Что делать после ввода дома в эксплуатацию
Перейти к содержимому

Что делать после ввода дома в эксплуатацию

  • автор:

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Действия участников долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию

1. После окончания строительства и получения в надзорных органах необходимых документов застройщик приглашает участников долевого строительства (далее по тексту – приобретатель) на заселение: – Необходимо осмотреть квартиру, на предмет качества выполнения работ, если квартира сдавалась с чистовой отделкой – взять с собой: какой-либо электроприбор, что бы проверить розетки; лампочку – что бы проверить освещение; зажигалку – что бы проверить работу вентиляции.
– В случае если претензий к качеству выполненных работ нет, либо они незначительны – приобретатель подписывает акт приёма передач помещения, в котором указаны адрес помещения, его площадь, а также информация о приобретателе.
– Не смотря на то что, гарантийные обязательства застройщика действуют в течении 5 лет (3 года на инженерные системы), не рекомендуется подписывать акт приёма передачи на квартиру при обнаружении серьёзных недостатков, либо вообще не осматривая квартиру, что бы в дальнейшем избежать затягивания сроков устранения данных замечаний застройщиком. 2. При подписании акта приёма передач (либо позднее, в управляющей компании/тсж обслуживающих дом), необходимо узнать какое БТИ выполняло замеры дома при его вводе в эксплуатацию, и обратиться в данное БТИ, для заказа изготовления кадастрового паспорта* и технического плана (на бумажном носителе и CD-диске) на квартиру. Рекомендуется обращаться именно в то БТИ, которое выполняло замеры дома при его сдаче, для того, что бы инженер БТИ не приезжал для замеров, это сэкономит Ваше время и сократит срок изготовления документов. 3. После получения в БТИ кадастрового паспорта и технического плана на квартиру, необходимо обратиться в одно из отделений Росреестра (регпалату) по Вашему усмотрению, для оформления свидетельства о праве собственности на приобретённый объект недвижимости. Для регистрации (срок регистрации – 5 рабочих дней без ипотеки, 10 – с ипотекой) необходимы следующие документы: – Акт приёма передачи квартиры (2 экземпляра)
– Технический план
– Квитанция об оплате гос.пошлины в размере 1 000 рублей.
– *Кредитный договор
– *Закладная 4. *Предоставить готовое свидетельство о праве собственности в банк, застраховать объект недвижимости. *- если квартира приобретена с использованием ипотечных средств.

Дом сдан в эксплуатацию: что делать дольщикам

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Чтобы ввести объект в эксплуатацию, недостаточно его построить. Застройщик должен доказать, что новый объект соответствует требованиям и нормативам. Для этого он:

  • Принимает дом от подрядчиков, которые строили объект.
  • Подключает дом к системам водоотведения, водопровода, отопления, электроснабжения.
  • Делает схему расположения дома и инженерных сетей.
  • Получает почтовый адрес нового дома.
  • Готовит технический план объекта. В нем указывают параметры дома и квартир, а также их планы и схемы.
  • Получает заключение о соответствии. Госстройнадзор выдает его, если новый дом соответствует техрегламентам, санпинам и другим нормативам.

Когда все этапы завершены, а документы готовы, застройщик обращается с заявлением в тот же орган, который выдал ему разрешение на строительство. Как правило, это орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок под строительство, например, администрация города. В течение пяти дней чиновники изучают документы, а также осматривает новый дом (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ). Орган проверяет, соответствует ли объект разрешению на строительство, проектной документации, требованиям энергоэффективности.

Если с документами все в порядке, а дом соответствует требованиям, застройщик получает специальный документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Только после того, как застройщик получил разрешение, он может передать квартиры новым собственникам.

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Есть два важных срока, которые отличаются друг от друга:

  • Срок сдачи дома. Дом сдан, когда застройщик его достроил и ввел в эксплуатацию, но квартиру дольщику еще не передал.
  • Срок передачи жилья дольщику. Это дата, до которой застройщик и дольщик подписывают передаточный акт — документ, подтверждающий передачу недвижимости. Подписывать акт можно, если с квартирой все в порядке. На этом этапе дольщик получает ключ от квартиры.

Между этими двумя датами может пройти несколько месяцев. Оба срока прописаны в договоре долевого участия. Однако не всегда застройщик указывает конкретные даты. В документе может быть прописан только месяц, квартал, год, не позднее которых застройщик построит дом и передаст квартиру. Например, если передача ключей по договору должна пройти до декабря 2022 года, дольщик получит квартиру до 31 декабря 2022 года. Если в договоре указан третий квартал, застройщик обязан передать объект до 30 сентября, иначе с 1 октября начнется просрочка.

Приемка квартиры в новостройке: порядок и советы юристов

Застройщик ввел дом в эксплуатацию. Далее он уведомляет дольщика, что строительство завершено, и он готов передать квартиру. Сообщение направляется не менее чем за месяц до срока передачи объекта, который указан в договоре (ч. 4 ст. 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Например, по договору застройщик передает готовую квартиру дольщику не позднее 31 декабря 2022 года. Тогда крайний срок направления сообщения — 30 ноября. Компания может уведомить дольщика раньше, а позднее — нет, иначе она нарушит закон.

Упростить приемку квартир в новом доме поможет Контур.Ресстро. Модуль «Приемка» позволяет автоматически уведомить дольщиков о сдаче дома, а встречи по передаче квартир новым владельцам упорядочить в календаре.

Вместо срока передачи квартиры в договоре может быть прописан срок начала процедуры передачи и принятия квартиры. Тогда застройщик уведомляет дольщика не менее чем за 14 рабочих дней до него.

Компания может уведомить участника ДДУ двумя способами: направить ему заказное письмо либо вручить сообщение лично под расписку. Не так давно появился еще один способ — отправить электронный документ, подписанный электронной подписью, на электронную почту дольщика. Пока эта мера действует до 30 июня 2023 года (пп. б п. 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442).

Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке

В законе не написано, сколько времени дольщик может потратить на прием квартиры. Оно ограничено лишь сроком передачи квартиры, который включен в договор. Главное, чтобы к этому времени застройщик и участник ДДУ подписали передаточный акт.

Чем раньше застройщик направит уведомление, тем больше времени на приемку будет у дольщика. Например, 30 ноября компания направила сообщение дольщику, 4 декабря он его получил. Срок сдачи квартиры по договору — 31 декабря. Значит, до этого времени дольщик может заниматься приемкой — у него есть почти месяц. Если застройщик торопит со сдачей квартиры, грозит штрафами, это незаконно.

В какой срок дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке

У дольщика есть семь рабочих дней с момента получения приглашения от застройщика, чтобы приступить к приемке. В договоре может быть прописан другой срок. Если он указан в документе, ориентируйтесь на него. Приступить к приемке, значит, сообщить застройщику о своем намерении принять готовую квартиру. Для этого можно связаться с компанией и записаться на осмотр.

Что делать, если срок для приемки пропущен

Рассмотрим две ситуации:

  • Срок приемки квартиры пропустил дольщик. Если он не принял квартиру вовремя, застройщик может составить передаточный акт в одностороннем порядке. Это значит, что у дольщика не будет возможности присутствовать при передаче объекта и зафиксировать его недостатки. У застройщика есть два месяца на составление акта с момента пропуска срока дольщиком. Когда односторонний акт готов, риск случайной гибели квартиры переходит с застройщика на дольщика. Если с недвижимостью что-нибудь случиться, компания отвечать за это не будет.
  • Срок передачи квартиры пропустил застройщик. Если застройщик не передал квартиру вовремя, дольщик вправе получить неустойку. Она начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки ЦБ РФ для организаций и 1/150 ставки ЦБ РФ для граждан (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Это правило не работает, если дольщик сам уклонялся от приемки квартиры. Чтобы получить деньги, отправьте застройщику претензию с требованием заплатить неустойку. Если он ее реагирует или отказывается платить, вопрос придется решать через суд.

Не соглашайтесь на предложение застройщика перенести в договоре срок передачи квартиры на более поздний, если хотите взыскать неустойку за просрочку. Изменение условий сделки лишает этого права.

Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке

На приемку квартиры дольщик может прийти вместе с экспертом — закон этого не запрещает. Специалист поможет заметить недостатки объекта и правильно их зафиксировать. Эксперта можно выбрать любого на свое усмотрение.

Однако если при приемке обнаружились существенные недостатки, по новым правилам к процессу нужно привлечь особого специалиста (пп. в п. 1 постановления Правительства РФ № 442). К существенным недостаткам можно отнести, например, некачественную герметизацию швов, неправильную теплоизоляцию, нарушение норм проектирования устройства наружных стен. Без капитального ремонта такие нарушения исправить не получится. Эксперт должен соответствовать определенным требованиям, а кандидатуру необходимо согласовать с застройщиком.

Что делать после сдачи дома

Приемка завершена, дольщик получил ключи от новой квартиры, но это еще не все. Осталось сделать еще несколько важных шагов.

Оформите квартиру в собственность

Даже если дольщик получил ключи и уже заехал в квартиру, юридически он еще не собственник. Чтобы стать полноправным владельцем недвижимости, нужно оформить право собственности. Для этого соберите пакет документов и обратитесь в Росреестр. Вам понадобятся:

  • заявление,
  • паспорт,
  • акт приема-передачи,
  • зарегистрированный ДДУ со всеми приложениями.

Также за услугу нужно заплатить пошлину: организации — 22 тысячи рублей, человеку — две тысячи рублей. Срок регистрации через через МФЦ — девять рабочих дней.

Оформить право собственности может и сам застройщик (ч. 6 ст. 16 закона № 214-ФЗ). После передачи квартиры дольщику он направляет в Росреестр заявление и передаточный акт. Ведомство выдает застройщику выписку из ЕГРН, а он передает ее новому собственнику квартиры.

Оформите отчет об оценке

Если квартира в новостройке куплена в ипотеку, внимательно читайте кредитный договор. Возможно, после сдачи дома в эксплуатацию и приемки квартиры дольщик должен провести оценку недвижимости. Для этого придется найти оценщика, который подготовит отчет об оценке квартиры. В договоре также может быть прописан срок, в который дольщик предоставляет такой отчет банку.

Какие документы вы получите

Оформление права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ получит новый собственник, когда Росреестр завершит процедуру регистрации. Раньше ведомство выдавало свидетельство о праве собственности, но в 2016 году их отменили.

Как бы не хотелось поскорее переехать в новый дом, торопиться принимать квартиру не нужно. В сроках можно запутаться, а недостатки жилья пропустить.Решить проблемы поможет специалист. После приемки не забудьте оформить квартиру в собственность, чтобы закрепить свое право юридически.

Сервис Приемка объектов недвижимости помогает юридическим лицам проводить электронные регистрации не выходя из офиса. В нем застройщики могут оформить непроданные квартиры на свое юридическое лицо, а принятые объекты — на дольщиков.

Дом сдан в эксплуатацию – что дальше?

Долгожданный момент для каждого дольщика – сдача дома. Когда ждать выдачу ключей? Какие документы необходимо оформить? На что обратить внимание? Публикуем ответы на самые частые вопросы.

95521

Что такое сдача дома в эксплуатацию?

После окончания строительства объекта, застройщик должен подтвердить соответствие дома существующим требованиям, нормативам, техрегламентам и СанПиН. Для этого он:
— принимает работу подрядчиков;
— подключает дом к системам водопровода, водоотведения, отопления, электроснабжения;
— делает схему расположения дома и инженерных сетей;
— получает почтовый адрес для нового дома;
— готовит технический план объекта, в котором указывает параметры дома и квартир, их планы и схемы;
— получает заключение о соответствии.
Только после завершения этих этапов и подготовке соответствующих документов, застройщик обращается за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Выдает его тот же орган, который выдал разрешение на строительство. Как правило, это орган местного самоуправления, на чьей территории находится земельный участок.
После проверки документов и получения разрешения, следующий шаг – подготовка к передаче ключей собственникам.

Почему сдача в эксплуатацию и передача ключей – разные даты?

Срок сдачи в эксплуатацию и срок передачи ключей – это не одно и то же.
• Срок сдачи дома – дата, до которой застройщик должен достроить объект и пройти все необходимые этапы для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Срок передачи ключей – дата, до которой девелопер и дольщик подписывают передаточный акт – документ, подтверждающий передачу недвижимости и получение ключей.
В документах может указываться месяц, квартал или год, не позднее которых застройщик обязуется передать квартиры. Например, если указан срок до декабря 2023, то крайней датой передачи ключей будет 31 декабря 2023 года. Т.е. последнее число месяца отчетной даты.
О готовности передать ключи девелопер информирует заранее*. В зависимости от договора, дата информирования наступает за месяц или не менее, чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи объекта.
Например, по договору застройщик передает квартиру не позднее 31 декабря 2023 года. Тогда крайний срок отправки сообщения – 30 ноября.

71115

Приемка квартиры: порядок и сроки

После получения сообщения о готовности провести передачу ключей и выборе даты ее проведения наступает следующий этап – подготовка к приемке.
Срок, в который дольщик должен начать процедуру приемки, указан в договоре. Если в документах этой информации нет, то в соответствии с законом, этот срок – семь рабочих дней с момента получения соответствующего приглашения от застройщика.
Начать процедуру приемки – это сообщить застройщику о своем намерении принять готовую квартиру, записаться на осмотр.
Если вы пропустили срок приемки и не приняли квартиру вовремя, застройщик имеет право составить передаточный акт в одностороннем порядке. В таком случае ответственность за недвижимость переходит полностью на собственника. В случаях, когда срок приемки пропустил застройщик, дольщик вправе получить неустойку.
Приемка – процедура, при которой происходит осмотр квартиры и проверка на наличие строительных дефектов. Лучше отнестись к данному этапу ответственно и не пропускать сроки.
А на что стоит обращать внимание, и какие документы стоит с собой взять на приемку, мы писали ранее.

71110

Получили ключи? Пора оформить документы!

После того, как вы подписали акт приема-передачи и получили долгожданные ключи, остается немаловажная часть – оформление документов.
1. Отчет об оценке. Если ваша квартира куплена не в ипотеку, то этот пункт можно пропустить. Сам отчет об оценке необходим банку для определения рыночной цены вашей квартиры. Сроки его предоставления указываются в договоре с банком.
2. Право собственности на квартиру. Оформляется после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Уточнить сроки постановки можно у застройщика во время подписания акта приёма-передачи.
Зарегистрировать право собственности, обратившись в Росреестр через МФЦ. Для регистрации потребуется:
• Договор-основание;
• Оригинал акта приема-передачи объекта – предоставляется столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1;
• Кредитный договор и его копия
• Паспорта всех дольщиков
• Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
• Квитанция об оплате соответствующей госпошлины
• Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Срок регистрации сделки через МФЦ – 9 дней.
По итогу обращения вы получится выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающее право собственности.

Напоследок

Если приобретенное жилье – единственное, стоит зарегистрироваться по месту жительства. Для этого можно обратиться в МФЦ, паспортный стол, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг.
Также вы можете вернуть часть потраченных на квартиру денег, оформив налоговый вычет. Сумма налогового вычета измеряется, как 13% от стоимости жилья и отделки и 13% от суммы процентов по ипотеке, но не больше 650 тысяч рублей.

* ч. 4 ст. 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *