Можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке
Перейти к содержимому

Можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке

  • автор:

Берем ипотеку, сдаем квартиру: руководство для заемщика

Не все ипотечники планируют новоселье после оформления займа. Многие собираются взять ипотеку и зарабатывать на сдаче залоговой квартиры. Вырученной прибыли часто хватает, чтобы покрыть ежемесячные расходы на погашение кредита. Но далеко не все заемщики сдают жилье официально. Собственники недвижимости опасаются санкций банка, который выдал кредит и имеет право следить за состоянием объекта залога. Может ли заемщик сдавать ипотечную квартиру в аренду, и как сделать это правильно, расскажем далее.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Закон об ипотеке не содержит прямого запрета на аренду залоговой недвижимости. Поскольку заемщик является владельцем жилья, он имеет право использовать его по своему усмотрению. Например, военнослужащий, купивший жилье по военной ипотеке, может сдавать квартиру, пока не сможет жить в ней сам. Многие родители покупают своим детям жилье заранее и успешно сдают его внаем. Если в ипотечном соглашении нет запрета на аренду, действия владельца вполне законны.

Банк может по-разному относиться к намерению клиента зарабатывать на сдаче залоговой квартиры:

  • договор ипотеки запрещает сдачу в аренду на любых условиях. При этом сотрудники банка имеют право периодически проверять, кто живет в ипотечной квартире;
  • в кредитном соглашении разрешена сдача объекта залога в аренду на определенных условиях. В таком случае заемщику может не потребоваться официальное разрешение банка для поиска жильцов;
  • в соглашении не указано отношение кредитора к данному вопросу. Тогда потребуется получить официальное разрешение банка на сдачу залоговой недвижимости в аренду.

Прежде чем подавать заявку на кредит, ознакомьтесь с типовым договором выбранного банка. Также можно проконсультироваться у кредитного менеджера и уточнить, на каких условиях банк может разрешить аренду. Например, квартиры под ипотекой Сбербанка и ВТБ не положено сдавать в аренду: самые крупные банки против такого использования предмета залога.

С финансовой точки зрения заработок арендодателя выгоден. Если квартира находится в районе с хорошей транспортной доступностью, спрос на нее всегда будет. Владельцу остается регулярно оплачивать коммунальные услуги и проверять сохранность своего имущества. В Санкт-Петербурге стоимость одного месяца аренды однокомнатной квартиры составляет от 20 до 50 000 рублей в зависимости от района и состояния помещения. Наем двухкомнатной квартиры обойдется в сумму от 25 до 70 тысяч ежемесячно. Поэтому покрывать расходы на ипотеку за счет жильцов вполне реально.

Подводные камни аренды ипотечной квартиры

Купить квартиру в ипотеку и платить банку деньгами жильцов — рабочая и удобная для собственника схема. При этом нужно помнить о возможных рисках:

  • если банк в ипотечном соглашении запрещает сдавать жилье в аренду, заемщик не имеет права нарушать этот пункт договора. В противном случае банк может наложить на клиента разовый штраф или даже потребовать досрочного погашения основного долга. Однако банки редко интересуются делами заемщика, пока он исправно погашает кредит. Поэтому ипотечники часто сдают жилья внаем без разрешения кредитора;
  • квартиросъемщики могут нанести ущерб недвижимости. Случаи, когда жильцы портят мебель и обстановку в съемных помещениях, — не редкость. Худший вариант — если в квартире произойдет пожар или потоп по вине арендаторов. Важно правильно оформить договор найма и акт приема-передачи помещения, чтобы в случае нанесения ущерба арендатор нес материальную ответственность.

Банки отрицательно относятся к сдаче залогового жилья в аренду, потому что это повышает риски. Кредитор не имеет отношения к доходу, который собственник получает от аренды. Однако квартиросъем увеличивает опасность того, что недвижимость пострадает и ее залоговая стоимость уменьшится. Для банка это неприемлемо.

Для квартиросъемщика при составлении договора аренды на квартиру в ипотеке также важно, чтобы банк не был против. Иначе получается, что любые договоренности с владельцем жилья теряют силу. В лучшем случае это может привести к незапланированному переезду. В худшем — жилец может потерять предоплату за аренду и сумму залога. В идеале владелец недвижимости должен предъявить потенциальному жильцу договор ипотеки и разрешение на сдачу квартиры. Тогда соглашение найма будет полностью законным.

Не все владельцы сообщают потенциальным жильцам о том, что квартира находится в залоге у банка. Проверить это несложно. Достаточно сделать запрос в Росреестр на данный объект недвижимости, и у вас будет актуальная информация о текущем собственнике и обо всех обременениях. Такую справку можно получить онлайн, достаточно знать точный адрес квартиры.

Когда в кредитном соглашении прямо прописан запрет на сдачу жилья, заемщики часто решают подпольно зарабатывать на аренде. Необходимо учитывать, что это незаконно. Хотите официально сдавать недвижимость, купленную в кредит — ищите банк, который разрешает данный вид использования залогового жилья.

Как сдать в аренду ипотечную квартиру

Да, но сначала надо предупредить об этом свой банк. Поэтому прежде, чем сдавать квартиру в аренду (грамотнее будет сказать «в наём»), которую вы купили в ипотеку и еще не закрыли ее, внимательно прочитайте свой ипотечный договор.

Для многих сдача ипотечной квартиры в аренду становится главным источником денег для погашения этого же ипотечного кредита. По закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наем, одобрение банка не требуется ( ГК РФ, ст. 346 п. 3 ). Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь первоочередное значение.

Например, в соглашении может быть указано, что собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте ипотечный договор — это важно.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Как правило, банки не запрещают заёмщикам сдавать ипотечную квартиру в аренду или наём. Всё, что нужно сделать — обратиться в банк, сотрудники которого, скорее всего, попросят вас написать типовое заявление.

Если ваша ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду вам нужно получить письменное одобрение банка. Для этого обратитесь к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита или создайте заявку онлайн.

Как это сделать:

  1. Войдите в личный кабинет Домклик , перейдите в раздел «Обслуживание ипотеки»
  2. В каталоге услуг выберите «Изменения в объекте»
  3. Укажите, на какие действия с объектом вам требуется согласие банка, в данном случае это «Согласие банка на сдачу в аренду залогового объекта недвижимости»
  4. Прикрепите необходимые документы и создайте заявку на получение услуги

Для рассмотрения обращения необходимо предоставить проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка». Срок оказания услуги — 14 рабочих дней.

После того, как вы получите «добро» от банка — смело размещайте объявление об аренде своей квартиры или дома. А если вы уже нашли жильцов, то подпишите с ними договор найма жилого помещения.

Также собственникам жилья теперь доступен сервис Домклик Аренда, с помощью которого можно сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот. Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и подберём для вас подходящих жильцов.

�� Поручить поиск надёжного жильца Домклик

Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

  • Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
  • Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
  • Права и обязанности сторон.
  • Условия оплаты.
  • Данные сторон сделки.
  • Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.

Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

Что написать в объявлении об аренде ипотечной квартиры

Грамотное, понятное и красивое объявление — залог успеха. В объявлении об аренде квартиры стоит указать, как минимум, эти пункты:

  • Адрес квартиры.
  • Общая и жилая площадь.
  • Количество комнат.
  • Этаж.
  • Наличие техники и мебели.
  • Срок, на который вы планируете сдавать квартиру.

И еще. Старайтесь писать кратко, своими словами и максимально конкретно. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, много восклицательных . знаков. Проверяйте ошибки.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Разрешено ли сдавать ипотечную квартиру в 2024 году? Ипотечная квартира является активом. Ее собственник вправе извлекать экономическую выгоду из своего имущества. Можно получить дополнительный доход, сдавая квартиру, которая находится под залогом в банке, направляя средства от найма на погашение имеющегося кредита. Но надо помнить, что договор ипотечного кредитования накладывает и ряд ограничений на право распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, чем с юридической точки зрения это грозит заемщику, и как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду, чтобы минимизировать возможные риски.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку

  • проживать на жилплощади;
  • получать прибыль от заложенного имущества.

Использование ипотечной квартиры для получения дохода, таким образом, не нарушает закон. Но тут нужно учесть ограничение, устанавливаемое п. 2 ст. 209 ГК РФ: распоряжение собственностью не должно нарушать интересы других лиц, охраняемые законом. Так, если это ипотечное кредитование, то необходимо соблюдать права банка, который выдал заем на покупку недвижимости.

Несмотря на то, что закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилой площади в найм, тем не менее, требуется согласование с залогодержателем.

Чаще всего сдача недвижимости в найм допускается, однако для этого нужно получить разрешение у банка.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Владелец ипотечной квартиры вправе использовать ее, как пожелает, в том числе и сдавать ее. Главное, чтобы при этом не нарушались интересы кредитной организации. Поэтому перед сдачей необходимо взять соответствующее разрешение. Наши юристы удаленно помогут договориться с представителями банка, подготовить нужные документы и сдать жилье на законных основаниях.

Если банк не дает разрешение

Ответ на вопрос “можно ли сдавать ипотечную квартиру в наем?” зависит от позиции конкретного банка. Если в кредитном договоре есть на это запрет, тогда лучше не рисковать.

Вы спрашивали разрешение у банка, прежде чем сдать квартиру в аренду?
Нет, впервые слышу о таком условии
Да, получал разрешение
Проголосовало: 0
Вы спрашивали разрешение у банка, прежде чем сдать квартиру в аренду?

Нет, впервые слышу о таком условии 82
Да, получал разрешение 43

Проголосовало: 0

Однако если сдача ипотечной квартиры в найм вам просто жизненно необходима, вы можете поступить следующим образом:

  1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, обосновав это тем, что без сдачи в найм у вас не получится выполнять свои кредитные обязательства. Чаще всего банки идут навстречу заемщикам, чтобы минимизировать риск невозврата выданных средств.
  2. Сдать жилплощадь без подписания письменного договора найма. Этот способ не является законным, поэтому арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением имущества, испорченного в ходе эксплуатации.

Образец заявления
Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи квартиры в найм в 2024 году

Скачать Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи квартиры в найм

Судебная практика: запрет на сдачу ипотечной квартиры

Интересно, как реагируют суды на ситуацию, когда банк не дает разрешения на сдачу ипотечного имущества. Приведем любопытный пример из практики, когда запрет в соглашении посчитали незаконным. Верховный суд РФ решил, что банк не может ограничивать в договоре законное право гражданина, купившего квартиру в кредит, использовать по назначению заложенное имущество. Так, на банк могут наложить штрафные санкции, если он включает в кредитные договоры те или иные условия, ущемляющие права потребителей. В частности, такие условия, как запрет сдавать ипотечную квартиру, передавать кому-то в безвозмездное пользование, обременять правами третьих лиц без согласия кредитной организации (Постановление Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. № 309-АД16-8799, делу №А07-29275/2015).

Сдача ипотечной квартиры без согласия банка: риски

Если вы решили сдавать квартиру в найм без согласия залогодержателя, будьте готовы к некоторым рискам и таким последствиям, как:

  • наложение штрафа за нарушение условий соглашения;
  • расторжение кредитного договора и отчуждение купленной недвижимости в пользу кредитной организации.

Правда, данные риски невысоки. Также не забудьте, что официальная сдача жилья в найм предполагает получение статуса ИП. Без его наличия и сведений из налоговых органов будет непросто доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости.

И отдельно скажем о рисках для арендатора. Лицо, снимающее ипотечную квартиру — защищенное звено. Максимум, что ему грозит — это выселение из снятой жилплощади в случае возникновения конфликта между банком и заемщиком.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Сдавая ипотечное жилье без согласия банка, вы рискуете тем, что придется заплатить штраф или расторгнуть кредитный договор. Чтобы минимизировать риски при сдаче такого вида недвижимости в найм, воспользуйтесь профессиональной консультацией. Наши юристы дистанционно подскажут, как лучше поступить в вашей ситуации, и помогут оформить сдачу недвижимости в аренду на законных основаниях.

Договор найма жилой недвижимости: образец

Договор найма ипотечного жилья не имеет каких-либо принципиальных отличий от соглашения квартиры, приобретенной без помощи банка. Законом не установлено обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе сдаваемой недвижимости, и наличие обременения у жилплощади прописывать в документе не нужно. В тексте соглашения укажите следующую информацию:

Что указать в договоре

Данные об участниках сделки.

Предмет договора (пропишите адрес квартиры, тип дома, площадь, число комнат и пр.).

Стоимость сдачи, сроки внесения ежемесячного платежа, способ передачи денег.

Права и обязанности сторон.

Ответственность сторон (в каких случаях и на каких условиях будет осуществляться расторжение договора до окончания установленного срока).

Дата, подписи участников сделки.

Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить договор найма, воспользуйтесь экземпляром, подготовленным нашими специалистами, или обратитесь к юристам напрямую, чтобы они составили для вас индивидуальное соглашение:

Образец заявления
Договор найма жилого помещения в 2024 году

Скачать Договор найма жилого помещения

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье

Насколько выгодна сдача подобной недвижимости, зависит от того, какая у вас процентная ставка и размер ежемесячного платежа, в каком районе и городе находится жилье — и, соответственно, каким будет размер арендной платы, и есть ли у вас собственная жилплощадь для проживания.

Если вы купили на ипотечные средства квартиру в престижном районе крупного города, арендная плата, вероятнее всего, позволит компенсировать размер ежемесячного платежа за ипотеку.

При этом, следует учитывать такие возможные обстоятельства и издержки, как:

  • снижение стоимости сдачи в период кризиса;
  • сложности с поиском ответственного арендатора, который согласится на долгосрочный контракт, будет своевременно платить за проживание и бережно относиться к имуществу.

Представим, что вы оформили ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 7 млн руб. (ставка составила 6,5% на 20 лет). Ежемесячный платеж в таком случае составит 52 тыс. руб., а общая сумма платежей по кредиту — 12,5 млн руб. Стоимость найма подобной жилплощади варьируется от 30 до 45 тыс. рублей в зависимости от расположения, качества ремонта, а также наличия хорошей социальной инфраструктуры. Общая сумма доходов, которые вы сможете получить от сдачи недвижимости в течение 20 лет составит от 7 до 10 млн рублей. В итоге сдача в найм позволит компенсировать 50-80% расходов на ипотеку. Остальную сумму придется изыскивать дополнительно. Правда, со временем стоимость жилья меняется, и можно предположить, что ваша квартира к моменту выплаты кредита подорожает (например, в 2020 году цены на вторичном рынке жилья в нашей стране выросли на 4,6%). Таким образом, теоретически в дальнейшем это даст возможность перепродать недвижимость по более высокой цене и получить доход в конечном счете. Кроме того, дополнительные доходы от найма можно направлять на досрочное погашение ипотеки и за счет этого сэкономить на процентах по кредиту.

То, насколько выгодна сдача ипотечного жилья, зависит от большого количества условий. В любом случае, при наличии другой жилплощади такое использование недвижимости может стать неплохим источником дохода в с перспективой получить впоследствии в собственность имущество без обременений.

Важно! Чтобы правильно сбалансировать персональный бюджет, когда вы решили купить ипотечную квартиру и сдавать ее, при расчетах учитывайте расходы на эксплуатацию: коммунальные платежи, текущий ремонт, налог на имущество, налог с доходов от найма (от 4% до 13% от дохода), страхование недвижимости.

Частые вопросы

Кто является собственником квартиры, купленной в ипотеку — банк или заемщик?

В данном случае собственником жилья является заемщик. Однако до конца ипотеки жилье находится под обременением – то есть в залоге у банка.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Для оформления права собственности на ипотечную квартиру следует отправить договор купли-продажи и необходимые сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Вы можете сделать это самостоятельно, а также с помощью менеджеров банка, работников МФЦ или территориальных подразделений Росреестра.

Можно сдать квартиру в ипотеке в аренду, если ты не ее собственник?

Сдавать жилье вправе лишь непосредственный собственник. У его родственников или друзей такого права нет. Однако это можно сделать по нотариальной доверенности от собственника, в которой прописано право доверенного лица сдавать жилье в найм.

Могу ли я обменять одну ипотечную квартиру на другую?

Согласно ст. 345 ГК РФ, квартиру, находящуюся в ипотеке, можно обменять, соблюдая условия банка — но только через оформление сделки купли-продажи. Вы можете продать ипотечную недвижимость, получив согласие банка, и приобрести новую.

Заключение эксперта

Подведем итоги. Если в кредитном договоре обозначен запрет на найм или необходимость согласования сдачи в найм с банком, то попытки сдать квартиру в ипотеке в аренду без разрешения ставят под угрозу договорные отношения с банком. Если в кредитном договоре нет условий касательно нацма, можно без всяких опасений сдавать жилье. Но на всякий случай лучше предупредить банк, что вы собираетесь сдавать ипотечную квартиру. За сдачу подобного жилья без согласия кредитной организации могут последовать такие санкции, как штраф или требование досрочного погашения ипотеки.

Публикуем только проверенную информацию

Сдаем в аренду ипотечную квартиру

img—> Сдаем в аренду ипотечную квартиру

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

  • нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
  • нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
  • нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

  • жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
  • срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
  • собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
  • если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

  • в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
  • собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
  • ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

  • когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
  • если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *