его расположения а в субаренду сдаются нежилые помещения в торговых, офисных или развлекательных центрах, зданиях, которые раньше были общежитиями и в других строениях
      Аренда от собственника более безопасно если условия договора нарушаются, то через суд можно осуществить защиту прав стороны договора
      В договоре субаренды фактически три стороны: арендодатель, арендатор и субарендатор В договоре аренды – две стороны

      Следует знать, что зачастую помещения сдаются в субаренду тайком от собственника, т.е. незаконно. К примеру, арендатор снимает нежилые помещения, площадью 300 кв. м., и хочет сдать 100 кв. метров третьему лицу. Но при этом не уведомляет владельца объекта недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *